Attenties grond en gebouwen

Kavelknippen

In de blog ‘Uit de praktijk: speculatieve grondbeleggingen en erfbelasting’ hebben wij aandacht besteed aan speculatieve grondbeleggingen.

Sinds het schrijven van dat artikel is er een aantal ontwikkelingen te melden. Nadat via RTL nieuws [1] en via het FD aandacht is besteed aan dit soort speculatieve grondbeleggingen, is er ook politieke aandacht gekomen.

Inmiddels heeft de overheid [2] via een brief aan de Tweede Kamer aangekondigd maatregelen te gaan nemen tegen deze speculatieve grondhandel.

Eenvoudig gezegd is het aanpakken van dit soort grondbeleggingen een veelkoppig monster. Een eenvoudige oplossing is nog niet voorhanden.

Voor toekomstige kopers van dit soort percelen moet deze ontwikkelingen een signaal zijn. Voor mensen die reeds gekocht hebben, is het van belang om te zoeken naar oplossingen om de “schade” te beperken.

Afschaffing jubelton per 2024

Schenken aan kinderen blijft altijd een onderwerp in de adviespraktijk. Schenken van gelden in combinatie met financieren is financieel en fiscaal interessant.

Schenken kan op diverse manieren, bijvoorbeeld een schenking in contanten of een schenking in de vorm van een aflossing van een schuld. In de praktijk speelt de jubelton als instrument een belangrijke rol.

De jubelton (schenken in combinatie tot de eigen woning) op een rijtje in de tijd gezien.

  • Tot 31 december 2022 was de jubelton een bedrag dat belastingvrij geschonken kon worden aan mensen tussen de 18 en 40 jaar. (in 2022: € 106.671,–)

  • Per 1 januari 2023 mochten ouders aan kinderen een bedrag van € 28.947,– schenken.

  • Per 1 januari 2024 is de jubelton of specifiek schenken volledig afgeschaft.  Voor schenkingen in verband met woningen zijn er geen specifieke vrijstellingen meer van toepassing.

Maak bezwaar tegen de box 3-heffing

Het zal u niet ontgaan zijn dat de box-3 heffing de gemoederen bezig blijft houden. In eerdere bijdragen is daar aandacht aan besteed.

Het begon allemaal met het zogenaamde Kerst-arrest uit 2021 ([3]). De Hoge Raad oordeelde dat het Box-3 stelsel in strijd is met Europees recht. De Nederlandse wetgever heeft als antwoord op die uitspraak een nieuw systeem geïntroduceerd. Dat systeem gaat ook uit van forfaitaire rendementen.

De advocaat-generaal van de Hoge Raad heeft hier een advies over geschreven voor de Hoge Raad. Eenvoudig gezegd komt dat advies erop neer dat heffen op (forfaitaire) rendementen strijdig is met rechtsbeginselen. De belastingdienst in Nederland moet deze wetgeving uitvoeren en heeft in de uitvoering grote problemen.

Voor u als belastingplichtige is het van belang  dat u jaarlijks tijdig bezwaar maakt omtrent Box 3. Dat speelt met name in de situatie dat het forfaitaire rendement van box 3 het werkelijk rendement overtreft.

Beoordeel de WOZ waarde van uw bedrijfspand

Veel ondernemers schrijven af op bedrijfsvastgoed in eigen gebruik. Met ingang van 2024 stopt deze afschrijving.

In het verleden kon je op basis van de economische levensduur [4] jaarlijks een bedrag als afschrijving ten laste van de winst brengen. Op enig moment is de fiscale bodemwaarde [5] ingevoerd, gebaseerd op de WOZ-waarde.

Eenvoudig betekent dit dat je een gebouw niet verder kunt afschrijven dan tot die bodemwaarde. Daardoor mis je een aftrekpost bij de winstbepaling en heb je eerder en meer belaste winst. Hier zie je eigenlijk al dat de WOZ-waarde van invloed is, immers die kun je jaarlijks vaststellen [6].

Met ingang van 2024 hebben alle bedrijfsgebouwen in de Inkomstenbelasting een bodemwaarde van 100% van de WOZ waarde. Eenvoudig gezegd een stop op afschrijven en dus eerder en  meer belaste winst [7].

Hoe moet je hier nu mee omgaan de komende tijd?

Maak bij de beoordeling van de waarde van een gebouw een onderscheid naar machines. Soms zijn machines namelijk geactiveerd als gebouw. Haal dat bedrag  uit de waarde van het gebouw en schrijf hierover apart af.

