Auteur: Fleur Varin

Nieuw pachtrecht in zicht?

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Sinds de evaluatie van het pachtrecht door prof. mr. Willem Bruil in 2013 is duidelijk dat het pachtrecht aan herziening toe is. Al jaren wordt erover gesproken en geschreven, maar tot een daadwerkelijk nieuw pachtrecht is het nog niet gekomen.

Het meest recente bericht is de brief aan de Tweede Kamer met een overzicht van de stand van het pachtbeleid van de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, de heer P. Adema.

Hierna geef ik de hoofdpunten weer van de brief. Als u nieuws verwacht, ga ik u teleurstellen: de brief is een opsomming of misschien wel een samenvatting van wat er in de afgelopen jaren door alle partijen is gezegd over gewenste veranderingen in het pachtrecht.

De minister verwijst naar een basisdocument dat door veldpartijen is opgesteld. Wie die veldpartijen zijn, wordt niet toegelicht. Ook later verwijst de minister naar die veldpartijen van wie hij hoopt dat ze met een voorstel komen tot hervorming van het pachtstelsel.

Langdurige pacht bevorderen

De minister geeft aan dat de hoofdlijn moet zijn dat langdurige pacht aantrekkelijker wordt dan de kortlopende pacht en dat verpachter en pachter makkelijker afspraken moeten kunnen maken over duurzaamheid in het grondgebruik.

Door de huidige pachtsystematiek worden er veel kortdurende (geliberaliseerde) pachtovereenkomsten gesloten. Deze overeenkomsten bieden weinig zekerheid voor de pachter, aldus de minister. Feit is dat deze pachtvorm populair is en blijkbaar voorziet in een behoefte.

Volgens de minister kan langdurige pacht onder andere bevorderd worden door de kortdurende pacht onder het pachtprijzensysteem te brengen. Dit betekent dat de pachtprijs van geliberaliseerde pacht gereguleerd gaat worden en niet meer vrij overeen te komen is, zoals nu het geval is.

De pachtprijs voor langdurige pacht wordt juist vrij gelaten. Dat geldt voor land, woningen en gebouwen. Deze langdurige pacht wordt dan de loopbaanpacht met een looptijd van minstens 25 jaar en de pacht eindigt op de AOW-leeftijd van de pachter. Er geldt geen continuatierecht en geen recht op indeplaatsstelling.

De lopende reguliere pachtcontracten wijzigen niet. En ter bevordering van het beschikbaar houden van grond voor de actieve agrariër, worden de criteria voor bedrijfsmatige landbouw verduidelijkt. Onder het huidige systeem is rechtspraak nodig om aan te geven wat verstaan moet worden onder bedrijfsmatige landbouw.

Teeltpacht

Met het ontmoedigen van kortdurende pacht, wordt de teeltpacht weer nieuw leven ingeblazen.

Teelpacht kent een vrije prijsvorming en wordt beperkt tot een aantal specifieke teelten waarvoor vruchtwisseling nodig is. En verder wordt vastgelegd hoe vaak teeltpacht gebruikt mag worden om belasting van de bodem met intensieve teelten te voorkomen.

Duurzaamheid

Een wens van grondeigenaren en pachters is om afspraken te maken over maatregelen die duurzaam gebruik van de bodem bevorderen. De mogelijkheden voor dergelijke afspraken zijn nu beperkt binnen reguliere pacht.

De minister geeft aan dat er generiek beleid is om duurzaamheid te bevorderen. Hiermee bedoelt de minister te zeggen dat de agrariërs al het nodige doen aan duurzaamheid, bijvoorbeeld als onderdeel van het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid.

In een nieuw pachtrechtsysteem wordt duurzaamheid gefaciliteerd binnen redelijke grenzen. Er kunnen afspraken gemaakt worden over bijvoorbeeld het gebruik van kunstmest, de veebezetting, gewasbeschermingsmiddelen, bodemmaatregelen, etc.

Pachtprijzen

Bekend is dat het huidige pachtprijzensysteem een aantal verbeteringen behoeft. De huidige indeling naar regio is niet altijd optimaal. De minister denkt erover om de regio’s te differentiëren naar grondsoort en dat er rekening gehouden moet worden met productiemogelijkheden, waarbij het opbrengend vermogen van de grond leidend moet zijn. Denk dan aan het veenweidegebied en landschapsgronden.

Wat betreft de jaarlijkse wijziging van de pachtprijzen is het een feit dat de pachtprijzen behoorlijk kunnen wisselen tussen de jaren. Gezocht wordt naar een systematiek die leidt tot demping van deze schommelingen. Genoemd wordt een meerjarig gemiddelde of een maximaal veranderpercentage. Uiteraard is het dan wel wenselijk dat deze pachtprijzen op een acceptabel niveau komen: de pachter moet het kunnen opbrengen en voor verpachter moet het interessant zijn om te verpachten.

Afsluiting

Tot slot noemt de minister een aantal verbeterpunten. Eén ervan wil ik noemen en dat is het digitaal indienen van pachtovereenkomsten bij RVO. Hiervoor is recent software ontwikkeld als onderdeel van ons contractadministratiesysteem P8. Overwater Rentmeesterskantoor draait nu een proef met RVO om de pachtovereenkomsten rechtstreeks uit P8 digitaal aan te leveren.

Tot slot: de inzet van de minister is om vóór einde kabinetsperiode een wetsvoorstel aan Tweede Kamer te sturen, dus uiterlijk begin 2026. We houden u op de hoogte!

Voor vragen over pacht of erfpacht, kunt u altijd contact opnemen met een van onze rentmeesters.

Uit de praktijk: met een goede voorbereiding naar een tevreden verkoopresultaat

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Agrarische makelaardij, Taxatie. Geen reacties op Uit de praktijk: met een goede voorbereiding naar een tevreden verkoopresultaat

Regelmatig worden we gevraagd om onze kennis en ervaring in te zetten voor de verkoop van een complete boerderij.

Voordat een verkoop van een boerderij volledig ‘live’ gaat, vindt er de nodige voorbereiding plaats. Onder andere het inventariseren, het onderzoeken van potentiële kansen en goed documenteren zijn evident.

