Auteur: Fleur Varin

Uit de praktijk: bedrijfsverplaatsing

Geschreven door Fleur Varin op 8 februari 2024. Gepost in Bedrijfsbeëindiging, -verplaatsing en -uitbreiding, Vastgoedadvies.

Door de bevolkingsgroei in Nederland neemt de druk op de ruimte steeds verder toe. Het verwezenlijken van de wensenlijst van de overheid heeft de komende decennia veel impact op het landelijk gebied. Er wordt gestreefd naar het realiseren van 100.000 woningen per jaar. Die moeten ontsloten worden qua infrastructuur en op het energienet aangesloten worden.

Daarnaast is er door de energietransitie en de netcongestie meer ruimte nodig voor kabeltracés en hoogspanningsstations.

Kortom met alle plannen in het vooruitzicht neemt de druk op de al schaarse ruimte in Nederland steeds verder toe.

Redenen voor verplaatsing bedrijven

Onder andere voor de uitbreiding van een bedrijventerrein, een woningbouwplan, infrastructurele werken en niet in de laatste plaats de energietransitie, hebben we in onze praktijk regelmatig te maken met het (moeten) verplaatsen van landbouwbedrijven.

Van planvorming naar realisatie vergt veel tijd

Het heeft voor een (agrarische) ondernemer de nodige impact als blijkt dat de locatie voor andere doeleinden aangewend moet worden. Vaak wordt een ontwikkeling van woningbouw of een bedrijventerrein wel verwacht, alleen is niet bekend op welke termijn een ontwikkeling plaatsvindt.

Het moment van de eerste houtskoolschets tot daadwerkelijke realisatie van het plan vergt vaak meer dan 10 jaar.

Een deskundige vroegtijdig bij het proces betrekken heeft voordelen

Voorafgaand aan de verplaatsing zijn er veel onzekerheden: zo is niet bekend of en wanneer de eerste partijen zich aanmelden voor het aankopen van de locatie en bestaat de mogelijkheid dat de gemeente of provincie een voorkeursrecht vestigt, zodat die bij een verkoop als eerste de kans hebben tot aankoop over te gaan.

Zodra de plannen concreter worden, meldt normaliter een marktpartij of de overheid zich om tot aankoop van de locatie over te gaan. We willen in een vroegtijdig stadium betrokken worden om een ondernemer goed te adviseren. In samenspraak kunnen de juiste keuzes gemaakt worden.

Optimaal resultaat staat voorop

Het verkopen van de locatie tegen een zo optimaal mogelijk resultaat is het uitgangspunt. De voorwaarden die bij de verkoop worden bedongen zijn van belang voor een geruisloze verplaatsing.

Tegelijkertijd is het verwerven van een vervangende locatie net zo belangrijk. Immers een boerderij verkopen zonder zicht te hebben op een vervangende locatie is onzeker, temeer het aantal beschikbare bedrijven beperkt is. Op het moment dat de ontwikkeling steeds concreter wordt, wordt het verplaatsen van de locatie ook urgenter.

Wensen van de ondernemer wegen zwaar

Voor het vinden van een vervangend object zijn de wensen van de ondernemer cruciaal. In welke regio wordt er een vervangend object gezocht, welke omvang dient het bedrijf te hebben, wat zijn de financiële gevolgen en wat zijn de persoonlijke woonwensen? Het is wenselijk om ook de fiscale gevolgen vooraf door de accountant/fiscalist in beeld te laten brengen.

Zodra er een bedrijf/locatie beschikbaar is/komt, wordt onderzocht of het bedrijf ook passend is voor het continueren van de onderneming. Als het onderzoek is verricht naar onder andere de vergunningen, de uitbreidingsmogelijkheden, gebruiksbeperkingen en de fiscale gevolgen in beeld zijn, kan vervolgens een aankoop concreter worden ingevuld.

Een bedrijfsverplaatsing vraagt tijd en energie

Recent zijn wij betrokken geweest bij een aankoop van een vervangend bedrijf. Een flinke zoektocht, die nadat meerdere locaties benaderd zijn, heeft geleid tot een tevreden resultaat.

De vergunningen en het omgevingsplan zijn onderzocht, zodat bekend is wat wel en niet kan en welke vergunningen moeten worden aangevraagd.

Na de notariële overdracht gaat de fysieke verplaatsing plaatsvinden met onder meer het ‘eigen maken’ van de locatie, het aanpassen van de gebouwen, het invullen van het bouwplan en het inplannen van de verhuizing van de inventaris.

Door een goede voorbereiding, intensief overleg met elkaar en ook andere partijen tijdig erbij te betrekken kan de onderneming geruisloos op dezelfde voet worden voortgezet.

Het gehele proces van start tot en met de nazorg na de notariële overdracht vraagt de nodige tijd en energie, wat uiteindelijk resulteert in een tevreden opdrachtgever. De ontwikkeling op de oude locatie kan worden gerealiseerd en de ondernemers kunnen hun bedrijf elders continueren met een nieuwe frisse start.

Heeft u ook te maken met een (gedwongen) verplaatsing omdat de overheid andere plannen met uw locatie heeft? Dan komen we graag met u in contact.

Thema Landbouwvrijstelling: 10 – zon en wind?

