Overslaan en naar de inhoud gaan

Het belang van voldoende zoet water voor de landbouw

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Nederland kent een hoogproductieve landbouw. Agrarische ondernemers realiseren hoge producties in de akkerbouw, (melk)veehouderij, fruitteelt, glastuinbouw en andere sectoren.

Water is voor deze sectoren een essentiële productiefactor. Water zorgt voor groei door opname van voedingsstoffen en opbrengstvorming. In Nederland neemt het belang van de beschikbaarheid van zoet water voor plantaardige productie voortdurend toe. In deze blog komen een aantal aspecten aan de orde.

Klimaatverandering

We ervaren dat de zomers warmer en droger worden. Steeds vaker kennen we langere periodes zonder regen en hogere temperaturen dan we gewend zijn.

Om landbouwgewassen aan de groei te houden en te beschermen tegen verdroging, is de beschikbaarheid van zoet water steeds belangrijker geworden. De mogelijkheid om een gewas te kunnen beregenen uit oppervlaktewater of grondwater kan bepalend zijn voor het wel of niet realiseren van voldoende opbrengst.

Die beschikbaarheid van zoet water staat onder druk doordat er minder regen valt in bepaalde periodes en door minder aanvoer van zoet water uit het buitenland door de rivieren. Deze aanvoer neemt af door minder regen en minder sneeuw in het achterland van Nederland.

Verzilting

Met het afnemen van de hoeveelheid zoet water neemt het risico op verzilting toe. De aanwezigheid van zoet water in het watersysteem vormt een barrière tegen de druk van zout water uit de ondergrond of uit de zee. Dit is vooral aan de orde in de kustgebieden.

Als het water in sloten, grondwater of beregeningswater te zout wordt, kunnen gewassen schade oplopen en is het water niet geschikt voor beregening. Waterschappen nemen dan ook maatregelen om verzilting van het water tegen te gaan.

Deze maatregelen zien op het vasthouden en inlaten van zoet water in de peilgebieden om tegendruk te geven aan zoute kwel. Dat inlaten van zoet water komt in een periode van droogte onder druk te staan door een lagere aanvoer van zoet water door de grote rivieren. En door het wegvallen van die waterstroom, kan het zoute water vanuit de zee verder landinwaarts komen, de zogenaamde zouttongen. Op het moment dat een zouttong een inlaatpunt van zoet water bereikt, is dit inlaatpunt niet meer bruikbaar. Dit zet vervolgens de beschikbaarheid van zoet water in de achterliggende gebieden onder druk.

Waterbeheer

Van oorsprong is het watersysteem in het landelijk gebied vooral gericht op het voorkomen van wateroverlast door hemelwater af te voeren. Via drainage, greppels, sloten, hoofdwatergangen, poldergemalen naar de rivieren en uiteindelijk de zee in. In de loop van de jaren is er meer aandacht gekomen voor verdroging door lagere grondwaterstanden en nu ook door afnemende regenval in de zomer. Maatregelen worden genomen om water in gebieden vast te houden. Dit heeft meerdere kanten.

Vasthouden geeft water tijd om in de grond te zakken en daarmee het grondwater aan te vullen. Vasthouden voorkomt in bepaalde gebieden daling van het maaiveld. En in tijden van overvloedige regenval is met het vasthouden van water de afvoer te reguleren en daarmee wateroverlast elders te voorkomen.

Waterbeheer in de landbouw

De agrarische sector treft maatregelen om in droge perioden te kunnen beschikken over voldoende zoet water. Vooral in gebieden waar geen of beperkt oppervlaktewater aanwezig is om te beregenen, investeren agrariërs in voorzieningen, waarvan hieronder enkele voorbeelden worden gegeven.

Peilgestuurde drainage

Met peilgestuurde drainage wordt water niet alleen afgevoerd, maar is het ook mogelijk om een deel van het water vast te houden in de bodem. Het drainagesysteem wordt zo aangepast dat het niveau waarop het water wordt afgevoerd, gestuurd kan worden. Een stap verder is dat via drainagebuizen water wordt aangevoerd in de bodem.

Waterbassins als voorraad

Agrariërs investeren in de aanleg van waterbassins. Deze bassins worden gevuld in de periode dat er een overschot aan water is. In perioden van droogte is dit water beschikbaar voor beregening. Afhankelijk van de verkaveling wordt het water gedistribueerd met leidingen of transport over de weg.

Zoetwaterbellen benutten

Een praktijksituatie is een akkerbouwer die drainwater infiltreert in een zoetwaterbel in de bodem. In het kort komt het erop neer dat drainagewater wordt verzameld en bij voldoende kwaliteit geïnfiltreerd wordt in de bodem. Voor beregening wordt dit water later weer via een bron opgepompt en op het land gebracht.

Slimmer beregenen

Het beregenen van gewassen met het waterkanon of sproeiboom is bekend. Met deze methoden wordt het water volvelds opgebracht. Door aanpassing van het teeltsysteem kan heel efficiënt met water worden omgegaan.

In de glastuinbouw is het gebruikelijk om heel specifiek het water bij het plantje te brengen. Een soortgelijke methodiek is in opkomst bij de teelt van zaaiuien. Met het zaaien van de uien worden waterslangen in het zaaibed gelegd. Deze slangen worden aangesloten op een centrale unit die vervolgens het water met de benodigde meststoffen distribueert naar het zaadje en later het plantje. Op deze wijze worden water en meststoffen zeer efficiënt ingezet. Onderzocht wordt of een dergelijk systeem ook bruikbaar is in andere gewassen.

