Skip to main content

Natuurinclusief boeren door de ogen van een junior rentmeester

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Als junior-rentmeester hoor ik de term natuurinclusief boeren vaak voorbij komen in mijn dagelijkse werk. Het is een vorm van landbouw waarbij, naast productie, ook nadrukkelijk wordt gekeken naar gezonde bodems, biodiversiteit en klimaat.

Agrariërs zorgen natuurlijk altijd zorgvuldig voor hun land: zonder een goede bodem is er geen opbrengst. Dit roept bij mij de vraag op: waarom is natuurinclusief boeren nodig, als een agrariër al zorgvuldig met zijn land omgaat?

Op het eerste gezicht lijkt dit een terechte vraag. Het verschil zit in het doel van het beheer. Gangbare landbouw richt zich vooral op voldoende opbrengst en verzorgt de bodem voor dat doel. Natuurinclusief boeren gaat verder: het combineert productief beheer met maatregelen die bijdragen aan biodiversiteit, bodemkwaliteit en klimaatbestendigheid op de lange termijn.

Voordelen voor natuur en wild

Natuurinclusief boeren biedt niet alleen voordelen voor de bodem en de gewassen, maar ook voor insecten en wild in en rond landbouwgebieden.

Bijen zijn voor de land- en tuinbouw belangrijk. Reeën, hazen en allerlei vogelsoorten vinden in kruidenrijke graslanden, houtwallen en akkerranden voedsel en beschutting.

Waar grote monoculturen minder leefruimte bieden, zorgt afwisseling in het landschap voor een gevarieerd geheel van leefgebieden. Dit komt niet alleen de dieren ten goede, maar kan het landschap ook aantrekkelijker maken voor mensen en recreatie.

Wat is natuurinclusief boeren?

Het concept natuurinclusief boeren is rond 2014 door het ministerie van Landbouw geïntroduceerd, met als doel landbouw en natuur dichter bij elkaar te brengen. Kort gezegd betekent het dat agrariërs productief blijven, maar tegelijkertijd meer rekening houden met natuur, landschap en biodiversiteit.

Vergeleken met gangbare landbouw houdt dit vaak in: minder kunstmest en gewasbeschermingsmiddelen, meer variatie in gewassen of graslanden, en ruimte voor landschapselementen zoals heggen en houtwallen.

Het onderwerp is in 2025 nog steeds actueel door het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB), de aandacht voor biodiversiteit en de toenemende duurzaamheidseisen in pachtvoorwaarden.

Wat betekent dit voor de rol van de rentmeester?

Voor rentmeesters en grondeigenaren heeft natuurinclusief boeren steeds meer invloed op pacht en samenwerking:

1. Pachtvoorwaarden
Het komt voor dat pachtovereenkomsten duurzaamheidscriteria bevatten. Voorbeelden zijn het inzaaien van een bepaald percentage kruidenrijk grasland of afspraken over het gebruik van mest en bestrijdingsmiddelen.

Soms zijn er beloningen voor pachters die investeren in natuurvriendelijke maatregelen, zoals langere contracten, wat automatisch voordelen oplevert voor pachters die deze maatregelen nemen.

Daarnaast kan de score van een bedrijf binnen het GLB, bijvoorbeeld goud, een belangrijke rol spelen.

2. Relatie met de pachter
De samenwerking verandert. Waar vroeger vooral werd gekeken naar naleving van regels, is nu meer gesprek nodig over wat haalbaar is, hoe de wensen van de verpachter aansluiten bij de agrarische bedrijfsvoering en hoe de grondeigenaar daarin kan ondersteunen. Vertrouwen en wederzijds begrip zijn daarbij cruciaal.

3. Rol van de rentmeester
Als rentmeester sta je tussen beleid en praktijk. Overheden en natuurorganisaties formuleren ambities, terwijl pachters zich richten op hun dagelijkse werkzaamheden op het land. De uitdaging is die werelden te verbinden: beleid vertalen naar realistische afspraken en zorgen dat agrariërs zich gehoord voelen.

Wat valt mij op als junior?

Wat mij opvalt, is de grote variatie in natuurinclusief boeren. Er is geen vast concept; het is een verzameling principes dat elke agrariër op zijn eigen manier invult. Sommige pachters zijn enthousiast en experimenteren graag, terwijl anderen meer volgend zijn en op een ander moment natuurinclusieve maatregelen nemen.

Juist die verschillen maken duidelijk dat natuurinclusief boeren maatwerk is, waarbij iedere agrariër zijn eigen weg kiest.

Aanpassing pachtprijzen 2025

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Staatssecretaris van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit de heer J. Rummenie, heeft de pachtnormen bekend gemaakt die gelden vanaf 1 juli 2025. Jaarlijks worden per 1 juli de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor akkerbouw- en grasland, tuinland, agrarische gebouwen en agrarische woningen vastgesteld.

Stijging in alle pachtprijsgebieden

De pachtnormen voor los bouw- en grasland zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven in de periode 2019-2023. Op basis hiervan stijgen in 13 van de 14 pachtprijsgebieden de pachtnormen 2025 ten opzichte van de pachtnormen 2024. Dit varieert van een stijging van 2% in de Bouwhoek en Hogeland, het Noordelijk weidegebied en Zuidwest-Brabant, tot 10% in de Veenkoloniën en Oldambt, en het Oostelijk veehouderijgebied. In de pachtregio IJsselmeerpolders is de pachtnorm met 5% gedaald.

