Auteur: Fleur Varin

Verplaatsingsregeling: Kans of moeilijk te grijpen vogel in de lucht?

Geschreven door Fleur Varin op 18 september 2024. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Op 2 september 2024 publiceerde het ministerie van LVVN twee nieuwe regelingen die boeren, die verder willen met landbouwhuisdieren, perspectief kunnen geven.

De eerste regeling betreft de Landelijke verplaatsingsregeling veehouderijen met piekbelasting (Lvvp).

De tweede regeling betreft de Subsidiemodule brongerichte verduurzaming stal- en managementmaatregelen (Sbv).

Deze regelingen zijn onderdeel van het inmiddels bijna voltooide “trappetje” van Remkes. Alleen de Landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties (Lbv) voor de kleine sectoren volgt nog.

In dit artikel behandel ik de Lvvp-regeling, waarbij ik met name in wil gaan op de kansen die de regeling biedt en twee aandachtspunten. Als eerste de inhoud van de regeling.

Het totale budget voor de regeling bedraagt € 105.000.000,- verdeeld over twee modules. Het “Haalbaarheidsonderzoek” (€ 15.000.000,-) en de “Bedrijfsverplaatsing” (€ 90.000.000,-). De minister verdeelt het subsidieplafond op volgorde van binnenkomst van de volledige aanvragen. Een goede en tijdige voorbereiding zijn dus vereist.

De regeling staat alleen open voor ondernemingen die kunnen worden aangemerkt als “piekbelaster”.

Haalbaarheidsonderzoek

Voor het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek kan een aanvrager maximaal € 50.000,- subsidie verkrijgen voor 95% van de te maken kosten voor:

Een bedrijfseconomische analyse inzake de haalbaarheid van de verplaatsing.
Een taxatierapport van de vervangingswaarde van de te verlaten locatie (sterke invloed om maximale subsidie).
Een onderzoek naar ontwikkelingsmogelijkheden van de te verlaten locatie.
Een onderzoek naar de financieringsmogelijkheden voor de verplaatsing.
Een onderzoek naar de fiscale gevolgen van de verplaatsing.
Een door een makelaar of rentmeester uitgevoerd onderzoek naar één of meerdere hervestigingslocaties.
Een taxatierapport van de marktwaarde van de hervestigingslocatie.
Een bouwkundig onderzoek van de hervestigingslocatie.

De betrokken adviseurs zullen zoals vanzelfsprekend aantoonbaar deskundig zijn waarbij voor de taxateur de verplichting geldt dat deze is aangesloten bij het NRVT en ingeschreven moet zijn in de Kamer Landelijk en Agrarisch vastgoed.

Een belangrijk uitgangspunt voor alle berekeningen en onderzoeken is dat de subsidie van zowel het haalbaarheidsonderzoek als de bedrijfsverplaatsing, alleen zien op de bedrijfsgebouwen van de onderneming en dus niet op het erf, de omliggende grond en de bedrijfswoning. Zeker in het kader van de (voor)financiering van de verplaatsing moet hier extra aandacht voor zijn.

Bedrijfsverplaatsing

Voor de daadwerkelijke bedrijfsverplaatsing komt een aanvrager in beginsel in aanmerking voor 100% subsidie op de kosten van de verplaatsing (er zijn twee uitzonderingen). De kosten waarvoor subsidie kan worden aangevraagd zijn:

Het demonteren van de gebouwen op de te verlaten locatie.
De kosten voor het verhuizen van bouwwerken, voorzieningen en landbouwhuisdieren.
Het herbouwen van bouwwerken op de hervestigingslocatie.
De aankoopsom van de bouwwerken op de hervestigingslocatie en vervanging van gebouwen (maximaal vervangingswaarde te verlaten locatie).
De kosten voor eventuele vervanging van gebouwen die voor meer dan 50% afgeschreven zijn.
Proceskosten (notaris, overdrachtsbelasting, kadaster, vergunningen, bouwkundige keuring).
De kosten voor modernisering van de hervestigingslocatie 65% van de kosten tot maximaal
€ 100.000,-. Voor jonge landbouwers is de vergoeding 80% van de kosten tot maximaal € 100.000,-.
De kosten voor inhuur van deskundigen (makelaar, taxateur, accountant, RO-adviseur) 95% tot een maximum van € 25.000,-.
De sloopkosten tot maximaal € 45,- per m² gebouw op de te verlaten locatie. Gebaseerd op offertes.

Belangrijke uitgangspunten voor de verplaatsing zijn dat de nieuwe locatie geen piekbelaster mag zijn of worden door de verplaatsing. Daarnaast wordt een eventuele uitbreiding niet gesubsidieerd. Als een aanvrager wil uitbreiden dan kan dat, maar voor de uitbreiding wordt geen subsidie verleend.

Een hervestigingslocatie mag in Nederland liggen maar ook in een ander EU-land. Uiteraard moet de aanvrager in het buitenland ook aantoonbaar aan alle wettelijke verplichtingen gaan voldoen en eventuele vergunningen vertaald in het Nederlands ter beschikking stellen. De regeling zegt niets over intrekken van dierrechten of fosfaatrechten. Bij een verplaatsing naar het buitenland kan dit een financieel voordeel opleveren. Voor varkens en pluimvee kan een wijziging van regio een aandachtspunt zijn.

Kans of vogel in de lucht?

De verplaatsingsregeling biedt kansen voor veehouders die verder willen en perspectief zoeken op de lange termijn. De regeling is goed doordacht en biedt bijna 100% vergoeding van de kosten.

Aanvragers kunnen daarbij moderniseren omdat de subsidie voor de hervestigingslocatie is gemaximeerd op de vervangingswaarde van de te verlaten locatie. Hier ligt de ruimte voor een verbetering in productiefaciliteiten.

Een belangrijk aandachtspunt voor de verplaatsing is de financieringsstructuur. Het zal in de praktijk onmogelijk zijn om de kasstromen allemaal op elkaar af te stemmen omdat alleen de bedrijfsgebouwen onder de subsidie vallen. Hierdoor moet een stuk voorfinanciering plaatsvinden van de bedrijfswoning, het erf en de cultuurgronden.

