Auteur: Fleur Varin

Nieuw pachtrecht in 2026?

Geschreven door Fleur Varin op 27 maart 2025. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Evaluatie en voorstellen

In de loop van de jaren hebben we u geïnformeerd over de mogelijke herziening van het pachtrecht. De eerste aanzet tot herziening van het pachtrecht werd gegeven door prof. mr. D.W. Bruil met de evaluatie van de pachtregelgeving in 2014. Sindsdien zijn er vele voorstellen gevolgd voor nieuw pachtrecht. De laatste stand van zaken is te vinden in de brief van 20 december 2024 van de heer Jean Rummenie, staatssecretaris van Landouw, Visserij, Voedselzekerheid en Natuur.

Plannen van de staatssecretaris

Met zijn brief informeert de staatssecretaris de Tweede Kamer over zijn plannen voor de herziening van de pachtregelgeving. Deze brief werd voorafgegaan door de notitie ‘Transitie in de pacht – voorstellen voor wijziging in de pachtregelgeving’. Deze notitie is afkomstig van de Bond van pachters en eigen grondgebruikers (BLHB), LTO Nederland, het Nederlands Agrarisch Jongeren Kontakt (NAJK) en de Federatie Particulier Grondbezit (FPG).

Bouwstenen voor nieuw pachtbeleid

Met de notitie heeft de staatssecretaris bouwstenen ontvangen om een nieuw pachtbeleid op te bouwen. Het wordt benadrukt dat de vier partijen geen volledige overeenstemming hebben over een nieuw pachtbeleid en de verdere uitwerking aan de politiek overlaten. In de brief gaat de staatssecretaris uitgebreid in op de verschillende zaken die van belang zijn en wat er verder nog onderzocht moet worden. Hierna komen een aantal hoofdzaken aan de orde.

Hoofdpunten van de herziening

De hoofdpunten van de eventuele herziening van het pachtrecht zijn:

De bestaande reguliere pachtcontracten blijven ongewijzigd, met als aanvulling de toets op agrarische bedrijfsmatigheid als de pachter de AOW-leeftijd bereikt. Als de pachter niet slaagt voor deze toets, kan de pacht worden beëindigd, zodat de grond weer beschikbaar komt voor andere agrariërs.
Voor nieuwe reguliere pacht is de pachtprijs vrij overeen te komen, waarbij de pachtprijs wordt gekoppeld aan een indexering. En er is de toets op agrarische bedrijfsmatigheid als de pachter de AOW-leeftijd bereikt. Met de vrije pachtprijs wordt beoogd deze pachtvorm aantrekkelijker te maken dan de huidige reguliere pacht met de gereguleerde pachtprijs, die er voor verpachters toe leidt dat het rendement wordt beperkt en vaak niet voldoende oplevert om de vermogensrendementsheffing te betalen.
Er komt een nieuwe duurzame langlopende pacht met een looptijd van minimaal 18 jaar, zonder continuatierecht en met een vrijere pachtprijs (nader uit te werken). Deze pachtvorm geeft pachters de zekerheid van een langjarig gebruik en verpachters de zekerheid dat de grond niet generaties lang verpacht blijft.
De geliberaliseerde pacht kan ook worden gebruikt voor hoeves en gebouwen en duurt maximaal zes jaar, zonder verlenging nadien. Voor losland gaat de regionorm gelden en de pachtprijs voor hoeves en gebouwen is vrij te bepalen. Door de pachtprijs voor los land onder de regionorm te brengen waardoor de pachtprijzen lager worden dan nu de agrariërs bereid zijn om te betalen voor geliberaliseerde pacht, wordt beoogd een langdurige pacht te bevorderen. Met het geliberaliseerd verpachten van hoeves en woningen gaat een grote wens van zowel verpachters als pachters in vervulling. Op deze wijze kunnen bijvoorbeeld stallen en loodsen voor korte tijd agrarisch in gebruik worden gegeven, zonder dat er een hoevepacht ontstaat.
Teeltpacht gaat alleen gelden voor hoogrenderende gewassen met een korte teeltcyclus en kent een vrije pachtprijs.
Voor gronden met bestemming en inrichting natuur komt er de natuurpacht voor minimaal zes jaar, waarbij de pachtprijs wordt gekoppeld aan de regionorm. Nader onderzoek is nodig hoe omgegaan moet worden met de vergoedingen die verstrekt worden voor het behoud van natuur en landschap.
De huidige pachtprijzensystematiek wordt gewijzigd. Over de gewenste wijzigingen wordt nader overlegd.

Vervolg en contact

Tot zover de hoofdpunten, de staatssecretaris verwacht eind 2025 het herzieningsvoorstel naar de Tweede Kamer te sturen, dus: wordt vervolgd!

Heeft u vragen over pacht, erfpacht of andere grondzaken? Neem contact op met onze rentmeesters!

Uit de praktijk: Tevredenheid ondanks een voorkeursrecht

Geschreven door Fleur Varin op 27 maart 2025. Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

In september 2024 meldde ik in een nieuwsbrief dat grondeigenaren vaak verrast worden door een vestiging van een voorkeursrecht op hun eigendom. In onze dagelijkse praktijk adviseren we grondeigenaren die te maken krijgen met deze brief.