De uitgebreide voorbereiding is nodig om de opdrachtgever de verkoopmogelijkheden te schetsen, een goede inschatting te maken van het verloop van het verkoopproces en, niet onbelangrijk, in te schatten wat de boerderij op kan leveren en met welke voorwaarden.

Dynamisch proces

Een verkoop vergt tijd en kwaliteit. Vanaf het beslismoment om te verkopen, tot en met het moment dat de boerderij ook daadwerkelijk is verkocht en opgeleverd, wordt als een dynamisch proces ervaren.

Met wederzijds vertrouwen wordt de casus vooraf goed doorgesproken om verrassingen uit te sluiten. Een verkoop is een onomkeerbaar (emotioneel) besluit waarbij we persoonlijk betrokken zijn. Tijdens het verkoopproces informeren we de opdrachtgever, analyseren biedingen en adviseren we hoe daarmee om te gaan.

Courante landbouwbedrijven: aanbod beperkt, vraag groot

Het aanbod van courante landbouwbedrijven is beperkt, terwijl er ondanks de onzekerheden door de stikstofproblematiek toch behoorlijk vraag is. Het opnieuw opbouwen van een volledig melkveebedrijf is zeer zeker niet eenvoudig. Vandaar dat gezocht wordt naar courante bedrijven.

Het op orde hebben van de juiste vergunning (vooral veehouderijbedrijven), de ligging van een bedrijf, de kwaliteit en de omvang van de landbouwgrond dragen bij aan de interesse van kandidaat-kopers.

Verkoop modern melkveebedrijf met altijddurend recht van erfpacht

Recent is ons de opdracht gegund voor de verkoop van een modern melkveebedrijf, voor een gedeelte volledig eigendom en voor een gedeelte grond in gebruik op basis van een altijddurend recht van erfpacht.

Voor het erfpachtrecht gelden andere voorwaarden dan voor het volledige eigendom.

Na de voorbesprekingen met de klanten, de inventarisatie en de bestudering van de informatie, hebben we overlegd met de bloot-eigenaar. Zo werd duidelijk hoe een verkoop tot stand kan komen en welke aanvullende voorwaarden gesteld moeten worden.

Ook de accountant wordt vroegtijdig bij de verkoop betrokken.

Doordat het altijddurend recht van erfpacht niet eindigt, was er voor de kandidaat-koper een grote mate van zekerheid van gebruik tegen een beperkte(re) investering in vergelijking met volledig eigendom. Die grote mate van zekerheid vertaalt zich in de marktwaarde van het zakelijk recht van erfpacht.

Samen met de opdrachtgevers hebben we verschillende kandidaat-kopers gesproken en bezichtigingen gedaan. Uiteindelijk werd overeenstemming bereikt met een koper die elders zijn boerderij verkocht om via een vrijwillige kavelruil te verplaatsen.

Voor de verkoop van het recht van erfpacht was de instemming van de bloot-eigenaar vereist, die kaders had gesteld voor de overdracht. In een goede harmonie vond met toestemming van de bloot-eigenaar de juridische en feitelijke levering plaats aan de koper.

Voor de verkopers werd bedongen dat de woning langer bewoond kon worden zodat de verhuizing naar een nieuwe locatie ook vlekkeloos plaats kon vinden.

Van A tot en met Z

Onze opdrachtgevers, de koper en ook wij zijn zeer content met de wijze van de verkoop, het verloop van de onderhandelingen en het bereikte resultaat.

De enkele vragen die na de overdracht nog aan de verkoper werden gesteld, hebben we naar alle tevredenheid opgelost. Dat beschouwen we als nazorg. We begeleiden het proces van A tot en met Z.

Meerwaarde bij verkoop

Mocht u overwegen om te verkopen of bent u benaderd door de overheid voor verkoop, dan komen we graag met u in contact. We praten u onder het genot van een kopje koffie aan de keukentafel graag bij over de meerwaarde die wij u te bieden hebben.

Landschapsbeheer en natuur in Nederland

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Rentmeesterschap. Geen reacties op Landschapsbeheer en natuur in Nederland

Denkend aan Holland
Denkend aan Holland
zie ik breede rivieren
traag door oneindig
laagland gaan….

H. Marsman

In zijn gedicht ‘Herinnering aan Holland’ beschrijft Hendrik Marsman het Nederlandse landschap en de strijd tegen het water.
In deze blog besteed ik aandacht aan het Nederlandse landschap, de strijd tegen het water komt (nu) niet aan bod.

Wat wordt eigenlijk verstaan onder ‘het Nederlandse Landschap’? En bestaat het landschap zoals Marsman dat voor het eerst in 1936 beschreef nog wel? Hoe behouden we dit landschap voor de toekomst? Hoe combineren we landschap, natuur en landbouw?

Dit is het tweede artikel in de blogserie Natuur en de transitie van de landbouw.
Centraal in deze blogreeks staat de transitie in de landbouw. Om de grote uitdagingen van deze tijd, denk aan klimaatverandering, de stikstofcrisis en energietransitie het hoofd te kunnen bieden en tegelijkertijd meer evenwicht te brengen in natuur, landschap en landbouw is een transitie van de landbouw noodzakelijk.

Wat verstaan we onder Het Nederlands Landschap?

Het Nederlands landschap is niet samen te vatten onder één noemer, onder invloed van veel factoren verandert het landschap immers continu. In de afgelopen decennia is onder andere door verstedelijking, aanleg van infrastructuur, bedrijvigheid maar ook door de komst van windmolens en zonneparken het landschap veranderd.

Ook in de komende decennia zullen de hiervoor genoemde uitdagingen en nieuwe ruimteclaims grote gevolgen hebben voor het landschap. Veel mensen maken zich daar zorgen over.

Om de druk op het landschap te weerstaan en het door Marsman omschreven Hollands landschap voor de toekomst te behouden, is beheer van het landschap essentieel.

Waarom landschapsbeheer?

Het door Marsman zo mooi beschreven Hollands landschap bestaat, maar zonder landschapsbeheer dreigt dit landschap te verdwijnen.

Zoals hiervoor opgemerkt wordt door de toegenomen druk op de beschikbare ruimte voor woningbouw, wegen, wegverbredingen, windmolens en zonneweiden steeds hogere eisen gesteld aan de beschikbare ruimte. Daartegenover zien we ook groeiende aandacht, betrokkenheid en waardering voor het landschap.