Geschreven door Fleur Varin op 8 februari 2024. Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie.

De landbouwvrijstelling. Geliefd en gehaat. In onze rentmeesterspraktijk merken we dat hierover vragen leven. Zoveel uiteenlopende vragen, dat deze niet allemaal in één blog te behandelen zijn. Daarom hebben wij ervoor gekozen een reeks van artikelen over het thema Landbouwvrijstelling te maken. In elk artikel komt een ander deelonderwerp aan bod.

Dit is deel 10 en tevens het laatste deel: zon en wind?

De afgelopen jaren neemt energie uit zonneparken en windenergie ^[1] een steeds belangrijkere plaats in in het maatschappelijk leven.

Grondeigenaren en grondgebruikers worden door derden gevraagd om hun grond te gebruiken voor het opwekken van energie. De grond wordt dan niet meer gebruikt voor agrarische doeleinden.

Praktijkvoorbeeld

Om de problematiek te plaatsen volgt hieronder een praktijkvoorbeeld.

Er wordt uitgegaan van een agrarische onderneming waarbij de gebruiker ook eigenaar van de landbouwgrond is. Denk aan een akkerbouwbedrijf. Op die grond wordt een zonneweide geplaatst die een bepaald percentage van de oppervlakte landbouwgrond in beslag neemt.

De exploitatie van een dergelijke zonnepark ligt vaak in handen van een partij uit de energiesector. De meest voor de hand liggende vormen zijn:

De landbouwgrond wordt verkocht aan een derde;
De landbouwgrond wordt voor exploitatie van zonnepanelen in gebruik gegeven aan een derde. De eigendom wordt niet overgedragen in deze situatie.

Verkoop aan een derde

Bij verkoop van landbouwgrond aan een derde (niet agrariër) wordt er winst behaald. De landbouwvrijstelling is onder voorwaarden van toepassing op deze winst. De landbouwvrijstelling laat onbelast het deel tot aan de WEVAB. Voor het meerdere kan over het verschil tussen WEV en WEVAB een herinvesteringsreserve (hierna HIR) ^[2] ^[3] gevormd worden.

In de situatie van het voorbeeld kan dat ook tot gevolg hebben dat er sprake is van een gehele staking. Dat speelt bijvoorbeeld als een groot deel van de grond wordt verkocht. In dat geval moet er worden afgerekend over alle stille reserves in de onderneming.

Grond blijft in eigen bedrijf

Als de grond in eigendom blijft is de grond waarop zonnepanelen komen, niet zonder meer te kwalificeren als landbouwgrond. Die landbouwgrond was ondernemingsvermogen maar door de wijziging in gebruik is de grond niet meer per definitie ondernemingsvermogen [4] ^[5]. In een dergelijke situatie moet goed gekeken worden naar deze wijziging in samenspraak met uw accountant en/of de fiscalist.

Samenvattend

Als landbouwgrond wordt gebruikt voor een ander doel dan landbouwkundig gebruik (bijvoorbeeld een zonneweide) heeft dat effect op de fiscale positie van die grond binnen de onderneming van de agrariër.

Door de wijziging van het gebruik is de landbouwvrijstelling niet meer van toepassing en verlaat de grond het ondernemingsvermogen. Voor de agrariër heeft dat nadelige fiscale gevolgen.

Hier kunt u de hele serie blogs over de Landbouwvrijstelling teruglezen.

[1] Windmolens specifiek wordt niet behandeld

[2] Gebonden aan voorwaarden

[3] In geval van overheidsingrijpen gelden andere voorwaarden voor de HIR

[4] Zie besluit 23 november 2018/VN 2018/67.4

[5] Vaak door wijziging bestemmingsplan

Even voorstellen: Lydi Bijloo

Geschreven door Fleur Varin op 8 februari 2024. Gepost in Rentmeesterschap.

Mijn naam is Lydi Bijloo, 23 jaar oud en ik woon op Goeree-Overflakkee. Ik volg de opleiding Commerciële Economie (CE) aan Avans Hogeschool in Breda.

Afstudeerstage

Na 3,5 leerzame jaren met lessen over onderzoek, marketing, sales en andere commerciële vakken, is het nu tijd om te starten met de laatste fase van mijn opleiding. In deze fase breng ik de opgedane kennis van de afgelopen jaren in de praktijk.

Vanaf januari 2024 tot en met juni 2024 ga ik aan de slag met mijn afstudeeropdracht. Dit mag ik doen bij Overwater Rentmeesterskantoor. In deze periode ben ik 5 dagen per week aanwezig. Ik zal ook regelmatig met een van de rentmeesters meegaan naar afspraken.

Tijdens mijn afstudeertraject ga ik onderzoeken hoe Overwater Rentmeesterskantoor gepositioneerd is in de markt. Aan de hand van mijn bevindingen hoop ik een mooi advies te kunnen schrijven.

Interesse rentmeesterij

Vorig jaar heb ik de minor Rentmeesterij gevolgd aan de Hogeschool Van Hall Larenstein in Velp. Daar is mijn interesse in het vak Rentmeesterij enorm gegroeid. Dat is ook de reden dat ik als student CE mijn afstudeeropdracht bij een rentmeesterskantoor uitvoer.

