Overslaan en naar de inhoud gaan

Wie onzekerheid zaait, oogst stilstand

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Als rentmeester houd ik mij regelmatig bezig met het stikstofdossier. Niet alleen vanuit mijn werk, maar ook vanuit mijn achtergrond. Ik ben opgegroeid op een veehouderij en heb een agrarische opleiding gevolgd. Voor mij gaat stikstof niet alleen over modellen, vergunningen of natuurdoelen. Het gaat over ondernemers, grond, investeringen en de toekomst van het buitengebied.

Met de Kamerbrief “Weer ruimte voor boer, natuur en bouw” van 26 juni 2026 kiest het kabinet een nieuwe koers. De focus verschuift van depositiedoelen naar emissiedoelen, waarbij vergunningverlening, natuurherstel en landbouwontwikkeling nadrukkelijk met elkaar worden verbonden. Dat klinkt technisch, maar de gevolgen kunnen groot zijn. Hierna stip ik een aantal punten aan uit de Kamerbrief.

Stikstof gaat niet meer over stikstof

Een misvatting is dat stikstof alleen of vooral een vergunningendossier is. Dat stadium zijn we voorbij. Het dossier raakt inmiddels rechtstreeks aan grondwaarde, bedrijfsontwikkeling, gebiedsprocessen, financieringsmogelijkheden en investeringszekerheid. Juist daarom is dit onderwerp voor rentmeesters zo relevant. Het stikstofdossier heeft zich ontwikkeld van een technisch-juridisch vraagstuk tot een integraal gebiedsdossier, waarin ook thema’s als grond, waarderingen, water en fosfaat een belangrijke rol spelen.

De Kamerbrief onderkent dat ook. Het kabinet kiest nadrukkelijk voor een samenhangend pakket waarin emissiereductie, natuurherstel, grondgebruik en vergunningverlening niet langer los van elkaar worden benaderd, maar integraal worden bezien.

Emissieruimte wordt een waardefactor

De meest ingrijpende wijziging is wat mij betreft de introductie van bedrijfsspecifieke emissienormen. Voor de melkveehouderij wordt emissie gekoppeld aan fosfaatrechten en voor andere sectoren volgen vergelijkbare normen. Daarmee ontstaat een nieuwe realiteit. Jarenlang werd de waarde van een landbouwbedrijf bepaald door grond, gebouwen en productierechten. De komende jaren komt daar een vierde factor bij: emissieruimte(s), waarbij in de Kamerbrief wordt gesproken over koppeling daarvan aan grond, gebouwen en productierechten. Twee melkveebedrijven met dezelfde oppervlakte en hetzelfde aantal dieren kunnen straks een verschillende waarde vertegenwoordigen, afhankelijk van hun emissiepositie, reductiepotentieel en vergunningen.

Dat is een ontwikkeling die iedere ondernemer, geldverstrekker en adviseur serieus moet nemen.

Grond wordt opnieuw schaars en strategisch

Minstens zo interessant is de keuze voor grondgebondenheid en extensivering. Het kabinet wil toewerken naar een norm van 2,6 GVE (grootvee-eenheid) per hectare en zet rondom kwetsbare Natura 2000-gebieden nadrukkelijk in op extensivering van de landbouw.

Voor de praktijk betekent het dat grond nóg belangrijker wordt. Extra hectares zijn straks niet alleen nodig voor productieruimte, maar ook om te voldoen aan milieunormen, vergunningseisen en toekomstig ondernemerschap. Daardoor gaan grondruil, strategische verwerving, pachtsituaties, afwaardering van grond en gebiedsgerichte samenwerking verder aan betekenis winnen. Ook dat zien we terug in de uitwerking van de Kamerbrief en de gebiedsgerichte aanpak die het kabinet voor ogen heeft.

Vertrouwen blijft de zwakke plek

Toch zit er ook een ongemakkelijke kant aan deze brief. Het kabinet spreekt over perspectief en ontwikkelmogelijkheden. Tegelijkertijd vragen veel ondernemers zich af of zij kunnen vertrouwen op toezeggingen en de houdbaarheid van overheidsbesluiten. De recente discussies over het mogelijk intrekken van natuurvergunningen in Noord-Brabant laten zien dat bestaande vergunningen niet onaantastbaar zijn en in specifieke situaties ingetrokken kunnen worden.

Dat vraagt om realisme van ondernemers en van de overheid. Een ondernemer die jarenlang investeert, innoveert en deelneemt aan gebiedsprocessen, moet erop kunnen vertrouwen dat zijn inspanningen op basis van de dan geldende wet- en regelgeving kunnen renderen. Vertrouwen is geen zachte factor meer. Vertrouwen is een economische randvoorwaarde geworden. En het stikstofdossier laat zien dat in de afgelopen jaren onzekerheid en onduidelijkheid de boventoon hebben gevoerd, terwijl duidelijkheid over ‘de stip op de horizon’ een randvoorwaarde is om te kunnen ondernemen.

Van sturen op modellen naar sturen op resultaat

De positieve kant van de Kamerbrief is dat het kabinet meer ruimte lijkt te willen geven aan ondernemerschap. Het uitgangspunt verschuift steeds meer naar doelsturing: niet langer uitsluitend voorschrijven hóe een ondernemer moet reduceren, maar vooral vastleggen welk resultaat moet worden gehaald en de uitvoering overlaten aan de ondernemer. Dat sluit beter aan bij de praktijk op het erf. Agrarische ondernemers verschillen nu eenmaal van elkaar. De ene ondernemer kiest voor managementmaatregelen, een ander voor techniek, extensivering, omschakeling of samenwerking. Die ruimte voor vakmanschap is een gezonde ontwikkeling als de spelregels helder, meetbaar en juridisch houdbaar zijn.

Tot slot

De Kamerbrief van 26 juni 2026 lost het stikstofprobleem niet op. Daarvoor zijn de opgaven te groot en de belangen te divers. Voor het eerst in lange tijd is er een opzet om vergunningverlening, landbouw, natuur en gebiedsontwikkeling in samenhang te benaderen. Dat maakt deze brief relevanter dan veel voorgaande stikstofdocumenten.

Tegelijkertijd zal het succes uiteindelijk niet worden bepaald door de omvang van het fonds, het aantal pagina’s van de Kamerbrief of de politieke ambities in Den Haag. Het succes wordt vooral bepaald op het boerenerf, aan de keukentafel en in het gebied. Daar waar ondernemers (al dan niet onvrijwillig) moeten besluiten of zij willen investeren, extensiveren, verplaatsen, omschakelen of doorgaan. Geef ondernemers de tijd en duidelijkheid die nodig zijn om te investeren en bied een geloofwaardig toekomstperspectief.

En juist daar ligt volgens mij de echte uitdaging: niet alleen stikstof reduceren, maar vooral weer vertrouwen en perspectief organiseren. Dat is uiteindelijk waar agrarische ondernemers, natuur én samenleving het meest bij gebaat zijn.

Uit de Praktijk: meer dan grondverwerving in Valkenhorst

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Grondverwerving voor gebiedsontwikkeling, Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Uit de Praktijk: Meer dan grondverwerving in Valkenhorst

Gebiedsontwikkeling is een vak van de lange adem. Dat blijkt wel uit de gebiedsontwikkeling Valkenhorst in de gemeente Katwijk. De plannen voor de herontwikkeling van het voormalige Marinevliegkamp Valkenburg bestaan al bijna twintig jaar. Overwater raakte in 2017 betrokken bij het project en groeide vervolgens uit tot een vaste partner bij verwerving, stikstofvraagstukken, planvorming en beheer.