Gewaskeuze als strategie

Het teeltplan heeft invloed op de behoefte aan water. Een gewas als wintertarwe is over het algemeen voldoende ontwikkeld op het moment dat er een eventuele droge periode in de zomer komt.

Van zaaiuien is bekend dat akkerbouwers in Zeeland dit gewas niet meer telen vanwege het ontbreken van water voor beregening; het is in droge jaren moeilijk om zonder beregening een volwaardig gewas te telen. Zo maakt iedere plantenteler keuzes binnen de mogelijkheden die er zijn.

Onderzoek wordt gedaan naar gewassen die in het najaar worden gezaaid of geplant en oogstrijp zijn op het moment dat droge perioden aanbreken. Een andere ontwikkeling betreft onderzoek naar de zouttolerantie van gewassen. Zijn er gewassen beschikbaar die onder zoutere omstandigheden kunnen groeien of een hoger zoutgehalte in het water verdragen?

Zoet water als strategische factor voor de landbouw

Zoet water vormt de basis van een groot deel van onze landbouwproductie. Om gewassen te kunnen telen die voldoende produceren en weerbaar zijn tegen ziekten en plagen, is zoet water essentieel.

Afhankelijk van het gebied waar de agrariër het bedrijf exploiteert, zijn er mogelijkheden om op bedrijfsniveau in te spelen op veranderende weersomstandigheden. In onze praktijk zien we ook een goede samenwerking tussen agrariërs en waterschappen om een voldoende aanbod van zoet water te hebben voor beregening.

Voor beleggers in landbouwgrond is de beschikbaarheid van zoet water bij een landbouwperceel steeds vaker een factor die wordt meegewogen bij de aankoop van grond.

Verder zien we in 2026 dat de landbouw moet concurreren met andere partijen om zoet water: om verzilting en daling van het grondwater tegen te gaan, stellen waterschappen regionaal beregeningsverboden in met alle gevolgen van dien voor de gewassen op het land. Het watersysteem ontwikkelt zich van een afvoersysteem ook naar een systeem van waterberging en watervoorziening.

Even voorstellen: Pascal Verhulst

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Rentmeesterschap.

Per 1 september ben ik werkzaam als Rentmeester / Vastgoedadviseur bij Overwater Rentmeesterskantoor. Graag stel ik mij aan u voor.

Affiniteit met het buitengebied

Mijn interesse voor het buitengebied en vastgoed is al op jonge leeftijd ontstaan. Mijn opa had een melkveebedrijf in Schijf, waar ik in mijn jeugd veel tijd heb doorgebracht. Daar maakte ik van dichtbij kennis met het agrarisch ondernemerschap, het werken met grond en de betrokkenheid die veel ondernemers hebben bij hun bedrijf en omgeving. Die belangstelling is altijd gebleven.

Ik ben geboren en getogen in Roosendaal en woon inmiddels al ruim twintig jaar met veel plezier aan de rand van het buitengebied in Rucphen. De combinatie van dorp, natuur en ondernemerschap spreekt mij nog altijd enorm aan.

Een brede achtergrond in vastgoed en advisering

Na mijn studie Management, Economie en Recht, met als afstudeerrichting Makelaardij en Vastgoed, heb ik ruim twintig jaar ervaring opgedaan binnen de financiële dienstverlening, het technisch vastgoedadvies en de corporatiesector.

Tijdens mijn werkzaamheden als adviseur bedrijven was ik actief in het gebied van Roosendaal tot Tilburg. In die rol heb ik veel ondernemers mogen begeleiden en was ik betrokken bij uiteenlopende zakelijke en maatschappelijke netwerken. Juist het opbouwen van relaties, het verbinden van belangen en het vinden van passende oplossingen geven mij veel energie.

Waarom het rentmeestersvak?

Het rentmeestersvak brengt voor mij veel aspecten samen die ik belangrijk vind: werken met vastgoed en grondzaken, samenwerken met verschillende partijen en zoeken naar praktische oplossingen voor complexe vraagstukken. Daarbij staan een open en persoonlijke benadering voor mij centraal.

Om mijn kennis verder te verdiepen en te verbreden, ben ik daarnaast gestart met de Post-HBO-opleiding Leergang Rentmeester NVR aan Hogeschool Van Hall Larenstein – VHL University of Applied Sciences.

Ook buiten het werk actief

Naast mijn werk ben ik graag actief bezig. Ik sport veel, onder andere wielrennen, mountainbiken en padel. Ook ben ik regelmatig langs de lijn te vinden bij de voetbalwedstrijden van onze kinderen.

Graag tot ziens

Ik kijk ernaar uit om de relaties van Overwater Rentmeesterskantoor te ontmoeten en samen mooie resultaten te realiseren.

Aanpassing pachtprijzen 2026

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Staatssecretaris van Landbouw, Visserij, Voedselzekerheid en Natuur, de heer S.P.A. Erkens, heeft de pachtnormen bekend gemaakt die gelden vanaf 1 juli 2026. Jaarlijks worden per 1 juli de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor akkerbouw- en grasland, tuinland, agrarische gebouwen en agrarische woningen vastgesteld.

Stijging in (bijna) alle pachtprijsgebieden

De pachtnormen voor los bouw- en grasland zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven in de periode 2020-2024. Op basis hiervan stijgen in 13 van de 14 pachtprijsgebieden de pachtnormen 2026 ten opzichte van de pachtnormen 2025. Dit varieert van een stijging van 1% in zuidelijk veehouderijgebied tot maximaal 23% in westelijk Holland. In de pachtregio Zuidwestelijk akkerbouwgebied is de pachtnorm met 3% gedaald.