Een recente casus: voorkeursrecht in een polder

Zo werd recent een grote polder volledig voorzien van een voorkeursrecht door een gemeente. Diverse eigenaren informeerden direct naar de mogelijkheden en bedreigingen die dit met zich meebrengt.

Op termijn zal dit voor enkele eigenaren duidelijker worden zodra de gemeente een besluit heeft genomen over de wijziging van het grondgebruik.

Voor de meeste grondeigenaren betekent deze vestiging van het voorkeursrecht dat de grond langdurig met een beperking is belast, zonder dat er voor de eigenaren iets verandert. Dit zorgt voor onzekerheid bij veel eigenaren, wat zij zullen moeten accepteren.

Een positieve ervaring met een voorkeursrecht

Dit was anders in een casus waar een grondeigenaar ook werd geconfronteerd met een voorkeursrecht van de gemeente. De gemeente heeft in een gebied een voorkeursrecht gevestigd om de landbouwgrond te gaan gebruiken voor woningbouw en voor de aanleg van een verbindingsweg.

Advies en begeleiding door ons kantoor

De grondeigenaar vroeg ons kantoor om advies, wat we met veel genoegen hebben gegeven.

We hebben voor de eigenaar getoetst of de vestiging op de juiste grondslag en binnen de juiste termijnen was vastgesteld volgens de Omgevingswet. Dit bleek het geval te zijn.

Samen met de opdrachtgever hebben we de wensen en doelen afgestemd:

vervangende grond aankopen
complete bedrijfsverplaatsing
herinvesteren in ander onroerend goed, of
de te ontvangen koopsom op een andere manier behouden.

Interesse van marktpartijen

Door de vestiging van het voorkeursrecht door de gemeente, toonden diverse marktpartijen interesse om met de grondeigenaar tot overeenstemming te komen voor aankoop en/of zelfrealisatie.

Een verkoop aan een marktpartij is mogelijk als de gemeente vrijstelling verleent voor de overdracht. Met een marktpartij worden voorwaarden afgesproken onder de voorwaarde dat er overeenstemming volgt zodra de gemeente de vrijstelling verleent.

Een marktpartij was zeer geïnteresseerd en bood een aanzienlijke koopsom voor de grond zodra het plan ontwikkeld kon worden. Dat geeft opnieuw onzekerheid bij een eigenaar. Gaat het plan wel door en wanneer? Is de marktpartij dan nog beschikbaar? Een hogere prijs voor de grond brengt meestal ook een hoger risico met zich mee. Wat is de waarde van een hoge koopsom die niet betaald wordt?

Verkoop aan de gemeente

De opdrachtgever vond de risico’s te groot en de kans van slagen te onzeker bij de marktpartij. Wel wilde hij nu de beschikking hebben over de liquiditeit om andere investeringen te kunnen doen. Met dat uitgangspunt is de grondpositie aan de gemeente te koop aangeboden, zoals vereist bij een voorkeursrecht conform artikel 9.7 Voorkeursrecht (Omgevingswet).

Definitieve overeenstemming

Met de gemeente zijn de nodige gesprekken en onderhandelingen gevoerd om tot een definitieve overeenstemming te komen waar alle partijen zich mee kunnen verenigen.

De grondeigenaar ontvangt de koopsom, de gemeente verkrijgt de gewenste grondpositie en kan het woningbouwplan op termijn verder uitvoeren. Ondertussen kan de grond agrarisch worden gebruikt.

Een positieve ervaring

Door de verkoop heeft de (voormalige) eigenaar het gewenste resultaat bereikt: een marktconforme verkoopprijs, geen risico meer over de realisatie van de woningbouw, en de mogelijkheid om te herinvesteren. Een goed resultaat waar iedereen tevreden op terugkijkt.

Hoewel het voorkeursrecht aanvankelijk als een onaangename verrassing kwam, heeft het uiteindelijk geleid tot een positieve ervaring.

Contact bij voorkeursrecht

Als u ook te maken heeft met een voorkeursrecht, komen we graag met u in contact om samen een succesvol resultaat te bereiken.

Uitbreiding met Klijsen Taxateurs

Geschreven door Fleur Varin op 6 februari 2025. Gepost in Taxatie.

Met trots kondigen wij aan dat Klijsen Taxateurs uit Oosterhout per 1 januari 2025 onderdeel is van Overwater Rentmeesterskantoor!

Deze samenwerking versterkt onze missie om opdrachtgevers optimaal te ondersteunen in vastgoedadvies, taxaties en rentmeesterschap.

Marc Klijsen versterkt ons team en blijft actief als Klijsen Taxateurs

Marc Klijsen, eigenaar van Klijsen Taxateurs, treedt toe tot ons team en blijft onder de vertrouwde naam Klijsen Taxateurs actief. Hiermee blijft hij een bekende en betrouwbare partner voor zijn contacten, terwijl we samen profiteren van elkaars jarenlange ervaring en deskundigheid.

Met meer dan 30 jaar ervaring als registertaxateur en rentmeester NVR is Marc een specialist in landelijk wonen, agrarisch vastgoed, bestaande bouw en nieuwbouw. In deze blog stelt Marc zich voor.

Wat betekent dit voor onze opdrachtgevers?

