Skip to main content

Einde grondprijsstijging in zicht?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Agrarische makelaardij, Taxatie.

De agrarische grondprijs blijft de gemoederen bezighouden. Hoewel de gemiddelde prijs in het eerste kwartaal van 2026 licht daalde, ligt het niveau nog altijd fors hoger dan een jaar eerder. Is dit het begin van een omslag, of blijft landbouwgrond ook de komende jaren schaars en waardevol?

Een lichte daling, maar nog steeds een hoog prijsniveau

Het Kadaster publiceerde onlangs het kwartaalbericht over de agrarische grondmarkt in het eerste kwartaal van 2026. Daaruit blijkt dat de gemiddelde grondprijs in Nederland licht daalde naar € 101.700 per hectare. Tegelijkertijd ligt die prijs nog altijd ruim 6% hoger dan in het eerste kwartaal van 2025.

In gesprekken met agrariërs komt daarom steeds vaker dezelfde vraag terug: zal de grondprijs ooit nog echt dalen? Een lagere grondprijs wordt vaak in verband gebracht met lagere saldo’s per hectare of een oplopende marktrente. Bij een grondprijs van ruim € 100.000 per hectare en een marktrente van circa 4% zijn er in de landbouw immers weinig saldogewassen die de rentelasten volledig kunnen dragen. Toch blijft een forse prijsdaling vooralsnog uit.

Waarom blijft de grondprijs hoog?

In 2016 voorspelden wij tijdens de Rundvee & Mechanisatie Vakdagen in Gorinchem dat de gemiddelde grondprijs in Nederland in 2026 zou uitkomen op circa € 95.000 per hectare. Geen glazen bol, maar simpelweg een doorvertaling van historische ontwikkelingen naar de toekomst.

Inmiddels blijkt dat de grondprijsstijging sterker is geweest dan alleen op basis van inflatie verwacht mocht worden. Er spelen dus extra factoren mee. Denk aan het vertrouwen van financiers en investeerders: investeren in grond wordt gezien als relatief risicomijdend en solide. Doordat steeds meer partijen dit onderschrijven, blijft het aanbod beperkt en is er meer vraag dan aanbod. Die disbalans drijft de prijs op.

Grond wordt bovendien vaak gekocht vanuit een strategische visie en met een lange horizon. Het vertrouwen in toekomstige opbrengsten en waardeontwikkeling is kennelijk groot genoeg om landbouwgrond aantrekkelijk te houden.

De druk op de ruimte neemt verder toe

Nederland is klein en de ruimtelijke opgaven zijn groot. Landbouwgrond staat onder druk door plannen voor natuur, wegen, woningen, bedrijventerreinen, militaire terreinen, wateropgaven en de energietransitie. Het lijkt erop dat ook de Rijksoverheid deze schaarste onderkent.

Een voorbeeld daarvan is het voornemen om een Landelijke Integrale Grondbank op te richten. Daarmee wil het Rijk meer regie krijgen en meer schuifruimte creëren voor ruimtelijke opgaven. Door strategisch grond aan te kopen, kan een portefeuille met ruilgrond worden opgebouwd. De beoogde omvang ligt tussen 16.500 en 33.000 hectare.

Helemaal nieuw is deze gedachte niet. Eind jaren negentig en begin deze eeuw had de Dienst Landelijk Gebied een vergelijkbare doelstelling: landbouwgrond aankopen tegen marktwaarde en deze vervolgens inzetten voor bijvoorbeeld bedrijfsverplaatsingen, zodat ruimte ontstond voor andere projecten. Nu lijkt een vergelijkbare koers opnieuw actueel te worden.

Wat betekent dit voor stoppende en kopende agrariërs?

Voor agrarische bedrijven die afbouwen of nadenken over bedrijfsbeëindiging, kan een extra partij op de grondmarkt meer zekerheid bieden. Een grote grondprijsdaling ligt op dit moment niet voor de hand. Daarmee blijft het vermogen dat in grond is opgebouwd naar verwachting grotendeels in stand.

Ook voor kopende partijen kan een stijgende grondprijs positief uitpakken. Het bestaande vermogen neemt toe en een aankoop die op het moment zelf duur voelt, blijkt achteraf niet per se te duur te zijn geweest. Van ‘duur’ is vooral sprake wanneer de markt structureel daalt. Daar lijkt nu geen sprake van, ook niet in een soberder agrarisch jaar.

Landbouwgrond blijft schaars

Door verdere onttrekking van grond aan de landbouw blijft de druk op het beschikbare areaal toenemen. Denk aan natuurontwikkeling, energietransitie, infrastructuur, waterberging en waterkwaliteit, uitbreiding van defensieterreinen, woningbouw en bedrijventerreinen.

Volgens de Landbouw- en natuurverkenning van het Planbureau voor de Leefomgeving kan het areaal landbouwgrond de komende 25 jaar met circa 250.000 hectare afnemen. Daarmee blijft grond een schaars goed.

Regionale verschillen worden waarschijnlijk groter

Het kabinet presenteert naar verwachting eind juni 2026 plannen om het zogenoemde stikstofslot open te krijgen. Daarbij ligt het voor de hand dat wordt ingezet op extensivering en zonering rond Natura 2000-gebieden, zoals ook in het coalitieakkoord is opgenomen.

De grondmarkt kan daardoor gaan functioneren als een waterbed. In bepaalde gebieden zal de landbouw moeten afschalen, terwijl de druk op landbouwkundige gebieden zonder beperkingen juist toeneemt. Dat kan ertoe leiden dat de gemiddelde grondprijs in Nederland verder stijgt en dat verschillen tussen regio’s zichtbaarder worden.

Vooruitblik: richting € 180.000 per hectare?

Als het areaal landbouwgrond verder afneemt en de vraag minimaal op peil blijft, is het aannemelijk dat de grondprijs op langere termijn verder stijgt. Op basis van de ontwikkeling in de afgelopen 20 jaar kan de gemiddelde grondprijs van circa € 100.000 per hectare doorgroeien naar ongeveer € 180.000 per hectare in 2045.