Nu de ontwikkeling van circa 5.600 woningen daadwerkelijk van start kan gaan, kijken wij terug op een traject waarin wij als rentmeester veel meer deden dan alleen grondverwerving. Valkenhorst wordt één van de grootste woningbouwlocaties van Nederland, gerealiseerd op het terrein van het voormalige Marinevliegkamp Valkenburg.

Een monumentale boerderij als startpunt

Onze betrokkenheid begon met de aankoop van de monumentale melkveehouderij aan de Oude Broekweg 35. Een karakteristieke boerderij die onderdeel uitmaakt van het toekomstige plangebied. Op dat moment leek het een gebruikelijke verwerving. In werkelijkheid bleek dit de eerste stap in een traject waarin wij regelmatig buiten de gebaande paden moesten denken. Na de aankoop werd steeds duidelijker dat de ontwikkeling niet alleen draaide om het verwerven van gronden, maar ook om het zorgvuldig beheren van de bestaande situatie en het behouden van de uitgangspunten waarop het bestemmingsplan was gebaseerd.

Toen de rentmeester veehouder werd

Eén van de meest bijzondere momenten ontstond tijdens de planvorming en na het buiten werking stellen van het Programma Aanpak Stikstof (PAS). Om de uitgangspunten van het bestemmingsplan en de bijbehorende stikstofonderbouwing overeind te houden, was het essentieel dat de agrarische bedrijfsvoering op de locatie werd voortgezet.

Samen met een agrariër uit de omgeving, van wie wij eveneens gronden en gebouwen hadden aangekocht voor onze opdrachtgever, hebben wij daarom de exploitatie van het bedrijf voortgezet.

Dat betekende dat wij ons niet alleen bezighielden met grondverwerving, beheer van het onroerend goed, vergunningen en planvorming, maar ook met de aankoop van koeien, de organisatie van voer, het beheer van het bedrijf en uiteindelijk de verkoop van het vee.

Dat zijn werkzaamheden die je normaal gesproken niet direct associeert met het vak van rentmeester. Toch laat dit voorbeeld zien hoe belangrijk het is om de praktijk van het landelijk gebied te begrijpen. Soms vraagt een project om oplossingen die je vooraf niet had kunnen bedenken.

Stikstof als cruciale schakel

In de jaren die volgden kreeg de stikstofproblematiek, als gevolg van de uitspraak inzake het PAS op 29 mei 2019, steeds meer invloed op ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland. Ook voor Valkenhorst vormde stikstof één van de belangrijkste uitdagingen binnen de bestemmingsplanprocedure.

De ontwikkeling ligt nabij stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden, waardoor de effecten op natuurwaarden zorgvuldig moesten worden onderzocht en onderbouwd. De stikstofproblematiek groeide uit tot één van de meest bepalende onderdelen van het traject.

Juist doordat de agrarische bedrijfsvoering op de locaties werd voortgezet, bleef een belangrijke uitgangssituatie voor de stikstofonderbouwing behouden. Daarmee bleek de dagelijkse praktijk op de boerderij rechtstreeks van invloed op een juridisch vraagstuk binnen één van de grootste woningbouwprojecten van Nederland.

Vanuit onze kennis van agrarische bedrijfsvoering, grondzaken en natuurwetgeving konden wij een essentiële bijdrage leveren aan het vinden van praktische oplossingen en het inzichtelijk maken van de effecten van verschillende keuzes binnen het gebied, maar ook met betrekking tot de bouw van de benodigde HOV-verbinding tussen Leiden en Katwijk.

Waar voor de één een stikstofberekening vooral een juridisch vraagstuk is, begrijpen wij naast de juridische context ook wat daar in de dagelijkse praktijk van een agrarisch bedrijf achter schuilgaat. Juist de combinatie van die twee werelden maakte het mogelijk om kansen te signaleren en verschillende belangen met elkaar te verbinden.

Toen de Raad van State zich over het bestemmingsplan boog, bleek de stikstofonderbouwing, die tot stand was gekomen door een intensieve samenwerking van specialisten van alle betrokken partijen, stand te houden. Daarmee werd een belangrijke horde genomen voor de verdere ontwikkeling van Valkenhorst.

Verbinder tussen partijen

Onze werkzaamheden beperkten zich niet tot de aankoop van de boerderijen en het beheer van de agrarische exploitatie. Gedurende het traject waren wij ook betrokken bij gesprekken tussen initiatiefnemers, overheden, adviseurs, advocaten en grondeigenaren. Grote projecten slagen immers alleen wanneer verschillende belangen met elkaar worden verbonden.

Bij Valkenhorst kwamen woningbouw, natuur, recreatie, infrastructuur en bestaande functies samen. Dat vraagt om begrip voor elkaars belangen en om professionals die de taal van alle betrokken partijen spreken.

Beheer tijdens de tussenfase

Terwijl de planvorming doorging, bleef het gebied bestaan uit gronden, gebouwen en gebruikers die dagelijks aandacht nodig hadden.

Ook daarin speelde Overwater een rol. Tot op de dag van vandaag zijn wij betrokken bij het beheer van gronden en gebouwen binnen het plangebied. Daarmee zorgen we ervoor dat eigendommen worden onderhouden, tijdelijke gebruikers worden begeleid en het gebied beheersbaar blijft totdat de definitieve inrichting wordt gerealiseerd.

Waar veel partijen vooral betrokken zijn tijdens de voorbereiding of de uitvoering, zijn wij gedurende vrijwel het gehele traject actief gebleven. Daardoor hebben wij van dichtbij gezien hoe een voormalig agrarisch gebied stap voor stap verandert in een nieuwe woonomgeving.

Dat werk haalt zelden de voorpagina, maar vormt wel een onmisbare schakel tussen planvorming en uitvoering.

Van visie naar werkelijkheid

Na jaren van verwerving, overleg, onderzoeken, procedures en beheer, komt Valkenhorst nu daadwerkelijk in de fase van realisatie. Begin 2026 werd het bestemmingsplan definitief, waarmee de juridische weg voor de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk werd vrijgemaakt. Inmiddels is het gebied door de voorbereidende werkzaamheden vrijwel onherkenbaar. Straks komt het moment dat de eerste paal voor de woonhuizen de grond in gaat.

Voor iedereen die al jarenlang bij het project betrokken is, is dat een bijzonder moment. Wat ooit begon met gesprekken aan de keukentafel van agrarische ondernemers en de aankoop van een monumentale boerderij, groeit nu uit tot een nieuwe woonwijk waar duizenden mensen straks kunnen wonen.

De kracht van rentmeesterschap

Valkenhorst laat zien dat rentmeesterschap veel verder gaat dan het kopen en verkopen van grond. Het vraagt om kennis van agrarische bedrijven, ruimtelijke ordening, natuurwetgeving, vastgoedbeheer en belangenbehartiging. Maar bovenal vraagt het om de bereidheid om verantwoordelijkheid te nemen wanneer een project daarom vraagt.

