Vastgoedadvies Archieven - Overwater Rentmeesterskantoor

Het Didam II Arrest – het vervolg

Geschreven door Fleur Varin op 19 december 2024. Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad in de procedure die geleid heeft tot het Didam-arrest een nieuw arrest gewezen: het Didam II-arrest. In deze blog ga ik kort in op de inhoud van het Didam II-arrest. Eerst volgt een korte terugblik op het Didam-arrest.

Het Didam-arrest: hoe zat het ook al weer?

Het Didam-arrest is een arrest van 26 november 2021. Kort gezegd oordeelde de Hoge Raad dat bij verkoop van een onroerende zaak door een overheidslichaam het gelijkheidsbeginsel in acht genomen moet worden als er naar verwachting meerdere potentiële gegadigden zijn voor de onroerende zaak.

Door deze uitspraak van de Hoge Raad kan een overheidslichaam onroerend goed niet altijd één-op-één gunnen aan een partij. Voordat tot gunning kan worden overgegaan, moet in beginsel een selectieprocedure doorlopen worden, waarin aan de hand van selectiecriteria die objectief, toetsbaar en redelijk zijn, een gegadigde geselecteerd kan worden.

Het Didam II-arrest

Het Didam-arrest riep in de praktijk veel nieuwe vragen op, onder andere de vraag of de regels voortvloeiende uit het Didam-arrest, hierna de Didam-regels, ook terugwerkende kracht hebben?

In het arrest van 15 november 2024 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op de volgende vragen:

Hebben de Didam-regels terugwerkende kracht?
Is een overeenkomst die in strijd met de Didam-regels gesloten is, nietig of vernietigbaar?
Moet de openbare selectieprocedure ook gevolgd worden als slechts één serieuze gegadigde in aanmerking lijkt te komen voor het aangaan van de (koop)overeenkomst?

Terugwerkende kracht

De Hoge Raad heeft in het Didam II-arrest geoordeeld dat de Didam-regels ook van toepassing zijn op overeenkomsten die gesloten zijn in de periode voor 26 november 2021. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, golden immers ook al voor het Didam-arrest. De Didam-regels hebben daarmee terugwerkende kracht gekregen.

Handelen in strijd met algemene beginselen behoorlijk bestuur: overeenkomst nietig of vernietigbaar?

De Hoge Raad heeft in het Didam II-arrest geoordeeld dat een overeenkomst die in strijd met de Didam-regels gesloten is, ofwel gesloten is in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, niet om die reden nietig of vernietigbaar is. Ondanks het feit dat de Didam-regels niet of niet goed gevolgd zijn is de overeenkomst dus wel rechtsgeldig.

Gaat het overheidslichaam over tot verkoop van de onroerende zaak zonder dat de Didam-regels in acht genomen zijn, dan handelt het overheidslichaam in beginsel onrechtmatig tegenover potentiële andere gegadigden: zij hebben immers geen gelijke kans gekregen bij de verkoop. Handelen in strijd met de Didam-regels kan leiden tot een schadeplichtigheid van het overheidslichaam tegenover een potentiële gegadigde die ten onrechte geen gelijke kans gekregen heeft.

Vroeg in het onderhandelproces tussen het overheidslichaam en de beoogde koper, voordat de overeenkomst gesloten is die de overheid verplicht tot levering, kunnen gegadigden onder omstandigheden vorderen de verkoop te blokkeren.

Hoe te handelen bij één serieuze gegadigde?

In het Didam-arrest is bepaald dat de mededingingsruimte niet hoeft te worden geboden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Wel moet in dat geval nog wel worden voldaan aan twee (procedurele) vereisten:

Het voornemen tot verkoop dient tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend te worden gemaakt op een zodanige wijze dat een ieder daarvan kennis kan nemen.
Daarbij dient aan de hand van de gestelde criteria te worden gemotiveerd waarom bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één gegadigde in aanmerking komt.

In het Didam II-arrest is de Hoge Raad niet afgeweken van de hiervoor gestelde regels en heeft de vereisten uit het Didam-arrest aldus bevestigd.

Hof Den Haag

De Hoge Raad heeft de zaak doorverwezen naar het gerechtshof Den Haag om verder te worden behandeld.

Didam-arrest en pacht

Tot slot is het van belang op te merken dat de Didam-regels ook toegepast dienen te worden bij het door overheidslichamen in gebruik geven van grond, bijvoorbeeld voor het sluiten van een (geliberaliseerde) pachtovereenkomst, huur of gebruik om niet.

Positieve uitspraak bestemmingsplan Valkenhorst

Geschreven door Fleur Varin op 17 december 2024. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Raad van State oordeelt over stikstof en woningbouw Valkenhorst. Het bestemmingsplan blijft in stand en de stikstofonderbouwing is in één keer op orde.

Op 11 december 2024 heeft de Raad van State uitspraak gedaan in de zaak rondom het bestemmingsplan Valkenhorst in de gemeente Katwijk. Dit bestemmingsplan, gericht op onder andere de bouw van 5.600 woningen, kende onder meer de nodige uitdagingen op het gebied van stikstof. In deze blog belicht ik de belangrijkste uitdagingen.

Achtergrond van het plan

Het plangebied van Valkenhorst beslaat 475 hectare en bevindt zich op het voormalige Marinevliegkamp Valkenburg. Het bestemmingsplan faciliteert de ontwikkeling van een woon-, werk- en recreatiegebied. Hoewel de behoefte aan nieuwe woningen groot is, staan ecologische zorgen, met name rondom stikstofuitstoot en natuurgebieden, centraal in de bezwaren tegen het plan. De Raad van State heeft zich uitgesproken over een aantal cruciale punten die van belang zijn voor de dagelijkse praktijk.

Stikstof en de natuurlijke omgeving

Een belangrijk twistpunt was de stikstofuitstoot die gepaard gaat met de ontwikkeling, de bouw en het gebruik van het gebied. Overwater Rentmeesterskantoor speelde namens de initiatiefnemers een adviserende rol bij dit plan en droeg oplossingen aan voor het stikstofprobleem.

De activiteiten in Valkenhorst liggen nabij kwetsbare Natura 2000-gebieden, zoals Meijendel & Berkheide. Volgens de Wet natuurbescherming, die van toepassing was op het moment van vaststellen van het plan, mag een nieuw plan niet leiden tot een significante verslechtering van deze natuurgebieden. Eén van de belangrijke onderdelen in de wet is stikstofdepositie op een overbelast Natura 2000-gebied.

Salderen

Het plan maakt gebruik van intern salderen, waarbij de stikstofruimte van andere, vaak agrarische, bedrijven wordt ingetrokken om de impact van nieuwe ontwikkelingen te compenseren. Dit is een gangbare praktijk binnen de stikstofregelgeving, maar vereist nauwkeurige onderbouwing.

