Rentmeesterschap Archieven - Overwater Rentmeesterskantoor

Nieuw pachtrecht in 2026?

Geschreven door Fleur Varin op 27 maart 2025. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Evaluatie en voorstellen

In de loop van de jaren hebben we u geïnformeerd over de mogelijke herziening van het pachtrecht. De eerste aanzet tot herziening van het pachtrecht werd gegeven door prof. mr. D.W. Bruil met de evaluatie van de pachtregelgeving in 2014. Sindsdien zijn er vele voorstellen gevolgd voor nieuw pachtrecht. De laatste stand van zaken is te vinden in de brief van 20 december 2024 van de heer Jean Rummenie, staatssecretaris van Landouw, Visserij, Voedselzekerheid en Natuur.

Plannen van de staatssecretaris

Met zijn brief informeert de staatssecretaris de Tweede Kamer over zijn plannen voor de herziening van de pachtregelgeving. Deze brief werd voorafgegaan door de notitie ‘Transitie in de pacht – voorstellen voor wijziging in de pachtregelgeving’. Deze notitie is afkomstig van de Bond van pachters en eigen grondgebruikers (BLHB), LTO Nederland, het Nederlands Agrarisch Jongeren Kontakt (NAJK) en de Federatie Particulier Grondbezit (FPG).

Bouwstenen voor nieuw pachtbeleid

Met de notitie heeft de staatssecretaris bouwstenen ontvangen om een nieuw pachtbeleid op te bouwen. Het wordt benadrukt dat de vier partijen geen volledige overeenstemming hebben over een nieuw pachtbeleid en de verdere uitwerking aan de politiek overlaten. In de brief gaat de staatssecretaris uitgebreid in op de verschillende zaken die van belang zijn en wat er verder nog onderzocht moet worden. Hierna komen een aantal hoofdzaken aan de orde.

Hoofdpunten van de herziening

De hoofdpunten van de eventuele herziening van het pachtrecht zijn:

De bestaande reguliere pachtcontracten blijven ongewijzigd, met als aanvulling de toets op agrarische bedrijfsmatigheid als de pachter de AOW-leeftijd bereikt. Als de pachter niet slaagt voor deze toets, kan de pacht worden beëindigd, zodat de grond weer beschikbaar komt voor andere agrariërs.
Voor nieuwe reguliere pacht is de pachtprijs vrij overeen te komen, waarbij de pachtprijs wordt gekoppeld aan een indexering. En er is de toets op agrarische bedrijfsmatigheid als de pachter de AOW-leeftijd bereikt. Met de vrije pachtprijs wordt beoogd deze pachtvorm aantrekkelijker te maken dan de huidige reguliere pacht met de gereguleerde pachtprijs, die er voor verpachters toe leidt dat het rendement wordt beperkt en vaak niet voldoende oplevert om de vermogensrendementsheffing te betalen.
Er komt een nieuwe duurzame langlopende pacht met een looptijd van minimaal 18 jaar, zonder continuatierecht en met een vrijere pachtprijs (nader uit te werken). Deze pachtvorm geeft pachters de zekerheid van een langjarig gebruik en verpachters de zekerheid dat de grond niet generaties lang verpacht blijft.
De geliberaliseerde pacht kan ook worden gebruikt voor hoeves en gebouwen en duurt maximaal zes jaar, zonder verlenging nadien. Voor losland gaat de regionorm gelden en de pachtprijs voor hoeves en gebouwen is vrij te bepalen. Door de pachtprijs voor los land onder de regionorm te brengen waardoor de pachtprijzen lager worden dan nu de agrariërs bereid zijn om te betalen voor geliberaliseerde pacht, wordt beoogd een langdurige pacht te bevorderen. Met het geliberaliseerd verpachten van hoeves en woningen gaat een grote wens van zowel verpachters als pachters in vervulling. Op deze wijze kunnen bijvoorbeeld stallen en loodsen voor korte tijd agrarisch in gebruik worden gegeven, zonder dat er een hoevepacht ontstaat.
Teeltpacht gaat alleen gelden voor hoogrenderende gewassen met een korte teeltcyclus en kent een vrije pachtprijs.
Voor gronden met bestemming en inrichting natuur komt er de natuurpacht voor minimaal zes jaar, waarbij de pachtprijs wordt gekoppeld aan de regionorm. Nader onderzoek is nodig hoe omgegaan moet worden met de vergoedingen die verstrekt worden voor het behoud van natuur en landschap.
De huidige pachtprijzensystematiek wordt gewijzigd. Over de gewenste wijzigingen wordt nader overlegd.

Vervolg en contact

Tot zover de hoofdpunten, de staatssecretaris verwacht eind 2025 het herzieningsvoorstel naar de Tweede Kamer te sturen, dus: wordt vervolgd!

Heeft u vragen over pacht, erfpacht of andere grondzaken? Neem contact op met onze rentmeesters!

Financieren van landbouwgrond

Geschreven door Fleur Varin op 17 december 2024. Gepost in Beleggen en investeren in landbouwgrond, Erfpacht, Rentmeesterschap.