In de melkveehouderij is een gemiddeld inkomensjaar (2019) vervangen door een jaar (2024) met een hoog inkomen. In de akkerbouw lag het landelijk inkomen in 2019 al ruim boven het langjarig gemiddelde; in 2024 was het inkomen zelfs nog hoger. Door de extreme weersomstandigheden en het (deels) ontbreken van beregeningsmogelijkheden in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied lag het gemiddeld inkomen in deze regio lager dan het gemiddeld inkomen over de voorgaande periode, met een daling van de pachtprijs als gevolg.

Voor tuinland, bestemd voor bollenteelt, vollegrondsgroenteteelt en boomkwekerijen, worden twee gebieden onderscheiden: Westelijk Holland en de rest van Nederland. In beide gebieden zijn de pachtnormen voor 2026 opnieuw gestegen. In Westelijk Holland is de stijging met 13% en voor de rest van Nederland 2%.

Regionormen variëren

De regionormen variëren:

  • in de gebieden met een gemengd karakter (akkerbouw en melkveehouderij) stijgt de regionorm met 6% tot 23%;
  • in de melkveehouderijgebieden neemt de regionorm toe met +1% tot +17%;
  • in de akkerbouwgebieden varieert de regionorm van -3% tot +9%.

pachtprijs gebouwen

  • De pachtprijs voor agrarische bedrijfsgebouwen wordt verhoogd met 5,22%.
  • De pachtprijs voor woningen bij pachtovereenkomsten van voor 1 september 2007 stijgt met 4,1%. Voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten die op of na 1 september 2007 zijn ingegaan, worden de maximale huurprijsgrenzen afgeleid van het puntenstelsel uit het huurprijsbeleid voor zelfstandige woonruimten.
    Met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 is de jaarlijkse indexatie van de maximale huurprijsgrenzen verschoven van 1 juli naar 1 januari.
    Per 1 januari 2026 zijn de maximale huurprijsgrenzen geïndexeerd met 3,65%.  

Algemeen

De aanpassing werkt van rechtswege door in bestaande pachtovereenkomsten. De wijziging van de pachtprijs hoeft niet goedgekeurd te worden door de Grondkamer. De nieuwe pachtprijs gaat in bij aanvang van het nieuwe pachtjaar na 1 juli 2026.

Toekomstschade bij kabels en leidingen

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Kabels, leidingen en masten, Rentmeesterschap.

Een elektriciteitskabel door uw grond: hoe zit het met toekomstschade?

Het elektriciteitsnet wordt in hoog tempo uitgebreid en op steeds meer locaties worden er kabels onder of boven de grond aangelegd om het elektriciteitsnet te vernieuwen en te vergroten om de omslag naar meer elektriciteit als energiebron te waarborgen.

De grondeigenaar wordt dan geconfronteerd met een partij die een zakelijk recht overeenkomst (zro) wil afsluiten om afspraken te maken over de aanleg en het hebben van de leiding en voor het uitvoeren van onderhoud in de toekomst.

Bij het afsluiten van een dergelijke overeenkomst komen veel onderwerpen aan de orde. In deze blog beperk ik mij tot de schadecomponent ‘toekomstschade’.

Volledige schadeloosstelling volgens de Omgevingswet

In de Omgevingswet is in artikel 15.14 het volgende opgenomen:
‘Schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van een gedoogplicht als bedoeld in afdeling 10.3 of artikel 10.3, derde lid, wordt aan de rechthebbende die de schade lijdt volledig vergoed.’

Het uitgangspunt is dus dat de grondeigenaar alle schade die het gevolg is van het werk (de leiding/kabel die door de grond komt of erboven) vergoed dient te krijgen.

Welke soorten schade kan een grondeigenaar lijden?

Vanuit een volledige schadeloosstelling gaat het om drie componenten van schade waar de grondeigenaar mee te maken kan krijgen:

  1. Vermogensschade
    Wat betekent het werk voor de waarde van het eigendom?
  2. Inkomensschade
    Wat is het gemiste inkomen door het werk? Dat is schade in de aanlegfase en op het moment dat er onderhoud nodig is. De vergoeding is voor gemiste teelten of lagere opbrengsten, maar ook hogere kosten. Deze schade komt vaak toe aan de gebruiker van de grond.
  3. Bijkomende schade
    De schade die de grondeigenaar heeft voor bijvoorbeeld advieskosten of kosten die gemaakt worden en die niet vallen onder inkomensschade, zoals bijvoorbeeld aanpassing van drainage.

Hoe netbeheerders schade in de praktijk onderscheiden

We zien vaak dat netbeheerders in de overeenkomsten het volgende onderscheid maken:

  1. Werkschade
    Dit is schade die ontstaat door werkzaamheden in verband met de aanleg van de leiding of onderhoud aan de leiding. Deze schade is bijvoorbeeld schade aan het perceel en/of de gewassen die er staan. Deze schade wordt vergoed op het moment dat deze geleden wordt. Dit kan zijn bij de aanleg of later bij onderhoud of calamiteiten. Bij de aanleg wordt de schade ingeschat en aan de (eigenaar)gebruiker vergoed.
  2. Voorzienbare en bepaalbare schade
    Dit is schade die ontstaat door waardedaling van de belaste strook en ook daadwerkelijk wordt geleden op het moment van vestigen van het zakelijk recht. Bijvoorbeeld een jaarlijkse vergoeding voor beperkingen in de exploitatie als er een hoogspanningsmast staat waardoor er beperkingen zijn in het kunnen betelen van de grond. Dit zijn jaarlijks terugkomende kosten die ook jaarlijks vergoed dienen te worden. Partijen kunnen een eenmalige afkoop overeenkomen.

Voor deze twee schades geldt, dat als de schade goed te onderbouwen is, deze schade ook opgenomen wordt bij het vestigen van het zakelijk recht en vergoed wordt.