De Raad van State stelde vast dat de gemeente Katwijk in dit geval voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de stikstofruimte daadwerkelijk beschikbaar is en dat deze compensatie rechtmatig is.

Een belangrijk aspect in deze zaak was dat de gemeente met behulp van Overwater Rentmeesterskantoor een uitvoerige onderbouwing had gemaakt van de feitelijke en juridische situatie van de agrarische bedrijven en de gronden. De onderbouwing bestond uit foto’s, een proces verbaal van een deurwaarder en stallijsten van de agrarische bedrijven. Daarnaast is een uitvoerige onderbouwing overlegd van de juridische status van de natuurtoestemmingen van de bedrijven. In vaktermen noemen we dit het onderbouwen van de referentiesituatie.

Beoogde situatie en borging

Een ander aspect dat veel aandacht kreeg in de zaak en waar de gemeente de Afdeling mee overtuigde, was de borging van de maatregelen. In het bestemmingsplan zijn verbodsbepalingen opgenomen die ervoor zorgen dat de stikstof waarmee gesaldeerd wordt, pas ingezet kan worden nadat de bestaande vergunningen zijn ingetrokken.

Tevens bevat het plan bepalingen over bouwtempo, verkeersafwikkelingen en bepalingen op het gebied van sfeerhaarden.

Randeffecten

Een element dat niet eerder in een uitspraak van de Afdeling aan de orde is geweest, betreft het element randeffecten. Stikstofdepositie wordt berekend door middel van het rekenmodel AERIUS. Dit model kent sinds de ViA15 uitspraak een vaste afkapgrens van 25 km. Dit zorgt ervoor dat iedere bron binnen het gebied in het rekenmodel na 25 km geen effect meer veroorzaakt.

Doordat de saldogevende activiteiten nooit volledig op dezelfde plaats plaatsvinden als de saldo ontvangende activiteiten, ontstaat aan de randen rekenkundig toch nog een extra stikstofdepositie. Dit noemen we randeffecten.

Deze randeffecten zijn door de gemeente uitvoerig onderbouwd doormiddel van schaduwberekeningen zonder afkap op 25 km. Deze onderbouwing werd door de Afdeling als voldoende beschouwd.

Breder perspectief: wat betekent dit voor de praktijk?

De uitspraak is onderdeel van een breder patroon waarin juridische toetsing van stikstofplannen steeds belangrijker wordt. Projecten zoals Valkenhorst tonen aan dat bouwen dichtbij een Natura 2000-gebied mogelijk is.

De stikstofproblematiek is een mogelijk struikelblok voor woningbouw en economische ontwikkeling in Nederland. Toch laat deze uitspraak zien dat, met de juiste maatregelen en een doordachte aanpak, vooruitgang mogelijk is.

De onderbouwing is hierbij van groot belang en dat is werk voor specialisten die kennis hebben van zowel de juridische als de feitelijke praktijk.

Net op zee Nederwiek 3

Geschreven door Fleur Varin op 5 november 2024. Gepost in Energietransitie, Vastgoedadvies.

Nederland heeft met het Klimaatakkoord ambitieuze doelen gesteld: tegen 2050 moet Nederland volledig zijn overgestapt op hernieuwbare energiebronnen, met een vermindering van de uitstoot van broeikasgassen met 95% ten opzichte van 1990.

Offshore windenergie speelt hierin een cruciale rol, met name door de aanleg van grote windparken op zee, waarvan de energie naar het vasteland moet worden getransporteerd. Dit proces, ook wel bekend als “aanlanden,” vergt nieuwe infrastructuur.

Er is momenteel een ondergrondse hoogspanningsverbinding gepland die het windenergiegebied Nederwiek Noord in de Noordzee zal verbinden met Geertruidenberg of Moerdijk. TenneT lijkt de voorkeur te geven aan Geertruidenberg omdat netcongestie in de omgeving van Moerdijk actueler is dan in Geertruidenberg.

Eén van deze verbindingen is het ‘Net op zee Nederwiek 3’. De planning is dat deze verbinding vanaf 2027 door TenneT wordt gerealiseerd en in 2031 daadwerkelijk in gebruik genomen gaat worden. Deze verbinding wordt aangelegd op de Zuid-Hollandse Eilanden of in de binnenwateren.

Achtergrondinformatie

Het windpark zal in de Noordzee worden gebouwd, in het windenergiegebied IJmuiden Ver, dat ongeveer 62 kilometer uit de Nederlandse kust ligt. Deze locatie is gekozen vanwege gunstige windcondities en de grotere afstand tot de kust, waardoor de impact op kustbewoners en toerisme beperkt blijft.

Verder schrijft TenneT dat bij Nederwiek 3 veel aandacht wordt besteed aan het beschermen van de natuur en het marine ecosysteem, met minimale impact op de zeebodem, vogels en zeezoogdieren. Door middel van milieueffectrapportages en bouwbeperkingen in kwetsbare periodes wordt schade aan fauna voorkomen.

Om de stikstofuitstoot tijdens de aanleg te beperken, worden emissiearme bouwmethoden toegepast in overeenstemming met de Nederlandse stikstofregels, wat helpt om aan de vergunningsvereisten te voldoen.

Nederwiek 3 draagt bij aan het Nederlandse Klimaatakkoord en de Nederlandse ambities om de CO2-uitstoot te verminderen, met offshore windenergie als cruciale factor. Economisch stimuleert het project werkgelegenheid en verstevigt het Nederland als koploper in duurzame technologie. Deze informatie is afkomstig van TenneT.

Tracés

Voor de ondergrondse hoogspanningsverbinding naar Moerdijk of Geertruidenberg zijn vier mogelijke tracés benoemd: drie lopen over land en één via het water. Deze worden hierna kort toegelicht. Eind 2024 kiest de minister van Klimaat en Groene Groei (minister Sophie Hermans) de uiteindelijke kabelroute.

_{Bron afbeelding: https://tennet-drupal.s3.eu-central-1.amazonaws.com/default/2024-10/Poster%20Nederwiek%203.pdf}

BLS
De BLS-route is de bestaande buisleidingenstraat en maakt gebruik van bestaande infrastructuren. De kabel wordt in of naast de bestaande buisleiding gelegd. Dit tracé maakt optimaal gebruik van bestaande voorzieningen en vermindert verstoringen van het landschap.

Voorne-Putten en Hoeksche Waard
Dit tracé loopt door Voorne-Putten en de Hoeksche Waard, van west naar oost. Deze route raakt de landbouw. Uit de publicaties blijkt dat aandacht is voor natuur en recreatie.

