Skip to main content

Auteur: Fleur Varin

Uit de praktijk: Tevredenheid ondanks een voorkeursrecht

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

In september 2024 meldde ik in een nieuwsbrief dat grondeigenaren vaak verrast worden door een vestiging van een voorkeursrecht op hun eigendom. In onze dagelijkse praktijk adviseren we grondeigenaren die te maken krijgen met deze brief.

Een recente casus: voorkeursrecht in een polder

Zo werd recent een grote polder volledig voorzien van een voorkeursrecht door een gemeente. Diverse eigenaren informeerden direct naar de mogelijkheden en bedreigingen die dit met zich meebrengt.

Op termijn zal dit voor enkele eigenaren duidelijker worden zodra de gemeente een besluit heeft genomen over de wijziging van het grondgebruik.

Voor de meeste grondeigenaren betekent deze vestiging van het voorkeursrecht dat de grond langdurig met een beperking is belast, zonder dat er voor de eigenaren iets verandert. Dit zorgt voor onzekerheid bij veel eigenaren, wat zij zullen moeten accepteren.

Een positieve ervaring met een voorkeursrecht

Dit was anders in een casus waar een grondeigenaar ook werd geconfronteerd met een voorkeursrecht van de gemeente. De gemeente heeft in een gebied een voorkeursrecht gevestigd om de landbouwgrond te gaan gebruiken voor woningbouw en voor de aanleg van een verbindingsweg.

Advies en begeleiding door ons kantoor

De grondeigenaar vroeg ons kantoor om advies, wat we met veel genoegen hebben gegeven.

We hebben voor de eigenaar getoetst of de vestiging op de juiste grondslag en binnen de juiste termijnen was vastgesteld volgens de Omgevingswet. Dit bleek het geval te zijn.

Samen met de opdrachtgever hebben we de wensen en doelen afgestemd:

  • vervangende grond aankopen
  • complete bedrijfsverplaatsing
  • herinvesteren in ander onroerend goed, of
  • de te ontvangen koopsom op een andere manier behouden.

Interesse van marktpartijen

Door de vestiging van het voorkeursrecht door de gemeente, toonden diverse marktpartijen interesse om met de grondeigenaar tot overeenstemming te komen voor aankoop en/of zelfrealisatie.

Een verkoop aan een marktpartij is mogelijk als de gemeente vrijstelling verleent voor de overdracht. Met een marktpartij worden voorwaarden afgesproken onder de voorwaarde dat er overeenstemming volgt zodra de gemeente de vrijstelling verleent.

Een marktpartij was zeer geïnteresseerd en bood een aanzienlijke koopsom voor de grond zodra het plan ontwikkeld kon worden. Dat geeft opnieuw onzekerheid bij een eigenaar. Gaat het plan wel door en wanneer? Is de marktpartij dan nog beschikbaar? Een hogere prijs voor de grond brengt meestal ook een hoger risico met zich mee. Wat is de waarde van een hoge koopsom die niet betaald wordt?

Verkoop aan de gemeente

De opdrachtgever vond de risico’s te groot en de kans van slagen te onzeker bij de marktpartij. Wel wilde hij nu de beschikking hebben over de liquiditeit om andere investeringen te kunnen doen. Met dat uitgangspunt is de grondpositie aan de gemeente te koop aangeboden, zoals vereist bij een voorkeursrecht conform artikel 9.7 Voorkeursrecht (Omgevingswet).

Definitieve overeenstemming

Met de gemeente zijn de nodige gesprekken en onderhandelingen gevoerd om tot een definitieve overeenstemming te komen waar alle partijen zich mee kunnen verenigen.

De grondeigenaar ontvangt de koopsom, de gemeente verkrijgt de gewenste grondpositie en kan het woningbouwplan op termijn verder uitvoeren. Ondertussen kan de grond agrarisch worden gebruikt.

Een positieve ervaring

Door de verkoop heeft de (voormalige) eigenaar het gewenste resultaat bereikt: een marktconforme verkoopprijs, geen risico meer over de realisatie van de woningbouw, en de mogelijkheid om te herinvesteren. Een goed resultaat waar iedereen tevreden op terugkijkt.

Hoewel het voorkeursrecht aanvankelijk als een onaangename verrassing kwam, heeft het uiteindelijk geleid tot een positieve ervaring.

Contact bij voorkeursrecht

Als u ook te maken heeft met een voorkeursrecht, komen we graag met u in contact om samen een succesvol resultaat te bereiken.

Het Didam II Arrest – het vervolg

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad in de procedure die geleid heeft tot het Didam-arrest een nieuw arrest gewezen: het Didam II-arrest. In deze blog ga ik kort in op de inhoud van het Didam II-arrest. Eerst volgt een korte terugblik op het Didam-arrest.

Het Didam-arrest: hoe zat het ook al weer?

Het Didam-arrest is een arrest van 26 november 2021. Kort gezegd oordeelde de Hoge Raad dat bij verkoop van een onroerende zaak door een overheidslichaam het gelijkheidsbeginsel in acht genomen moet worden als er naar verwachting meerdere potentiële gegadigden zijn voor de onroerende zaak.

Door deze uitspraak van de Hoge Raad kan een overheidslichaam onroerend goed niet altijd één-op-één gunnen aan een partij. Voordat tot gunning kan worden overgegaan, moet in beginsel een selectieprocedure doorlopen worden, waarin aan de hand van selectiecriteria die objectief, toetsbaar en redelijk zijn, een gegadigde geselecteerd kan worden.

