Auteur: Fleur Varin

Pacht of huur? Let op het verschil!

Geschreven door Fleur Varin op 7 juli 2023. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Huur en pacht van onbebouwde grond worden vaak door elkaar gehaald of men denkt dat het op hetzelfde neerkomt. “Ik huur een perceeltje grond van de buurman” wordt al snel gezegd. Toch is het heel belangrijk om de verschillen tussen huur en pacht van onbebouwde grond scherp te hebben, om vervelende situaties te voorkomen. In deze blog leg ik uit wat het verschil is en waarom het zo van belang is om de verschillen tussen huur en pacht te weten.

Vereisten pacht

In boek 7 artikel 311 van het Burgerlijk Wetboek staan de vereisten beschreven waaraan men moet voldoen om te kunnen spreken van een pachtovereenkomst. Dit komt neer op de volgende vier vereisten:

Het gaat om een onroerende zaak of een gedeelte daarvan.
De onroerende zaak of een gedeelte daarvan wordt door de verpachter aan de pachter in gebruik verstrekt.
Het verpachte wordt gebruikt voor de uitoefening van landbouw (bedrijfsmatig).
De pachter verbindt zich tot een tegenpresentatie.

Vereisten huur

In boek 7 artikel 201 van het Burgerlijk Wetboek staan de vereisten beschreven waaraan men moet voldoen om te kunnen spreken van een huurovereenkomst. Dit komt neer op de volgende drie vereisten:

Het gaat om een onroerende zaak of een gedeelte daarvan.
De zaak of een gedeelte daarvan wordt door de verhuurder aan de huurder in gebruik verstrekt.
De huurder verbindt zich tot een tegenprestatie.

Wat zijn dan de verschillen tussen pacht en huur?

Het grootste verschil is dat bij pacht een aanvullende vereiste geldt: het gebruik ter uitoefening van de landbouw (bedrijfsmatig). Het in gebruik geven van grond voor iets anders dan de landbouw levert dus kortgezegd een huurovereenkomst op.

Daarnaast werkt beëindiging van de overeenkomst anders. Bij huur van onbebouwde grond eindigt de huurovereenkomst van rechtswege als deze is aangegaan voor bepaalde tijd. Als de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, geldt er een opzegtermijn van minstens één maand. Zowel de huurder als de verhuurder mag de huurovereenkomst zonder reden opzeggen.

In tegenstelling tot de huurder van onbebouwde grond, wordt de pachter vergaand beschermd. Bij (reguliere) pacht kan een pachtovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen pachttermijn worden opgezegd, met een opzegtermijn van minstens één jaar. Zonder opzegging wordt de pachttermijn van rechtswege met 6 (!) jaar verlengd.

Voor de verpachter is het niet mogelijk om een pachtovereenkomst zonder reden op te zeggen. De pachter mag de overeenkomst wel zonder reden opzeggen.

Wanneer spreek je van bedrijfsmatig landbouwkundig gebruik?

In boek 7 artikel 312 van het Burgerlijk Wetboek staat beschreven dat er onder landbouw wordt verstaan, steeds voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw.

Dit lijkt een duidelijke definitie, maar toch is het niet altijd even duidelijk of er sprake is van landbouwkundig gebruik. Zo valt het houden van paarden met het doel om deze te verhandelen onder de vlag van veehouderij en dus ook onder de vlag van landbouwkundig gebruik. Echter geldt dat weer niet voor het verlenen van diensten met betrekking tot dieren, denk bijvoorbeeld aan het weiden van paarden op een manege of pension, dan is er sprake van huur.

Wat onder bedrijfsmatige uitoefening van landbouw moet worden begrepen regelt de wet niet. Inmiddels zijn er in de rechtspraktijk richtlijnen ontwikkeld met betrekking tot wat onder bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw moet worden verstaan. Volgens De Pachtkamer van het Gerechtshof te Arnhem zijn hierbij de volgende aspecten van belang:

de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie heeft buiten de landbouw;

Waarom is kwalificatie van huur of pacht zo van belang?

Voor de kwalificatie van de soort overeenkomst is de inhoud van de door partijen afgesloten overeenkomst beslissend. De benaming die partijen aan hun overeenkomst hebben gegeven is dat dus niet. Als de rechten en verplichtingen uit de overeenkomst voldoen aan de wettelijke omschrijving van pacht, dan is er sprake van een pachtovereenkomst.

Als er discussie bestaat over de kwalificatie van de overeenkomst, dan is het aan de rechter om op basis van de inhoud van de overeenkomst te beoordelen welk wettelijk regime daarop van toepassing is. Partijen spelen dan geen rol meer.

Stel:
U bent agrariër, uw buurman ook, en u “verhuurt” grond aan uw buurman, bijvoorbeeld voor de teelt van maïs. Dan kan het zomaar zijn dat de overeengekomen rechten en verplichtingen kwalificeren als pacht in plaats van huur. Als uw buurman dit dan ook nog succesvol claimt bij de rechter, kunt u als eigenaar zomaar “vast zitten” aan een reguliere pachtovereenkomst met uw buurman, met alle gevolgen van dien.
Wat zijn die gevolgen? Bijvoorbeeld dat de pachtprijs dan niet meer vrij te bepalen is, tussentijdse opzegging niet meer vanzelfsprekend is en er ook een voorkeursrecht tot koop is voor de pachter.

Les voor de praktijk

Beide partijen doen er dus verstandig aan om bij het aangaan van een overeenkomst goed voor ogen te houden welk gebruik van de grond zij beogen en dit op de juiste manier schriftelijk vast leggen in een pacht- óf huurovereenkomst voor onbebouwde grond. Bij het vastleggen van schriftelijke afspraken moeten zij dan ook rekening houden met de betreffende wettelijke bepalingen, zodat de overeenkomst ook kwalificeert als een pacht- óf huurovereenkomst.

Bent u eigenaar van agrarische grond en wilt u uw grond tijdelijk verpachten voor landbouwkundig gebruik? Dan is een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor 6 jaar of korter aan te raden. De pachter en verpachter bepalen dan zelf de duur van de overeenkomst en de overeenkomst stopt vanzelf; er is geen automatische verlenging. Daarnaast is de pachtprijs voor overeenkomsten met een maximale duur van 6 jaar vrij overeen te komen.

Twijfelt u of u te maken heeft met pacht of huur? Of wilt u afspraken goed laten vastleggen in een pacht- óf huurovereenkomst? Neem contact met ons op en wij helpen u graag verder.

Aanpassing pachtprijzen 2023

Geschreven door Fleur Varin op 7 juli 2023. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

De heer P. Adema, minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, heeft de pachtnormen bekendgemaakt die gelden vanaf 1 juli 2023.

De pachtnormen zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven in de periode 2017-2021. Op basis hiervan stijgen de pachtnormen 2023 in alle van de 14 pachtprijsgebieden ten opzichte van de pachtnormen 2022.