Een tweede aandachtspunt voorafgaand aan de bedrijfsverplaatsing is het vinden van een geschikte locatie voor de verplaatsing. De haalbaarheidsmodule van de regeling biedt de mogelijkheid om het onderzoek hiernaar te vergoeden. Dit onderzoek bepaalt in belangrijke mate de kans van slagen van de verplaatsing.

De regeling voor het haalbaarheidsonderzoek gaat open op 2 december 2024. De module voor de bedrijfsverplaatsing zal opengaan op 6 januari 2025.

Nieuw beleid voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij een kavelruil

Geschreven door Fleur Varin op 18 september 2024. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Op 12 augustus 2024 ¹ heeft het ministerie van Financiën aanpassingen gepubliceerd in het beleid rondom kavelruil en de vrijstelling van overdrachtsbelasting (hierna: OVB). Deze aanpassingen trekken de aandacht en zorgen voor een aangepast toetsingskader dat van toepassing is op een kavelruil².

Impact van de Omgevingswet

Met de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) ingetrokken. Onder de Omgevingswet moet een kavelruil bijdragen aan verbetering van een gebied, in overeenstemming met de functies die aan de betrokken locaties zijn toebedeeld. Die eis van verbetering heeft ook gevolgen voor de fiscale vrijstelling van de OVB.

De rol van Kavelruil

Kavelruil is een instrument dat al lange tijd in de agrarische sector wordt gebruikt. Om een kavelruil te faciliteren, werd in het verleden de vrijstelling van OVB ingevoerd. De beoordeling van een kavelruil werd toen uitgevoerd door de Dienst Landelijk Gebied (DLG) op basis van een niet fiscaal toetsingskader. Die toetsing gold als basis voor de vrijstelling voor de OVB.

Nieuwe beoordeling door de Belastingdienst

In het nieuwe besluit is de beoordeling van de vrijstellingsvoorwaarden nu gelegd bij de Belastingdienst. Deze zal echter terughoudend zijn bij het bepalen of een kavelruil inderdaad leidt tot gebiedsverbetering, conform de toegekende functies van de locaties. De vraag die rijst is hoe de Belastingdienst het niet-fiscale toetsingskader in haar beoordeling zal betrekken?

Onbedoeld gebruik

Niet elke kavelruilakte wordt automatisch getoetst op verbetering van het gebied. Vooral als er sprake is van onbedoeld gebruik zal de Belastingdienst een beoordeling uitvoeren. De beoordeling op basis van oneigenlijk gebruik is een nieuw element binnen het besluit. Het besluit benoemt enkele (niet-uitputtende) situaties die als onbedoeld of oneigenlijk gebruik worden beschouwd. Kortheidshalve verwijs ik naar het besluit voor deze voorbeelden.

Gevolgen voor de praktijk

De uitleg over wat precies onder de verbeteringstoets valt, zal ongetwijfeld vragen oproepen in de praktijk³. Voor partijen die met kavelruil te maken hebben, is het van belang om rekening te houden met de voorwaarden uit het nieuwe besluit. Overigens kan bij twijfel of een voorgenomen kavelruil voldoet aan de fiscale voorwaarden, vooroverleg plaatsvinden met de inspecteur.

Zie Besluit van ministerie van Financiën van 21 juni 2024, 2024-0000014892, stcrt 2024, 27607
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2024-27607.html ↩︎
Deze blog behandelt niet de situatie van herverkaveling. Hiervoor wordt verwezen naar de tekst in het besluit. ↩︎
Zie hiervoor het commentaar van Jeroen Rheinfeld in FBN 2024/29 ↩︎

Aanpassing pachtprijzen 2024

Geschreven door Fleur Varin op 25 juni 2024. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

De heer P. Adema, demissionair Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, heeft de pachtnormen bekend gemaakt die gelden vanaf 1 juli 2024.

Stijging in alle pachtprijsgebieden

De pachtnormen zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven in de periode 2018-2022. Op basis hiervan stijgen de pachtnormen 2024 in alle 14 pachtprijsgebieden ten opzichte van de pachtnormen 2023.

Voor de akkerbouw was 2017 over het geheel gezien een jaar met een inkomen onder het langjarig gemiddelde. Het berekende inkomen over 2017 is vervangen door het berekende inkomen over 2022: een jaar waarin het inkomen in de akkerbouw ruim boven het langjarig gemiddelde lag.

In de melkveehouderij is een goed inkomensjaar (2017) vervangen door een jaar met een inkomen dat ruim boven het langjarig gemiddelde lag (2022).

Regionormen variëren

De regionormen variëren:

een verhoging van 16% tot 26% in het Noordelijk weidegebied, Bouwhoek en Hogeland, Hollands/Utrechts weidegebied, Rivierengebied en het Oostelijk veehouderijgebied
een stijging van 28% tot 41% in Zuidwest-Brabant, Veenkoloniën en Oldambt, IJsselmeerpolders, Zuid-Limburg, Zuidelijk veehouderijgebied, Centraal veehouderijgebied en Westelijk Holland
een toename van 61% tot 65% in het Waterland en Droogmakerijen en het Zuidwestelijk akkerbouwgebied.

Pachtprijs gronden

In de gebieden met een gemengd karakter stijgt de regionorm met 21% tot 41%.
In de melkveehouderijgebieden neemt de regionorm toe met 16% tot 61%.
In de akkerbouwgebieden stijgt de regionorm met 31% tot 65%.

Pachtprijs gebouwen

De pachtprijs voor agrarische bedrijfsgebouwen wordt verhoogd met 4,25%.
De pachtprijs voor woningen bij pachtovereenkomsten van voor 1 september 2007 stijgt met 5,8%. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten op of na 1 september 2007 stijgt met 3,8%.