Juist in langdurige projecten als Valkenhorst blijkt dat succesvolle ontwikkeling niet alleen draait om plannen maken, maar vooral om vasthoudendheid, samenwerking en het vermogen om onderweg praktische oplossingen te vinden.

Van koeienstal naar woonwijk: Valkenhorst bewijst dat succesvolle gebiedsontwikkeling begint met visie, maar uiteindelijk gerealiseerd wordt door mensen die bereid zijn hun handen uit de mouwen te steken.

Waar beleid en praktijk elkaar raken: economie en natuur in samenhang?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

In onze dagelijkse praktijk werken wij in het landelijk gebied aan vraagstukken waar economische belangen en natuurdoelen samenkomen. In gesprekken met grondeigenaren, agrarische ondernemers, overheden en initiatiefnemers zien wij dat deze belangen elkaar soms versterken, maar ook onder druk kunnen zetten. De stikstofproblematiek speelt hierin een centrale rol en beïnvloedt al jaren de manier waarop grond wordt gebruikt en ontwikkeld.

Recent publiceerde Wageningen University & Research het rapport De Nederlandse stikstofcrisis: van verwarring naar verbinding. De analyse sluit aan bij wat wij in de praktijk ervaren: de huidige impasse in onder meer de stikstofproblematiek wordt niet zozeer veroorzaakt door onwil, maar door een systeem waarin beleid, juridische kaders en uitvoering onvoldoende op elkaar aansluiten. Dat roept de vraag op of economische ontwikkeling en natuurherstel daadwerkelijk met elkaar te verenigen zijn.

In deze blog hanteren wij GROND als ordenend kader om te laten zien hoe verschillende belangen in samenhang kunnen worden gebracht.

Gebiedsgericht: maatwerk per regio

Generiek stikstofbeleid sluit niet altijd goed aan bij de grote verschillen tussen gebieden. Bodemopbouw, waterhuishouding, historische belasting en huidig landgebruik variëren sterk per locatie, terwijl veel maatregelen toch landelijk en uniform worden toegepast. Hierdoor ontstaan maatregelen die juridisch vaak houdbaar zijn, maar in de praktijk ecologisch en economisch niet overal even effectief zijn.

In Nederland wordt daarom steeds vaker gewerkt met een gebiedsgerichte aanpak, waarbij provincies en gebiedspartners per regio kijken naar de specifieke kenmerken en opgaven, zoals in en rond kwetsbare Natura 2000-gebieden. Onderzoek van onder andere Wageningen University & Research laat zien dat sturen op landelijke gemiddelden en abstracte normen beperkt houvast biedt voor daadwerkelijke milieuwinst. Gebiedsgericht beleid maakt het mogelijk om maatregelen te richten op de lokale knelpunten, waardoor de effectiviteit van stikstofreductie en natuurherstel toeneemt.

Ruimte en Regie: keuzes op hoofdlijnen

Het landelijk gebied staat onder druk door de samenloop van opgaven: landbouw, natuur, woningbouw, energie en waterbeheer. Deze functies kunnen niet overal en tegelijk worden gerealiseerd. Dat vraagt om keuzes. Volledige detailsturing werkt belemmerend, terwijl een volledig open benadering leidt tot versnippering en onzekerheid.

Effectieve regie betekent daarom sturen op hoofdlijnen: duidelijke kaders waarbinnen afwegingen kunnen worden gemaakt. Niet elke keuze hoeft vooraf vast te liggen, maar verantwoordelijkheden en doelen moeten wel helder zijn. Door ruimte te laten voor gebiedsgerichte invulling kan schaarse ruimte doelgericht worden benut, zonder te verzanden in detailsturing of langdurige procedures.

Ondernemerschap: zekerheid voor investeren

Ondernemerschap in het landelijk gebied speelt een belangrijke rol in het gebruik en beheer van de ruimte, maar wordt in beleid niet altijd expliciet meegenomen. Agrarische bedrijven en andere gebiedsgebonden ondernemingen werken vaak met lange investeringshorizonnen en dragen bij aan productie, landschapsbeheer en de leefbaarheid van het platteland. Tegelijkertijd zijn zij sterk afhankelijk van duidelijkheid en rechtszekerheid in regelgeving en vergunningverlening.

Er zijn signalen dat investeringen in verduurzaming of emissiereductie in sommige gevallen worden uitgesteld of heroverwogen, mede door onzekerheid over vergunningverlening en toekomstige beleidsontwikkelingen. In verschillende analyses van Wageningen University & Research wordt benadrukt dat beleid dat vraagt om zeer grote zekerheid over ecologische effecten, terwijl wetenschappelijke onzekerheden inherent blijven, in de praktijk spanning kan geven met innovatie en investeringsbereidheid. Dit vraagt om een zorgvuldige balans tussen milieubescherming, rechtszekerheid en ruimte voor ontwikkeling.

Natuurdoelen: focus op uitvoerbaarheid

Natuurdoelen zijn noodzakelijk om biodiversiteit te beschermen en achteruitgang van ecosystemen te voorkomen, maar vragen om een realistische en uitvoerbare benadering. Stikstofreductie kan bijdragen aan natuurherstel, maar leidt niet automatisch tot herstel van natuurkwaliteit. In de praktijk zijn aanvullende maatregelen zoals gericht natuurbeheer, waterregulatie, bodemverbetering en inrichting van gebieden vaak bepalend voor het daadwerkelijke ecologische herstel.

Wanneer beleid sterk wordt gestuurd op juridische normnaleving, kan de nadruk verschuiven van het realiseren van ecologische verbeteringen naar het voldoen aan procedurele eisen. Dit kan leiden tot complexe besluitvorming en beperkte zichtbare verbetering in de natuurkwaliteit op korte termijn. Een integrale benadering, waarin meerdere omgevingsfactoren in samenhang worden meegenomen, wordt in veel analyses als belangrijk gezien voor effectief natuurherstel.

Dialoog: verbinding tussen beleid en praktijk

Een structurele dialoog tussen beleid, wetenschap en praktijk is in de uitvoering van ruimtelijk en natuurbeleid niet altijd vanzelfsprekend. Beleidsbesluiten worden vaak gebaseerd op modellen, scenario’s en juridische kaders, terwijl de praktische gevolgen vooral zichtbaar worden in het landelijk gebied. Dit kan leiden tot een ervaren afstand tussen beleidsvorming en uitvoering.

Als rentmeesters bevinden wij ons op dit snijvlak tussen beleid, eigendom en gebiedsontwikkeling. Initiatieven zoals de Samenhangende Aanpak Natuurherstel en Economie laten zien dat samenwerking tussen grondeigenaren, ondernemers, overheden en kennisinstellingen kan bijdragen aan het beter verbinden van natuurdoelen met economische en maatschappelijke haalbaarheid.

In verschillende analyses van onder andere Wageningen University & Research wordt benadrukt dat een integrale en samenwerkende benadering in gebieden kan helpen om maatregelen effectiever en beter uitvoerbaar te maken.

Conclusie: samenhang als vertrekpunt

De stikstofopgave maakt zichtbaar dat het huidige stelsel uitdagingen kent in de afstemming tussen beleidsdoelen en uitvoering in de praktijk. In analyses van Wageningen University & Research wordt onder andere beschreven dat de kern van deze problematiek niet uitsluitend technisch van aard is, maar ook samenhangt met de wijze waarop beleid, verantwoordelijkheden en uitvoeringskaders zijn ingericht.