Voor de akkerbouw was 2016 over het geheel gezien een jaar met een wat lager inkomen. Het berekende inkomen over 2016 is vervangen door het berekende inkomen over 2021; een jaar waarin de akkerbouw ruim boven het langjarig gemiddelde lag. In de melkveehouderij is een zeer matig inkomensjaar (2016) vervangen door een jaar met een inkomen dat ruim boven het langjarig gemiddelde lag (2021).

De regionormen variëren in een verhoging van 12% tot 15% in Bouwhoek en Hogeland, Veenkoloniën en Oldambt, IJsselmeerpolders en Zuidwest-Brabant, tot een aanpassing met 37% tot 54% in Zuidwestelijk akkerbouwgebied, Zuid-Limburg, Zuidelijk veehouderijgebied en in Waterland en Droogmakerijen.

pachtprijs gronden

In de gebieden met een gemengd karakter stijgt de regionorm met 14% tot 22%.
In de melkveehouderijgebieden neemt de regionorm toe met 18% tot 42%.
In de akkerbouwgebieden stijgt de regionorm met 12% tot 37%.

pachtprijs gebouwen

De pachtprijs voor agrarische bedrijfsgebouwen wordt verhoogd met 3,72%.
De pachtprijs voor woningen bij pachtovereenkomsten van voor 1 september 2007 stijgt met 3,1%. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten op of na 1 september 2007 stijgt met 10%.

Meer informatie treft u hier aan:

De aanpassing werkt van rechtswege door in bestaande pachtovereenkomsten. De wijziging van de pachtprijs hoeft niet goedgekeurd te worden door de Grondkamer. De nieuwe pachtprijs gaat in bij aanvang van het nieuwe pachtjaar na 1 juli 2023.

Beleggen in landbouwgrond op basis van erfpacht

Geschreven door Fleur Varin op 11 mei 2023. Gepost in Beleggen en investeren in landbouwgrond, Rentmeesterschap.

In december 2022 heb ik een blog geschreven over speculatieve grondbeleggingen en erfbelasting. Hierin beschreef ik de gevolgen van het opknippen van grond in kleine perceeltjes die als ‘belegging’ verkocht worden aan particulieren.

Na deze blog heb ik veel vragen gekregen over wat nu wél te doen als je wilt beleggen in landbouwgrond.

Hierna ga ik in op de mogelijkheden om te beleggen in landbouwgrond op basis van erfpacht. Er zijn ook andere varianten denkbaar zoals reguliere of geliberaliseerde pacht en eigen exploitatie. Ik richt me nu specifiek op erfpacht.

Het beleggen in landbouwgrond gebeurt al heel lang. Er zijn goede doelen stichtingen, Kerken, beleggingsmaatschappijen, pensioenfondsen en vermogende families die al eeuwen (een deel) van hun vermogen beleggen in landbouwgrond.

Voor de particuliere belegger zien we op dit moment, mede door de belastingheffing in Box 3, dat het beleggen in landbouwgrond, in privé, minder aantrekkelijk is geworden.

De keuze voor erfpacht wordt vaak gemaakt door de contractsvrijheid die er bij erfpacht is ten opzichte van pacht. Enkele aspecten die bij erfpacht van belang zijn:

1)
De duur van de overeenkomst moet langer zijn dan 25 jaar om niet onder de dwingende regels van het pachtrecht te vallen. In de praktijk zien we daarom vaak een erfpachtduur van 26 jaar, maar ook langere erfpachtperioden.
Dit om een overeenkomst passend te krijgen voor de erfpachter die graag een overeenkomst wil met een looptijd die past bij zijn ambitie voor de voortzetting van het bedrijf. Zijn loopbaan of die van de opvolger.

2)
De hoogte van de canon, zowel bij aanvang maar ook de wijze van indexeren of herzien.
Het verleden heeft uitgewezen dat hier 2 componenten van groot belang zijn om te zorgen dat een canon niet uit de pas gaat lopen: de waarde van de grond en het rendementspercentage.
Contracten waarbij een canon uit de pas gaat lopen zijn vaak indexeringen die gekoppeld zijn aan de grondprijsontwikkeling en geen rekening houden met het canonpercentage. Een tussentijdse herziening zal daar een oplossing voor zijn.

3)
Wat gebeurt er na afloop van de erfpachtovereenkomst? Is er een verlengingsmogelijkheid en zo ja, op welke voorwaarden? Of is er een voorkeursrecht van koop zodat de grond bij het bedrijf van de erfpachter zal kunnen blijven?

4)
Is het de erfpachter toegestaan om voor specifieke gewassen de landerijen geliberaliseerd te verpachten en zo ja, hoe vaak mag dat dan?

5)
Wat te doen als er bijvoorbeeld een windmolen op de grond kan komen?

6)
Erfpacht is een zakelijk recht en daarom is een erfpachtrecht ook overdraagbaar/verkoopbaar. Ook de belegging, het blooteigendom, is verhandelbaar zodat elke partij gedurende de looptijd van de overeenkomst kan besluiten te verkopen.

7)
Afspraken over de jacht. Is deze voorbehouden aan de eigenaar of de erfpachter?

8)
Mag je het erfpachtrecht bezwaren met een hypotheekrecht of alleen met toestemming van de eigenaar? En waar is deze toestemming dan van afhankelijk?

9)
Aan wie komen bij het einde van de overeenkomst productierechten toe zoals deze mogelijkerwijs worden verkregen gedurende de looptijd van de overeenkomst?

10)
Specifieke afspraken over het gebruik van de grond zoals bijvoorbeeld een bouwplanrotatie met niet rooigewassen/rustgewassen of de wijze van beboeren (gangbaar/biologisch). Ook zijn er beleggers die een korting op de canon geven als de grond biologisch geëxploiteerd wordt.

Zo zijn er nog veel meer punten die partijen met elkaar kunnen overeenkomen en van belang zijn om een evenwichtige overeenkomst te sluiten. Onder een evenwichtige overeenkomst versta ik een overeenkomst waarbij de eigenaar rendement maakt op de investering in de gronden en de erfpachter zijn inzet beloond krijgt.

Gewilde grond

Daarnaast is het voor een belegger van belang om te investeren in grond waarvan het de verwachting is dat het ook na afloop van de looptijd van de erfpachtovereenkomst gewilde grond is. Dat er dan ook kopers of erfpachters zijn die graag deze gronden bij hun bedrijf willen behouden of voegen.

Hoogte rendement van de belegger

Het beleggen in landbouwgrond is voor partijen die op zoek zijn naar gedegen langdurige beleggingen vaak een passende investering, ook al is het directe rendement vaak laag.

Om een richting te geven voor het rendement van de belegger schets ik u een praktijkvoorbeeld. Ook hier geldt ‘rendementen uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst’.