Het Didam II-arrest

Het Didam-arrest riep in de praktijk veel nieuwe vragen op, onder andere de vraag of de regels voortvloeiende uit het Didam-arrest, hierna de Didam-regels, ook terugwerkende kracht hebben?

In het arrest van 15 november 2024 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op de volgende vragen:

  • Hebben de Didam-regels terugwerkende kracht?
  • Is een overeenkomst die in strijd met de Didam-regels gesloten is, nietig of vernietigbaar?
  • Moet de openbare selectieprocedure ook gevolgd worden als slechts één serieuze gegadigde in aanmerking lijkt te komen voor het aangaan van de (koop)overeenkomst?

Terugwerkende kracht

De Hoge Raad heeft in het Didam II-arrest geoordeeld dat de Didam-regels ook van toepassing zijn op overeenkomsten die gesloten zijn in de periode voor 26 november 2021. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, golden immers ook al voor het Didam-arrest. De Didam-regels hebben daarmee terugwerkende kracht gekregen.

Handelen in strijd met algemene beginselen behoorlijk bestuur: overeenkomst nietig of vernietigbaar?

De Hoge Raad heeft in het Didam II-arrest geoordeeld dat een overeenkomst die in strijd met de Didam-regels gesloten is, ofwel gesloten is in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, niet om die reden nietig of vernietigbaar is. Ondanks het feit dat de Didam-regels niet of niet goed gevolgd zijn is de overeenkomst dus wel rechtsgeldig.

Gaat het overheidslichaam over tot verkoop van de onroerende zaak zonder dat de Didam-regels in acht genomen zijn, dan handelt het overheidslichaam in beginsel onrechtmatig tegenover potentiële andere gegadigden: zij hebben immers geen gelijke kans gekregen bij de verkoop. Handelen in strijd met de Didam-regels kan leiden tot een schadeplichtigheid van het overheidslichaam tegenover een potentiële gegadigde die ten onrechte geen gelijke kans gekregen heeft.

Vroeg in het onderhandelproces tussen het overheidslichaam en de beoogde koper, voordat de overeenkomst gesloten is die de overheid verplicht tot levering, kunnen gegadigden onder omstandigheden vorderen de verkoop te blokkeren.

Hoe te handelen bij één serieuze gegadigde?

In het Didam-arrest is bepaald dat de mededingingsruimte niet hoeft te worden geboden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Wel moet in dat geval nog wel worden voldaan aan twee (procedurele) vereisten:

  • Het voornemen tot verkoop dient tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend te worden gemaakt op een zodanige wijze dat een ieder daarvan kennis kan nemen.
  • Daarbij dient aan de hand van de gestelde criteria te worden gemotiveerd waarom bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één gegadigde in aanmerking komt.

In het Didam II-arrest is de Hoge Raad niet afgeweken van de hiervoor gestelde regels en heeft de vereisten uit het Didam-arrest aldus bevestigd.

Hof Den Haag

De Hoge Raad heeft de zaak doorverwezen naar het gerechtshof Den Haag om verder te worden behandeld.

Didam-arrest en pacht

Tot slot is het van belang op te merken dat de Didam-regels ook toegepast dienen te worden bij het door overheidslichamen in gebruik geven van grond, bijvoorbeeld voor het sluiten van een (geliberaliseerde) pachtovereenkomst, huur of gebruik om niet.

Positieve uitspraak bestemmingsplan Valkenhorst

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Raad van State oordeelt over stikstof en woningbouw Valkenhorst. Het bestemmingsplan blijft in stand en de stikstofonderbouwing is in één keer op orde.

Op 11 december 2024 heeft de Raad van State uitspraak gedaan in de zaak rondom het bestemmingsplan Valkenhorst in de gemeente Katwijk. Dit bestemmingsplan, gericht op onder andere de bouw van 5.600 woningen, kende onder meer de nodige uitdagingen op het gebied van stikstof. In deze blog belicht ik de belangrijkste uitdagingen.

Achtergrond van het plan

Het plangebied van Valkenhorst beslaat 475 hectare en bevindt zich op het voormalige Marinevliegkamp Valkenburg. Het bestemmingsplan faciliteert de ontwikkeling van een woon-, werk- en recreatiegebied. Hoewel de behoefte aan nieuwe woningen groot is, staan ecologische zorgen, met name rondom stikstofuitstoot en natuurgebieden, centraal in de bezwaren tegen het plan. De Raad van State heeft zich uitgesproken over een aantal cruciale punten die van belang zijn voor de dagelijkse praktijk.

Stikstof en de natuurlijke omgeving

Een belangrijk twistpunt was de stikstofuitstoot die gepaard gaat met de ontwikkeling, de bouw en het gebruik van het gebied. Overwater Rentmeesterskantoor speelde namens de initiatiefnemers een adviserende rol bij dit plan en droeg oplossingen aan voor het stikstofprobleem.

De activiteiten in Valkenhorst liggen nabij kwetsbare Natura 2000-gebieden, zoals Meijendel & Berkheide. Volgens de Wet natuurbescherming, die van toepassing was op het moment van vaststellen van het plan, mag een nieuw plan niet leiden tot een significante verslechtering van deze natuurgebieden. Eén van de belangrijke onderdelen in de wet is stikstofdepositie op een overbelast Natura 2000-gebied.