GROND biedt hiervoor een samenhangend denkkader:

  • Gebiedsgericht werken in plaats van generieke normen
  • Sturing op hoofdlijnen, met beperkte detailsturing
  • Ruimte voor ondernemerschap en investeringszekerheid
  • Natuurdoelen gekoppeld aan concreet en uitvoerbaar beheer
  • Structurele dialoog tussen beleid, wetenschap en praktijk

Vanuit dit perspectief kan worden gesteld dat een meer integrale en gebiedsgerichte benadering kan bijdragen aan een aanpak die beter aansluit op de uitvoeringspraktijk. Daarbij gaat het niet om een theoretisch model, maar om een werkbare aanpak waarin verschillende belangen en verantwoordelijkheden in samenhang worden bezien.

Meer lezen

Het volledige rapport van Wageningen University & Research, De Nederlandse stikstofcrisis-Van verwarring naar verbinding, biedt een uitgebreide onderbouwing van analyse en oplossingsrichtingen die in dit artikel zijn besproken.

Sem: extensivering met strategische gevolgen

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Op 14 april 2026 heeft de Europese Commissie officieel goedkeuring verleend aan de Subsidieregeling extensivering melkveehouderij (Sem). Daarmee is de staatssteunprocedure afgerond en is de weg vrij voor openstelling van de regeling.

Onze deskundigen volgen deze ontwikkelingen op de voet, omdat de regeling directe gevolgen kan hebben voor de bedrijfsvoering, grondpositie, de markt van fosfaatrechten en de strategische keuzes van melkveebedrijven.

Inhoud Regeling

De Sem is gericht op het tijdelijk verminderen van het aantal melkkoeien per bedrijf, met als doel een structurele reductie van stikstof- en broeikasgasemissies te realiseren.

De kernpunten van de regeling op een rij:

  • Deelname is mogelijk voor melkveehouders die in 2025 bedrijfsmatig melkkoeien hielden.
  • Verplichting tot 10-20% vermindering van het aantal melkkoeien ten opzichte van 2025.
  • Het areaal grasland mag niet afnemen.
  • Het aantal overige graasdieren mag niet toenemen.
  • De verplichtingen gelden voor drie jaar, na het definitief doorhalen van bijbehorende fosfaatrechten.

Landelijk is hiervoor een fors budget beschikbaar van € 627 miljoen, waarvan ruim € 615 miljoen daadwerkelijk als subsidie wordt uitgekeerd. De regeling wordt naar verwachting geopend van 1 juni tot en met 29 juli 2026.

Financiële componenten

De subsidie bestaat uit twee onderdelen:

  1. Inkomenscompensatie:
    € 1.606 per verminderde melkkoe per jaar (inclusief transactiekosten), gedurende drie jaar.
  2. Vergoeding voor doorgehaald fosfaatrecht:
    € 110 per kg fosfaatrecht, gebaseerd op de gemiddelde marktprijs over 2023-2025, uitbetaald in drie gelijke jaarlijkse termijnen.

Belangrijk is te bedenken dat het fosfaatrecht definitief wordt doorgehaald en niet meer kan worden verhandeld of gebruikt na drie jaar.

Relatie met vergunningen en toekomstkeuzes

Interessant is dat het kabinet expliciet aangeeft dat bij extensivering binnen deze bandbreedte geen sprake is van een structurele wijziging van het project, zolang de bedrijfsopzet gelijk blijft. Daarmee zou deelname in beginsel binnen de bestaande natuurvergunning moeten passen. Provincies blijven hierbij wel een belangrijke gesprekspartner voor het ministerie.

Na afloop van de driejarige periode is terugkeer naar het oorspronkelijke aantal melkkoeien alleen mogelijk met nieuw aangekochte of geleasede fosfaatrechten. Dat maakt deelname aan deze regeling nadrukkelijk een strategische keuze voor de middellange termijn.

Overweging

Ter overweging wil ik u nog een gedachtegang meegeven over het kernpunt ‘areaal grasland’ van Sem. Een van de voorwaarden van Sem is dat het areaal niet mag afnemen. Van belang is om na te denken over wat wenselijk is voor uw eigendom en/of binnen uw bedrijfsvoering voor de komende drie jaar. Niet alleen voor nu, ook voor de periode na afloop van de regeling.

Wat zijn de gevolgen als u na de driejaarstermijn omschakelt naar een ander grondgebruik?

Kan dat dan nog? Wat betekent dit voor de waarde van uw bezit, zowel in vermogen als anderszins, bijvoorbeeld verandering en waardering voor het landschap?

Meer dan alleen subsidie

Naast de overheid hebben ook banken aangegeven een financiële bijdrage te leveren, onder andere via rentekortingen op duurzame investeringen voor deelnemende bedrijven. Dit kan van invloed zijn op investeringen in uw bedrijf, zoals in innovaties of grond. Het tijdig verkennen van de (on)mogelijkheden is raadzaam.

Wat betekent dit voor u?

De regeling biedt kansen en vraagt om een zorgvuldige afweging:

  • Wat betekent extensivering voor de waarde en inzet van de grond en de bedrijfsactiviteiten (op termijn)?
  • Wat betekent deelname aan de regeling op lange termijn voor de bedrijfsontwikkeling of bedrijfsopvolging?
  • Wat zijn de fiscale en juridische gevolgen van het definitief laten vervallen van fosfaatrechten?

Onze deskundigen kijken nadrukkelijk naar het grote plaatje; niet alleen naar de subsidie op zich, maar naar de samenhang tussen grond, rechten, vergunningen en toekomstperspectief.

Slot

Wij blijven deze regeling en de verdere uitwerking nadrukkelijk volgen. Als de publicatie en de informatietools beschikbaar zijn, volgt een nadere duiding van de praktische gevolgen en aandachtspunten.

Doelsturing in Brabants stikstofbeleid

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Brabant gooit het stikstofroer om: boeren krijgen ruimte voor vakmanschap

De provincie Noord-Brabant zette jarenlang in op het terugdringen van stikstofuitstoot via stalemissiereductie. De focus lag op technische maatregelen in stallen. Tot vorige week…

Het oude stallenbeleid: veel techniek, weinig vertrouwen

Brabant gooit het oude stallenbeleid resoluut overboord. De inzet van dat beleid was het terugdringen van ammoniakuitstoot uit stallen met landbouwhuisdieren. Of het nu ging om varkens-, pluimvee- of (melk)rundveestallen: als ze ouder waren dan vijftien of twintig jaar, moesten ze worden gemoderniseerd.

Maar deze aanpak bleek in de praktijk allesbehalve succesvol. De technieken werkten niet altijd zoals beloofd, de juridische houdbaarheid ervan was twijfelachtig, en het vertrouwen onder veehouders raakte ernstig beschadigd. Tijd dus voor een rigoureuze koerswijziging. En geef het provinciebestuur eens ongelijk.

Doelsturing: ruimte voor vakmanschap en maatwerk

Bovenaan het nieuwe beleidsdocument prijkt straks in koeienletters: DOELSTURING.

Een term die klinkt als een frisse wind, maar wat betekent het eigenlijk? Kort gezegd: niet langer voorschrijven hóe boeren hun stikstofuitstoot moeten verminderen, maar wél vastleggen wát ze moeten bereiken. Het gaat om het doel, niet om de methode.