Stel: in een gebied met kwalitatief goede grond is een vrije grondprijs van
€ 100.000,00 per ha van toepassing. Door de belegger wordt er dan vaak tot 70% van de vrije waarde betaald. Ik ga nu uit van 70%, maar het is ook wel eens lager, zeker als de looptijd van de overeenkomst langer is. De belegger betaalt dan € 70.000,00 per ha.

De canon zal tussen de 2% en 2,5% liggen. Daardoor zal de aanvangscanon op
€ 1.400,00 tot € 1.750,00 per ha uitkomen.

Stel, deze overeenkomst heeft een looptijd van 30 jaar. Dan zal bij gelijkblijvende grondwaarde gedurende de looptijd van de overeenkomst elk jaar er een indirect rendement zijn van 1%. Immers, de belegger betaalt 70% en ontvangt na 30 jaar 100% van de grondwaarde. Het directe en indirecte rendement komen dan uit op 3% per jaar.

Door de grondprijsontwikkeling van de afgelopen 30 jaar is een rendement van direct en indirect tezamen 6% tot 9%.

Daarnaast heeft het verleden uitgewezen dat de waardeontwikkeling van de grond harder gaat dan de inflatie. Bij inflatiecijfers zoals die van het afgelopen jaar is het de vraag of de grond dat bij blijft houden.

Uit de cijfers zoals deze over 2022 gepubliceerd zijn, zien we dat waardeontwikkeling van het kwalitatief betere bouwland op 14% uitkwam. Dus boven de inflatie van 10%. Weidegrond kwam uit op een grondprijsstijging van 7%.

Grond is schaars

Het mooie van het beleggen in grond is dat het een schaars goed is. Voor veel initiatieven is grond nodig en een schaars goed zal niet snel zijn waarde verliezen.

Er is een jaarlijks direct rendement (de canon met een indexatie) en een indirect rendement (de waarde aangroei naar vol eigendom) gedurende de looptijd en de autonome waardeontwikkeling.

Hierbij is het de uitdaging voor de rentmeester om de juiste partijen bij elkaar te brengen: een belegger die graag zijn bezit wil uitbreiden én de erfpachter die zijn bedrijf wil vergroten of de jaarlijkse lasten wil verlagen door een hypotheekschuld af te lossen.

Door het gesprek aan te gaan en te zien waar het accent moet liggen, komen we tot een evenwichtige overeenkomst op maat.

Als u als belegger of als potentiële erfpachter meer informatie wilt, gaan de rentmeesters van Overwater Rentmeesterskantoor graag met u in gesprek.

Deelnemen aan de woest aantrekkelijke opkoopregeling of toch niet?

Geschreven door Fleur Varin op 11 mei 2023. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Stikstof en de opkoopregelingen worden veelal in één adem genoemd.

Lange tijd bleef het slechts bij de conceptpublicaties van reeds eerder aangekondigde (nadere) opkoopregelingen. Er was wel veel media-aandacht en de 1e tranche van de ‘Maatregel Gerichte Aankoop’ is uitgevoerd. Maar nu lijkt het een en ander eindelijk een vervolg te gaan krijgen.

Inmiddels zijn de benodigde Europese notificatieprocedures in verband met een toets op staatsteunaspecten afgerond.

Het kabinet verwacht de definitieve versies van opkoopregelingen eind mei 2023 te publiceren en deze in juli 2023 open te stellen. Meer weten? Lees dan verder!

LBV – Landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties

Voor wie?
Aan de LBV-regeling kunnen bedrijven deelnemen die diersoorten hebben waarvoor productierechten nodig zijn. Dit zijn melkvee-, varkens- en pluimveebedrijven.
In de concept toelichting (10 mei 2022) is opgenomen dat de doelgroep circa 10.000 locaties bedraagt.

In de ministerbrief ‘Uitwerking piekbelastersaanpak en voortgang PAS-melders’ d.d. 10 februari 2023 is vermeld dat de doelgroep van deze regeling een landelijke spreiding kent. Ruim 10 procent van de veehouderijlocaties rond kwetsbare Natura 2000-gebieden kan aan de toetredingseis voor de regeling voldoen. De toetredingseis is nog onbekend voor het publiek.

Hoewel er tussen het aantal locaties dat voor deelname in aanmerking komt volgens de concept regeling en de ministerbrief discrepantie lijkt te bestaan, is het in elk geval wel duidelijk dat het aantal potentiële deelnemende locaties een aanzienlijk aantal betreft.

Vergoeding?
Deelnemers ontvangen een tweeledige bijdrage.

De eerste bijdrage ziet op een vergoeding voor het verlies van de waarde van de productiecapaciteit. Dit zijn stallen, mestkelders en silo’s, sleuf- en voersilo’s. De waardebepaling gebeurt op basis van de taxatiemethodiek ‘gecorrigeerde vervangingswaarde’. Hiermee vindt vaststelling van de waarde plaats aan de hand van ‘normbedragen’ (per m²) behorende bij (de romp van) het object.

De tweede bijdrage ziet op een vergoeding voor het geheel/gedeeltelijk laten vervallen van het productierecht. De minister stelt vóór openstelling van de regeling de actuele verkoopwaarde van het productierecht vast. De te ontvangen subsidie bedraagt 100% van de vastgestelde verkoopwaarde. Zodoende zit de ‘winst’ voor de deelnemende melkveehouders in de gelijke bruto-netto hoeveelheid fosfaatrechten.

Ten overvloede, bij een onderlinge overdracht van fosfaatrechten tussen veehouders vindt er 10% afroming plaats op basis van de over te dragen bruto hoeveelheid.

Voorwaarden
De veehouderij moet voldoen aan bepaalde voorwaarden om in aanmerking te komen voor het volledige subsidiebedrag.

Zo is sprake van een gefaseerde sluiting van de locatie. Hierbij geldt dat na sluiten van de overeenkomst:

binnen 12 maanden alle dieren en (vaste en drijf)mest moeten zijn afgevoerd;
binnen 28 maanden de productiecapaciteit moet zijn gesloopt.

De veehouderij dient via RVO zijn productierecht (fosfaat-, varkens- of pluimveerecht) te laten doorhalen, zodat deze (grotendeels) komt te vervallen.

Om subsidiegelden doelmatig in te zetten, in samenhang met de overheidswens dat de hieruit voortvloeiende effecten op milieu- en leefklimaat een blijvend karakter moeten hebben, moet de veehouder meerdere (publiekrechtelijke) stappen te ondernemen.
De veehouder moet de omgevingsvergunning (beperkte)milieu(toets) of de vergunning o.g.v. artikel 2.7 tweede lid Wnb in laten trekken of zodanig laten aanpassen dat er geen veehouderijactiviteiten meer plaatsvinden op de deelnemende bedrijfslocatie.

Het is toegestaan om niet meer dan 15% van de oorspronkelijke emissie te behouden ten gunste van de nieuwe activiteit. De veehouder moet een bestemmingsplanwijziging in gang zetten, waarbij als harde voorwaarde geldt dat de gemeente het verzoek van de veehouder tot wijziging van het bestemmingsplan in behandeling genomen heeft.