Salderen

Het plan maakt gebruik van intern salderen, waarbij de stikstofruimte van andere, vaak agrarische, bedrijven wordt ingetrokken om de impact van nieuwe ontwikkelingen te compenseren. Dit is een gangbare praktijk binnen de stikstofregelgeving, maar vereist nauwkeurige onderbouwing.

De Raad van State stelde vast dat de gemeente Katwijk in dit geval voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de stikstofruimte daadwerkelijk beschikbaar is en dat deze compensatie rechtmatig is.

Een belangrijk aspect in deze zaak was dat de gemeente met behulp van Overwater Rentmeesterskantoor een uitvoerige onderbouwing had gemaakt van de feitelijke en juridische situatie van de agrarische bedrijven en de gronden. De onderbouwing bestond uit foto’s, een proces verbaal van een deurwaarder en stallijsten van de agrarische bedrijven. Daarnaast is een uitvoerige onderbouwing overlegd van de juridische status van de natuurtoestemmingen van de bedrijven. In vaktermen noemen we dit het onderbouwen van de referentiesituatie.

Beoogde situatie en borging

Een ander aspect dat veel aandacht kreeg in de zaak en waar de gemeente de Afdeling mee overtuigde, was de borging van de maatregelen. In het bestemmingsplan zijn verbodsbepalingen opgenomen die ervoor zorgen dat de stikstof waarmee gesaldeerd wordt, pas ingezet kan worden nadat de bestaande vergunningen zijn ingetrokken.

Tevens bevat het plan bepalingen over bouwtempo, verkeersafwikkelingen en bepalingen op het gebied van sfeerhaarden.

Randeffecten

Een element dat niet eerder in een uitspraak van de Afdeling aan de orde is geweest, betreft het element randeffecten. Stikstofdepositie wordt berekend door middel van het rekenmodel AERIUS. Dit model kent sinds de ViA15 uitspraak een vaste afkapgrens van 25 km. Dit zorgt ervoor dat iedere bron binnen het gebied in het rekenmodel na 25 km geen effect meer veroorzaakt.

Doordat de saldogevende activiteiten nooit volledig op dezelfde plaats plaatsvinden als de saldo ontvangende activiteiten, ontstaat aan de randen rekenkundig toch nog een extra stikstofdepositie. Dit noemen we randeffecten.

Deze randeffecten zijn door de gemeente uitvoerig onderbouwd doormiddel van schaduwberekeningen zonder afkap op 25 km. Deze onderbouwing werd door de Afdeling als voldoende beschouwd.

Breder perspectief: wat betekent dit voor de praktijk?

De uitspraak is onderdeel van een breder patroon waarin juridische toetsing van stikstofplannen steeds belangrijker wordt. Projecten zoals Valkenhorst tonen aan dat bouwen dichtbij een Natura 2000-gebied mogelijk is.

De stikstofproblematiek is een mogelijk struikelblok voor woningbouw en economische ontwikkeling in Nederland. Toch laat deze uitspraak zien dat, met de juiste maatregelen en een doordachte aanpak, vooruitgang mogelijk is.

De onderbouwing is hierbij van groot belang en dat is werk voor specialisten die kennis hebben van zowel de juridische als de feitelijke praktijk.

Financieren van landbouwgrond

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Beleggen en investeren in landbouwgrond, Erfpacht, Rentmeesterschap.

Financiering van landbouwgrond komt aan de orde bij uitbreiding van het landbouwbouwbedrijf, bij herfinanciering en bij bedrijfsoverdracht. Bancaire financiering is traditioneel, maar steeds vaker neemt de agrariër grond in gebruik op basis van erfpacht.

Met erfpacht gaan de agrariër en de belegger langjarig een overeenkomst met elkaar aan, zodat de agrariër de grond langjarig kan gebruiken voor de onderneming en de belegger langdurig zeker is van een stabiele inkomstenstroom.

In deze blog komen de kenmerken van erfpacht en redenen om erfpacht te gebruiken door agrariër en belegger aan de orde, om een indruk te geven van agrarische erfpacht.

Wat is erfpacht voor de agrariër?

  • Erfpacht is een zakelijk recht, dat notarieel wordt gevestigd.
  • Het erfpachtrecht geeft het recht op gebruik van de landbouwgrond gedurende een periode langer dan 25 jaar.
  • Voor het gebruik van de grond betaalt de erfpachter jaarlijks de erfpachtcanon.
  • In de erfpachtovereenkomst worden de afspraken tussen de grondeigenaar en de erfpachter vastgelegd. Door de grote contractsvrijheid kunnen de afspraken specifiek gemaakt worden voor de betreffende erfpachtsituatie.
  • Het erfpachtrecht kan door de agrariër worden verkocht aan een andere agrariër.
  • Het erfpachtrecht heeft een waarde en kan als onderpand dienen bij een hypotheekrecht.

Waarom kiest de agrariër voor erfpacht?

Landbouwbedrijven worden groter en kapitaalintensiever. Om voldoende kapitaal aan te trekken voor de onderneming zien we dat er combinaties ontstaan bij de financiering van landbouwgrond, bestaande uit eigendom met bancaire financiering, pacht en erfpacht. In onze praktijk zien we dat er meerdere redenen zijn waarom ondernemers kiezen voor erfpacht.

