Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen Archieven

Attenties grond en gebouwen

Geschreven door Fleur Varin op 21 december 2023. Gepost in Agrarische makelaardij, Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Beleggen en investeren in landbouwgrond, Rentmeesterschap, Taxatie.

Kavelknippen

In de blog ‘Uit de praktijk: speculatieve grondbeleggingen en erfbelasting’ hebben wij aandacht besteed aan speculatieve grondbeleggingen.

Sinds het schrijven van dat artikel is er een aantal ontwikkelingen te melden. Nadat via RTL nieuws [1] en via het FD aandacht is besteed aan dit soort speculatieve grondbeleggingen, is er ook politieke aandacht gekomen.

Inmiddels heeft de overheid [2] via een brief aan de Tweede Kamer aangekondigd maatregelen te gaan nemen tegen deze speculatieve grondhandel.

Eenvoudig gezegd is het aanpakken van dit soort grondbeleggingen een veelkoppig monster. Een eenvoudige oplossing is nog niet voorhanden.

Voor toekomstige kopers van dit soort percelen moet deze ontwikkelingen een signaal zijn. Voor mensen die reeds gekocht hebben, is het van belang om te zoeken naar oplossingen om de “schade” te beperken.

Afschaffing jubelton per 2024

Schenken aan kinderen blijft altijd een onderwerp in de adviespraktijk. Schenken van gelden in combinatie met financieren is financieel en fiscaal interessant.

Schenken kan op diverse manieren, bijvoorbeeld een schenking in contanten of een schenking in de vorm van een aflossing van een schuld. In de praktijk speelt de jubelton als instrument een belangrijke rol.

De jubelton (schenken in combinatie tot de eigen woning) op een rijtje in de tijd gezien.

Tot 31 december 2022 was de jubelton een bedrag dat belastingvrij geschonken kon worden aan mensen tussen de 18 en 40 jaar. (in 2022: € 106.671,–)

Per 1 januari 2023 mochten ouders aan kinderen een bedrag van € 28.947,– schenken.

Per 1 januari 2024 is de jubelton of specifiek schenken volledig afgeschaft. Voor schenkingen in verband met woningen zijn er geen specifieke vrijstellingen meer van toepassing.

Maak bezwaar tegen de box 3-heffing

Het zal u niet ontgaan zijn dat de box-3 heffing de gemoederen bezig blijft houden. In eerdere bijdragen is daar aandacht aan besteed.

Het begon allemaal met het zogenaamde Kerst-arrest uit 2021 ([3]). De Hoge Raad oordeelde dat het Box-3 stelsel in strijd is met Europees recht. De Nederlandse wetgever heeft als antwoord op die uitspraak een nieuw systeem geïntroduceerd. Dat systeem gaat ook uit van forfaitaire rendementen.

De advocaat-generaal van de Hoge Raad heeft hier een advies over geschreven voor de Hoge Raad. Eenvoudig gezegd komt dat advies erop neer dat heffen op (forfaitaire) rendementen strijdig is met rechtsbeginselen. De belastingdienst in Nederland moet deze wetgeving uitvoeren en heeft in de uitvoering grote problemen.

Voor u als belastingplichtige is het van belang dat u jaarlijks tijdig bezwaar maakt omtrent Box 3. Dat speelt met name in de situatie dat het forfaitaire rendement van box 3 het werkelijk rendement overtreft.

Beoordeel de WOZ waarde van uw bedrijfspand

Veel ondernemers schrijven af op bedrijfsvastgoed in eigen gebruik. Met ingang van 2024 stopt deze afschrijving.

In het verleden kon je op basis van de economische levensduur [4] jaarlijks een bedrag als afschrijving ten laste van de winst brengen. Op enig moment is de fiscale bodemwaarde [5] ingevoerd, gebaseerd op de WOZ-waarde.

Eenvoudig betekent dit dat je een gebouw niet verder kunt afschrijven dan tot die bodemwaarde. Daardoor mis je een aftrekpost bij de winstbepaling en heb je eerder en meer belaste winst. Hier zie je eigenlijk al dat de WOZ-waarde van invloed is, immers die kun je jaarlijks vaststellen [6].

Met ingang van 2024 hebben alle bedrijfsgebouwen in de Inkomstenbelasting een bodemwaarde van 100% van de WOZ waarde. Eenvoudig gezegd een stop op afschrijven en dus eerder en meer belaste winst [7].