Landschapsbeheer wordt ingezet voor het behouden en ontwikkelen van het landschap waarin we wonen, werken en recreëren.

Landschapsbeheer richt zich daarnaast ook op het herorganiseren en nieuw ontwikkelen van al-dan-niet bestaande landschappelijke kwaliteiten. Daarbij kan het gaan om flora, fauna, landschapselementen zoals heggen en poelen, sloten in een veenweidegebied of houtwallen en houtsingels.

Nationaal Strategisch Plan – instrument voor transitie?

Eind 2022 bereikte Nederland overeenstemming met de Europese commissie over het Nationaal Strategisch Plan (NSP). Het NSP is de nationale uitwerking van het Gemeenschappelijk landbouwbeleid (GLB) van de Europese Unie.

Het nieuwe NSP moet bijdragen in de transitie naar een duurzame en toekomstbestendige landbouw. Agrariërs worden in het nieuwe NSP (GLB) beloond voor vergroening en innovatie. Daarnaast worden ze uitgedaagd om mogelijke oplossingen te vinden op het gebied van biodiversiteit, water en klimaat.

Door zorg voor het Nederlandse landschap wordt met een natuurinclusieve benadering ruimte geboden voor meer maatschappelijk draagvlak voor de noodzakelijke ontwikkelingen.

Hoe combineren we landschap, natuur en landbouw?

In het landschap komen alle transities samen en worden zichtbaar. De harde overgang tussen intensieve vormen van landbouw met een hogere milieubelasting aan de ene kant en de kwetsbare gebieden aan de andere kant, zal meer geleidelijk worden en wellicht verdwijnen.

Bij het combineren van landschap, natuur en landbouw is het van belang dat de landschappelijke kwaliteiten versterkt worden en dat er tegelijkertijd kansen gecreëerd worden voor functiemenging en nieuwe verdienmodellen voor de landbouw op het gebied van onder andere energievoorziening en natuurbeheer.

Door het verbeteren van de balans tussen het gebruik van het landelijk gebied en de kwaliteit van het landschap, rekening houdend met de grote uitdagingen waar Nederland voor staat, gaat Nederland voor een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied, zodat ook in de toekomst de brede rivieren traag door het oneindig laagland blijven gaan.

Door onze werkzaamheden in het landelijk gebied is Overwater Rentmeesterskantoor nauw betrokken bij deze transitie en dragen wij bij aan de stoffering van het landschap.

Thema Landbouwvrijstelling: 5-wanneer herwaarderen?

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie.

De landbouwvrijstelling. Geliefd en gehaat. In onze rentmeesterspraktijk merken we dat hierover vragen leven. Zoveel uiteenlopende vragen, dat deze niet allemaal in één blog te behandelen zijn. Daarom hebben wij ervoor gekozen een reeks van artikelen over het thema Landbouwvrijstelling te maken. In elk artikel komt een ander deelonderwerp aan bod.

Dit is deel 5: wanneer herwaarderen?

In deze bijdrage staan de volgende vragen centraal:

Is het mogelijk om na een eerdere herwaardering nogmaals te herwaarderen?
Is herwaarderen altijd mogelijk?
Wat is de verhouding met de landbouwvrijstelling?

Al jaren is onmiskenbaar een tendens gaande van waardestijging van agrarische objecten. Individuele agrariërs worden hier vroeg of laat mee geconfronteerd.

In onze praktijk spreken we geregeld ondernemers die al eerder een keer hebben hergewaardeerd. Sinds dat moment van herwaarderen is de agrarische waarde (WEVAB) weer gestegen. In een aantal gevallen zelfs fors.

Om van de stijgingen een beeld te geven wordt hier een overzicht weergegeven van de gemiddelde waardestijgingen in Nederland van de afgelopen 20 jaren. Per regio en per perceel kan dit sterk wisselen. In onze praktijk komen we geregeld hogere waarden tegen.

Kan ik nog een keer herwaarderen?

Het antwoord op die vraag is: “ja”. Natuurlijk gelden wel de randvoorwaarden dat herwaarderen in de specifieke situatie ook mogelijk is.

Bij een herwaardering wordt de fiscale boekwaarde verhoogd¹ naar de dan geldende WEVAB-waarde. Die waarde van de WEVAB moet worden vastgesteld door een agrarische waardedeskundige/taxateur. Hierbij kan Overwater Rentmeesterskantoor u van dienst zijn.

Aan herwaardering en landbouwvrijstelling kleven veel aandachtspunten². Via een voorbeeld wordt de herwaardering voor deze situatie toegelicht.

Voorbeeld: vader draagt deel grond over aan zoon

Akkerbouwer Jan
In een eerder blog kwamen we akkerbouwer vader Jan tegen. Jan heeft een akkerbouwbedrijf van 50 ha. Hij heeft een maatschap met zijn zoon Koos.
Koos heeft een economisch belang van 10% in de landbouwgrond en Jan heeft een belang van 90% in zijn grond.

Jan gaat weer 10% overdragen aan Koos. Het belang van Koos neemt toe van 10% naar 20%. Het belang van Jan daalt naar 80%.

Uitgangspositie

De landbouwgrond is in het verleden door Jan via bedrijfsoverdracht verkregen.
Het areaal is 50 ha landbouwgrond.
Bij een eerdere herwaardering is de WEVAB vastgesteld op € 80.000 per ha ofwel € 4.000.000 voor 50 ha.
Op moment X wordt de herwaardering ingezet.
Er rusten geen fiscale claims op de grond.

Herwaardering

De WEVAB is op moment X vastgesteld op € 100.000,- per ha ofwel € 5.000.000,- voor 50 ha.
Jan draagt door wijziging in het belang³wederom 10% over aan Koos.
Door deze wijziging ontstaat er overdrachts-en herwaarderingswinst.
Op deze winst is op moment X de landbouwvrijstelling van toepassing.
Koos heeft door deze herwaardering op moment X een hoger eigen vermogen (+ € 400.000,-).
Jan verkrijgt door deze herwaardering op moment X een hoger eigen vermogen (+ € 600.000,-).