Uitgebreidere dienstverlening dankzij de gedeelde expertise van Overwater en Klijsen.
Vertrouwde kwaliteit en persoonlijke service blijven behouden.
Extra focus op landelijk en agrarisch vastgoed met gezamenlijke kracht.

Wij heten Marc van harte welkom en kijken uit naar een succesvolle samenwerking!

Vragen of meer informatie? Neem rechtstreeks contact met ons op of via info@ovtr.nl.

Arno Huysmans, Laurens Gräper, Marc Klijsen, Cor van Zadelhoff en Pieter Kerkstra

Even voorstellen: Marc Klijsen

Geschreven door Fleur Varin op 6 februari 2025. Gepost in Taxatie.

Mijn naam is Marc Klijsen. Ik heb een lange staat van dienst in het landelijk gebied, met meer dan 30 jaar ervaring als registertaxateur en rentmeester NVR.

Passie voor het buitenleven

Mijn werk komt voort uit mijn passie voor het buitenleven. Naast theoretische kennis is praktische ervaring essentieel om het land te begrijpen en te beheren. Die praktische kennis heb ik als jongen van mijn vader geleerd. Voor mij is taxeren dan ook meer dan een carrière; het is een traditie en een levensstijl die van generatie op generatie is doorgegeven.

Lidmaatschappen en vertrouwen

Door de jaren heen heb ik mij verbonden aan de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR) en aan de Nederlandse Vereniging voor Makelaars en Vastgoeddeskundigen (NVM). Ook ben ik lid van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).

Deze lidmaatschappen geven mijn klanten en relaties extra vertrouwen in mijn expertise, omdat ik werk volgens de hoogste professionele normen. Ik combineer de waardevolle lessen van mijn vader met de professionele standaarden en ethiek van deze verenigingen.

Meer dan een taxateur

Zo ben ik niet alleen een ervaren taxateur met passie voor het buitenleven, maar ook een toegewijde partner en vader. Mijn liefde voor de natuur beleef ik graag met mijn partner en drie kinderen. Ik geniet van het buitengebied tijdens wandelingen, fietstochten of een ritje met de motor.

Betrouwbare taxaties voor uw toekomst

Graag voorzie ik u in de toekomst van een degelijk en goed onderbouwd taxatierapport, zodat uw dromen/wensen/beoogde investeringen werkelijkheid kunnen worden.

Het Didam II Arrest – het vervolg

Geschreven door Fleur Varin op 19 december 2024. Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad in de procedure die geleid heeft tot het Didam-arrest een nieuw arrest gewezen: het Didam II-arrest. In deze blog ga ik kort in op de inhoud van het Didam II-arrest. Eerst volgt een korte terugblik op het Didam-arrest.

Het Didam-arrest: hoe zat het ook al weer?

Het Didam-arrest is een arrest van 26 november 2021. Kort gezegd oordeelde de Hoge Raad dat bij verkoop van een onroerende zaak door een overheidslichaam het gelijkheidsbeginsel in acht genomen moet worden als er naar verwachting meerdere potentiële gegadigden zijn voor de onroerende zaak.

Door deze uitspraak van de Hoge Raad kan een overheidslichaam onroerend goed niet altijd één-op-één gunnen aan een partij. Voordat tot gunning kan worden overgegaan, moet in beginsel een selectieprocedure doorlopen worden, waarin aan de hand van selectiecriteria die objectief, toetsbaar en redelijk zijn, een gegadigde geselecteerd kan worden.

Het Didam II-arrest

Het Didam-arrest riep in de praktijk veel nieuwe vragen op, onder andere de vraag of de regels voortvloeiende uit het Didam-arrest, hierna de Didam-regels, ook terugwerkende kracht hebben?

In het arrest van 15 november 2024 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op de volgende vragen:

Hebben de Didam-regels terugwerkende kracht?
Is een overeenkomst die in strijd met de Didam-regels gesloten is, nietig of vernietigbaar?
Moet de openbare selectieprocedure ook gevolgd worden als slechts één serieuze gegadigde in aanmerking lijkt te komen voor het aangaan van de (koop)overeenkomst?

Terugwerkende kracht

De Hoge Raad heeft in het Didam II-arrest geoordeeld dat de Didam-regels ook van toepassing zijn op overeenkomsten die gesloten zijn in de periode voor 26 november 2021. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, golden immers ook al voor het Didam-arrest. De Didam-regels hebben daarmee terugwerkende kracht gekregen.

Handelen in strijd met algemene beginselen behoorlijk bestuur: overeenkomst nietig of vernietigbaar?

De Hoge Raad heeft in het Didam II-arrest geoordeeld dat een overeenkomst die in strijd met de Didam-regels gesloten is, ofwel gesloten is in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, niet om die reden nietig of vernietigbaar is. Ondanks het feit dat de Didam-regels niet of niet goed gevolgd zijn is de overeenkomst dus wel rechtsgeldig.

Gaat het overheidslichaam over tot verkoop van de onroerende zaak zonder dat de Didam-regels in acht genomen zijn, dan handelt het overheidslichaam in beginsel onrechtmatig tegenover potentiële andere gegadigden: zij hebben immers geen gelijke kans gekregen bij de verkoop. Handelen in strijd met de Didam-regels kan leiden tot een schadeplichtigheid van het overheidslichaam tegenover een potentiële gegadigde die ten onrechte geen gelijke kans gekregen heeft.

