Skip to main content

Particuliere erfpacht niet te verkopen?

Als rentmeester hebben wij veel verschillende onroerende zaken in beheer. Meest voorkomend zijn landbouwgrond en boerderijen, maar ook een landgoed, golfbaan, kampeerterrein kunnen eigendom zijn van onze opdrachtgevers.

In dit artikel gaat het over een woning of woonboerderij waarvan de ondergrond in erfpacht is uitgegeven en verkocht gaat worden. De problematiek die daar aan de orde kan komen is dat banken geen financiering willen verstrekken aan de koper vanwege de erfpachtvoorwaarden. Wij hebben inmiddels ervaren dat in overleg tussen koper, grondeigenaar en bank er zeker mogelijkheden zijn om de transactie te doen slagen.

Grond erfpacht, gebouw eigendom

Bij een woonboerderij op erfpacht is de situatie vaak dat de grond in erfpacht is (wordt) uitgegeven en het gebouw of gebouwen eigendom zijn van de erfpachter. Over de erfpacht maken de grondeigenaar en erfpachter afspraken die worden vastgelegd in de erfpachtakte door de notaris.

Erfpacht is een zakelijk recht en kan worden verkocht. Als de erfpachter wil verhuizen, kan hij het erfpachtrecht en de woning verkopen aan de nieuwe bewoner die dan ook erfpachter wordt. Meestal heeft de koper financiering nodig voor deze transactie. En voor financiering zijn er banken, die hypotheken verstrekken. In onze praktijk zien we dan de vragen komen over de erfpacht!

Bancaire richtlijn voor financiering op erfpacht

Voor de financiering van woningen op erfpacht zijn richtlijnen opgesteld. Dit is de ‘bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten’, opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Banken. Deze criteria zijn er voor erfpachtrechten die zijn of worden gevestigd vanaf 1 januari 2013 (dus ook erfpachtrechten die al bestonden vóór 1 januari 2013).

Deze richtlijnen zijn opgesteld toen bleek dat banken terughoudend werden bij het financieren van particuliere erfpacht. Dat is erfpacht waarbij de grondeigenaar een particulier is. Mogelijk is dit ingegeven door de grote contractsvrijheid, waardoor er grote verschillen zijn in erfpachtvoorwaarden. Daarmee was het voor de bank lastig om de financiële risico’s voor de erfpachter en de bank voor de lange termijn in te schatten.

Bank wil zekerheid

Doordat erfpachtcontracten tientallen jaren kunnen duren, soms zelfs altijddurend zijn, zijn er de nodige oude erfpachtcontracten in omloop. Deze contracten zijn opgesteld met de kennis en kunde die er toen was.

De tijd is echter verder gegaan en het kan voorkomen dat de erfpachtvoorwaarden niet altijd even duidelijk zijn en een financieel risico in zich kunnen hebben voor de erfpachter. Immers, het is niet de bedoeling dat de erfpachter na verloop van tijd een dermate hoge canon moet betalen, dat de canon niet meer te betalen is, de canon niet marktconform is en dat daardoor de erfpacht onverkoopbaar wordt. En daarmee heeft de bank geen zekerheid meer voor de hypotheek.

Waar toetst de bank op?

Belangrijke onderdelen waarop wordt getoetst bij bancaire financiering zijn de looptijd van de erfpacht, de hoogte van de canon, op welke wijze de canon is vastgesteld, hoe de canon wordt geïndexeerd en op welke wijze de canon wordt herzien.

Voor de erfpachter en de bank is het meest optimale uitgangspunt een altijddurende erfpacht met een canon die niet wordt geïndexeerd en niet wordt herzien. Daarmee betaalt de erfpachter altijd dezelfde canon en is vooraf bekend wat de financiële verplichting van de erfpachter is. Daar houden banken van.

De grondeigenaar heeft belang bij een erfpacht waarvan de canon en de erfpachtvoorwaarden actueel blijven. De canon is gerelateerd aan de waarde van de grond en als die wijzigt, heeft het de voorkeur van de grondeigenaar dat de canon ook wijzigt. Vaak wordt hierin voorzien door een periodieke indexatie van de canon en na verloop van langere tijd wordt de canon geactualiseerd, door zowel de grondslag van de canon als het canonpercentage te actualiseren.