Financiering van landbouwgrond komt aan de orde bij uitbreiding van het landbouwbouwbedrijf, bij herfinanciering en bij bedrijfsoverdracht. Bancaire financiering is traditioneel, maar steeds vaker neemt de agrariër grond in gebruik op basis van erfpacht.

Met erfpacht gaan de agrariër en de belegger langjarig een overeenkomst met elkaar aan, zodat de agrariër de grond langjarig kan gebruiken voor de onderneming en de belegger langdurig zeker is van een stabiele inkomstenstroom.

In deze blog komen de kenmerken van erfpacht en redenen om erfpacht te gebruiken door agrariër en belegger aan de orde, om een indruk te geven van agrarische erfpacht.

Wat is erfpacht voor de agrariër?

Erfpacht is een zakelijk recht, dat notarieel wordt gevestigd.
Het erfpachtrecht geeft het recht op gebruik van de landbouwgrond gedurende een periode langer dan 25 jaar.
Voor het gebruik van de grond betaalt de erfpachter jaarlijks de erfpachtcanon.
In de erfpachtovereenkomst worden de afspraken tussen de grondeigenaar en de erfpachter vastgelegd. Door de grote contractsvrijheid kunnen de afspraken specifiek gemaakt worden voor de betreffende erfpachtsituatie.
Het erfpachtrecht kan door de agrariër worden verkocht aan een andere agrariër.
Het erfpachtrecht heeft een waarde en kan als onderpand dienen bij een hypotheekrecht.

Waarom kiest de agrariër voor erfpacht?

Landbouwbedrijven worden groter en kapitaalintensiever. Om voldoende kapitaal aan te trekken voor de onderneming zien we dat er combinaties ontstaan bij de financiering van landbouwgrond, bestaande uit eigendom met bancaire financiering, pacht en erfpacht. In onze praktijk zien we dat er meerdere redenen zijn waarom ondernemers kiezen voor erfpacht.

Ondernemers die willen uitbreiden of herfinancieren kiezen voor erfpacht ten opzichte van geliberaliseerde pacht vanwege de lange gebruikszekerheid. Immers, bij erfpacht is de duur van de gebruiksperiode minimaal 26 jaar en ook 30 jaar en langer komen voor. En vaak is er de mogelijkheid om na afloop van de erfpachtduur een nieuwe erfpachtovereenkomst te sluiten of de grond te kopen.

De financieringslast is relatief laag omdat de lasten van erfpacht veelal lager zijn dan bij bancaire financiering. Bij erfpacht is de canon vaak lager dan de hypotheekrente en over de investering die de belegger doet, hoeft de erfpachter geen aflossing te betalen. Fiscale voordelen zijn mogelijk door afschrijving en reservering.

Erfpacht is ook interessant voor ondernemers die geld uit de eigen grond willen vrijmaken en het bedrijfsareaal niet willen verkleinen. Deze ondernemers kiezen voor erfpacht om dan ongeveer 70% van de huidige vrije waarde van de grond te incasseren, een erfpachtrecht te verkrijgen en op basis van deze erfpacht de gronden binnen de onderneming te exploiteren. Het vrijgekomen kapitaal is dan beschikbaar om te ondernemen. Op een later moment kan eventueel het besluit genomen worden om het erfpachtrecht te verkopen, waarmee dan opnieuw liquiditeit beschikbaar komt en het bedrijfsareaal kleiner wordt.

Waarom kiest de belegger voor erfpacht?

De grondeigenaar kiest voor erfpacht om landbouwgrond langdurig in gebruik te geven aan de agrarisch ondernemer tegen een stabiel en redelijk rendement. In vergelijking met pacht zien we dat reguliere pacht financieel niet aantrekkelijk is voor de grondeigenaar vanwege relatief lage pachtprijzen ten opzichte van de investering die de belegger moet doen.

Daarnaast is het fiscale systeem een knelpunt voor grondeigenaren die landbouwgrond regulier verpachten. Bij geliberaliseerde pacht kan bij een pachtduur tot zes jaar de pachtprijs door partijen worden afgesproken. Echter kent deze pachtvorm een looptijd van zes jaar wat voor de belegger en de agrarisch ondernemer een te korte periode is omdat beiden gericht zijn op langdurige zekerheid over het gebruik van de landbouwgrond.

Schakel tussen ondernemer en belegger

Het voorgaande geeft op hoofdlijnen inzage in agrarische erfpacht. Zowel voor de agrarisch ondernemer als de belegger kan erfpacht het instrument zijn om landbouwgrond langjarig agrarisch in gebruik te geven. Voor ondernemers die grond willen financieren op basis van erfpacht zijn beleggers beschikbaar die langjarig willen investeren in kwalitatief goede landbouwgrond.

Voor maatwerk komen we graag bij u om de mogelijkheden voor u te bespreken.