Binnenwateren
Dit tracé volgt een route door de binnenwateren Haringvliet en Hollands Diep. Het doel is om natuurgebieden zoveel mogelijk te ontzien en ecologische verstoringen te beperken. Deze variant heeft de minste impact op het landelijk gebied, is het snelst te realiseren en is de goedkoopste variant.

Goeree-Overflakkee
Dit tracé loopt van west naar oost over het eiland. Deze route raakt de landbouw over het hele tracé. Aandacht is er voor lokaal draagvlak, hinder voor de landbouw en minimale ecologische verstoring. De aanleg van kabels is afgestemd op de kenmerken van het landschap en de gemeenschap in de regio.

Impact

De impact van Nederwiek 3 op de landbouw is vooral voelbaar in de vorm van tijdelijk of wellicht permanent verlies van landbouwgrond, verstoringen in de bodemstructuur, en beperkingen op landgebruik. Hoewel er compensatieregelingen bestaan, kunnen er langetermijneffecten op de landbouwproductiviteit en de inkomsten van boeren optreden. Tegelijkertijd kunnen er ook kansen ontstaan voor samenwerking tussen de landbouwsector en de energietransitie, mits dit zorgvuldig wordt gepland en uitgevoerd.

Conclusie

Nederwiek 3 is een cruciaal project in de Nederlandse energietransitie en levert een belangrijke bijdrage aan de doelstelling van Nederland om tegen 2050 volledig over te schakelen op hernieuwbare energiebronnen.

Het project brengt landbouwkundige en ecologische uitdagingen met zich mee. Grondgebruikers en -eigenaren van wie de percelen binnen het tracé vallen, staan een periode van gesprekken en onderhandelingen met TenneT te wachten om afspraken te maken over de aanleg van de leiding en schadevergoedingen. De grondgebruikers en omgeving gaan de praktische overlast ervaren van de werkzaamheden.

Onze rentmeesters vertegenwoordigen zowel grondeigenaren als grondgebruikers in de gesprekken met TenneT. Heeft u vragen? Neem dan contact op met een van onze rentmeesters.

Overvallen door een voorkeursrecht: wat nu?

Geschreven door Fleur Varin op 19 september 2024. Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

Het gebeurt regelmatig dat grondeigenaren onverwacht een aangetekende brief ontvangen, meestal van een gemeente.

In deze brief staat dat de gemeente een voorkeursrecht op hun eigendom wil vestigen¹. Dit betekent dat de gemeente als eerste aanspraak wil maken op de grond, met de bedoeling deze grond op een andere wijze te gebruiken dan nu het geval is. De gemeente (en ook provincie of Rijk) mogen zo’n voorkeursrecht vestigen op basis van de Omgevingswet (Hoofdstuk 9).

De ervaring leert dat veel grondeigenaren zich hierdoor ‘overvallen’ voelen. En tegelijkertijd ervaren ze dit als een beperking in de vrijheid van hun bezit. Maar wat betekent zo’n voorkeursrecht precies?

Waarom een voorkeursrecht?

Het voorkeursrecht houdt in dat de eigenaar van het onroerend goed bij verkoop het onroerend goed eerst aan de gemeente moet aanbieden. Dit kan veel vragen oproepen: moet ik mijn onroerend goed verkopen? Wat zijn de plannen van de gemeente? En wanneer gebeurt dit?

Niet onlogisch dat de eigenaren onaangenaam verrast zijn. Ze willen immers zelf blijven beslissen wat ze met hun bezit doen. De verrassing is kleiner op grondposities waar al langer een ontwikkeling voor bijvoorbeeld woningbouw of industrie te verwachten was. Maar als er geen ander dan agrarisch gebruik te verwachten was, slaat een voorkeursrecht in als een bom.

In de Omgevingswet is bepaald dat onroerende goederen met een voorkeursrecht bij verkoop eerst aan de gemeente te koop moeten worden aangeboden. Verkoop aan een marktpartij die meerdere keren heeft geïnformeerd of zelfs een concreet aanbod heeft gedaan, is met een voorkeursrecht normaliter niet meer mogelijk.

En als de eigenaar (nog) niet wil verkopen en zich dus niet meldt bij de gemeente, zal de gemeente het plan waarvoor de grond benodigd is, verder uitwerken. Na verloop van tijd zal de gemeente de aankoopinteresse kenbaar maken.

De invloed op waarde en verkoop

Als het voorkeursrecht gevestigd wordt voor een ander dan agrarisch gebruik is er veelal sprake van een hogere waarde dan de agrarische waarde. Maar of de hogere waarde leidt tot een betere exploitatie of bedrijfsvoering is per geval steeds verschillend, en is mede afhankelijk van welke andere ontwikkeling beoogd is.

Met het voorkeursrecht wordt in de basis een verwachtingswaarde tot stand gebracht, die meestal boven de agrarische waarde ligt. Een voorkeursrecht kan namelijk alleen gevestigd worden voor een ander dan agrarisch gebruik. Om de waardeontwikkeling te beteugelen worden met het voorkeursrecht marktpartijen uitgesloten voor aankoop. De gemeente hoopt een gebiedsontwikkeling daarmee financieel haalbaar en betaalbaar te houden door de regie te nemen.

Waarom zou een marktpartij meer kunnen/willen betalen dan de gemeente? Omdat een marktpartij met een grondpositie inspraak in een gebiedsontwikkeling probeert te krijgen, wil de ontwikkelaar de grondpositie kopen tegen een soms hogere waarde dan de gemeente wil betalen. Door vanaf de aankoop van een grondpositie tot en met verkoop van de woningen partij te zijn, kan een ontwikkelaar een bijdrage leveren in de ontwikkeling, zijn business realiseren en de meerprijs voor de grond (terug)verdienen.

Voorkeursrecht: een (on)aangename verrassing?

Een voorkeursrecht hoeft voor een grondeigenaar geen lager verkoopresultaat op te leveren. Met het voorkeursrecht is er immers zekerheid over een koper en vaak ook een hogere verwachte waarde. De gemeente beschikt over de financiële middelen waardoor het risico van ontbinden beperkt is.

Met het voorkeursrecht kan in een vroeg stadium het onroerend goed worden aangeboden zodat er ook duidelijkheid is over de prijs. Als de prijs niet bevredigend is, is er geen verplichting om te verkopen. Wel kan het aanbod gebruikt worden, om te bezien wat de financiële mogelijkheden zijn om vervangend onroerend goed terug te kopen.

Het voorkeursrecht is een voorloper van een gewijzigd gebruik. En zeker op locaties waar niets anders was te verwachten, is dat een grote verrassing. Voor de één een aangename verrassing en voor een ander onaangenaam.

