Tag: Pieter Kerkstra

Grondgebruik in Nederland

Geschreven door Fleur Varin op 25 juni 2024. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Regelmatig verschijnen er overzichten van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in het nieuws. Zo zijn er in de afgelopen maanden artikelen gepubliceerd over de verdeling van Nederland in ecosystemen en gebruikstitels van landbouwgrond. Omdat Overwater Rentmeesterskantoor intensief betrokken is bij het gebruik van grond en water in Nederland, hebben deze cijfers onze belangstelling. Ter informatie een overzicht.

Ecosystemen

Nederland is te verdelen in agrarische grond, bebouwd oppervlak, water en natuur. In onderstaande tabel is de vergelijking gemaakt tussen de jaren 2013 en 2022 in de verdeling van deze ecosystemen.

Tabel: verdeling van de Nederland over diverse ecosystemen (Bron: CBS).

Ecosysteem	2013		2022
	Oppervlakte (x100 ha)	%	Oppervlakte (x100 ha)	%
Agrarisch	18.960	45,6	18.777	45,2
Bebouwd	8.141	19,6	8.433	20,3
Water	7.823	18,8	7.893	19,0
Natuur	6.618	16,0	6.480	15,5
Nederland	41.543	100	41.543	100

Uit de tabel blijkt dat bebouwing en water worden gerealiseerd op agrarische en natuurgronden, waarbij het agrarisch areaal sneller in oppervlakte afneemt dan de oppervlakte natuur. Procentueel is het beeld anders; de oppervlakte natuur is met 2,1% afgenomen en de oppervlakte agrarisch met bijna 1%.

De oppervlakte bebouwd is in de periode 2013 tot 2022 met 3,6% toegenomen.

Gebruikstitels landbouwgrond

De agrariër die landbouwgrond in exploitatie heeft, kan eigenaar zijn van die grond of gebruiker, als een derde de eigenaar is van de grond. Vaak is er een overeenkomst tussen de agrariër en de eigenaar waarin de afspraken zijn vastgelegd over dat gebruik. De meest bekende contractvorm is pacht, waarbij ook pacht weer onder te verdelen is in een aantal pachtvormen.

Een gebruiksvorm die in opkomst is, is het zakelijke recht van erfpacht. Voor een deel van het gebruik van landbouwgrond zijn geen schriftelijke afspraken gemaakt. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de meest voorkomende gebruikstitels van grond in 2008 en 2023, waardoor er een ontwikkeling zichtbaar wordt.

Tabel: gebruikstitels landbouwgrond (Bron: CBS)

Gebruikstitel	2008		2023
	ha	%	ha	%
Eigendom	1.094.417	57,1	1.040.083	58,0
Erfpacht	35.343	1,8	52.032	2,9
Reguliere pacht	378.962	19,8	230.070	12,8
Teeltpacht	12.418	0,6	26.034	1,5
Eenmalige pacht	92.002	4,8	0	0
Geliberaliseerde pacht < 6 jaar	18.961	1,0	173.890	9,7
Geliberaliseerde pacht > 6 jaar	2.257	0,1	16.374	0,9
Overig	284.792	14,8	254.368	14,2
totaal	1.919.152		1.792.851

In de periode 2008 tot 2022 is het agrarisch areaal met ruim 126.000 ha afgenomen. Het grootste deel van deze gronden is in gebruik genomen voor bebouwing.

Reguliere pacht neemt af, erfpacht en geliberaliseerde pacht nemen toe

Bij de gebruikstitels is zichtbaar dat het gebruik op basis van reguliere pacht afneemt en die gebruiksvorm wordt opgevuld met erfpacht, geliberaliseerde pacht en teeltpacht, waarbij ook een deel van de reguliere pachtgrond aan de landbouw is onttrokken. Teeltpacht is populair bij agrariërs die de grond een seizoen gebruiken voor een specifieke teelt als bloembollen, aardappelen, uien en mais.

De afname van reguliere pacht is te verklaren door het dwingend recht dat hieraan verbonden is en de fiscale druk. De voorgeschreven maximale pachtprijs leidt er in een aantal pachtregio’s toe dat de verpachter aanzienlijk meer belasting betaalt dan de pacht opbrengt. Met daarbij de dwingende pachtregelgeving besluiten grondeigenaren, bij het einde van de reguliere pacht, de grond te verkopen of op basis van een andere titel in gebruik te geven. In de praktijk is dat erfpacht of geliberaliseerde pacht, dat zijn gebruiksvormen waarmee partijen samen afspraken maken over het gebruik van de grond.