Dan is er nog de (onontkoombare) contractuele afspraak met de Staat die ziet op het niet langer mogen uitoefenen van een veehouderijactiviteit. Deelname aan de LBV-regeling heeft een beroepsverbod tot gevolg voor de maten/vennoten en aandeelhouders en bestuurders van respectievelijk een samenwerkingsverband en vennootschap. Uit de conceptpublicatie valt niet op te maken of de reikwijdte van het beroepsverbod zich strekt tot ‘alleen’ Nederland, of misschien ook geldt voor andere landen binnen de EU, zoals het geval zal zijn bij de LBV-plus regeling.

Minister Van der Wal schetst de hoofdlijnen van de stikstofaanpak in haar Kamerbrief ‘Voortgang aanpak landelijk gebied en de opvolging van de uitspraak van de Raad van State over Porthos’ d.d. 25 november 2022.

Bedrijven die ‘piekbelaster’ zijn, moeten iets doen in het kader van stikstofreductie, maar kiezen zelf of zij hun uitstoot terugdringen via (combinaties van) innoveren, omschakelen, verplaatsten, danwel stoppen, blijkens de Kamerbrief ‘Uitwerking piekbelastersaanpak en voortgang PAS-melders’ d.d. 10 februari 2023′.

De tijd zal leren in hoeverre voormelde keuzemogelijkheid (in de praktijk) daadwerkelijk aan de ondernemer zelf is.

LBV-plus – Landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties met piekbelasting

De LBV-plus regeling is inhoudelijk vergelijkbaar met de LBV-regeling, echter de vergoeding zou 20% hoger kunnen uitvallen (het “woest aantrekkelijke aanbod”).

Voor wie?
Het kabinet richt zich in de ‘vrijwillige fase’ op de zogenaamde ‘piekbelasters’. Dit is een groep van 3.000 (industriële en landbouw) bedrijven die de grootste depositie veroorzaken op stikstofgevoelige en overbelaste Natura 2000-gebieden. In de landbouwsector gaat het om productiegebonden veehouderijsectoren en vleeskalverenhouderijen.

Vergoeding?
Mocht later dit jaar blijken dat de ‘vrijwillige fase’ niet tot het gewenste resultaat van het kabinet heeft geleid, dan heeft de groep piekbelasters een grotere kans dat zij geconfronteerd wordt met ‘verplichtend instrumentarium’, bv. onteigening of intrekking van de vergunning/ milieutoestemming. Om deze reden kunnen ‘piekbelasters’ gebruik maken van het meest aantrekkelijke aanbod.

Voorwaarden
Het belangrijkste criterium om een piekbelaster als zodanig te duiden, is ‘het effect op de natuur’. Het RIVM berekent hiervoor een (nog te introduceren) drempelwaarde op basis van gemaakte keuzes en beschikbare instrumenten. Opmerkelijk vind ik het besluit om de aanpak in de vrijwillige fase te richten op de 3000 grootste depositieveroorzakers op stikstofgevoelige en overbelaste Natura 2000-gebieden, zonder te kijken naar op welke stikstofgevoelige en overbelaste Natura 2000-gebieden hun uitstoot precies neerslaat.

Dit besluit staat haaks op het feit dat voor een initiatiefnemer van een plan of project geldt, dat die voorafgaand aan eventuele toestemmingverlening moet aantonen dat als gevolg van dat voorgenomen plan of project, significante effecten op een stikstofgevoelig Natura 2000-gebied moeten zijn uitgesloten.

Wilt u meer weten over opkoop- of andersoortige regelingen? Houd u dan onze website in de gaten, volg ons op social media of neem contact met ons op!

Overweegt u deelname aan de LBV (plus)-regeling of bent u benieuwd welke regeling voor u interessant kan zijn? Bel dan met een van onze deskundigen. Zij staan u met raad en daad bij en adviseren u bij het maken van de keuzes.

12,5 jaar Overwater door de bril van Schil

Geschreven door Fleur Varin op 23 maart 2023. Gepost in Rentmeesterschap. Geen reacties op 12,5 jaar Overwater door de bril van Schil

Op 1 april 2023 is onze collega Schil Herweijer 12,5 jaar in dienst bij Overwater Rentmeesterskantoor. Dit is ook de dag dat hij met pensioen gaat. Redenen genoeg om hem eens te vragen naar zijn tijd bij Overwater.

Schil, wanneer ben je begonnen bij Overwater?

Op 1 oktober 2010 ben ik begonnen bij Overwater Rentmeesterskantoor aan de nieuwe uitdaging, na 35 jaar Rabobank.

Waarom wilde je bij Overwater werken?

Ik ben een boerenzoon, praktiserend akkerbouwer en vind het mooi om passende diensten aan te bieden aan relaties.

Kun je wat vertellen over de beginperiode?

Bij het eerste gesprek werd door Peter Overwater en Pieter Kerkstra aangegeven dat er werk was voor een paar dagen per maand. Gedurende het vervolggesprek kwam naar voren dat er wellicht meer uren ingevuld konden worden.

En jawel….. bij ondertekening van de arbeidsovereenkomst kwamen we uit op 32 uur per week, gedurende 4 dagen. Gezien het arbeidsritme bij de Rabobank kon ik mij hierin wel vinden. Na een uitgebreid assessment kon ik aan de slag bij Overwater.

Voordat ik mijn werkzaamheden echt begon bij Overwater, had ik al een gezellig kantooruitje; ik meen naar Leiden.

Op mijn eerste werkdag, maandag 4 oktober 2010, kreeg ik een mooi en gedetailleerd werkboek met op de eerste pagina het introductieprogramma.

De ontvangst was door Mientje den Boer. En, jaja, om 9.00 uur een fotograaf in de Raadzaal!

Mijn trotse vader vond het geweldig dat ik mijn draai had gevonden op kantoor bij ‘PSD’ (vader van Peter Overwater) zoals hij dat noemde. Helaas overleed mijn vader in december 2010 op 87-jarige leeftijd naast me in de auto.

Wat is je opgevallen?

Ik kwam bij Rabobank Hoeksche Waard vandaan; een club met zo’n 250 personeelsleden. De leiding was daar in handen van een Algemeen directeur, directeur Bedrijven en directeur Particulieren.

Al bladerend door het eerder genoemde werkboek kwam ik er achter dat ik binnen Overwater (Rentmeesterskantoor en Grondbeleid Adviesbureau) te maken kreeg met maar liefst 6 directeuren! Dit op een personeelsbestand van zo’n 35 personen vond ik wel bijzonder.

Al heel snel kwam ik erachter dat de directeuren bij Overwater een heel andere insteek hadden dan bij de Rabobank. Het waren mensen die het liefst ‘in het veld’ bezig waren met hun eigen portefeuille en opdrachtgevers.

Kun je wat vertellen over je werk?