Veehouders krijgen de ruimte om hun vakmanschap in te zetten en zelf te bepalen hoe ze emissies reduceren. Of dat nu via managementmaatregelen, mestaanpak of andere innovatieve oplossingen is.

Een gedurfde aanpak, dat zeker. En ja, het beleid behoeft nog nadere uitwerking. Maar de politieke wil om het stikstofprobleem écht aan te pakken is eindelijk voelbaar. En dat is winst.

Juridische strijd ondermijnt vertrouwen

Veehouders hebben zich altijd bereid getoond om mee te denken en mee te werken aan oplossingen. Toch werd bij vergunningverlening nauwelijks rekening gehouden met hun bedrijfsvoering – niet op het erf, niet op de landbouwgronden, en ook niet met de maatregelen die zij zelf wilden inzetten. Alles draaide om staltechniek.

En juist die techniek bleek keer op keer juridisch kwetsbaar. Wie een emissiereducerende techniek toepaste, kon erop rekenen dat hij vroeg of laat in een juridische procedure belandde. De werking van staltechnieken is inmiddels een vast onderdeel van rechtszaken geworden.

Een beleid dat uitsluitend leunde op techniek, waarvan de effectiviteit juridisch werd betwist, leidde tot groot wantrouwen onder veehouders. Het geloof in het behalen van emissie- en natuurdoelen verdween als sneeuw voor de zon.

Vertrouwen als basis

Met het nieuwe doelsturingsbeleid krijgen veehouders eindelijk de kans om hun vakmanschap te tonen. Zij zullen bewijzen dat doelsturing bij hen in goede handen is. Het is een aanpak die lef vraagt van de overheid, maar ook vertrouwen geeft aan de sector.

Een koerswijziging met potentie. En met draagvlak onder veehouders.

De hoogste tijd voor de vergunningvrije verduurzamings-activiteit?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Naar aanleiding van de Kamerbrief ‘Startpakket Nederland van het slot’ van 25 april 2025, ligt van 25 augustus tot en met 5 oktober 2025 een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) ter consultatie. Iedereen kan hierop reageren. Het gaat om de ‘AMvB vergunningvrije verduurzamingsactiviteiten’ (hierna: ‘AMvB’)

BBB heeft genoeg van het eindeloze gedraal

We zijn er na 6,5 jaar (!) nog altijd niet in geslaagd om de stikstofpuzzel met elkaar op te lossen. Maar, er lijkt een lichtpuntje waarneembaar, want de AMvB lijkt een stapje in de goede richting te zijn. Daarbij zijn de economie, natuur en (het vestigingsklimaat voor) de bedrijvigheid in Nederland gebaat.

Laten we deze AMvB omarmen als het begin van het einde van het tijdperk, waarin de stikstofproblematiek nagenoeg onveranderd groot in stand is gebleven. Dit, ondanks alle goedbedoelde intenties van velen.

Doel van de AMvB

Het doel van de AMvB is om verduurzamingsactiviteiten mogelijk te maken, ook al leiden deze tijdelijk tot een hogere emissie.

Criteria voor vergunningvrije verduurzamingsactiviteiten

Een activiteit kwalificeert als ‘vergunningvrije verduurzamingsactiviteit’, wanneer de activiteit voldoet aan onderstaande criteria:

  • Minimaal 30% reductie van de oorspronkelijke stikstofemissie van de bestaande activiteit. Het percentage kan nog wijzigen als gevolg van een nadere ecologische onderbouwing;
  • Toename van stikstofemissie is toegestaan bij de realisatiefase, mits deze tijdelijk is (hoogstens drie jaar) en niet meer dan vijfmaal de emissiereductie is na wijziging van de bestaande activiteit;
  • De activiteit mag niet gepaard gaan met uitbreiding in omvang van de bestaande activiteit, voor zover omvang verband houdt met stikstofemissie;
  • De activiteit mag niet door andere factoren significante nadelige gevolgen hebben voor Natura 2000.

Relatie met natuurvergunningen

De activiteiten die zijn gericht op stikstofreductie worden beschouwd als maatregelen voor de natuur die zijn uitgezonderd van de natuurvergunningplicht.

De AMvB draagt bij aan de verduurzaming van projecten die al een natuurvergunning hebben en richt zich op activiteiten die leiden tot vermindering van stikstofemissie, zonder dat sprake is van uitbreiding in omvang van de activiteit, want dan kan een activiteit als ‘beheer van een gebied’ worden beschouwd.

Er is dan ook sprake van aanpassing van een bestaand project ex artikel 6.3 Hbr, waarvoor geen nieuwe omgevingsvergunning benodigd/vereist is.

Winstwaarschuwing: geen uitbreiding met stikstofruimte

Een winstwaarschuwing ten aanzien van de ‘stikstofwinst’ die wordt behaald met emissiereductie: de emissiereductieruimte die als gevolg hiervan ontstaat mag niet worden opgevuld met uitbreiding in omvang.

Innovatie: noodzakelijk maar kostbaar

Bovenstaande lijkt in het licht van doelmatigheid van de AMvB logisch, maar innoveren in emissie- reducerende technieken drukt aanzienlijk op de kostprijs. Daarom het volgende:

  • Investeren in innovatie is veelal een kostbare aangelegenheid.
    Als verduurzaming niet met uitbreiding mag worden bekostigd (hetgeen met het oog op doelmatigheid van de AMvB niet onredelijk lijkt) is het nodig dat de overheid ervoor zorgt dat er voldoende subsidiebudget en -(keuze)mogelijkheden bestaan.
    De aard en omvang van huidige stikstofbronnen zijn immers zeer divers, daarom is het gewenst om maatwerk te bieden, om stikstofreductie via de AMvB tot een succesverhaal te maken.

  • Veel marktpartijen willen graag stikstof reduceren, maar veelal luidt de vraag: hoe dat te doen?
    De investering in innovatie moet juridisch geborgd zijn. De resultaten van innovatie worden regelmatig in twijfel getrokken.
    Echter, innovatie is altijd een van de sleutels tot succes geweest in en voor Nederland. Het behouden of zelfs versterken van voldoende innovatiekracht is belangrijk, voor nu en in de toekomst.
    Daarom is het van belang dat ook de overheid zich blijft inzetten voor erkenning en ontwikkeling van nieuwe emissie reducerende technieken. Anders zijn we binnen de kortste keren uit-gereduceerd.

Voorbeelden van emissiereducerende technieken

Voorbeelden van de emissie reducerende technieken zijn Lely Sphere (rundveehouderij), maar ook bijvoorbeeld naverbranders, gaswassers of biofilters (industrie).

Vragen?

Als u vragen heeft over stikstof neemt u dan contact op met onze deskundigen.

Waarom grondprijzen in uitleggebieden vrijwel nooit het probleem zijn

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Grondverwerving voor gebiedsontwikkeling, Vastgoedadvies.

In het debat over de woningbouwopgave in Nederland gaat het vaak over geld. Over stijgende bouwkosten, over betaalbaarheid van woningen, en ook over de grondprijs. Maar wie dagelijks in de praktijk werkt aan de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties, met name in uitleggebieden, weet dat de prijs van de grond zelden de reden is waarom projecten stilvallen. Het echte knelpunt? De eindeloos durende procedures, als het al zover komt dat een gemeente van de provincie toestemming krijgt om in een agrarisch gebied woningen te realiseren.