Uiteraard moet je ook extra goed op de WOZ-waardevaststelling van de gemeente letten. Maak bij een te hoge waarde vaststelling van het onroerend goed tijdig bezwaar.


[1] Rechter legt bom onder werkwijze dubieuze grondhandelaren: ‘Einde verdienmodel’ | RTL Nieuws

Kadaster: ‘Landbouwgrond niet meer opknippen zonder vergunning’ | RTL Nieuws

[2] Kamerbrief over speculatieve handel in landbouwgrond | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl

Kamerbrief Modernisering van het grondbeleid | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl

[3] 24 december 2021 Hoge Raad

[4] Minus de restwaarde

[5] Bijvoorbeeld voor 2023 op 50 % van de WOZ-waarde voor een pand in eigen gebruik. En voor 2023 100% voor ander gebruik op 100%

[6] tot 2024 is in de Inkomstenbelasting nog een onderscheid van belang van eigen gebruik of juist niet.

[7] Er zijn uitzonderingen bij recente investeringen/ overgangsrecht.

Uit de praktijk: met een goede voorbereiding naar een tevreden verkoopresultaat

Regelmatig worden we gevraagd om onze kennis en ervaring in te zetten voor de verkoop van een complete boerderij.

Voordat een verkoop van een boerderij volledig ‘live’ gaat, vindt er de nodige voorbereiding plaats. Onder andere het inventariseren, het onderzoeken van potentiële kansen en goed documenteren zijn evident.

De uitgebreide voorbereiding is nodig om de opdrachtgever de verkoopmogelijkheden te schetsen, een goede inschatting te maken van het verloop van het verkoopproces en, niet onbelangrijk, in te schatten wat de boerderij op kan leveren en met welke voorwaarden.

Dynamisch proces

Een verkoop vergt tijd en kwaliteit. Vanaf het beslismoment om te verkopen, tot en met het moment dat de boerderij ook daadwerkelijk is verkocht en opgeleverd, wordt als een dynamisch proces ervaren.

Met wederzijds vertrouwen wordt de casus vooraf goed doorgesproken om verrassingen uit te sluiten. Een verkoop is een onomkeerbaar (emotioneel) besluit waarbij we persoonlijk betrokken zijn. Tijdens het verkoopproces informeren we de opdrachtgever, analyseren biedingen en adviseren we hoe daarmee om te gaan.

Courante landbouwbedrijven: aanbod beperkt, vraag groot

Het aanbod van courante landbouwbedrijven is beperkt, terwijl er ondanks de onzekerheden door de stikstofproblematiek toch behoorlijk vraag is. Het opnieuw opbouwen van een volledig melkveebedrijf is zeer zeker niet eenvoudig. Vandaar dat gezocht wordt naar courante bedrijven.

Het op orde hebben van de juiste vergunning (vooral veehouderijbedrijven), de ligging van een bedrijf, de kwaliteit en de omvang van de landbouwgrond dragen bij aan de interesse van kandidaat-kopers.

Verkoop modern melkveebedrijf met altijddurend recht van erfpacht

Recent is ons de opdracht gegund voor de verkoop van een modern melkveebedrijf, voor een gedeelte volledig eigendom en voor een gedeelte grond in gebruik op basis van een altijddurend recht van erfpacht.

Voor het erfpachtrecht gelden andere voorwaarden dan voor het volledige eigendom.

Na de voorbesprekingen met de klanten, de inventarisatie en de bestudering van de informatie, hebben we overlegd met de bloot-eigenaar. Zo werd duidelijk hoe een verkoop tot stand kan komen en welke aanvullende voorwaarden gesteld moeten worden.

Ook de accountant wordt vroegtijdig bij de verkoop betrokken.

Doordat het altijddurend recht van erfpacht niet eindigt, was er voor de kandidaat-koper een grote mate van zekerheid van gebruik tegen een beperkte(re) investering in vergelijking met volledig eigendom. Die grote mate van zekerheid vertaalt zich in de marktwaarde van het zakelijk recht van erfpacht.

Samen met de opdrachtgevers hebben we verschillende kandidaat-kopers gesproken en bezichtigingen gedaan. Uiteindelijk werd overeenstemming bereikt met een koper die elders zijn boerderij verkocht om via een vrijwillige kavelruil te verplaatsen.

Voor de verkoop van het recht van erfpacht was de instemming van de bloot-eigenaar vereist, die kaders had gesteld voor de overdracht. In een goede harmonie vond met toestemming van de bloot-eigenaar de juridische en feitelijke levering plaats aan de koper.