Ik begon aan de tweejarige opleiding Grondverwerving en Schadevergoedingen waar ik, niet met twee vingers in mijn neus, maar wel met twee einddiploma’s voor slaagde.

Het werk bij Overwater heb ik met veel verschillende opdrachtgevers, pachters en met geweldige collega’s uitgevoerd. Waarbij ik altijd graag onderweg was en persoonlijke gesprekken voerde met de mensen. Mensen interesseren mij en ook hun doen en laten er omheen.

Door de jaren heen heb ik een flink netwerk opgebouwd van relaties. Dit is zeker een must om de diensten ‘aan de man c.q. de vrouw’ te brengen. Het is altijd plezierig wanneer (potentiële) relaties je weten te vinden.

Op beurzen mocht ik altijd graag staan. Veel mensen ontmoeten en bekijken of we iets voor elkaar kunnen betekenen.

Ook is in deze periode op het kantoor de automatisering sterk toegenomen. Dit heb ik altijd gezien als een geweldig hulpmiddel bij de uitvoering van de werkzaamheden.

Schil, wij kennen jou als een sociale collega. Wil je hier iets over vertellen?

Ons kantoor vind ik nog steeds een parel in het dorp Strijen en ik was altijd best een beetje vereerd dat ik, bij gelegenheden die zich voordeden, de vlag mocht hijsen en strijken op de toren.

In het fraaie voormalig gemeentehuis van Strijen heb ik diverse keren mee kunnen doen aan de Open Monumentendag. Leuk om de raadzaal, waar Maddie en ik een heel gelukkig huwelijk hebben gesloten, te tonen aan mensen.

Een aantal jaren heb ik deel uitgemaakt van de Sociale Commissie. Het is altijd weer leuk en toch enigszins spannend om weer iets te bedenken voor Pasen, Sinterklaas en Kerst. Ook blijft het leuk om kantoorborrels en uitjes te organiseren.

Wat doe je naast je werk bij Overwater?

Naast de werkzaamheden bij de Rabobank en bij Overwater heb ik een groot deel van de werkzaamheden verricht op ons 30 hectare grote akkerbouwbedrijf. Hier kon en kan ik na een dag vol met gesprekken heerlijk van genieten.

Wanneer je bij de Rabobank werkte en je werd gevraagd voor een bestuursfunctie was Penningmeester natuurlijk een must. Zo kwam het Penningmeesterschap van de Strijense IJsclub en Stichting Familie Herweijer op mijn pad. Dit doe ik inmiddels ook al tientallen jaren.

Hoe kijk je terug op je tijd bij Overwater?

Al met al kan ik terugkijken op een mooie, leerzame en uitdagende tijd bij Overwater Rentmeesterskantoor, waarbij ik mijn (oud)collega’s bijzonder bedank voor de fijne samenwerking.

Natuurlijk zou dit allemaal niet zijn gelukt zonder de steun van mijn geweldige gezin!

Ook voor de lezers van Nieuwsbrief Overwater: een gezonde en mooie toekomst.

Thema Landbouwvrijstelling: 6-herinvesteringsreserve

Geschreven door Fleur Varin op 23 maart 2023. Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie. Geen reacties op Thema Landbouwvrijstelling: 6-herinvesteringsreserve

De landbouwvrijstelling. Geliefd en gehaat. In onze rentmeesterspraktijk merken we dat hierover vragen leven. Zoveel uiteenlopende vragen, dat deze niet allemaal in één blog te behandelen zijn. Daarom hebben wij ervoor gekozen een reeks van artikelen over het thema Landbouwvrijstelling te maken. In elk artikel komt een ander deelonderwerp aan bod.

Dit is deel 6: landbouwvrijstelling en herinvesteringsreserve.

In deze bijdrage staan de volgende vragen centraal:

wat is een herinvesteringsreserve?
wat is de verhouding tot de landbouwvrijstelling?

Uit gesprekken met opdrachtgevers voor wie een taxatie van een agrarisch object plaatsvindt, blijkt geregeld dat op dat object een fiscale claim rust. Die claim heeft nog niet direct effect op de waardering, maar die claim heeft wel effect op wat die verkopende agrariër “netto” overhoudt.

In een eerder artikel in deze reeks is al ingegaan op wat een fiscale claim is.
De herinvesteringsreserve (HIR) is een dergelijke claim.

Ik merk nadrukkelijk op dat over de herinvesteringsreserve in combinatie met landbouw en landbouwgrond veel te vertellen is. Vooral in situaties van verkoop vanwege overheidsingrijpen vraagt dit thema bijzondere aandacht en begeleiding. Het inschakelen van een accountant/fiscalist raden wij ten zeerste aan.

Als landbouwgrond wordt verkocht voor een hogere waarde (de WEV) dan de agrarische waarde (WEVAB) is de landbouwvrijstelling niet van toepassing op het deel van de koopsom boven de WEVAB. Voor het gedeelte van de opbrengst dat boven de WEVAB ligt is mogelijk¹ de herinvesteringsreserve van toepassing.

In de tekst hierna en ook in het voorbeeld gaan we ervan uit dat de herinvesteringsreserve gevormd mag worden en ook dat deze verwerkt is in de boekhouding².

Een voorbeeld

In dit voorbeeld wordt eerst grond verkocht (stap 1) en daarna weer andere grond gekocht (stap 2). Dit speelt zich af binnen de termijnen gegeven voor de herinvesteringstermijn.

Stap 1

Er wordt 2 hectare verkocht.
De verkoper is ondernemer en oefent een landbouwbedrijf uit.
De koper is een overheidsinstantie.
De WEV is € 140.000,- per ha, voor 2 ha is dat € 280.000,-.
De WEVAB is € 85.000,- per ha, voor 2 ha is dan de opbrengst € 170.000,-.
De boekwaarde is € 25.000,- per ha, voor 2 ha is dat € 50.000,-.
Er rust geen belaste claim uit het verleden op deze grond.
Het gaat in het voorbeeld alleen om Inkomstenbelasting.
Er is overeenstemming dat er een HIR (herinvesteringsreserve) gevormd mag worden voor € 60.000,-.

Uitwerking in getallen

Verkoopprijs	€ 280.000,-		WEV is hoger dan WEVAB
Boekwaarde (fiscaal)	€ 50.000,- ————-	-/-
Boekwinst	€ 230.000,-
Toepassing LBV	€ 170.000,-	-/-
Toepassing HIR	€ 60.000,- ————-	-/-	Belaste claim (toekomst)
Belastbare winst bij verkoop	€ 0,-

Stap 2

Er wordt 5 ha landbouwgrond gekocht.
De koper is de verkoper uit stap 1, ondernemer en oefent een landbouwbedrijf uit.
De WEVAB van de nieuwe grond en ook de aanschafprijs is € 90.000,- per ha. Voor 5 ha is dat een aankoop van € 450.000,-.
De boekwaarde blijkt in de uitwerking.
De herinvesteringsreserve van € 60.000,- gaat verwerkt worden.
Het gaat in het voorbeeld alleen om Inkomstenbelasting.