Ondernemers die willen uitbreiden of herfinancieren kiezen voor erfpacht ten opzichte van geliberaliseerde pacht vanwege de lange gebruikszekerheid. Immers, bij erfpacht is de duur van de gebruiksperiode minimaal 26 jaar en ook 30 jaar en langer komen voor. En vaak is er de mogelijkheid om na afloop van de erfpachtduur een nieuwe erfpachtovereenkomst te sluiten of de grond te kopen.

De financieringslast is relatief laag omdat de lasten van erfpacht veelal lager zijn dan bij bancaire financiering. Bij erfpacht is de canon vaak lager dan de hypotheekrente en over de investering die de belegger doet, hoeft de erfpachter geen aflossing te betalen. Fiscale voordelen zijn mogelijk door afschrijving en reservering.

Erfpacht is ook interessant voor ondernemers die geld uit de eigen grond willen vrijmaken en het bedrijfsareaal niet willen verkleinen. Deze ondernemers kiezen voor erfpacht om dan ongeveer 70% van de huidige vrije waarde van de grond te incasseren, een erfpachtrecht te verkrijgen en op basis van deze erfpacht de gronden binnen de onderneming te exploiteren. Het vrijgekomen kapitaal is dan beschikbaar om te ondernemen. Op een later moment kan eventueel het besluit genomen worden om het erfpachtrecht te verkopen, waarmee dan opnieuw liquiditeit beschikbaar komt en het bedrijfsareaal kleiner wordt.

Waarom kiest de belegger voor erfpacht?

De grondeigenaar kiest voor erfpacht om landbouwgrond langdurig in gebruik te geven aan de agrarisch ondernemer tegen een stabiel en redelijk rendement. In vergelijking met pacht zien we dat reguliere pacht financieel niet aantrekkelijk is voor de grondeigenaar vanwege relatief lage pachtprijzen ten opzichte van de investering die de belegger moet doen.

Daarnaast is het fiscale systeem een knelpunt voor grondeigenaren die landbouwgrond regulier verpachten. Bij geliberaliseerde pacht kan bij een pachtduur tot zes jaar de pachtprijs door partijen worden afgesproken. Echter kent deze pachtvorm een looptijd van zes jaar wat voor de belegger en de agrarisch ondernemer een te korte periode is omdat beiden gericht zijn op langdurige zekerheid over het gebruik van de landbouwgrond.

Schakel tussen ondernemer en belegger

Het voorgaande geeft op hoofdlijnen inzage in agrarische erfpacht. Zowel voor de agrarisch ondernemer als de belegger kan erfpacht het instrument zijn om landbouwgrond langjarig agrarisch in gebruik te geven. Voor ondernemers die grond willen financieren op basis van erfpacht zijn beleggers beschikbaar die langjarig willen investeren in kwalitatief goede landbouwgrond.

Voor maatwerk komen we graag bij u om de mogelijkheden voor u te bespreken.

Landjepik: eigendom, bezit en de juridische strijd om grond

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Wie speelde er vroeger niet landjepik, buiten op straat? De regels waren simpel: om de beurt mocht je een land veroveren, rende drie rondjes om het land van je vriendje heen en als je hem daarna aan kon tikken, was het land van jou. Met overzichtelijke regels en met veel speelplezier wisselde land dan van eigenaar. Hoe veel complexer is de realiteit.

Eigendom versus bezit: de juridische spelregels van landjepik

Tussen de eigenaren van naastgelegen percelen kan discussie ontstaan over waar het eigendom van de één ophoudt en het eigendom van de ander begint, meestal ingegeven door wie de grond gebruikt. Deze discussies gaan eigenlijk over de juridische begrippen eigendom en bezit.

Eigendom is het meest verstrekkende recht dat men op een perceel grond kan hebben. Het is het recht om over de grond te beschikken zoals je dat zelf wilt; natuurlijk wel binnen de grenzen van de (Omgevings)wet. Het eigendomsrecht is geregeld in artikel 5:1 van het BW.

Met bezit wordt bedoeld dat iemand een goed voor zichzelf houdt. Het bezitsrecht is geregeld in artikel 3:107 BW. Iemand neemt een goed in bezit door daarover de feitelijke macht uit te gaan oefenen.

Maar wanneer ontstaat nu de situatie dat eigendom en bezit bij verschillende partijen zit? Stel, de ene partij is eigenaar van een stuk grond, de andere partij plaatst een hek dwars over dit stuk grond en betrekt de grond tot aan het hek bij de grond die hij in eigendom heeft. Hij neemt dan grond in bezit waar hij niet de eigenaar van is. En dan wordt het spelletje landjepik een serieuze situatie.

Grondstrijd: de spanningen tussen projectontwikkelaars, pachtgrond en omwonenden

De druk op grondgebruik in Nederland neemt steeds verder toe, dat is geen nieuws. Voor de bouw van woningen, de aanleg van een bedrijventerrein, het faciliteren van de infrastructuur en voor het mogelijk maken van de energietransitie nemen projectontwikkelaars regelmatig grondposities in. Het tijdspad van de aankoop van (in de meeste gevallen) landbouwgronden tot aan de start van de ontwikkeling is vaak lang; tien jaar of meer is helemaal geen uitzondering. Bijna altijd blijven de gronden in deze overgangsperiode in gebruik als landbouwgronden.

Sommige woningeigenaren kijken al jaren uit op een polder, grenzend aan hun achtertuin. En soms is dit nu net de polder die aangekocht is door een marktpartij om te gaan ontwikkelen. Projectontwikkelaars kunnen dan te maken krijgen met omwonenden die hun tuin hebben uitgebreid ten koste van de eigendomsgrond van de ontwikkelaar. De uitbreiding kan pasgeleden gebeurd zijn of al wat langer terug in de tijd.