In het dagelijks leven ben ik graag buiten, om samen met mijn familie of vriendinnen te jagen of te sporten.

In de periode dat ik bij Overwater ben hoop ik, naast het uitvoeren van mijn onderzoek, goed in beeld te krijgen wat de werkzaamheden zijn van een rentmeester. Ik heb er zin in!

Laatste ontwikkelingen pachtrecht

Geschreven door Fleur Varin op 21 december 2023. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Onze collega Annemiek schreef in februari 2023 een blog over het nieuwe pachtrecht met de titel ‘Nieuw pachtrecht in zicht?’ Inmiddels kunnen we deze vraag bevestigend beantwoorden…

Een samenwerking van vier belangenorganisaties heeft tot een voorstellenpakket voor nieuw pachtrecht geleid.

LTO Nederland
Nederlands Agrarisch Jongeren Kontakt (NAJK)
Federatie Particulier Grondbezit (FPG)
Bond voor landpachters en eigen-grondgebruikers (BLHB)

Deze partijen hebben het pakket aan maatregelen in september 2023 aan landbouwminister P. Adema aangeboden. De minister waardeerde het aangeboden pakket als positief initiatief, wat zou kunnen bijdragen aan de uiteindelijke vormgeving van het pachtrecht.

Het pakket bevat de volgende onderdelen:

De bestaande reguliere pachtcontracten blijven ongewijzigd.
Nieuwe reguliere pachtcontracten hebben een looptijd van minimaal 18 jaar met een vrije pachtprijs. Op de pachtprijs is dan toetsing op redelijkheid en billijkheid mogelijk.
Bij geliberaliseerde pacht wordt de pachtduur gemaximaliseerd op zes jaar met een reguleerde pachtprijs.
Geliberaliseerde pacht wordt ook mogelijk voor opstallen met een vrije pachtprijs.
Een nieuwe fenomeen, te weten ‘de grondruilovereenkomst’. Hiermee kunnen agrariërs onderling grond ruilen voor een termijn van maximaal twee jaar.
Aanscherping toets ‘bedrijfsmatigheid pachter’.
De AOW-leeftijd wordt een opzeggingsgrond, tenzij de pachter aantoont dat de pacht bedrijfsmatig wordt voortgezet.
Pachtprijzen (regionormen) voor meer dan één jaar vaststellen om grote fluctuaties bij pachtprijzen tegen te gaan.
De pachtprijzen moeten beter aansluiten bij het opbrengende vermogen van de grond.

Vooralsnog ontbreken nadere details uit het maatregelenpakket.

Op dit moment is nog onbekend wanneer er nieuwe pachtwetgeving gepubliceerd gaat worden. We houden u op de hoogte van ontwikkelingen op het gebied van het pachtrecht.

Wilt u weten wat mogelijk nieuw pachtrecht voor u kan betekenen? Neem dan contact op met een van onze rentmeesters.

Attenties grond en gebouwen

Geschreven door Fleur Varin op 21 december 2023. Gepost in Agrarische makelaardij, Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Beleggen en investeren in landbouwgrond, Rentmeesterschap, Taxatie.

Kavelknippen

In de blog ‘Uit de praktijk: speculatieve grondbeleggingen en erfbelasting’ hebben wij aandacht besteed aan speculatieve grondbeleggingen.

Sinds het schrijven van dat artikel is er een aantal ontwikkelingen te melden. Nadat via RTL nieuws [1] en via het FD aandacht is besteed aan dit soort speculatieve grondbeleggingen, is er ook politieke aandacht gekomen.

Inmiddels heeft de overheid [2] via een brief aan de Tweede Kamer aangekondigd maatregelen te gaan nemen tegen deze speculatieve grondhandel.

Eenvoudig gezegd is het aanpakken van dit soort grondbeleggingen een veelkoppig monster. Een eenvoudige oplossing is nog niet voorhanden.

Voor toekomstige kopers van dit soort percelen moet deze ontwikkelingen een signaal zijn. Voor mensen die reeds gekocht hebben, is het van belang om te zoeken naar oplossingen om de “schade” te beperken.

Afschaffing jubelton per 2024

Schenken aan kinderen blijft altijd een onderwerp in de adviespraktijk. Schenken van gelden in combinatie met financieren is financieel en fiscaal interessant.

Schenken kan op diverse manieren, bijvoorbeeld een schenking in contanten of een schenking in de vorm van een aflossing van een schuld. In de praktijk speelt de jubelton als instrument een belangrijke rol.

De jubelton (schenken in combinatie tot de eigen woning) op een rijtje in de tijd gezien.

Tot 31 december 2022 was de jubelton een bedrag dat belastingvrij geschonken kon worden aan mensen tussen de 18 en 40 jaar. (in 2022: € 106.671,–)

Per 1 januari 2023 mochten ouders aan kinderen een bedrag van € 28.947,– schenken.

Per 1 januari 2024 is de jubelton of specifiek schenken volledig afgeschaft. Voor schenkingen in verband met woningen zijn er geen specifieke vrijstellingen meer van toepassing.

Maak bezwaar tegen de box 3-heffing

Het zal u niet ontgaan zijn dat de box-3 heffing de gemoederen bezig blijft houden. In eerdere bijdragen is daar aandacht aan besteed.