Ook hier geldt: dit is geen voorspelling met een glazen bol, maar een doorvertaling van historische ontwikkelingen naar de toekomst. Een economische crisis, pandemie of andere bijzondere omstandigheid kan de termijn en daarmee het prijsniveau in 2045 uiteraard beïnvloeden.

Strategische keuzes vragen om tijdig overleg

In onze dagelijkse praktijk merken we dat ontwikkelingen in het landelijk gebied steeds vaker leiden tot strategische gesprekken met agrariërs. Wat zijn de mogelijkheden voor de toekomst? Welke partijen zijn actief op de markt? Wat is een goed moment om te verkopen en eventueel opnieuw aan te kopen? En hoe neem je besluiten die passen bij de lange termijn?

Een strategische keuze kan bijvoorbeeld zijn om het bedrijfsareaal stapsgewijs te verkleinen, vooruitlopend op volledige bedrijfsbeëindiging. Juist bij dit soort keuzes is het belangrijk om tijdig vooruit te kijken. Klankborden met een rentmeester kan daarbij extra inzicht en vertrouwen geven.

Wilt u overleggen over de toekomst van uw bedrijf of een strategisch gesprek voeren over grond, verkoop of aankoop? Overwater Rentmeesterskantoor denkt graag met u mee. Met onze ervaring en deskundigheid ondersteunen wij ondernemers bij het maken van goed onderbouwde keuzes.

Grondruil vanaf 2026: blijft de landbouwvrijstelling buiten schot?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie.

Vanaf 2026 verandert de fiscale uitwerking van de landbouwvrijstelling bij het tijdelijk uit gebruik geven van landbouwgrond. Dat raakt onder meer agrariërs die grond ruilen voor vruchtwisseling of teeltrotatie. In dit artikel wordt aan de hand van een praktijkvoorbeeld toegelicht wat er verandert, welke voorwaarden gelden en wat dit betekent voor de praktijk.

Praktijkvoorbeeld

Een veehouder en een akkerbouwer ruilen grond. De akkerbouwer teelt aardappelen op het grasland van de veehouder, terwijl de veehouder gras teelt op grond van de akkerbouwer. Het is een herkenbare praktijkcasus. In het kader van extensivering en bodemvruchtbaarheid kan deze vorm van grondruil zelfs wenselijk zijn.

Situatie tot en met 31 december 2025

De waardestijging van landbouwgrond is in beginsel vrijgesteld van fiscale heffing, op voorwaarde dat de grond in gebruik is en blijft bij de eigenaar binnen de landbouwonderneming. In de praktijk is dat meestal de agrariër. Het uit gebruik geven van dit soort gronden werd in de praktijk toegestaan, mits dit gebeurde in het kader van vruchtwisseling. Deze regeling bestaat al geruime tijd, maar is wel aan verandering onderhevig.

In de praktijk realiseerden agrariërs en grondeigenaren die grond uitruilden (lees: ‘verpachtten’) zich niet of nauwelijks dat de toepassing van de landbouwvrijstelling mogelijk in gevaar kon komen. Daar was ook geen directe aanleiding toe, omdat er afspraken met de Belastingdienst bestonden over grondruil in het kader van vruchtwisseling. Het bedrijfsleven, waaronder de Land- en Tuinbouworganisatie LTO en de Vereniging van Accountants- en Belastingadviesbureaus VLB, maakte in 2014 een werkafspraak met de Belastingdienst. Op basis daarvan mocht het uit gebruik geven van landbouwgrond voor vruchtwisseling wél onder de landbouwvrijstelling worden gebracht. Deze afspraak was nadrukkelijk bedoeld voor het éénjarig uit gebruik geven van landbouwgrond. Voor onze veehouder en akkerbouwer bood dit voldoende fiscale borging.

Nieuwe regels vanaf 2026

Op 5 november 2025 heeft de staatssecretaris van Financiën het Besluit Landbouwproblematiek uit 2018 geactualiseerd en het nieuwe Besluit Landbouwproblematiek 2025 gepubliceerd. Kort gezegd volgt uit die actualisatie dat de waardestijging van landbouwgrond belast is in de periode waarin de grond niet dienstbaar is aan de eigen onderneming. De vrijstelling geldt wel weer vanaf het moment dat de grond opnieuw in gebruik komt bij de agrariër/eigenaar. Daardoor ontstaat een vorm van compartimentering: voor de periode waarin de grond niet dienstbaar is geweest aan de eigen onderneming, kan sprake zijn van een belaste waardestijging. Of dat daadwerkelijk aan de orde is, hangt uiteraard mede af van de vraag of de grond in die periode in waarde is gestegen.

Voorwaarden voor grondruil onder de landbouwvrijstelling

Voor situaties zoals die van de akkerbouwer en veehouder uit het praktijkvoorbeeld heeft de Staatssecretaris van Financiën een mogelijke oplossing geformuleerd.

Die oplossing houdt in dat aan alle onderstaande voorwaarden moet worden voldaan om niet in de risicosfeer van een belaste meerwaarde terecht te komen:

  • Er is sprake van een schriftelijke gebruiksovereenkomst.
  • De grond wordt maximaal voor één teelt uit gebruik gegeven; dit kan dus ook langer dan één jaar zijn.
  • Er is een noodzaak voor het uit gebruik geven in verband met de bodemgesteldheid of de kwaliteit van de te telen gewassen. Deze noodzaak moet door de grondeigenaar worden aangetoond.
  • Na afloop van de periode gaat de grondeigenaar weer hetzelfde soort gewas telen.
  • Het uit gebruik geven duurt niet langer dan strikt noodzakelijk.