Voor de verkopers werd bedongen dat de woning langer bewoond kon worden zodat de verhuizing naar een nieuwe locatie ook vlekkeloos plaats kon vinden.

Van A tot en met Z

Onze opdrachtgevers, de koper en ook wij zijn zeer content met de wijze van de verkoop, het verloop van de onderhandelingen en het bereikte resultaat.

De enkele vragen die na de overdracht nog aan de verkoper werden gesteld, hebben we naar alle tevredenheid opgelost. Dat beschouwen we als nazorg. We begeleiden het proces van A tot en met Z.

Meerwaarde bij verkoop

Mocht u overwegen om te verkopen of bent u benaderd door de overheid voor verkoop, dan komen we graag met u in contact. We praten u onder het genot van een kopje koffie aan de keukentafel graag bij over de meerwaarde die wij u te bieden hebben.

Wat doet een rentmeester?

‘Pap, als mensen vragen wat voor werk u doet, wat moeten we dan zeggen?’

Deze vraag kreeg ik van onze kinderen, inmiddels alweer jaren geleden. En regelmatig vragen mensen: ‘rentmeester, wat houdt dat in?’

Veelal heeft men dan wel een idee dat een rentmeester iets te maken heeft met een landgoed en boerderijen, maar wat precies, is niet bekend. De rentmeester rijdt in een Volvo, heeft laarzen bij zich en is jager.

Aan kinderen uitleggen wat voor werk je doet, is niet kort samen te vatten, omdat de werkzaamheden van de rentmeester veelomvattend zijn. Al die werkzaamheden hebben wel een gemeenschappelijke deler: grond!

Vrijwel altijd als er zaken zijn waarin grond een rol heeft, is er een rentmeester bij betrokken. Denkt u dan aan: transacties van boerderijen of landbouwgrond, beheren van landgoederen, beheer en ontwikkeling van bos en natuur. Maar ook bij woningbouw, industrieterrein, infrastructuur als (spoor)wegen, waterlopen en nutsvoorzieningen zijn rentmeesters betrokken.

Beëdigde rentmeesters zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR). De NVR heeft ruim 500 leden. Rentmeesters zijn werkzaam bij een kantoor, als zelfstandige of in dienst bij de overheid, natuurbeschermingsorganisaties of waterschappen.

Bij Overwater Rentmeesterskantoor werken elf rentmeesters, werkzaam als beherend rentmeester, bemiddelend rentmeester en adviseur bij grondzaken.

Beheer

Het beheren van agrarisch vastgoed, is sinds 1804 een kernactiviteit van Overwater Rentmeesterskantoor. De rentmeester is dan de schakel tussen de agrariër (pachter) en de eigenaar (verpachter). Vaak zijn dit langlopende relaties, soms zelfs generaties lang!

De rentmeester is het aanspreekpunt voor de grondgebruiker, maar ook voor andere partijen, zoals gemeente en waterschap. De rentmeester verzorgt de contracten en contacten en adviseert de eigenaar.

Het beheer verzorgen wij ook voor grondposities van ontwikkelaars. Zolang de gronden nog niet worden ontwikkeld, zorgt de rentmeester ervoor dat de grond wordt gebruikt door een agrariër. Het is belangrijk dat de grond vrij van gebruik is, zodra de gewenste ontwikkeling gestart kan worden. Het tijdig beschikbaar hebben van de grond, is bij uitstek een taak van de rentmeester.

Bemiddeling

Overwater Rentmeesterskantoor bemiddelt in agrarische vastgoed. Dat zijn bijvoorbeeld boerderijen, percelen grond, maar ook fosfaatrechten.

Verder taxeren de rentmeesters grond en bedrijven voor aan- en verkoop, financiering, bedrijfsopvolging, etc.

Voor ontwikkelaars bemiddelen wij bij aankoop van gronden die voor niet-agrarisch gebruik in aanmerking komen.

En voor beleggers in agrarisch vastgoed bemiddelen wij bij aankoop van percelen landbouwgrond, die daarna in erfpacht worden uitgegeven.

Advies

Kennis van de agrarische sector, het buitengebied, pacht en erfpacht, grondzaken en grondgebruik, maakt de rentmeester tot adviseur voor allerlei partijen die betrokken zijn bij het buitengebied.

De adviezen lopen uiteen van de juiste gebruikstitel voor grond, ontwikkeling van een landgoed, gebruik van grond voor een zonneweide, bedrijfsverplaatsing, tot deskundige begeleiding bij verkoop aan de overheid al dan niet om onteigening te voorkomen.

