Overheidsingrijpen Archieven - Overwater Rentmeesterskantoor

Uitspraak bestemmingsplan RvR Bornhemweg Oudenbosch

Geschreven door Fleur Varin op 28 maart 2024. Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State deed op 7 februari 2024 uitspraak (ECLI:NL:RVS:2024:485) in een zaak die twee eisers hadden aangespannen tegen Gemeente Halderberge. We hebben één van de eisers bijgestaan. Wat was er aan hand?

Geschil

De gemeente is eigenaar van een perceel grond gelegen ten noorden van de kom van Oudenbosch (NB). De gemeente wil de bouw van 18 ruimte-voor-ruimte woningen mogelijk maken op het perceel. Het huidige bestemmingsplan ‘Kom Oudenbosch’ bood hiervoor geen ruimte. De gemeente maakte een nieuw bestemmingsplan ‘RvR Bornhemweg ong. naast nr. 129a, Oudenbosch’. Door deze aanpassing en het nieuwe bestemmingsplan, zou de bouw van 18 ruimte-voor-ruimte woningen worden mogelijk gemaakt.

Ook vroeg de gemeente het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant om een herbegrenzingsbesluit te nemen, zodat de begrenzing van het gebied ‘verstedelijking afweegbaar’ werd aangepast. Gedeputeerde Staten gaf hieraan gehoor.

De bezwaarmakers konden niet instemmen met het plan vanwege de zorgen voor beperkingen in de bedrijfsvoering (en ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf).

Zij hadden in eerder overleg voorgesteld de woonkavels op grotere afstand tot de bedrijven te realiseren. Helaas ging de gemeente daar niet in mee, met als gevolg een bestemmingsplanprocedure.

Beroepen

Eisers stelden bij het ingestelde beroep zaken aan de orde die met het woon- en leefklimaat, met de toetsing aan het herbegrenzingsbesluit en met de interim omgevingsverordening Noord- Brabant te maken hebben.

Richtwaarde geluid
De richtwaarde voor geluid wordt overschreden. De gemeenteraad is uitgegaan van de bestemming ‘Wonen’ op het perceel van eiser, maar is ten onrechte volledig aan het feitelijke gebruik van de locatie van eiser voorbijgegaan.

Richtafstand VNG-brochure
De richtafstand van de 50 meter vanaf het bouwblok tot de dichtstbijzijnde gevel van de nog te bouwen woningen, conform de VNG-brochure, wordt niet gehaald, gelet op het type bedrijf en de oppervlakte ervan.

Overgangsrecht
Bestaand legaal gebruik is onder voorwaarden beschermd onder het overgangsrecht, zo valt op te maken uit bestemmingsplan ‘Kom Oudenbosch’. De eiser voldoet aan de voorwaarden, te weten op grond van het bestaande bestemmingsplan toegestane gebruik op de peildatum en het doorlopende bedrijfsmatige gebruik van (de bebouwing op) het perceel. En dus moest uitgegaan worden van een bedrijfslocatie in plaats van ‘Wonen’.

Samengevat: de Afdeling Bestuursrechtspraak heeft geoordeeld dat de gemeenteraad bij vaststellen van het bestemmingsplan op de onderdelen ‘woon- en leefklimaat’, waartegen beroep is ingesteld, tekort is geschoten.

Toetsing herbegrenzingsbesluit
Eiser stelt zich op het standpunt dat Gedeputeerde Staten de begrenzing van het werkingsgebied ‘verstedelijking afweegbaar’ niet mocht wijzigen, omdat niet voldaan wordt aan de richtafstand van de VNG-brochure. Dit betoog slaagt. Immers, uit het verzoek van de raad aan het college van Gedeputeerde Staten blijkt dat uitgegaan is van een onjuist standpunt ten aanzien van de bestemming (alleen ‘Wonen’ en geen bedrijf) die op de locatie van eiser rust. De Afdeling Bestuursrechtspraak heeft het herbegrenzingsbesluit dan ook buiten toepassing gelaten.

Artikel 3.80 Interim Omgevingsverordening
Eiser stelt dat het plan strijdig is met artikel 3.80, eerste lid van de (provinciale) IOV, omdat niet voldaan wordt aan voorwaarde b van dit artikel.