Knelpunten in onze casus

Op basis van deze voorwaarden blijkt dat de melkveehouder uit onze casus niet aan alle punten voldoet. Bij het uit gebruik geven van zijn grond kan hij daarom te maken krijgen met een belaste meerwaarde. Er is immers geen noodzaak voor rotatie van zijn graspercelen: gras kan jaarlijks op hetzelfde perceel worden geteeld.

Voor de teelt van aardappelen geldt wél een verplichte rotatie. De akkerbouwer in ons voorbeeld kan naar alle waarschijnlijkheid aan de voorwaarden voldoen, maar moet hierover wel met de veehouder in gesprek. De grondeigenaar moet immers aantonen dat er sprake is van een noodzaak om de grond uit gebruik te geven. Daarmee wordt duidelijk hoe complex deze situatie in de praktijk kan zijn.

Gevolgen voor de praktijk

De ervaring leert dat door teeltrotatie steeds vaker grondruil tussen agrariërs en grondeigenaren plaatsvindt. De verwachting is dat de belangstelling hiervoor in de toekomst niet zal afnemen en mogelijk zelfs verder toeneemt, onder meer door de hoge grondprijzen. De actuele opbrengstprijzen van oogst 2025, en zo mogelijk afnemende belangstelling voor uitruil, blijven daarbij buiten beschouwing.

De vraag is echter of het nieuwe fiscale regime vanaf 2026 invloed zal hebben op het uitruilen van landbouwgronden.

Als rekening wordt gehouden met een mogelijke belaste waardestijging tijdens de periode van uit gebruik geven, kan een denkbaar scenario ontstaan waarin ‘nieuwe aardappeltelers’ op papier verschijnen. De veehouder ploegt dan zijn grasland om en gaat aardappelen telen. In de praktijk worden de aardappelen door de akkerbouwer geteeld, maar op papier – bijvoorbeeld in de Gecombineerde Opgave – geeft de veehouder deze aardappelen op. Andersom kan de akkerbouwer bijvoorbeeld gras of mais voor de veehouder telen.

Dan dringt al snel de vraag zich op van wie de aardappelen, het gras of de mais feitelijk zijn.

Of komt er wellicht toch nog een nieuwe werkafspraak tussen het bedrijfsleven en de overheid?

Conclusie

De nieuwe regels vragen om meer zorgvuldigheid bij grondruil en tijdelijk uit gebruik geven van landbouwgrond. Voor agrariërs is het belangrijk om vooraf vast te leggen waarom grondruil noodzakelijk is, afspraken schriftelijk te maken en tijdig te beoordelen of aan alle voorwaarden wordt voldaan. Overleg met een adviseur kan helpen om fiscale risico’s te beperken.

Landbouwvrijstelling (een) eind in zicht?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie.

Een veel besproken onderwerp, ook in onze praktijk, is de landbouwvrijstelling. In deze blog bespreek ik enkele praktische vragen die grondeigenaren zichzelf zouden moeten stellen met het oog op 1 januari 2028.

Deze datum wordt door betrokkenen genoemd als mogelijke datum dat de landbouwvrijstelling nu echt gaat eindigen.

1. Wat betekent het vervallen van de landbouwvrijstelling voor mijn fiscale positie?

De landbouwvrijstelling zorgt ervoor dat waardestijging van grond bij verkoop niet belast wordt. Als deze regeling vervalt, kan een verkoop leiden tot een aanzienlijke belastingheffing. De vraag is hoe deze regeling zal worden afgebouwd. Zal dit plaatsvinden middels een ‘harde’ datum? Of zal onze overheid hier coulant mee omgaan en wordt er een overgangsregeling in het leven geroepen?

Hoe dan ook, herwaardering lijkt het devies. Op welke wijze een mogelijke beëindiging zal worden geïmplementeerd is onduidelijk. Het meest waarschijnlijke is ofwel een herwaardering van uw grond vóór 2028, ofwel een beleidsmatige herwaardering op basis van regionale normbedragen. Iedereen moet voor zichzelf bepalen welk van de twee genoemde scenario’s het meest passend is, maar dat er rekening moet worden gehouden met een verandering, daar zijn de meeste partijen het wel over eens.


2. Hoe bepaal ik of mijn huidige boekwaarde ‘op peil’ is?

In de praktijk maken wij het nog regelmatig mee dat de boekwaarde aanzienlijk lager is dan het fiscale optimum.

Door grondbezitters wordt vaak gedacht: ‘ach het zal toch wel loslopen, er wordt immers al zo lang over gesproken.  Of: ‘zo’n taxatie kost alleen maar weer geld…‘

Dit is allemaal menselijk en daardoor begrijpelijk, maar let wel, een juiste boekwaarde kan men toch wel beschouwen als ‘laaghangend fruit’. Met de waardestijging van landbouwgrond die de afgelopen 15 jaar globaal verdubbeld is, kan een ieder voor zich bepalen of de boekwaarde nog op peil is.  In algemene zin geldt dat, wanneer de boekwaarde de afgelopen vijf jaar niet is aangepast, het verstandig is om te (laten) beoordelen of actie nodig is.

3. Welke stappen moet ik nu zetten om mijn positie te optimaliseren?

Met het vooruitzicht van een mogelijke afschaffing in 2028 en het besef dat de landbouwgrond de afgelopen 20 jaar alleen maar gestegen is, is het verleidelijk om een mogelijke herwaardering uit te stellen tot in het jaar 2027. Hierbij redeneert men dat de grond nog wel door zal blijven stijgen. Dit is een route die gevolgd kan worden, maar eenieder dient zich wel te realiseren dat er voor herwaardering een ‘aanleiding’ moet zijn.

Deze aanleiding kan bijvoorbeeld zijn een herstructurering van de onderneming (wijziging rechtsvorm, verschuiving winstdeling, et cetera). Vaak is een aanleiding om te waarderen niet zomaar te creëren, maar dient dit zorgvuldig met bijvoorbeeld een accountant te worden besproken.