Het begon allemaal met het zogenaamde Kerst-arrest uit 2021 ([3]). De Hoge Raad oordeelde dat het Box-3 stelsel in strijd is met Europees recht. De Nederlandse wetgever heeft als antwoord op die uitspraak een nieuw systeem geïntroduceerd. Dat systeem gaat ook uit van forfaitaire rendementen.

De advocaat-generaal van de Hoge Raad heeft hier een advies over geschreven voor de Hoge Raad. Eenvoudig gezegd komt dat advies erop neer dat heffen op (forfaitaire) rendementen strijdig is met rechtsbeginselen. De belastingdienst in Nederland moet deze wetgeving uitvoeren en heeft in de uitvoering grote problemen.

Voor u als belastingplichtige is het van belang dat u jaarlijks tijdig bezwaar maakt omtrent Box 3. Dat speelt met name in de situatie dat het forfaitaire rendement van box 3 het werkelijk rendement overtreft.

Beoordeel de WOZ waarde van uw bedrijfspand

Veel ondernemers schrijven af op bedrijfsvastgoed in eigen gebruik. Met ingang van 2024 stopt deze afschrijving.

In het verleden kon je op basis van de economische levensduur [4] jaarlijks een bedrag als afschrijving ten laste van de winst brengen. Op enig moment is de fiscale bodemwaarde [5] ingevoerd, gebaseerd op de WOZ-waarde.

Eenvoudig betekent dit dat je een gebouw niet verder kunt afschrijven dan tot die bodemwaarde. Daardoor mis je een aftrekpost bij de winstbepaling en heb je eerder en meer belaste winst. Hier zie je eigenlijk al dat de WOZ-waarde van invloed is, immers die kun je jaarlijks vaststellen [6].

Met ingang van 2024 hebben alle bedrijfsgebouwen in de Inkomstenbelasting een bodemwaarde van 100% van de WOZ waarde. Eenvoudig gezegd een stop op afschrijven en dus eerder en meer belaste winst [7].

Hoe moet je hier nu mee omgaan de komende tijd?

Maak bij de beoordeling van de waarde van een gebouw een onderscheid naar machines. Soms zijn machines namelijk geactiveerd als gebouw. Haal dat bedrag uit de waarde van het gebouw en schrijf hierover apart af.

Uiteraard moet je ook extra goed op de WOZ-waardevaststelling van de gemeente letten. Maak bij een te hoge waarde vaststelling van het onroerend goed tijdig bezwaar.

[1] Rechter legt bom onder werkwijze dubieuze grondhandelaren: ‘Einde verdienmodel’ | RTL Nieuws

Kadaster: ‘Landbouwgrond niet meer opknippen zonder vergunning’ | RTL Nieuws

[2] Kamerbrief over speculatieve handel in landbouwgrond | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl

Kamerbrief Modernisering van het grondbeleid | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl

[3] 24 december 2021 Hoge Raad

[4] Minus de restwaarde

[5] Bijvoorbeeld voor 2023 op 50 % van de WOZ-waarde voor een pand in eigen gebruik. En voor 2023 100% voor ander gebruik op 100%

[6] tot 2024 is in de Inkomstenbelasting nog een onderscheid van belang van eigen gebruik of juist niet.

[7] Er zijn uitzonderingen bij recente investeringen/ overgangsrecht.

Jacht op haas en konijn beperkt – het vervolg

Geschreven door Fleur Varin op 21 december 2023. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Op 11 oktober jl. deed de rechtbank Den Haag uitspraak in de bodemprocedure tegen de ministeriële regeling die de jacht op het haas in de provincies Groningen, Utrecht en Limburg en de jacht op het konijn in heel Nederland verbiedt.

Voor de Jagersvereniging (KNJV), de Nederlandse Organisatie voor Jacht en Grondbeheer (NOJG) en de Federatie Particulier Grondbezit (FPG) was het een teleurstellend vonnis.

Wat was ook alweer de aanleiding voor de beperking in jacht?

Het besluit van (demissionair) minister Christianne van de Wal om de jacht op deze soorten te beperken is (mede) tot stand gekomen op basis van een onderzoek naar de staat van instandhouding van haas en konijn. Dit onderzoek is uitgevoerd door Wageningen Environmental Research (WEnR) en Solvon Vogelonderzoek Nederland.

Bij het onderzoek stond de vraag ‘hoe gaat het met de soort en wat is de verwachting op de middellange termijn’ centraal.

De staat van instandhouding van beide soorten is beoordeeld op basis van vier aspecten:

Verspreiding
Populatie
Leefgebied
Toekomstperspectief

De verspreiding en het leefgebied zijn voor beide soorten beoordeeld als gunstig. Het aspect populatie wordt als zeer ongunstig beoordeeld, het aspect toekomstperspectief is beoordeeld als ‘onbekend’.

Volgens de methodiek is de staat van instandhouding van een soort zeer ongunstig als één of meer van de vier aspecten beoordeeld wordt als zeer ongunstig. Voor het haas en het konijn, met een zeer ongunstige beoordeling van het aspect populatie, is de eindbeoordeling dus uitgekomen op ‘zeer ongunstig’.