Is herwaarderen altijd mogelijk?

Het antwoord op die vraag is niet zonder meer ja. In de praktijk komen allerlei situaties voor waardoor herwaarderen niet zonder meer of niet mogelijk is.

Als voorbeeld noemen we een bedrijf waarop een fiscale claim rust⁴.

In de rechtspraak⁵ is naar voren gekomen dat bij een zorgvuldige redactie van de afspraken en bij een correcte administratieve vastlegging van objecten er uitzonderingen gemaakt kunnen worden bij de herwaardering. Bij een herwaardering kunnen bepaalde percelen of objecten juist uitgesloten worden van de herwaardering van andere percelen op dat bedrijf. In een dergelijk situatie ontstaat een herwaardering op een deel van het bedrijf⁶.

Wilt u meer weten over de landbouwvrijstelling in uw eigen situatie? Wij zijn u graag van dienst.

^{Voetnoten:
1. Grof geformuleerd
2. Om een herwaardering uit te voeren is begeleiding nodig vanuit uw accountant
3. Wijziging in de restverdeling
4. Bijvoorbeeld een pachtersvoordeel of eerder gevormde herinvesteringsreserve
5. Hoge Raad 30 september 2016, zaaknummer 15/01003
6. Overleg met uw accountant is gewenst en bij de taxatie vraagt dit zeker aandacht.}

Beïnvloeden stikstofreductie maatregelen de grondprijs in Zuidwest-Nederland?

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Dit artikel is gebaseerd op het onderzoek dat stagiair Ruud Kavelaars heeft uitgevoerd bij Overwater Rentmeesterskantoor.

De depositie van stikstof is op dit moment een belangrijk thema in Nederland en meer specifiek in de agrarische sector. Overwater wil opdrachtgevers proactief adviseren en kijkt vooruit naar wat ontwikkelingen kunnen zijn. Daarom hebben we Ruud gevraagd onderzoek te doen naar stikstofreductiemaatregelen in relatie tot de grondprijs in Zuidwest-Nederland.

Wat zijn de effecten van de stikstofreductiemaatregelen vanuit de overheid op de ontwikkeling van de agrarische bedrijvigheid en de agrarische grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied tot en met 2030?

In het onderzoek is geprobeerd een antwoord te vinden op deze vraag. Er zijn drie scenario’s geformuleerd, die hierna worden weergegeven.

Scenario I: krimp veestapel, effect op grondprijs minimaal

In scenario één krimpt de veestapel door deelname aan beëindigingsregelingen door agrariërs. Het effect op de grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is naar verwachting minimaal omdat:

A. Het starten van een nieuw veehouderijbedrijf in het zuidwesten met de financiële middelen van een regeling lastig is:

De productierechten zijn ingenomen door de overheid en zijn niet meer beschikbaar.
De leeftijd, bedrijfsomvang en het toekomstperspectief van deelnemers aan beëindigingsregelingen vaak aanleiding is voor het staken van de onderneming waardoor opnieuw ondernemen niet aannemelijk is.
Omgevingseisen stellen beperkingen aan het houden van vee.

B. Een veehouderij die deelneemt aan een regeling heeft geen of alleen tijdelijk een hogere biedcapaciteit, omdat de maximale vergoeding vanuit een regeling niet groter is dan de waarde van het oorspronkelijke bedrijf. Hierdoor zal het lastig zijn om een vervangend bedrijf van voldoende omvang aan te kopen.

Scenario II: veehouderij wordt grondgebonden, stijgend effect op grondprijs

In scenario twee is het uitgangspunt dat de veehouderij volledig grondgebonden wordt.

Per diersoort wordt een maximale veebezetting per hectare vastgesteld. Hierbij wordt de veebezetting gestuurd op het ecologisch draagvlak van de desbetreffende regio.

Dit scenario kan een stijgend effect hebben op de agrarische grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied, omdat:

de vee-intensiteit in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied stijgt, doordat er in het zuidwesten méér vee gehouden gaat worden, onder andere door verplaatsers.
de opbrengst van landbouwgrond stijgt, omdat er een efficiënter landbouwsysteem ontstaat met een mix van akkerbouw en veehouderij.
de overheid steunt verplaatsers, waardoor veehouderijen zich ‘in kunnen kopen’.

De agrarische bedrijvigheid zal veranderen van een akkerbouwregio naar een gemengde regio met veeteelt en akkerbouw.

Scenario III: stikstofreducerende technieken, geen effect op grondprijs

In scenario drie wordt de gewenste stikstofreductie voor een groot gedeelte gerealiseerd door stikstofreducerende technieken op veehouderijbedrijven.

In dit scenario hebben de stikstofmaatregelen geen effect op de agrarische bedrijvigheid en de agrarische grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied, omdat:

er geen gedwongen bedrijfsverplaatsingen plaatsvinden.
de veestapel niet af- of toeneemt in het gebied.

Conclusie: wijze van stikstofreductie bepaalt effect op grondprijs

Op basis van de genoemde scenario’s is de conclusie dat het effect van de stikstof reducerende maatregelen op de grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied afhankelijk is van de gekozen route om te komen tot stikstofreductie. Waarbij de invloed op de grondprijs beperkt is.

Wilt u graag verder spreken over dit onderwerp of een keer van gedachten wisselen? Wij maken graag een afspraak met u!

Zelf digitaal inzicht in uw grondenportefeuille?

Geschreven door Fleur Varin op 14 december 2022. Gepost in Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Rentmeesterschap.

‘A picture is worth a thousand words’.

Bij Overwater maken wij gebruik van woorden én afbeeldingen om de beheerwerkzaamheden van de agrarische eigendommen voor onze opdrachtgevers zo optimaal mogelijk uit te voeren. Een afbeelding kan een boodschap sneller of duidelijker overbrengen dan woorden.

Benieuwd hoe wij dit doen en wat voor u de voordelen zijn?

P8

In 2021 zijn wij gestart met het beheren van de agrarische eigendommen van onze opdrachtgevers via het Vastgoed Registratiesysteem P8. Met behulp van P8 is het mogelijk om (erf)pacht- en huurcontracten en overige gebruiksafspraken zowel administratief als geografisch vast te leggen.