De eenmalige pacht is een pachtvorm die sinds 2007 niet meer beschikbaar is en opgevolgd is door geliberaliseerde pacht. Dit verklaart de terugloop van eenmalige pacht en deels de toename van geliberaliseerde pacht.

De gebruikstitel ‘overig’ is een verzameling van natuurpacht, gebruik door terreinbeherende organisaties en overige exploitatievormen.

Afname landbouwgrond

Verschuiving tussen de verschillende gebruiksvormen en het onttrekken van landbouwgrond aan de landbouw, is een proces dat zal blijven doorgaan.

Deze dynamiek is het resultaat van het samenspel van krachten die de grondmarkt raken, bijvoorbeeld landbouw, economie, politiek, fiscaliteit, rente, wensen van de samenleving, enzovoorts!

Particuliere erfpacht niet te verkopen?

Geschreven door Fleur Varin op 7 juli 2023. Gepost in Erfpacht, Rentmeesterschap.

Als rentmeester hebben wij veel verschillende onroerende zaken in beheer. Meest voorkomend zijn landbouwgrond en boerderijen, maar ook een landgoed, golfbaan, kampeerterrein kunnen eigendom zijn van onze opdrachtgevers.

In dit artikel gaat het over een woning of woonboerderij waarvan de ondergrond in erfpacht is uitgegeven en verkocht gaat worden. De problematiek die daar aan de orde kan komen is dat banken geen financiering willen verstrekken aan de koper vanwege de erfpachtvoorwaarden. Wij hebben inmiddels ervaren dat in overleg tussen koper, grondeigenaar en bank er zeker mogelijkheden zijn om de transactie te doen slagen.

Grond erfpacht, gebouw eigendom

Bij een woonboerderij op erfpacht is de situatie vaak dat de grond in erfpacht is (wordt) uitgegeven en het gebouw of gebouwen eigendom zijn van de erfpachter. Over de erfpacht maken de grondeigenaar en erfpachter afspraken die worden vastgelegd in de erfpachtakte door de notaris.

Erfpacht is een zakelijk recht en kan worden verkocht. Als de erfpachter wil verhuizen, kan hij het erfpachtrecht en de woning verkopen aan de nieuwe bewoner die dan ook erfpachter wordt. Meestal heeft de koper financiering nodig voor deze transactie. En voor financiering zijn er banken, die hypotheken verstrekken. In onze praktijk zien we dan de vragen komen over de erfpacht!

Bancaire richtlijn voor financiering op erfpacht

Voor de financiering van woningen op erfpacht zijn richtlijnen opgesteld. Dit is de ‘bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten’, opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Banken. Deze criteria zijn er voor erfpachtrechten die zijn of worden gevestigd vanaf 1 januari 2013 (dus ook erfpachtrechten die al bestonden vóór 1 januari 2013).

Deze richtlijnen zijn opgesteld toen bleek dat banken terughoudend werden bij het financieren van particuliere erfpacht. Dat is erfpacht waarbij de grondeigenaar een particulier is. Mogelijk is dit ingegeven door de grote contractsvrijheid, waardoor er grote verschillen zijn in erfpachtvoorwaarden. Daarmee was het voor de bank lastig om de financiële risico’s voor de erfpachter en de bank voor de lange termijn in te schatten.

Bank wil zekerheid

Doordat erfpachtcontracten tientallen jaren kunnen duren, soms zelfs altijddurend zijn, zijn er de nodige oude erfpachtcontracten in omloop. Deze contracten zijn opgesteld met de kennis en kunde die er toen was.

De tijd is echter verder gegaan en het kan voorkomen dat de erfpachtvoorwaarden niet altijd even duidelijk zijn en een financieel risico in zich kunnen hebben voor de erfpachter. Immers, het is niet de bedoeling dat de erfpachter na verloop van tijd een dermate hoge canon moet betalen, dat de canon niet meer te betalen is, de canon niet marktconform is en dat daardoor de erfpacht onverkoopbaar wordt. En daarmee heeft de bank geen zekerheid meer voor de hypotheek.

Waar toetst de bank op?

Belangrijke onderdelen waarop wordt getoetst bij bancaire financiering zijn de looptijd van de erfpacht, de hoogte van de canon, op welke wijze de canon is vastgesteld, hoe de canon wordt geïndexeerd en op welke wijze de canon wordt herzien.