Bodemprocedure

Onder andere de KNJV, NOJG en FPG waren van mening dat de conclusie die geleid heeft tot het niet openen van de jacht op de twee genoemde soorten niet terecht was. Volgens de genoemde organisaties heeft er aan het aangehaalde onderzoek een onjuiste beoordelingsmethodiek ten grondslag gelegen én zijn er discutabele keuzes gemaakt rond gebruikte data en referentiejaren.

De aanleiding voor de start van de bodemprocedure was de uitspraak van de voorzieningenrechter in oktober 2022. De rechter oordeelde toen dat de complexiteit en omvang van de zaak niet geschikt waren voor een kort geding, met als gevolg dat de jacht op haas en konijn in dit jachtseizoen niet werd geopend. Reden waarom de KNJV, NOJG en FPG de rechter in een bodemprocedure verzocht hebben om een definitief oordeel te geven over de beoordelingsmethode die moet worden gehanteerd bij het bepalen van de staat van instandhouding.

Uitspraak Rechtbank

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.

De belangrijkste vordering was het terugdraaien van het onrechtmatige besluit van de minister om de Regeling natuurbescherming (Rnb) te wijzigen, zodat de jacht op haas en konijn in heel het land weer mogelijk zou zijn tijdens het jachtseizoen. De rechter bevestigde in het vonnis dat de minister met haar besluit de Rnb te wijzigen weliswaar het eigendomsrecht reguleert, maar dat deze regulering is toegestaan omdat daarvoor een wettelijke basis bestaat en omdat deze regulering proportioneel is.

Partijen zijn het hiermee oneens en blijven bij hun standpunt dat de wettelijke basis ontbreekt, omdat de minister heeft besloten een strengere toetsing toe te passen voor de staat van instandhouding dan in de wet is opgenomen en omdat het niet nodig was de jacht op deze wijze te verbieden.

Met deze uitspraak is het begrip ‘gunstige staat van instandhouding’ en het aantal konijnen en hazen dat daarbij in Nederland behoort rond te lopen, vrijwel volledig afhankelijk geworden van de zienswijze van de minister.

Enerzijds staat in het vonnis dat het goed is om beoordelingsprocedures en rekenmethoden ter discussie te stellen, anderzijds geeft de rechter met het vonnis de minister bijna volledige vrijheid van handelen, waardoor een serieuze toetsing van de gehanteerde procedures en methodes ontbreekt.

Hoger beroep?

Zoals gezegd is het vonnis van de rechtbank teleurstellend voor KNJV, NOJG, FPG én voor alle jagers in Nederland. De weg naar het hoger beroep ligt open.

Het is op dit moment nog de vraag of partijen in hoger beroep gaan. Uitvoerige bestudering van het vonnis en daaraan gekoppelde afwegingen zullen moeten leiden tot een beslissing wel of niet in hoger beroep te gaan. Als er gekozen wordt voor een hoger beroep dient dit binnen drie maanden na het vonnis te worden ingediend.

Wordt opnieuw vervolgd!

Onze eerste blog hierover kunt u hier nog eens teruglezen.

NV-gebieden en stikstof

Geschreven door Fleur Varin op 20 december 2023. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Op 5 december 2023 verscheen het bericht van demissionair minister Adema over de aanwijzing van zogenaamde NV-gebieden. In deze blog zet ik kort en bondig uiteen wat dit betekent in de praktijk van de agrarische sector.

Wat zijn NV-gebieden?

Nutriënt verontreinigde (NV-) gebieden zijn gebieden waarin per 1 januari 2024 de stikstofgebruiksnorm omlaag gaat.

De stikstofgebruiksnorm is de hoeveelheid stikstof die jaarlijks met dierlijke mest op het land gebracht mag worden. De agrariërs gaan de gevolgen hiervan zeker merken. Welke dat onder andere kunnen zijn, leest u hieronder.

Achtergrond NV-gebieden

Nederland is een van de EU-landen die naar Europese landbouwregelgeving in aanmerking komt voor een derogatiebeschikking. Kort gezegd betekent dit dat Nederlandse landbouwbedrijven die meedoen aan ‘derogatie’ meer dierlijke mest op een hectare landbouwgrond mogen uitrijden, mits zij voldoen aan een aantal voorwaarden.

De Europese Commissie heeft in september 2022 met Nederland afspraken gemaakt over het verlengen van de (mogelijkheid voor Nederlandse bedrijven tot deelname aan de) derogatieregeling. De aanwijzing van (nieuwe en uit te breiden) NV-gebieden is onderdeel van de afspraken in het kader van de hiervoor bedoelde afspraken.

Om de kwaliteit van het grondwater en/of oppervlaktewater te verbeteren gelden in de NV-gebieden strengere regels voor het uitrijden van dierlijke mest.

Praktijkvoorbeeld

Ter verduidelijking heb ik hierna een eenvoudig praktijkvoorbeeld uitgewerkt op basis van onderstaande informatie:

Melkveebedrijf met 100 koeien doet mee aan derogatie > toestemming om i.c. 230 kg stikstof (N) per hectare (ha) aan dierlijke mest uit te rijden in plaats van 170 kg N;
Areaal 45 ha landbouwgrond;
1 kuub (m³) dierlijke mest bevat 4 kg stikstof;
1 koe produceert i.c. 25 m³ mest;
1 koe produceert 4 x 25 = 100 kg N aan dierlijke mest.