Meer informatie treft u hier aan: Platform open overheidsinformatie

Ingangsdatum 1 juli 2024

De aanpassing werkt van rechtswege door in bestaande pachtovereenkomsten. De wijziging van de pachtprijs hoeft niet goedgekeurd te worden door de Grondkamer. De nieuwe pachtprijs gaat in bij aanvang van het nieuwe pachtjaar na 1 juli 2024.

Mijn kijk op rentmeesterschap

Geschreven door Fleur Varin op 25 juni 2024. Gepost in Rentmeesterschap, Taxatie, Vastgoedadvies.

door Annemiek de Feijter-van de Zande

Rentmeester, wat is dat?

Mijn collega Pieter Kerkstra schreef twee jaar geleden de blog Wat doet een rentmeester?

En eerlijk gezegd, als je mij die vraag 10 jaar geleden had gesteld, had ik gezegd: “Geen idee. Een rentmeester, wat is dat?”

Inmiddels ben ik nu ruim 4,5 jaar met plezier werkzaam bij Overwater Rentmeesterskantoor als beherend rentmeester en in opleiding tot Register Taxateur van landelijk en agrarisch vastgoed.

Graag wil ik in deze blog mijn persoonlijke kijk met jullie delen op het mooie en veelzijdige vak van een rentmeester.

Veelzijdig vak: geen dag is hetzelfde

Daar waar een rentmeester vroeger vooral de beheerder was van een landgoed, zien we dat het rentmeestersvak vandaag de dag veelomvattender is geworden. Om zo maar eens wat onderwerpen te noemen: energietransitie, pacht, stikstof, bedrijfsbeëindiging, beleggen, taxeren. Onze dienstverlening binnen kantoor is onder te verdelen in drie pijlers: beheer, bemiddeling en advies.

Zo houden de collega’s van bemiddeling zich bijvoorbeeld bezig met het verkopen van landbouwgrond of gehele agrarische bedrijven. Of bijvoorbeeld met het aankopen van grond of een bedrijf ten behoeve van een toekomstige ontwikkeling of belegging.

Bij advisering kun je bijvoorbeeld denken aan het begeleiden van een grondeigenaar die een kabel door of een windmolen op zijn eigendom krijgt.

Beheren van agrarisch onroerend goed doen we voor grondeigenaren, bijvoorbeeld voor particulieren, goede doelenstichtingen, beleggingsmaatschappijen of een drinkwaterbedrijf.

Mijn werkzaamheden

Mijn werkzaamheden bestaan onder andere uit het beheren van agrarische gronden die in eigendom zijn van (gebieds)ontwikkelaars. Zolang de gronden nog niet worden ontwikkeld, zorg ik ervoor dat de grond wordt gebruikt door een agrariër.
Ik stel een pacht- of gebruiksovereenkomst op waarin de afspraken tussen de agrariër en ontwikkelaar goed zijn vastgelegd. Daarnaast stem ik een en ander samen met de ontwikkelaar en agrariër af als er bijvoorbeeld voorbereidende onderzoeken op de grond moeten plaatsvinden. Een praktische benadering is dan van belang, bijvoorbeeld dat het onderzoek vóór het zaaien of na de oogst plaatsvindt, om gewasschade te beperken. Soms is dat wegens tijdsdruk niet mogelijk en ook dan is het zaak dat er voor beide partijen duidelijke afspraken worden gemaakt. Tenslotte is het van belang dat de grond geheel vrij van gebruik is zodra de gewenste ontwikkeling daadwerkelijk gestart wordt.

Tijdens mijn beheerwerkzaamheden streef ik er naar om belangen van (niet-agrarische) grondeigenaren en agrarische gebruikers dichter bij elkaar te brengen. De bedrijfsvoering van een agrariër en het doel van een gebiedsontwikkelaar liggen ver uit elkaar. Als rentmeester is het dan mooi om deze twee compleet verschillende werelden met elkaar te verbinden en een praktische middenweg/oplossing te vinden voor beide partijen.

Geen dag is hetzelfde. De ene dag heb ik een afspraak met een opdrachtgever om de beheerportefeuille door te spreken, de andere dag werk ik met een collega een taxatie verder uit. Daarnaast is het werk buiten te vinden, door bijvoorbeeld een dag op pad te gaan en pachters in een bepaalde regio te bezoeken. Je komt altijd weer wijzer terug, omdat je na die bezoeken weet wat er zo reilt en zeilt op de bedrijven, op de grond die ze beboeren en in de regio.

De afwisseling tussen het werken op kantoor, het contact met de opdrachtgevers en af en toe letterlijk ‘met de voeten in de klei staan’, is wat mij betreft hetgeen wat het werk zo leuk maakt.

Boerenverstand

Iets wat elke dag in mijn werk als rentmeester terugkomt is: oplossingsgericht denken en je gezonde boerenverstand blijven gebruiken. Rentmeester word je niet door het uit een boekje te leren, maar naar mijn mening kost het heel wat jaren om de kennis en ervaring op te bouwen.

Boerenverstand kun je gerust letterlijk nemen, want kennis, affiniteit of achtergrond in de agrarische sector is naar mijn mening in dit vak een absolute pré.

Daarnaast komt een juridische blik op zaken ook regelmatig om de hoek kijken. Je moet je af en toe kunnen vastbijten in de juridische onderliggende stukken van een casus, zoals een leveringsakte, jurisprudentie, een erfpachtovereenkomst of je pakt het Burgerlijk Wetboek erbij.

Kortom, elke dag leer ik weer wat. Dat is juist wat het werk boeiend en uitdagend maakt.

Rentmeester worden?

Heb ik je interesse kunnen wekken en denk je: misschien is het rentmeesterschap ook wat voor mij?

Of je nu op zoek bent naar een stage, net bent afgestudeerd of een carrièreswitch overweegt: schroom niet en neem eens contact met ons op. De koffie staat klaar!