Landjepik: eigendom, bezit en de juridische strijd om grond

Geschreven door Fleur Varin op 7 november 2024. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Wie speelde er vroeger niet landjepik, buiten op straat? De regels waren simpel: om de beurt mocht je een land veroveren, rende drie rondjes om het land van je vriendje heen en als je hem daarna aan kon tikken, was het land van jou. Met overzichtelijke regels en met veel speelplezier wisselde land dan van eigenaar. Hoe veel complexer is de realiteit.

Eigendom versus bezit: de juridische spelregels van landjepik

Tussen de eigenaren van naastgelegen percelen kan discussie ontstaan over waar het eigendom van de één ophoudt en het eigendom van de ander begint, meestal ingegeven door wie de grond gebruikt. Deze discussies gaan eigenlijk over de juridische begrippen eigendom en bezit.

Eigendom is het meest verstrekkende recht dat men op een perceel grond kan hebben. Het is het recht om over de grond te beschikken zoals je dat zelf wilt; natuurlijk wel binnen de grenzen van de (Omgevings)wet. Het eigendomsrecht is geregeld in artikel 5:1 van het BW.

Met bezit wordt bedoeld dat iemand een goed voor zichzelf houdt. Het bezitsrecht is geregeld in artikel 3:107 BW. Iemand neemt een goed in bezit door daarover de feitelijke macht uit te gaan oefenen.

Maar wanneer ontstaat nu de situatie dat eigendom en bezit bij verschillende partijen zit? Stel, de ene partij is eigenaar van een stuk grond, de andere partij plaatst een hek dwars over dit stuk grond en betrekt de grond tot aan het hek bij de grond die hij in eigendom heeft. Hij neemt dan grond in bezit waar hij niet de eigenaar van is. En dan wordt het spelletje landjepik een serieuze situatie.

Grondstrijd: de spanningen tussen projectontwikkelaars, pachtgrond en omwonenden

De druk op grondgebruik in Nederland neemt steeds verder toe, dat is geen nieuws. Voor de bouw van woningen, de aanleg van een bedrijventerrein, het faciliteren van de infrastructuur en voor het mogelijk maken van de energietransitie nemen projectontwikkelaars regelmatig grondposities in. Het tijdspad van de aankoop van (in de meeste gevallen) landbouwgronden tot aan de start van de ontwikkeling is vaak lang; tien jaar of meer is helemaal geen uitzondering. Bijna altijd blijven de gronden in deze overgangsperiode in gebruik als landbouwgronden.

Sommige woningeigenaren kijken al jaren uit op een polder, grenzend aan hun achtertuin. En soms is dit nu net de polder die aangekocht is door een marktpartij om te gaan ontwikkelen. Projectontwikkelaars kunnen dan te maken krijgen met omwonenden die hun tuin hebben uitgebreid ten koste van de eigendomsgrond van de ontwikkelaar. De uitbreiding kan pasgeleden gebeurd zijn of al wat langer terug in de tijd.

Landjepik 2.0: de projectontwikkelaar wil zijn duur aangekochte grond terug, de pachter wil het areaal pachtgrond kunnen gebruiken zoals in het pachtcontract staat en de naastgelegen woningeigenaar claimt het eigendom van de in bezitgenomen meters grond. Wat biedt dan een oplossing?

Bevrijdende verjaring: hoe grondbezit na twintig jaar kan veranderen

De wet bepaalt dat iemand na twintig jaar eigenaar kan worden van de grond; deze partij moet dan wel de grond tijdens deze twintig jaar gebruikt hebben, op zo’n manier dat het voor de daadwerkelijke eigenaar van de grond al die tijd duidelijk is geweest dat je de grond in bezit hebt genomen èn doet alsof je de eigenaar bent. Als de daadwerkelijke eigenaar dan in deze twintig jaar geen actie onderneemt, gaat het eigendom van de grond op de bezitter over. Dit heet bevrijdende verjaring en dat is geregeld in artikel 3:105 en artikel 3:306 van het BW.

Als daadwerkelijk eigenaar kun je de bevrijdende verjaring stoppen door een schriftelijke aanmaning of mededeling te versturen, gevolgd door het starten van een gerechtelijke procedure binnen zes maanden. Het is echter vaak beter om als grondeigenaar tot een onderlinge overeenkomst te komen met de bezitter van jouw grond. Verkoop van het betreffende stuk grond tegen marktwaarde kan een prima oplossing zijn; mits je bereid bent het eigendom van dat stuk grond op te geven.

Verlies van grond door bevrijdende verjaring: oplossingen voor de oorspronkelijke eigenaar

Het kan natuurlijk ook zo zijn dat een omwonende de grond al meer dan twintig jaar in bezit heeft en dat bezit ook nog eens kan aantonen. Dan kan het gebeuren dat je als daadwerkelijk eigenaar toch het eigendom van de grond door bevrijdende verjaring verliest.

De Hoge Raad vindt dat degene die het eigendom heeft verloren door de bevrijdende verjaring, niet zomaar met lege handen mag staan. De oorspronkelijke eigenaar kan een schadevergoeding uit een onrechtmatige daad vorderen. De schadevergoeding kan bestaan uit het terug leveren van de grond (als dit nog mogelijk is) of uit een financiële compensatie. En daarmee is het plaatje weer rond.