Laarzen

De rentmeesters van Overwater hebben laarzen bij zich, één collega heeft een jachtakte en er wordt Volvo gereden. Maar ook Tesla.

Wat de rentmeesters naast hun werk bij Overwater verder nog doen, kunt u lezen in de blogs die bij de medewerkers staan.

‘Ik ben begonnen als bemiddelend (assistent)rentmeester, ben nu vooral beherend rentmeester en taxateur en weet het nodige van pacht. Hoe had ik dat allemaal moeten uitleggen aan onze kinderen?’

Uit de praktijk: speculatieve grondbeleggingen en erfbelasting

Op een dag werd ik gebeld door een notaris met het verzoek of ik de waarde wil vaststellen van een grondportefeuille omdat de eigenaar is overleden, er erfbelasting betaald zal moeten worden over de waarde en ook de boedel verdeeld of verkocht zal moeten worden.

Wat is het geval. Oom Piet is overleden. Hij is altijd vrijgezel geweest en er zijn 13 neven en nichten die in zijn testament staan als erfgenaam.

Piet was altijd handelsman/ondernemer geweest, verdiende goed en gaf weinig uit. Zo had Piet een mooi bedrag bij elkaar gesprokkeld in zijn leven.

Beleggen in kaveltjes grond

Op een dag ontmoette Piet een handelaar in grond en die raadde hem aan om te beleggen in grond waar mogelijk ooit gebouwd zal kunnen worden. Piet had daar wel een goed gevoel bij en kocht door het hele land kaveltjes grond van 300 m2 tot 1.800 m² van deze handelaar.

Zo kocht Piet in 4 jaar tijd 26 kaveltjes variërend van € 10.000,00 tot € 90.000,00 per stuk en gaf zo ruim € 1.300.000,00 uit.

Waarde kavels na overlijden

Nu Piet is overleden, was de grote vraag: wat zijn deze kavels nu waard? Die waarde mocht ik gaan taxeren.

Om tot een juiste waarde te komen is per perceel gekeken waar het om ging. Zo werd de bestemming in beeld gebracht, is er gekeken naar gemeentelijke-, provinciale- en rijksplannen, beperkingen die er per perceel zijn zoals leidingen, erfdienstbaarheden, afspraken uit de verkrijgingsakte, het huidige gebruik en nog tal van zaken die van belang zijn om tot een juiste waarde te komen.

Uit dit onderzoek kwam naar voren dat van de 26 percelen er 4 gelegen zijn in een Natura 2000-gebied met de bestemming Agrarisch met waarden – Natuur- en landschapswaarden.

Van de overige 22 kavels hadden er 21 een agrarische bestemming Agrarisch of Agrarisch met waarden – Landschapswaarden.

De laatste kavel had een enkelvoudige bestemming recreatie en feitelijk in gebruik als weiland.

Was oom Piet opgelicht?

Na het bestuderen van alle informatie was mijn conclusie dat deze 26 kavels met een gezamenlijke oppervlakte van 2,2 ha gelegen van Zeeuws-Vlaanderen tot rondom Amsterdam, Friesland, Noord-Brabant en Gelderland totaal € 65.000,00 waard zijn, wat overeenkomt op afgerond € 3,00 per m².

Van deze waarde kun je natuurlijk van alles vinden en dat deden partijen, de erfgenamen maar ook de fiscus in deze. Mijn stelling was dat deze relatief kleine percelen nagenoeg niet interessant zijn voor een agrarisch ondernemer omdat de oppervlakte te klein is om te kunnen beboeren. Ook de bereikbaarheid en de overpaden die er gevestigd waren om het gebied te ontsluiten, drukken de waarde. Daardoor is de waarde – rekening houdend met deze factoren – ongeveer 50% van de waarde voor grotere gangbare agrarische percelen in die omgeving. Waarbij over die 50% ook nog wel een artikel geschreven kan worden.

De erven begonnen te twijfelen, is dit niet veel te laag? Oom Piet was niet gek en hij heeft er ruim 1,3 miljoen euro voor betaald. De fiscus had veel vergelijkingen van nabijgelegen percelen, ook verkocht door dezelfde handelaar waar oom Piet ook zaken mee deed, die aantoonden dat de waarde toch echt rond de € 1.300.000,00 lag.