Vroeg in het onderhandelproces tussen het overheidslichaam en de beoogde koper, voordat de overeenkomst gesloten is die de overheid verplicht tot levering, kunnen gegadigden onder omstandigheden vorderen de verkoop te blokkeren.

Hoe te handelen bij één serieuze gegadigde?

In het Didam-arrest is bepaald dat de mededingingsruimte niet hoeft te worden geboden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Wel moet in dat geval nog wel worden voldaan aan twee (procedurele) vereisten:

Het voornemen tot verkoop dient tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend te worden gemaakt op een zodanige wijze dat een ieder daarvan kennis kan nemen.
Daarbij dient aan de hand van de gestelde criteria te worden gemotiveerd waarom bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één gegadigde in aanmerking komt.

In het Didam II-arrest is de Hoge Raad niet afgeweken van de hiervoor gestelde regels en heeft de vereisten uit het Didam-arrest aldus bevestigd.

Hof Den Haag

De Hoge Raad heeft de zaak doorverwezen naar het gerechtshof Den Haag om verder te worden behandeld.

Didam-arrest en pacht

Tot slot is het van belang op te merken dat de Didam-regels ook toegepast dienen te worden bij het door overheidslichamen in gebruik geven van grond, bijvoorbeeld voor het sluiten van een (geliberaliseerde) pachtovereenkomst, huur of gebruik om niet.

Positieve uitspraak bestemmingsplan Valkenhorst

Geschreven door Fleur Varin op 17 december 2024. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Raad van State oordeelt over stikstof en woningbouw Valkenhorst. Het bestemmingsplan blijft in stand en de stikstofonderbouwing is in één keer op orde.

Op 11 december 2024 heeft de Raad van State uitspraak gedaan in de zaak rondom het bestemmingsplan Valkenhorst in de gemeente Katwijk. Dit bestemmingsplan, gericht op onder andere de bouw van 5.600 woningen, kende onder meer de nodige uitdagingen op het gebied van stikstof. In deze blog belicht ik de belangrijkste uitdagingen.

Achtergrond van het plan

Het plangebied van Valkenhorst beslaat 475 hectare en bevindt zich op het voormalige Marinevliegkamp Valkenburg. Het bestemmingsplan faciliteert de ontwikkeling van een woon-, werk- en recreatiegebied. Hoewel de behoefte aan nieuwe woningen groot is, staan ecologische zorgen, met name rondom stikstofuitstoot en natuurgebieden, centraal in de bezwaren tegen het plan. De Raad van State heeft zich uitgesproken over een aantal cruciale punten die van belang zijn voor de dagelijkse praktijk.

Stikstof en de natuurlijke omgeving

Een belangrijk twistpunt was de stikstofuitstoot die gepaard gaat met de ontwikkeling, de bouw en het gebruik van het gebied. Overwater Rentmeesterskantoor speelde namens de initiatiefnemers een adviserende rol bij dit plan en droeg oplossingen aan voor het stikstofprobleem.

De activiteiten in Valkenhorst liggen nabij kwetsbare Natura 2000-gebieden, zoals Meijendel & Berkheide. Volgens de Wet natuurbescherming, die van toepassing was op het moment van vaststellen van het plan, mag een nieuw plan niet leiden tot een significante verslechtering van deze natuurgebieden. Eén van de belangrijke onderdelen in de wet is stikstofdepositie op een overbelast Natura 2000-gebied.

Salderen

Het plan maakt gebruik van intern salderen, waarbij de stikstofruimte van andere, vaak agrarische, bedrijven wordt ingetrokken om de impact van nieuwe ontwikkelingen te compenseren. Dit is een gangbare praktijk binnen de stikstofregelgeving, maar vereist nauwkeurige onderbouwing.

De Raad van State stelde vast dat de gemeente Katwijk in dit geval voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de stikstofruimte daadwerkelijk beschikbaar is en dat deze compensatie rechtmatig is.

Een belangrijk aspect in deze zaak was dat de gemeente met behulp van Overwater Rentmeesterskantoor een uitvoerige onderbouwing had gemaakt van de feitelijke en juridische situatie van de agrarische bedrijven en de gronden. De onderbouwing bestond uit foto’s, een proces verbaal van een deurwaarder en stallijsten van de agrarische bedrijven. Daarnaast is een uitvoerige onderbouwing overlegd van de juridische status van de natuurtoestemmingen van de bedrijven. In vaktermen noemen we dit het onderbouwen van de referentiesituatie.

Beoogde situatie en borging

Een ander aspect dat veel aandacht kreeg in de zaak en waar de gemeente de Afdeling mee overtuigde, was de borging van de maatregelen. In het bestemmingsplan zijn verbodsbepalingen opgenomen die ervoor zorgen dat de stikstof waarmee gesaldeerd wordt, pas ingezet kan worden nadat de bestaande vergunningen zijn ingetrokken.

Tevens bevat het plan bepalingen over bouwtempo, verkeersafwikkelingen en bepalingen op het gebied van sfeerhaarden.