Daarnaast kan worden gerekend op de mogelijkheid dat de overheid, in het kader van de afschaffing, een eenmalige uitzondering toestaat. Hierdoor ontstaat automatisch aanleiding om een taxatie uit te voeren, dan wel om te herwaarderen op basis van normbedragen.

Uitgaan van een coulante overheid kan natuurlijk ook, maar een gewaarschuwd mens…

4. Effecten bedrijfsopvolging of overdracht?

Een direct effect van het afschaffen van de landbouwvrijstelling voor de opvolgers is er (nog) niet. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat eventueel belaste claims ook naar de volgende voortzettende generaties kunnen worden doorgeschoven. Het is belangrijk om te beseffen dat een overdracht (verkoop) aan een bedrijfsopvolger als een ‘normale’ overdracht kan worden aangemerkt, met als gevolg dat er mogelijk moet worden afgerekend over de boekwinst.

Het is aanbevelenswaardig om geen onnodige fiscale ballast te laten ontstaan als deze kan worden voorkomen door (tijdig) te herwaarderen. Over het algemeen komt dit de rentabiliteit van een onderneming niet ten goede.

Vooralsnog is onbekend in hoeverre er een mogelijke samenhang is met andere fiscale regeling zoals bijvoorbeeld de bedrijfsopvolgingsregeling. Ook hiervoor geldt dat er in een ‘worst case scenario’ moet worden uitgegaan dat deze faciliteit eindig is.

5. Wat zijn de risico’s als ik niets doe?

Een eigenaar kan er uiteraard ook voor kiezen om af te wachten en alles op zich af te laten komen.

Zolang de onderneming voort bestaat en er geen wijzigingen zijn dan valt niet te verwachten dat er directe (fiscale) consequenties zullen zijn. Mogelijke gevolgen dienen zich pas aan wanneer er grond verkocht wordt.

Hiernaast is het aannemelijk dat ook financiers ‘iets gaan vinden’ van de boekwaardes van de landbouwgronden waar deze een financiering op verstrekt hebben.

Tot slot

De mogelijke afschaffing van de landbouwvrijstelling per 1 januari 2028 vraagt om tijdige aandacht en weloverwogen keuzes. Hoewel nog veel onzeker is over de exacte vormgeving van een overgangsregeling of herwaarderingsplicht, staat één ding vast: niets doen is óók een keuze, maar niet zonder risico’s. Door nu al inzicht te krijgen in de actuele boekwaardes, mogelijke herwaarderingsopties en de fiscale gevolgen bij verkoop of bedrijfsopvolging, voorkomt u dat u op een later moment wordt overvallen door financiële of fiscale consequenties.

Wilt u sparren over uw situatie, weten wat de mogelijke scenario’s voor uw onderneming betekenen of inzicht krijgen in de actuele waarde van uw landbouwgrond?
Wij denken graag met u mee. Tijdig handelen kan u namelijk veel rust, duidelijkheid en financiële ruimte opleveren.

Taxatie agrarisch vastgoed: deskundige waardering en advies voor het buitengebied

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Taxatie, Taxatie landelijk vastgoed.

Wat is taxatie van onroerend goed?

Taxeren van onroerend goed is een essentieel proces binnen de vastgoedmarkt. Een betrouwbare taxatie is onmisbaar bij belangrijke vastgoedbeslissingen. Of het nu gaat om aankoop, verkoop of herontwikkeling.

Een deskundige taxateur bepaalt de marktwaarde van een object op basis van factoren zoals locatie, staat van het gebouw, recente verkoopprijzen van vergelijkbare objecten en economische ontwikkelingen.

Wanneer is een taxatierapport nodig?

Een taxatierapport is vaak nodig bij de aankoop van een woning, het verkrijgen van een hypotheek, het vaststellen van de WOZ-waarde, bij fiscale doeleinden of bij juridische procedures zoals scheidingen en nalatenschappen.

Specialisatie van Overwater Rentmeesters

Taxateurs moeten gecertificeerd zijn en werken volgens vastgestelde richtlijnen om objectiviteit en betrouwbaarheid te garanderen. Er zijn verschillende methoden van taxeren, zoals de vergelijkingsmethode, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering, afhankelijk van het type onroerend goed.

De taxateurs van Overwater Rentmeesterkantoor zijn gespecialiseerd in onroerende zaken in het buitengebied. Met name de agrarische sector speelt daarbij een grote rol en verder alles wat in het buitengebied voorkomt, denk aan woonboerderijen, natuurontwikkeling en uitbreidingslocaties voor o.a. woningbouw, wegen of bedrijventerrein.

Belangrijkste werkzaamheden

Enkele belangrijke taken die wij uitvoeren zijn:

  • Waardebepaling van agrarisch vastgoed: dit omvat boerderijen, landbouwgrond, stallen en andere agrarische gebouwen. De taxateur beoordeelt factoren zoals bodemkwaliteit, infrastructuur en bestemmingsplannen.
  • Uitvoeren van bezichtigingen: de taxateur inspecteert het pand fysiek om de staat en eventuele bijzonderheden vast te stellen.
  • Opstellen van taxatierapporten: een gedetailleerd rapport wordt opgesteld waarin de waarde van het vastgoed wordt onderbouwd. Bij elke taxatie komt een tweede taxateur in beeld. Het kan gaan om een opname waarbij twee taxateurs betrokken zijn óf een taxatie waarbij een validatieproces volgt: in dit laatste geval controleert de tweede taxateur vanuit het bureau de taxatie van de eerste taxateur.
  • Marktanalyse: een taxateur houdt rekening met marktontwikkelingen, zoals vraag en aanbod in de agrarische sector en de daarbij behorende regelgeving.
  • Juridische en fiscale beoordeling: agrarisch vastgoed heeft vaak specifieke juridische en fiscale aspecten, zoals pachtcontracten en erfpachtconstructies.
  • Advies aan boeren en investeerders: taxateurs helpen agrariërs en investeerders bij het nemen van strategische beslissingen over hun vastgoed.
  • Bijhouden van marktontwikkelingen: om accuraat te blijven, volgt een taxateur de vastgoedmarkt en economische trends op de voet.