Voor de erfpachter en de bank is het meest optimale uitgangspunt een altijddurende erfpacht met een canon die niet wordt geïndexeerd en niet wordt herzien. Daarmee betaalt de erfpachter altijd dezelfde canon en is vooraf bekend wat de financiële verplichting van de erfpachter is. Daar houden banken van.

De grondeigenaar heeft belang bij een erfpacht waarvan de canon en de erfpachtvoorwaarden actueel blijven. De canon is gerelateerd aan de waarde van de grond en als die wijzigt, heeft het de voorkeur van de grondeigenaar dat de canon ook wijzigt. Vaak wordt hierin voorzien door een periodieke indexatie van de canon en na verloop van langere tijd wordt de canon geactualiseerd, door zowel de grondslag van de canon als het canonpercentage te actualiseren.

Wat betreft de erfpachtduur is het voor de grondeigenaar wenselijk dat de erfpacht een keer eindigt. Dan beschikt de grondeigenaar weer over het volle eigendom en kan besloten worden om het geheel te verkopen of opnieuw in erfpacht uit te geven tegen actuele voorwaarden.

Bij het aanvragen van financiering, toetst de bank de erfpachtvoorwaarden aan de criteria die zijn opgesteld. Als de erfpachtvoorwaarden niet voldoen aan de opgestelde criteria, volgt er geen financiering en daarmee geen transactie. De koper kan niet kopen, de verkoper kan niet verhuizen en de grondeigenaar heeft een erfpachter die dat niet meer wil zijn. Een situatie waar niemand belang bij heeft.

Op dat moment is het goed om met elkaar in gesprek te gaan en na te gaan welke aanpassingen nodig zijn in de erfpachtvoorwaarden om de financiering mogelijk te maken.

Tevreden partijen door goede afspraken

Onze ervaring is dat de aanpassingen veelal gaan over de wijze waarop de canon wordt geïndexeerd, eventueel herzien en de looptijd van de erfpacht.

Van belang is dat indexering en herzieningen van de canon plaatsvinden met parameters die objectief bepaalbaar zijn. Als index is het consumentenprijsindexcijfer van het CBS bruikbaar.

Voor een canonpercentage kan aangesloten worden bij de hypotheekrente en grondwaarde kan worden getaxeerd door deskundigen. En andere mogelijkheden zijn natuurlijk denkbaar.

Wat de looptijd betreft hoeft de erfpacht niet altijddurend te zijn, maar wel een langere periode. Belangrijk is dat hetgeen partijen afspreken zorgvuldig wordt vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden.

Tot tevredenheid van verkopende erfpachter, kopende erfpachter en grondeigenaar hebben we in overleg een aantal erfpachtcontracten geactualiseerd en aangepast. Hiermee kon de erfpachter verhuizen, kreeg de koper financiering en heeft de grondeigenaar zicht op een langjarig, marktconform rendement. En de bank voldoende waarborg voor de financiering.

Wat kun je als grondeigenaar doen om de transitie te stimuleren?

Geschreven door Fleur Varin op 23 maart 2023. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

In deze derde blog in de serie ‘Natuur en transitie van de landbouw’ wordt geprobeerd een aantal richtingen te duiden op welke wijze de grondeigenaar de transitie kan stimuleren.

De grondeigenaar in deze blog is dan de eigenaar die de grond niet zelf gebruikt en de grond in gebruik heeft gegeven aan de agrariër.

Wat is transitie?

De transitie waar het over gaat, is de ontwikkeling van de landbouw naar een vorm van landbouw die we als ‘duurzaam’ bestempelen. Wat duurzame landbouw precies is, is niet eenduidig aan te geven. Veelal vallen dan termen als ‘minder intensief’, ‘gezonde bodem’, ‘meer biodiversiteit’, ‘minder gewasbeschermingsmiddelen’, enzovoorts.

Om te komen tot een meer duurzame vorm van landbouw, met aandacht voor waterkwaliteit en omgeving, is er in de afgelopen jaren de nodige wet- en regelgeving gekomen. Denk dan aan regelgeving voor het toepassen van meststoffen en het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen.

Andere stappen die gezet zijn en gezet worden is het integreren van maatregelen ter bescherming van het oppervlaktewater (bufferzone langs sloot) en natuur via het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB), waarover in eerdere blogs is geschreven.

Hoe stimuleren?

Wat zijn concrete stappen die de grondeigenaar kan nemen om transitie te ondersteunen?

De grondeigenaar moet er allereerst voor open staan om de grondgebruiker te ondersteunen. Soms is voor bepaalde teeltmaatregelen toestemming van de grondeigenaar nodig, bijvoorbeeld voor omschakeling naar een biologische teeltwijze. Het geven van die toestemming is een stimulans voor de agrariër.