Grondgebruik in Nederland

Geschreven door Fleur Varin op 25 juni 2024. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Regelmatig verschijnen er overzichten van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in het nieuws. Zo zijn er in de afgelopen maanden artikelen gepubliceerd over de verdeling van Nederland in ecosystemen en gebruikstitels van landbouwgrond. Omdat Overwater Rentmeesterskantoor intensief betrokken is bij het gebruik van grond en water in Nederland, hebben deze cijfers onze belangstelling. Ter informatie een overzicht.

Ecosystemen

Nederland is te verdelen in agrarische grond, bebouwd oppervlak, water en natuur. In onderstaande tabel is de vergelijking gemaakt tussen de jaren 2013 en 2022 in de verdeling van deze ecosystemen.

Tabel: verdeling van de Nederland over diverse ecosystemen (Bron: CBS).

Ecosysteem	2013		2022
	Oppervlakte (x100 ha)	%	Oppervlakte (x100 ha)	%
Agrarisch	18.960	45,6	18.777	45,2
Bebouwd	8.141	19,6	8.433	20,3
Water	7.823	18,8	7.893	19,0
Natuur	6.618	16,0	6.480	15,5
Nederland	41.543	100	41.543	100

Uit de tabel blijkt dat bebouwing en water worden gerealiseerd op agrarische en natuurgronden, waarbij het agrarisch areaal sneller in oppervlakte afneemt dan de oppervlakte natuur. Procentueel is het beeld anders; de oppervlakte natuur is met 2,1% afgenomen en de oppervlakte agrarisch met bijna 1%.

De oppervlakte bebouwd is in de periode 2013 tot 2022 met 3,6% toegenomen.

Gebruikstitels landbouwgrond

De agrariër die landbouwgrond in exploitatie heeft, kan eigenaar zijn van die grond of gebruiker, als een derde de eigenaar is van de grond. Vaak is er een overeenkomst tussen de agrariër en de eigenaar waarin de afspraken zijn vastgelegd over dat gebruik. De meest bekende contractvorm is pacht, waarbij ook pacht weer onder te verdelen is in een aantal pachtvormen.

Een gebruiksvorm die in opkomst is, is het zakelijke recht van erfpacht. Voor een deel van het gebruik van landbouwgrond zijn geen schriftelijke afspraken gemaakt. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de meest voorkomende gebruikstitels van grond in 2008 en 2023, waardoor er een ontwikkeling zichtbaar wordt.

Tabel: gebruikstitels landbouwgrond (Bron: CBS)

Gebruikstitel	2008		2023
	ha	%	ha	%
Eigendom	1.094.417	57,1	1.040.083	58,0
Erfpacht	35.343	1,8	52.032	2,9
Reguliere pacht	378.962	19,8	230.070	12,8
Teeltpacht	12.418	0,6	26.034	1,5
Eenmalige pacht	92.002	4,8	0	0
Geliberaliseerde pacht < 6 jaar	18.961	1,0	173.890	9,7
Geliberaliseerde pacht > 6 jaar	2.257	0,1	16.374	0,9
Overig	284.792	14,8	254.368	14,2
totaal	1.919.152		1.792.851

In de periode 2008 tot 2022 is het agrarisch areaal met ruim 126.000 ha afgenomen. Het grootste deel van deze gronden is in gebruik genomen voor bebouwing.

Reguliere pacht neemt af, erfpacht en geliberaliseerde pacht nemen toe

Bij de gebruikstitels is zichtbaar dat het gebruik op basis van reguliere pacht afneemt en die gebruiksvorm wordt opgevuld met erfpacht, geliberaliseerde pacht en teeltpacht, waarbij ook een deel van de reguliere pachtgrond aan de landbouw is onttrokken. Teeltpacht is populair bij agrariërs die de grond een seizoen gebruiken voor een specifieke teelt als bloembollen, aardappelen, uien en mais.

De afname van reguliere pacht is te verklaren door het dwingend recht dat hieraan verbonden is en de fiscale druk. De voorgeschreven maximale pachtprijs leidt er in een aantal pachtregio’s toe dat de verpachter aanzienlijk meer belasting betaalt dan de pacht opbrengt. Met daarbij de dwingende pachtregelgeving besluiten grondeigenaren, bij het einde van de reguliere pacht, de grond te verkopen of op basis van een andere titel in gebruik te geven. In de praktijk is dat erfpacht of geliberaliseerde pacht, dat zijn gebruiksvormen waarmee partijen samen afspraken maken over het gebruik van de grond.

De eenmalige pacht is een pachtvorm die sinds 2007 niet meer beschikbaar is en opgevolgd is door geliberaliseerde pacht. Dit verklaart de terugloop van eenmalige pacht en deels de toename van geliberaliseerde pacht.

De gebruikstitel ‘overig’ is een verzameling van natuurpacht, gebruik door terreinbeherende organisaties en overige exploitatievormen.

Afname landbouwgrond

Verschuiving tussen de verschillende gebruiksvormen en het onttrekken van landbouwgrond aan de landbouw, is een proces dat zal blijven doorgaan.

Deze dynamiek is het resultaat van het samenspel van krachten die de grondmarkt raken, bijvoorbeeld landbouw, economie, politiek, fiscaliteit, rente, wensen van de samenleving, enzovoorts!

Evaluatie SEO: afschaffing van de landbouwvrijstelling?

Geschreven door Fleur Varin op 28 maart 2024. Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie.

In een reeks artikelen over de landbouwvrijstelling hebben wij aandacht besteed aan diverse aspecten van deze vrijstelling. Die reeks is afgesloten.

Inmiddels is er aanleiding om opnieuw aandacht aan dit onderwerp te besteden in een artikel. In opdracht van het ministerie van LNV heeft het onderzoeksbureau SEO een rapport uitgebracht over de evaluatie van de landbouwvrijstelling. Dat rapport is aangeboden aan de Tweede Kamer.

SEO-onderzoek: kern

Het SEO-onderzoek trekt de conclusie dat de landbouwvrijstelling niet langer doeltreffend en niet langer doelmatig is. Die conclusie ziet op het oorspronkelijke doel van de landbouwvrijstelling [1], maar daarnaast ook op zogenaamde neveneffecten. [2]

Het SEO geeft aan dat afschaffing van de vrijstelling een logische optie is. Het SEO geeft aan dat het doel en de effecten van de landbouwvrijstelling voor de praktijk ook op andere wijze behaald kunnen worden.