Advies voor grondeigenaren

Voor grondeigenaren die te maken krijgen met een voorkeursrecht, kan het ingewikkeld zijn om de voor- en nadelen goed te overzien.

Als vastgoeddeskundigen zijn wij hiermee bekend en staan wij klaar om grondeigenaren te adviseren over de mogelijkheden die een voorkeursrecht biedt. We zoeken continu naar kansen en oplossingen die het beste passen bij de wensen en belangen van de eigenaar.

Overwater Rentmeesterskantoor bereidt voor gemeenten geen voorkeursrecht voor en adviseert juist eigenaren en/of pachters. ↩︎

Verplaatsingsregeling: Kans of moeilijk te grijpen vogel in de lucht?

Geschreven door Fleur Varin op 18 september 2024. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Op 2 september 2024 publiceerde het ministerie van LVVN twee nieuwe regelingen die boeren, die verder willen met landbouwhuisdieren, perspectief kunnen geven.

De eerste regeling betreft de Landelijke verplaatsingsregeling veehouderijen met piekbelasting (Lvvp).

De tweede regeling betreft de Subsidiemodule brongerichte verduurzaming stal- en managementmaatregelen (Sbv).

Deze regelingen zijn onderdeel van het inmiddels bijna voltooide “trappetje” van Remkes. Alleen de Landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties (Lbv) voor de kleine sectoren volgt nog.

In dit artikel behandel ik de Lvvp-regeling, waarbij ik met name in wil gaan op de kansen die de regeling biedt en twee aandachtspunten. Als eerste de inhoud van de regeling.

Het totale budget voor de regeling bedraagt € 105.000.000,- verdeeld over twee modules. Het “Haalbaarheidsonderzoek” (€ 15.000.000,-) en de “Bedrijfsverplaatsing” (€ 90.000.000,-). De minister verdeelt het subsidieplafond op volgorde van binnenkomst van de volledige aanvragen. Een goede en tijdige voorbereiding zijn dus vereist.

De regeling staat alleen open voor ondernemingen die kunnen worden aangemerkt als “piekbelaster”.

Haalbaarheidsonderzoek

Voor het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek kan een aanvrager maximaal € 50.000,- subsidie verkrijgen voor 95% van de te maken kosten voor:

Een bedrijfseconomische analyse inzake de haalbaarheid van de verplaatsing.
Een taxatierapport van de vervangingswaarde van de te verlaten locatie (sterke invloed om maximale subsidie).
Een onderzoek naar ontwikkelingsmogelijkheden van de te verlaten locatie.
Een onderzoek naar de financieringsmogelijkheden voor de verplaatsing.
Een onderzoek naar de fiscale gevolgen van de verplaatsing.
Een door een makelaar of rentmeester uitgevoerd onderzoek naar één of meerdere hervestigingslocaties.
Een taxatierapport van de marktwaarde van de hervestigingslocatie.
Een bouwkundig onderzoek van de hervestigingslocatie.

De betrokken adviseurs zullen zoals vanzelfsprekend aantoonbaar deskundig zijn waarbij voor de taxateur de verplichting geldt dat deze is aangesloten bij het NRVT en ingeschreven moet zijn in de Kamer Landelijk en Agrarisch vastgoed.

Een belangrijk uitgangspunt voor alle berekeningen en onderzoeken is dat de subsidie van zowel het haalbaarheidsonderzoek als de bedrijfsverplaatsing, alleen zien op de bedrijfsgebouwen van de onderneming en dus niet op het erf, de omliggende grond en de bedrijfswoning. Zeker in het kader van de (voor)financiering van de verplaatsing moet hier extra aandacht voor zijn.

Bedrijfsverplaatsing

Voor de daadwerkelijke bedrijfsverplaatsing komt een aanvrager in beginsel in aanmerking voor 100% subsidie op de kosten van de verplaatsing (er zijn twee uitzonderingen). De kosten waarvoor subsidie kan worden aangevraagd zijn:

Het demonteren van de gebouwen op de te verlaten locatie.
De kosten voor het verhuizen van bouwwerken, voorzieningen en landbouwhuisdieren.
Het herbouwen van bouwwerken op de hervestigingslocatie.
De aankoopsom van de bouwwerken op de hervestigingslocatie en vervanging van gebouwen (maximaal vervangingswaarde te verlaten locatie).
De kosten voor eventuele vervanging van gebouwen die voor meer dan 50% afgeschreven zijn.
Proceskosten (notaris, overdrachtsbelasting, kadaster, vergunningen, bouwkundige keuring).
De kosten voor modernisering van de hervestigingslocatie 65% van de kosten tot maximaal
€ 100.000,-. Voor jonge landbouwers is de vergoeding 80% van de kosten tot maximaal € 100.000,-.
De kosten voor inhuur van deskundigen (makelaar, taxateur, accountant, RO-adviseur) 95% tot een maximum van € 25.000,-.
De sloopkosten tot maximaal € 45,- per m² gebouw op de te verlaten locatie. Gebaseerd op offertes.

Belangrijke uitgangspunten voor de verplaatsing zijn dat de nieuwe locatie geen piekbelaster mag zijn of worden door de verplaatsing. Daarnaast wordt een eventuele uitbreiding niet gesubsidieerd. Als een aanvrager wil uitbreiden dan kan dat, maar voor de uitbreiding wordt geen subsidie verleend.

Een hervestigingslocatie mag in Nederland liggen maar ook in een ander EU-land. Uiteraard moet de aanvrager in het buitenland ook aantoonbaar aan alle wettelijke verplichtingen gaan voldoen en eventuele vergunningen vertaald in het Nederlands ter beschikking stellen. De regeling zegt niets over intrekken van dierrechten of fosfaatrechten. Bij een verplaatsing naar het buitenland kan dit een financieel voordeel opleveren. Voor varkens en pluimvee kan een wijziging van regio een aandachtspunt zijn.

Kans of vogel in de lucht?

De verplaatsingsregeling biedt kansen voor veehouders die verder willen en perspectief zoeken op de lange termijn. De regeling is goed doordacht en biedt bijna 100% vergoeding van de kosten.

Aanvragers kunnen daarbij moderniseren omdat de subsidie voor de hervestigingslocatie is gemaximeerd op de vervangingswaarde van de te verlaten locatie. Hier ligt de ruimte voor een verbetering in productiefaciliteiten.

Een belangrijk aandachtspunt voor de verplaatsing is de financieringsstructuur. Het zal in de praktijk onmogelijk zijn om de kasstromen allemaal op elkaar af te stemmen omdat alleen de bedrijfsgebouwen onder de subsidie vallen. Hierdoor moet een stuk voorfinanciering plaatsvinden van de bedrijfswoning, het erf en de cultuurgronden.