Landjepik 2.0: de projectontwikkelaar wil zijn duur aangekochte grond terug, de pachter wil het areaal pachtgrond kunnen gebruiken zoals in het pachtcontract staat en de naastgelegen woningeigenaar claimt het eigendom van de in bezitgenomen meters grond. Wat biedt dan een oplossing?

Bevrijdende verjaring: hoe grondbezit na twintig jaar kan veranderen

De wet bepaalt dat iemand na twintig jaar eigenaar kan worden van de grond; deze partij moet dan wel de grond tijdens deze twintig jaar gebruikt hebben, op zo’n manier dat het voor de daadwerkelijke eigenaar van de grond al die tijd duidelijk is geweest dat je de grond in bezit hebt genomen èn doet alsof je de eigenaar bent. Als de daadwerkelijke eigenaar dan in deze twintig jaar geen actie onderneemt, gaat het eigendom van de grond op de bezitter over. Dit heet bevrijdende verjaring en dat is geregeld in artikel 3:105 en artikel 3:306 van het BW.

Als daadwerkelijk eigenaar kun je de bevrijdende verjaring stoppen door een schriftelijke aanmaning of mededeling te versturen, gevolgd door het starten van een gerechtelijke procedure binnen zes maanden. Het is echter vaak beter om als grondeigenaar tot een onderlinge overeenkomst te komen met de bezitter van jouw grond. Verkoop van het betreffende stuk grond tegen marktwaarde kan een prima oplossing zijn; mits je bereid bent het eigendom van dat stuk grond op te geven.

Verlies van grond door bevrijdende verjaring: oplossingen voor de oorspronkelijke eigenaar

Het kan natuurlijk ook zo zijn dat een omwonende de grond al meer dan twintig jaar in bezit heeft en dat bezit ook nog eens kan aantonen. Dan kan het gebeuren dat je als daadwerkelijk eigenaar toch het eigendom van de grond door bevrijdende verjaring verliest.

De Hoge Raad vindt dat degene die het eigendom heeft verloren door de bevrijdende verjaring, niet zomaar met lege handen mag staan. De oorspronkelijke eigenaar kan een schadevergoeding uit een onrechtmatige daad vorderen. De schadevergoeding kan bestaan uit het terug leveren van de grond (als dit nog mogelijk is) of uit een financiële compensatie. En daarmee is het plaatje weer rond.

Landjepik vroeger en nu

John Locke stelde in de 17e eeuw dat de grond van jou wordt als je “de grond vermengd hebt met je arbeid”. Dus bijvoorbeeld als je een stuk fruit van de boom plukt of een gat in de grond graaft, verkrijg je daarmee het eigendom.

Zo ver gaat het gelukkig in 2024 niet (meer), maar het verkrijgen van het eigendom bij een succesvolle claim op bevrijdende verjaring vertoont wel overeenkomsten. Er is tenslotte sprake van bevrijdende verjaring als een bezitter eigenaar wordt, alleen maar door het gebruik. Maar dan moet het gebruik dus wel minstens twintig jaar duren.

Grondeigenaren die te maken hebben met erfgrensoverschrijdingen door omwonenden of met verjaringskwesties kunnen bij ons terecht voor deskundig advies.

Net op zee Nederwiek 3

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Energietransitie, Vastgoedadvies.

Nederland heeft met het Klimaatakkoord ambitieuze doelen gesteld: tegen 2050 moet Nederland volledig zijn overgestapt op hernieuwbare energiebronnen, met een vermindering van de uitstoot van broeikasgassen met 95% ten opzichte van 1990.

Offshore windenergie speelt hierin een cruciale rol, met name door de aanleg van grote windparken op zee, waarvan de energie naar het vasteland moet worden getransporteerd. Dit proces, ook wel bekend als “aanlanden,” vergt nieuwe infrastructuur.

Er is momenteel een ondergrondse hoogspanningsverbinding gepland die het windenergiegebied Nederwiek Noord in de Noordzee zal verbinden met Geertruidenberg of Moerdijk. TenneT lijkt de voorkeur te geven aan Geertruidenberg omdat netcongestie in de omgeving van Moerdijk actueler is dan in Geertruidenberg.

Eén van deze verbindingen is het ‘Net op zee Nederwiek 3’. De planning is dat deze verbinding vanaf 2027 door TenneT wordt gerealiseerd en in 2031 daadwerkelijk in gebruik genomen gaat worden. Deze verbinding wordt aangelegd op de Zuid-Hollandse Eilanden of in de binnenwateren.

Achtergrondinformatie

Het windpark zal in de Noordzee worden gebouwd, in het windenergiegebied IJmuiden Ver, dat ongeveer 62 kilometer uit de Nederlandse kust ligt. Deze locatie is gekozen vanwege gunstige windcondities en de grotere afstand tot de kust, waardoor de impact op kustbewoners en toerisme beperkt blijft.

Verder schrijft TenneT dat bij Nederwiek 3 veel aandacht wordt besteed aan het beschermen van de natuur en het marine ecosysteem, met minimale impact op de zeebodem, vogels en zeezoogdieren. Door middel van milieueffectrapportages en bouwbeperkingen in kwetsbare periodes wordt schade aan fauna voorkomen.