De misvatting over ‘te dure grond’

Er leeft een hardnekkig idee dat woningbouw stokt omdat ontwikkelaars en gemeenten er niet uitkomen over de grondprijs. Dat grondeigenaren onredelijke bedragen vragen, dat marktpartijen speculatief kopen, of dat marktpartijen te veel willen verdienen aan de grondexploitatie. Maar in uitleggebieden, gebieden aan de randen van steden en dorpen, bedoeld voor stedelijke uitbreiding speelt dat vrijwel nooit de hoofdrol. Waarom niet?

Omdat grond in uitleggebieden vaak nog een agrarische functie heeft. De waarde van die grond vóór herontwikkeling is relatief veel lager dan in stedelijke gebieden of verouderde bedrijventerreinen. Zelfs met een forse meerwaarde door toekomstige woningbouwontwikkeling, blijft de verhouding tussen aankoopkosten en uiteindelijke woningopbrengst gunstig genoeg voor een gezonde exploitatie. Zeker als het gebied goed ontsloten is en voldoende schaalgrootte kent, zoals meestal het geval is. Een marktpartij zal een grondpositie immers pas kopen als hij weet dat hij die grondwaarde ook terug kan verdienen. Om die reden zal hij niet meer willen betalen dan dat de grond, rekening houdend met alle vervolginvesteringen en programma eisen, kan opbrengen. Natuurlijk ken ik ook voorbeelden van gebieden waar ‘te veel’ voor de grond is betaald om een gezonde gebiedsexploitatie te bewerkstelligen. Maar in verreweg de meeste gebieden is dit niet het geval. 

Waar het dan misgaat? In één woord: tijd.

De doorlooptijd van planvormingstrajecten is in Nederland dramatisch lang. Van de eerste verkenning tot de eerste paal gaan vaak 7 tot 10 jaar voorbij – en dat is als alles voorspoedig verloopt. Daarbij gaat het niet alleen om de bestemmingsplanprocedure, maar ook om goedkeuring van de provincie, stikstofberekeningen, participatietrajecten, bezwaarprocedures, juridische onzekerheden en overleg met tientallen stakeholders.

Vooral het gebrek aan regie en snelheid in bestuurlijke besluitvorming is de reden waarom er op dit moment te weinig woningen worden gerealiseerd. Gemeenten zijn vaak onderbemand, provincies stellen steeds hogere eisen, en het Rijk bemoeit zich te weinig of te laat. De wet- en regelgeving stapelt zich op, terwijl de urgentie van de woningnood juist vraagt om, uiteraard met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, versimpeling en versnelling.

De planbatenheffing helpt niet – sterker nog, ze vertraagt

In dit licht is het opvallend dat het debat zich recent weer richt op het invoeren van een vorm van planbatenheffing: een instrument waarmee de overheid een deel van de grondwaardestijging bij herbestemming wil afromen. Het idee is begrijpelijk, er is publieke waardecreatie, dus een deel van de baten moet terug naar de samenleving. Maar in de praktijk is het risico groot dat het tegenovergestelde effect wordt bereikt.

De invoering van zo’n regeling brengt juridisch complexe vraagstukken met zich mee en leidt vrijwel zeker tot onzekerheid en vertraging. Grondeigenaren zullen afwachten, procedures worden risicovoller en partijen zijn minder bereid om te investeren in het voortraject. En dat terwijl we juist nú snelheid nodig hebben.

Bovendien geldt: als de invoering van een planbatenheffing daadwerkelijk doorgaat, leidt dat vrijwel zeker tot nog méér vertraging en hogere uitvoeringskosten. Alleen al het bepalen van de hoogte van de heffing per perceel vergt een ingewikkelde, juridische en taxatie-technische exercitie. Er gaan discussies ontstaan over uitgangspunten, referentiewaarden en verdelingsvraagstukken. De ervaring leert: dat leidt tot procedures, onzekerheid en extra ambtelijke belasting. Precies wat we er op dit moment níet bij kunnen hebben.

Geen realisme in het opbrengstdenken

In dit verband werd door het FD in de eerste week van juni verwezen naar het artikel “Een planbatenheffing kan gemeenten veel opleveren” geschreven door twee economen van DNB. Het artikel schetst hoge potentiële opbrengsten voor gemeenten bij invoering van zo’n heffing. Wat daarbij echter ontbreekt, is een realistische inschatting van de keerzijden: het artikel gaat uitsluitend in op de theoretische maximale opbrengsten, en laat mogelijke tegenvallers, uitvoeringsproblemen en gedragseffecten volledig buiten beschouwing. Dit erkennen de schrijvers in hun artikel overigens zelf ook, alleen het FD neemt alleen de genoemde 8 miljard aan opbrengsten mee in haar artikel.

Daarnaast wordt in het artikel bijvoorbeeld geen rekening gehouden met het feit dat zo’n heffing in de praktijk vaak beperkt zal moeten blijven vanwege proportionaliteit, rechtszekerheid en politieke haalbaarheid. Het onderzoek en het artikel houden bovendien geen rekening met het gegeven dat veel uitleggebieden in de randstad betrekking hebben op (voormalige) glastuinbouwgebieden, die weliswaar een agrarische bestemming hebben, maar op grond van die bestemming een veel hogere waarde vertegenwoordigen dan de gebruikte referentie in het onderzoek.

Ook wordt voorbijgegaan aan het risico dat agrarische grondeigenaren, geconfronteerd met een nieuwe heffing en extra onzekerheid, eenvoudigweg besluiten om hun gronden níet (meer) te verkopen. Daarmee stokt de grondmobilisatie, met direct effect op de woningbouwambitie.

De gevolgen van traagheid

Wat betekent dit voor partijen die wel willen bouwen? Zij moeten nu al jarenlang wachten op duidelijkheid, nemen enorme planologische en financiële risico’s en investeren miljoenen in voortrajecten zonder zekerheid over realisatie. Als we blijven denken dat de grondprijs het probleem is en dat er daardoor een planbatenheffing moet worden ingevoerd dan zullen partijen voorzichtiger zijn met het doen van voornoemde investeringen. Dit heeft nog meer vertragingen tot gevolg, want de overheden hebben niet de capaciteit en de financiële middelen om de voorinvesteringen te doen.

Bovendien werkt het tijdsprobleem als een zichzelf versterkend mechanisme: hoe langer het duurt, hoe groter de kans dat marktomstandigheden veranderen, regelgeving wijzigt of stakeholders van koers veranderen. Gevolg: nóg meer vertraging, nóg hogere kosten, en uiteindelijk: uitstel of afstel

Wat moet er anders?

De oplossing ligt dus niet in het verlagen van de grondprijs – die is zelden het struikelblok. Wat nodig is:

  1. Snellere procedures: kortere doorlooptijden, heldere beslismomenten en minder ruimte voor juridisering met behoud van evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
  2. Meer regie vanuit het Rijk: bijvoorbeeld via een versnellingsteam of landelijke vereenvoudiging van wetgeving.
  3. Heldere ruimtelijke keuzes: niet blijven praten over ‘waar we willen bouwen’, maar duidelijke knopen doorhakken.
  4. Duidelijke ontwikkelkaders per gebied. Dan zijn marktpartijen ook niet geneigd om te veel voor de grond te betalen.
  5. Betere ambtelijke capaciteit bij gemeenten en provincies: zodat plannen sneller beoordeeld en opgepakt kunnen worden.