Het artikel luidt: “Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels, ieder ten behoeve van de bouw van één woning, indien:

Er sprake is van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit;
De ruimte-voor-ruimtekavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt;
…

Alleen al om het gegeven dat niet voldaan wordt aan een ‘planologisch aanvaardbare locatie’ slaagt dit betoog. Dit leidt ertoe dat het andere argument (ligging ‘buiten een bebouwingsconcentratie’) geen nadere bespreking behoeft. Dit geldt ook voor overige beroepsgronden die in deze zaak nog aan de orde hadden kunnen komen.

Conclusie

Het bestemmingsplan wordt vernietigd. De gemeente gaat een nieuw omgevingsplan te maken, zodat er mogelijk toch gebouwd kan worden op de locatie aan de Bornhemweg te Oudenbosch.

Krijgt u ook te maken met planologische wijzigingen die uw bedrijf raken? We kunnen u daarover adviseren.

Een ander grondgebruik dan agrarisch

Geschreven door Fleur Varin op 22 maart 2022. Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

De druk op de ruimte van met name het landelijk gebied neemt steeds verder toe. De verhoogde druk wordt mede veroorzaakt omdat we met meer inwoners in Nederland leven en wonen. ‘Vijftien miljoen mensen op dat hele kleine stukje aarde’ is inmiddels achterhaald.

Het hele kleine stukje aarde is verder verkleind en het aantal inwoners fors toegenomen. En door de toename van het aantal mensen geeft dat meer vraag naar diversiteit van grondgebruik. En dat heeft tot nu mede geresulteerd in hogere agrarische grondprijzen.

Vicieuze cirkel

Door meer inwoners in Nederland belanden we in een vicieuze cirkel zoals hier afgebeeld (klik op de afbeelding voor een vergroting).

Landbouwgrond voor andere doeleinden: wat betekent dit voor u als grondeigenaar?

Door toenemende welvaart en daardoor ook een grotere behoefte aan welzijn, wordt landbouwgrond meer en meer noodzakelijk geacht voor de uitvoering van de (kabinets)plannen.

Doordat de overheid en niet-agrarische marktpartijen zich steeds meer op de grondmarkt begeven voor het verwerven van onroerend goed voor een ander gebruik dan agrarisch, blijkt in de praktijk dat voor de grondeigenaren en/of gebruikers de vraagstukken steeds complexer worden.

Onder andere de volgende vragen passeren de revue:

Waar heeft u als eigenaar/pachter of gebruiker recht op?
Kan er bezwaar ingediend worden tegen de plannen?
Ben ik als eigenaar genoodzaakt om tot verkoop over te gaan? En als ik dat niet doe of wil? Wat zijn dan de gevolgen?
Wat is een voorkeursrecht op mijn land?
Welke impact heeft een onteigening?
En als er schade optreedt, wordt die volledig vergoed?
En welke tijdsduur vraagt een plan?

Kortom, veel onduidelijkheid en vaak ook onzekerheid dat ontstaat op het moment dat een (proef)plan wordt gelanceerd op uw eigendom en/of recht.

Inzicht in uw situatie

Als de overheid of een marktpartij dan persé aanspraak wil maken op uw bezit, is het voor u belangrijk inzicht te krijgen in de mogelijkheden, de vergoedingen en bijkomende voorwaarden. In bepaalde situaties kunnen de plannen ook nieuwe kansen voor u als eigenaar/gebruiker bieden. Deskundig advies, afgestemd op uw persoonlijke situatie, is vaak onontbeerlijk.

Wij kunnen u hierbij van dienst zijn en gaan graag met u om de tafel om de juiste gegevens te verzamelen, de strategie uit te stippelen en mogelijke (ontwikkelings)kansen te signaleren.

Door de vele jaren ervaring in het landelijk gebied en omdat we weten wat er speelt op het boerenerf, kunnen we gericht onze expertise toepassen in elke unieke situatie. U heeft aan ons een volwaardig gespreks- en kennispartner, gericht op het denken in oplossingen en mogelijke ontwikkelkansen.

We hechten veel waarde aan uw wensen, hebben oog voor de menselijke maat en focussen op uw optimaal resultaat met een hoge kwaliteit. Onze betrokkenheid, expertise en inspanning zetten we graag voor u in.

Peter de Bruin, Arno Huysmans of Julian Bartels staan voor u klaar.