Afbeelding: P8-contract.

P8 is dus een combinatie van zowel gegevens over de gebruiker en het contract in de vorm van data en prijzen, alsook de locatie op de kaart van de eigendommen, waarbij de omvang en de ligging inzichtelijk worden gemaakt. En P8 biedt meer.

Op eenvoudige wijze kan PDOK en BAG informatie (informatie uit de databases over kadastrale en objectgegevens), bestemmingsplangegevens en de Bodemkaart worden geraadpleegd. Onze rentmeesters hebben hiermee, zowel op kantoor als in het veld, direct alle benodigde informatie paraat voor het uitvoeren van de beheerwerkzaamheden.

Afbeelding: overzichtskaart met bestemmingsplaninfo.

Grondeigenaren die het beheer van hun grondenportefeuille bij ons onderbrengen, krijgen naast de noodzakelijke adviezen en informatie over actualiteiten, periodiek rapportages aangevuld met topografische overzichtskaarten van hun agrarische bezittingen.

Met behulp van de P8 viewer krijgen grondeigenaren nu ook digitaal de mogelijkheid om hun agrarische eigendommen in te zien en informatie hierover te raadplegen.

P8 viewer: altijd inzicht in uw eigen grondenportefeuille

Met de P8 viewer bieden wij onze opdrachtgevers de mogelijkheid om 24/7 inzicht te hebben in de volledige grondenportefeuille inclusief digitaal kaartmateriaal, (erf)pacht- en huurcontracten en overige relevante gegevens en documentatie.

P8 is volledig web gebaseerd en ook toegankelijk via telefoon of tablet. Op de topografische kaart van Nederland worden de eigendommen die bij ons in beheer zijn weergegeven. Hierbij is het ook mogelijk om een luchtfoto als ondergrond te activeren.

Afbeelding: overzichtskaart.

Er zijn meerdere zoekmogelijkheden om de gewenste informatie te achterhalen over een gebruiker of kadastraal perceel. Zodra een specifieke gebruiksovereenkomst is geselecteerd, volgt een beknopt overzicht van alle relevante gegevens vanuit het contract over de gebruiker, de looptijd en de overeengekomen vergoeding.

Verder is aanvullende informatie over de contractvoorwaarden en de grondpositie opgenomen. De betreffende (pacht)overeenkomst, dan wel koopovereenkomst of akte van levering, kan direct worden gedownload.

Hiermee heeft een grondeigenaar de mogelijkheid om op eigen gelegenheid en locatie informatie op te zoeken over de agrarische eigendommen en is inzichtelijk waar de eigendommen exact zijn gelegen.

Wilt u ook graag digitaal inzicht in het beheer van uw grondenportefeuille?

Nieuwsgierig geworden hoe u zelf informatie over uw agrarische eigendommen digitaal kunt raadplegen? Vraag bij uw rentmeester de inloggegevens aan en kijk in het vervolg digitaal mee bij het beheren van uw eigen grondenportefeuille.

Heeft u nog geen gronden bij ons in beheer en bent u benieuwd wat wij voor uw beheer kunnen betekenen? Neem dan vrijblijvend contact met ons op voor meer informatie.

Thema Landbouwvrijstelling: 4-het principe van herwaarderen

Geschreven door Fleur Varin op 14 december 2022. Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie. Geen reacties op Thema Landbouwvrijstelling: 4-het principe van herwaarderen

Dit is deel 4: landbouwvrijstelling en (het principe van) herwaarderen

In deze bijdrage staan de volgende vragen centraal:

Wat is het principe van een herwaardering?
Wat is de relatie van fiscale herwaardering tot de landbouwvrijstelling?

Tijdens gesprekken met opdrachtgevers komt regelmatig het onderwerp herwaardering ter sprake. Om dit thema te doorgronden, is het van belang wat meer te vertellen over de techniek achter de herwaardering.

Techniek achter herwaardering

Binnen de onderneming van een agrariër (of agrariërs) wordt een (fiscale) boekhouding gevoerd. Op de balans van deze onderneming staan diverse bedrijfsmiddelen. Waar het voor de herwaardering om gaat, is om de focus te leggen op de onroerende zaken. Denk hierbij aan landbouwgrond, ondergrond gebouwen en erf.

De waarde van deze bedrijfsmiddelen heeft invloed op het eigen vermogen van die ondernemer of ondernemers. In veel gevallen is de boekwaarde van een bedrijfsmiddel geen weergave van de zogenaamde WEVAB-waarde¹ op een bepaald moment.

Bij een herwaardering wordt de fiscale boekwaarde verhoogd² naar de dan geldende WEVAB-waarde. Die waarde van de WEVAB moet worden vastgesteld door een agrarische waardedeskundige/taxateur. Hierbij kan Overwater u van dienst zijn.

Herwaarderen bij een bijzondere omstandigheid

Een herwaardering kan doorgevoerd worden als er sprake is van een bijzondere omstandigheid binnen die onderneming. Denk hierbij aan het toetreden van een kind tot de onderneming of het aanpassen van de gerechtigheid tot de stakingswinst.

De jurisprudentie heeft de route aangegeven hoe je kunt herwaarderen in geval van een bijzondere omstandigheid. Er kan in combinatie met de werking van de landbouwvrijstelling worden geherwaardeerd voor het overgedragen deel van het vermogen en ook over het “eigen deel” van het vermogen.

Het effect van de herwaardering is dat de agrarische ondernemer in veel gevallen zijn fiscaal eigen vermogen verhoogt. Op het moment dat er sprake is van bijvoorbeeld een latere staking is door de herwaardering de fiscale claim verlaagd.

Voorbeeld: zoon treedt toe in maatschap bij vader

Aan herwaardering en landbouwvrijstelling kleven veel aandachtspunten³. Via een voorbeeld wordt de herwaardering toegelicht.

Akkerbouwer Jan

In dit voorbeeld komen we akkerbouwer vader Jan tegen. Jan heeft een akkerbouwbedrijf van 50 ha. Hij gaat een maatschap aan met zijn zoon Koos. Het aangaan van een maatschap is een bijzondere omstandigheid.