Een tweede aandachtspunt voorafgaand aan de bedrijfsverplaatsing is het vinden van een geschikte locatie voor de verplaatsing. De haalbaarheidsmodule van de regeling biedt de mogelijkheid om het onderzoek hiernaar te vergoeden. Dit onderzoek bepaalt in belangrijke mate de kans van slagen van de verplaatsing.

De regeling voor het haalbaarheidsonderzoek gaat open op 2 december 2024. De module voor de bedrijfsverplaatsing zal opengaan op 6 januari 2025.

Mijn kijk op rentmeesterschap

Geschreven door Fleur Varin op 25 juni 2024. Gepost in Rentmeesterschap, Taxatie, Vastgoedadvies.

door Annemiek de Feijter-van de Zande

Rentmeester, wat is dat?

Mijn collega Pieter Kerkstra schreef twee jaar geleden de blog Wat doet een rentmeester?

En eerlijk gezegd, als je mij die vraag 10 jaar geleden had gesteld, had ik gezegd: “Geen idee. Een rentmeester, wat is dat?”

Inmiddels ben ik nu ruim 4,5 jaar met plezier werkzaam bij Overwater Rentmeesterskantoor als beherend rentmeester en in opleiding tot Register Taxateur van landelijk en agrarisch vastgoed.

Graag wil ik in deze blog mijn persoonlijke kijk met jullie delen op het mooie en veelzijdige vak van een rentmeester.

Veelzijdig vak: geen dag is hetzelfde

Daar waar een rentmeester vroeger vooral de beheerder was van een landgoed, zien we dat het rentmeestersvak vandaag de dag veelomvattender is geworden. Om zo maar eens wat onderwerpen te noemen: energietransitie, pacht, stikstof, bedrijfsbeëindiging, beleggen, taxeren. Onze dienstverlening binnen kantoor is onder te verdelen in drie pijlers: beheer, bemiddeling en advies.

Zo houden de collega’s van bemiddeling zich bijvoorbeeld bezig met het verkopen van landbouwgrond of gehele agrarische bedrijven. Of bijvoorbeeld met het aankopen van grond of een bedrijf ten behoeve van een toekomstige ontwikkeling of belegging.

Bij advisering kun je bijvoorbeeld denken aan het begeleiden van een grondeigenaar die een kabel door of een windmolen op zijn eigendom krijgt.

Beheren van agrarisch onroerend goed doen we voor grondeigenaren, bijvoorbeeld voor particulieren, goede doelenstichtingen, beleggingsmaatschappijen of een drinkwaterbedrijf.

Mijn werkzaamheden

Mijn werkzaamheden bestaan onder andere uit het beheren van agrarische gronden die in eigendom zijn van (gebieds)ontwikkelaars. Zolang de gronden nog niet worden ontwikkeld, zorg ik ervoor dat de grond wordt gebruikt door een agrariër.
Ik stel een pacht- of gebruiksovereenkomst op waarin de afspraken tussen de agrariër en ontwikkelaar goed zijn vastgelegd. Daarnaast stem ik een en ander samen met de ontwikkelaar en agrariër af als er bijvoorbeeld voorbereidende onderzoeken op de grond moeten plaatsvinden. Een praktische benadering is dan van belang, bijvoorbeeld dat het onderzoek vóór het zaaien of na de oogst plaatsvindt, om gewasschade te beperken. Soms is dat wegens tijdsdruk niet mogelijk en ook dan is het zaak dat er voor beide partijen duidelijke afspraken worden gemaakt. Tenslotte is het van belang dat de grond geheel vrij van gebruik is zodra de gewenste ontwikkeling daadwerkelijk gestart wordt.

Tijdens mijn beheerwerkzaamheden streef ik er naar om belangen van (niet-agrarische) grondeigenaren en agrarische gebruikers dichter bij elkaar te brengen. De bedrijfsvoering van een agrariër en het doel van een gebiedsontwikkelaar liggen ver uit elkaar. Als rentmeester is het dan mooi om deze twee compleet verschillende werelden met elkaar te verbinden en een praktische middenweg/oplossing te vinden voor beide partijen.

Geen dag is hetzelfde. De ene dag heb ik een afspraak met een opdrachtgever om de beheerportefeuille door te spreken, de andere dag werk ik met een collega een taxatie verder uit. Daarnaast is het werk buiten te vinden, door bijvoorbeeld een dag op pad te gaan en pachters in een bepaalde regio te bezoeken. Je komt altijd weer wijzer terug, omdat je na die bezoeken weet wat er zo reilt en zeilt op de bedrijven, op de grond die ze beboeren en in de regio.

De afwisseling tussen het werken op kantoor, het contact met de opdrachtgevers en af en toe letterlijk ‘met de voeten in de klei staan’, is wat mij betreft hetgeen wat het werk zo leuk maakt.

Boerenverstand

Iets wat elke dag in mijn werk als rentmeester terugkomt is: oplossingsgericht denken en je gezonde boerenverstand blijven gebruiken. Rentmeester word je niet door het uit een boekje te leren, maar naar mijn mening kost het heel wat jaren om de kennis en ervaring op te bouwen.

Boerenverstand kun je gerust letterlijk nemen, want kennis, affiniteit of achtergrond in de agrarische sector is naar mijn mening in dit vak een absolute pré.

Daarnaast komt een juridische blik op zaken ook regelmatig om de hoek kijken. Je moet je af en toe kunnen vastbijten in de juridische onderliggende stukken van een casus, zoals een leveringsakte, jurisprudentie, een erfpachtovereenkomst of je pakt het Burgerlijk Wetboek erbij.

Kortom, elke dag leer ik weer wat. Dat is juist wat het werk boeiend en uitdagend maakt.

Rentmeester worden?

Heb ik je interesse kunnen wekken en denk je: misschien is het rentmeesterschap ook wat voor mij?

Of je nu op zoek bent naar een stage, net bent afgestudeerd of een carrièreswitch overweegt: schroom niet en neem eens contact met ons op. De koffie staat klaar!

GOL weer stapje dichterbij

Geschreven door Fleur Varin op 28 maart 2024. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Op 14 februari 2024 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan (ECLI:NL:RVS:2024:625) over twee Noord- Brabantse provinciale inpassingsplannen (PIP), namelijk die van de ‘Gebiedsontwikkeling Oostelijke Langstraat Oost’ en ‘Gebiedsontwikkeling Oostelijke Langstraat West’ (hierna: GOL).

In de zeer lezenswaardige en omvangrijke uitspraak passeren diverse aspecten de revue. Ik houd de inhoud van deze blog beperkt tot het onderdeel over externe saldering.