Wat betreft de erfpachtduur is het voor de grondeigenaar wenselijk dat de erfpacht een keer eindigt. Dan beschikt de grondeigenaar weer over het volle eigendom en kan besloten worden om het geheel te verkopen of opnieuw in erfpacht uit te geven tegen actuele voorwaarden.

Bij het aanvragen van financiering, toetst de bank de erfpachtvoorwaarden aan de criteria die zijn opgesteld. Als de erfpachtvoorwaarden niet voldoen aan de opgestelde criteria, volgt er geen financiering en daarmee geen transactie. De koper kan niet kopen, de verkoper kan niet verhuizen en de grondeigenaar heeft een erfpachter die dat niet meer wil zijn. Een situatie waar niemand belang bij heeft.

Op dat moment is het goed om met elkaar in gesprek te gaan en na te gaan welke aanpassingen nodig zijn in de erfpachtvoorwaarden om de financiering mogelijk te maken.

Tevreden partijen door goede afspraken

Onze ervaring is dat de aanpassingen veelal gaan over de wijze waarop de canon wordt geïndexeerd, eventueel herzien en de looptijd van de erfpacht.

Van belang is dat indexering en herzieningen van de canon plaatsvinden met parameters die objectief bepaalbaar zijn. Als index is het consumentenprijsindexcijfer van het CBS bruikbaar.

Voor een canonpercentage kan aangesloten worden bij de hypotheekrente en grondwaarde kan worden getaxeerd door deskundigen. En andere mogelijkheden zijn natuurlijk denkbaar.

Wat de looptijd betreft hoeft de erfpacht niet altijddurend te zijn, maar wel een langere periode. Belangrijk is dat hetgeen partijen afspreken zorgvuldig wordt vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden.

Tot tevredenheid van verkopende erfpachter, kopende erfpachter en grondeigenaar hebben we in overleg een aantal erfpachtcontracten geactualiseerd en aangepast. Hiermee kon de erfpachter verhuizen, kreeg de koper financiering en heeft de grondeigenaar zicht op een langjarig, marktconform rendement. En de bank voldoende waarborg voor de financiering.

Agrarische bedrijfsovername anno nu

De wereld om ons heen verandert en de agrarische wereld verandert mee. Zo worden bedrijven groter of worden ze op een andere manier ingericht. Er zijn agrariërs die besluiten het bedrijf langzaamaan af te bouwen en er zijn jonge boeren die het als positieve uitdaging zien om het agrarische bedrijf voort te zetten.

In de afgelopen jaren zijn agrarische bedrijven over het algemeen flink in waarde gestegen. Zowel de grondprijzen als de waarde van gebouwen en woningen namen toe.

De opbrengstprijzen van agrarische producten zijn over het algemeen in verhouding niet meegestegen met de waardestijgingen van het onroerend goed, waardoor bedrijfsovername en bedrijfsuitbreiding soms een hele opgave is.

Daarnaast zien we nu dat de rente aan het stijgen is, wat het financieren bij overname of uitbreiding van een bedrijf ook niet makkelijker maakt.

Ondernemerschap en eigendom los van elkaar

In mijn omgeving merk ik dat agrarisch ondernemerschap vaak onbewust wordt gelinkt aan (de hoeveelheid of het aandeel in) volledig eigendom. Maar in de veranderende wereld met stijgende waarden en opbrengsten die onder druk staan, is het voor veel jonge ondernemers lastig om het eigendom van het ouderlijk bedrijf over te nemen.

Wanneer we kijken naar andere sectoren, bijvoorbeeld de detailhandel, zien we vaak dat ondernemerschap veel regelmatiger los staat van volledig eigendom. Het is bijvoorbeeld heel normaal dat je als winkelier een pand huurt om hierin goederen te verkopen of diensten aan te bieden. Op deze manier is een overname “behapbaar” voor een geïnteresseerde opvolger.