Voor extensivering is grond nodig, grondeigenaren kunnen bijdragen in de financiering van de extra gronden die nodig zijn. Financieel kan bijgedragen worden door het geven van een (tijdelijke) korting op de pacht of erfpachtcanon.

Daarbij past wel de opmerking dat soms de reguliere pachtprijs dermate laag is, dat er geen ruimte is voor verpachters om hier nog een korting op te geven. Bekend is wel dat grondeigenaren een lagere erfpachtcanon voorstellen in geval de erfpachter overschakelt naar een duurzamere bedrijfsvoering.

Transitie en grondgebruik

Voor de grondeigenaar en agrariër die verder willen gaan in de transitie naar een duurzamere landbouw zijn er mogelijkheden om afspraken te maken over het gebruik van de grond.

Bij voorkeur worden deze afspraken vastgelegd in de gebruiksovereenkomst van de grond, veelal reguliere pacht, erfpacht of geliberaliseerde pacht. Hier komt dan de bescherming van de pachter bij reguliere pacht om de hoek.

Het kan zijn dat pachter en verpachter vrijwillig afspraken maken over duurzame bedrijfsvoering, terwijl die afspraken door de grondkamer als ‘buitensporige verplichting’ worden gezien en niet worden toegestaan. Of de grondkamer keurt de afspraken goed maar meent dat de pachtprijs niet passend is en verlaagt de pachtprijs terwijl pachter en verpachter dat niet hebben beoogd.

Geliberaliseerde pacht heeft dan wel meer mogelijkheden om afspraken te maken over teeltmaatregelen en de pachtprijs.

Bij grondgebruik op basis van erfpacht kunnen de agrariër en grondeigenaar zelfstandig afspraken maken over maatregelen om een duurzame teeltmaatregelen toe te passen ter bevordering van bodem, natuur en water. Erfpacht geeft daarvoor meer vrijheid dan reguliere pacht.

Afsluiting

In onderling overleg kunnen grondeigenaar en grondgebruiker samen stappen zetten in de transitie naar een duurzamere vorm van landbouw, als zij daar verder in willen gaan dan de stappen die al gezet zijn en gezet worden op het landbouwbedrijf. Het contractueel vastleggen van die afspraken behoeft aandacht.

Tot slot is het wenselijk dat de kosten van deze transitie door de consument worden gedragen om een financieel gezonde, innovatieve en sterke landbouw te houden in Nederland.

Beïnvloeden stikstofreductie maatregelen de grondprijs in Zuidwest-Nederland?

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Dit artikel is gebaseerd op het onderzoek dat stagiair Ruud Kavelaars heeft uitgevoerd bij Overwater Rentmeesterskantoor.

De depositie van stikstof is op dit moment een belangrijk thema in Nederland en meer specifiek in de agrarische sector. Overwater wil opdrachtgevers proactief adviseren en kijkt vooruit naar wat ontwikkelingen kunnen zijn. Daarom hebben we Ruud gevraagd onderzoek te doen naar stikstofreductiemaatregelen in relatie tot de grondprijs in Zuidwest-Nederland.

Wat zijn de effecten van de stikstofreductiemaatregelen vanuit de overheid op de ontwikkeling van de agrarische bedrijvigheid en de agrarische grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied tot en met 2030?

In het onderzoek is geprobeerd een antwoord te vinden op deze vraag. Er zijn drie scenario’s geformuleerd, die hierna worden weergegeven.

Scenario I: krimp veestapel, effect op grondprijs minimaal

In scenario één krimpt de veestapel door deelname aan beëindigingsregelingen door agrariërs. Het effect op de grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is naar verwachting minimaal omdat:

A. Het starten van een nieuw veehouderijbedrijf in het zuidwesten met de financiële middelen van een regeling lastig is:

De productierechten zijn ingenomen door de overheid en zijn niet meer beschikbaar.
De leeftijd, bedrijfsomvang en het toekomstperspectief van deelnemers aan beëindigingsregelingen vaak aanleiding is voor het staken van de onderneming waardoor opnieuw ondernemen niet aannemelijk is.
Omgevingseisen stellen beperkingen aan het houden van vee.

B. Een veehouderij die deelneemt aan een regeling heeft geen of alleen tijdelijk een hogere biedcapaciteit, omdat de maximale vergoeding vanuit een regeling niet groter is dan de waarde van het oorspronkelijke bedrijf. Hierdoor zal het lastig zijn om een vervangend bedrijf van voldoende omvang aan te kopen.