Uitwerking in getallen

Aankoopprijs	€ 450.000,-		WEV = WEVAB
Afboeking HIR	€ 60.000,- ————-	-/-
Boekwaarde (fiscaal)	€ 390.000,-

Effect landbouwvrijstelling en herinvesteringsreserve

In stap 1 is, doordat de landbouwvrijstelling deels zijn werk doet, de boekwinst per saldo in deze stap niet belast. Er ontstaat door de verschillen in WEV en WEVAB een herinvesteringsreserve van € 60.000,-. Over de vorming van deze reserve is overeenstemming bereikt met de fiscus.

In stap 2 verlaagt de afboeking van de herinvesteringsreserve de (fiscale) boekwaarde³.

De herinvesteringsreserve is ontstaan in stap 1 en de belastingheffing over het te belasten deel “is uitgesteld” in stap 2 door de lagere fiscale boekwaarde. In het geval deze grond in een vervolgstap wordt verkocht, komt dit bedrag van
€ 60.000,- als te belaste bate “bovendrijven”.

^Voetnoten:
_{1. Het gaat dit artikel te buiten om op alle details in te gaan. Dat is specialistenwerk.
2. Terug te vinden in uw fiscale boekhouding.
3. Hier gelden ook zogenaamde boekwaarde-eisen.}

Boeren, denk om uw latente ruimte!

Geschreven door Fleur Varin op 23 maart 2023. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

De Nederlandse overheid zoekt op alle mogelijke manieren naar een oplossing om uit de huidige stikstofimpasse te komen. Dat moet om nieuwe plannen en projecten weer ruimte te geven, PAS-melders te kunnen legaliseren, woningen te bouwen, de energietransitie te kunnen voortzetten en ook om wegen te kunnen aanleggen of verleggen.

Latente ruimte

Eén van de mogelijkheden om ruimte te maken is het intrekken van latente ruimte in vergunningen. De definitie hiervan leek heel lang duidelijk. Latente ruimte was het deel van de natuurtoestemming dat niet gebruikt werd door het bedrijf omdat de stalruimte nooit gebouwd is of de geplande uitbreiding van de fabriek nooit gerealiseerd is.

Een voorbeeld hiervan is een melkveebedrijf met een Nb-vergunning voor 120 melkkoeien waarbij er stalruimte is voor 100 melkkoeien. De ruimte in de vergunning om 20 koeien meer te houden, is de latente ruimte.

Bovengenoemde ruimte wil de overheid al langere tijd inperken. In mijn ogen is dat ook een passende methode om de PAS-melders te helpen. De natuur schiet er echter niets mee op. De ruimte werd immers niet gebruikt. Om die reden ben ik ook van mening dat je met deze ruimte alleen PAS-melders kunt helpen. Die gebruiken de toegekende ruimte wel en hebben altijd naar eer en geweten gehandeld.

Bedrijfsmatige ruimte

Als je op dit moment wilt salderen met een vergunning waarin latente ruimte zit, kun je op basis van de beleidsregels van alle provincies, alleen salderen met de planologisch toegestane en feitelijk aanwezige stalcapaciteit. De latente ruimte moet je in dit geval dus al direct intrekken. Ook dat lijkt me terecht en wordt in de praktijk ook zo toegepast.

De overheid wil nu echter een stap verder gaan in het inperken van de ruimte en zal naar mijn verwachting de definitie van latente ruimte gaan aanpassen. Deze aanpassing krijgt tot nu toe weinig aandacht, maar kan op bedrijfsniveau een forse impact krijgen.

De aanpassing werd tussen de regels door al aangekondigd in de brief van de minister van 25 november 2022. Hierin kondigt de minister aan dat intern salderen vergunningsplichtig wordt en ook dat ze natuurvergunningen gaat actualiseren.

In de brief neemt de minister een voorschot op het begrip ‘bedrijfsmatige ruimte’. Deze ruimte betreft de daadwerkelijke emissie die een bedrijf heeft op basis van bijvoorbeeld de stallijsten. Waar hebben we deze methode eerder gezien? Bij de invoering van het fosfaatrechtenstelsel! Nu weet ik echt wel dat dit om heel andere regelgeving ging en deze maatregel gericht was op één sector, maar er zijn wel genoeg parallellen te trekken.

In de internetconsultatie van het ‘Wetsvoorstel tot wijziging omgevingswaarde stikstofdepositie 2030 en vergunningplicht o.a. intern salderen’ komt het begrip ‘bedrijfsmatige ruimte’ terug in de memorie van toelichting op pagina 17.

De hier opgeworpen definitie luidt als volgt:
‘Wanneer een project minder stikstofuitstoot en -depositie veroorzaakt dan op basis van de natuurvergunning is toegestaan, dan is sprake van ongebruikte ruimte. In bepaalde gevallen is dit inherent aan de bedrijfsvoering, bijvoorbeeld wanneer een bedrijf een onregelmatige bedrijfscyclus heeft, inspeelt op seizoenseffecten of in opbouw is. Deze ademruimte in de vergunning is voor veel bedrijven noodzakelijk en kan worden gedefinieerd als bedrijfsmatige ruimte. De ongebruikte ruimte in een natuurvergunning die niet inherent is aan de bedrijfsvoering, is latente ruimte. Latente ruimte kan op verschillende manieren ontstaan, bijvoorbeeld door strengere milieueisen, de toepassing van schonere technieken of wanneer bedrijfsplannen in de loop van de tijd veranderen.’

Gevolgen voor toekomstperspectief

Hierin schuilt een gevaar voor met name de melkveehouder die als gevolg van de invoering van het fosfaatrechtenstelsel de stalcapaciteit nog niet volledig benut.

In veel gevallen wil de bank de aankoop van fosfaatrechten om haar moverende reden niet financieren of is het bedrijfseconomisch gezien onverstandig om fosfaatrechten te kopen. Hierdoor kan het zo zijn dat de stal sinds de invoering van het fosfaatrechtenstelsel niet volledig benut is en er dus sprake is van ‘latente’ ruimte. De latente ruimte is dan het verschil tussen de vergunde ruimte en de bedrijfsmatige ruimte.

Concreet betekent het, dat de situatie kan ontstaan waarbij een melkveehouder een stal heeft gebouwd voor 120 melkkoeien (feitelijk aanwezige stalcapaciteit), er door de beperking in het aantal fosfaatrechten, 100 melkkoeien (bedrijfsmatige ruimte) gehouden heeft en hierdoor zijn vergunningsruimte verliest voor het optimaal benutten van de stal. Dit kan voor het toekomstperspectief van dit bedrijf grote gevolgen hebben.