Dit in het achterhoofd hebbende, lijkt het erop dat we in de agrarische sector niet zullen ontkomen aan deze manier van ondernemerschap. Hiermee bedoel ik te zeggen dat er voor (opvolgende) agrariërs kansen kunnen ontstaan wanneer zij agrarisch ondernemerschap en volledig eigendom (deels) los gaan zien van elkaar.

Het mes snijdt aan twee kanten

Voor beleggende partijen is het in veel gevallen aantrekkelijk om in gronden te investeren waar een jonge boer aan het roer van het bedrijf staat. Voor beide partijen is dan het uitgangspunt om een duurzame relatie op te bouwen. Uiteraard moet deze mogelijkheid/kans zich op het juiste moment voordoen.

Onze rentmeesters staan dagelijks in contact met beleggende partijen, maar ook met agrariërs die van plan zijn om hun bedrijf af te bouwen wegens gebrek aan opvolging of anderszins.

Als de match tussen boer en belegger gemaakt kan worden, geeft dit de jonge boerengeneratie perspectief om op de langere termijn door te kunnen boeren. Maar hoe werkt dit dan financieel?

Financiering op basis van agrarische erfpacht

Een instrument dat bij bedrijfsovername een passende oplossing kan bieden is financiering op basis van agrarische erfpacht.

Erfpachtfinanciering komt in de landbouw regelmatig voor bij bedrijfsovername of bedrijfsuitbreiding. Met deze vorm van financiering koopt een belegger de grond en de agrariër wordt erfpachter. Hierdoor zijn de jaarlasten en de overnamesom voor de opvolgende agrariër acceptabel en behapbaar.

Voor een uitgebreidere uitleg over agrarische erfpacht, verwijs ik u graag naar de blogs en de video op onze dienstenpagina Erfpacht. De blog “wat is agrarische erfpacht?” van mijn collega Pieter Kerkstra geeft een heldere uitleg.

Ook nu kansen voor jonge boeren

Ik ben van mening dat er ondanks de huidige politieke agenda, kansen en perspectief moeten blijven bestaan voor de jonge, gemotiveerde boerengeneratie. Hier dragen wij als Rentmeesterskantoor dan ook graag ons steentje aan bij.

Voor meer informatie over erfpacht en de mogelijkheden, kunt u uiteraard contact opnemen met één van onze rentmeesters.

Wat is agrarische erfpacht?

‘Pacht’ is een bekend begrip in de vastgoedsector. Pacht is in de landbouw bekend als gebruiksvorm van grond en gebouwen. Regelmatig wordt het woord pacht gebruikt als er erfpacht wordt bedoeld. Erfpacht lijkt in naam op pacht, maar erfpacht heeft een aantal wezenlijke verschillen met pacht.

In dit artikel komen de verschillen van erfpacht en pacht aan de orde. Ik richt me vooral op agrarische erfpacht.

Erfpacht: stedelijk en groen

Bij erfpacht wordt wel onderscheid gemaakt tussen stedelijke erfpacht en groene erfpacht. Stedelijke erfpacht wordt gebruikt door bijvoorbeeld gemeenten bij woningbouw (Amsterdam), bedrijventerreinen (Schiedam) of havengebieden (Rotterdam). Groene of landelijke erfpacht is onder andere van toepassing bij landbouwgrond, recreatie, bos en natuur, en op landgoederen.

In Nederland is bijna 49.000 ha (2,7%) landbouwgrond in gebruik op basis van erfpacht op een totale oppervlakte cultuurgrond van ongeveer 1.800.000 ha. Ongeveer 1.039.000 ha (57,7%) is in gebruik op basis van eigendom en bijna 454.000 ha (25,2%) op basis van pacht. De resterende grond is in gebruik op basis van andere exploitatievormen. Duidelijk is dat erfpacht een bescheiden aandeel heeft in het grondgebruik van agrarisch Nederland. Het aandeel erfpacht neemt toe, ten koste van pacht. Het valt buiten de reikwijdte van dit artikel om verder in te gaan op de redenen daarvoor.