Hoe moet je hier nu mee omgaan de komende tijd?

Maak bij de beoordeling van de waarde van een gebouw een onderscheid naar machines. Soms zijn machines namelijk geactiveerd als gebouw. Haal dat bedrag uit de waarde van het gebouw en schrijf hierover apart af.

Uiteraard moet je ook extra goed op de WOZ-waardevaststelling van de gemeente letten. Maak bij een te hoge waarde vaststelling van het onroerend goed tijdig bezwaar.

[1] Rechter legt bom onder werkwijze dubieuze grondhandelaren: ‘Einde verdienmodel’ | RTL Nieuws

Kadaster: ‘Landbouwgrond niet meer opknippen zonder vergunning’ | RTL Nieuws

[2] Kamerbrief over speculatieve handel in landbouwgrond | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl

Kamerbrief Modernisering van het grondbeleid | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl

[3] 24 december 2021 Hoge Raad

[4] Minus de restwaarde

[5] Bijvoorbeeld voor 2023 op 50 % van de WOZ-waarde voor een pand in eigen gebruik. En voor 2023 100% voor ander gebruik op 100%

[6] tot 2024 is in de Inkomstenbelasting nog een onderscheid van belang van eigen gebruik of juist niet.

[7] Er zijn uitzonderingen bij recente investeringen/ overgangsrecht.

Landschapsbeheer en natuur in Nederland

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Rentmeesterschap. Geen reacties op Landschapsbeheer en natuur in Nederland

Denkend aan Holland
Denkend aan Holland
zie ik breede rivieren
traag door oneindig
laagland gaan….

H. Marsman

In zijn gedicht ‘Herinnering aan Holland’ beschrijft Hendrik Marsman het Nederlandse landschap en de strijd tegen het water.
In deze blog besteed ik aandacht aan het Nederlandse landschap, de strijd tegen het water komt (nu) niet aan bod.

Wat wordt eigenlijk verstaan onder ‘het Nederlandse Landschap’? En bestaat het landschap zoals Marsman dat voor het eerst in 1936 beschreef nog wel? Hoe behouden we dit landschap voor de toekomst? Hoe combineren we landschap, natuur en landbouw?

Dit is het tweede artikel in de blogserie Natuur en de transitie van de landbouw.
Centraal in deze blogreeks staat de transitie in de landbouw. Om de grote uitdagingen van deze tijd, denk aan klimaatverandering, de stikstofcrisis en energietransitie het hoofd te kunnen bieden en tegelijkertijd meer evenwicht te brengen in natuur, landschap en landbouw is een transitie van de landbouw noodzakelijk.

Wat verstaan we onder Het Nederlands Landschap?

Het Nederlands landschap is niet samen te vatten onder één noemer, onder invloed van veel factoren verandert het landschap immers continu. In de afgelopen decennia is onder andere door verstedelijking, aanleg van infrastructuur, bedrijvigheid maar ook door de komst van windmolens en zonneparken het landschap veranderd.

Ook in de komende decennia zullen de hiervoor genoemde uitdagingen en nieuwe ruimteclaims grote gevolgen hebben voor het landschap. Veel mensen maken zich daar zorgen over.

Om de druk op het landschap te weerstaan en het door Marsman omschreven Hollands landschap voor de toekomst te behouden, is beheer van het landschap essentieel.

Waarom landschapsbeheer?

Het door Marsman zo mooi beschreven Hollands landschap bestaat, maar zonder landschapsbeheer dreigt dit landschap te verdwijnen.

Zoals hiervoor opgemerkt wordt door de toegenomen druk op de beschikbare ruimte voor woningbouw, wegen, wegverbredingen, windmolens en zonneweiden steeds hogere eisen gesteld aan de beschikbare ruimte. Daartegenover zien we ook groeiende aandacht, betrokkenheid en waardering voor het landschap.

Landschapsbeheer wordt ingezet voor het behouden en ontwikkelen van het landschap waarin we wonen, werken en recreëren.

Landschapsbeheer richt zich daarnaast ook op het herorganiseren en nieuw ontwikkelen van al-dan-niet bestaande landschappelijke kwaliteiten. Daarbij kan het gaan om flora, fauna, landschapselementen zoals heggen en poelen, sloten in een veenweidegebied of houtwallen en houtsingels.

Nationaal Strategisch Plan – instrument voor transitie?