Randeffecten

Een element dat niet eerder in een uitspraak van de Afdeling aan de orde is geweest, betreft het element randeffecten. Stikstofdepositie wordt berekend door middel van het rekenmodel AERIUS. Dit model kent sinds de ViA15 uitspraak een vaste afkapgrens van 25 km. Dit zorgt ervoor dat iedere bron binnen het gebied in het rekenmodel na 25 km geen effect meer veroorzaakt.

Doordat de saldogevende activiteiten nooit volledig op dezelfde plaats plaatsvinden als de saldo ontvangende activiteiten, ontstaat aan de randen rekenkundig toch nog een extra stikstofdepositie. Dit noemen we randeffecten.

Deze randeffecten zijn door de gemeente uitvoerig onderbouwd doormiddel van schaduwberekeningen zonder afkap op 25 km. Deze onderbouwing werd door de Afdeling als voldoende beschouwd.

Breder perspectief: wat betekent dit voor de praktijk?

De uitspraak is onderdeel van een breder patroon waarin juridische toetsing van stikstofplannen steeds belangrijker wordt. Projecten zoals Valkenhorst tonen aan dat bouwen dichtbij een Natura 2000-gebied mogelijk is.

De stikstofproblematiek is een mogelijk struikelblok voor woningbouw en economische ontwikkeling in Nederland. Toch laat deze uitspraak zien dat, met de juiste maatregelen en een doordachte aanpak, vooruitgang mogelijk is.

De onderbouwing is hierbij van groot belang en dat is werk voor specialisten die kennis hebben van zowel de juridische als de feitelijke praktijk.

Financieren van landbouwgrond

Geschreven door Fleur Varin op 17 december 2024. Gepost in Beleggen en investeren in landbouwgrond, Erfpacht, Rentmeesterschap.

Financiering van landbouwgrond komt aan de orde bij uitbreiding van het landbouwbouwbedrijf, bij herfinanciering en bij bedrijfsoverdracht. Bancaire financiering is traditioneel, maar steeds vaker neemt de agrariër grond in gebruik op basis van erfpacht.

Met erfpacht gaan de agrariër en de belegger langjarig een overeenkomst met elkaar aan, zodat de agrariër de grond langjarig kan gebruiken voor de onderneming en de belegger langdurig zeker is van een stabiele inkomstenstroom.

In deze blog komen de kenmerken van erfpacht en redenen om erfpacht te gebruiken door agrariër en belegger aan de orde, om een indruk te geven van agrarische erfpacht.

Wat is erfpacht voor de agrariër?

Erfpacht is een zakelijk recht, dat notarieel wordt gevestigd.
Het erfpachtrecht geeft het recht op gebruik van de landbouwgrond gedurende een periode langer dan 25 jaar.
Voor het gebruik van de grond betaalt de erfpachter jaarlijks de erfpachtcanon.
In de erfpachtovereenkomst worden de afspraken tussen de grondeigenaar en de erfpachter vastgelegd. Door de grote contractsvrijheid kunnen de afspraken specifiek gemaakt worden voor de betreffende erfpachtsituatie.
Het erfpachtrecht kan door de agrariër worden verkocht aan een andere agrariër.
Het erfpachtrecht heeft een waarde en kan als onderpand dienen bij een hypotheekrecht.

Waarom kiest de agrariër voor erfpacht?

Landbouwbedrijven worden groter en kapitaalintensiever. Om voldoende kapitaal aan te trekken voor de onderneming zien we dat er combinaties ontstaan bij de financiering van landbouwgrond, bestaande uit eigendom met bancaire financiering, pacht en erfpacht. In onze praktijk zien we dat er meerdere redenen zijn waarom ondernemers kiezen voor erfpacht.

Ondernemers die willen uitbreiden of herfinancieren kiezen voor erfpacht ten opzichte van geliberaliseerde pacht vanwege de lange gebruikszekerheid. Immers, bij erfpacht is de duur van de gebruiksperiode minimaal 26 jaar en ook 30 jaar en langer komen voor. En vaak is er de mogelijkheid om na afloop van de erfpachtduur een nieuwe erfpachtovereenkomst te sluiten of de grond te kopen.

De financieringslast is relatief laag omdat de lasten van erfpacht veelal lager zijn dan bij bancaire financiering. Bij erfpacht is de canon vaak lager dan de hypotheekrente en over de investering die de belegger doet, hoeft de erfpachter geen aflossing te betalen. Fiscale voordelen zijn mogelijk door afschrijving en reservering.

Erfpacht is ook interessant voor ondernemers die geld uit de eigen grond willen vrijmaken en het bedrijfsareaal niet willen verkleinen. Deze ondernemers kiezen voor erfpacht om dan ongeveer 70% van de huidige vrije waarde van de grond te incasseren, een erfpachtrecht te verkrijgen en op basis van deze erfpacht de gronden binnen de onderneming te exploiteren. Het vrijgekomen kapitaal is dan beschikbaar om te ondernemen. Op een later moment kan eventueel het besluit genomen worden om het erfpachtrecht te verkopen, waarmee dan opnieuw liquiditeit beschikbaar komt en het bedrijfsareaal kleiner wordt.

Waarom kiest de belegger voor erfpacht?