Verschillen pacht en erfpacht

De hoofdkenmerken van erfpacht ten opzichte van pacht zijn:

1. Erfpacht is een zakelijk recht, verbonden aan de onroerende zaak en wordt gevestigd met een notariële akte en geregistreerd in de openbare registers.

Pacht is een persoonlijk recht en wordt onderhands, meestal schriftelijk, vastgelegd en niet geregistreerd in de openbare registers.

2. Erfpacht kent een grote mate van contractvrijheid. In Boek 5 van het Burgerlijke Wetboek zijn er 16 artikelen gewijd aan erfpacht.

Pacht is geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en kent 94 artikelen. De bekende reguliere pacht komt tot stand op basis van dwingend rechterlijke bepalingen en kent minder contractuele vrijheid dan erfpacht. Overigens zijn er ook pachtvormen met meer contractvrijheid dan de reguliere pacht.

3. Agrarische erfpacht kent veelal een beperkte contractduur. Als minimum wordt 26 jaar gebruikt, omdat bij een kortere erfpachtperiode ook de bepalingen uit het pachtrecht van toepassing zijn. En dat is juist iets dat de grondeigenaar niet wil.

Bij reguliere pacht is de pachtduur zes jaar voor los land of 12 jaar bij een hoeve. Van rechtswege wordt de pacht telkens met zes jaar verlengd. Hierdoor kan een pachtovereenkomst tientallen jaren en vaak generaties lang, voortduren.

4. Omdat erfpacht een zakelijk recht is, kan het belast worden met een hypotheek. Op deze wijze kan de erfpachter het erfpachtrecht gebruiken als zekerheid bij financieringen.

Op een pachtrecht kan geen hypotheek gevestigd worden.

Een zakelijk recht is overdraagbaar en vertegenwoordigt een waarde in de markt. De erfpachter kan het erfpachtrecht verkopen en daarmee het erfpachtrecht te gelde maken. Een pachtrecht is niet verkoopbaar.

5. De erfpachter betaalt jaarlijks de canon aan de grondeigenaar voor het gebruik van de grond. De hoogte van de canon hebben erfpachter en grondeigenaar in overleg bepaald. Ook de wijze waarop de canon wijzigt gedurende de looptijd van de erfpacht, indexatie en herziening, hebben partijen onderling afgesproken.

Bij reguliere pacht is de pachtprijs gereguleerd van overheidswege en is de pachtprijs gebonden aan de bijbehorende regelgeving.

Waarom kan agrarische erfpacht interessant zijn?

Om een indruk te geven waarom erfpacht interessant is, geef ik hierna twee voorbeelden.

Ondernemen
Een agrariër kan met behulp van erfpacht de waarde van de grond gebruiken om te ondernemen. Een belegger koopt dan de grond en de agrariër wordt erfpachter. Op deze wijze blijft de omvang van het areaal van de onderneming in stand en kan de financiële opbrengst van de grond worden gebruikt voor andere zaken in de onderneming.

Voor de belegger is erfpacht interessant vanwege het rendement en de zekerheid. Door goede afspraken met de erfpachter is er een stabiel rendement, veelal inflatievast en komt de waardestijging van de grond gedurende de erfpachtperiode toe aan de belegger. Over wat er moet gebeuren met de grond na afloop van de erfpacht, kunnen grondeigenaar en erfpachter vooraf afspraken maken.

Bedrijfsvergroting
Erfpacht kan dienen als financieringsinstrument bij uitbreiding van de onderneming.

Als de agrariër grond koopt en doorverkoopt aan de belegger en het erfpachtrecht voorbehoudt, wordt de agrariër gebruiker van de grond op basis van erfpacht. Op deze wijze blijft de financiering beperkt tot de koopsom van het erfpachtrecht (verschil tussen koopsom van de grond en de koopsom die de belegger betaalt). Het bedrag dat de belegger betaalt, hoeft niet te worden gefinancierd en ook niet te worden afgelost. Naast de koopsom van het erfpachtrecht is er de jaarlijkse canon die moet worden opgebracht. En de omvang van het bedrijf neemt toe!