Advies

Gelukkig is er een escape voor deze bedrijven. De overheid gaat de vergunning pas actualiseren op het moment dat een initiatiefnemer aanpassingen aan zijn bedrijf wil doen. Voor de veehouders in onder andere Noord-Brabant komt dit moment al snel.

Dus daarom mijn advies: Boeren, denk om uw latente ruimte en zorg dat uw stal volledig benut is voordat u een vergunningsaanvraag doet voor het aanpassen van uw stallen.

Wat kun je als grondeigenaar doen om de transitie te stimuleren?

Geschreven door Fleur Varin op 23 maart 2023. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

In deze derde blog in de serie ‘Natuur en transitie van de landbouw’ wordt geprobeerd een aantal richtingen te duiden op welke wijze de grondeigenaar de transitie kan stimuleren.

De grondeigenaar in deze blog is dan de eigenaar die de grond niet zelf gebruikt en de grond in gebruik heeft gegeven aan de agrariër.

Wat is transitie?

De transitie waar het over gaat, is de ontwikkeling van de landbouw naar een vorm van landbouw die we als ‘duurzaam’ bestempelen. Wat duurzame landbouw precies is, is niet eenduidig aan te geven. Veelal vallen dan termen als ‘minder intensief’, ‘gezonde bodem’, ‘meer biodiversiteit’, ‘minder gewasbeschermingsmiddelen’, enzovoorts.

Om te komen tot een meer duurzame vorm van landbouw, met aandacht voor waterkwaliteit en omgeving, is er in de afgelopen jaren de nodige wet- en regelgeving gekomen. Denk dan aan regelgeving voor het toepassen van meststoffen en het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen.

Andere stappen die gezet zijn en gezet worden is het integreren van maatregelen ter bescherming van het oppervlaktewater (bufferzone langs sloot) en natuur via het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB), waarover in eerdere blogs is geschreven.

Hoe stimuleren?

Wat zijn concrete stappen die de grondeigenaar kan nemen om transitie te ondersteunen?

De grondeigenaar moet er allereerst voor open staan om de grondgebruiker te ondersteunen. Soms is voor bepaalde teeltmaatregelen toestemming van de grondeigenaar nodig, bijvoorbeeld voor omschakeling naar een biologische teeltwijze. Het geven van die toestemming is een stimulans voor de agrariër.

Voor extensivering is grond nodig, grondeigenaren kunnen bijdragen in de financiering van de extra gronden die nodig zijn. Financieel kan bijgedragen worden door het geven van een (tijdelijke) korting op de pacht of erfpachtcanon.

Daarbij past wel de opmerking dat soms de reguliere pachtprijs dermate laag is, dat er geen ruimte is voor verpachters om hier nog een korting op te geven. Bekend is wel dat grondeigenaren een lagere erfpachtcanon voorstellen in geval de erfpachter overschakelt naar een duurzamere bedrijfsvoering.

Transitie en grondgebruik

Voor de grondeigenaar en agrariër die verder willen gaan in de transitie naar een duurzamere landbouw zijn er mogelijkheden om afspraken te maken over het gebruik van de grond.

Bij voorkeur worden deze afspraken vastgelegd in de gebruiksovereenkomst van de grond, veelal reguliere pacht, erfpacht of geliberaliseerde pacht. Hier komt dan de bescherming van de pachter bij reguliere pacht om de hoek.

Het kan zijn dat pachter en verpachter vrijwillig afspraken maken over duurzame bedrijfsvoering, terwijl die afspraken door de grondkamer als ‘buitensporige verplichting’ worden gezien en niet worden toegestaan. Of de grondkamer keurt de afspraken goed maar meent dat de pachtprijs niet passend is en verlaagt de pachtprijs terwijl pachter en verpachter dat niet hebben beoogd.

Geliberaliseerde pacht heeft dan wel meer mogelijkheden om afspraken te maken over teeltmaatregelen en de pachtprijs.

Bij grondgebruik op basis van erfpacht kunnen de agrariër en grondeigenaar zelfstandig afspraken maken over maatregelen om een duurzame teeltmaatregelen toe te passen ter bevordering van bodem, natuur en water. Erfpacht geeft daarvoor meer vrijheid dan reguliere pacht.

Afsluiting

In onderling overleg kunnen grondeigenaar en grondgebruiker samen stappen zetten in de transitie naar een duurzamere vorm van landbouw, als zij daar verder in willen gaan dan de stappen die al gezet zijn en gezet worden op het landbouwbedrijf. Het contractueel vastleggen van die afspraken behoeft aandacht.

Tot slot is het wenselijk dat de kosten van deze transitie door de consument worden gedragen om een financieel gezonde, innovatieve en sterke landbouw te houden in Nederland.

Verslechtering voor natuur en portemonnee door slot op vergunningverlening

Geschreven door Fleur Varin op 6 maart 2023. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Het provinciebestuur van Noord-Brabant heeft besloten de vergunningverlening met extra stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden stil te leggen. Voor hoe lang deze (tijdelijke) stop geldt, is op dit moment nog onbekend.

Het is te verwachten dat de tijdelijke vergunningenstop een behoorlijke impact op de BV-Brabant zal hebben. In mijn optiek zullen we economische en maatschappelijke belangen moeten koesteren. Het vestigingsklimaat voor ondernemers wordt er met dit besluit niet bepaald eenvoudiger op en kost de maatschappij mogelijk veel geld.

Mijns inziens is de bestuurlijke keuze om de vergunningverlening aan banden te leggen een paniekreactie met veel negatieve impact en wel om de volgende redenen.

Afroming van 30% naar 40%

In heel Nederland geldt een afromingspercentage van 30% bij vergunningsaanvraag met externe saldering. Simpel gezegd: bij een saldering van 100 kg NH3 ontvangt de saldo-ontvanger maximaal 70 kg NH3 en de overige 30 kg NH3 komt toe aan de natuur. De afgeroomde kilo’s aan stikstof worden bij vergunningverlening uit de markt gehaald en komen ook niet opnieuw op de markt voor vergunde activiteiten, maar zijn bestemd voor ‘natuurwinst’.

Sinds 22 februari 2023 geldt de Brabantse ‘Beleidsregel natuurbescherming Noord-Brabant’. In de vigerende Beleidsregel is in Artikel 2.7 Voorwaarden extern salderen onder lid 12 opgenomen dat: “Bij de verlening van een natuurvergunning wordt 60% van de N-depositie van de feitelijk gerealiseerde capaciteit, zoals bedoeld in lid 7 en 8, van de saldogevende activiteit betrokken.“

Gelet op bovenstaande citaat uit de vigerende Brabantse beleidsregel vindt er bij elke vergunningverlening met externe saldering 40% afroming plaats. Dit betekent nog eens 10% extra natuurwinst ten opzichte van de situaties van vóór 22 februari 2023.