Koos verwerft een economisch belang van 10% in de landbouwgrond. Na deze overdracht heeft vader Jan nog een belang van 90% in zijn grond.

Uitgangspositie

De landbouwgrond is in het verleden door vader Jan via bedrijfsoverdracht verkregen.
Het areaal is 50 ha landbouwgrond.
Op moment X wordt de herwaardering ingezet.
Er rusten geen fiscale claims op de grond.
Voorafgaand aan de herwaardering is de boekwaarde van de landbouwgrond € 1.250.000,-.

Herwaardering op moment X
De WEVAB is op moment X vastgesteld op € 80.000,- per ha ofwel € 4.000.000,- voor 50 ha.

Koos neemt deel voor 10% (economisch) in de landbouwgrond door toetreding tot de maatschap.
Door deze toetreding ontstaat er overdrachts- en herwaarderingswinst.
Op deze winst is op moment X de landbouwvrijstelling van toepassing.
Vader Jan heeft door deze herwaardering op moment X een hoger eigen vermogen verkregen: € 4.000.000,-x 90% = € 3.600.000
Zoon Koos verkrijgt door deze herwaardering op moment X een eigen vermogen van € 4.000.000,- x 10% = € 400.000,-.

Hier zien we een groot verschil tussen het eigen vermogen vóór en ná herwaardering.

De eerdere 3 blogs over de landbouwvrijstelling kunt u lezen op onze website.

^{Voetnoten:
1. WEVAB-waarde is waarde in het economisch verkeer bij agrarisch gebruik.
2. In het kort geformuleerd.
3. Om een herwaardering uit te voeren is begeleiding nodig vanuit uw accountant.}

Wat doet een rentmeester?

Geschreven door Fleur Varin op 14 december 2022. Gepost in Agrarische makelaardij, Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Rentmeesterschap, Taxatie, Vastgoedadvies.

‘Pap, als mensen vragen wat voor werk u doet, wat moeten we dan zeggen?’

Deze vraag kreeg ik van onze kinderen, inmiddels alweer jaren geleden. En regelmatig vragen mensen: ‘rentmeester, wat houdt dat in?’

Veelal heeft men dan wel een idee dat een rentmeester iets te maken heeft met een landgoed en boerderijen, maar wat precies, is niet bekend. De rentmeester rijdt in een Volvo, heeft laarzen bij zich en is jager.

Aan kinderen uitleggen wat voor werk je doet, is niet kort samen te vatten, omdat de werkzaamheden van de rentmeester veelomvattend zijn. Al die werkzaamheden hebben wel een gemeenschappelijke deler: grond!

Vrijwel altijd als er zaken zijn waarin grond een rol heeft, is er een rentmeester bij betrokken. Denkt u dan aan: transacties van boerderijen of landbouwgrond, beheren van landgoederen, beheer en ontwikkeling van bos en natuur. Maar ook bij woningbouw, industrieterrein, infrastructuur als (spoor)wegen, waterlopen en nutsvoorzieningen zijn rentmeesters betrokken.

Beëdigde rentmeesters zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR). De NVR heeft ruim 500 leden. Rentmeesters zijn werkzaam bij een kantoor, als zelfstandige of in dienst bij de overheid, natuurbeschermingsorganisaties of waterschappen.

Bij Overwater Rentmeesterskantoor werken elf rentmeesters, werkzaam als beherend rentmeester, bemiddelend rentmeester en adviseur bij grondzaken.

Beheer

Het beheren van agrarisch vastgoed, is sinds 1804 een kernactiviteit van Overwater Rentmeesterskantoor. De rentmeester is dan de schakel tussen de agrariër (pachter) en de eigenaar (verpachter). Vaak zijn dit langlopende relaties, soms zelfs generaties lang!

De rentmeester is het aanspreekpunt voor de grondgebruiker, maar ook voor andere partijen, zoals gemeente en waterschap. De rentmeester verzorgt de contracten en contacten en adviseert de eigenaar.

Het beheer verzorgen wij ook voor grondposities van ontwikkelaars. Zolang de gronden nog niet worden ontwikkeld, zorgt de rentmeester ervoor dat de grond wordt gebruikt door een agrariër. Het is belangrijk dat de grond vrij van gebruik is, zodra de gewenste ontwikkeling gestart kan worden. Het tijdig beschikbaar hebben van de grond, is bij uitstek een taak van de rentmeester.

Bemiddeling

Overwater Rentmeesterskantoor bemiddelt in agrarische vastgoed. Dat zijn bijvoorbeeld boerderijen, percelen grond, maar ook fosfaatrechten.

Verder taxeren de rentmeesters grond en bedrijven voor aan- en verkoop, financiering, bedrijfsopvolging, etc.

Voor ontwikkelaars bemiddelen wij bij aankoop van gronden die voor niet-agrarisch gebruik in aanmerking komen.

En voor beleggers in agrarisch vastgoed bemiddelen wij bij aankoop van percelen landbouwgrond, die daarna in erfpacht worden uitgegeven.

Advies

Kennis van de agrarische sector, het buitengebied, pacht en erfpacht, grondzaken en grondgebruik, maakt de rentmeester tot adviseur voor allerlei partijen die betrokken zijn bij het buitengebied.

De adviezen lopen uiteen van de juiste gebruikstitel voor grond, ontwikkeling van een landgoed, gebruik van grond voor een zonneweide, bedrijfsverplaatsing, tot deskundige begeleiding bij verkoop aan de overheid al dan niet om onteigening te voorkomen.

Laarzen

De rentmeesters van Overwater hebben laarzen bij zich, één collega heeft een jachtakte en er wordt Volvo gereden. Maar ook Tesla.

Wat de rentmeesters naast hun werk bij Overwater verder nog doen, kunt u lezen in de blogs die bij de medewerkers staan.

‘Ik ben begonnen als bemiddelend (assistent)rentmeester, ben nu vooral beherend rentmeester en taxateur en weet het nodige van pacht. Hoe had ik dat allemaal moeten uitleggen aan onze kinderen?’

Het verschil tussen reguliere en natuurinclusieve landbouw wordt kleiner door het nieuwe GLB

Geschreven door Fleur Varin op 14 december 2022. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Geschreven door Schil Herweijer (gepensioneerd per 1 april 2023)

Dit is het eerste artikel in de blogserie Natuur en de transitie van de landbouw.