Landjepik vroeger en nu

John Locke stelde in de 17^e eeuw dat de grond van jou wordt als je “de grond vermengd hebt met je arbeid”. Dus bijvoorbeeld als je een stuk fruit van de boom plukt of een gat in de grond graaft, verkrijg je daarmee het eigendom.

Zo ver gaat het gelukkig in 2024 niet (meer), maar het verkrijgen van het eigendom bij een succesvolle claim op bevrijdende verjaring vertoont wel overeenkomsten. Er is tenslotte sprake van bevrijdende verjaring als een bezitter eigenaar wordt, alleen maar door het gebruik. Maar dan moet het gebruik dus wel minstens twintig jaar duren.

Grondeigenaren die te maken hebben met erfgrensoverschrijdingen door omwonenden of met verjaringskwesties kunnen bij ons terecht voor deskundig advies.

Kavelruil: de bakens zijn verzet

Geschreven door Fleur Varin op 5 november 2024. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Ruilverkaveling is reeds lange tijd een belangrijk instrument om structuurverbeteringen aan te brengen op het platteland. Het gaat dan om zogenaamde vrijwillige kavelruil. In het jaar 2024 zijn er een drietal ontwikkelingen geweest in de kavelruil. We zetten deze ontwikkelingen voor u op een rij.

Nieuw beleid voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting

Aan dit onderwerp hebben wij eerder dit jaar aandacht besteed in de blog ‘Nieuw beleid voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij een kavelruil‘. Er is een nieuw aanpast toetsingskader ingevoerd en de taak van de Belastingdienst is bij de beoordeling uitgebreid.

Uitspraak Hoge Raad: inschrijving is formeel vereiste

De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:1424, Hoge Raad, 23/02311) heeft besloten dat de kavelruilvrijstelling voor de overdrachtsbelasting niet van toepassing is als de kavelruilovereenkomst niet is ingeschreven in de openbare registers.

Uit de wettekst volgt de verplichting dat de kavelruilovereenkomst moet zijn ingeschreven in de openbare registers, om de vrijstelling te kunnen verkrijgen. Voor de praktijk heeft dit tot gevolg dat de kavelruilovereenkomsten ingeschreven moeten worden in het Kadaster.

Doordat de Hoge Raad de formele voorwaarde op het punt van de inschrijving heeft toegevoegd, is het nog mogelijk dat de Belastingdienst nog naar reeds gepasseerde trajecten gaat kijken.

Belastingplan 2025

Ook op Prinsjesdag zijn er wijzigingen per 1 januari 2025 aangekondigd voor de kavelruilvrijstelling. De kavelruilvrijstelling wordt ingeperkt voor woningen en bedrijfsgebouwen. Er is een aantal uitzonderingen, namelijk voor agrarische bedrijfswoningen en voor agrarische bedrijfsgebouwen.

Agrarisch bedrijfswoningen die functioneel verbonden zijn aan een agrarisch object kunnen nog wel in aanmerking genomen worden voor een kavelruil.

Ook bedrijfsgebouwen in het algemeen zijn uitgesloten, behalve gebouwen die voor minimaal 90% agrarisch geëxploiteerd worden. Gebouwen die aan die voorwaarde voldoen, kunnen wel delen in de vrijstelling voor kavelruil. Daarbij geldt dan nog een extra eis dat die exploitatie minimaal 10 jaar moet worden voortgezet.

Samengevat en praktijk

In 2024 is er een aantal belangrijke wijzigingen doorgevoerd die de praktijk op het gebied van de kavelruilvrijstelling voor de overdrachtsbelasting gaan bepalen.

Voor de praktijk zijn er nog steeds mogelijkheden om de kavelruilvrijstelling in te zetten voor situaties die bijdragen aan een structuurverbetering. Van belang is dat een kavelruilovereenkomst ingeschreven moet worden om aan de formaliteiten te voldoen.

Verder is het zinvol om kritisch naar een voorliggende kavelruil te kijken en eventueel overleg te voeren met de Belastingdienst op basis van het gewijzigde toetsingsbeleid.

Doordat er fundamentele aanpassingen zijn doorgevoerd, zal de agrarische praktijk weer haar weg moeten vinden. Een agrarische kavelruil in de toekomst waarbij structuurverbetering wordt gediend, is nog steeds mogelijk.

Even voorstellen: Thijs Moerman

Geschreven door Fleur Varin op 18 september 2024. Gepost in Rentmeesterschap.

Mijn naam is Thijs Moerman. Ik ben 22 jaar oud en woon in Hellevoetsluis op Voorne-Putten.

Minor Landelijk Vastgoed

Momenteel zit ik in mijn afstudeerjaar aan de Aeres Hogeschool in Dronten, waar ik de opleiding Tuin- en Akkerbouw met Ondernemerschap volg met de minor Landelijk Agrarisch Vastgoed.