Scenario II: veehouderij wordt grondgebonden, stijgend effect op grondprijs

In scenario twee is het uitgangspunt dat de veehouderij volledig grondgebonden wordt.

Per diersoort wordt een maximale veebezetting per hectare vastgesteld. Hierbij wordt de veebezetting gestuurd op het ecologisch draagvlak van de desbetreffende regio.

Dit scenario kan een stijgend effect hebben op de agrarische grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied, omdat:

de vee-intensiteit in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied stijgt, doordat er in het zuidwesten méér vee gehouden gaat worden, onder andere door verplaatsers.
de opbrengst van landbouwgrond stijgt, omdat er een efficiënter landbouwsysteem ontstaat met een mix van akkerbouw en veehouderij.
de overheid steunt verplaatsers, waardoor veehouderijen zich ‘in kunnen kopen’.

De agrarische bedrijvigheid zal veranderen van een akkerbouwregio naar een gemengde regio met veeteelt en akkerbouw.

Scenario III: stikstofreducerende technieken, geen effect op grondprijs

In scenario drie wordt de gewenste stikstofreductie voor een groot gedeelte gerealiseerd door stikstofreducerende technieken op veehouderijbedrijven.

In dit scenario hebben de stikstofmaatregelen geen effect op de agrarische bedrijvigheid en de agrarische grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied, omdat:

er geen gedwongen bedrijfsverplaatsingen plaatsvinden.
de veestapel niet af- of toeneemt in het gebied.

Conclusie: wijze van stikstofreductie bepaalt effect op grondprijs

Op basis van de genoemde scenario’s is de conclusie dat het effect van de stikstof reducerende maatregelen op de grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied afhankelijk is van de gekozen route om te komen tot stikstofreductie. Waarbij de invloed op de grondprijs beperkt is.

Wilt u graag verder spreken over dit onderwerp of een keer van gedachten wisselen? Wij maken graag een afspraak met u!

Wat doet een rentmeester?

Geschreven door Fleur Varin op 14 december 2022. Gepost in Agrarische makelaardij, Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Rentmeesterschap, Taxatie, Vastgoedadvies.

‘Pap, als mensen vragen wat voor werk u doet, wat moeten we dan zeggen?’

Deze vraag kreeg ik van onze kinderen, inmiddels alweer jaren geleden. En regelmatig vragen mensen: ‘rentmeester, wat houdt dat in?’

Veelal heeft men dan wel een idee dat een rentmeester iets te maken heeft met een landgoed en boerderijen, maar wat precies, is niet bekend. De rentmeester rijdt in een Volvo, heeft laarzen bij zich en is jager.

Aan kinderen uitleggen wat voor werk je doet, is niet kort samen te vatten, omdat de werkzaamheden van de rentmeester veelomvattend zijn. Al die werkzaamheden hebben wel een gemeenschappelijke deler: grond!

Vrijwel altijd als er zaken zijn waarin grond een rol heeft, is er een rentmeester bij betrokken. Denkt u dan aan: transacties van boerderijen of landbouwgrond, beheren van landgoederen, beheer en ontwikkeling van bos en natuur. Maar ook bij woningbouw, industrieterrein, infrastructuur als (spoor)wegen, waterlopen en nutsvoorzieningen zijn rentmeesters betrokken.

Beëdigde rentmeesters zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR). De NVR heeft ruim 500 leden. Rentmeesters zijn werkzaam bij een kantoor, als zelfstandige of in dienst bij de overheid, natuurbeschermingsorganisaties of waterschappen.

Bij Overwater Rentmeesterskantoor werken elf rentmeesters, werkzaam als beherend rentmeester, bemiddelend rentmeester en adviseur bij grondzaken.

Beheer

Het beheren van agrarisch vastgoed, is sinds 1804 een kernactiviteit van Overwater Rentmeesterskantoor. De rentmeester is dan de schakel tussen de agrariër (pachter) en de eigenaar (verpachter). Vaak zijn dit langlopende relaties, soms zelfs generaties lang!

De rentmeester is het aanspreekpunt voor de grondgebruiker, maar ook voor andere partijen, zoals gemeente en waterschap. De rentmeester verzorgt de contracten en contacten en adviseert de eigenaar.

Het beheer verzorgen wij ook voor grondposities van ontwikkelaars. Zolang de gronden nog niet worden ontwikkeld, zorgt de rentmeester ervoor dat de grond wordt gebruikt door een agrariër. Het is belangrijk dat de grond vrij van gebruik is, zodra de gewenste ontwikkeling gestart kan worden. Het tijdig beschikbaar hebben van de grond, is bij uitstek een taak van de rentmeester.