Toekomstschade: schade die pas later zichtbaar wordt

Een derde schadecomponent is toekomstschade. Toekomstschade is schade die een grondeigenaar heeft omdat er een leiding in het bezit ligt, waardoor er beperkingen kleven aan de onroerende zaak. Deze beperkingen kunnen op termijn leiden tot een lagere waarde van het bezit.

In de praktijk ontstaat de meeste discussie om deze schade goed geregeld te krijgen in de zakelijk recht overeenkomsten. We zien in de praktijk dat de verschillende leidingbeheerders hier ook heel verschillend mee omgaan. Omdat het om zakelijke rechten gaan die voor onbepaalde tijd gevestigd worden dus voor de eeuwigheid, is het van groot belang voor de grondeigenaar dat de vergoeding van toekomstschade ook goed in de overeenkomst wordt opgenomen.

Uitgangspunt is en blijft dat de grondeigenaar recht heeft op een volledige schadeloosstelling dus dat alle schades, ook die schades die in de toekomst ontstaan, vergoed worden.

Verschillende benaderingen van toekomstschade in overeenkomsten

In de praktijk zien we verschillende situaties ontstaan bij recht op vergoeding van toekomstschade:

  • Partijen die alleen een vergoeding willen betalen aan de grondeigenaar die ook grondeigenaar was ten tijde van het vestigen van het recht. Hiermee wordt de duur waarbinnen een grondeigenaar schade kan verhalen, aanzienlijk in de tijd beperkt.
  • Partijen die een schade alleen willen vergoeden aan een opvolgend grondeigenaar als het een overdracht is geweest onder algemene titel (vererving), omdat elke andere eigenaar bij het kopen van het perceel weet dat er een leiding ligt en er bij de prijs dan ook rekening mee moet houden.
  • Partijen die toekomstschade ook vergoeden aan de opvolgde grondeigenaar als dat kinderen zijn die het bezit hebben overgenomen, dus gekocht (koop wat een bijzondere titel is). Dit wordt gedaan omdat de leidingbeheerders het vaak niet redelijk vinden dat de kinderen bij een vererving wel in aanmerking komen voor schadevergoeding, maar bij een koop niet.
  • Partijen die toekomstschade vergoeden aan zowel de grondeigenaar ten tijde van het vestigen van het recht maar ook aan opvolgend grondeigenaar onder zowel algemene titel als bijzondere titel op het moment dat de schade er is. Dit zijn vaak de netbeheerders bij laag- en middenspanningsnetwerken.

De werkwijze van TenneT bij toekomstschade

TenneT, verantwoordelijk voor de hoogspanningsnetwerken, stelt zich met haar werkwijze op het standpunt dat toekomstschade alleen aan de oorspronkelijke eigenaar vergoed wordt en aan:

  • de rechtsopvolger onder algemene titel;
  • een kind;
  • degene die de grond koopt en de grond agrarisch blijft gebruiken (ervan uitgaande dat het gebruik ten tijde van de vestiging ook agrarisch was).

Na verkoop van de grond aan een derde (niet zijnde de kinderen) is er geen recht op toekomstschade als die ontstaat door ander dan agrarisch gebruik. De reden hiervoor is dat deze koper de grond koopt met de wetenschap dat er een zakelijk recht gevestigd is en er beperkingen kleven aan de grond. Bij het bepalen van de koopprijs zal de koper hier rekening mee houden.

Praktijkvisie: waarom deze benadering onredelijk is

Met de voorgaande stelling ben ik het als Rentmeester en Taxateur niet eens om de navolgende redenen:

  1. Het zakelijk recht wordt gevestigd voor onbepaalde tijd. Bij het afsluiten van het zakelijk recht is het vaak niet mogelijk om aan te tonen dat er ooit iets anders gaat komen dan agrarisch gebruik en dat dat andere gebruik ook een meerwaarde voor de grond zal betekenen.
    Dus bij het vestigen van het recht ontvangt de grondeigenaar geen schadevergoeding voor het niet kunnen incasseren van de waardestijging van de belaste strook als de grond een lucratievere functie had gekregen zonder het zakelijk recht.
  2. Op het moment dat de grondeigenaar tot verkoop overgaat aan een derde, ook al is het voor agrarische doeleinden, zal de koper er mogelijk wel of geen rekening mee houden dat er een leiding ligt. Maar de oorspronkelijke grondeigenaar kan niet, of zo goed als zeker niet, aantonen dat de koper minder betaalt voor de grond en krijgt geen vergoeding voor een (eventuele) lagere koopsom; het is en blijft toch agrarisch gebruik. De koper komt niet meer in aanmerking voor vergoeding want de koper wist dat de grond een beperking heeft.

    Op het moment dat er toch een lucratieve bestemming gaat volgen, zal er in een gebied dus verschillend gehandeld worden door TenneT. De oorspronkelijke eigenaar of erfgenamen of kinderen krijgen wel de misgelopen waardestijging vergoed en een grondeigenaar die gekocht heeft met de beperking, niet. Hierdoor heeft TenneT een voordeel als de grond verkocht is aan derde partij en dat kan naar mijn mening niet de bedoeling zijn.
  3. Voor de koper van grond, ook al is het voor agrarische doeleinden, is de grond, naast gebruik voor agrarische exploitatie, ook een belegging. De grond kan in waarde stijgen door inflatie maar ook door het verkrijgen van een lucratieve bestemming. Deze waardestijging is bij gronden waar een zakelijk recht op rust mogelijk beperkt.
  4. Op het moment dat in de overeenkomst voor het vestigen van het zakelijk recht wordt opgenomen dat rechtsopvolgers ook recht hebben op toekomstschade, gelijk aan de eerste eigenaar, is er geen aftrek op de koopsom nodig als de grond verkocht wordt omdat de toekomstschade komt te vervallen.