Kwaliteitsborging en lidmaatschappen

Een taxateur moet aan verschillende kwalificaties voldoen om professioneel vastgoed te kunnen taxeren. Hier zijn enkele belangrijke vereisten:

  • Opleiding: een taxateur moet minimaal een hbo-opleiding hebben gevolgd in een relevante richting, zoals vastgoedkunde of bedrijfseconomie.
  • Certificering: erkende taxateurs zijn gecertificeerd door het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), dat toezicht houdt op de vakbekwaamheid en integriteit van taxateurs. Dit register stelt uniforme eisen aan toelating, educatie en doorlopend toezicht.
  • Ervaring: praktische ervaring in de vastgoedsector is essentieel. Vaak moeten taxateurs een aantal jaren werkervaring hebben voordat ze volledig gecertificeerd worden.
  • Ethiek en regelgeving: taxateurs moeten zich houden aan strikte ethische richtlijnen en regelgeving, zoals de International Valuation Standards (IVS) en de European Valuation Standards (EVS).
  • Voortdurende bijscholing: om hun certificering te behouden, moeten taxateurs regelmatig bijscholing volgen en op de hoogte blijven van marktontwikkelingen.

Naast bovengenoemde certificering, zijn de taxateurs van Overwater Rentmeesterkantoor ook verbonden aan de NVR (Nederlandse Vereniging van Rentmeesters) en de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs). Beide organisaties werken met strikte kwaliteitsnormen voor de taxateur.

Waarom kiezen voor Overwater Rentmeesters?

Met onze diepgaande kennis van het buitengebied, jarenlange ervaring en erkende certificeringen bent u verzekerd van een betrouwbare taxatie en helder advies. Neem vandaag nog contact met ons op – wij denken graag met u mee.

Landbouwvrijstelling nog niet afgeschaft

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie.

De landbouwvrijstelling brengt de schrijfpen weer in beweging en blijft voor de praktijk nog steeds actueel. Recent heeft de Staatssecretaris van Financiën een brief verstuurd naar de Tweede Kamer waarin de reactie over de landbouwvrijstelling wordt weergegeven.

SEO-onderzoek: maart 2024

In maart 2024 hebben wij in de blog ‘Evaluatie SEO: afschaffing van de landbouwvrijstelling?‘ aandacht besteed aan het zogenaamde SEO-onderzoek. Door het SEO wordt de conclusie getrokken dat de landbouwvrijstelling niet langer doeltreffend en niet langer doelmatig zou zijn. Het SEO geeft aan dat afschaffing van de landbouwvrijstelling een logische optie zou zijn.  

Staatssecretaris financiën: oktober 2024

De staatssecretaris geeft in zijn brief de conclusie van de onderzoekers van het SEO weer dat de landbouwvrijstelling via overgangsrecht afgeschaft zou moeten worden. Deze conclusie van het SEO wordt echter niet (of niet direct) overgenomen door de staatssecretaris. Er wordt in de tekst een belangrijke nuancering weergegeven. Het ministerie heeft blijkbaar nog geen standpunt ingenomen.

Uit de brief: “in het voorjaar ga ik in gesprek met de minister van LVVN over de uitkomsten en mogelijke vervolgstappen. Daarbij moeten de evaluatie-uitkomsten bezien worden in relatie tot de positie van de agrarische sector en het brede scala aan beleidsmaatregelen waar deze sector mee te maken heeft.”

Belang voor de praktijk: herwaarderen

De afschaffing van de landbouwvrijstelling is en blijft een belangrijk onderwerp in adviesgesprekken. Politiek gezien is er nog geen besluit genomen en dat besluit komt naar verwachting pas in 2025.

In de praktijk zien we dat agrarisch onroerend goed structureel en sterk in prijs stijgt. In deze ontwikkeling zit een automatische prikkel om agrarisch onroerend goed te herwaarderen.

Advies

Het loont zeker om gebruik te maken van de mogelijkheden om te herwaarderen. Wij kunnen hierbij assisteren. In specifieke gevallen raden wij u aan om contact op te nemen met uw fiscaal adviseur.

Wilt u onze blogs over de Landbouwvrijstelling teruglezen? Dat kan op deze pagina.

Mijn kijk op rentmeesterschap

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Rentmeesterschap, Taxatie, Vastgoedadvies.

door Annemiek de Feijter-van de Zande

Rentmeester, wat is dat?

Mijn collega Pieter Kerkstra schreef twee jaar geleden de blog Wat doet een rentmeester?

En eerlijk gezegd, als je mij die vraag 10 jaar geleden had gesteld, had ik gezegd: “Geen idee. Een rentmeester, wat is dat?”

Inmiddels ben ik nu ruim 4,5 jaar met plezier werkzaam bij Overwater Rentmeesterskantoor als beherend rentmeester en in opleiding tot Register Taxateur van landelijk en agrarisch vastgoed.

Graag wil ik in deze blog mijn persoonlijke kijk met jullie delen op het mooie en veelzijdige vak van een rentmeester.

Veelzijdig vak: geen dag is hetzelfde

Daar waar een rentmeester vroeger vooral de beheerder was van een landgoed, zien we dat het rentmeestersvak vandaag de dag veelomvattender is geworden. Om zo maar eens wat onderwerpen te noemen: energietransitie, pacht, stikstof, bedrijfsbeëindiging, beleggen, taxeren. Onze dienstverlening binnen kantoor is onder te verdelen in drie pijlers: beheer, bemiddeling en advies.

Zo houden de collega’s van bemiddeling zich bijvoorbeeld bezig met het verkopen van landbouwgrond of gehele agrarische bedrijven. Of bijvoorbeeld met het aankopen van grond of een bedrijf ten behoeve van een toekomstige ontwikkeling of belegging.