In dit artikel ga ik in op twee manieren van landbouw in Nederland: dat zijn Reguliere landbouw en Natuurinclusieve landbouw.

Daarnaast zijn er nog twee manieren van landbouw: Kringloop- of Circulaire landbouw en Plantaardige landbouw, maar dat terzijde.

Reguliere landbouw

Reguliere landbouw ook wel ‘gangbare’ landbouw betekent dat een agrariër op zijn bedrijf optimaal gebruik maakt van de beschikbare grond, arbeid, kapitaal, chemische en/of biologische gewasbeschermingsmiddelen en naast het gebruik van mest, champost en compost ook kunstmest toepast.

Over het algemeen wordt gebruik gemaakt van grote percelen en machines om te komen tot een maximale productie en hoog rendement. We spreken van een gangbaar bouwplan.

De agrariër heeft er ook belang bij dat zijn grond in goede conditie blijft en zal er alles aan doen om dit door middel van een juiste bewerking en bemesting in stand te houden.

Natuurinclusieve landbouw

Natuurinclusieve landbouw is een vorm van duurzame landbouw dat je kunt bereiken door het creëren van een veerkrachtig voedsel-en ecosysteem.

Er wordt gewerkt met de natuur, waarbij optimaal gebruik wordt gemaakt van de natuur, die tegelijkertijd gespaard wordt.

Bij dit systeem is de input van gewasbeschermingsmiddelen en kunstmest aanzienlijk teruggebracht en opzichte van reguliere landbouw.
Er wordt gewerkt met niet-kerende grondbewerking, groenbemesters en akkerbedekking van de grond in de wintermaanden.

Over het algemeen is het bouwplan extensiever dan bij reguliere landbouw waardoor er meer aan biodiversiteit gedaan wordt.

Het nieuwe Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB) brengt reguliere en natuurinclusieve landbouw dichter bij elkaar

Vanaf 2023 komt er een nieuw Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB).

Meedoen aan het nieuwe GLB betekent dat toekomstbestendige boeren sterker worden beloond met subsidies gericht op agrariërs die zich inspannen om een omslag te maken, waarbij uitdagingen op het gebied van natuur milieu en klimaat serieus genomen moeten worden.

Er is de afgelopen jaren al heel veel gedaan door met name regulier werkende agrariërs wat betreft verduurzaming en zorg voor het landschap. Denk aan weidevogelbescherming, het verbeteren van de bodemkwaliteit, het verminderen van CO2-uitstoot en stikstofuitstoot.

In 2016 is het Agrarisch Natuur- en Landschapsbeheer (ANLb) ingevoerd. Hierbij zijn in Nederland 40 agrarische Collectieven aangesloten met vooruitstrevende agrariërs die de omgeving van dieren verbeteren en beschermen, werken aan de waterkwaliteit en bijdragen aan klimaatdoelen.

Deze collectieven zijn als lid aangesloten bij BoerenNatuur, de overkoepelende organisatie.

Door deelname van agrariërs aan het nieuwe GLB aan de eco-regeling is het de bedoeling om toekomstbestendig te gaan boeren. Er zijn 5 doelen benoemd:

biodiversiteit
bodem en lucht
klimaat
landschap en
water

De agrariër kan kiezen uit 22 eco-activiteiten waarbij het de bedoeling is dat men voldoende punten scoort op 5 doelen.

Daarnaast komt er een verplichting om ‘bufferstroken’ aan te leggen langs waterlopen, waar men geen mest of chemische gewasbeschermingsmiddelen mag gebruiken.

Door deelname aan regelingen via het eerder genoemde ANLb via één van de collectieven heeft men de afgelopen jaren al kunnen ‘wennen’ aan deze systematiek.

Agrarisch natuurbeheer via de eco-regeling en het ANLb is belangrijk; dit is een vorm van natuurinclusieve landbouw die de biodiversiteit stimuleert. Dit natuurbeheer wordt uitgevoerd door agrariërs die als ‘regulier boerend’ te boek staan.

En daarmee wordt het verschil tussen reguliere landbouw en natuurinclusieve landbouw kleiner.

Wilt u meer lezen over het nieuwe GLB? In deze blog gaan Schil Herweijer en Sylvia Batenburg in op de veranderingen.

Uit de praktijk: speculatieve grondbeleggingen en erfbelasting

Geschreven door Fleur Varin op 14 december 2022. Gepost in Agrarische makelaardij, Taxatie.

Op een dag werd ik gebeld door een notaris met het verzoek of ik de waarde wil vaststellen van een grondportefeuille omdat de eigenaar is overleden, er erfbelasting betaald zal moeten worden over de waarde en ook de boedel verdeeld of verkocht zal moeten worden.

Wat is het geval. Oom Piet is overleden. Hij is altijd vrijgezel geweest en er zijn 13 neven en nichten die in zijn testament staan als erfgenaam.

Piet was altijd handelsman/ondernemer geweest, verdiende goed en gaf weinig uit. Zo had Piet een mooi bedrag bij elkaar gesprokkeld in zijn leven.

Beleggen in kaveltjes grond

Op een dag ontmoette Piet een handelaar in grond en die raadde hem aan om te beleggen in grond waar mogelijk ooit gebouwd zal kunnen worden. Piet had daar wel een goed gevoel bij en kocht door het hele land kaveltjes grond van 300 m2 tot 1.800 m² van deze handelaar.

Zo kocht Piet in 4 jaar tijd 26 kaveltjes variërend van € 10.000,00 tot € 90.000,00 per stuk en gaf zo ruim € 1.300.000,00 uit.

Waarde kavels na overlijden

Nu Piet is overleden, was de grote vraag: wat zijn deze kavels nu waard? Die waarde mocht ik gaan taxeren.

Om tot een juiste waarde te komen is per perceel gekeken waar het om ging. Zo werd de bestemming in beeld gebracht, is er gekeken naar gemeentelijke-, provinciale- en rijksplannen, beperkingen die er per perceel zijn zoals leidingen, erfdienstbaarheden, afspraken uit de verkrijgingsakte, het huidige gebruik en nog tal van zaken die van belang zijn om tot een juiste waarde te komen.