Meer informatie vindt u op onze website onder de dienst Overheidsingrijpen.

De gemeente vestigt een voorkeursrecht op uw grond, wat nu?

Geschreven door Fleur Varin op 26 oktober 2021. Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

Nu de druk op ruimte toeneemt en de overheid wordt aangejaagd door de druk op de woningmarkt, klimaatdoelstellingen en doelstellingen met betrekking tot natuurontwikkeling en meer de regie in handen wil nemen op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, gebruiken gemeenten steeds vaker het grondbeleidsinstrument Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Alleen al in Zuid-Holland werd het instrument in 2021 tot nu toe meer dan zeventig keer toegepast door een gemeente.

Regelmatig krijgen we van grondeigenaren vragen over de inhoud van het op hun perceel gevestigde voorkeursrecht en staan we eigenaren bij in gesprekken met gemeenten en private partijen. Dit artikel poogt een overzicht te geven van het doel, de grondslagen, de rechten en plichten en de mogelijkheden op het moment dat één of meerdere percelen zijn aangewezen op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Dit artikel gaat in op de vestiging van een voorkeursrecht door de gemeente.

Activiteit gemeenten

De overheid staat voor een grote opgave om voldoende woningen te realiseren en invulling te geven aan de wellicht nog belangrijkere opgave op het gebied van klimaat, natuur, infrastructuur en energie. Al deze opgaven strijden binnen ons land om beperkte beschikbare ruimte. Om de regie te houden op deze ontwikkeling kan de overheid onder andere gebruik maken van de Wvg. Deze wet heeft als doel de overheid een betere uitgangspositie te verschaffen op de grondmarkt.

Rapport Deloitte/Brief Ollongren

Het op 29 juni 2021 verschenen rapport pleit voor een meer actieve rol van de gemeente op de grondmarkt en het beter inzetten van de bestaande grondbeleidsinstrumenten. Als randvoorwaarden gelden het versterken van de capaciteit binnen gemeenten en de financiële draagkracht. In haar kamerbrief van 9 juli 2021 ondersteunt demissionair minister Ollongren de bevindingen uit het rapport en geeft zij de opening tot het oprichten van een landelijke grondfaciliteit. De besluitvorming hieromtrent is verlegd tot na de formatie van een nieuw kabinet. Op basis van het rapport en de daaropvolgende kamerbrief is mijn verwachting dat overheden zich, nog meer dan nu het geval is, actief gaan begeven op de grondmarkt en overgaan tot het inzetten van de Wvg.

Grondslagen Wet voorkeursrecht gemeenten

Een gemeente kan tot aanwijzing van gronden in het kader van de Wvg overgaan indien zij een niet-agrarische bestemming voorziet voor de betreffende gronden en waarvan het huidige gebruik afwijkt van de voorgenomen bestemming. De gemeente kan dit doen op basis van artikel 3, artikel 4, artikel 5 en artikel 6 van de Wvg:

Toelichting-blog-Wvg_overwater-nieuwsbrief Download

Wat betekent het voor de grondeigenaar?

Kort gezegd komt het erop neer dat u de gronden die zijn belast met Wvg niet mag verkopen zonder dat de gemeente eerst in de gelegenheid is gesteld om de gronden te verkrijgen. Hieronder wordt ook verstaan het vestigen van een zakelijk recht, zoals bijvoorbeeld een erfpachtrecht. De grondeigenaar is in het kader van de Wvg nooit verplicht om de gronden te verkopen, er geldt alleen een aanbiedingsplicht indien een grondeigenaar tot verkoop wil overgaan. Afhankelijk van de planologische grondslag waarop de Wvg is gevestigd, het artikel in de Wvg dat de basis is van de gronden waarop de aanwijzing heeft plaatsgevonden, bepaalt de duur van de beperking voortvloeiende uit de Wvg:

Artikel 3 vervalt van rechtswege na tien jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan of inpassingsplan.
Artikel 4 vervalt van rechtswege na drie jaar na dagtekening van het besluit tot aanwijzing, tenzij voor dat tijdstip een bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld,
Artikel 5 vervalt van rechtswege na drie jaar na dagtekening van het besluit tot aanwijzing, tenzij voor dat tijdstip een structuurvisie, bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld.