Bij advisering kun je bijvoorbeeld denken aan het begeleiden van een grondeigenaar die een kabel door of een windmolen op zijn eigendom krijgt.

Beheren van agrarisch onroerend goed doen we voor grondeigenaren, bijvoorbeeld voor particulieren, goede doelenstichtingen, beleggingsmaatschappijen of een drinkwaterbedrijf.

Mijn werkzaamheden

Mijn werkzaamheden bestaan onder andere uit het beheren van agrarische gronden die in eigendom zijn van (gebieds)ontwikkelaars. Zolang de gronden nog niet worden ontwikkeld, zorg ik ervoor dat de grond wordt gebruikt door een agrariër.
Ik stel een pacht- of gebruiksovereenkomst op waarin de afspraken tussen de agrariër en ontwikkelaar goed zijn vastgelegd. Daarnaast stem ik een en ander samen met de ontwikkelaar en agrariër af als er bijvoorbeeld voorbereidende onderzoeken op de grond moeten plaatsvinden. Een praktische benadering is dan van belang, bijvoorbeeld dat het onderzoek vóór het zaaien of na de oogst plaatsvindt, om gewasschade te beperken. Soms is dat wegens tijdsdruk niet mogelijk en ook dan is het zaak dat er voor beide partijen duidelijke afspraken worden gemaakt. Tenslotte is het van belang dat de grond geheel vrij van gebruik is zodra de gewenste ontwikkeling daadwerkelijk gestart wordt.

Tijdens mijn beheerwerkzaamheden streef ik er naar om belangen van (niet-agrarische) grondeigenaren en agrarische gebruikers dichter bij elkaar te brengen. De bedrijfsvoering van een agrariër en het doel van een gebiedsontwikkelaar liggen ver uit elkaar. Als rentmeester is het dan mooi om deze twee compleet verschillende werelden met elkaar te verbinden en een praktische middenweg/oplossing te vinden voor beide partijen.

Geen dag is hetzelfde. De ene dag heb ik een afspraak met een opdrachtgever om de beheerportefeuille door te spreken, de andere dag werk ik met een collega een taxatie verder uit. Daarnaast is het werk buiten te vinden, door bijvoorbeeld een dag op pad te gaan en pachters in een bepaalde regio te bezoeken. Je komt altijd weer wijzer terug, omdat je na die bezoeken weet wat er zo reilt en zeilt op de bedrijven, op de grond die ze beboeren en in de regio. 

De afwisseling tussen het werken op kantoor, het contact met de opdrachtgevers en af en toe letterlijk ‘met de voeten in de klei staan’, is wat mij betreft hetgeen wat het werk zo leuk maakt.

Boerenverstand

Iets wat elke dag in mijn werk als rentmeester terugkomt is: oplossingsgericht denken en je gezonde boerenverstand blijven gebruiken. Rentmeester word je niet door het uit een boekje te leren, maar naar mijn mening kost het heel wat jaren om de kennis en ervaring op te bouwen.

Boerenverstand kun je gerust letterlijk nemen, want kennis, affiniteit of achtergrond in de agrarische sector is naar mijn mening in dit vak een absolute pré.

Daarnaast komt een juridische blik op zaken ook regelmatig om de hoek kijken. Je moet je af en toe kunnen vastbijten in de juridische onderliggende stukken van een casus, zoals een leveringsakte, jurisprudentie, een erfpachtovereenkomst of je pakt het Burgerlijk Wetboek erbij.

Kortom, elke dag leer ik weer wat. Dat is juist wat het werk boeiend en uitdagend maakt.

Rentmeester worden?

Heb ik je interesse kunnen wekken en denk je: misschien is het rentmeesterschap ook wat voor mij?

Of je nu op zoek bent naar een stage, net bent afgestudeerd of een carrièreswitch overweegt: schroom niet en neem eens contact met ons op. De koffie staat klaar!

Evaluatie SEO: afschaffing van de landbouwvrijstelling?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie.

In een reeks artikelen over de landbouwvrijstelling hebben wij aandacht besteed aan diverse aspecten van deze vrijstelling. Die reeks is afgesloten.

Inmiddels is er aanleiding om opnieuw aandacht aan dit onderwerp te besteden in een artikel. In opdracht van het ministerie van LNV heeft het onderzoeksbureau SEO een rapport uitgebracht over de evaluatie van de landbouwvrijstelling. Dat rapport is aangeboden aan de Tweede Kamer.

SEO-onderzoek: kern

Het SEO-onderzoek trekt de conclusie dat de landbouwvrijstelling niet langer doeltreffend en niet langer doelmatig is. Die conclusie ziet op het oorspronkelijke doel van de landbouwvrijstelling [1], maar daarnaast ook op zogenaamde neveneffecten. [2]

Het SEO geeft aan dat afschaffing van de vrijstelling een logische optie is. Het SEO geeft aan dat het doel en de effecten van de landbouwvrijstelling voor de praktijk ook op andere wijze behaald kunnen worden.

SEO-onderzoek: wijze van afschaffen

Het rapport noemt twee beleidsalternatieven, namelijk afschaffen of hervormen.

Hervormen van de landbouwvrijstelling wordt niet als reële optie gezien. Afschaffen wordt wel als logische beleidskeuze gezien en dit is ook de conclusie in het rapport van SEO.

Bij het afschaffen ziet het SEO twee varianten voor de praktijk, namelijk:

  • Een eenmalige herwaardering van de landbouwgronden op de balans.
  • Een herwaardering van de landbouwgronden op basis van normbedragen.

Politieke besluitvorming

De afgelopen jaren is de landbouwvrijstelling al diverse malen aangepast en ingeperkt. Het SEO stelt nu afschaffing van de landbouwvrijstelling voor en het rapport is in de politieke arena gebracht. De Tweede Kamer en het kabinet moeten zich daarover buigen. Het is afwachten of het rapport vertaald gaat worden naar een daadwerkelijke afschaffing.

