Een elektriciteitskabel door uw grond: hoe zit het met toekomstschade?

Het elektriciteitsnet wordt in hoog tempo uitgebreid en op steeds meer locaties worden er kabels onder of boven de grond aangelegd om het elektriciteitsnet te vernieuwen en te vergroten om de omslag naar meer elektriciteit als energiebron te waarborgen.

De grondeigenaar wordt dan geconfronteerd met een partij die een zakelijk recht overeenkomst (zro) wil afsluiten om afspraken te maken over de aanleg en het hebben van de leiding en voor het uitvoeren van onderhoud in de toekomst.

Bij het afsluiten van een dergelijke overeenkomst komen veel onderwerpen aan de orde. In deze blog beperk ik mij tot de schadecomponent ‘toekomstschade’.

Volledige schadeloosstelling volgens de Omgevingswet

In de Omgevingswet is in artikel 15.14 het volgende opgenomen:
‘Schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van een gedoogplicht als bedoeld in afdeling 10.3 of artikel 10.3, derde lid, wordt aan de rechthebbende die de schade lijdt volledig vergoed.’

Het uitgangspunt is dus dat de grondeigenaar alle schade die het gevolg is van het werk (de leiding/kabel die door de grond komt of erboven) vergoed dient te krijgen.

Welke soorten schade kan een grondeigenaar lijden?

Vanuit een volledige schadeloosstelling gaat het om drie componenten van schade waar de grondeigenaar mee te maken kan krijgen:

1. Vermogensschade
   Wat betekent het werk voor de waarde van het eigendom?
   
2. Inkomensschade
   Wat is het gemiste inkomen door het werk? Dat is schade in de aanlegfase en op het moment dat er onderhoud nodig is. De vergoeding is voor gemiste teelten of lagere opbrengsten, maar ook hogere kosten. Deze schade komt vaak toe aan de gebruiker van de grond.
   
3. Bijkomende schade
   De schade die de grondeigenaar heeft voor bijvoorbeeld advieskosten of kosten die gemaakt worden en die niet vallen onder inkomensschade, zoals bijvoorbeeld aanpassing van drainage.

Hoe netbeheerders schade in de praktijk onderscheiden

We zien vaak dat netbeheerders in de overeenkomsten het volgende onderscheid maken:

1. Werkschade
   Dit is schade die ontstaat door werkzaamheden in verband met de aanleg van de leiding of onderhoud aan de leiding. Deze schade is bijvoorbeeld schade aan het perceel en/of de gewassen die er staan. Deze schade wordt vergoed op het moment dat deze geleden wordt. Dit kan zijn bij de aanleg of later bij onderhoud of calamiteiten. Bij de aanleg wordt de schade ingeschat en aan de (eigenaar)gebruiker vergoed.
   
2. Voorzienbare en bepaalbare schade
   Dit is schade die ontstaat door waardedaling van de belaste strook en ook daadwerkelijk wordt geleden op het moment van vestigen van het zakelijk recht. Bijvoorbeeld een jaarlijkse vergoeding voor beperkingen in de exploitatie als er een hoogspanningsmast staat waardoor er beperkingen zijn in het kunnen betelen van de grond. Dit zijn jaarlijks terugkomende kosten die ook jaarlijks vergoed dienen te worden. Partijen kunnen een eenmalige afkoop overeenkomen.

Voor deze twee schades geldt, dat als de schade goed te onderbouwen is, deze schade ook opgenomen wordt bij het vestigen van het zakelijk recht en vergoed wordt.

Toekomstschade: schade die pas later zichtbaar wordt

Een derde schadecomponent is toekomstschade. Toekomstschade is schade die een grondeigenaar heeft omdat er een leiding in het bezit ligt, waardoor er beperkingen kleven aan de onroerende zaak. Deze beperkingen kunnen op termijn leiden tot een lagere waarde van het bezit.

In de praktijk ontstaat de meeste discussie om deze schade goed geregeld te krijgen in de zakelijk recht overeenkomsten. We zien in de praktijk dat de verschillende leidingbeheerders hier ook heel verschillend mee omgaan. Omdat het om zakelijke rechten gaan die voor onbepaalde tijd gevestigd worden dus voor de eeuwigheid, is het van groot belang voor de grondeigenaar dat de vergoeding van toekomstschade ook goed in de overeenkomst wordt opgenomen.