U kunt begrijpen dat deze grote verschillen tot een gedegen en uitgebreide onderbouwing vragen. Zo heb ik onder andere in kaart gebracht wat de voorgaande eigenaar betaald heeft en, indien de gronden in de twee jaar voordat oom Piet kocht verhandeld waren, wat dan ook in de daarvoor gedane transactie(s) betaald was. Zo heb ik in beeld gebracht wat de verkoopsom van deze grond per m² was toen de laatste ‘agrarische eigenaar’ verkocht alvorens het bij de handelaar kwam die er allemaal kleine perceeltjes van gemaakt heeft.

Hieruit kwam naar voren dat er in die transacties de prijs, waarbij het iedere keer teruggerekend is naar m² prijzen omdat de voorliggende transacties grotere oppervlaktes waren, uitkwam op € 141.800,00 (ongeveer € 6,45 per m²). Dat is wel iets heel anders dan de bijna € 60,00 per m² die oom Piet betaald heeft.

Hieruit bleek dat de handelaar waar oom Piet zaken mee heeft gedaan meer dan € 1 miljoen verdiend heeft, eventueel samen met vennootschappen die ook tussen de waardesprong van € 6,45 naar € 60,00 m² zaten. 

Grond vaak overgedragen

Bij de transacties waarbij grote waardesprongen in beeld kwamen, zien we dat de grond soms meerdere keren binnen een maand en soms op dezelfde dag zijn overgedragen en de koopsom verveelvoudigd is. Ik zeg hier bewust koopsom en geen waarde. In mijn optiek is hiermee aangetoond dat er een partij is die heel veel geld verdiend heeft door grond te kopen en onder andere aan oom Piet maar ook aan vele anderen te verkopen.

De fiscus was het er in eerste instantie niet mee eens omdat velen grond gekocht hadden rondom de grond van oom Piet en daar vergelijkbare bedragen voor betaalden en de waarde is immers: “Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang”.

Maar wie doet er nu gek? De eerste verkoper die genoegen neemt met € 6,45 of de uiteindelijke koper die vaak binnen 2 maanden € 60,00 betaalt? In ieder geval heeft de handelaar/speculant goed zijn zakken gevuld met ruim € 50,00 per m².

Brief naar handelaar met verzoek om terug te kopen

De notaris vroeg of ik nog een idee had hoe de grond te verkopen omdat er toch erfbelasting betaald moet worden. Geen van de neven en nichten had aangegeven de percelen te willen hebben en wilden liever geld zien. Hierop heb ik de erven en de notaris geadviseerd om een brief te schrijven naar de handelaar waar oom Piet de zaken mee deed en hem te melden dat oom Piet er niet meer is. De percelen moeten verkocht worden en of deze handelaar ze terug wil kopen. Om het snel af te willen handelen nemen de erven genoegen met 50% van de oorspronkelijke koopsom.

Hierop kwam een kort telefoontje van de handelaar dat hij nu geen belang heeft bij het kopen van grond omdat hij genoeg grond heeft waar hij nog kopers voor zoekt.

Dit was voor de fiscus gelukkig ook een reden om erin mee te gaan dat deze grond dan toch wel heel veel minder waard is dan waarvoor oom Piet gekocht heeft. Waarbij nu de discussie nog gaat of het dan de agrarische grondmarktwaarde voor grotere percelen in de desbetreffende regio’s zal moeten zijn van totaal circa € 141.800,00 of de door mij getaxeerde waarde van € 65.000,00. Ik ben van mening dat de waarde € 65.000,00 is omdat de grond zelfstandig niet te beboeren is en daardoor mogelijk nog veel minder waard is.

Heel mooi vroeg één van de erfgenamen aan mij: ‘wat had u tegen oom Piet gezegd als hij gemeld had
€ 1,3 miljoen te willen investeren in grond?’ 

En daar gaat mijn volgende blog over. Waarbij ik u wel kan verklappen dat de reactie van deze erfgenaam was: ‘wat jammer dat oom Piet niet u, maar de handelaar had ontmoet. Gelukkig is er nu geen erfbelasting betaald over een bedrag gelijk aan de aankoopsom door oom Piet. Dan was oom Piet niet alleen bij leven opgelicht door de handelaar maar was er ook teveel erfbelasting betaald.’

WILT U NIETS MISSEN? 

Schrijf u dan in voor onze zeswekelijkse nieuwsbrief en volg ons op social media. 

*  Website URL

WILT U NIETS MISSEN? 

Schrijf u dan in voor onze zeswekelijkse nieuwsbrief en volg ons op social media. 

*  Website URL

Kerkstraat 54
3291 AM Strijen

078-6749494
info@ovtr.nl

Wij zijn telefonisch bereikbaar van maandag t/m vrijdag van 08.30 uur tot 17.00 uur.