Praktijk

Doordat de afschaffing van de landbouwvrijstelling wederom prominent op de politieke agenda staat, gaat dit onderwerp leven in de adviesgesprekken. Allerlei onderwerpen komen aan de orde die van invloed zijn op het individuele bedrijf. De eventueel afschaffing van de landbouwvrijstelling heeft ongetwijfeld effect op de dagelijkse agrarische praktijk.

Advies

Vroeg of laat komt een agrarisch bedrijf in aanraking met de landbouwvrijstelling. In specifieke gevallen raden wij u aan om contact op te nemen met uw fiscaal adviseur.

Wilt u onze blogs over de Landbouwvrijstelling teruglezen? Dat kan op deze pagina.

[1] Het opheffen van de fiscaal ongelijke behandeling tussen eigenaar-agrariërs en eigenaars-verpachters

[2] Bijvoorbeeld de werking van de grondmarkt of de invloed op de (betaalbaarheid) overname

Thema Landbouwvrijstelling: 10 – zon en wind?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie.

De landbouwvrijstelling. Geliefd en gehaat. In onze rentmeesterspraktijk merken we dat hierover vragen leven. Zoveel uiteenlopende vragen, dat deze niet allemaal in één blog te behandelen zijn. Daarom hebben wij ervoor gekozen een reeks van artikelen over het thema Landbouwvrijstelling te maken. In elk artikel komt een ander deelonderwerp aan bod.

Dit is deel 10 en tevens het laatste deel: zon en wind?

De afgelopen jaren neemt energie uit zonneparken en windenergie [1] een steeds belangrijkere plaats in in het maatschappelijk leven.

Grondeigenaren en grondgebruikers worden door derden gevraagd om hun grond te gebruiken voor het opwekken van energie. De grond wordt dan niet meer gebruikt voor agrarische doeleinden.

Praktijkvoorbeeld

Om de problematiek te plaatsen volgt hieronder een praktijkvoorbeeld.

Er wordt uitgegaan van een agrarische onderneming waarbij de gebruiker ook eigenaar van de landbouwgrond is. Denk aan een akkerbouwbedrijf. Op die grond wordt een zonneweide geplaatst die een bepaald percentage van de oppervlakte landbouwgrond in beslag neemt.  

De exploitatie van een dergelijke zonnepark ligt vaak in handen van een partij uit de energiesector. De meest voor de hand liggende vormen zijn:

  • De landbouwgrond wordt verkocht aan een derde;
  • De landbouwgrond wordt voor exploitatie van zonnepanelen in gebruik gegeven aan een derde. De eigendom wordt niet overgedragen in deze situatie.

Verkoop aan een derde

Bij verkoop van landbouwgrond aan een derde (niet agrariër) wordt er winst behaald. De landbouwvrijstelling is onder voorwaarden van toepassing op deze winst. De landbouwvrijstelling laat onbelast het deel tot aan de WEVAB. Voor het meerdere kan over het verschil tussen WEV en WEVAB een herinvesteringsreserve (hierna HIR) [2] [3] gevormd worden.

In de situatie van het voorbeeld kan dat ook tot gevolg hebben dat er sprake is van een gehele staking. Dat speelt bijvoorbeeld als een groot deel van de grond wordt verkocht. In dat geval moet er worden afgerekend over alle stille reserves in de onderneming.

Grond blijft in eigen bedrijf

Als de grond in eigendom blijft is de grond waarop zonnepanelen komen, niet zonder meer te kwalificeren als landbouwgrond. Die landbouwgrond was ondernemingsvermogen  maar door de wijziging in gebruik is de grond niet meer per definitie  ondernemingsvermogen [4] [5]. In een dergelijke situatie moet goed gekeken worden naar deze wijziging in samenspraak met uw accountant en/of de fiscalist.

Samenvattend

Als landbouwgrond wordt gebruikt voor een ander doel dan landbouwkundig gebruik (bijvoorbeeld een zonneweide) heeft dat effect op de fiscale positie van die grond binnen de onderneming van de agrariër.

Door de wijziging van het gebruik is de landbouwvrijstelling niet meer van toepassing en verlaat de grond het ondernemingsvermogen. Voor de agrariër heeft dat nadelige fiscale gevolgen.

Hier kunt u de hele serie blogs over de Landbouwvrijstelling teruglezen.

[1] Windmolens specifiek wordt niet behandeld

[2] Gebonden aan voorwaarden

[3] In geval van overheidsingrijpen gelden andere voorwaarden voor de HIR

[4] Zie besluit 23 november 2018/VN 2018/67.4

[5] Vaak door wijziging bestemmingsplan

Attenties grond en gebouwen

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Agrarische makelaardij, Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Beleggen en investeren in landbouwgrond, Rentmeesterschap, Taxatie.

Kavelknippen

In de blog ‘Uit de praktijk: speculatieve grondbeleggingen en erfbelasting’ hebben wij aandacht besteed aan speculatieve grondbeleggingen.

Sinds het schrijven van dat artikel is er een aantal ontwikkelingen te melden. Nadat via RTL nieuws [1] en via het FD aandacht is besteed aan dit soort speculatieve grondbeleggingen, is er ook politieke aandacht gekomen.

Inmiddels heeft de overheid [2] via een brief aan de Tweede Kamer aangekondigd maatregelen te gaan nemen tegen deze speculatieve grondhandel.

Eenvoudig gezegd is het aanpakken van dit soort grondbeleggingen een veelkoppig monster. Een eenvoudige oplossing is nog niet voorhanden.

Voor toekomstige kopers van dit soort percelen moet deze ontwikkelingen een signaal zijn. Voor mensen die reeds gekocht hebben, is het van belang om te zoeken naar oplossingen om de “schade” te beperken.

Afschaffing jubelton per 2024

Schenken aan kinderen blijft altijd een onderwerp in de adviespraktijk. Schenken van gelden in combinatie met financieren is financieel en fiscaal interessant.