Uitgangspunt is en blijft dat de grondeigenaar recht heeft op een volledige schadeloosstelling dus dat alle schades, ook die schades die in de toekomst ontstaan, vergoed worden.

Verschillende benaderingen van toekomstschade in overeenkomsten

In de praktijk zien we verschillende situaties ontstaan bij recht op vergoeding van toekomstschade:

• Partijen die alleen een vergoeding willen betalen aan de grondeigenaar die ook grondeigenaar was ten tijde van het vestigen van het recht. Hiermee wordt de duur waarbinnen een grondeigenaar schade kan verhalen, aanzienlijk in de tijd beperkt.
  
• Partijen die een schade alleen willen vergoeden aan een opvolgend grondeigenaar als het een overdracht is geweest onder algemene titel (vererving), omdat elke andere eigenaar bij het kopen van het perceel weet dat er een leiding ligt en er bij de prijs dan ook rekening mee moet houden.
  
• Partijen die toekomstschade ook vergoeden aan de opvolgde grondeigenaar als dat kinderen zijn die het bezit hebben overgenomen, dus gekocht (koop wat een bijzondere titel is). Dit wordt gedaan omdat de leidingbeheerders het vaak niet redelijk vinden dat de kinderen bij een vererving wel in aanmerking komen voor schadevergoeding, maar bij een koop niet.
  
• Partijen die toekomstschade vergoeden aan zowel de grondeigenaar ten tijde van het vestigen van het recht maar ook aan opvolgend grondeigenaar onder zowel algemene titel als bijzondere titel op het moment dat de schade er is. Dit zijn vaak de netbeheerders bij laag- en middenspanningsnetwerken.

De werkwijze van TenneT bij toekomstschade

TenneT, verantwoordelijk voor de hoogspanningsnetwerken, stelt zich met haar werkwijze op het standpunt dat toekomstschade alleen aan de oorspronkelijke eigenaar vergoed wordt en aan:

• de rechtsopvolger onder algemene titel;
• een kind;
• degene die de grond koopt en de grond agrarisch blijft gebruiken (ervan uitgaande dat het gebruik ten tijde van de vestiging ook agrarisch was).

Na verkoop van de grond aan een derde (niet zijnde de kinderen) is er geen recht op toekomstschade als die ontstaat door ander dan agrarisch gebruik. De reden hiervoor is dat deze koper de grond koopt met de wetenschap dat er een zakelijk recht gevestigd is en er beperkingen kleven aan de grond. Bij het bepalen van de koopprijs zal de koper hier rekening mee houden.

Praktijkvisie: waarom deze benadering onredelijk is

Met de voorgaande stelling ben ik het als Rentmeester en Taxateur niet eens om de navolgende redenen:

1. Het zakelijk recht wordt gevestigd voor onbepaalde tijd. Bij het afsluiten van het zakelijk recht is het vaak niet mogelijk om aan te tonen dat er ooit iets anders gaat komen dan agrarisch gebruik en dat dat andere gebruik ook een meerwaarde voor de grond zal betekenen.
   Dus bij het vestigen van het recht ontvangt de grondeigenaar geen schadevergoeding voor het niet kunnen incasseren van de waardestijging van de belaste strook als de grond een lucratievere functie had gekregen zonder het zakelijk recht.
   
2. Op het moment dat de grondeigenaar tot verkoop overgaat aan een derde, ook al is het voor agrarische doeleinden, zal de koper er mogelijk wel of geen rekening mee houden dat er een leiding ligt. Maar de oorspronkelijke grondeigenaar kan niet, of zo goed als zeker niet, aantonen dat de koper minder betaalt voor de grond en krijgt geen vergoeding voor een (eventuele) lagere koopsom; het is en blijft toch agrarisch gebruik. De koper komt niet meer in aanmerking voor vergoeding want de koper wist dat de grond een beperking heeft.
   