Graag verwijs ik hier ook naar de eerdere blog van mijn kantoorgenoot Cor van Zadelhoff over erfpacht voor de ondernemer zonder opvolger.

Voor meer informatie over erfpacht en de mogelijkheden, vraag ik u contact op te nemen met onze rentmeesters.

Erfpacht voor de ondernemer zonder opvolger

Erfpachtfinanciering komt in de landbouw regelmatig voor bij bedrijfsoverdracht of bedrijfsvergrotingen. De ondernemer maakt met erfpacht liquiditeit vrij om te investeren en met deze vorm van financiering blijven de jaarlasten acceptabel. Bij financieringen op basis van hypotheek zal er naast rente ook afgelost moeten worden en dat wil nogal eens een te grote aanslag geven op de cashflow.

Erfpacht bij de bedrijfsbeëindiger/stopper op termijn, zien we de laatste jaren ook toenemen. In deze blog leg ik uit hoe dat in zijn werk gaat.

Wanneer stoppen?

De ondernemer die weet dat er geen bedrijfsopvolger is en dat het bedrijf binnen een jaar of tien beëindigd wordt, zal zich ook de navolgende vragen gaan stellen:

  • Wat gaat de grondprijs de komende jaren doen?
  • Zolang ik gezond ben en de activiteiten ook beloond worden, is boeren mooi, maar dat kan ook zomaar veranderen. Hoe speel ik daar nu op in?
  • De rente is nog steeds historisch laag maar voor hoe lang? Nu er sprake is van een behoorlijke inflatie kan dat ook tot gevolg hebben dat de rente gaat stijgen. Wat doet dat met de grondprijzen?

Het vorenstaande geeft samengevat de vraag: Wanneer het verstandig is om te verkopen? Hoe lang wil ik nog doorgaan met mijn bedrijf?

De grondprijs voorspellen voor een periode van 3 tot 5 jaar blijft lastig. Over een lange periode van 15 tot 30 jaar zal de grondprijs zeer waarschijnlijk op een hoger niveau liggen dan nu en inflatievast zijn, maar wat doet de grondprijs tussen nu en het moment van stoppen? Een periode van 3, 5 of 10 jaar. Niemand die het exact weet, natuurlijk kun je daar wel je gedachten over laten gaan.

Praktijkvoorbeeld erfpacht

De afgelopen periode heb ik met meerdere ondernemers een erfpachtovereenkomst afgesloten waarbij het duidelijk is dat er op termijn geen opvolger is en het bedrijf beëindigd gaat worden. De achterliggende gedachtes zijn dan:

  • Stel dat de rente gaat stijgen.
  • De grondprijzen zijn de laatste jaren hard gestegen en deze kunnen heel goed minder hard stijgen, stabiliseren en mogelijk ook (tijdelijk) iets dalen.

Hoe kan ik dan nu zekerheid inbouwen om van de huidige grondprijs te profiteren en ook van de huidige (lage) rente?
Daar kan erfpacht een mogelijkheid in bieden!

Rekenvoorbeeld
Hierna geef ik in een rekenvoorbeeld aan waarom dat zo zal kunnen zijn. Echter het is een voorspelling die heel goed ook anders kan uitpakken.

Stel je hebt 40 ha eigendom met een waarde van nu € 10,00 per m² en een hypotheek van € 1.200.000,00 tegen een rente van 2%. Naast rente wordt er ook elk jaar 3% afgelost wat tot gevolg heeft dat er jaarlijks € 60.000,00 naar de bank gaat aan rente en aflossing. De aflossing geeft beslag op de liquiditeit maar is geen kostenpost, het vermogen zit dan in de grond.

Als de helft van deze 40 ha aan een belegger wordt verkocht onder voorbehoud van een erfpachtcontract voor bijvoorbeeld 30 jaar en de belegger betaalt daar 70% van de vrije waarde voor, dan is dat een opbrengst van € 1.400.000,00.

Hiermee kan de bank afgelost worden en is er ruimte voor de exploitatie. Als de canon ook 2% wordt, dan is dat een aanvangscanon van € 28.000,00 per jaar, die wel geïndexeerd wordt. De jaarlijkse lasten dalen waardoor er meer te besteden is. Dat komt door niet-aflossen dus het “vermogen” neemt nog niet zomaar toe. De lasten zijn hooguit eenvoudiger op te brengen en een makkelijkere manier om rond te komen.