Schenken kan op diverse manieren, bijvoorbeeld een schenking in contanten of een schenking in de vorm van een aflossing van een schuld. In de praktijk speelt de jubelton als instrument een belangrijke rol.

De jubelton (schenken in combinatie tot de eigen woning) op een rijtje in de tijd gezien.

  • Tot 31 december 2022 was de jubelton een bedrag dat belastingvrij geschonken kon worden aan mensen tussen de 18 en 40 jaar. (in 2022: € 106.671,–)

  • Per 1 januari 2023 mochten ouders aan kinderen een bedrag van € 28.947,– schenken.

  • Per 1 januari 2024 is de jubelton of specifiek schenken volledig afgeschaft.  Voor schenkingen in verband met woningen zijn er geen specifieke vrijstellingen meer van toepassing.

Maak bezwaar tegen de box 3-heffing

Het zal u niet ontgaan zijn dat de box-3 heffing de gemoederen bezig blijft houden. In eerdere bijdragen is daar aandacht aan besteed.

Het begon allemaal met het zogenaamde Kerst-arrest uit 2021 ([3]). De Hoge Raad oordeelde dat het Box-3 stelsel in strijd is met Europees recht. De Nederlandse wetgever heeft als antwoord op die uitspraak een nieuw systeem geïntroduceerd. Dat systeem gaat ook uit van forfaitaire rendementen.

De advocaat-generaal van de Hoge Raad heeft hier een advies over geschreven voor de Hoge Raad. Eenvoudig gezegd komt dat advies erop neer dat heffen op (forfaitaire) rendementen strijdig is met rechtsbeginselen. De belastingdienst in Nederland moet deze wetgeving uitvoeren en heeft in de uitvoering grote problemen.

Voor u als belastingplichtige is het van belang  dat u jaarlijks tijdig bezwaar maakt omtrent Box 3. Dat speelt met name in de situatie dat het forfaitaire rendement van box 3 het werkelijk rendement overtreft.

Beoordeel de WOZ waarde van uw bedrijfspand

Veel ondernemers schrijven af op bedrijfsvastgoed in eigen gebruik. Met ingang van 2024 stopt deze afschrijving.

In het verleden kon je op basis van de economische levensduur [4] jaarlijks een bedrag als afschrijving ten laste van de winst brengen. Op enig moment is de fiscale bodemwaarde [5] ingevoerd, gebaseerd op de WOZ-waarde.

Eenvoudig betekent dit dat je een gebouw niet verder kunt afschrijven dan tot die bodemwaarde. Daardoor mis je een aftrekpost bij de winstbepaling en heb je eerder en meer belaste winst. Hier zie je eigenlijk al dat de WOZ-waarde van invloed is, immers die kun je jaarlijks vaststellen [6].

Met ingang van 2024 hebben alle bedrijfsgebouwen in de Inkomstenbelasting een bodemwaarde van 100% van de WOZ waarde. Eenvoudig gezegd een stop op afschrijven en dus eerder en  meer belaste winst [7].

Hoe moet je hier nu mee omgaan de komende tijd?

Maak bij de beoordeling van de waarde van een gebouw een onderscheid naar machines. Soms zijn machines namelijk geactiveerd als gebouw. Haal dat bedrag  uit de waarde van het gebouw en schrijf hierover apart af.

Uiteraard moet je ook extra goed op de WOZ-waardevaststelling van de gemeente letten. Maak bij een te hoge waarde vaststelling van het onroerend goed tijdig bezwaar.

[1] Rechter legt bom onder werkwijze dubieuze grondhandelaren: ‘Einde verdienmodel’ | RTL Nieuws

Kadaster: ‘Landbouwgrond niet meer opknippen zonder vergunning’ | RTL Nieuws

[2] Kamerbrief over speculatieve handel in landbouwgrond | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl

Kamerbrief Modernisering van het grondbeleid | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl

[3] 24 december 2021 Hoge Raad

[4] Minus de restwaarde

[5] Bijvoorbeeld voor 2023 op 50 % van de WOZ-waarde voor een pand in eigen gebruik. En voor 2023 100% voor ander gebruik op 100%

[6] tot 2024 is in de Inkomstenbelasting nog een onderscheid van belang van eigen gebruik of juist niet.

[7] Er zijn uitzonderingen bij recente investeringen/ overgangsrecht.

Thema Landbouwvrijstelling: update blog 8 Tijdelijk Bos

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie.

Blog 8 uit onze serie over de Landbouwvrijstelling gaat over Tijdelijk bos. Hierin is aandacht besteed aan een lopende procedure bij de Hoge Raad.

Een korte herhaling: een agrariër verkoopt percelen grond met tijdelijk bos en hij claimt in zijn aangifte de landbouwvrijstelling. De belastingdienst volgt dit niet. Voor de agrariër heeft dat tot gevolg dat de verkoop van percelen grond niet onder de landbouwvrijstelling vallen.

Zodra de Hoge Raad haar oordeel heeft gegeven, zouden wij u  op de hoogte houden.

Inmiddels heeft de Hoge Raad gesproken.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het beroep in cassatie zonder nadere motivering ongegrond is ([1]).

De Hoge Raad is van mening dat bij de beoordeling van de klachten (in cassatie) het niet nodig is om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of ontwikkeling van het recht. 

Dus?

In normaal Nederlands staat hier dat de Hoge Raad van mening is dat zij, op basis van de feiten in het voorgelegde dossier, niet toekomt aan beoordeling van fundamentele vragen over de toepassing en uitleg van de landbouwvrijstelling. 

Voor de casus die is voorgelegd, betekent dit dat de verkoopwinst op de grond belast is. De uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden blijft dus staan. [2]

Voor de agrariër in kwestie een hard gelag.

[1] art. 81 lid 1 Wet RO:

[2] Hof Arnhem ECLI: NL: GHARL 2022 8651