De agrariër uit het praktijkvoorbeeld heeft een mestplaatsingsruimte (dierlijke mest) van:

NU > 45 ha x 230 kg N =	10.350 kg N
STRAKS > 45 ha x 170 N =	07.650 kg N
Verschil:	02.700 kg N

Wat betekent dit verschil in de praktijk van het voorbeeldbedrijf?

De agrariër mag 2.700 kg N minder dierlijke mest, dus ( 2.700 / 4 ) 675 m³, uitrijden. Concreet geldt voor dit bedrijf dat het 675 m³ mest extra zal moeten afvoeren van het eigen bedrijf naar elders.

De 675 m³ dierlijke mest die wordt afgezet tegen een prijs in euro’s ( € ) / m³ in een mestmarkt die, om meerdere redenen, steeds krapper lijkt te worden. Mestafzetkosten variëren aanzienlijk. Dit hangt onder meer af van de landsregio, tijdsperiode van de afzet, type mest, financiële staat/resultaten behaald in diverse sectoren, alternatieven voor dierlijke mest (en de kosten hiervan), et cetera. In dit voorbeeld gaan we uit van een afzetprijs per m³ dierlijke mest van € 30,-.

In het praktijkvoorbeeld leidt dit tot een extra kostenpost van ruim € 20.000,- die ten laste komt van het bedrijfsresultaat van de agrariër.

Maatwerk in plaats van generieke korting

Mest is een voedingsstof voor bodem. De agrariër wenst over het algemeen een goede oogstopbrengst (kg product/per ha). Hiervoor dient de bodem wel voldoende en de juiste voedingsstoffen binnen te krijgen, o.a. door het toedienen van mest. De krapper toegestane hoeveelheid dierlijke mest op landbouwgrond zal (deels) opgevuld gaan worden door alternatieven, zoals kunstmest. In de sector wordt dit ervaren als in tegenspraak met de gewenste ‘kringlooplandbouw’.

Er vindt een generieke korting plaats, zonder dat er rekening wordt gehouden met en aandacht wordt besteed aan het type grond, welk gewas er staat en eerder heeft gestaan, hoe de bedrijfsvoering van de agrariër in elkaar steekt, enzovoorts.

Kortom, de overheid stuurt met het middel van ‘generieke korting’. Het is wenselijk als er meer maatwerk geleverd kan worden. Wat moet kunnen met alle gegevens die beschikbaar zijn op bedrijfsniveau en perceelniveau.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Julian Bartels.

Uit de praktijk: onteigening voor de verbreding van de A27

Geschreven door Fleur Varin op 20 december 2023. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

“En dan nu de verkeersinformatie. ‘Op de rijksweg A59 bij knooppunt Hooipolder richting Gorinchem staat een file die een vertraging geeft van 20 minuten.“

Hoe komt het toch dat er al veel jaren over de files gesproken en geschreven wordt, maar dat de files bij het knooppunt Hooipolder alleen maar langer worden?

Onteigening kun je maar één keer goed doen

In 2016, inmiddels 7 jaar geleden, werd het ontwerp tracébesluit gepubliceerd. De A27 tussen Houten en knooppunt Hooipolder wordt verbreed. Vele informatieavonden, bijeenkomsten en nieuwsbrieven volgen. En het aantal files wordt intensiever. De eerste grondeigenaren langs het tracé worden in de zomer van 2016 benaderd door grondverwervers, in opdracht van Rijkswaterstaat.

Omdat er gesproken wordt over stroken grond verkopen en nog veel onduidelijk blijkt, worden wij door grondeigenaren benaderd die advies en begeleiding vragen. Begrijpelijk, voor een agrariër/grondeigenaar is zo’n verkoop geen alledaagse kost. Je kunt zoiets maar één keer goed doen. Een dergelijke transactie is ingrijpend en ingewikkeld voor de grondeigenaar, die er vaak maar eenmaal in het leven mee te maken krijgt.

Grond ruilen voor grond

(Te) Veel gesprekken worden gevoerd met meerdere grondverwervers. Dit kwam omdat er gedurende een aantal jaren personele wisselingen waren, waardoor er verschillende grondverwervers aan tafel zaten.

Zoals vaak willen de agrariërs gecompenseerd worden met grond. Dus ruilen van landbouwgrond tegen landbouwgrond.

Dat wil één van onze opdrachtgevers ook. Logisch als je je met hart en ziel inzet voor je bedrijf. Dan wil je geen grond afstaan zonder te weten of er compensatie is. Maar helaas blijkt compensatie ingewikkelder dan gedacht. De vele stroken grond zijn onmogelijk te compenseren. En ook dat heeft Rijkswaterstaat gedurende de onderhandelingen steeds meer op het netvlies.

Grondeigenaar wil compensatie voor schade

Na enkele jaren van gesprekken met de cliënt en de grondverwervers (!) – en vele files verder – komt de Staat tot een besluit om een finaal aanbod voor aankoop te doen. En over het aanbod is cliënt niet tevreden.

