Over erfgrenzen kan flink worden gediscussieerd. Regelmatig ontstaat deze discussie tussen buren onderling. Maar ook tussen agrariërs onderling, of tussen verpachters en grondgebruikers komen we dit tegen. Waar ligt nu de grens en wie is er eigenaar van welk stuk grond? Bij een overdracht komen dit soort vragen vaak aan het licht. Men wil immers weten wat men koopt/verkoopt.

Als ergens een hek staat of een sloot ligt, hoeft dat lang niet altijd te betekenen dat die op de kadastrale grens staat of ligt. Je zou dan kunnen zeggen dat de kadastrale grens de juridische grens is, waardoor deze leidend is voor het eigenaarschap. Maar dat is niet in alle gevallen zo, want de juridische grens kan verschuiven door verjaring.

In deze blog ga ik verder in op hoe juridische grenzen kunnen verschuiven door verjaring en waarom het dus zo belangrijk is om in uw eigen situatie uw erfgrenzen te bekijken en te bewaken.

Kadaster

Het Kadaster is verantwoordelijk voor het bijhouden van alle percelen in Nederland en waar de exacte grenzen van deze percelen liggen. In een uitgebreide database zijn van alle percelen in Nederland de kadastrale grenzen opgenomen. Zodra er een nieuw perceel wordt gevormd voor bijvoorbeeld een verkoop, worden de nieuwe grenzen ingemeten en geregistreerd in de database van het Kadaster.

Daarnaast houdt het Kadaster in diezelfde database bij wie er als eigenaar van een perceel staat geregistreerd.

Verjaring

Iemand kan ook eigenaar worden van een stuk grond door verjaring. Dat kan op twee manieren:

• Verkrijgende verjaring
• Bevrijdende verjaring

Beide manieren van verjaring hebben de vereiste dat er sprake moet zijn van bezit. De wet omschrijft bezit als “het houden van een goed voor jezelf”. Daarbij moet de bezitter de feitelijke macht uitoefenen over de grond, waarbij dit ook zichtbaar is voor de buitenwereld. Of er sprake is van bezit moet worden beoordeeld aan de hand van alle feiten en omstandigheden. Het plaatsen van een afrastering is vaak al een duidelijk teken van “in bezit nemen”.

Maar als er bijvoorbeeld gebruiksafspraken zijn gemaakt, dan wordt er gesproken van “houderschap” in plaats van bezit; je houdt een goed dan voor een ander in plaats van voor jezelf (bijvoorbeeld in geval van bruikleen of pacht). Een beroep op verjaring zal dan geen kans van slagen hebben.

Verkrijgende verjaring

Bij verkrijgende verjaring wordt de grond te goeder trouw in bezit genomen. Een bezitter is te goeder trouw als hij of zij zich als eigenaar beschouwt en zich ook redelijkerwijs als zodanig mocht beschouwen (hij of zij wist niet beter). Het aantonen van te goeder trouw zijn is echter erg lastig, want de wet zegt dat er geen goede trouw kan bestaan als er feiten zijn waarmee de bezitter bekend was of had moeten zijn (bijvoorbeeld omdat hij of zij had kunnen weten dat hij of zij niet als eigenaar geregistreerd staat in de openbare registers). Uit de praktijk blijkt dat een beroep op verkrijgende verjaring zelden slaagt.

Naast de vereiste van bezit en te goeder zijn, is de verjaringstermijn bij verkrijgende verjaring een onafgebroken periode van minimaal 10 jaar.

Bevrijdende verjaring

In tegenstelling tot verkrijgende verjaring hoeft er bij bevrijdende verjaring geen sprake te zijn van goeder trouw. Om een beroep te kunnen doen op bevrijdende verjaring moet sprake zijn van bezit voor een minimale periode van 20 jaar. Dit bezit hoeft niet onafgebroken door dezelfde persoon te hebben plaatsgevonden, maar loopt door op een rechtsopvolger. Het is dus alleen relevant wie er na 20 jaar bezitsverlies, de bezitter is. Diegene kan mogelijk een succesvol beroep doen op verjaring.