Om de stikstofuitstoot tijdens de aanleg te beperken, worden emissiearme bouwmethoden toegepast in overeenstemming met de Nederlandse stikstofregels, wat helpt om aan de vergunningsvereisten te voldoen.

Nederwiek 3 draagt bij aan het Nederlandse Klimaatakkoord en de Nederlandse ambities om de CO2-uitstoot te verminderen, met offshore windenergie als cruciale factor. Economisch stimuleert het project werkgelegenheid en verstevigt het Nederland als koploper in duurzame technologie. Deze informatie is afkomstig van TenneT.

Tracés

Voor de ondergrondse hoogspanningsverbinding naar Moerdijk of Geertruidenberg zijn vier mogelijke tracés benoemd: drie lopen over land en één via het water. Deze worden hierna kort toegelicht. Eind 2024 kiest de minister van Klimaat en Groene Groei (minister Sophie Hermans) de uiteindelijke kabelroute.

Bron afbeelding: https://tennet-drupal.s3.eu-central-1.amazonaws.com/default/2024-10/Poster%20Nederwiek%203.pdf

BLS
De BLS-route is de bestaande buisleidingenstraat en maakt gebruik van bestaande infrastructuren. De kabel wordt in of naast de bestaande buisleiding gelegd. Dit tracé maakt optimaal gebruik van bestaande voorzieningen en vermindert verstoringen van het landschap.

Voorne-Putten en Hoeksche Waard
Dit tracé loopt door Voorne-Putten en de Hoeksche Waard, van west naar oost. Deze route raakt de landbouw. Uit de publicaties blijkt dat aandacht is voor natuur en recreatie.

Binnenwateren
Dit tracé volgt een route door de binnenwateren Haringvliet en Hollands Diep. Het doel is om natuurgebieden zoveel mogelijk te ontzien en ecologische verstoringen te beperken. Deze variant heeft de minste impact op het landelijk gebied, is het snelst te realiseren en is de goedkoopste variant.

Goeree-Overflakkee
Dit tracé loopt van west naar oost over het eiland. Deze route raakt de landbouw over het hele tracé. Aandacht is er voor lokaal draagvlak, hinder voor de landbouw en minimale ecologische verstoring. De aanleg van kabels is afgestemd op de kenmerken van het landschap en de gemeenschap in de regio.

Impact

De impact van Nederwiek 3 op de landbouw is vooral voelbaar in de vorm van tijdelijk of wellicht permanent verlies van landbouwgrond, verstoringen in de bodemstructuur, en beperkingen op landgebruik. Hoewel er compensatieregelingen bestaan, kunnen er langetermijneffecten op de landbouwproductiviteit en de inkomsten van boeren optreden. Tegelijkertijd kunnen er ook kansen ontstaan voor samenwerking tussen de landbouwsector en de energietransitie, mits dit zorgvuldig wordt gepland en uitgevoerd.

Conclusie

Nederwiek 3 is een cruciaal project in de Nederlandse energietransitie en levert een belangrijke bijdrage aan de doelstelling van Nederland om tegen 2050 volledig over te schakelen op hernieuwbare energiebronnen.

Het project brengt landbouwkundige en ecologische uitdagingen met zich mee. Grondgebruikers en -eigenaren van wie de percelen binnen het tracé vallen, staan een periode van gesprekken en onderhandelingen met TenneT te wachten om afspraken te maken over de aanleg van de leiding en schadevergoedingen. De grondgebruikers en omgeving gaan de praktische overlast ervaren van de werkzaamheden.

Onze rentmeesters vertegenwoordigen zowel grondeigenaren als grondgebruikers in de gesprekken met TenneT. Heeft u vragen? Neem dan contact op met een van onze rentmeesters.

Landbouwvrijstelling nog niet afgeschaft

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie.

De landbouwvrijstelling brengt de schrijfpen weer in beweging en blijft voor de praktijk nog steeds actueel. Recent heeft de Staatssecretaris van Financiën een brief verstuurd naar de Tweede Kamer waarin de reactie over de landbouwvrijstelling wordt weergegeven.

SEO-onderzoek: maart 2024

In maart 2024 hebben wij in de blog ‘Evaluatie SEO: afschaffing van de landbouwvrijstelling?‘ aandacht besteed aan het zogenaamde SEO-onderzoek. Door het SEO wordt de conclusie getrokken dat de landbouwvrijstelling niet langer doeltreffend en niet langer doelmatig zou zijn. Het SEO geeft aan dat afschaffing van de landbouwvrijstelling een logische optie zou zijn.  

Staatssecretaris financiën: oktober 2024

De staatssecretaris geeft in zijn brief de conclusie van de onderzoekers van het SEO weer dat de landbouwvrijstelling via overgangsrecht afgeschaft zou moeten worden. Deze conclusie van het SEO wordt echter niet (of niet direct) overgenomen door de staatssecretaris. Er wordt in de tekst een belangrijke nuancering weergegeven. Het ministerie heeft blijkbaar nog geen standpunt ingenomen.

Uit de brief: “in het voorjaar ga ik in gesprek met de minister van LVVN over de uitkomsten en mogelijke vervolgstappen. Daarbij moeten de evaluatie-uitkomsten bezien worden in relatie tot de positie van de agrarische sector en het brede scala aan beleidsmaatregelen waar deze sector mee te maken heeft.”