Uit dit onderzoek kwam naar voren dat van de 26 percelen er 4 gelegen zijn in een Natura 2000-gebied met de bestemming Agrarisch met waarden – Natuur- en landschapswaarden.

Van de overige 22 kavels hadden er 21 een agrarische bestemming Agrarisch of Agrarisch met waarden – Landschapswaarden.

De laatste kavel had een enkelvoudige bestemming recreatie en feitelijk in gebruik als weiland.

Was oom Piet opgelicht?

Na het bestuderen van alle informatie was mijn conclusie dat deze 26 kavels met een gezamenlijke oppervlakte van 2,2 ha gelegen van Zeeuws-Vlaanderen tot rondom Amsterdam, Friesland, Noord-Brabant en Gelderland totaal € 65.000,00 waard zijn, wat overeenkomt op afgerond € 3,00 per m².

Van deze waarde kun je natuurlijk van alles vinden en dat deden partijen, de erfgenamen maar ook de fiscus in deze. Mijn stelling was dat deze relatief kleine percelen nagenoeg niet interessant zijn voor een agrarisch ondernemer omdat de oppervlakte te klein is om te kunnen beboeren. Ook de bereikbaarheid en de overpaden die er gevestigd waren om het gebied te ontsluiten, drukken de waarde. Daardoor is de waarde – rekening houdend met deze factoren – ongeveer 50% van de waarde voor grotere gangbare agrarische percelen in die omgeving. Waarbij over die 50% ook nog wel een artikel geschreven kan worden.

De erven begonnen te twijfelen, is dit niet veel te laag? Oom Piet was niet gek en hij heeft er ruim 1,3 miljoen euro voor betaald. De fiscus had veel vergelijkingen van nabijgelegen percelen, ook verkocht door dezelfde handelaar waar oom Piet ook zaken mee deed, die aantoonden dat de waarde toch echt rond de € 1.300.000,00 lag.

U kunt begrijpen dat deze grote verschillen tot een gedegen en uitgebreide onderbouwing vragen. Zo heb ik onder andere in kaart gebracht wat de voorgaande eigenaar betaald heeft en, indien de gronden in de twee jaar voordat oom Piet kocht verhandeld waren, wat dan ook in de daarvoor gedane transactie(s) betaald was. Zo heb ik in beeld gebracht wat de verkoopsom van deze grond per m² was toen de laatste ‘agrarische eigenaar’ verkocht alvorens het bij de handelaar kwam die er allemaal kleine perceeltjes van gemaakt heeft.

Hieruit kwam naar voren dat er in die transacties de prijs, waarbij het iedere keer teruggerekend is naar m² prijzen omdat de voorliggende transacties grotere oppervlaktes waren, uitkwam op € 141.800,00 (ongeveer € 6,45 per m²). Dat is wel iets heel anders dan de bijna € 60,00 per m² die oom Piet betaald heeft.

Hieruit bleek dat de handelaar waar oom Piet zaken mee heeft gedaan meer dan € 1 miljoen verdiend heeft, eventueel samen met vennootschappen die ook tussen de waardesprong van € 6,45 naar € 60,00 m² zaten.

Grond vaak overgedragen

Bij de transacties waarbij grote waardesprongen in beeld kwamen, zien we dat de grond soms meerdere keren binnen een maand en soms op dezelfde dag zijn overgedragen en de koopsom verveelvoudigd is. Ik zeg hier bewust koopsom en geen waarde. In mijn optiek is hiermee aangetoond dat er een partij is die heel veel geld verdiend heeft door grond te kopen en onder andere aan oom Piet maar ook aan vele anderen te verkopen.

De fiscus was het er in eerste instantie niet mee eens omdat velen grond gekocht hadden rondom de grond van oom Piet en daar vergelijkbare bedragen voor betaalden en de waarde is immers: “Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang”.

Maar wie doet er nu gek? De eerste verkoper die genoegen neemt met € 6,45 of de uiteindelijke koper die vaak binnen 2 maanden € 60,00 betaalt? In ieder geval heeft de handelaar/speculant goed zijn zakken gevuld met ruim € 50,00 per m².

Brief naar handelaar met verzoek om terug te kopen

De notaris vroeg of ik nog een idee had hoe de grond te verkopen omdat er toch erfbelasting betaald moet worden. Geen van de neven en nichten had aangegeven de percelen te willen hebben en wilden liever geld zien. Hierop heb ik de erven en de notaris geadviseerd om een brief te schrijven naar de handelaar waar oom Piet de zaken mee deed en hem te melden dat oom Piet er niet meer is. De percelen moeten verkocht worden en of deze handelaar ze terug wil kopen. Om het snel af te willen handelen nemen de erven genoegen met 50% van de oorspronkelijke koopsom.

Hierop kwam een kort telefoontje van de handelaar dat hij nu geen belang heeft bij het kopen van grond omdat hij genoeg grond heeft waar hij nog kopers voor zoekt.

Dit was voor de fiscus gelukkig ook een reden om erin mee te gaan dat deze grond dan toch wel heel veel minder waard is dan waarvoor oom Piet gekocht heeft. Waarbij nu de discussie nog gaat of het dan de agrarische grondmarktwaarde voor grotere percelen in de desbetreffende regio’s zal moeten zijn van totaal circa € 141.800,00 of de door mij getaxeerde waarde van € 65.000,00. Ik ben van mening dat de waarde € 65.000,00 is omdat de grond zelfstandig niet te beboeren is en daardoor mogelijk nog veel minder waard is.

Heel mooi vroeg één van de erfgenamen aan mij: ‘wat had u tegen oom Piet gezegd als hij gemeld had
€ 1,3 miljoen te willen investeren in grond?’

En daar gaat mijn volgende blog over. Waarbij ik u wel kan verklappen dat de reactie van deze erfgenaam was: ‘wat jammer dat oom Piet niet u, maar de handelaar had ontmoet. Gelukkig is er nu geen erfbelasting betaald over een bedrag gelijk aan de aankoopsom door oom Piet. Dan was oom Piet niet alleen bij leven opgelicht door de handelaar maar was er ook teveel erfbelasting betaald.’

* Website URL

* Website URL