Mijn interesse in de minor Landelijk Agrarisch Vastgoed ontstond tijdens de minordag. Via de minormarkt op school ben ik in contact gekomen met Overwater Rentmeesterskantoor BV.

kwekerij zomerbloemen

Samen met mijn ouders heb ik thuis een bedrijf dat gespecialiseerd is in de teelt van zomerbloemen, zoals zonnebloemen en artisjokken.

twee minoropdrachten

Vanaf begin september 2024 tot begin januari 2025 mag ik mijn minor bij Overwater volgen. Tijdens deze periode ben ik twee dagen per week aanwezig en ga ik regelmatig mee met de rentmeester naar verschillende bedrijfsbezoeken.

Naast het meelopen bij Overwater, heb ik twee minoropdrachten: het analyseren van het omgevingsplan en het opstellen van een taxatierapport.

Tijdens mijn stage bij Overwater hoop ik een goed inzicht te krijgen in het werk van een rentmeester en veel te leren over dit vakgebied. Ik kijk er naar uit!

Nieuw beleid voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij een kavelruil

Geschreven door Fleur Varin op 18 september 2024. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Op 12 augustus 2024 ¹ heeft het ministerie van Financiën aanpassingen gepubliceerd in het beleid rondom kavelruil en de vrijstelling van overdrachtsbelasting (hierna: OVB). Deze aanpassingen trekken de aandacht en zorgen voor een aangepast toetsingskader dat van toepassing is op een kavelruil².

Impact van de Omgevingswet

Met de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) ingetrokken. Onder de Omgevingswet moet een kavelruil bijdragen aan verbetering van een gebied, in overeenstemming met de functies die aan de betrokken locaties zijn toebedeeld. Die eis van verbetering heeft ook gevolgen voor de fiscale vrijstelling van de OVB.

De rol van Kavelruil

Kavelruil is een instrument dat al lange tijd in de agrarische sector wordt gebruikt. Om een kavelruil te faciliteren, werd in het verleden de vrijstelling van OVB ingevoerd. De beoordeling van een kavelruil werd toen uitgevoerd door de Dienst Landelijk Gebied (DLG) op basis van een niet fiscaal toetsingskader. Die toetsing gold als basis voor de vrijstelling voor de OVB.

Nieuwe beoordeling door de Belastingdienst

In het nieuwe besluit is de beoordeling van de vrijstellingsvoorwaarden nu gelegd bij de Belastingdienst. Deze zal echter terughoudend zijn bij het bepalen of een kavelruil inderdaad leidt tot gebiedsverbetering, conform de toegekende functies van de locaties. De vraag die rijst is hoe de Belastingdienst het niet-fiscale toetsingskader in haar beoordeling zal betrekken?

Onbedoeld gebruik

Niet elke kavelruilakte wordt automatisch getoetst op verbetering van het gebied. Vooral als er sprake is van onbedoeld gebruik zal de Belastingdienst een beoordeling uitvoeren. De beoordeling op basis van oneigenlijk gebruik is een nieuw element binnen het besluit. Het besluit benoemt enkele (niet-uitputtende) situaties die als onbedoeld of oneigenlijk gebruik worden beschouwd. Kortheidshalve verwijs ik naar het besluit voor deze voorbeelden.

Gevolgen voor de praktijk

De uitleg over wat precies onder de verbeteringstoets valt, zal ongetwijfeld vragen oproepen in de praktijk³. Voor partijen die met kavelruil te maken hebben, is het van belang om rekening te houden met de voorwaarden uit het nieuwe besluit. Overigens kan bij twijfel of een voorgenomen kavelruil voldoet aan de fiscale voorwaarden, vooroverleg plaatsvinden met de inspecteur.

Zie Besluit van ministerie van Financiën van 21 juni 2024, 2024-0000014892, stcrt 2024, 27607
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2024-27607.html ↩︎
Deze blog behandelt niet de situatie van herverkaveling. Hiervoor wordt verwezen naar de tekst in het besluit. ↩︎
Zie hiervoor het commentaar van Jeroen Rheinfeld in FBN 2024/29 ↩︎

Even voorstellen: Mariëlle van Adrichem

Geschreven door Fleur Varin op 25 juni 2024. Gepost in Rentmeesterschap.

Ik ben Mariëlle van Adrichem, 49 jaar oud en ik woon in Delfgauw. Ik ben getrouwd en we hebben drie kinderen in de leeftijd van 17, 19 en 21 jaar oud. Ik werk sinds 1 mei 2024 fulltime bij Overwater Rentmeesterskantoor BV als rentmeester/vastgoedadviseur. Ik kom van een melkveebedrijf in Midden-Delfland, mijn familie heeft nog steeds melkvee- en glastuinbouwbedrijven. De agrarische sector loopt als een rode draad door mijn loopbaan.

WERKERVARING

Na school ben ik begonnen bij de ING Bank als agrarisch adviseur voor de melkveehouderij en de akkerbouw voor heel Nederland. Daarna heb ik lang gewerkt bij de Rabobank als accountmanager agrarisch voor de melkveehouderij en de glastuinbouw. Mijn werkgebieden waren in die tijd het Westland, de Alblasserwaard, Vijfheerenlanden en de Krimpenerwaard.