Belang voor de praktijk: herwaarderen

De afschaffing van de landbouwvrijstelling is en blijft een belangrijk onderwerp in adviesgesprekken. Politiek gezien is er nog geen besluit genomen en dat besluit komt naar verwachting pas in 2025.

In de praktijk zien we dat agrarisch onroerend goed structureel en sterk in prijs stijgt. In deze ontwikkeling zit een automatische prikkel om agrarisch onroerend goed te herwaarderen.

Advies

Het loont zeker om gebruik te maken van de mogelijkheden om te herwaarderen. Wij kunnen hierbij assisteren. In specifieke gevallen raden wij u aan om contact op te nemen met uw fiscaal adviseur.

Wilt u onze blogs over de Landbouwvrijstelling teruglezen? Dat kan op deze pagina.

Kavelruil: de bakens zijn verzet

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Ruilverkaveling is reeds lange tijd een belangrijk instrument om structuurverbeteringen aan te brengen op het platteland. Het gaat dan om zogenaamde vrijwillige kavelruil. In het jaar 2024 zijn er een drietal ontwikkelingen geweest in de kavelruil. We zetten deze ontwikkelingen voor u op een rij.

Nieuw beleid voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting

Aan dit onderwerp hebben wij eerder dit jaar aandacht besteed in de blog ‘Nieuw beleid voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij een kavelruil‘. Er is een nieuw aanpast toetsingskader ingevoerd en de taak van de Belastingdienst is bij de beoordeling uitgebreid.

Uitspraak Hoge Raad: inschrijving is formeel vereiste   

De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:1424, Hoge Raad, 23/02311) heeft besloten dat de kavelruilvrijstelling voor de overdrachtsbelasting niet van toepassing is als de kavelruilovereenkomst niet is ingeschreven in de openbare registers.

Uit de wettekst volgt de verplichting dat de kavelruilovereenkomst moet zijn ingeschreven in de openbare registers, om de vrijstelling te kunnen verkrijgen. Voor de praktijk heeft dit tot gevolg dat de kavelruilovereenkomsten ingeschreven moeten worden in het Kadaster.

Doordat de Hoge Raad de formele voorwaarde op het punt van de inschrijving heeft toegevoegd, is het nog mogelijk dat de Belastingdienst nog naar reeds gepasseerde trajecten gaat kijken.

Belastingplan 2025

Ook op Prinsjesdag zijn er wijzigingen per 1 januari 2025 aangekondigd voor de kavelruilvrijstelling. De kavelruilvrijstelling wordt ingeperkt voor woningen en bedrijfsgebouwen. Er is een aantal uitzonderingen, namelijk voor agrarische bedrijfswoningen en voor agrarische bedrijfsgebouwen.

Agrarisch bedrijfswoningen die functioneel verbonden zijn aan een agrarisch object kunnen nog wel in aanmerking genomen worden voor een kavelruil.

Ook bedrijfsgebouwen in het algemeen zijn uitgesloten, behalve gebouwen die voor minimaal 90% agrarisch geëxploiteerd worden. Gebouwen die aan die voorwaarde voldoen, kunnen wel delen in de vrijstelling voor kavelruil. Daarbij geldt dan nog een extra eis dat die exploitatie minimaal 10 jaar moet worden voortgezet.

Samengevat en praktijk

In 2024 is er een aantal belangrijke wijzigingen doorgevoerd die de praktijk op het gebied van de kavelruilvrijstelling voor de overdrachtsbelasting gaan bepalen.

Voor de praktijk zijn er nog steeds mogelijkheden om de kavelruilvrijstelling in te zetten voor situaties die bijdragen aan een structuurverbetering. Van belang is dat een kavelruilovereenkomst ingeschreven moet worden om aan de formaliteiten te voldoen.

Verder is het zinvol om kritisch naar een voorliggende kavelruil te kijken en eventueel overleg te voeren met de Belastingdienst op basis van het gewijzigde toetsingsbeleid.

Doordat er fundamentele aanpassingen zijn doorgevoerd, zal de agrarische praktijk weer haar weg moeten vinden. Een agrarische kavelruil in de toekomst waarbij structuurverbetering wordt gediend, is nog steeds mogelijk.

Overvallen door een voorkeursrecht: wat nu?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

Het gebeurt regelmatig dat grondeigenaren onverwacht een aangetekende brief ontvangen, meestal van een gemeente.

In deze brief staat dat de gemeente een voorkeursrecht op hun eigendom wil vestigen1. Dit betekent dat de gemeente als eerste aanspraak wil maken op de grond, met de bedoeling deze grond op een andere wijze te gebruiken dan nu het geval is. De gemeente (en ook provincie of Rijk) mogen zo’n voorkeursrecht vestigen op basis van de Omgevingswet (Hoofdstuk 9).

De ervaring leert dat veel grondeigenaren zich hierdoor ‘overvallen’ voelen. En tegelijkertijd ervaren ze dit als een beperking in de vrijheid van hun bezit. Maar wat betekent zo’n voorkeursrecht precies?

Waarom een voorkeursrecht?

Het voorkeursrecht houdt in dat de eigenaar van het onroerend goed bij verkoop het onroerend goed eerst aan de gemeente moet aanbieden. Dit kan veel vragen oproepen: moet ik mijn onroerend goed verkopen? Wat zijn de plannen van de gemeente? En wanneer gebeurt dit?