Conclusie

De woningbouwopgave van Nederland zit niet vast op grondprijzen. Die zijn in uitleggebieden zelden het probleem. De echte bottleneck is het systeem: traag, complex en overgereguleerd.

Willen we echt opschalen, dan moet de focus liggen op het versnellen van planvorming en besluitvorming. Het introduceren van een planbatenheffing is misschien politiek aantrekkelijk, maar draagt op korte termijn niet bij aan versnelling – integendeel: het zal zorgen voor vertraging, hogere uitvoeringskosten en minder initiatief. Tijd is nu onze grootste vijand – en daar moeten we de strijd mee aangaan.

Uit de praktijk: Tevredenheid ondanks een voorkeursrecht

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

In september 2024 meldde ik in een nieuwsbrief dat grondeigenaren vaak verrast worden door een vestiging van een voorkeursrecht op hun eigendom. In onze dagelijkse praktijk adviseren we grondeigenaren die te maken krijgen met deze brief.

Een recente casus: voorkeursrecht in een polder

Zo werd recent een grote polder volledig voorzien van een voorkeursrecht door een gemeente. Diverse eigenaren informeerden direct naar de mogelijkheden en bedreigingen die dit met zich meebrengt.

Op termijn zal dit voor enkele eigenaren duidelijker worden zodra de gemeente een besluit heeft genomen over de wijziging van het grondgebruik.

Voor de meeste grondeigenaren betekent deze vestiging van het voorkeursrecht dat de grond langdurig met een beperking is belast, zonder dat er voor de eigenaren iets verandert. Dit zorgt voor onzekerheid bij veel eigenaren, wat zij zullen moeten accepteren.

Een positieve ervaring met een voorkeursrecht

Dit was anders in een casus waar een grondeigenaar ook werd geconfronteerd met een voorkeursrecht van de gemeente. De gemeente heeft in een gebied een voorkeursrecht gevestigd om de landbouwgrond te gaan gebruiken voor woningbouw en voor de aanleg van een verbindingsweg.

Advies en begeleiding door ons kantoor

De grondeigenaar vroeg ons kantoor om advies, wat we met veel genoegen hebben gegeven.

We hebben voor de eigenaar getoetst of de vestiging op de juiste grondslag en binnen de juiste termijnen was vastgesteld volgens de Omgevingswet. Dit bleek het geval te zijn.

Samen met de opdrachtgever hebben we de wensen en doelen afgestemd:

  • vervangende grond aankopen
  • complete bedrijfsverplaatsing
  • herinvesteren in ander onroerend goed, of
  • de te ontvangen koopsom op een andere manier behouden.

Interesse van marktpartijen

Door de vestiging van het voorkeursrecht door de gemeente, toonden diverse marktpartijen interesse om met de grondeigenaar tot overeenstemming te komen voor aankoop en/of zelfrealisatie.

Een verkoop aan een marktpartij is mogelijk als de gemeente vrijstelling verleent voor de overdracht. Met een marktpartij worden voorwaarden afgesproken onder de voorwaarde dat er overeenstemming volgt zodra de gemeente de vrijstelling verleent.

Een marktpartij was zeer geïnteresseerd en bood een aanzienlijke koopsom voor de grond zodra het plan ontwikkeld kon worden. Dat geeft opnieuw onzekerheid bij een eigenaar. Gaat het plan wel door en wanneer? Is de marktpartij dan nog beschikbaar? Een hogere prijs voor de grond brengt meestal ook een hoger risico met zich mee. Wat is de waarde van een hoge koopsom die niet betaald wordt?

Verkoop aan de gemeente

De opdrachtgever vond de risico’s te groot en de kans van slagen te onzeker bij de marktpartij. Wel wilde hij nu de beschikking hebben over de liquiditeit om andere investeringen te kunnen doen. Met dat uitgangspunt is de grondpositie aan de gemeente te koop aangeboden, zoals vereist bij een voorkeursrecht conform artikel 9.7 Voorkeursrecht (Omgevingswet).

Definitieve overeenstemming

Met de gemeente zijn de nodige gesprekken en onderhandelingen gevoerd om tot een definitieve overeenstemming te komen waar alle partijen zich mee kunnen verenigen.

De grondeigenaar ontvangt de koopsom, de gemeente verkrijgt de gewenste grondpositie en kan het woningbouwplan op termijn verder uitvoeren. Ondertussen kan de grond agrarisch worden gebruikt.

Een positieve ervaring

Door de verkoop heeft de (voormalige) eigenaar het gewenste resultaat bereikt: een marktconforme verkoopprijs, geen risico meer over de realisatie van de woningbouw, en de mogelijkheid om te herinvesteren. Een goed resultaat waar iedereen tevreden op terugkijkt.

Hoewel het voorkeursrecht aanvankelijk als een onaangename verrassing kwam, heeft het uiteindelijk geleid tot een positieve ervaring.

Contact bij voorkeursrecht

Als u ook te maken heeft met een voorkeursrecht, komen we graag met u in contact om samen een succesvol resultaat te bereiken.

Het Didam II Arrest – het vervolg

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad in de procedure die geleid heeft tot het Didam-arrest een nieuw arrest gewezen: het Didam II-arrest. In deze blog ga ik kort in op de inhoud van het Didam II-arrest. Eerst volgt een korte terugblik op het Didam-arrest.

Het Didam-arrest: hoe zat het ook al weer?

Het Didam-arrest is een arrest van 26 november 2021. Kort gezegd oordeelde de Hoge Raad dat bij verkoop van een onroerende zaak door een overheidslichaam het gelijkheidsbeginsel in acht genomen moet worden als er naar verwachting meerdere potentiële gegadigden zijn voor de onroerende zaak.

Door deze uitspraak van de Hoge Raad kan een overheidslichaam onroerend goed niet altijd één-op-één gunnen aan een partij. Voordat tot gunning kan worden overgegaan, moet in beginsel een selectieprocedure doorlopen worden, waarin aan de hand van selectiecriteria die objectief, toetsbaar en redelijk zijn, een gegadigde geselecteerd kan worden.

Het Didam II-arrest

Het Didam-arrest riep in de praktijk veel nieuwe vragen op, onder andere de vraag of de regels voortvloeiende uit het Didam-arrest, hierna de Didam-regels, ook terugwerkende kracht hebben?

In het arrest van 15 november 2024 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op de volgende vragen:

  • Hebben de Didam-regels terugwerkende kracht?
  • Is een overeenkomst die in strijd met de Didam-regels gesloten is, nietig of vernietigbaar?
  • Moet de openbare selectieprocedure ook gevolgd worden als slechts één serieuze gegadigde in aanmerking lijkt te komen voor het aangaan van de (koop)overeenkomst?

Terugwerkende kracht

De Hoge Raad heeft in het Didam II-arrest geoordeeld dat de Didam-regels ook van toepassing zijn op overeenkomsten die gesloten zijn in de periode voor 26 november 2021. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, golden immers ook al voor het Didam-arrest. De Didam-regels hebben daarmee terugwerkende kracht gekregen.

Handelen in strijd met algemene beginselen behoorlijk bestuur: overeenkomst nietig of vernietigbaar?