Aansluitend heb ik bij FrieslandCampina gewerkt waar ik de belangen van de leden-melkveehouders in de coöperatie heb behartigd. Ik was voor deze functie vooral te vinden in Zuid-Holland, Zeeland, Brabant en België. Hierna heb ik een wat afwijkende uitstap gemaakt en heb ik vijf jaar als leerkracht in het basisonderwijs gewerkt. Een leuke en leerzame tijd, maar ik miste het bedrijfsleven.

Dus heb ik het besluit genomen om iets bekends, de agrarische sector, in te zetten met iets nieuws: vastgoed en rentmeesterschap. Overwater Rentmeesterskantoor BV biedt me de kans om mijn praktijkervaring te combineren met kennis en expertise die ik mezelf de komende periode snel en gedegen eigen wil maken.

OPLEIDING

Na de middelbare school heb ik agrarische bedrijfskunde gestudeerd. Een paar jaar geleden heb ik de lerarenopleiding en een post-hbo rekenspecialisatie gedaan. Dit jaar zit ik weer een dag in de week in de schoolbanken en volg ik de deeltijdopleidingen tot rentmeester en vastgoeddeskundige.

PROFIEL

In mijn vrije tijd werk ik veel met onze twee jachthonden en volg ik de basketbalwedstrijden van onze jongste zoon actief. Ik fotografeer en lees graag: de agrarische sector, klimaat, geografie en het weer hebben mijn interesse. Ik probeer nog een beetje te sporten als er tijd over is en ik kom vaak in Schotland en in Scandinavië in de vakantietijd.

Aanpassing pachtprijzen 2024

Geschreven door Fleur Varin op 25 juni 2024. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

De heer P. Adema, demissionair Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, heeft de pachtnormen bekend gemaakt die gelden vanaf 1 juli 2024.

Stijging in alle pachtprijsgebieden

De pachtnormen zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven in de periode 2018-2022. Op basis hiervan stijgen de pachtnormen 2024 in alle 14 pachtprijsgebieden ten opzichte van de pachtnormen 2023.

Voor de akkerbouw was 2017 over het geheel gezien een jaar met een inkomen onder het langjarig gemiddelde. Het berekende inkomen over 2017 is vervangen door het berekende inkomen over 2022: een jaar waarin het inkomen in de akkerbouw ruim boven het langjarig gemiddelde lag.

In de melkveehouderij is een goed inkomensjaar (2017) vervangen door een jaar met een inkomen dat ruim boven het langjarig gemiddelde lag (2022).

Regionormen variëren

De regionormen variëren:

een verhoging van 16% tot 26% in het Noordelijk weidegebied, Bouwhoek en Hogeland, Hollands/Utrechts weidegebied, Rivierengebied en het Oostelijk veehouderijgebied
een stijging van 28% tot 41% in Zuidwest-Brabant, Veenkoloniën en Oldambt, IJsselmeerpolders, Zuid-Limburg, Zuidelijk veehouderijgebied, Centraal veehouderijgebied en Westelijk Holland
een toename van 61% tot 65% in het Waterland en Droogmakerijen en het Zuidwestelijk akkerbouwgebied.

Pachtprijs gronden

In de gebieden met een gemengd karakter stijgt de regionorm met 21% tot 41%.
In de melkveehouderijgebieden neemt de regionorm toe met 16% tot 61%.
In de akkerbouwgebieden stijgt de regionorm met 31% tot 65%.

Pachtprijs gebouwen

De pachtprijs voor agrarische bedrijfsgebouwen wordt verhoogd met 4,25%.
De pachtprijs voor woningen bij pachtovereenkomsten van voor 1 september 2007 stijgt met 5,8%. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten op of na 1 september 2007 stijgt met 3,8%.

Meer informatie treft u hier aan: Platform open overheidsinformatie

Ingangsdatum 1 juli 2024

De aanpassing werkt van rechtswege door in bestaande pachtovereenkomsten. De wijziging van de pachtprijs hoeft niet goedgekeurd te worden door de Grondkamer. De nieuwe pachtprijs gaat in bij aanvang van het nieuwe pachtjaar na 1 juli 2024.

Mijn kijk op rentmeesterschap

Geschreven door Fleur Varin op 25 juni 2024. Gepost in Rentmeesterschap, Taxatie, Vastgoedadvies.

door Annemiek de Feijter-van de Zande

Rentmeester, wat is dat?

Mijn collega Pieter Kerkstra schreef twee jaar geleden de blog Wat doet een rentmeester?

En eerlijk gezegd, als je mij die vraag 10 jaar geleden had gesteld, had ik gezegd: “Geen idee. Een rentmeester, wat is dat?”

Inmiddels ben ik nu ruim 4,5 jaar met plezier werkzaam bij Overwater Rentmeesterskantoor als beherend rentmeester en in opleiding tot Register Taxateur van landelijk en agrarisch vastgoed.