    Op dat moment is er ook geen discussie hoe hoog die schade op dat moment is, wat zoals eerder aangegeven, heel moeilijk aantoonbaar is. Of niet voor vergoeding in aanmerking komt omdat de bestemming niet veranderd is.
  5. Als er geen overeenstemming bereikt wordt over het vestigen van het zakelijk recht kan de gedoogplicht opgelegd worden. In dat geval behoudt de grondeigenaar het recht op vergoeding van de toekomstschade omdat in de Omgevingswet is opgenomen dat de grondeigenaar recht heeft op een volledige schadeloosstelling. Dat is vaak voor het regelen van de toekomstschade een betere optie dan akkoord gaan met een beperking van de schadevergoeding.

Gedoogplicht als alternatief: voordelen en nadelen

Aan het opleggen van de gedoogplicht zitten echter niet alleen voordelen maar ook nadelen. Bij de gedoogplicht krijgt de grondeigenaar een volledige schadeloosstelling, niet meer en niet minder. Daar is recht op.

In het traject voorafgaande aan een gedoogplichtprocedure worden naast de toekomstschade en de gewasschade vaak ook andere vergoedingen aangeboden zoals een meewerkvergoeding en een efficiëntievergoeding. Deze vergoedingen klinken vaak heel redelijk en aantrekkelijk om een dergelijke overeenkomst af te sluiten.

Deze vergoedingen krijgt de grondeigenaar niet op het moment dat de gedoogplicht wordt opgelegd. Hierdoor kan de grondeigenaar het aanbod dat gedaan wordt overeenkomstig de standaardwerkwijze van TenneT ook zien als: ‘de grondeigenaar ontvangt nu (mogelijk) wat meer dan waar de grondeigenaar recht op heeft en ‘verspeelt’ daarmee de vergoeding van toekomstschade die mogelijk nooit of in de verre toekomst aan de orde komt’.

Met deze werkwijze wordt druk uitgeoefend om grondeigenaren toch tot het laten tekenen van een overeenkomst over te gaan en een gedoogplichtprocedure te voorkomen.

Conclusie: regel toekomstschade zorgvuldig

De komende jaren zal er nog heel veel moeten gebeuren aan de elektriciteitsnetten om de distributie van elektriciteit op orde te krijgen. Het zal de netbeheerders dan naar mijn mening ook sieren als zij een overeenkomst aanbieden waarin de toekomstschade ook netjes geregeld is en niet op voorhand proberen deze toekomstige kosten voor hen op voorhand uit te sluiten.

De teksten die nu in de overeenkomsten worden aangeboden met betrekking tot toekomstschade kunnen naar mijn mening aanzienlijk beperkt worden door op te nemen:

Toekomstschade:
Het uitgangspunt is een volledige schadeloosstelling zoals bedoeld is in de Omgevingswet. Toekomstschade wordt vergelijkbaar aan de gedoogplicht conform artikel 15.14 van de Omgevingswet vergoed.

Even voorstellen: Marieke Heijboer

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Rentmeesterschap.

Mijn naam is Marieke Heijboer en sinds kort ben ik onderdeel van het Overwater‑team als Rentmeester / Taxateur Landelijk en Agrarisch Vastgoed (in opleiding).

Verbonden met de agrarische sector

Als dochter van een uienhandelaar is mijn liefde voor de agrarische sector mij met de paplepel ingegoten.

Na diverse commerciële functies binnen en buiten de agrarische sector bleef de wens bestaan om mij verder te ontwikkelen. Eind 2024 ben ik daarom gestart met de opleiding tot rentmeester, met als doel mijn agrarische kennis op een inhoudelijke en duurzame manier in te zetten voor het landelijk gebied.

Mijn drijfveer

Mijn drijfveer ligt in de dynamiek en veelzijdigheid van het vak en in mijn betrokkenheid bij het landelijk en agrarisch gebied. Voor opdrachtgevers wil ik een betrouwbare en zakelijke sparringpartner zijn, die met passie en oog voor alle belangen meedenkt. Daarbij voel ik mij professioneel gesteund door de brede ervaring en kennis binnen Overwater Rentmeesterskantoor. Samen dragen we op een constructieve manier bij aan de uitdagingen waar het landelijk gebied voor staat.

Buiten het werk

Naast mijn werk ben ik moeder van drie kinderen. In mijn vrije tijd sta ik regelmatig langs de lijn als supporter van twee fanatieke voetballers of ben ik zelf actief in de paardensport. Ik geniet van het buiten zijn, jonge paarden in de wei en van gezellige momenten met mijn gezin.

Ik maak graag kennis!

Telefonisch ben ik te bereiken via 06-12500663 en per e‑mail via mheijboer@ovtr.nl.

Werkelijk rendement in box 3 en regulier verpachte landbouwgrond

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Beleggen en investeren in landbouwgrond, Rentmeesterschap.

Wat verandert er in box 3 vanaf 2028?

Sinds 2001 wordt vermogen belast in box 3 tegen een forfaitair rendement. Het voornemen van de regering is om met ingang van 1 januari 2028 het vermogen in box 3 te gaan belasten tegen het werkelijke rendement. Dit kan grote gevolgen hebben voor beleggers in landbouwgrond, waarbij deze belegging in box 3 wordt gehouden.

Werkelijk rendement: wat betekent dit voor landbouwgrond?