Provincie Noord- Brabant heeft bij de benodigde Wnb-vergunningverlening gebruik gemaakt van de (per 1 januari 2024 vervallen) Beleidsregel natuurbescherming Noord-Brabant, waarin onder meer de voorwaarden voor externe saldering zijn opgenomen. In deze blog zijn artikelen 2.7, lid 7 en 8 van voormelde Beleidsregel van belang.

Lid 7:

‘Bij het beoordelen van een aanvraag hanteren Gedeputeerde Staten als uitgangspunt dat alleen gebruik wordt gemaakt van de in de toestemming opgenomen N-emissie in de referentiesituatie, voor zover de capaciteit aantoonbaar feitelijk is gerealiseerd.’

Lid 8:

‘Bij de beoordeling van de feitelijk gerealiseerde capaciteit, bedoeld in het zevende lid, gaan Gedeputeerde Staten uit van de op het moment van intrekking of wijziging van de toestemming of het sluiten van een overeenkomst op grond van een toestemming volledig opgerichte installaties en gebouwen, of gerealiseerde infrastructuur en overige voorzieningen die noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van de activiteit.’

Waar gaat het geschil over?

Het geschil in deze zaak gaat over de vraag of al dan niet wordt voldaan aan het vereiste van de voor het uitvoeren van de activiteit noodzakelijk aanwezige voorzieningen. De Afdeling is van oordeel dat bij deze voorwaarde van belang is of dat de veehouderij materieel daadwerkelijk is opgericht, zodat niet wordt gesaldeerd met toestemmingen, waarvan nooit feitelijk gebruik kan zijn gemaakt.

Eisers stelden zich op het standpunt dat een van de veehouderijlocaties waarmee externe saldering plaatsvond, niet aan de voormelde voorwaarden uit lid 7 en 8 voldeed. Het is duidelijk gebleken dat de veehouderijlocatie is opgericht, in werking is geweest en nog steeds aanwezig is. Volgens eisers waren de noodzakelijke voorzieningen niet meer aanwezig, omdat:

de fosfaatrechten, die noodzakelijk zouden zijn voor het uitvoeren van de activiteit, reeds zijn verkocht;
de installaties zo verouderd zijn en spoedig op grond van de Interim omgevingsverordening vervangen dienen te worden dat niet wordt voldaan aan de vereisten.

De Afdeling laat in overweging 44.2 van deze tussenuitspraak duidelijk blijken dat het bij feitelijk gerealiseerde capaciteit gaat om ‘…gebouwen, infrastructuur, installaties of overige voorzieningen die nodig zijn voor het uitvoeren van een activiteit…’.

Onder ‘overige voorzieningen’ wordt bijvoorbeeld terreinen ingericht voor op- en overslag verstaan. Dit citaat volgt uit de toelichting van de Beleidsregel intern salderen. De Afdeling ziet in deze zaak geen grond om ‘feitelijk gerealiseerde capaciteit’ anders te benaderen dan bij ‘intern salderen’.

Het is bij de beoordeling dan ook niet van belang of de veehouderij beschikt over fosfaatrechten. Immers, externe saldering geschiedt met een ‘toestemming’ op grond van artikel 2.1 Beleidsregel. Hieruit volgt niet dat fosfaatrechten noodzakelijk zijn bij salderen. De noodzaak hiervan blijkt evenmin uit andere voorwaarden van de Beleidsregel.

Eiser stelde zich ook op het standpunt dat de veehouderlocatie niet op een rendabele wijze kan worden voortgezet, omdat de installaties verouderd zijn (zie voormeld onder punt 2.) De Afdeling is van oordeel dat het niet van belang is of de voorzieningen bij de veehouderijlocatie economisch rendabel zijn. Dit is van belang bij beantwoording van de vraag of dat de veehouderij materieel daadwerkelijk in werking kon zijn en is geweest conform de vergunning.

Conclusie

Conclusie van bovenstaande is dat er voldaan is aan de voorwaarden uit artikel 2.7 lid 7 en 8 van de Beleidsregel en de saldering op grond hiervan doorgang kan vinden, ware het niet dat er andere belangrijke aspecten nadere motivering behoeven, die in deze blog niet aan de orde komen.

In onze praktijk krijgen we vaker vragen over de mogelijkheden van extern salderen en over de waarde van de te salderen depositie. Voornoemde uitspraak onderschrijft nogmaals het belang om alle aspecten bij extern salderen vooraf goed te toetsen.

Meer weten? Overweegt u ook om extern salderen toe te passen? Of heeft u andere vragen over het stikstofdossier en/of landelijk en agrarisch vastgoed? Neem dan contact met ons op!

Uitspraak bestemmingsplan RvR Bornhemweg Oudenbosch

Geschreven door Fleur Varin op 28 maart 2024. Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State deed op 7 februari 2024 uitspraak (ECLI:NL:RVS:2024:485) in een zaak die twee eisers hadden aangespannen tegen Gemeente Halderberge. We hebben één van de eisers bijgestaan. Wat was er aan hand?

Geschil

De gemeente is eigenaar van een perceel grond gelegen ten noorden van de kom van Oudenbosch (NB). De gemeente wil de bouw van 18 ruimte-voor-ruimte woningen mogelijk maken op het perceel. Het huidige bestemmingsplan ‘Kom Oudenbosch’ bood hiervoor geen ruimte. De gemeente maakte een nieuw bestemmingsplan ‘RvR Bornhemweg ong. naast nr. 129a, Oudenbosch’. Door deze aanpassing en het nieuwe bestemmingsplan, zou de bouw van 18 ruimte-voor-ruimte woningen worden mogelijk gemaakt.

Ook vroeg de gemeente het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant om een herbegrenzingsbesluit te nemen, zodat de begrenzing van het gebied ‘verstedelijking afweegbaar’ werd aangepast. Gedeputeerde Staten gaf hieraan gehoor.

De bezwaarmakers konden niet instemmen met het plan vanwege de zorgen voor beperkingen in de bedrijfsvoering (en ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf).

Zij hadden in eerder overleg voorgesteld de woonkavels op grotere afstand tot de bedrijven te realiseren. Helaas ging de gemeente daar niet in mee, met als gevolg een bestemmingsplanprocedure.

Beroepen

Eisers stelden bij het ingestelde beroep zaken aan de orde die met het woon- en leefklimaat, met de toetsing aan het herbegrenzingsbesluit en met de interim omgevingsverordening Noord- Brabant te maken hebben.

Richtwaarde geluid
De richtwaarde voor geluid wordt overschreden. De gemeenteraad is uitgegaan van de bestemming ‘Wonen’ op het perceel van eiser, maar is ten onrechte volledig aan het feitelijke gebruik van de locatie van eiser voorbijgegaan.