Bemiddeling

Overwater Rentmeesterskantoor bemiddelt in agrarische vastgoed. Dat zijn bijvoorbeeld boerderijen, percelen grond, maar ook fosfaatrechten.

Verder taxeren de rentmeesters grond en bedrijven voor aan- en verkoop, financiering, bedrijfsopvolging, etc.

Voor ontwikkelaars bemiddelen wij bij aankoop van gronden die voor niet-agrarisch gebruik in aanmerking komen.

En voor beleggers in agrarisch vastgoed bemiddelen wij bij aankoop van percelen landbouwgrond, die daarna in erfpacht worden uitgegeven.

Advies

Kennis van de agrarische sector, het buitengebied, pacht en erfpacht, grondzaken en grondgebruik, maakt de rentmeester tot adviseur voor allerlei partijen die betrokken zijn bij het buitengebied.

De adviezen lopen uiteen van de juiste gebruikstitel voor grond, ontwikkeling van een landgoed, gebruik van grond voor een zonneweide, bedrijfsverplaatsing, tot deskundige begeleiding bij verkoop aan de overheid al dan niet om onteigening te voorkomen.

Laarzen

De rentmeesters van Overwater hebben laarzen bij zich, één collega heeft een jachtakte en er wordt Volvo gereden. Maar ook Tesla.

Wat de rentmeesters naast hun werk bij Overwater verder nog doen, kunt u lezen in de blogs die bij de medewerkers staan.

‘Ik ben begonnen als bemiddelend (assistent)rentmeester, ben nu vooral beherend rentmeester en taxateur en weet het nodige van pacht. Hoe had ik dat allemaal moeten uitleggen aan onze kinderen?’

Wat is agrarische erfpacht?

Geschreven door Fleur Varin op 10 mei 2022. Gepost in Erfpacht, Rentmeesterschap.

‘Pacht’ is een bekend begrip in de vastgoedsector. Pacht is in de landbouw bekend als gebruiksvorm van grond en gebouwen. Regelmatig wordt het woord pacht gebruikt als er erfpacht wordt bedoeld. Erfpacht lijkt in naam op pacht, maar erfpacht heeft een aantal wezenlijke verschillen met pacht.

In dit artikel komen de verschillen van erfpacht en pacht aan de orde. Ik richt me vooral op agrarische erfpacht.

Erfpacht: stedelijk en groen

Bij erfpacht wordt wel onderscheid gemaakt tussen stedelijke erfpacht en groene erfpacht. Stedelijke erfpacht wordt gebruikt door bijvoorbeeld gemeenten bij woningbouw (Amsterdam), bedrijventerreinen (Schiedam) of havengebieden (Rotterdam). Groene of landelijke erfpacht is onder andere van toepassing bij landbouwgrond, recreatie, bos en natuur, en op landgoederen.

In Nederland is bijna 49.000 ha (2,7%) landbouwgrond in gebruik op basis van erfpacht op een totale oppervlakte cultuurgrond van ongeveer 1.800.000 ha. Ongeveer 1.039.000 ha (57,7%) is in gebruik op basis van eigendom en bijna 454.000 ha (25,2%) op basis van pacht. De resterende grond is in gebruik op basis van andere exploitatievormen. Duidelijk is dat erfpacht een bescheiden aandeel heeft in het grondgebruik van agrarisch Nederland. Het aandeel erfpacht neemt toe, ten koste van pacht. Het valt buiten de reikwijdte van dit artikel om verder in te gaan op de redenen daarvoor.

Verschillen pacht en erfpacht

De hoofdkenmerken van erfpacht ten opzichte van pacht zijn:

1. Erfpacht is een zakelijk recht, verbonden aan de onroerende zaak en wordt gevestigd met een notariële akte en geregistreerd in de openbare registers.

Pacht is een persoonlijk recht en wordt onderhands, meestal schriftelijk, vastgelegd en niet geregistreerd in de openbare registers.

2. Erfpacht kent een grote mate van contractvrijheid. In Boek 5 van het Burgerlijke Wetboek zijn er 16 artikelen gewijd aan erfpacht.

Pacht is geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en kent 94 artikelen. De bekende reguliere pacht komt tot stand op basis van dwingend rechterlijke bepalingen en kent minder contractuele vrijheid dan erfpacht. Overigens zijn er ook pachtvormen met meer contractvrijheid dan de reguliere pacht.