Niet onlogisch dat de eigenaren onaangenaam verrast zijn. Ze willen immers zelf blijven beslissen wat ze met hun bezit doen. De verrassing is kleiner op grondposities waar al langer een ontwikkeling voor bijvoorbeeld woningbouw of industrie te verwachten was. Maar als er geen ander dan agrarisch gebruik te verwachten was, slaat een voorkeursrecht in als een bom.

In de Omgevingswet is bepaald dat onroerende goederen met een voorkeursrecht bij verkoop eerst aan de gemeente te koop moeten worden aangeboden. Verkoop aan een marktpartij die meerdere keren heeft geïnformeerd of zelfs een concreet aanbod heeft gedaan, is met een voorkeursrecht normaliter niet meer mogelijk.

En als de eigenaar (nog) niet wil verkopen en zich dus niet meldt bij de gemeente, zal de gemeente het plan waarvoor de grond benodigd is, verder uitwerken. Na verloop van tijd zal de gemeente de aankoopinteresse kenbaar maken.

De invloed op waarde en verkoop

Als het voorkeursrecht gevestigd wordt voor een ander dan agrarisch gebruik is er veelal sprake van een hogere waarde dan de agrarische waarde. Maar of de hogere waarde leidt tot een betere exploitatie of bedrijfsvoering is per geval steeds verschillend, en is mede afhankelijk van welke andere ontwikkeling beoogd is.

Met het voorkeursrecht wordt in de basis een verwachtingswaarde tot stand gebracht, die meestal boven de agrarische waarde ligt. Een voorkeursrecht kan namelijk alleen gevestigd worden voor een ander dan agrarisch gebruik. Om de waardeontwikkeling te beteugelen worden met het voorkeursrecht marktpartijen uitgesloten voor aankoop. De gemeente hoopt een gebiedsontwikkeling daarmee financieel haalbaar en betaalbaar te houden door de regie te nemen.

Waarom zou een marktpartij meer kunnen/willen betalen dan de gemeente? Omdat een marktpartij met een grondpositie inspraak in een gebiedsontwikkeling probeert te krijgen, wil de ontwikkelaar de grondpositie kopen tegen een soms hogere waarde dan de gemeente wil betalen. Door vanaf de aankoop van een grondpositie tot en met verkoop van de woningen partij te zijn, kan een ontwikkelaar een bijdrage leveren in de ontwikkeling, zijn business realiseren en de meerprijs voor de grond (terug)verdienen.

Voorkeursrecht: een (on)aangename verrassing?

Een voorkeursrecht hoeft voor een grondeigenaar geen lager verkoopresultaat op te leveren. Met het voorkeursrecht is er immers zekerheid over een koper en vaak ook een hogere verwachte waarde. De gemeente beschikt over de financiële middelen waardoor het risico van ontbinden beperkt is.

Met het voorkeursrecht kan in een vroeg stadium het onroerend goed worden aangeboden zodat er ook duidelijkheid is over de prijs. Als de prijs niet bevredigend is, is er geen verplichting om te verkopen. Wel kan het aanbod gebruikt worden, om te bezien wat de financiële mogelijkheden zijn om vervangend onroerend goed terug te kopen.

Het voorkeursrecht is een voorloper van een gewijzigd gebruik. En zeker op locaties waar niets anders was te verwachten, is dat een grote verrassing. Voor de één een aangename verrassing en voor een ander onaangenaam.

Advies voor grondeigenaren

Voor grondeigenaren die te maken krijgen met een voorkeursrecht, kan het ingewikkeld zijn om de voor- en nadelen goed te overzien.

Als vastgoeddeskundigen zijn wij hiermee bekend en staan wij klaar om grondeigenaren te adviseren over de mogelijkheden die een voorkeursrecht biedt. We zoeken continu naar kansen en oplossingen die het beste passen bij de wensen en belangen van de eigenaar.

  1. Overwater Rentmeesterskantoor bereidt voor gemeenten geen voorkeursrecht voor en adviseert juist eigenaren en/of pachters. ↩︎

Even voorstellen: Thijs Moerman

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Rentmeesterschap.

Mijn naam is Thijs Moerman. Ik ben 22 jaar oud en woon in Hellevoetsluis op Voorne-Putten.

Minor Landelijk Vastgoed

Momenteel zit ik in mijn afstudeerjaar aan de Aeres Hogeschool in Dronten, waar ik de opleiding Tuin- en Akkerbouw met Ondernemerschap volg met de minor Landelijk Agrarisch Vastgoed.

Mijn interesse in de minor Landelijk Agrarisch Vastgoed ontstond tijdens de minordag. Via de minormarkt op school ben ik in contact gekomen met Overwater Rentmeesterskantoor BV.

kwekerij zomerbloemen

Samen met mijn ouders heb ik thuis een bedrijf dat gespecialiseerd is in de teelt van zomerbloemen, zoals zonnebloemen en artisjokken.

twee minoropdrachten

Vanaf begin september 2024 tot begin januari 2025 mag ik mijn minor bij Overwater volgen. Tijdens deze periode ben ik twee dagen per week aanwezig en ga ik regelmatig mee met de rentmeester naar verschillende bedrijfsbezoeken.

Naast het meelopen bij Overwater, heb ik twee minoropdrachten: het analyseren van het omgevingsplan en het opstellen van een taxatierapport.

Tijdens mijn stage bij Overwater hoop ik een goed inzicht te krijgen in het werk van een rentmeester en veel te leren over dit vakgebied. Ik kijk er naar uit!