Eind 2022 bereikte Nederland overeenstemming met de Europese commissie over het Nationaal Strategisch Plan (NSP). Het NSP is de nationale uitwerking van het Gemeenschappelijk landbouwbeleid (GLB) van de Europese Unie.

Het nieuwe NSP moet bijdragen in de transitie naar een duurzame en toekomstbestendige landbouw. Agrariërs worden in het nieuwe NSP (GLB) beloond voor vergroening en innovatie. Daarnaast worden ze uitgedaagd om mogelijke oplossingen te vinden op het gebied van biodiversiteit, water en klimaat.

Door zorg voor het Nederlandse landschap wordt met een natuurinclusieve benadering ruimte geboden voor meer maatschappelijk draagvlak voor de noodzakelijke ontwikkelingen.

Hoe combineren we landschap, natuur en landbouw?

In het landschap komen alle transities samen en worden zichtbaar. De harde overgang tussen intensieve vormen van landbouw met een hogere milieubelasting aan de ene kant en de kwetsbare gebieden aan de andere kant, zal meer geleidelijk worden en wellicht verdwijnen.

Bij het combineren van landschap, natuur en landbouw is het van belang dat de landschappelijke kwaliteiten versterkt worden en dat er tegelijkertijd kansen gecreëerd worden voor functiemenging en nieuwe verdienmodellen voor de landbouw op het gebied van onder andere energievoorziening en natuurbeheer.

Door het verbeteren van de balans tussen het gebruik van het landelijk gebied en de kwaliteit van het landschap, rekening houdend met de grote uitdagingen waar Nederland voor staat, gaat Nederland voor een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied, zodat ook in de toekomst de brede rivieren traag door het oneindig laagland blijven gaan.

Door onze werkzaamheden in het landelijk gebied is Overwater Rentmeesterskantoor nauw betrokken bij deze transitie en dragen wij bij aan de stoffering van het landschap.

Zelf digitaal inzicht in uw grondenportefeuille?

Geschreven door Fleur Varin op 14 december 2022. Gepost in Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Rentmeesterschap.

‘A picture is worth a thousand words’.

Bij Overwater maken wij gebruik van woorden én afbeeldingen om de beheerwerkzaamheden van de agrarische eigendommen voor onze opdrachtgevers zo optimaal mogelijk uit te voeren. Een afbeelding kan een boodschap sneller of duidelijker overbrengen dan woorden.

Benieuwd hoe wij dit doen en wat voor u de voordelen zijn?

P8

In 2021 zijn wij gestart met het beheren van de agrarische eigendommen van onze opdrachtgevers via het Vastgoed Registratiesysteem P8. Met behulp van P8 is het mogelijk om (erf)pacht- en huurcontracten en overige gebruiksafspraken zowel administratief als geografisch vast te leggen.

Afbeelding: P8-contract.

P8 is dus een combinatie van zowel gegevens over de gebruiker en het contract in de vorm van data en prijzen, alsook de locatie op de kaart van de eigendommen, waarbij de omvang en de ligging inzichtelijk worden gemaakt. En P8 biedt meer.

Op eenvoudige wijze kan PDOK en BAG informatie (informatie uit de databases over kadastrale en objectgegevens), bestemmingsplangegevens en de Bodemkaart worden geraadpleegd. Onze rentmeesters hebben hiermee, zowel op kantoor als in het veld, direct alle benodigde informatie paraat voor het uitvoeren van de beheerwerkzaamheden.

Afbeelding: overzichtskaart met bestemmingsplaninfo.

Grondeigenaren die het beheer van hun grondenportefeuille bij ons onderbrengen, krijgen naast de noodzakelijke adviezen en informatie over actualiteiten, periodiek rapportages aangevuld met topografische overzichtskaarten van hun agrarische bezittingen.

Met behulp van de P8 viewer krijgen grondeigenaren nu ook digitaal de mogelijkheid om hun agrarische eigendommen in te zien en informatie hierover te raadplegen.

P8 viewer: altijd inzicht in uw eigen grondenportefeuille

Met de P8 viewer bieden wij onze opdrachtgevers de mogelijkheid om 24/7 inzicht te hebben in de volledige grondenportefeuille inclusief digitaal kaartmateriaal, (erf)pacht- en huurcontracten en overige relevante gegevens en documentatie.

P8 is volledig web gebaseerd en ook toegankelijk via telefoon of tablet. Op de topografische kaart van Nederland worden de eigendommen die bij ons in beheer zijn weergegeven. Hierbij is het ook mogelijk om een luchtfoto als ondergrond te activeren.