Dus rest voor hem uiteindelijk een gang naar de Rechtbank om gecompenseerd te worden voor de optredende schade. Niet om er beter van te worden. Dat zal niet (direct) slagen. Met de onteigening wordt tenslotte het eigendom ontnomen. Volledige schadeloosstelling is het hoogst haalbare.

Schade files groter dan premie voor grondeigenaren

Hoe kan het gebeuren dat er tientallen onteigeningen nodig zijn om te kunnen beschikken over het benodigde eigendom voor de verbreding van zo’n belangrijke verkeersader? Is hier de schade van de files niet vele malen groter dan het doen van een zodanig aanbod aan de grondeigenaren zodat ze wel akkoord gaan?

Wat de exacte reden is van het aantal onteigeningen is mij onduidelijk. Het onderschrijft in elk geval dat uit eerder onderzoek is gebleken dat de eerste aanbieding zelden tot nooit leidt tot directe overeenstemming. Niet aannemelijk is dat het aan de voorbereidingstijd ligt. Immers tussen het eerste ontwerptracé en het finale aanbod zijn zomaar 6 jaar tijd en vele files verstreken.

“Weer een nieuwe verkeersinformatie: De vertraging ter hoogte van knooppunt Hooipolder richting Gorinchem bedraagt inmiddels 45 minuten.”

Laag bod van de Staat zorgt voor onnodige vertraging en kosten

In veel dossiers kan de vraag worden gesteld wat de meerwaarde is geweest van een (te) laag aanbod in het begin om uiteindelijk van de rechter te moeten vernemen dat de vergoeding meer dan 35% hoger wordt vastgesteld.

De werkelijke prijs komt uiteindelijk aan de grondeigenaar toe. Maar alle gemaakte juridische-, deskundigen- en advieskosten van de betrokken partijen dienen ook vergoed te worden. Ofwel: de kosten voor de Staat liggen veel hoger dan voorzien.

Een procedure kost immers al gauw meer dan € 30.000,00 per zaak en dat had wellicht voorkomen kunnen worden door eerdere aanbiedingen op een acceptabel niveau uit te brengen. Dat vergroot de kans op overeenstemming en vermijdt ergernis en procedures, die veel tijd en geld kosten.

Goedkoop is duurkoop

De advocaat van de Staat doet met regelmaat een verzoek aan de rechter voor matiging van de deskundigen- en/of juridische kosten. Een kritische blik is goed. Maar naar mijn mening is het voordeliger voor de Staat om bij aanvang van de verwervingen, binnen alle regels die daarvoor gelden, biedingen uit te brengen waarmee grondeigenaren eerder kunnen instemmen. Daarmee worden veel juridische kosten en kosten van deskundigen bespaard. Dat is effectiever dan, in het zicht van de haven, matiging van de reeds gemaakte kosten proberen binnen te halen.

Goed advies betaalt zich uit

Cliënt is zeker tevreden over onze inzet en de ingeschakelde advocaat. Het beoogde resultaat is bereikt. Maar helaas zijn we inmiddels ruim zes jaar verder en zijn de files nog niet opgelost. En dat zal zeker nog wel vijf jaar duren.

Wij blijven graag ondersteuning bieden aan grondeigenaren en pachters die grond moeten afstaan vanwege overheidsingrijpen. Ook blijven we hopen op een verbetering van de aankoopstrategie van de overheid.

Wordt u benaderd door de overheid? U kunt ons bereiken op info@ovtr.nl of contact opnemen met Arno Huysmans voor advies.

Thema Landbouwvrijstelling: update blog 8 Tijdelijk Bos

Geschreven door Fleur Varin op 20 december 2023. Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie.

Blog 8 uit onze serie over de Landbouwvrijstelling gaat over Tijdelijk bos. Hierin is aandacht besteed aan een lopende procedure bij de Hoge Raad.

Een korte herhaling: een agrariër verkoopt percelen grond met tijdelijk bos en hij claimt in zijn aangifte de landbouwvrijstelling. De belastingdienst volgt dit niet. Voor de agrariër heeft dat tot gevolg dat de verkoop van percelen grond niet onder de landbouwvrijstelling vallen.

Zodra de Hoge Raad haar oordeel heeft gegeven, zouden wij u op de hoogte houden.

Inmiddels heeft de Hoge Raad gesproken.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het beroep in cassatie zonder nadere motivering ongegrond is ([1]).

De Hoge Raad is van mening dat bij de beoordeling van de klachten (in cassatie) het niet nodig is om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of ontwikkeling van het recht.

Dus?

In normaal Nederlands staat hier dat de Hoge Raad van mening is dat zij, op basis van de feiten in het voorgelegde dossier, niet toekomt aan beoordeling van fundamentele vragen over de toepassing en uitleg van de landbouwvrijstelling.

Voor de casus die is voorgelegd, betekent dit dat de verkoopwinst op de grond belast is. De uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden blijft dus staan. [2]

Voor de agrariër in kwestie een hard gelag.