De Hoge Raad heeft in het Didam II-arrest geoordeeld dat een overeenkomst die in strijd met de Didam-regels gesloten is, ofwel gesloten is in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, niet om die reden nietig of vernietigbaar is. Ondanks het feit dat de Didam-regels niet of niet goed gevolgd zijn is de overeenkomst dus wel rechtsgeldig.

Gaat het overheidslichaam over tot verkoop van de onroerende zaak zonder dat de Didam-regels in acht genomen zijn, dan handelt het overheidslichaam in beginsel onrechtmatig tegenover potentiële andere gegadigden: zij hebben immers geen gelijke kans gekregen bij de verkoop. Handelen in strijd met de Didam-regels kan leiden tot een schadeplichtigheid van het overheidslichaam tegenover een potentiële gegadigde die ten onrechte geen gelijke kans gekregen heeft.

Vroeg in het onderhandelproces tussen het overheidslichaam en de beoogde koper, voordat de overeenkomst gesloten is die de overheid verplicht tot levering, kunnen gegadigden onder omstandigheden vorderen de verkoop te blokkeren.

Hoe te handelen bij één serieuze gegadigde?

In het Didam-arrest is bepaald dat de mededingingsruimte niet hoeft te worden geboden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Wel moet in dat geval nog wel worden voldaan aan twee (procedurele) vereisten:

  • Het voornemen tot verkoop dient tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend te worden gemaakt op een zodanige wijze dat een ieder daarvan kennis kan nemen.
  • Daarbij dient aan de hand van de gestelde criteria te worden gemotiveerd waarom bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één gegadigde in aanmerking komt.

In het Didam II-arrest is de Hoge Raad niet afgeweken van de hiervoor gestelde regels en heeft de vereisten uit het Didam-arrest aldus bevestigd.

Hof Den Haag

De Hoge Raad heeft de zaak doorverwezen naar het gerechtshof Den Haag om verder te worden behandeld.

Didam-arrest en pacht

Tot slot is het van belang op te merken dat de Didam-regels ook toegepast dienen te worden bij het door overheidslichamen in gebruik geven van grond, bijvoorbeeld voor het sluiten van een (geliberaliseerde) pachtovereenkomst, huur of gebruik om niet.

Positieve uitspraak bestemmingsplan Valkenhorst

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Raad van State oordeelt over stikstof en woningbouw Valkenhorst. Het bestemmingsplan blijft in stand en de stikstofonderbouwing is in één keer op orde.

Op 11 december 2024 heeft de Raad van State uitspraak gedaan in de zaak rondom het bestemmingsplan Valkenhorst in de gemeente Katwijk. Dit bestemmingsplan, gericht op onder andere de bouw van 5.600 woningen, kende onder meer de nodige uitdagingen op het gebied van stikstof. In deze blog belicht ik de belangrijkste uitdagingen.

Achtergrond van het plan

Het plangebied van Valkenhorst beslaat 475 hectare en bevindt zich op het voormalige Marinevliegkamp Valkenburg. Het bestemmingsplan faciliteert de ontwikkeling van een woon-, werk- en recreatiegebied. Hoewel de behoefte aan nieuwe woningen groot is, staan ecologische zorgen, met name rondom stikstofuitstoot en natuurgebieden, centraal in de bezwaren tegen het plan. De Raad van State heeft zich uitgesproken over een aantal cruciale punten die van belang zijn voor de dagelijkse praktijk.

Stikstof en de natuurlijke omgeving

Een belangrijk twistpunt was de stikstofuitstoot die gepaard gaat met de ontwikkeling, de bouw en het gebruik van het gebied. Overwater Rentmeesterskantoor speelde namens de initiatiefnemers een adviserende rol bij dit plan en droeg oplossingen aan voor het stikstofprobleem.

De activiteiten in Valkenhorst liggen nabij kwetsbare Natura 2000-gebieden, zoals Meijendel & Berkheide. Volgens de Wet natuurbescherming, die van toepassing was op het moment van vaststellen van het plan, mag een nieuw plan niet leiden tot een significante verslechtering van deze natuurgebieden. Eén van de belangrijke onderdelen in de wet is stikstofdepositie op een overbelast Natura 2000-gebied.

Salderen

Het plan maakt gebruik van intern salderen, waarbij de stikstofruimte van andere, vaak agrarische, bedrijven wordt ingetrokken om de impact van nieuwe ontwikkelingen te compenseren. Dit is een gangbare praktijk binnen de stikstofregelgeving, maar vereist nauwkeurige onderbouwing.

De Raad van State stelde vast dat de gemeente Katwijk in dit geval voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de stikstofruimte daadwerkelijk beschikbaar is en dat deze compensatie rechtmatig is.

Een belangrijk aspect in deze zaak was dat de gemeente met behulp van Overwater Rentmeesterskantoor een uitvoerige onderbouwing had gemaakt van de feitelijke en juridische situatie van de agrarische bedrijven en de gronden. De onderbouwing bestond uit foto’s, een proces verbaal van een deurwaarder en stallijsten van de agrarische bedrijven. Daarnaast is een uitvoerige onderbouwing overlegd van de juridische status van de natuurtoestemmingen van de bedrijven. In vaktermen noemen we dit het onderbouwen van de referentiesituatie.

Beoogde situatie en borging

Een ander aspect dat veel aandacht kreeg in de zaak en waar de gemeente de Afdeling mee overtuigde, was de borging van de maatregelen. In het bestemmingsplan zijn verbodsbepalingen opgenomen die ervoor zorgen dat de stikstof waarmee gesaldeerd wordt, pas ingezet kan worden nadat de bestaande vergunningen zijn ingetrokken.

Tevens bevat het plan bepalingen over bouwtempo, verkeersafwikkelingen en bepalingen op het gebied van sfeerhaarden.

Randeffecten

Een element dat niet eerder in een uitspraak van de Afdeling aan de orde is geweest, betreft het element randeffecten. Stikstofdepositie wordt berekend door middel van het rekenmodel AERIUS. Dit model kent sinds de ViA15 uitspraak een vaste afkapgrens van 25 km. Dit zorgt ervoor dat iedere bron binnen het gebied in het rekenmodel na 25 km geen effect meer veroorzaakt.

Doordat de saldogevende activiteiten nooit volledig op dezelfde plaats plaatsvinden als de saldo ontvangende activiteiten, ontstaat aan de randen rekenkundig toch nog een extra stikstofdepositie. Dit noemen we randeffecten.

Deze randeffecten zijn door de gemeente uitvoerig onderbouwd doormiddel van schaduwberekeningen zonder afkap op 25 km. Deze onderbouwing werd door de Afdeling als voldoende beschouwd.

Breder perspectief: wat betekent dit voor de praktijk?

De uitspraak is onderdeel van een breder patroon waarin juridische toetsing van stikstofplannen steeds belangrijker wordt. Projecten zoals Valkenhorst tonen aan dat bouwen dichtbij een Natura 2000-gebied mogelijk is.

De stikstofproblematiek is een mogelijk struikelblok voor woningbouw en economische ontwikkeling in Nederland. Toch laat deze uitspraak zien dat, met de juiste maatregelen en een doordachte aanpak, vooruitgang mogelijk is.

De onderbouwing is hierbij van groot belang en dat is werk voor specialisten die kennis hebben van zowel de juridische als de feitelijke praktijk.