Theoretisch gezien is het op basis van bovenstaande termijnen dus mogelijk dat de beperking geldt voor een periode van zestien jaar en drie maanden.

Op basis van artikel 10 lid 2 van de Wvg zijn er een aantal omstandigheden waarbij de grond niet eerst aan de gemeente aangeboden hoeft te worden. Voor dit artikel laat ik deze buiten beschouwing. Op basis van artikel 10 lid 3 geldt de aanbiedingsplicht niet indien er, voordat er een besluit tot aanwijzing of voorlopige aanwijzing is, een koopovereenkomst is gesloten die is ingeschreven in de openbare registers. Voorwaarde is dat de juridische levering van de grond binnen zes maanden na inschrijving plaatsvindt. Voornoemde uitzondering komt in de praktijk regelmatig voor.

Wat kan de grondeigenaar doen?

Tegen een besluit tot aanwijzing van gronden in het kader van de Wvg staat in beginsel bezwaar en beroep open. Wij adviseren grondeigenaren bezwaar te maken indien hiervoor gegronde redenen zijn. De praktijk laat zien dat er vaak bezwaar wordt gemaakt, maar dat veruit de meeste bezwaren ongegrond zijn.

Ons advies is om met de gemeente in gesprek te gaan over de reden en het doel dat de gemeente heeft met het vestigen van het voorkeursrecht. Soms is het zo dat de gemeente daadwerkelijk de intentie heeft om de gronden zelf te verwerven (actief grondbeleid), maar geregeld komt het voor dat de gemeente vooral regie wenst te houden over de ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente (faciliterend/sturend grondbeleid).

Voor de gemeente is het immers vooral van belang dat de toebedachte bestemming wordt gerealiseerd op basis van de ruimtelijke kaders van de gemeente en dat zij haar kosten kan verhalen op de ontwikkelende partij/grondeigenaar.

Afhankelijk van de uitkomst van het gesprek en het doel van de gemeente kan de grondeigenaar besluiten de gronden aan te bieden aan de gemeente. Dit is de grondeigenaar echter nooit verplicht.

Indien de grondeigenaar de gronden aanbiedt aan de gemeente dan besluit de gemeente binnen zes weken of zij in beginsel bereid is de gronden te verwerven. Indien dit het geval is dan begint het proces met betrekking tot het bepalen van de prijs. De grondeigenaar kan dit proces indien gewenst versnellen op basis van artikel 13 Wvg.

Op basis van dit artikel kan de grondeigenaar de gemeente verzoeken om binnen vier weken de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. De rechtbank zal de prijs toetsen op basis van artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Dit houdt in dat er wordt getoetst op basis van een ‘werkelijke waarde’.

Regelmatig komt het ook voor dat de gemeente vrijstelling wil geven van de aanbiedingsplicht. De grondeigenaar kan de grond dan vervreemden aan een private partij waar de gemeente mee samenwerkt, die de beoogde ontwikkeling zal gaan realiseren. De gemeente zal dit altijd doen op basis van de voorwaarde dat zij haar kosten kan verhalen op basis van een anterieure overeenkomst of een samenwerkingsovereenkomst. Hierbij kunnen ook afspraken worden gemaakt over de gewenste ontwikkeling en gewenste kwaliteiten van de ontwikkeling en wie welke kosten voor haar rekening neemt.

Conclusie en advies

Op het moment dat de gemeente uw gronden aanwijst in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeente dan bent u nimmer verplicht om te verkopen, u kunt de gronden ook behouden. Onteigenen kan de overheid pas in een onteigeningsprocedure.

Indien u wenst te verkopen en de Wvg is van toepassing op uw bezit, dan gelden er wel beperkingen, waarbij het voor u belangrijk is om te weten wat uw positie is en wat de waarde van uw bezit is. Ons advies is om met de gemeente in gesprek te gaan en daarbij een deskundig adviseur in de arm te nemen die u kan begeleiden tijdens dit proces. Er is vaak meer mogelijk dan op basis van de vestiging van het voorkeursrecht lijkt. Wij kunnen voor u de verschillende mogelijke routes uitstippelen en helpen bij het maken van een keuze.

Benieuwd naar wat wij voor u kunnen betekenen? Kijk dan bij onze dienst ‘Overheidsingrijpen‘ of neem contact met ons op.