Volgens de nieuwe systematiek wordt er belasting geheven over de waardeontwikkeling van onroerend goed, de zogenaamde vermogenswinstbelasting. Bij realisatie van winst op onroerend goed, het werkelijke rendement, is deze winst na 1 januari 2028 belast.

Dit staat in contrast met de huidige situatie waarbij belasting wordt geheven op basis van een fictief rendement, dus onafhankelijk van het werkelijke rendement.

Waardestijging van landbouwgrond: hoe groot is het effect?

Afgelopen jaren is de waarde van landbouwgrond gestegen. Sinds 2016 tot en met 2025 steeg de waarde van landbouwgrond met gemiddeld 5,5% per jaar. Ook de verpachte landbouwgrond is in waarde gestegen, met daarbij een direct rendement in de vorm van pacht.

Het overgrote deel van de box-3-beleggers in (regulier) verpachte landbouwgrond heeft in de afgelopen 10 jaar méér werkelijk rendement behaald dan het fictieve rendement van circa 6% gebaseerd op de verpachte waarde van de grond.

Impact op regulier verpachte landbouwgrond

Het grote verschil ontstaat in situaties waarbij landbouwgrond een grote waardesprong maakt. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij verkoop van landbouwgrond voor een lucratieve ontwikkeling, maar ook wanneer regulier verpachte landbouwgrond pachtvrij komt. De waardestijging wordt dan gezien als werkelijk rendement en is vanaf 2028 belast.

Het is momenteel nog niet definitief wanneer die belastingaanslag wordt opgelegd: op het moment dat de waardestijging ontstaat, of op het moment dat de waardestijging daadwerkelijk door de eigenaar wordt geïncasseerd, bijvoorbeeld bij verkoop.

Voorbeeldberekening: zo pakt de nieuwe belasting uit in de praktijk

Een perceel landbouwgrond is op 1 januari 2028 regulier verpacht en kent een waarde van € 60.000,- per hectare, terwijl de vrije marktwaarde van de grond € 100.000,- per hectare bedraagt.

Op 1 april 2028 eindigt de pachtovereenkomst, is het perceel vrij van pacht en is de waarde gelijk aan de vrije marktwaarde.

De eigenaar verkoopt de grond in 2028. Op 1 januari 2029 wordt de eigenaar geconfronteerd met een belaste waardestijging van 40% van de vrije marktwaarde (€ 40.000,- per hectare), tegen een tarief van 36%. De eigenaar betaalt dus € 40.000,- x 36% = € 14.400,- per hectare.

Ter vergelijking: in het huidige systeem zou niet de waardesprong belast worden, maar slechts een fictief rendement over de vrije waarde (bijv. ± 6% van € 100.000,- = € 6.000,-), waar vervolgens belasting over wordt geheven. De belastingdruk zou dus aanzienlijk lager zijn.

Wat betekent dit voor uw strategie als belegger?

Op basis van wat nu bekend is over het toekomstige box‑3‑stelsel, kan het raadzaam zijn om waardestijgingen die al te realiseren zijn, nog vóór 2028 daadwerkelijk te verzilveren. Hiermee voorkomt een belegger dat een waardesprong onder de toekomstige, vaak zwaardere, werkelijke‑rendementheffing valt.

De overstap naar een belastingstelsel op basis van werkelijk rendement vraagt om heroverweging van strategieën rondom verpachte grond, pachtvrije situaties en verkoopplanning. Voor beleggers is het een overweging om advies in te winnen over het optimale verkoopmoment als zij overwegen de grond te verkopen. Onze adviseurs denken graag met u mee, neem gerust contact met ons op.

Spuitzones in de praktijk

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

In onze praktijk komen we regelmatig in aanraking met het onderwerp spuitzones. In deze blog worden een aantal hoofdzaken met betrekking tot spuitzones besproken.

wat is een spuitzone?

Op agrarische percelen kunnen gewasbeschermingsmiddelen gebruikt worden om de landbouwgewassen te beschermen tegen ziekten en plagen om veilig en hoogwaardig voedsel te produceren.

Een spuitzone is het gebied tussen het agrarisch perceel waar gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt en een zogenaamde gevoelige functie. De gevoelige functies zijn bijvoorbeeld woningen, tuinen, scholen, etc. De spuitzone heeft als doel te voorkomen dat gewasbeschermingsmiddelen door de wind (drift) van het agrarisch perceel op het perceel met de gevoelige functie neerkomen.

Afstand van een spuitzone

Een spuitzone is er dus voor bedoeld om een gevoelige functie te beschermen voor gewasbeschermingsmiddelen. Opvallend is dat er geen wettelijke regels zijn voor een spuitzone. Wel is er jurisprudentie met uitspraken over spuitzones.

Uit rechtspraak van de Raad van State blijkt dat een spuitzone van 50 meter breed niet als onredelijk wordt gezien. Deze 50 meter is in de praktijk dan ook aanvaard. Een dergelijke afstand kan ertoe leiden dat de agrariër beperkt wordt in de exploitatie van het landbouwperceel als blijkt dat gewasbeschermingsmiddelen niet meer gebruikt kunnen worden.

Een kleinere spuitzone kan acceptabel zijn als uit locatiespecifiek onderzoek blijkt dat de gevoelige functie ook bij een kleinere spuitzone voldoende beschermd is. Voldoende bescherming kan bijvoorbeeld een windsingel zijn, die de drift naar de spuitzone beperkt. Het onderzoek moet deugdelijk, concreet en overtuigend zijn. Lastig is dat er geen model voorhanden is om dit onderzoek uit te voeren.