Situatie na vijf jaar
Als de rente gaat stijgen, stel naar 3%, en de vrije grondprijs zal gelijk blijven over een periode van vijf jaar dan is de vraag of het verstandig is nu erfpachter te worden?

Van belang is dat een erfpachtrecht een zakelijk recht is en dus ook verkoopbaar. Als in vijf jaar de canon door indexering (ruim 3% per jaar) stijgt van € 28.000,00 naar € 33.000,00, is de vraag wat een erfpachtrecht opbrengt na vijf jaar met deze canon en nog een looptijd van 25 jaar?

Als de koper van een erfpachtrecht over vijf jaar vrije grond koopt en doorverkoopt aan een belegger voor 70% met een canon van 3% dan zal de canon € 42.000,00 per jaar zijn, echter de looptijd is wel vijf jaar langer.

Vergelijking
De canon van het eerste contract is € 9.000,00 per jaar lager. Uitgangpunt is dat elk jaar 1% van de waardeaangroei voor de belegger is, dat is de aangroei van de waarde van 70% naar 100%.

De 30% van de vrije waarde die in het begin betaald is door de erfpachter, of niet ontvangen is door de erfpachter, dient over de looptijd van de overeenkomst ook afgeschreven te worden bij de erfpachter. Dat zal inhouden dat na 5 jaar niet met 30% van de vrije waarde gerekend moet worden maar met 25%.

Voorts is door de rentestijging het eerste erfpachtrecht beter betaalbaar met een canon van € 33.000 per jaar in plaats van € 42.000,00 per jaar. De lagere canon van € 9.000,00 heeft bij 3% een voordeel van (9.000,00/3%) is € 300.000,00.

Voor de 5 jaar die verstreken is bij het eerste erfpachtcontract, gaat het om 5% van de grondwaarde, in dit voorbeeld is dat € 100.000,00 (5% van € 2.000.000,00). Hierdoor zal het eerste erfpachtrecht bij gelijkblijvende grondprijzen, inflatie van ruim 3% per jaar en een stijgende rente van 2% naar 3%, een waardestijging betekenen van € 200.000,00. (300.000,00 voor rentestijging – € 100.000,00 voor kortere looptijd).

Natuurlijk zijn dit soort berekeningen sterk afhankelijk van de uitgangspunten, de ontwikkelingen van de rente, de inflatie/indexatie van de canon en de grondprijsontwikkeling.

Ontwikkelingen rente, inflatie en grondprijs van belang

Met het vorenstaande kan alleen aangetoond worden dat het door deze factoren aantrekkelijk kan zijn een erfpachtovereenkomst af te sluiten.

Op het moment dat de rente nog sneller stijgt of de grondprijs gaat dalen, wordt dit nog aantrekkelijker.

Op het moment dat de grondprijs sneller stijgt dan de inflatie en de rente gelijk blijft of daalt, is het juist niet aantrekkelijk. Daarom is het van belang om de risico’s en de verwachtingen zo goed mogelijk in te schatten en daar als ondernemer ook een goed gevoel bij te hebben.

De verhandelbaarheid van erfpachtrechten is streekgebonden. Deze blog is geschreven voor die gebieden waar erfpachtrechten marktconform verhandelbaar zijn, zoals bijvoorbeeld in Flevoland.

Niet voor niets aan het werk

Onlangs zei een erfpachter tegen mij: ‘door het aangaan van een erfpachtcontract ben ik ervan overtuigd dat ik de komende jaren niet voor niets aan het werk ben. De grond kan na een periode van harde stijging best bekoelen of iets dalen, maar de rente zie ik stijgen en daardoor blijft het erfpachtrecht zijn geld wel waard.’

Wilt u weten of erfpacht ook iets voor u kan zijn? Neem dan contact op om eens met elkaar van gedachten te wisselen. 

Meer weten over erfpacht? Lees verder op onze website. 