3. Agrarische erfpacht kent veelal een beperkte contractduur. Als minimum wordt 26 jaar gebruikt, omdat bij een kortere erfpachtperiode ook de bepalingen uit het pachtrecht van toepassing zijn. En dat is juist iets dat de grondeigenaar niet wil.

Bij reguliere pacht is de pachtduur zes jaar voor los land of 12 jaar bij een hoeve. Van rechtswege wordt de pacht telkens met zes jaar verlengd. Hierdoor kan een pachtovereenkomst tientallen jaren en vaak generaties lang, voortduren.

4. Omdat erfpacht een zakelijk recht is, kan het belast worden met een hypotheek. Op deze wijze kan de erfpachter het erfpachtrecht gebruiken als zekerheid bij financieringen.

Op een pachtrecht kan geen hypotheek gevestigd worden.

Een zakelijk recht is overdraagbaar en vertegenwoordigt een waarde in de markt. De erfpachter kan het erfpachtrecht verkopen en daarmee het erfpachtrecht te gelde maken. Een pachtrecht is niet verkoopbaar.

5. De erfpachter betaalt jaarlijks de canon aan de grondeigenaar voor het gebruik van de grond. De hoogte van de canon hebben erfpachter en grondeigenaar in overleg bepaald. Ook de wijze waarop de canon wijzigt gedurende de looptijd van de erfpacht, indexatie en herziening, hebben partijen onderling afgesproken.

Bij reguliere pacht is de pachtprijs gereguleerd van overheidswege en is de pachtprijs gebonden aan de bijbehorende regelgeving.

Waarom kan agrarische erfpacht interessant zijn?

Om een indruk te geven waarom erfpacht interessant is, geef ik hierna twee voorbeelden.

Ondernemen
Een agrariër kan met behulp van erfpacht de waarde van de grond gebruiken om te ondernemen. Een belegger koopt dan de grond en de agrariër wordt erfpachter. Op deze wijze blijft de omvang van het areaal van de onderneming in stand en kan de financiële opbrengst van de grond worden gebruikt voor andere zaken in de onderneming.

Voor de belegger is erfpacht interessant vanwege het rendement en de zekerheid. Door goede afspraken met de erfpachter is er een stabiel rendement, veelal inflatievast en komt de waardestijging van de grond gedurende de erfpachtperiode toe aan de belegger. Over wat er moet gebeuren met de grond na afloop van de erfpacht, kunnen grondeigenaar en erfpachter vooraf afspraken maken.

Bedrijfsvergroting
Erfpacht kan dienen als financieringsinstrument bij uitbreiding van de onderneming.

Als de agrariër grond koopt en doorverkoopt aan de belegger en het erfpachtrecht voorbehoudt, wordt de agrariër gebruiker van de grond op basis van erfpacht. Op deze wijze blijft de financiering beperkt tot de koopsom van het erfpachtrecht (verschil tussen koopsom van de grond en de koopsom die de belegger betaalt). Het bedrag dat de belegger betaalt, hoeft niet te worden gefinancierd en ook niet te worden afgelost. Naast de koopsom van het erfpachtrecht is er de jaarlijkse canon die moet worden opgebracht. En de omvang van het bedrijf neemt toe!

Graag verwijs ik hier ook naar de eerdere blog van mijn kantoorgenoot Cor van Zadelhoff over erfpacht voor de ondernemer zonder opvolger.

Voor meer informatie over erfpacht en de mogelijkheden, vraag ik u contact op te nemen met onze rentmeesters.

Hoe worden de pachtnormen berekend?

Geschreven door Fleur Varin op 21 maart 2022. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Jaarlijks berekent Wageningen Economic Research de pachtnormen in opdracht van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. De pachtnormen gelden dan per 1 juli van dat jaar. De systematiek voor het berekenen van de pachtnormen is vastgelegd in het Pachtprijzenbesluit 2007.

Deze pachtnormen zijn de basis voor het bepalen van de hoogst toelaatbare pachtprijzen. Pachtnormen worden berekend voor:

los land
los tuinland
agrarische bedrijfsgebouwen en
agrarische woningen.

Regelmatig wordt er gevraagd hoe deze pachtnormen worden bepaald? In dit artikel geef ik de hoofdlijn weer op welke wijze de pachtnormen worden berekend voor los land. Voor meer achtergrondinformatie verwijs ik u naar het rapport ‘Pachtnormen 2021’ opgesteld door Wageningen Economic Research, rapport 2021-045.