Afbeelding: overzichtskaart.

Er zijn meerdere zoekmogelijkheden om de gewenste informatie te achterhalen over een gebruiker of kadastraal perceel. Zodra een specifieke gebruiksovereenkomst is geselecteerd, volgt een beknopt overzicht van alle relevante gegevens vanuit het contract over de gebruiker, de looptijd en de overeengekomen vergoeding.

Verder is aanvullende informatie over de contractvoorwaarden en de grondpositie opgenomen. De betreffende (pacht)overeenkomst, dan wel koopovereenkomst of akte van levering, kan direct worden gedownload.

Hiermee heeft een grondeigenaar de mogelijkheid om op eigen gelegenheid en locatie informatie op te zoeken over de agrarische eigendommen en is inzichtelijk waar de eigendommen exact zijn gelegen.

Wilt u ook graag digitaal inzicht in het beheer van uw grondenportefeuille?

Nieuwsgierig geworden hoe u zelf informatie over uw agrarische eigendommen digitaal kunt raadplegen? Vraag bij uw rentmeester de inloggegevens aan en kijk in het vervolg digitaal mee bij het beheren van uw eigen grondenportefeuille.

Heeft u nog geen gronden bij ons in beheer en bent u benieuwd wat wij voor uw beheer kunnen betekenen? Neem dan vrijblijvend contact met ons op voor meer informatie.

Wat doet een rentmeester?

Geschreven door Fleur Varin op 14 december 2022. Gepost in Agrarische makelaardij, Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Rentmeesterschap, Taxatie, Vastgoedadvies.

‘Pap, als mensen vragen wat voor werk u doet, wat moeten we dan zeggen?’

Deze vraag kreeg ik van onze kinderen, inmiddels alweer jaren geleden. En regelmatig vragen mensen: ‘rentmeester, wat houdt dat in?’

Veelal heeft men dan wel een idee dat een rentmeester iets te maken heeft met een landgoed en boerderijen, maar wat precies, is niet bekend. De rentmeester rijdt in een Volvo, heeft laarzen bij zich en is jager.

Aan kinderen uitleggen wat voor werk je doet, is niet kort samen te vatten, omdat de werkzaamheden van de rentmeester veelomvattend zijn. Al die werkzaamheden hebben wel een gemeenschappelijke deler: grond!

Vrijwel altijd als er zaken zijn waarin grond een rol heeft, is er een rentmeester bij betrokken. Denkt u dan aan: transacties van boerderijen of landbouwgrond, beheren van landgoederen, beheer en ontwikkeling van bos en natuur. Maar ook bij woningbouw, industrieterrein, infrastructuur als (spoor)wegen, waterlopen en nutsvoorzieningen zijn rentmeesters betrokken.

Beëdigde rentmeesters zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR). De NVR heeft ruim 500 leden. Rentmeesters zijn werkzaam bij een kantoor, als zelfstandige of in dienst bij de overheid, natuurbeschermingsorganisaties of waterschappen.

Bij Overwater Rentmeesterskantoor werken elf rentmeesters, werkzaam als beherend rentmeester, bemiddelend rentmeester en adviseur bij grondzaken.

Beheer

Het beheren van agrarisch vastgoed, is sinds 1804 een kernactiviteit van Overwater Rentmeesterskantoor. De rentmeester is dan de schakel tussen de agrariër (pachter) en de eigenaar (verpachter). Vaak zijn dit langlopende relaties, soms zelfs generaties lang!

De rentmeester is het aanspreekpunt voor de grondgebruiker, maar ook voor andere partijen, zoals gemeente en waterschap. De rentmeester verzorgt de contracten en contacten en adviseert de eigenaar.

Het beheer verzorgen wij ook voor grondposities van ontwikkelaars. Zolang de gronden nog niet worden ontwikkeld, zorgt de rentmeester ervoor dat de grond wordt gebruikt door een agrariër. Het is belangrijk dat de grond vrij van gebruik is, zodra de gewenste ontwikkeling gestart kan worden. Het tijdig beschikbaar hebben van de grond, is bij uitstek een taak van de rentmeester.

Bemiddeling

Overwater Rentmeesterskantoor bemiddelt in agrarische vastgoed. Dat zijn bijvoorbeeld boerderijen, percelen grond, maar ook fosfaatrechten.