Stilleggen zorgt voor tegenovergesteld effect

Door het besluit ligt alle vergunningverlening voor aanvragen met stikstofeffecten op Natura 2000-gebieden stil. Ik verwacht dat het tegenovergestelde effect wat maatschappelijk of in elk geval tot nu toe politiek gewenst is, zich zal voordoen. Er wordt namelijk niet meer gesaldeerd en dus wordt de gebruiksruimte in de vergunningen 100% benut. Er kan op dit moment immers toch geen vergunningsaanvraag worden ingediend, laat staan dat vergunningsaanvragen met het aspect ‘stikstof’ in behandeling worden genomen en beoordeeld. De beoogde natuurwinst met de 30% of 40% afroming wordt nu niet geëffectueerd.

Hopelijk heeft de provincie parallel aan dit besluit alvast nagedacht over het (hoe) op te richten (?) schadeloket voor hen die met deze onbegrijpelijke politieke stunt weer eens benadeeld worden.

Ik ben benieuwd wat het markteffect hiervan gaat zijn…

Als gevolg van dit provinciaal besluit (hopelijk blijft het beperkt tot de provincie Noord-Brabant), zullen projecten verder in het nauw komen. De industrie en veehouderijen die nog latente ruimte hebben op de vergunning alsmede praktisch gezien beschikken over de (stal- of productie) capaciteit en eventuele andere zaken/aspecten om de natuurvergunning ten volste te kunnen benutten, zullen mogelijk de milieugebruiksruimte maximaal (i.p.v. optimaal) willen gaan inzetten.

Dit biedt te zijner tijd ongetwijfeld weer nieuwe (economische) kansen voor hen die beschikken over het felbegeerde ‘stikstofpapiertje’. Bijvoorbeeld in het kader van verkoop en verleasen aan partijen die alsdan geen kant meer op kunnen, zodra de vergunningverlening weer wordt opgepakt.

De factor tijd gaat nadelig uitpakken voor initiatiefnemers van plannen en projecten waarvoor stikstof van elders nodig is.

Tot slot.
Ik hoop dat het genomen besluit verder wordt bediscussieerd, dat het gezond boerenverstand zegeviert en dat de vergunningverlening weer vlot op gang gaat komen.

Wordt vervolgd.

Balanswaardering – voor u van belang?

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Balanstaxatie, Taxatie.

In onze praktijk krijgen wij regelmatig het verzoek van vastgoedeigenaren om de marktwaarde van vastgoed te taxeren voor het vaststellen van de jaarrekening.

De opdrachtgevers die hierom vragen zijn bijvoorbeeld pensioenfondsen, verzekeringsfondsen, beleggingsfondsen, of andere rechtsvormen die eigenaar zijn van vastgoed. Over het algemeen gaat het om vastgoed dat dient als solide basis om aan mogelijke (uitkerings-)verplichtingen in de toekomst te kunnen voldoen.

Het begrip ‘balanswaardering’ waar ik in dit artikel bij stil wil staan, betreft de waardering van een vastgoedportefeuille aan het einde van het boekjaar. Deze waardering vormt feitelijk vaak een onderdeel van de jaarrekening.

In de balanswaardering wordt de actuele waarde van het (agrarisch) vastgoed weergegeven op een bepaalde waardepeildatum. Deze datum is over het algemeen de laatste datum van het boekjaar en is bijna altijd 31 december van het betreffende boekjaar.

Wijze van waarderen

De waardering van een agrarische vastgoedportefeuille is in beginsel bedoeld om een actuele waarde van het vastgoed af te geven. Deze actuele waarde is gebaseerd op marktprijzen en/of omstandigheden die op de waardepeildatum relevant zijn voor de waarde van het vastgoed.

In de praktijk wordt het uitgangspunt gehanteerd dat dit de waarde is waartegen het gehele vastgoed kan worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde marktpartijen. Bij deze fictie zal het aantal marktpartijen dat in één keer een grote portefeuille kan overnemen, beperkt zijn.

Van belang is om te realiseren dat deze waarde niet betreft de ‘uitgeponde’ variant van dit vastgoed. De uitgeponde waarde betreft de vaak hogere waarde van vastgoed dat gerealiseerd wordt wanneer er bijvoorbeeld een gelegenheidsdeal tot stand komt.

Bij een voorgenomen verkoop van iedere kavel apart zal een hoger verkoopresultaat (uitgeponde waarde) behaald worden dan bij de verkoop van de gehele portefeuille. In dit geval wordt elke potentiele koper in de gelegenheid gesteld om de desbetreffende kavel te kopen. Dit kost meer tijd. Om deze reden is het niet gebruikelijk om dit uitgangspunt te hanteren bij een balanswaardering.

In een balanswaardering wordt dit aspect – 1 koper die in staat is de gehele portefeuille in een keer over te nemen – als een voorzichtigheidsbeginsel in meer of mindere mate toegepast.

Tegenstrijdige belangen

Het ‘voorzichtig’ waarderen van een portefeuille zoals hiervoor beschreven, lijdt ongetwijfeld weer tot reacties van belanghebbenden op deze waardering.

Immers, een directie heeft ten opzichte van een bestuur of commissarissen vaak de opdracht om zo goed mogelijke cijfers aan het einde van het boekjaar te kunnen presenteren.

Aan de andere kant heeft een directie ook de taak om een reële voorstelling van de cijfers naar hun achterban te geven. Hierdoor kan er een spanningsveld ontstaan tussen de opdrachtgever en de taxateur.

Het is dan ook de schone taak van de taxateur om zo goed mogelijk te benoemen wat de aanleiding is van de taxatie en dit op een correcte manier te vertalen naar de marktwaarde.

In het hiervoor geschetste beeld zal de hoogte van de waardering bij een balanstaxatie dan ook anders uit kunnen vallen dan de waardering in geval bij een voorgenomen verkoop van (een onderdeel van) het vastgoed.

Gebruikersovereenkomsten vastgoed van invloed

In geval de situatie zich voordoet dat er sprake is van verhuurd, verpacht, of in erfpacht uitgegeven vastgoed zal de taxateur zich moeten verdiepen in deze overeenkomsten.

Hierbij zal in ieder van drie genoemde varianten sprake moeten zijn van een gekozen uitgangspunt. Hiervoor kan een rekenkundige taxatiebenadering worden gekozen (in geval reguliere pacht, bijvoorbeeld de 60% van de vrije marktwaarde die de fiscus hanteert bij de waardering van verpachte gronden in box 3).

De waardering van erfpacht kan ook rekenkundig worden benaderd. Echter, voor een juiste waardering dienen er ook andere relevante zaken te worden meegenomen in deze benadering. Hierbij kan men denken aan de leeftijd van de pachter/huurder, oude rechten, terugkooprechten en dergelijke.

Kortom, juist als er sprake is van gebruikersrechten van het vastgoed vergt het juist analyseren van deze overeenkomsten de nodige vakbekwaamheid van de taxateur.

De deskundigen van Overwater Rentmeesterskantoor staan u dan ook graag bij in de hiervoor genoemde zaken.

* Website URL

* Website URL