Richtafstand VNG-brochure
De richtafstand van de 50 meter vanaf het bouwblok tot de dichtstbijzijnde gevel van de nog te bouwen woningen, conform de VNG-brochure, wordt niet gehaald, gelet op het type bedrijf en de oppervlakte ervan.

Overgangsrecht
Bestaand legaal gebruik is onder voorwaarden beschermd onder het overgangsrecht, zo valt op te maken uit bestemmingsplan ‘Kom Oudenbosch’. De eiser voldoet aan de voorwaarden, te weten op grond van het bestaande bestemmingsplan toegestane gebruik op de peildatum en het doorlopende bedrijfsmatige gebruik van (de bebouwing op) het perceel. En dus moest uitgegaan worden van een bedrijfslocatie in plaats van ‘Wonen’.

Samengevat: de Afdeling Bestuursrechtspraak heeft geoordeeld dat de gemeenteraad bij vaststellen van het bestemmingsplan op de onderdelen ‘woon- en leefklimaat’, waartegen beroep is ingesteld, tekort is geschoten.

Toetsing herbegrenzingsbesluit
Eiser stelt zich op het standpunt dat Gedeputeerde Staten de begrenzing van het werkingsgebied ‘verstedelijking afweegbaar’ niet mocht wijzigen, omdat niet voldaan wordt aan de richtafstand van de VNG-brochure. Dit betoog slaagt. Immers, uit het verzoek van de raad aan het college van Gedeputeerde Staten blijkt dat uitgegaan is van een onjuist standpunt ten aanzien van de bestemming (alleen ‘Wonen’ en geen bedrijf) die op de locatie van eiser rust. De Afdeling Bestuursrechtspraak heeft het herbegrenzingsbesluit dan ook buiten toepassing gelaten.

Artikel 3.80 Interim Omgevingsverordening
Eiser stelt dat het plan strijdig is met artikel 3.80, eerste lid van de (provinciale) IOV, omdat niet voldaan wordt aan voorwaarde b van dit artikel.

Het artikel luidt: “Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels, ieder ten behoeve van de bouw van één woning, indien:

Er sprake is van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit;
De ruimte-voor-ruimtekavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt;
…

Alleen al om het gegeven dat niet voldaan wordt aan een ‘planologisch aanvaardbare locatie’ slaagt dit betoog. Dit leidt ertoe dat het andere argument (ligging ‘buiten een bebouwingsconcentratie’) geen nadere bespreking behoeft. Dit geldt ook voor overige beroepsgronden die in deze zaak nog aan de orde hadden kunnen komen.

Conclusie

Het bestemmingsplan wordt vernietigd. De gemeente gaat een nieuw omgevingsplan te maken, zodat er mogelijk toch gebouwd kan worden op de locatie aan de Bornhemweg te Oudenbosch.

Krijgt u ook te maken met planologische wijzigingen die uw bedrijf raken? We kunnen u daarover adviseren.

Netcongestie, de invloed op de energietransitie en de rol van TenneT

Geschreven door Fleur Varin op 8 februari 2024. Gepost in Energietransitie, Vastgoedadvies.

Het energienet raakt vol. Dit komt doordat het aantal huishoudens en bedrijven groeit maar ook door de energietransitie. Steeds meer warmtepompen in huizen, meer elektrische auto’s maar ook de aanleg van zonneparken en windmolens spelen hierin een belangrijke rol.

De groei van de vraag en het aanbod van elektriciteit leidt er, mede doordat deze vaak niet op de juiste momenten op elkaar afgestemd worden, toe dat het stroomnet vol is. Dit noemen de netbeheerders netcongestie. Inmiddels is hier in bijna iedere provincie in bepaalde mate sprake van (https://capaciteitskaart.netbeheernederland.nl/). Alleen in Zuid-Holland zijn er nog gebieden waar nog geen sprake is van netcongestie.

Gevolgen netcongestie

Bovenstaande leidt ertoe dat bedrijven geen nieuwe aansluiting meer krijgen en mogelijk leidt het er op termijn ook toe dat woningen niet kunnen worden gebouwd omdat ze geen aansluiting op het net krijgen.

Een ander probleem is dat de energietransitie vertraging oploopt. Nederland is koploper op het gebied van zonnepanelen en ook op het gebied van windmolens doen we goed mee. Het laaghangend fruit in de vorm van het maximaal inzetten van het bestaande netwerk en het toepassen van congestiemanagement is inmiddels geplukt en voor verdere ontwikkeling moet de transportcapaciteit op het elektriciteitsnet uitgebreid worden. Uiteraard naast andere ontwikkelingen als de productie van waterstof en grootschalige batterijopslag.

Gelukkig heeft Nederland TenneT. De komende jaren steekt de netbeheerder miljarden in de vergroting van de capaciteit van het hoogspanningsnet (Netbeheerders zoals Enexis doen hetzelfde voor middenspanning). Dat klinkt goed maar in de praktijk blijkt dat TenneT steeds vaker moeilijkheden tegenkomt bij het verwerven van de benodigde grond of het sluiten van een zakelijk recht overeenkomst.

TenneT luistert niet naar grondeigenaren

Naar mijn mening is niet de onwil van de grondeigenaren de oorzaak van het niet tot stand komen van overeenstemming, maar heel vaak het gebrek aan begrip vanuit TenneT richting de grondeigenaar. TenneT maakt gebruik van standaardovereenkomsten. Dat is op zich logisch want vanuit die werkwijze behandel je iedere grondeigenaar hetzelfde. Het probleem ontstaat echter op het moment dat de situatie niet standaard is. Op dat moment lukt het de netbeheerder vaak niet om mee te denken met de grondeigenaar.

Bijzondere omstandigheden zoals beperking van weidegang, zoetwaterbellen en bedrijfsstagnatie worden in de standaardovereenkomsten niet meegenomen en als de grondeigenaar niet snel tekent dan wordt al snel de gedoogplicht van stal gehaald. Dit leidt in de praktijk tot een averechts effect dan wat beoogd wordt. De grondeigenaar voelt zich niet serieus genomen en zal zich gaan verdedigen terwijl hij vaak in eerste instantie mee wil werken mits er naar zijn argumenten geluisterd wordt.

Verreweg de meeste grondeigenaren zijn daarbij niet op zoek naar een hogere schadevergoeding maar juist naar het beperken van de schade. Dit kan door aanpassingen in het tracé of door boren in plaats van een open ontgraving. De praktijk leert dat TenneT hier niet of maar heel beperkt voor openstaat.