Verder taxeren de rentmeesters grond en bedrijven voor aan- en verkoop, financiering, bedrijfsopvolging, etc.

Voor ontwikkelaars bemiddelen wij bij aankoop van gronden die voor niet-agrarisch gebruik in aanmerking komen.

En voor beleggers in agrarisch vastgoed bemiddelen wij bij aankoop van percelen landbouwgrond, die daarna in erfpacht worden uitgegeven.

Advies

Kennis van de agrarische sector, het buitengebied, pacht en erfpacht, grondzaken en grondgebruik, maakt de rentmeester tot adviseur voor allerlei partijen die betrokken zijn bij het buitengebied.

De adviezen lopen uiteen van de juiste gebruikstitel voor grond, ontwikkeling van een landgoed, gebruik van grond voor een zonneweide, bedrijfsverplaatsing, tot deskundige begeleiding bij verkoop aan de overheid al dan niet om onteigening te voorkomen.

Laarzen

De rentmeesters van Overwater hebben laarzen bij zich, één collega heeft een jachtakte en er wordt Volvo gereden. Maar ook Tesla.

Wat de rentmeesters naast hun werk bij Overwater verder nog doen, kunt u lezen in de blogs die bij de medewerkers staan.

‘Ik ben begonnen als bemiddelend (assistent)rentmeester, ben nu vooral beherend rentmeester en taxateur en weet het nodige van pacht. Hoe had ik dat allemaal moeten uitleggen aan onze kinderen?’

De parallel tussen pachtnormen 2022 en de box 3-perikelen

Geschreven door Fleur Varin op 5 juli 2022. Gepost in Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Beleggen en investeren in landbouwgrond, Rentmeesterschap.

Pachtnormen 2022

Recentelijk heeft het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit de pachtnormen voor 2022 gepubliceerd¹. In het pachtnormenbesluit worden de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor 2022 gepubliceerd. De pachtnormen zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote- en grote akkerbouw- en melkveebedrijven in de periode 2016-2020.

Regionaal zijn er verschillen, maar de tendens is dat de regionorm over de hele lijn gezien gedaald is!

Als je als voorbeeld nu eens het gebied Zuidwestelijk akkerbouwgebied pakt, dan zie je een daling van 23% voor de regionorm voor los land².
In getallen: per hectare van € 471,- in 2021 naar € 365,- in 2022.
De grondprijs per ha zit gemiddeld rond de € 80.000,- tot € 100.000,- per ha, de grondprijzen hebben al jaren een stijgende tendens.

Als je dat op je laat inwerken dan zit daar een tegenstelling in. Deze ontwikkeling van stijgende grondprijzen is niet nieuw, maar het systeem om te komen tot de regionorm is hier niet aan gekoppeld. Dit wringt steeds meer.

Box 3-perikelen

In de fiscaliteit is een ontwikkeling gaande over hoe er met de heffing in box 3 omgegaan moet worden. Door een aantal arresten van de Hoge Raad³ is het box 3-dossier een hoofdpijndossier geworden voor de overheid. De Hoge Raad heeft in december 2021 aangegeven dat het systeem van box 3 in strijd is met het EVRM-verdrag en aangegeven dat er rechtsherstel in dat dossier geboden is.

Daarna kwam een aantal discussies op gang over hoe nu verder met box 3. Een van de discussies was of ook rechtsherstel geboden kon worden voor belastingplichtigen die geen bezwaar hadden gemaakt voor het betreffende jaar. In mei 2022 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat degene die geen bezwaar hebben gemaakt, geen rechtsherstel krijgen. Dit is een grote groep. Over de vraag of deze groep (die geen bezwaar heeft gemaakt) tegemoetgekomen zal worden, is de politiek aan zet.

Als er gekeken wordt hoe de waarde van verpachte grond in box 3 is vastgesteld, kom je uit bij Tabel 1 behorende bij de handleiding “waardering van verpachte grond in box 3”.

Voor bijvoorbeeld Goeree Overflakkee is de waarde voor 2021 vastgesteld op € 91.900,- per ha en voor regulier verpachte grond is dat 60% hiervan, ofwel € 55.140,- per ha. Deze norm is dan belast tegen minimaal een heffing van € 746,-⁴.

Dit betekent dat er netto meer belasting betaald wordt dan er pacht binnenkomt, nog los van overige lasten zoals waterschapslasten en eventueel Ruilverkavelingsrente.