[1] art. 81 lid 1 Wet RO:

[2] Hof Arnhem ECLI: NL: GHARL 2022 8651

Thema Landbouwvrijstelling: 9-herwaarderen van ondergrond, gebouw en erf

Geschreven door Fleur Varin op 7 september 2023. Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie. Geen reacties op Thema Landbouwvrijstelling: 9-herwaarderen van ondergrond, gebouw en erf

Dit is deel 9: herwaarderen van ondergrond, gebouw en erf.

In deze bijdrage staan de vragen centraal:

Is het mogelijk om de ondergrond van een gebouw en/of een erf te herwaarderen?
Wat is de verhouding tot de landbouwvrijstelling?

Bij de waardering van objecten is herwaarderen van ondergrond, gebouw en erf een thema dat steeds meer aan de orde komt. Er is in toenemende mate reële kans dat een hele boerderij in een transitiefase terecht gaat komen. Voor de ondernemer is het van groot belang om voorafgaand aan de transitie de financiële positie op orde te hebben. Daarbij maakt het niet uit welke tak van sport je binnen de agrarische wereld vervult.

Bij een herwaardering wordt de fiscale boekwaarde verhoogd¹ naar de dan geldende WEVAB-waarde. Die WEVAB moet worden vastgesteld door een agrarisch taxateur.

Herwaardering bij bijzondere omstandigheid

Een herwaardering kan doorgevoerd worden als er sprake is van een bijzondere omstandigheid binnen die onderneming. Bij een bijzondere omstandigheid kunt u denken aan het toetreden van een kind tot de onderneming of het aanpassen van de gerechtigheid tot de stakingswinst.

Aan een herwaardering en aan de landbouwvrijstelling kleven veel aandachtspunten².

De rechtspraak heeft antwoorden gegeven op specifieke vragen rondom de landbouwvrijstelling over dit onderwerp³.

In die jurisprudentie kwam de vraag aan de orde of het mogelijk is een gebouw in te brengen met een voorbehoud voor wat betreft de stille reserves en tegelijkertijd de ondergrond van dat gebouw in te brengen tegen de op dat moment geldende WEVAB-waarde⁴?

Het antwoord op deze vraag is dat de ondergrond van een gebouw apart (los van het gebouw) geherwaardeerd kan worden.

Voorbeeld

Via een voorbeeld wordt de herwaardering van de ondergrond toegelicht.

Akkerbouwer Jan⁵
In eerdere voorbeelden kwamen we akkerbouwer vader Jan tegen.
Jan heeft op zijn akkerbouwbedrijf een bouwblok met daarop een aardappelbewaarloods staan. Hij gaat een maatschap aan met zijn zoon Koos. Koos verwerft een economisch belang van 10% in het bouwblok en ook in deze loods. Na deze overdracht heeft Jan nog een belang van 90%.

In het voorbeeld worden het erf en de ondergrond van het gebouw geherwaardeerd. Voor de loods wordt door vader Jan een voorbehoud gemaakt voor wat betreft de stille reserves ten opzichte van Koos.

Uitgangspositie

Het erf en de loodsen zijn in het verleden door Jan verkregen via een bedrijfsoverdracht.
- Op het erf staat inmiddels een aardappelbewaarloods met een vloeroppervlakte van 25m x 40m, met een boekwaarde van € 100.000,- (niet gelijk aan de marktwaarde van het gebouw) en
- Een boekwaarde voor het erf (9000 m2) en de ondergrond van de loods (1000m2) een waarde van € 8,- per m2 ofwel € 80.000,-
Het bouwblok heeft een oppervlakte van 10.000 m²
Op moment X wordt de herwaardering ingezet.
Er rusten geen fiscale claims op de grond.

Herwaardering

De WEVAB is voor het erf en de ondergrond op moment X vastgesteld op € 20,- per m2 ofwel € 200.000,- voor 10.000 m2 (voor erf en ondergrond loods).
Koos neemt deel voor 10% (economisch) in het erf en de ondergrond door toetreding tot de maatschap.
Door deze toetreding ontstaat er overdrachts-en herwaarderingswinst voor het erf en de ondergrond van de loods.
Op deze winst is op moment X de landbouwvrijstelling van toepassing.
Koos heeft door deze herwaardering op moment X een toename van zijn eigen vermogen verkregen.
Jan verkrijgt door deze herwaardering op moment X een hoger eigen vermogen.
De opstal (de loods) blijft buiten de herwaardering⁶.

In ons voorbeeld is er wel getaxeerd, maar echter met het doel om de stille reserves vast te stellen die Jan ten opzichte van Koos voorbehoudt.

Het herwaarderen van de ondergrond en erf met daarop een gebouw is een interessante mogelijkheid. Het vraagt echter wel extra aandacht op het gebied van advisering en ook voor wat betreft het taxeren. Wij zijn graag bereid u bij te staan in dit proces.

Voetnoten:
1. Grof geformuleerd.
2. Om een herwaardering uit te voeren is begeleiding nodig vanuit uw accountant.
3. Hoge Raad 30-9-2016, ECLI:NL:HR:2016:2199
4. Dit vraagt om een zorgvuldig opgestelde samenwerkingsovereenkomst.
5. Voor het voorbeeld wordt er alleen ondergrond van een aardappelbewaarloods geherwaardeerd waarop geen fiscale claims rusten.
6. In verband met de landbouwvrijstelling en in verband met de overdrachtsbelasting.