SEO-onderzoek: wijze van afschaffen

Het rapport noemt twee beleidsalternatieven, namelijk afschaffen of hervormen.

Hervormen van de landbouwvrijstelling wordt niet als reële optie gezien. Afschaffen wordt wel als logische beleidskeuze gezien en dit is ook de conclusie in het rapport van SEO.

Bij het afschaffen ziet het SEO twee varianten voor de praktijk, namelijk:

Een eenmalige herwaardering van de landbouwgronden op de balans.
Een herwaardering van de landbouwgronden op basis van normbedragen.

Politieke besluitvorming

De afgelopen jaren is de landbouwvrijstelling al diverse malen aangepast en ingeperkt. Het SEO stelt nu afschaffing van de landbouwvrijstelling voor en het rapport is in de politieke arena gebracht. De Tweede Kamer en het kabinet moeten zich daarover buigen. Het is afwachten of het rapport vertaald gaat worden naar een daadwerkelijke afschaffing.

Praktijk

Doordat de afschaffing van de landbouwvrijstelling wederom prominent op de politieke agenda staat, gaat dit onderwerp leven in de adviesgesprekken. Allerlei onderwerpen komen aan de orde die van invloed zijn op het individuele bedrijf. De eventueel afschaffing van de landbouwvrijstelling heeft ongetwijfeld effect op de dagelijkse agrarische praktijk.

Advies

Vroeg of laat komt een agrarisch bedrijf in aanraking met de landbouwvrijstelling. In specifieke gevallen raden wij u aan om contact op te nemen met uw fiscaal adviseur.

Wilt u onze blogs over de Landbouwvrijstelling teruglezen? Dat kan op deze pagina.

[1] Het opheffen van de fiscaal ongelijke behandeling tussen eigenaar-agrariërs en eigenaars-verpachters

[2] Bijvoorbeeld de werking van de grondmarkt of de invloed op de (betaalbaarheid) overname

GOL weer stapje dichterbij

Geschreven door Fleur Varin op 28 maart 2024. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Op 14 februari 2024 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan (ECLI:NL:RVS:2024:625) over twee Noord- Brabantse provinciale inpassingsplannen (PIP), namelijk die van de ‘Gebiedsontwikkeling Oostelijke Langstraat Oost’ en ‘Gebiedsontwikkeling Oostelijke Langstraat West’ (hierna: GOL).

In de zeer lezenswaardige en omvangrijke uitspraak passeren diverse aspecten de revue. Ik houd de inhoud van deze blog beperkt tot het onderdeel over externe saldering.

Provincie Noord- Brabant heeft bij de benodigde Wnb-vergunningverlening gebruik gemaakt van de (per 1 januari 2024 vervallen) Beleidsregel natuurbescherming Noord-Brabant, waarin onder meer de voorwaarden voor externe saldering zijn opgenomen. In deze blog zijn artikelen 2.7, lid 7 en 8 van voormelde Beleidsregel van belang.

Lid 7:

‘Bij het beoordelen van een aanvraag hanteren Gedeputeerde Staten als uitgangspunt dat alleen gebruik wordt gemaakt van de in de toestemming opgenomen N-emissie in de referentiesituatie, voor zover de capaciteit aantoonbaar feitelijk is gerealiseerd.’

Lid 8:

‘Bij de beoordeling van de feitelijk gerealiseerde capaciteit, bedoeld in het zevende lid, gaan Gedeputeerde Staten uit van de op het moment van intrekking of wijziging van de toestemming of het sluiten van een overeenkomst op grond van een toestemming volledig opgerichte installaties en gebouwen, of gerealiseerde infrastructuur en overige voorzieningen die noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van de activiteit.’

Waar gaat het geschil over?

Het geschil in deze zaak gaat over de vraag of al dan niet wordt voldaan aan het vereiste van de voor het uitvoeren van de activiteit noodzakelijk aanwezige voorzieningen. De Afdeling is van oordeel dat bij deze voorwaarde van belang is of dat de veehouderij materieel daadwerkelijk is opgericht, zodat niet wordt gesaldeerd met toestemmingen, waarvan nooit feitelijk gebruik kan zijn gemaakt.

Eisers stelden zich op het standpunt dat een van de veehouderijlocaties waarmee externe saldering plaatsvond, niet aan de voormelde voorwaarden uit lid 7 en 8 voldeed. Het is duidelijk gebleken dat de veehouderijlocatie is opgericht, in werking is geweest en nog steeds aanwezig is. Volgens eisers waren de noodzakelijke voorzieningen niet meer aanwezig, omdat:

de fosfaatrechten, die noodzakelijk zouden zijn voor het uitvoeren van de activiteit, reeds zijn verkocht;
de installaties zo verouderd zijn en spoedig op grond van de Interim omgevingsverordening vervangen dienen te worden dat niet wordt voldaan aan de vereisten.

De Afdeling laat in overweging 44.2 van deze tussenuitspraak duidelijk blijken dat het bij feitelijk gerealiseerde capaciteit gaat om ‘…gebouwen, infrastructuur, installaties of overige voorzieningen die nodig zijn voor het uitvoeren van een activiteit…’.

Onder ‘overige voorzieningen’ wordt bijvoorbeeld terreinen ingericht voor op- en overslag verstaan. Dit citaat volgt uit de toelichting van de Beleidsregel intern salderen. De Afdeling ziet in deze zaak geen grond om ‘feitelijk gerealiseerde capaciteit’ anders te benaderen dan bij ‘intern salderen’.

Het is bij de beoordeling dan ook niet van belang of de veehouderij beschikt over fosfaatrechten. Immers, externe saldering geschiedt met een ‘toestemming’ op grond van artikel 2.1 Beleidsregel. Hieruit volgt niet dat fosfaatrechten noodzakelijk zijn bij salderen. De noodzaak hiervan blijkt evenmin uit andere voorwaarden van de Beleidsregel.