Graag wil ik in deze blog mijn persoonlijke kijk met jullie delen op het mooie en veelzijdige vak van een rentmeester.

Veelzijdig vak: geen dag is hetzelfde

Daar waar een rentmeester vroeger vooral de beheerder was van een landgoed, zien we dat het rentmeestersvak vandaag de dag veelomvattender is geworden. Om zo maar eens wat onderwerpen te noemen: energietransitie, pacht, stikstof, bedrijfsbeëindiging, beleggen, taxeren. Onze dienstverlening binnen kantoor is onder te verdelen in drie pijlers: beheer, bemiddeling en advies.

Zo houden de collega’s van bemiddeling zich bijvoorbeeld bezig met het verkopen van landbouwgrond of gehele agrarische bedrijven. Of bijvoorbeeld met het aankopen van grond of een bedrijf ten behoeve van een toekomstige ontwikkeling of belegging.

Bij advisering kun je bijvoorbeeld denken aan het begeleiden van een grondeigenaar die een kabel door of een windmolen op zijn eigendom krijgt.

Beheren van agrarisch onroerend goed doen we voor grondeigenaren, bijvoorbeeld voor particulieren, goede doelenstichtingen, beleggingsmaatschappijen of een drinkwaterbedrijf.

Mijn werkzaamheden

Mijn werkzaamheden bestaan onder andere uit het beheren van agrarische gronden die in eigendom zijn van (gebieds)ontwikkelaars. Zolang de gronden nog niet worden ontwikkeld, zorg ik ervoor dat de grond wordt gebruikt door een agrariër.
Ik stel een pacht- of gebruiksovereenkomst op waarin de afspraken tussen de agrariër en ontwikkelaar goed zijn vastgelegd. Daarnaast stem ik een en ander samen met de ontwikkelaar en agrariër af als er bijvoorbeeld voorbereidende onderzoeken op de grond moeten plaatsvinden. Een praktische benadering is dan van belang, bijvoorbeeld dat het onderzoek vóór het zaaien of na de oogst plaatsvindt, om gewasschade te beperken. Soms is dat wegens tijdsdruk niet mogelijk en ook dan is het zaak dat er voor beide partijen duidelijke afspraken worden gemaakt. Tenslotte is het van belang dat de grond geheel vrij van gebruik is zodra de gewenste ontwikkeling daadwerkelijk gestart wordt.

Tijdens mijn beheerwerkzaamheden streef ik er naar om belangen van (niet-agrarische) grondeigenaren en agrarische gebruikers dichter bij elkaar te brengen. De bedrijfsvoering van een agrariër en het doel van een gebiedsontwikkelaar liggen ver uit elkaar. Als rentmeester is het dan mooi om deze twee compleet verschillende werelden met elkaar te verbinden en een praktische middenweg/oplossing te vinden voor beide partijen.

Geen dag is hetzelfde. De ene dag heb ik een afspraak met een opdrachtgever om de beheerportefeuille door te spreken, de andere dag werk ik met een collega een taxatie verder uit. Daarnaast is het werk buiten te vinden, door bijvoorbeeld een dag op pad te gaan en pachters in een bepaalde regio te bezoeken. Je komt altijd weer wijzer terug, omdat je na die bezoeken weet wat er zo reilt en zeilt op de bedrijven, op de grond die ze beboeren en in de regio.

De afwisseling tussen het werken op kantoor, het contact met de opdrachtgevers en af en toe letterlijk ‘met de voeten in de klei staan’, is wat mij betreft hetgeen wat het werk zo leuk maakt.

Boerenverstand

Iets wat elke dag in mijn werk als rentmeester terugkomt is: oplossingsgericht denken en je gezonde boerenverstand blijven gebruiken. Rentmeester word je niet door het uit een boekje te leren, maar naar mijn mening kost het heel wat jaren om de kennis en ervaring op te bouwen.

Boerenverstand kun je gerust letterlijk nemen, want kennis, affiniteit of achtergrond in de agrarische sector is naar mijn mening in dit vak een absolute pré.

Daarnaast komt een juridische blik op zaken ook regelmatig om de hoek kijken. Je moet je af en toe kunnen vastbijten in de juridische onderliggende stukken van een casus, zoals een leveringsakte, jurisprudentie, een erfpachtovereenkomst of je pakt het Burgerlijk Wetboek erbij.

Kortom, elke dag leer ik weer wat. Dat is juist wat het werk boeiend en uitdagend maakt.

Rentmeester worden?

Heb ik je interesse kunnen wekken en denk je: misschien is het rentmeesterschap ook wat voor mij?

Of je nu op zoek bent naar een stage, net bent afgestudeerd of een carrièreswitch overweegt: schroom niet en neem eens contact met ons op. De koffie staat klaar!

Grondgebruik in Nederland

Geschreven door Fleur Varin op 25 juni 2024. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Regelmatig verschijnen er overzichten van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in het nieuws. Zo zijn er in de afgelopen maanden artikelen gepubliceerd over de verdeling van Nederland in ecosystemen en gebruikstitels van landbouwgrond. Omdat Overwater Rentmeesterskantoor intensief betrokken is bij het gebruik van grond en water in Nederland, hebben deze cijfers onze belangstelling. Ter informatie een overzicht.