De grondeigenaar kiest voor erfpacht om landbouwgrond langdurig in gebruik te geven aan de agrarisch ondernemer tegen een stabiel en redelijk rendement. In vergelijking met pacht zien we dat reguliere pacht financieel niet aantrekkelijk is voor de grondeigenaar vanwege relatief lage pachtprijzen ten opzichte van de investering die de belegger moet doen.

Daarnaast is het fiscale systeem een knelpunt voor grondeigenaren die landbouwgrond regulier verpachten. Bij geliberaliseerde pacht kan bij een pachtduur tot zes jaar de pachtprijs door partijen worden afgesproken. Echter kent deze pachtvorm een looptijd van zes jaar wat voor de belegger en de agrarisch ondernemer een te korte periode is omdat beiden gericht zijn op langdurige zekerheid over het gebruik van de landbouwgrond.

Schakel tussen ondernemer en belegger

Het voorgaande geeft op hoofdlijnen inzage in agrarische erfpacht. Zowel voor de agrarisch ondernemer als de belegger kan erfpacht het instrument zijn om landbouwgrond langjarig agrarisch in gebruik te geven. Voor ondernemers die grond willen financieren op basis van erfpacht zijn beleggers beschikbaar die langjarig willen investeren in kwalitatief goede landbouwgrond.

Voor maatwerk komen we graag bij u om de mogelijkheden voor u te bespreken.

Landjepik: eigendom, bezit en de juridische strijd om grond

Geschreven door Fleur Varin op 7 november 2024. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Wie speelde er vroeger niet landjepik, buiten op straat? De regels waren simpel: om de beurt mocht je een land veroveren, rende drie rondjes om het land van je vriendje heen en als je hem daarna aan kon tikken, was het land van jou. Met overzichtelijke regels en met veel speelplezier wisselde land dan van eigenaar. Hoe veel complexer is de realiteit.

Eigendom versus bezit: de juridische spelregels van landjepik

Tussen de eigenaren van naastgelegen percelen kan discussie ontstaan over waar het eigendom van de één ophoudt en het eigendom van de ander begint, meestal ingegeven door wie de grond gebruikt. Deze discussies gaan eigenlijk over de juridische begrippen eigendom en bezit.

Eigendom is het meest verstrekkende recht dat men op een perceel grond kan hebben. Het is het recht om over de grond te beschikken zoals je dat zelf wilt; natuurlijk wel binnen de grenzen van de (Omgevings)wet. Het eigendomsrecht is geregeld in artikel 5:1 van het BW.

Met bezit wordt bedoeld dat iemand een goed voor zichzelf houdt. Het bezitsrecht is geregeld in artikel 3:107 BW. Iemand neemt een goed in bezit door daarover de feitelijke macht uit te gaan oefenen.

Maar wanneer ontstaat nu de situatie dat eigendom en bezit bij verschillende partijen zit? Stel, de ene partij is eigenaar van een stuk grond, de andere partij plaatst een hek dwars over dit stuk grond en betrekt de grond tot aan het hek bij de grond die hij in eigendom heeft. Hij neemt dan grond in bezit waar hij niet de eigenaar van is. En dan wordt het spelletje landjepik een serieuze situatie.

Grondstrijd: de spanningen tussen projectontwikkelaars, pachtgrond en omwonenden

De druk op grondgebruik in Nederland neemt steeds verder toe, dat is geen nieuws. Voor de bouw van woningen, de aanleg van een bedrijventerrein, het faciliteren van de infrastructuur en voor het mogelijk maken van de energietransitie nemen projectontwikkelaars regelmatig grondposities in. Het tijdspad van de aankoop van (in de meeste gevallen) landbouwgronden tot aan de start van de ontwikkeling is vaak lang; tien jaar of meer is helemaal geen uitzondering. Bijna altijd blijven de gronden in deze overgangsperiode in gebruik als landbouwgronden.

Sommige woningeigenaren kijken al jaren uit op een polder, grenzend aan hun achtertuin. En soms is dit nu net de polder die aangekocht is door een marktpartij om te gaan ontwikkelen. Projectontwikkelaars kunnen dan te maken krijgen met omwonenden die hun tuin hebben uitgebreid ten koste van de eigendomsgrond van de ontwikkelaar. De uitbreiding kan pasgeleden gebeurd zijn of al wat langer terug in de tijd.

Landjepik 2.0: de projectontwikkelaar wil zijn duur aangekochte grond terug, de pachter wil het areaal pachtgrond kunnen gebruiken zoals in het pachtcontract staat en de naastgelegen woningeigenaar claimt het eigendom van de in bezitgenomen meters grond. Wat biedt dan een oplossing?

Bevrijdende verjaring: hoe grondbezit na twintig jaar kan veranderen

De wet bepaalt dat iemand na twintig jaar eigenaar kan worden van de grond; deze partij moet dan wel de grond tijdens deze twintig jaar gebruikt hebben, op zo’n manier dat het voor de daadwerkelijke eigenaar van de grond al die tijd duidelijk is geweest dat je de grond in bezit hebt genomen èn doet alsof je de eigenaar bent. Als de daadwerkelijke eigenaar dan in deze twintig jaar geen actie onderneemt, gaat het eigendom van de grond op de bezitter over. Dit heet bevrijdende verjaring en dat is geregeld in artikel 3:105 en artikel 3:306 van het BW.