Eiser stelde zich ook op het standpunt dat de veehouderlocatie niet op een rendabele wijze kan worden voortgezet, omdat de installaties verouderd zijn (zie voormeld onder punt 2.) De Afdeling is van oordeel dat het niet van belang is of de voorzieningen bij de veehouderijlocatie economisch rendabel zijn. Dit is van belang bij beantwoording van de vraag of dat de veehouderij materieel daadwerkelijk in werking kon zijn en is geweest conform de vergunning.

Conclusie

Conclusie van bovenstaande is dat er voldaan is aan de voorwaarden uit artikel 2.7 lid 7 en 8 van de Beleidsregel en de saldering op grond hiervan doorgang kan vinden, ware het niet dat er andere belangrijke aspecten nadere motivering behoeven, die in deze blog niet aan de orde komen.

In onze praktijk krijgen we vaker vragen over de mogelijkheden van extern salderen en over de waarde van de te salderen depositie. Voornoemde uitspraak onderschrijft nogmaals het belang om alle aspecten bij extern salderen vooraf goed te toetsen.

Meer weten? Overweegt u ook om extern salderen toe te passen? Of heeft u andere vragen over het stikstofdossier en/of landelijk en agrarisch vastgoed? Neem dan contact met ons op!

Uitspraak bestemmingsplan RvR Bornhemweg Oudenbosch

Geschreven door Fleur Varin op 28 maart 2024. Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State deed op 7 februari 2024 uitspraak (ECLI:NL:RVS:2024:485) in een zaak die twee eisers hadden aangespannen tegen Gemeente Halderberge. We hebben één van de eisers bijgestaan. Wat was er aan hand?

Geschil

De gemeente is eigenaar van een perceel grond gelegen ten noorden van de kom van Oudenbosch (NB). De gemeente wil de bouw van 18 ruimte-voor-ruimte woningen mogelijk maken op het perceel. Het huidige bestemmingsplan ‘Kom Oudenbosch’ bood hiervoor geen ruimte. De gemeente maakte een nieuw bestemmingsplan ‘RvR Bornhemweg ong. naast nr. 129a, Oudenbosch’. Door deze aanpassing en het nieuwe bestemmingsplan, zou de bouw van 18 ruimte-voor-ruimte woningen worden mogelijk gemaakt.

Ook vroeg de gemeente het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant om een herbegrenzingsbesluit te nemen, zodat de begrenzing van het gebied ‘verstedelijking afweegbaar’ werd aangepast. Gedeputeerde Staten gaf hieraan gehoor.

De bezwaarmakers konden niet instemmen met het plan vanwege de zorgen voor beperkingen in de bedrijfsvoering (en ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf).

Zij hadden in eerder overleg voorgesteld de woonkavels op grotere afstand tot de bedrijven te realiseren. Helaas ging de gemeente daar niet in mee, met als gevolg een bestemmingsplanprocedure.

Beroepen

Eisers stelden bij het ingestelde beroep zaken aan de orde die met het woon- en leefklimaat, met de toetsing aan het herbegrenzingsbesluit en met de interim omgevingsverordening Noord- Brabant te maken hebben.

Richtwaarde geluid
De richtwaarde voor geluid wordt overschreden. De gemeenteraad is uitgegaan van de bestemming ‘Wonen’ op het perceel van eiser, maar is ten onrechte volledig aan het feitelijke gebruik van de locatie van eiser voorbijgegaan.

Richtafstand VNG-brochure
De richtafstand van de 50 meter vanaf het bouwblok tot de dichtstbijzijnde gevel van de nog te bouwen woningen, conform de VNG-brochure, wordt niet gehaald, gelet op het type bedrijf en de oppervlakte ervan.

Overgangsrecht
Bestaand legaal gebruik is onder voorwaarden beschermd onder het overgangsrecht, zo valt op te maken uit bestemmingsplan ‘Kom Oudenbosch’. De eiser voldoet aan de voorwaarden, te weten op grond van het bestaande bestemmingsplan toegestane gebruik op de peildatum en het doorlopende bedrijfsmatige gebruik van (de bebouwing op) het perceel. En dus moest uitgegaan worden van een bedrijfslocatie in plaats van ‘Wonen’.

Samengevat: de Afdeling Bestuursrechtspraak heeft geoordeeld dat de gemeenteraad bij vaststellen van het bestemmingsplan op de onderdelen ‘woon- en leefklimaat’, waartegen beroep is ingesteld, tekort is geschoten.

Toetsing herbegrenzingsbesluit
Eiser stelt zich op het standpunt dat Gedeputeerde Staten de begrenzing van het werkingsgebied ‘verstedelijking afweegbaar’ niet mocht wijzigen, omdat niet voldaan wordt aan de richtafstand van de VNG-brochure. Dit betoog slaagt. Immers, uit het verzoek van de raad aan het college van Gedeputeerde Staten blijkt dat uitgegaan is van een onjuist standpunt ten aanzien van de bestemming (alleen ‘Wonen’ en geen bedrijf) die op de locatie van eiser rust. De Afdeling Bestuursrechtspraak heeft het herbegrenzingsbesluit dan ook buiten toepassing gelaten.

Artikel 3.80 Interim Omgevingsverordening
Eiser stelt dat het plan strijdig is met artikel 3.80, eerste lid van de (provinciale) IOV, omdat niet voldaan wordt aan voorwaarde b van dit artikel.

Het artikel luidt: “Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels, ieder ten behoeve van de bouw van één woning, indien:

Er sprake is van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit;
De ruimte-voor-ruimtekavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt;
…

Alleen al om het gegeven dat niet voldaan wordt aan een ‘planologisch aanvaardbare locatie’ slaagt dit betoog. Dit leidt ertoe dat het andere argument (ligging ‘buiten een bebouwingsconcentratie’) geen nadere bespreking behoeft. Dit geldt ook voor overige beroepsgronden die in deze zaak nog aan de orde hadden kunnen komen.