Functie perceel

Spuitzones worden relevant bij wijziging van de functie van het perceel dat grenst aan het agrarische perceel. Op het moment dat de functie van het aangrenzende perceel wijzigt naar een gevoelige functie met een aanpassing van het omgevingsplan of een buitenplanse omgevingsactiviteit (BOPA), kan in de voorschriften een spuitzone worden gedefinieerd.

Deze spuitzone kan gelegd worden op het agrarisch perceel, waardoor de agrarische exploitatie belemmerd wordt, wat schade oplevert. Mogelijk is deze schade te verhalen. Als de spuitzone op het perceel ligt, waarvan de functie wijzigt, zal de functie in de spuitzone moeten passen bij de spuitzone. Een voorbeeld is een parkeerplaats.

Belangrijk is om te realiseren dat gemeenten in een omgevingsplan ook specifieke regels kunnen opstellen voor spuitzones, die aangeven welke afstand er moet zijn tot de gevoelige functies. Mogelijk leidt dit tot een beperking in de agrarische exploitatie en tot schade.

Praktijk

In onze praktijk hebben wij ervaring met spuitzones. Een veelvoorkomende situatie is dat een perceel grenzend aan een agrarisch perceel wordt bebouwd met woningen, waardoor een zogenoemde gevoelige functie ontstaat. De bijbehorende spuitzone komt dan op het agrarisch perceel te liggen.

In overleg met de agrariër worden afspraken gemaakt over de inrichting van de spuitzone. De teelt in de spuitzone wordt bijvoorbeeld een akkerrand of een bloemenrand met gras. En de agrariër wordt verder gecompenseerd met vervangende grond. Op deze wijze kan de nieuwe functie worden gerealiseerd en is de agrariër gecompenseerd voor de spuitzone op het aangrenzende agrarische perceel.

Grondprijsontwikkeling

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Beleggen en investeren in landbouwgrond, Rentmeesterschap.

De waarde van onroerend goed in Nederland is ook in 2025 blijven stijgen ten opzichte van het voorgaande jaar. Deze ontwikkeling wordt enerzijds veroorzaakt door inflatie en anderzijds door de verhoudingen tussen vraag en aanbod. Binnen onze organisatie monitoren we de prijsontwikkelingen van zowel agrarische gronden als gronden bestemd voor andere doeleinden.

In 2016 voorspelden wij dat de gemiddelde prijs van landbouwgrond in 2026 boven de € 100.000,- per hectare zou uitkomen. Deze verwachting deelden wij destijds op de RMV in Gorinchem en dit leidde tot uiteenlopende reacties. Veel bezoekers achtten deze prijs onrealistisch gezien de opbrengsten: “Wie gaat dat betalen?” was een vaak gehoorde opmerking.

Recentelijk publiceerde het Kadaster dat de gemiddelde grondprijs in het derde kwartaal van 2025 € 92.900,- per hectare bedraagt, waarbij bouwland gemiddeld € 106.500,- per hectare kost en grasland € 80.600,- per hectare. De prognose is dat het gemiddelde van € 100.000,- per hectare in 2026 daadwerkelijk gehaald wordt.

Er wordt vaak gezocht naar verklaringen voor waardestijgingen. Gebruikelijk is dat bij prijsstijgingen verwacht wordt dat deze zich voortzetten, terwijl prijsdalingen doorgaans dezelfde dynamiek tonen. In theorie zou een evenwicht moeten ontstaan tussen de waarde en het rendement van een aankoop.

Vanuit agrarisch perspectief lijkt dit evenwicht momenteel verdwenen, aangezien de opbrengsten uit agrarische producten laag zijn, terwijl de grondprijzen verder stijgen. Op de lange termijn bestaat er wel degelijk een verband tussen opbrengsten en grondwaarde; immers, om aan de financiële verplichtingen te kunnen blijven voldoen, moet rendement gerealiseerd worden. Structureel lage bedrijfsresultaten zouden logischerwijs moeten leiden tot een prijsdaling, hoewel historische data deze correlatie slechts beperkt bevestigen. Andere factoren spelen blijkbaar een grotere rol.

Factoren

De druk op het landelijk gebied is de laatste jaren sterk toegenomen, mede door talrijke plannen gericht op realisatie op korte termijn. De Rijksoverheid werkt nationaal aan ruimtelijke opgaven binnen de context van de Nationale Omgevingsvisie, onder meer uitgewerkt in nationale en gebiedsgerichte programma’s. Bovendien wordt gewerkt aan een Nota Ruimte, met een horizon tot 2050 en een doorkijk naar 2100. In het ontwerp daarvan staan vier hoofdthema’s centraal:

  1. wonen, werken & bereikbaarheid
  2. economie & energie
  3. landbouw & natuur
  4. water & bodem.

Plannen rondom verdere verstedelijking, energietransitie, verduurzaming, uitbreiding van infrastructuur en natuurontwikkeling blijken aanzienlijk meer invloed te hebben op de grondprijs dan bedrijfsresultaten binnen de landbouwsector. De ruimtelijke claims op landbouwgrond nemen toe, al verschillen de regionale effecten. Met de bevolkingsprognoses richting 20,6 miljoen inwoners binnen veertig jaar zal de druk op beschikbare ruimte verder toenemen.

Voorspelling

Gezien de verwachte bevolkingsgroei en de noodzakelijke voorzieningen blijft de druk op de grondmarkt naar verwachting hoog. Dit blijkt ook uit het groeiend aantal voorkeursrechten die in het landelijk gebied gevestigd worden. En de laatste tijd zien we dat steeds vaker een overheidsinstantie de koper is van landbouwgrond waarmee ze meer grip op grondposities heeft.