Tips om het proces te versnellen

Voor TenneT maar ook voor andere netbeheerders heb ik een aantal tips om het proces te versnellen en ervoor te zorgen dat grondeigenaren zich serieus genomen voelen:

Luister naar de argumenten van de grondeigenaar en pas de overeenkomst aan op de situatie.
Kijk niet alleen naar de laagste kosten in de uitvoering van het werk maar beperk de schade voor de grondeigenaar zoveel mogelijk.
Leg direct een reëel voorstel voor het vergoeden van de schade voor. In de praktijk blijkt dat vooral TenneT in eerste instantie een laag aanbod doet om onderhandelingsruimte in te bouwen.
Vergoed de kosten voor deskundige bijstand op basis van werkelijke inzet. Voor veel grondeigenaren is er sprake van een ingrijpende eenmalige gebeurtenis. Dit vraagt om voldoende deskundige bijstand. Dit leidt in de regel ook tot een effectievere afwikkeling.
Leg alleen kabels waarvoor het zakelijk recht is overeengekomen en leg er niet ook nog een commerciële kabel bij. (Dit gebeurt in de praktijk wel).
Bied een overeenkomst voor bepaalde duur aan, in de praktijk worden voornamelijk overeenkomsten voor onbepaalde duur aangeboden.
Stap af van de eenmalige vergoeding, bied de grondeigenaar een jaarlijks te indexeren vergoeding aan.

Tips voor de grondeigenaren

Zorg dat je beslagen ten ijs komt in het eerste gesprek.
Zet je eigen uitgangspunten op voorhand op papier.
Let op dat er niet voor meerdere kabels tegelijk toestemming verleend wordt in één overeenkomst. Dat mag wel maar dan moet er ook twee keer betaald worden.
Laat je deskundig bijstaan.

Uit de praktijk: bedrijfsverplaatsing

Geschreven door Fleur Varin op 8 februari 2024. Gepost in Bedrijfsbeëindiging, -verplaatsing en -uitbreiding, Vastgoedadvies.

Door de bevolkingsgroei in Nederland neemt de druk op de ruimte steeds verder toe. Het verwezenlijken van de wensenlijst van de overheid heeft de komende decennia veel impact op het landelijk gebied. Er wordt gestreefd naar het realiseren van 100.000 woningen per jaar. Die moeten ontsloten worden qua infrastructuur en op het energienet aangesloten worden.

Daarnaast is er door de energietransitie en de netcongestie meer ruimte nodig voor kabeltracés en hoogspanningsstations.

Kortom met alle plannen in het vooruitzicht neemt de druk op de al schaarse ruimte in Nederland steeds verder toe.

Redenen voor verplaatsing bedrijven

Onder andere voor de uitbreiding van een bedrijventerrein, een woningbouwplan, infrastructurele werken en niet in de laatste plaats de energietransitie, hebben we in onze praktijk regelmatig te maken met het (moeten) verplaatsen van landbouwbedrijven.

Van planvorming naar realisatie vergt veel tijd

Het heeft voor een (agrarische) ondernemer de nodige impact als blijkt dat de locatie voor andere doeleinden aangewend moet worden. Vaak wordt een ontwikkeling van woningbouw of een bedrijventerrein wel verwacht, alleen is niet bekend op welke termijn een ontwikkeling plaatsvindt.

Het moment van de eerste houtskoolschets tot daadwerkelijke realisatie van het plan vergt vaak meer dan 10 jaar.

Een deskundige vroegtijdig bij het proces betrekken heeft voordelen

Voorafgaand aan de verplaatsing zijn er veel onzekerheden: zo is niet bekend of en wanneer de eerste partijen zich aanmelden voor het aankopen van de locatie en bestaat de mogelijkheid dat de gemeente of provincie een voorkeursrecht vestigt, zodat die bij een verkoop als eerste de kans hebben tot aankoop over te gaan.

Zodra de plannen concreter worden, meldt normaliter een marktpartij of de overheid zich om tot aankoop van de locatie over te gaan. We willen in een vroegtijdig stadium betrokken worden om een ondernemer goed te adviseren. In samenspraak kunnen de juiste keuzes gemaakt worden.

Optimaal resultaat staat voorop

Het verkopen van de locatie tegen een zo optimaal mogelijk resultaat is het uitgangspunt. De voorwaarden die bij de verkoop worden bedongen zijn van belang voor een geruisloze verplaatsing.

Tegelijkertijd is het verwerven van een vervangende locatie net zo belangrijk. Immers een boerderij verkopen zonder zicht te hebben op een vervangende locatie is onzeker, temeer het aantal beschikbare bedrijven beperkt is. Op het moment dat de ontwikkeling steeds concreter wordt, wordt het verplaatsen van de locatie ook urgenter.

Wensen van de ondernemer wegen zwaar

Voor het vinden van een vervangend object zijn de wensen van de ondernemer cruciaal. In welke regio wordt er een vervangend object gezocht, welke omvang dient het bedrijf te hebben, wat zijn de financiële gevolgen en wat zijn de persoonlijke woonwensen? Het is wenselijk om ook de fiscale gevolgen vooraf door de accountant/fiscalist in beeld te laten brengen.

Zodra er een bedrijf/locatie beschikbaar is/komt, wordt onderzocht of het bedrijf ook passend is voor het continueren van de onderneming. Als het onderzoek is verricht naar onder andere de vergunningen, de uitbreidingsmogelijkheden, gebruiksbeperkingen en de fiscale gevolgen in beeld zijn, kan vervolgens een aankoop concreter worden ingevuld.

Een bedrijfsverplaatsing vraagt tijd en energie

Recent zijn wij betrokken geweest bij een aankoop van een vervangend bedrijf. Een flinke zoektocht, die nadat meerdere locaties benaderd zijn, heeft geleid tot een tevreden resultaat.

De vergunningen en het omgevingsplan zijn onderzocht, zodat bekend is wat wel en niet kan en welke vergunningen moeten worden aangevraagd.

Na de notariële overdracht gaat de fysieke verplaatsing plaatsvinden met onder meer het ‘eigen maken’ van de locatie, het aanpassen van de gebouwen, het invullen van het bouwplan en het inplannen van de verhuizing van de inventaris.

Door een goede voorbereiding, intensief overleg met elkaar en ook andere partijen tijdig erbij te betrekken kan de onderneming geruisloos op dezelfde voet worden voortgezet.

Het gehele proces van start tot en met de nazorg na de notariële overdracht vraagt de nodige tijd en energie, wat uiteindelijk resulteert in een tevreden opdrachtgever. De ontwikkeling op de oude locatie kan worden gerealiseerd en de ondernemers kunnen hun bedrijf elders continueren met een nieuwe frisse start.

Heeft u ook te maken met een (gedwongen) verplaatsing omdat de overheid andere plannen met uw locatie heeft? Dan komen we graag met u in contact.

* Website URL

* Website URL