Conclusie

Het bestemmingsplan wordt vernietigd. De gemeente gaat een nieuw omgevingsplan te maken, zodat er mogelijk toch gebouwd kan worden op de locatie aan de Bornhemweg te Oudenbosch.

Krijgt u ook te maken met planologische wijzigingen die uw bedrijf raken? We kunnen u daarover adviseren.

Verjaring – bewaak uw erfgrenzen!

Geschreven door Fleur Varin op 8 februari 2024. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Over erfgrenzen kan flink worden gediscussieerd. Regelmatig ontstaat deze discussie tussen buren onderling. Maar ook tussen agrariërs onderling, of tussen verpachters en grondgebruikers komen we dit tegen. Waar ligt nu de grens en wie is er eigenaar van welk stuk grond? Bij een overdracht komen dit soort vragen vaak aan het licht. Men wil immers weten wat men koopt/verkoopt.

Als ergens een hek staat of een sloot ligt, hoeft dat lang niet altijd te betekenen dat die op de kadastrale grens staat of ligt. Je zou dan kunnen zeggen dat de kadastrale grens de juridische grens is, waardoor deze leidend is voor het eigenaarschap. Maar dat is niet in alle gevallen zo, want de juridische grens kan verschuiven door verjaring.

In deze blog ga ik verder in op hoe juridische grenzen kunnen verschuiven door verjaring en waarom het dus zo belangrijk is om in uw eigen situatie uw erfgrenzen te bekijken en te bewaken.

Kadaster

Het Kadaster is verantwoordelijk voor het bijhouden van alle percelen in Nederland en waar de exacte grenzen van deze percelen liggen. In een uitgebreide database zijn van alle percelen in Nederland de kadastrale grenzen opgenomen. Zodra er een nieuw perceel wordt gevormd voor bijvoorbeeld een verkoop, worden de nieuwe grenzen ingemeten en geregistreerd in de database van het Kadaster.

Daarnaast houdt het Kadaster in diezelfde database bij wie er als eigenaar van een perceel staat geregistreerd.

Verjaring

Iemand kan ook eigenaar worden van een stuk grond door verjaring. Dat kan op twee manieren:

Verkrijgende verjaring
Bevrijdende verjaring

Beide manieren van verjaring hebben de vereiste dat er sprake moet zijn van bezit. De wet omschrijft bezit als “het houden van een goed voor jezelf”. Daarbij moet de bezitter de feitelijke macht uitoefenen over de grond, waarbij dit ook zichtbaar is voor de buitenwereld. Of er sprake is van bezit moet worden beoordeeld aan de hand van alle feiten en omstandigheden. Het plaatsen van een afrastering is vaak al een duidelijk teken van “in bezit nemen”.

Maar als er bijvoorbeeld gebruiksafspraken zijn gemaakt, dan wordt er gesproken van “houderschap” in plaats van bezit; je houdt een goed dan voor een ander in plaats van voor jezelf (bijvoorbeeld in geval van bruikleen of pacht). Een beroep op verjaring zal dan geen kans van slagen hebben.

Verkrijgende verjaring

Bij verkrijgende verjaring wordt de grond te goeder trouw in bezit genomen. Een bezitter is te goeder trouw als hij of zij zich als eigenaar beschouwt en zich ook redelijkerwijs als zodanig mocht beschouwen (hij of zij wist niet beter). Het aantonen van te goeder trouw zijn is echter erg lastig, want de wet zegt dat er geen goede trouw kan bestaan als er feiten zijn waarmee de bezitter bekend was of had moeten zijn (bijvoorbeeld omdat hij of zij had kunnen weten dat hij of zij niet als eigenaar geregistreerd staat in de openbare registers). Uit de praktijk blijkt dat een beroep op verkrijgende verjaring zelden slaagt.

Naast de vereiste van bezit en te goeder zijn, is de verjaringstermijn bij verkrijgende verjaring een onafgebroken periode van minimaal 10 jaar.

Bevrijdende verjaring

In tegenstelling tot verkrijgende verjaring hoeft er bij bevrijdende verjaring geen sprake te zijn van goeder trouw. Om een beroep te kunnen doen op bevrijdende verjaring moet sprake zijn van bezit voor een minimale periode van 20 jaar. Dit bezit hoeft niet onafgebroken door dezelfde persoon te hebben plaatsgevonden, maar loopt door op een rechtsopvolger. Het is dus alleen relevant wie er na 20 jaar bezitsverlies, de bezitter is. Diegene kan mogelijk een succesvol beroep doen op verjaring.

Bewijslast

Op degene die een beroep op verjaring doet, rust de bewijslast dat hij of zij bezitter is van de grond. In de praktijk blijkt dit een zware bewijslast. Verklaringen van rechtsvoorgangers of van mensen die al lang met de situatie bekend waren, oude foto’s, video’s of kaarten kunnen daarbij van pas komen.

Geslaagd beroep op verjaring, einde verhaal?

Wanneer er een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring heeft plaatsgevonden, hoeft dat niet meteen te betekenen dat de ander de grond definitief kwijtraakt. De Hoge Raad heeft namelijk geoordeeld¹¹ dat degene die zijn eigendom verloren heeft door een beroep op bevrijdende verjaring, een beroep op onrechtmatige daad kan instellen tegen degene die een beroep op bevrijdende verjaring heeft gedaan.

Daarbij kan degene die de grond dreigt te verliezen, een schadevergoeding vorderen in geld, maar ook in natura. Dit kan betekenen, als dit slaagt, dat de grond alsnog terug geleverd moet worden aan de oorspronkelijke eigenaar. Hiervoor is het wel noodzakelijk dat aan alle vereisten van een onrechtmatige daad wordt voldaan. De bewijslast hiervan ligt dan dus weer bij degene die de grond dreigt te verliezen.