Uit de praktijk: bedrijfsontwikkeling door erfpacht

De schaalvergroting in de Nederlandse landbouw zet de laatste decennia gestaag door. Agrarische bedrijven kunnen efficiënter produceren door gebruik te maken van moderne machines, technologieën en de groter beschikbare data. De ontwikkeling is noodzakelijk voor het op peil houden van de bedrijfsresultaten, die door de toenemende kosten en nagenoeg gelijkblijvende opbrengsten onder druk staan.

Bedrijfsgroei kan beperkt worden door het niet beschikbaar zijn van extra te betelen landbouwgrond in de regio van de ondernemer. Ook kan de bedrijfsontwikkeling worden gelimiteerd door het niet (tijdig) kunnen beschikken over (voldoende) financiële middelen.

Mede door de lage rentestand en de op lange termijn gewenste rendementen zijn diverse traditionele agrarische beleggers op zoek naar groei van hun portefeuille.

De wens om te groeien van zowel de agrariër als de belegger is door ons kantoor in onderstaande praktijkcasus gerealiseerd.

Casus

Een agrariër met circa 60 ha landbouwgrond kreeg de mogelijkheid om ruim 10 ha extra grond te verwerven, net op het moment dat er de laatste jaren fors geïnvesteerd was in gebouwen en machines. De ruim 10 ha grond werd voorheen door de agrariër geliberaliseerd gepacht. Ondanks dat er geen voorkeursrecht van kracht was, kreeg de agrariër de mogelijkheid als eerste het perceel aan te kopen. En als de agrariër de grond niet zou kopen, zou deze aan andere partijen te koop worden aangeboden. De agrariër zou dan elders vervangende grond in gebruik moeten proberen te krijgen. Een onzekere situatie, waarover hij zo spoedig mogelijk duidelijkheid wilde hebben. Door eerdere contacten met ons kantoor wilde de agrariër zich verdiepen in het alternatief om samen met een agrarische belegger de grond te kopen. Aan de ondernemer werden de verschillende mogelijkheden van het pacht en erfpacht toegelicht.

Voor een pachtovereenkomst geldt het (dwingend) pachtrecht hetgeen te veel beperkingen voor partijen opleverde. In een erfpachtovereenkomst hebben partijen een bepaalde mate van contractsvrijheid en ook de zekerheid van gebruik (minimaal 26 jaar), hetgeen beide partijen aansprak.

De voorkeur van een belegger gaat uit naar een (beperkte) investering in de grond, waarvoor de agrariër jaarlijks een canon of pacht betaalt. Ook de agrariër betaalt een deel van de koopsom, waardoor hij eigenaar wordt van een zakelijk recht, zijnde het recht van erfpacht. De verkoper ontvangt de volledige koopsom, deels betaald door de belegger en deels door de agrariër.

Geen (extra) liquide middelen nodig

De toekomstige erfpachter wenste naast de aankoop van het recht van erfpacht ook nog andere investeringen te doen in zijn bedrijf en wilde niet nog meer bancaire financieringslasten. Voor het betalen van het recht van erfpacht verkocht hij blooteigendom aan de belegger onder het beding van een recht van erfpacht. De belegger kocht daardoor een grotere oppervlakte aan, hetgeen passend was en de erfpachter had geen (extra) liquide middelen nodig om het recht van erfpacht te verkrijgen. De omvang van het volledig eigendom van de agrariër nam iets af, maar zijn totale exploitatie bleef op peil. Door het vestigen van een erfpachtrecht heeft de agrariër zekerheid over het gebruik tegen een (nagenoeg) vooraf bekende jaarlast. De circa10 ha te koop aangeboden grond vormen nu een vaste basis in het bedrijf waarop verder geïnvesteerd kan worden.

Kortom, een transactie die voor zowel de verkoper als de belegger en de agrariër tot een win-winsituatie heeft geleid.

Kerkstraat 54
3291 AM Strijen

078-6749494
info@ovtr.nl

Wij zijn telefonisch bereikbaar van maandag t/m vrijdag van 08.30 uur tot 17.00 uur.