Als daadwerkelijk eigenaar kun je de bevrijdende verjaring stoppen door een schriftelijke aanmaning of mededeling te versturen, gevolgd door het starten van een gerechtelijke procedure binnen zes maanden. Het is echter vaak beter om als grondeigenaar tot een onderlinge overeenkomst te komen met de bezitter van jouw grond. Verkoop van het betreffende stuk grond tegen marktwaarde kan een prima oplossing zijn; mits je bereid bent het eigendom van dat stuk grond op te geven.

Verlies van grond door bevrijdende verjaring: oplossingen voor de oorspronkelijke eigenaar

Het kan natuurlijk ook zo zijn dat een omwonende de grond al meer dan twintig jaar in bezit heeft en dat bezit ook nog eens kan aantonen. Dan kan het gebeuren dat je als daadwerkelijk eigenaar toch het eigendom van de grond door bevrijdende verjaring verliest.

De Hoge Raad vindt dat degene die het eigendom heeft verloren door de bevrijdende verjaring, niet zomaar met lege handen mag staan. De oorspronkelijke eigenaar kan een schadevergoeding uit een onrechtmatige daad vorderen. De schadevergoeding kan bestaan uit het terug leveren van de grond (als dit nog mogelijk is) of uit een financiële compensatie. En daarmee is het plaatje weer rond.

Landjepik vroeger en nu

John Locke stelde in de 17^e eeuw dat de grond van jou wordt als je “de grond vermengd hebt met je arbeid”. Dus bijvoorbeeld als je een stuk fruit van de boom plukt of een gat in de grond graaft, verkrijg je daarmee het eigendom.

Zo ver gaat het gelukkig in 2024 niet (meer), maar het verkrijgen van het eigendom bij een succesvolle claim op bevrijdende verjaring vertoont wel overeenkomsten. Er is tenslotte sprake van bevrijdende verjaring als een bezitter eigenaar wordt, alleen maar door het gebruik. Maar dan moet het gebruik dus wel minstens twintig jaar duren.

Grondeigenaren die te maken hebben met erfgrensoverschrijdingen door omwonenden of met verjaringskwesties kunnen bij ons terecht voor deskundig advies.

Net op zee Nederwiek 3

Geschreven door Fleur Varin op 5 november 2024. Gepost in Energietransitie, Vastgoedadvies.

Nederland heeft met het Klimaatakkoord ambitieuze doelen gesteld: tegen 2050 moet Nederland volledig zijn overgestapt op hernieuwbare energiebronnen, met een vermindering van de uitstoot van broeikasgassen met 95% ten opzichte van 1990.

Offshore windenergie speelt hierin een cruciale rol, met name door de aanleg van grote windparken op zee, waarvan de energie naar het vasteland moet worden getransporteerd. Dit proces, ook wel bekend als “aanlanden,” vergt nieuwe infrastructuur.

Er is momenteel een ondergrondse hoogspanningsverbinding gepland die het windenergiegebied Nederwiek Noord in de Noordzee zal verbinden met Geertruidenberg of Moerdijk. TenneT lijkt de voorkeur te geven aan Geertruidenberg omdat netcongestie in de omgeving van Moerdijk actueler is dan in Geertruidenberg.

Eén van deze verbindingen is het ‘Net op zee Nederwiek 3’. De planning is dat deze verbinding vanaf 2027 door TenneT wordt gerealiseerd en in 2031 daadwerkelijk in gebruik genomen gaat worden. Deze verbinding wordt aangelegd op de Zuid-Hollandse Eilanden of in de binnenwateren.

Achtergrondinformatie

Het windpark zal in de Noordzee worden gebouwd, in het windenergiegebied IJmuiden Ver, dat ongeveer 62 kilometer uit de Nederlandse kust ligt. Deze locatie is gekozen vanwege gunstige windcondities en de grotere afstand tot de kust, waardoor de impact op kustbewoners en toerisme beperkt blijft.

Verder schrijft TenneT dat bij Nederwiek 3 veel aandacht wordt besteed aan het beschermen van de natuur en het marine ecosysteem, met minimale impact op de zeebodem, vogels en zeezoogdieren. Door middel van milieueffectrapportages en bouwbeperkingen in kwetsbare periodes wordt schade aan fauna voorkomen.

Om de stikstofuitstoot tijdens de aanleg te beperken, worden emissiearme bouwmethoden toegepast in overeenstemming met de Nederlandse stikstofregels, wat helpt om aan de vergunningsvereisten te voldoen.

Nederwiek 3 draagt bij aan het Nederlandse Klimaatakkoord en de Nederlandse ambities om de CO2-uitstoot te verminderen, met offshore windenergie als cruciale factor. Economisch stimuleert het project werkgelegenheid en verstevigt het Nederland als koploper in duurzame technologie. Deze informatie is afkomstig van TenneT.

Tracés

Voor de ondergrondse hoogspanningsverbinding naar Moerdijk of Geertruidenberg zijn vier mogelijke tracés benoemd: drie lopen over land en één via het water. Deze worden hierna kort toegelicht. Eind 2024 kiest de minister van Klimaat en Groene Groei (minister Sophie Hermans) de uiteindelijke kabelroute.