Inleiding

De pachtnormen worden jaarlijks berekend op basis van de financiële resultaten in de landbouw, waaruit de grondbeloning wordt berekend, en het vereiste directe rendement voor de verpachters. Voor het berekenen van de pachtnorm wordt gewerkt met de gemiddelde grondbeloning over vijf jaren.

Voor de pachtnormen 2021 is 2019 het meest recente jaar waarmee wordt gerekend. Door deze werkwijze wordt dus gerekend met de financiële resultaten van de landbouwbedrijven over een periode van vijf jaar, wat een middeling van de resultaten geeft. Voor de pachtnorm betekent dit, op hoofdlijn, dat wanneer een jaar met een matig resultaat uit de berekening gaat en wordt vervangen door een jaar met een goed resultaat, de pachtnorm stijgt. En andersom.

Voor de pachtnormen is Nederland verdeeld in 14 pachtprijsgebieden. Per pachtprijsgebied wordt de pachtnorm berekend. In dit artikel neem ik het Zuidwestelijk akkerbouwgebied als voorbeeld. Gemiddeld worden er jaarlijks de gegevens van 44 bedrijven uit het Zuidwestelijk akkerbouwgebied gebruikt voor het berekenen van de pachtnorm.

Infographic berekening pachtnormen

Van de berekening van de pachtnormen hebben wij een overzichtelijke infographic gemaakt:

Grondbeloning

Als eerste wordt de grondbeloning bepaald. De grondbeloning is de vergoeding voor de grond die overblijft als alle kosten, met uitzondering van de grondkosten, in mindering worden gebracht op de bedrijfsopbrengst. Deze grondbeloning is voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied € 626,- per ha in 2019.

Van de grondbeloning wordt 20% gereserveerd voor noodzakelijke vermogensgroei voor het landbouwbedrijf. Waarbij deze reservering alleen wordt toegepast als de grondbeloning van het bedrijf positief is. Na reservering is de grondbeloning voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied € 473,- per ha in 2019.

Vervolgens wordt de gemiddelde grondbeloning over vijf jaren berekend. Voor de jaren 2015-2019 is deze grondbeloning € 523,- per ha in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied.

Direct rendement

Het vereiste directe rendement voor de verpachter is gedefinieerd in het Pachtprijzenbesluit 2007. Dit rendement wordt berekend uit de reële lange kapitaalmarktrente, verminderd met de inflatie en vermeerderd met 1,25% voor grondlasten, beheerkosten, belastingen en risico.

Voor 2019 is het vereiste directe rendement voor de verpachter berekend op 0,878% van de verpachte waarde van de grond of 0,439% van de vrije waarde van de grond. Met behulp van de grondprijzen wordt het vereiste directe rendement berekend. Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is dit voor 2019
€ 325,- per ha.

De vervolgstap is dat de verhouding tussen het vereiste directe rendement en de grondbeloning wordt berekend. Afhankelijk van de uitkomst van die berekening kan de grondbeloning worden aangepast. De grondbeloning na correctie voor de rendementseis is dan de nieuwe regionorm.

De regionorm wordt niet gewijzigd, als het vereiste rendement minder dan 10% afwijkt van de grondbeloning. Wijkt de grondbeloning tussen 10% en 20% af, dan wordt er gecorrigeerd met 5% en bij een afwijking van meer dan 20%, is de correctie 10%. De correcties kunnen zowel positief als negatief zijn.

Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is deze verhouding 0,62, waardoor de regionorm van € 523,- per ha met 10% wordt verlaagd naar € 471,- per ha.

Regionorm en veranderpercentage

De regionorm is bekend, die bedraagt voor 2021 dan € 471,- per ha. Het veranderpercentage wordt berekend door het verschil tussen de regionorm 2020 en 2021 te delen door de regionorm 2020.

Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is dit verschil + € 94,- per ha, zodat het veranderpercentage voor 2021 +25% wordt (€ 94,-/€ 377,-).

Met dit percentage wijzigen van rechtswege de geldende pachtprijzen voor reguliere pachtcontracten die zijn afgesloten vóór 1 september 2007. Reguliere pachtcontracten van 1 september 2007 en later, volgen de regionorm.

Meer lezen?

De hoofdlijn voor het berekenen van de pachtnormen is hiervoor beschreven.

Voor meer achtergrondinformatie verwijs ik u naar het genoemde rapport van Wageningen Economic Research.

Meer weten over pacht? Lees dan op onze website bij de pagina Pacht en Grondgebruik meer hierover. Of neem contact met ons op.

* Website URL

* Website URL