Parallel

Inmiddels heeft u waarschijnlijk gevoeld, ‘hier klopt iets niet’ en bent u op zoek naar de parallel. In box 3 betaal je als verpachter meer aan belasting dan je als verpachter ontvangt aan nettorendement⁵.

De overheid stelt pachtnormen vast met de ene hand en heft met de andere hand via box 3. Het effect is dat de heffing die betaald moet worden vaak hoger is dan het nettorendement dat behaald wordt.

Bezwaar!

Als er geen bezwaar gemaakt wordt tegen een besluit dat je als belastingplichtige raakt, dan verlies je rechten. In feite moet je als verpachter bezwaar maken⁶ tegen de jaarlijkse vaststelling van de pachtnormen, maar zeker tegen de heffing in box 3.

Langs twee kanten vindt er een uitholling van het vermogen van de grondeigenaar plaats.

Mocht u nog vragen hebben, neem dan gerust contact met mij op.

Voetnoten:
¹Brief van 14 juni 2022, Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit

² De grootste wijziging in de bijlage voor de pachtnormen 2022

³Arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, nr 21/01243

Arrest van 20 mei 2022, nr 21/04407

⁴ Box 3 jaar 2022 via schijf 2, zonder aanpassingen door Box 3 arresten.

⁵In de blog “Streep door box 3-heffing: taai, maar niet saai!” van mijn collega Schil Herweijer, is hier al eerder aandacht aan besteed.

⁶Dit is praktisch niet mogelijk.

Streep door box 3-heffing: taai, maar niet saai!

Geschreven door Fleur Varin op 7 februari 2022. Gepost in Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Beleggen en investeren in landbouwgrond, Rentmeesterschap.

De Hoge Raad, box 3 en de particuliere grondeigenaar: taai, maar niet saai!

Inleiding en effect voor verpachters

De Hoge Raad heeft recent een streep gezet door de box 3-heffing voor de jaren 2017 en 2018 voor ongeveer 60.000 belastingplichtigen. Het fictieve rendement sluit niet aan bij het daadwerkelijke rendement. Bij een grote groep verpachters is dit effect ook zichtbaar. Het zal een taai verhaal blijken, maar niet saai!

Hoe zat het ook al weer?

In een ver verleden werd het vermogen getroffen door de vermogensbelasting. Dat systeem gold tot 2001. Destijds waren in dat systeem de inkomsten uit vermogen (denk bijvoorbeeld aan dividend en pacht) belast, maar de vermogenswinsten (bijvoorbeeld van aandelen of grond) onbelast.
In 2001 kwam de boxen-systematiek en werd box 3 belangrijk voor het vermogen van mensen. Er werd een fictief rendement van 4% op het gehele vermogen geïntroduceerd. Daar ging dan weer een heffing overheen van 30%. Dat is per saldo 1,2% heffing in box 3 over het vermogen boven de vrijstelling.
In 2017 werd de grondslag voor box 3 aangepast. Een belangrijke aanleiding was de dalende rente op spaargelden. Het effect was dat er diverse rendementen werden verondersteld bij diverse soorten beleggingen. Per vermogensklasse werd er een veronderstelde verdeling ingevoerd tussen spaargeld en beleggingen. Daar hoorde dan een fictief rendement bij.

Bent u er nog?

Recente uitspraak van de Hoge Raad

Kort gezegd haalt de Hoge Raad een streep door de grondslag van box 3.

De fiscus gaat er ten onrechte vanuit dat een belastingplichtige via een vaste sleutel het vermogen verdeelt over sparen en beleggen. In de voorgelegde casus bleek dat onredelijk uit te pakken. De Hoge Raad constateert dat de fictieve heffing ver afstaat van het daadwerkelijk genoten rendement. Het fictieve stelsel van na 2017 perkt de vrijheid in om over eigendom te beschikken. In de voorgelegde casus beschermde de Hoge Raad de belastingplichtige via rechtsherstel. Dat rechtsherstel hield in dat er over de jaren 2017 en 2018 alleen over het werkelijke rendement geheven mag worden.

Hoe loopt dat nu verder?