_{Bron afbeelding: https://tennet-drupal.s3.eu-central-1.amazonaws.com/default/2024-10/Poster%20Nederwiek%203.pdf}

BLS
De BLS-route is de bestaande buisleidingenstraat en maakt gebruik van bestaande infrastructuren. De kabel wordt in of naast de bestaande buisleiding gelegd. Dit tracé maakt optimaal gebruik van bestaande voorzieningen en vermindert verstoringen van het landschap.

Voorne-Putten en Hoeksche Waard
Dit tracé loopt door Voorne-Putten en de Hoeksche Waard, van west naar oost. Deze route raakt de landbouw. Uit de publicaties blijkt dat aandacht is voor natuur en recreatie.

Binnenwateren
Dit tracé volgt een route door de binnenwateren Haringvliet en Hollands Diep. Het doel is om natuurgebieden zoveel mogelijk te ontzien en ecologische verstoringen te beperken. Deze variant heeft de minste impact op het landelijk gebied, is het snelst te realiseren en is de goedkoopste variant.

Goeree-Overflakkee
Dit tracé loopt van west naar oost over het eiland. Deze route raakt de landbouw over het hele tracé. Aandacht is er voor lokaal draagvlak, hinder voor de landbouw en minimale ecologische verstoring. De aanleg van kabels is afgestemd op de kenmerken van het landschap en de gemeenschap in de regio.

Impact

De impact van Nederwiek 3 op de landbouw is vooral voelbaar in de vorm van tijdelijk of wellicht permanent verlies van landbouwgrond, verstoringen in de bodemstructuur, en beperkingen op landgebruik. Hoewel er compensatieregelingen bestaan, kunnen er langetermijneffecten op de landbouwproductiviteit en de inkomsten van boeren optreden. Tegelijkertijd kunnen er ook kansen ontstaan voor samenwerking tussen de landbouwsector en de energietransitie, mits dit zorgvuldig wordt gepland en uitgevoerd.

Conclusie

Nederwiek 3 is een cruciaal project in de Nederlandse energietransitie en levert een belangrijke bijdrage aan de doelstelling van Nederland om tegen 2050 volledig over te schakelen op hernieuwbare energiebronnen.

Het project brengt landbouwkundige en ecologische uitdagingen met zich mee. Grondgebruikers en -eigenaren van wie de percelen binnen het tracé vallen, staan een periode van gesprekken en onderhandelingen met TenneT te wachten om afspraken te maken over de aanleg van de leiding en schadevergoedingen. De grondgebruikers en omgeving gaan de praktische overlast ervaren van de werkzaamheden.

Onze rentmeesters vertegenwoordigen zowel grondeigenaren als grondgebruikers in de gesprekken met TenneT. Heeft u vragen? Neem dan contact op met een van onze rentmeesters.

Landbouwvrijstelling nog niet afgeschaft

Geschreven door Fleur Varin op 5 november 2024. Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie.

De landbouwvrijstelling brengt de schrijfpen weer in beweging en blijft voor de praktijk nog steeds actueel. Recent heeft de Staatssecretaris van Financiën een brief verstuurd naar de Tweede Kamer waarin de reactie over de landbouwvrijstelling wordt weergegeven.

SEO-onderzoek: maart 2024

In maart 2024 hebben wij in de blog ‘Evaluatie SEO: afschaffing van de landbouwvrijstelling?‘ aandacht besteed aan het zogenaamde SEO-onderzoek. Door het SEO wordt de conclusie getrokken dat de landbouwvrijstelling niet langer doeltreffend en niet langer doelmatig zou zijn. Het SEO geeft aan dat afschaffing van de landbouwvrijstelling een logische optie zou zijn.

Staatssecretaris financiën: oktober 2024

De staatssecretaris geeft in zijn brief de conclusie van de onderzoekers van het SEO weer dat de landbouwvrijstelling via overgangsrecht afgeschaft zou moeten worden. Deze conclusie van het SEO wordt echter niet (of niet direct) overgenomen door de staatssecretaris. Er wordt in de tekst een belangrijke nuancering weergegeven. Het ministerie heeft blijkbaar nog geen standpunt ingenomen.

Uit de brief: “in het voorjaar ga ik in gesprek met de minister van LVVN over de uitkomsten en mogelijke vervolgstappen. Daarbij moeten de evaluatie-uitkomsten bezien worden in relatie tot de positie van de agrarische sector en het brede scala aan beleidsmaatregelen waar deze sector mee te maken heeft.”

Belang voor de praktijk: herwaarderen

De afschaffing van de landbouwvrijstelling is en blijft een belangrijk onderwerp in adviesgesprekken. Politiek gezien is er nog geen besluit genomen en dat besluit komt naar verwachting pas in 2025.

In de praktijk zien we dat agrarisch onroerend goed structureel en sterk in prijs stijgt. In deze ontwikkeling zit een automatische prikkel om agrarisch onroerend goed te herwaarderen.

Advies

Het loont zeker om gebruik te maken van de mogelijkheden om te herwaarderen. Wij kunnen hierbij assisteren. In specifieke gevallen raden wij u aan om contact op te nemen met uw fiscaal adviseur.

Wilt u onze blogs over de Landbouwvrijstelling teruglezen? Dat kan op deze pagina.

* Website URL

* Website URL