Ecosystemen

Nederland is te verdelen in agrarische grond, bebouwd oppervlak, water en natuur. In onderstaande tabel is de vergelijking gemaakt tussen de jaren 2013 en 2022 in de verdeling van deze ecosystemen.

Tabel: verdeling van de Nederland over diverse ecosystemen (Bron: CBS).

Ecosysteem	2013		2022
	Oppervlakte (x100 ha)	%	Oppervlakte (x100 ha)	%
Agrarisch	18.960	45,6	18.777	45,2
Bebouwd	8.141	19,6	8.433	20,3
Water	7.823	18,8	7.893	19,0
Natuur	6.618	16,0	6.480	15,5
Nederland	41.543	100	41.543	100

Uit de tabel blijkt dat bebouwing en water worden gerealiseerd op agrarische en natuurgronden, waarbij het agrarisch areaal sneller in oppervlakte afneemt dan de oppervlakte natuur. Procentueel is het beeld anders; de oppervlakte natuur is met 2,1% afgenomen en de oppervlakte agrarisch met bijna 1%.

De oppervlakte bebouwd is in de periode 2013 tot 2022 met 3,6% toegenomen.

Gebruikstitels landbouwgrond

De agrariër die landbouwgrond in exploitatie heeft, kan eigenaar zijn van die grond of gebruiker, als een derde de eigenaar is van de grond. Vaak is er een overeenkomst tussen de agrariër en de eigenaar waarin de afspraken zijn vastgelegd over dat gebruik. De meest bekende contractvorm is pacht, waarbij ook pacht weer onder te verdelen is in een aantal pachtvormen.

Een gebruiksvorm die in opkomst is, is het zakelijke recht van erfpacht. Voor een deel van het gebruik van landbouwgrond zijn geen schriftelijke afspraken gemaakt. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de meest voorkomende gebruikstitels van grond in 2008 en 2023, waardoor er een ontwikkeling zichtbaar wordt.

Tabel: gebruikstitels landbouwgrond (Bron: CBS)

Gebruikstitel	2008		2023
	ha	%	ha	%
Eigendom	1.094.417	57,1	1.040.083	58,0
Erfpacht	35.343	1,8	52.032	2,9
Reguliere pacht	378.962	19,8	230.070	12,8
Teeltpacht	12.418	0,6	26.034	1,5
Eenmalige pacht	92.002	4,8	0	0
Geliberaliseerde pacht < 6 jaar	18.961	1,0	173.890	9,7
Geliberaliseerde pacht > 6 jaar	2.257	0,1	16.374	0,9
Overig	284.792	14,8	254.368	14,2
totaal	1.919.152		1.792.851

In de periode 2008 tot 2022 is het agrarisch areaal met ruim 126.000 ha afgenomen. Het grootste deel van deze gronden is in gebruik genomen voor bebouwing.

Reguliere pacht neemt af, erfpacht en geliberaliseerde pacht nemen toe

Bij de gebruikstitels is zichtbaar dat het gebruik op basis van reguliere pacht afneemt en die gebruiksvorm wordt opgevuld met erfpacht, geliberaliseerde pacht en teeltpacht, waarbij ook een deel van de reguliere pachtgrond aan de landbouw is onttrokken. Teeltpacht is populair bij agrariërs die de grond een seizoen gebruiken voor een specifieke teelt als bloembollen, aardappelen, uien en mais.

De afname van reguliere pacht is te verklaren door het dwingend recht dat hieraan verbonden is en de fiscale druk. De voorgeschreven maximale pachtprijs leidt er in een aantal pachtregio’s toe dat de verpachter aanzienlijk meer belasting betaalt dan de pacht opbrengt. Met daarbij de dwingende pachtregelgeving besluiten grondeigenaren, bij het einde van de reguliere pacht, de grond te verkopen of op basis van een andere titel in gebruik te geven. In de praktijk is dat erfpacht of geliberaliseerde pacht, dat zijn gebruiksvormen waarmee partijen samen afspraken maken over het gebruik van de grond.

De eenmalige pacht is een pachtvorm die sinds 2007 niet meer beschikbaar is en opgevolgd is door geliberaliseerde pacht. Dit verklaart de terugloop van eenmalige pacht en deels de toename van geliberaliseerde pacht.

De gebruikstitel ‘overig’ is een verzameling van natuurpacht, gebruik door terreinbeherende organisaties en overige exploitatievormen.

Afname landbouwgrond

Verschuiving tussen de verschillende gebruiksvormen en het onttrekken van landbouwgrond aan de landbouw, is een proces dat zal blijven doorgaan.

Deze dynamiek is het resultaat van het samenspel van krachten die de grondmarkt raken, bijvoorbeeld landbouw, economie, politiek, fiscaliteit, rente, wensen van de samenleving, enzovoorts!

* Website URL

* Website URL