   Op het moment dat er toch een lucratieve bestemming gaat volgen, zal er in een gebied dus verschillend gehandeld worden door TenneT. De oorspronkelijke eigenaar of erfgenamen of kinderen krijgen wel de misgelopen waardestijging vergoed en een grondeigenaar die gekocht heeft met de beperking, niet. Hierdoor heeft TenneT een voordeel als de grond verkocht is aan derde partij en dat kan naar mijn mening niet de bedoeling zijn.
   
3. Voor de koper van grond, ook al is het voor agrarische doeleinden, is de grond, naast gebruik voor agrarische exploitatie, ook een belegging. De grond kan in waarde stijgen door inflatie maar ook door het verkrijgen van een lucratieve bestemming. Deze waardestijging is bij gronden waar een zakelijk recht op rust mogelijk beperkt.
   
4. Op het moment dat in de overeenkomst voor het vestigen van het zakelijk recht wordt opgenomen dat rechtsopvolgers ook recht hebben op toekomstschade, gelijk aan de eerste eigenaar, is er geen aftrek op de koopsom nodig als de grond verkocht wordt omdat de toekomstschade komt te vervallen.
   
   Op dat moment is er ook geen discussie hoe hoog die schade op dat moment is, wat zoals eerder aangegeven, heel moeilijk aantoonbaar is. Of niet voor vergoeding in aanmerking komt omdat de bestemming niet veranderd is.
   
5. Als er geen overeenstemming bereikt wordt over het vestigen van het zakelijk recht kan de gedoogplicht opgelegd worden. In dat geval behoudt de grondeigenaar het recht op vergoeding van de toekomstschade omdat in de Omgevingswet is opgenomen dat de grondeigenaar recht heeft op een volledige schadeloosstelling. Dat is vaak voor het regelen van de toekomstschade een betere optie dan akkoord gaan met een beperking van de schadevergoeding.

Gedoogplicht als alternatief: voordelen en nadelen

Aan het opleggen van de gedoogplicht zitten echter niet alleen voordelen maar ook nadelen. Bij de gedoogplicht krijgt de grondeigenaar een volledige schadeloosstelling, niet meer en niet minder. Daar is recht op.

In het traject voorafgaande aan een gedoogplichtprocedure worden naast de toekomstschade en de gewasschade vaak ook andere vergoedingen aangeboden zoals een meewerkvergoeding en een efficiëntievergoeding. Deze vergoedingen klinken vaak heel redelijk en aantrekkelijk om een dergelijke overeenkomst af te sluiten.

Deze vergoedingen krijgt de grondeigenaar niet op het moment dat de gedoogplicht wordt opgelegd. Hierdoor kan de grondeigenaar het aanbod dat gedaan wordt overeenkomstig de standaardwerkwijze van TenneT ook zien als: ‘de grondeigenaar ontvangt nu (mogelijk) wat meer dan waar de grondeigenaar recht op heeft en ‘verspeelt’ daarmee de vergoeding van toekomstschade die mogelijk nooit of in de verre toekomst aan de orde komt’.

Met deze werkwijze wordt druk uitgeoefend om grondeigenaren toch tot het laten tekenen van een overeenkomst over te gaan en een gedoogplichtprocedure te voorkomen.

Conclusie: regel toekomstschade zorgvuldig

De komende jaren zal er nog heel veel moeten gebeuren aan de elektriciteitsnetten om de distributie van elektriciteit op orde te krijgen. Het zal de netbeheerders dan naar mijn mening ook sieren als zij een overeenkomst aanbieden waarin de toekomstschade ook netjes geregeld is en niet op voorhand proberen deze toekomstige kosten voor hen op voorhand uit te sluiten.

De teksten die nu in de overeenkomsten worden aangeboden met betrekking tot toekomstschade kunnen naar mijn mening aanzienlijk beperkt worden door op te nemen:

Toekomstschade:
Het uitgangspunt is een volledige schadeloosstelling zoals bedoeld is in de Omgevingswet. Toekomstschade wordt vergelijkbaar aan de gedoogplicht conform artikel 15.14 van de Omgevingswet vergoed.