Bewijslast

Op degene die een beroep op verjaring doet, rust de bewijslast dat hij of zij bezitter is van de grond. In de praktijk blijkt dit een zware bewijslast. Verklaringen van rechtsvoorgangers of van mensen die al lang met de situatie bekend waren, oude foto’s, video’s of kaarten kunnen daarbij van pas komen.

Geslaagd beroep op verjaring, einde verhaal?

Wanneer er een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring heeft plaatsgevonden, hoeft dat niet meteen te betekenen dat de ander de grond definitief kwijtraakt. De Hoge Raad heeft namelijk geoordeeld¹¹ dat degene die zijn eigendom verloren heeft door een beroep op bevrijdende verjaring, een beroep op onrechtmatige daad kan instellen tegen degene die een beroep op bevrijdende verjaring heeft gedaan.

Daarbij kan degene die de grond dreigt te verliezen, een schadevergoeding vorderen in geld, maar ook in natura. Dit kan betekenen, als dit slaagt, dat de grond alsnog terug geleverd moet worden aan de oorspronkelijke eigenaar. Hiervoor is het wel noodzakelijk dat aan alle vereisten van een onrechtmatige daad wordt voldaan. De bewijslast hiervan ligt dan dus weer bij degene die de grond dreigt te verliezen.

Conclusie & Advies

We kunnen wel concluderen dat iemand niet zomaar eigenaar wordt van een stuk grond door verjaring, daar is het nodige bewijs voor nodig. Toch is voorkomen beter dan genezen.

Zodra je erachter komt dat de kadastrale grens niet overeenkomt met het feitelijke gebruik: maak het bespreekbaar. Herstel de grens in goed overleg of maak gebruiksafspraken met elkaar, waardoor er houderschap ontstaat. Biedt dit geen oplossing, dan is het raadzaam om de partij een stuitingsbrief te sturen, waardoor de verjaringstermijn wordt gestuit (indien die nog niet is verstreken).

1. https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:HR:2017:309 ↩︎

Huur en pacht van onbebouwde grond worden vaak door elkaar gehaald of men denkt dat het op hetzelfde neerkomt. “Ik huur een perceeltje grond van de buurman” wordt al snel gezegd. Toch is het heel belangrijk om de verschillen tussen huur en pacht van onbebouwde grond scherp te hebben, om vervelende situaties te voorkomen. In deze blog leg ik uit wat het verschil is en waarom het zo van belang is om de verschillen tussen huur en pacht te weten.

Vereisten pacht

In boek 7 artikel 311 van het Burgerlijk Wetboek staan de vereisten beschreven waaraan men moet voldoen om te kunnen spreken van een pachtovereenkomst. Dit komt neer op de volgende vier vereisten:

1. Het gaat om een onroerende zaak of een gedeelte daarvan.
2. De onroerende zaak of een gedeelte daarvan wordt door de verpachter aan de pachter in gebruik verstrekt.
3. Het verpachte wordt gebruikt voor de uitoefening van landbouw (bedrijfsmatig).
4. De pachter verbindt zich tot een tegenpresentatie.

Vereisten huur

In boek 7 artikel 201 van het Burgerlijk Wetboek staan de vereisten beschreven waaraan men moet voldoen om te kunnen spreken van een huurovereenkomst. Dit komt neer op de volgende drie vereisten:

1. Het gaat om een onroerende zaak of een gedeelte daarvan.
2. De zaak of een gedeelte daarvan wordt door de verhuurder aan de huurder in gebruik verstrekt.
3. De huurder verbindt zich tot een tegenprestatie.

Wat zijn dan de verschillen tussen pacht en huur?

Het grootste verschil is dat bij pacht een aanvullende vereiste geldt: het gebruik ter uitoefening van de landbouw (bedrijfsmatig). Het in gebruik geven van grond voor iets anders dan de landbouw levert dus kortgezegd een huurovereenkomst op.

Daarnaast werkt beëindiging van de overeenkomst anders. Bij huur van onbebouwde grond eindigt de huurovereenkomst van rechtswege als deze is aangegaan voor bepaalde tijd. Als de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, geldt er een opzegtermijn van minstens één maand. Zowel de huurder als de verhuurder mag de huurovereenkomst zonder reden opzeggen.