Twee elementen worden belicht:

De uitspraak legt duidelijk bloot dat box 3 rammelt. Het is aan het licht gekomen via een zogenaamde ‘massaalbezwaarprocedure’. Dit zou gaan om ongeveer 60.000 belastingplichtigen. Voor deze groep zal er over die jaren een aanpassing moeten komen op hun aangifte. Stel dat je niet bij die 60.000 hoort, dan kom je niet (of niet direct) in aanmerking voor herstel. Er wordt gesteld dat als je geen bezwaar hebt gemaakt, dat je je recht op aanpassing hebt verspeeld. Hierover zal in de politiek nog een noot gekraakt moeten worden.
Dat box 3 aan revisie toe is, is na deze commotie wel duidelijk. De politiek is aan zet om te kijken hoe de rendementen belast moeten worden. Daar gaan we dus nog wel meer over horen.

Praktijkvoorbeeld van de particuliere verpachter in Box 3

Om te laten te zien waar de schoen wringt, een voorbeeld uit de praktijk.

De Belastingdienst geeft jaarlijks een handleiding uit met hierin de waardering van verpachte gronden in box 3. Wanneer u aangifte doet van inkomstenbelasting, dient u de waarde op te geven van bezittingen in box 3, zoals verpachte gronden.

De Belastingdienst werkt hierbij met vastgestelde normwaarden voor landbouwgebieden (totaal 65) gelegen in Nederland. De Hoeksche Waard is bijvoorbeeld een gebied met een dergelijke norm.

Toepassing normwaarden

waardering voor verpachte gronden in box 3;
voor gronden in gebruik als grasland of akkerland;
op de normwaarden zijn ook uitzonderingen van toepassing.

Niet-eindige pacht en eindige pacht
De pachtvormen kunnen we verdelen in:

Niet-eindige pacht (reguliere pacht met looptijd > 20 jaar);
Eindige pacht (geliberaliseerde pacht en erfpacht).

De praktijk in het kort
We nemen als voorbeeld een particulier verpachter in box 3 met grond in de Hoeksche waard voor het jaar 2020. De grond is uitgegeven in niet-eindige (reguliere) pacht met een oppervlakte van 40 ha.

Nederland is verdeeld in veertien pachtprijsgebieden. Het pachtprijsgebied in dit voorbeeld is het Zuidwestelijk akkerbouwgebied met een pachtprijs van € 377,00 per ha per jaar.

De werkelijke netto pachtopbrengst is € 13.380,00. Houd dit bedrag even goed in gedachten.

Belasting
De gronden vallen, volgens de normwaarden per 1 januari 2020, in Landbouwgebied ‘Voorne-Putten-Hoeksche Waard’.

Normwaarde per hectare: € 66.500,00.

Doordat de grond valt onder ‘niet-eindige pacht’ mag je voor box 3 uitgaan van 60% van de genoemde normwaarde = € 39.900,00 per ha.
Totaal: € 1.596.000,00 op basis van 40 ha.

Ongeacht de hoogte van de pachtinkomsten en de kosten betaal je in box 3 een vaste heffing afhankelijk van het vermogen. Om die heffing te bepalen moet je uitgaan van een forfaitair rendement. Over dat rendement betaal je een belastingpercentage van 31%. Dat levert dan per saldo een effectieve belastingdruk op variërend van 0,59% tot 1,76%.

In dit praktijkvoorbeeld is de gemiddelde belastingdruk 1.51%.

Om dit vast te stellen dient er een aantal berekeningen plaats te vinden waarbij de uitkomst is:

Belastbaar vermogen:	€ 1.546.000,00
Gemiddeld rendement volgens Belastingdienst:	€ 75.362,00
Belasting in box 3:	€ 23.385,00

Conclusie: opbrengsten lager dan belastingheffing
Uit dit voorbeeld blijkt dat de werkelijke netto pachtopbrengsten (€ 13.380,00) lager zijn dan het berekende rendement van dit vermogen (€ 75.362,00) in box 3. In dit voorbeeld wordt dan ook € 61.982,00 meer rendement in de heffing betrokken dan het werkelijke rendement!

De werkelijke behaalde opbrengsten op basis van de pacht zijn lager dan de berekende en betaalde belastingheffing in box 3.
Dat verschil is in dit geval € 23.385,00-/-€ 13.380,00= € 10.005,00!

Bij deze berekeningen is geen rekening gehouden met waardeaangroei, daar deze pas tot uitdrukking komt bij verkoop.

De overheid heeft nog niet gereageerd op welke wijze het arrest toegepast gaat worden in de praktijk. Die toepassingswijze moet nog volgen.

Bezwaar maken op de definitieve belastingaanslag lijkt steeds meer kans van slagen te krijgen. Ik zeg doen!

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neemt u dan gerust contact op.

* Website URL

* Website URL