Zo illustreert het overheidsvoornemen om circa 500 hectare te onttrekken in Moerdijk en ruim 1.000 hectare voor Defensie in o.a. Flevoland en Drenthe, de impact. Voor vervangingsaankopen kan dit effect hebben op 3.000 tot 5.000 hectare landbouwgrond, terwijl dergelijke oppervlakten landbouwgrond schaars zijn. De mobiliteit van de agrarische grondmarkt is beperkt en de vraag blijft groot, hetgeen de kans op verdere prijsstijgingen vergroot.

Stabilisatie

Stabilisatie van de grondprijzen zal vooral optreden wanneer de overheidsplannen op grote schaal worden bevroren, bijvoorbeeld als gevolg van onverwachte externe omstandigheden. Vergelijkbare situaties deden zich eerder voor op de woningmarkt, waarvan de prijzen na een crisisperiode uiteindelijk weer herstelden. Voor een gezondere balans tussen grondwaarde en geldontwaarding is het nodig om functies – zoals bijvoorbeeld defensie en natuur – te combineren op één locatie, en efficiënter om te gaan met de beperkte ruimte. Daarmee kan de druk op de grondmarkt mogelijk enigszins worden verlaagd.

Resumé

De huidige beleidsontwikkelingen leiden tot verdere verstedelijking, waardoor de druk op het landelijk gebied aanhoudt. Een daling van de landbouwgrondprijzen is op korte termijn niet waarschijnlijk, al blijft het exacte percentage van waardeontwikkeling moeilijk te voorspellen.

Positief is dat een investering in grond doorgaans haar waarde behoudt of doet toenemen met beperkt risico. Bezit van landbouwgrond blijft daarmee een waardevolle, relatief zekere investering. 

Wilt u strategisch advies over het uitbreiden of verkopen van uw grondbezit of wil de overheid uw grond/boerderij aankopen, dan komen we graag met u in gesprek.

Even voorstellen: Rieke Huysmans

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Rentmeesterschap.

Mijn naam is Rieke Huysmans. Ik ben 19 jaar en woon in het dorp Kruisland, in de provincie Noord-Brabant. Op dit moment studeer ik Bedrijfskunde aan Fontys Hogeschool in Tilburg.

Mijn interesse in het landelijk en agrarisch vastgoed

Sinds september 2025 volg ik de minor Landelijk en Agrarisch Vastgoed aan Aeres Hogeschool in Dronten. Mijn interesse voor dit vakgebied is ontstaan dankzij mijn vader (red.: Arno Huysmans), die als rentmeester werkt. Ik hoorde vroeger vaak dat hij veel op pad was naar boeren en dat sprak mij aan. Daardoor werd ik nieuwsgierig naar wat zijn vakgebied precies inhoudt. Door het volgen van deze minor krijg ik nu de kans om het werk van dichtbij te ervaren.

Praktijkervaring tijdens mijn stage bij Overwater

Voor deze minor loop ik in totaal 25 dagen stage bij Overwater. Op die manier krijg ik meer inzicht in dit vak. Ik ga zo vaak mogelijk mee met collega’s naar klanten, wat voor mij als beginneling erg leerzaam is. Daarnaast werk ik voor mijn studie aan twee opdrachten: een omgevingsanalyse en een taxatierapport. Ook hierdoor doe ik veel kennis op en herken ik steeds meer wanneer ik in de praktijk met verschillende collega’s meega.

Met deze stage wil ik onderzoeken of het werk binnen het landelijk en agrarisch vastgoed bij mij past en of ik mij hier in de toekomst verder in wil ontwikkelen. Ik kijk erg uit naar de rest van mijn stageperiode!

Even voorstellen: Roy de Bruijne

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Rentmeesterschap.

Mijn naam is Roy de Bruijne, ik ben 21 jaar en woon zowel in Oud-Beijerland als in Zuid-Beijerland. Ik studeer Landelijk Vastgoed en Makelaardij aan Aeres Hogeschool in Dronten. Momenteel ben ik bezig met mijn derde leerjaar.

Hoe ik bij Overwater terechtkwam

Ik ben bij het Rentmeesterskantoor terechtgekomen doordat ik in mijn vorige schooljaar een opdracht heb mogen uitvoeren bij het kantoor onder begeleiding van Pieter Kerkstra. Dat beviel zo goed, dat ik nu mijn stage hier mag lopen.

Tijdens mijn stage ben ik vijf dagen per week aanwezig en houd ik mij met zoveel mogelijk verschillende aspecten van het vakgebied bezig. Zo hoop ik aan het einde van mijn stage een zo volledig mogelijk beeld van het vak te hebben.

Mijn werkzaamheden bestaan onder meer uit:

  • meegaan met bedrijfsbezoeken en adviesgesprekken,
  • meekijken bij taxaties,
  • omgevingsplannen analyseren,
  • beheerplannen doornemen,
  • actuele ontwikkelingen binnen de agrarische sector volgen, etc.

Wat ik wil leren

Tijdens deze stage wil ik me verder verdiepen in de administratie- en beheersystemen die gebruikt worden, juridische aspecten, klantcontact en de veelzijdigheid van het rentmeestersvak.

Over mij

In mijn vrije tijd sport ik fanatiek. Ik loop hard, fiets, zwem en doe aan krachttraining. Daarnaast help ik zoveel mogelijk mee op ons akkerbouwbedrijf in Zuid-Beijerland, samen met mijn vader.

In de toekomst hoop ik de boerderij voort te zetten, gecombineerd met een rol binnen de rentmeesterij of makelaardij in het agrarisch vastgoed – of een andere specialisatie binnen het vakgebied.

Ik verheug me op het leren van nieuwe dingen om zo stap voor stap mijn vakkennis uit te bouwen en toe te passen. Dat gaat helemaal goedkomen!