Conclusie & Advies

We kunnen wel concluderen dat iemand niet zomaar eigenaar wordt van een stuk grond door verjaring, daar is het nodige bewijs voor nodig. Toch is voorkomen beter dan genezen.

Zodra je erachter komt dat de kadastrale grens niet overeenkomt met het feitelijke gebruik: maak het bespreekbaar. Herstel de grens in goed overleg of maak gebruiksafspraken met elkaar, waardoor er houderschap ontstaat. Biedt dit geen oplossing, dan is het raadzaam om de partij een stuitingsbrief te sturen, waardoor de verjaringstermijn wordt gestuit (indien die nog niet is verstreken).

https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:HR:2017:309 ↩︎

Netcongestie, de invloed op de energietransitie en de rol van TenneT

Geschreven door Fleur Varin op 8 februari 2024. Gepost in Energietransitie, Vastgoedadvies.

Het energienet raakt vol. Dit komt doordat het aantal huishoudens en bedrijven groeit maar ook door de energietransitie. Steeds meer warmtepompen in huizen, meer elektrische auto’s maar ook de aanleg van zonneparken en windmolens spelen hierin een belangrijke rol.

De groei van de vraag en het aanbod van elektriciteit leidt er, mede doordat deze vaak niet op de juiste momenten op elkaar afgestemd worden, toe dat het stroomnet vol is. Dit noemen de netbeheerders netcongestie. Inmiddels is hier in bijna iedere provincie in bepaalde mate sprake van (https://capaciteitskaart.netbeheernederland.nl/). Alleen in Zuid-Holland zijn er nog gebieden waar nog geen sprake is van netcongestie.

Gevolgen netcongestie

Bovenstaande leidt ertoe dat bedrijven geen nieuwe aansluiting meer krijgen en mogelijk leidt het er op termijn ook toe dat woningen niet kunnen worden gebouwd omdat ze geen aansluiting op het net krijgen.

Een ander probleem is dat de energietransitie vertraging oploopt. Nederland is koploper op het gebied van zonnepanelen en ook op het gebied van windmolens doen we goed mee. Het laaghangend fruit in de vorm van het maximaal inzetten van het bestaande netwerk en het toepassen van congestiemanagement is inmiddels geplukt en voor verdere ontwikkeling moet de transportcapaciteit op het elektriciteitsnet uitgebreid worden. Uiteraard naast andere ontwikkelingen als de productie van waterstof en grootschalige batterijopslag.

Gelukkig heeft Nederland TenneT. De komende jaren steekt de netbeheerder miljarden in de vergroting van de capaciteit van het hoogspanningsnet (Netbeheerders zoals Enexis doen hetzelfde voor middenspanning). Dat klinkt goed maar in de praktijk blijkt dat TenneT steeds vaker moeilijkheden tegenkomt bij het verwerven van de benodigde grond of het sluiten van een zakelijk recht overeenkomst.

TenneT luistert niet naar grondeigenaren

Naar mijn mening is niet de onwil van de grondeigenaren de oorzaak van het niet tot stand komen van overeenstemming, maar heel vaak het gebrek aan begrip vanuit TenneT richting de grondeigenaar. TenneT maakt gebruik van standaardovereenkomsten. Dat is op zich logisch want vanuit die werkwijze behandel je iedere grondeigenaar hetzelfde. Het probleem ontstaat echter op het moment dat de situatie niet standaard is. Op dat moment lukt het de netbeheerder vaak niet om mee te denken met de grondeigenaar.

Bijzondere omstandigheden zoals beperking van weidegang, zoetwaterbellen en bedrijfsstagnatie worden in de standaardovereenkomsten niet meegenomen en als de grondeigenaar niet snel tekent dan wordt al snel de gedoogplicht van stal gehaald. Dit leidt in de praktijk tot een averechts effect dan wat beoogd wordt. De grondeigenaar voelt zich niet serieus genomen en zal zich gaan verdedigen terwijl hij vaak in eerste instantie mee wil werken mits er naar zijn argumenten geluisterd wordt.

Verreweg de meeste grondeigenaren zijn daarbij niet op zoek naar een hogere schadevergoeding maar juist naar het beperken van de schade. Dit kan door aanpassingen in het tracé of door boren in plaats van een open ontgraving. De praktijk leert dat TenneT hier niet of maar heel beperkt voor openstaat.

Tips om het proces te versnellen

Voor TenneT maar ook voor andere netbeheerders heb ik een aantal tips om het proces te versnellen en ervoor te zorgen dat grondeigenaren zich serieus genomen voelen:

Luister naar de argumenten van de grondeigenaar en pas de overeenkomst aan op de situatie.
Kijk niet alleen naar de laagste kosten in de uitvoering van het werk maar beperk de schade voor de grondeigenaar zoveel mogelijk.
Leg direct een reëel voorstel voor het vergoeden van de schade voor. In de praktijk blijkt dat vooral TenneT in eerste instantie een laag aanbod doet om onderhandelingsruimte in te bouwen.
Vergoed de kosten voor deskundige bijstand op basis van werkelijke inzet. Voor veel grondeigenaren is er sprake van een ingrijpende eenmalige gebeurtenis. Dit vraagt om voldoende deskundige bijstand. Dit leidt in de regel ook tot een effectievere afwikkeling.
Leg alleen kabels waarvoor het zakelijk recht is overeengekomen en leg er niet ook nog een commerciële kabel bij. (Dit gebeurt in de praktijk wel).
Bied een overeenkomst voor bepaalde duur aan, in de praktijk worden voornamelijk overeenkomsten voor onbepaalde duur aangeboden.
Stap af van de eenmalige vergoeding, bied de grondeigenaar een jaarlijks te indexeren vergoeding aan.

Tips voor de grondeigenaren

Zorg dat je beslagen ten ijs komt in het eerste gesprek.
Zet je eigen uitgangspunten op voorhand op papier.
Let op dat er niet voor meerdere kabels tegelijk toestemming verleend wordt in één overeenkomst. Dat mag wel maar dan moet er ook twee keer betaald worden.
Laat je deskundig bijstaan.