In tegenstelling tot de huurder van onbebouwde grond, wordt de pachter vergaand beschermd. Bij (reguliere) pacht kan een pachtovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen pachttermijn worden opgezegd, met een opzegtermijn van minstens één jaar. Zonder opzegging wordt de pachttermijn van rechtswege met 6 (!) jaar verlengd.

Voor de verpachter is het niet mogelijk om een pachtovereenkomst zonder reden op te zeggen. De pachter mag de overeenkomst wel zonder reden opzeggen.

Wanneer spreek je van bedrijfsmatig landbouwkundig gebruik?

In boek 7 artikel 312 van het Burgerlijk Wetboek staat beschreven dat er onder landbouw wordt verstaan, steeds voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw.

Dit lijkt een duidelijke definitie, maar toch is het niet altijd even duidelijk of er sprake is van landbouwkundig gebruik. Zo valt het houden van paarden met het doel om deze te verhandelen onder de vlag van veehouderij en dus ook onder de vlag van landbouwkundig gebruik. Echter geldt dat weer niet voor het verlenen van diensten met betrekking tot dieren, denk bijvoorbeeld aan het weiden van paarden op een manege of pension, dan is er sprake van huur.

Wat onder bedrijfsmatige uitoefening van landbouw moet worden begrepen regelt de wet niet. Inmiddels zijn er in de rechtspraktijk richtlijnen ontwikkeld met betrekking tot wat onder bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw moet worden verstaan. Volgens De Pachtkamer van het Gerechtshof te Arnhem zijn hierbij de volgende aspecten van belang:

1. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
2. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
3. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
4. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie heeft buiten de landbouw;

Waarom is kwalificatie van huur of pacht zo van belang?

Voor de kwalificatie van de soort overeenkomst is de inhoud van de door partijen afgesloten overeenkomst beslissend. De benaming die partijen aan hun overeenkomst hebben gegeven is dat dus niet. Als de rechten en verplichtingen uit de overeenkomst voldoen aan de wettelijke omschrijving van pacht, dan is er sprake van een pachtovereenkomst.

Als er discussie bestaat over de kwalificatie van de overeenkomst, dan is het aan de rechter om op basis van de inhoud van de overeenkomst te beoordelen welk wettelijk regime daarop van toepassing is. Partijen spelen dan geen rol meer.

Stel:
U bent agrariër, uw buurman ook, en u “verhuurt” grond aan uw buurman, bijvoorbeeld voor de teelt van maïs. Dan kan het zomaar zijn dat de overeengekomen rechten en verplichtingen kwalificeren als pacht in plaats van huur. Als uw buurman dit dan ook nog succesvol claimt bij de rechter, kunt u als eigenaar zomaar “vast zitten” aan een reguliere pachtovereenkomst met uw buurman, met alle gevolgen van dien.
Wat zijn die gevolgen? Bijvoorbeeld dat de pachtprijs dan niet meer vrij te bepalen is, tussentijdse opzegging niet meer vanzelfsprekend is en er ook een voorkeursrecht tot koop is voor de pachter.

Les voor de praktijk

Beide partijen doen er dus verstandig aan om bij het aangaan van een overeenkomst goed voor ogen te houden welk gebruik van de grond zij beogen en dit op de juiste manier schriftelijk vast leggen in een pacht- óf huurovereenkomst voor onbebouwde grond. Bij het vastleggen van schriftelijke afspraken moeten zij dan ook rekening houden met de betreffende wettelijke bepalingen, zodat de overeenkomst ook kwalificeert als een pacht- óf huurovereenkomst.

Bent u eigenaar van agrarische grond en wilt u uw grond tijdelijk verpachten voor landbouwkundig gebruik? Dan is een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor 6 jaar of korter aan te raden. De pachter en verpachter bepalen dan zelf de duur van de overeenkomst en de overeenkomst stopt vanzelf; er is geen automatische verlenging. Daarnaast is de pachtprijs voor overeenkomsten met een maximale duur van 6 jaar vrij overeen te komen.

Twijfelt u of u te maken heeft met pacht of huur? Of wilt u afspraken goed laten vastleggen in een pacht- óf huurovereenkomst? Neem contact met ons op en wij helpen u graag verder.