In de melkveehouderij is een gemiddeld inkomensjaar (2018) vervangen door een jaar (2023) met een hoog inkomen. In de akkerbouw lag het landelijk inkomen in 2018 al ruim boven het langjarig gemiddelde; in 2023 was het inkomen zelfs nog aanzienlijk hoger.

Voor tuinland, bestemd voor bollenteelt, vollegrondsgroenteteelt en boomkwekerijen, worden twee gebieden onderscheiden: Westelijk Holland en de rest van Nederland. In beide gebieden zijn de pachtnormen voor 2025 opnieuw gestegen. In Westelijk Holland is de stijging met 8% en voor de rest van Nederland 12%.

Regionormen variëren

De regionormen variëren:

  • een verhoging van 2% tot 10% in het Noordelijk weidegebied, Bouwhoek en Hogeland, Hollands/Utrechts weidegebied, Rivierengebied en het Oostelijk veehouderijgebied;
  • een stijging van 2% tot 10% in Zuidwest-Brabant, Veenkoloniën en Oldambt, Zuid-Limburg, Zuidelijk veehouderijgebied, Centraal veehouderijgebied en Westelijk Holland
  • een daling van 5% in IJsselmeerpolders;
  • een toename van 6% tot 8% in het Waterland en Droogmakerijen en het Zuidwestelijk akkerbouwgebied.

pachtprijs gronden

  • in de gebieden met een gemengd karakter (akkerbouw en melkveehouderij) stijgt de regionorm met 2% tot 10%;
  • in de melkveehouderijgebieden neemt de regionorm toe met 2% tot 10%;
  • in de akkerbouwgebieden varieert de regionorm van -5% tot +9%.

pachtprijs gebouwen

  • De pachtprijs voor agrarische bedrijfsgebouwen wordt verhoogd met 4,58%.
  • De pachtprijs voor woningen bij pachtovereenkomsten van voor 1 september 2007 stijgt met 5,0%. Voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten die op of na 1 september 2007 zijn ingegaan, worden de maximale huurprijsgrenzen afgeleid van het puntenstelsel uit het huurprijsbeleid voor zelfstandige woonruimten. Met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 is de jaarlijkse indexatie van de maximale huurprijsgrenzen verschoven van 1 juli naar 1 januari.

De maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten zijn per 1 juli 2024 eenmalig geïndexeerd met 3,1%. Per 1 januari 2025 zijn de maximale huurprijsgrenzen geïndexeerd met 2,32%.  

Meer informatie treft u hier aan:

Platform open overheidsinformatie

De aanpassing werkt van rechtswege door in bestaande pachtovereenkomsten. De wijziging van de pachtprijs hoeft niet goedgekeurd te worden door de Grondkamer. De nieuwe pachtprijs gaat in bij aanvang van het nieuwe pachtjaar na 1 juli 2025.

Beheer van agrarisch vastgoed: onze kern sinds 1804

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Rentmeesterschap.

Het beheren van agrarisch vastgoed is al meer dan twee eeuwen de kernactiviteit van Overwater Rentmeesterskantoor. Sinds 1804 ondersteunen wij particuliere grondeigenaren, beleggers, ontwikkelaars, overheden, stichtingen en fondsen met het deskundig en duurzaam beheren van hun agrarische eigendommen. In al die jaren is onze rol meegegroeid met de tijd, ons uitgangspunt blijft onveranderd: het realiseren van optimaal rendement én zorgvuldig beheer, met oog voor de lange termijn.

Uitgebreid en professioneel beheer van agrarisch eigendom

Het beheer van agrarisch vastgoed omvat veel meer dan alleen administratief werk. Als rentmeesters vervullen wij een breed scala aan taken die bijdragen aan het optimaal functioneren van het eigendom. Denk aan het onderhouden van het contact met (erf)pachters, het incasseren van pachtgelden en erfpachtcanons, en het toezien op de staat van gebouwen en opstallen. Daarnaast verzorgen we het verhuren van jachtrechten en dragen we zorg voor een sluitende financiële verantwoording richting onze opdrachtgevers.

Bij al deze werkzaamheden fungeert de rentmeester als onmisbare schakel tussen grondeigenaar, gebruiker en overige partijen zoals waterschappen, gemeenten of leidingbeheerders. Dankzij deze verbindende rol wordt het beheer efficiënt ingericht en doen wij ons best om onze oplossingen naadloos aan te laten sluiten op de wensen van alle betrokkenen.

Specifiek beheer voor ontwikkelaars: agrarisch gebruik van gronden in afwachting van ontwikkeling

Voor ontwikkelaars en bouwers beheren wij grondposities die nog niet tot ontwikkeling kunnen worden gebracht. Deze gronden worden tijdelijk agrarisch ingezet, zodat er inkomsten worden gegenereerd én het terrein goed wordt onderhouden. De rentmeesters zorgen ervoor dat er op transparante wijze afspraken worden gemaakt met gebruikers, en stemmen periodiek af met de eigenaar over nieuwe contracten, wensen en ontwikkelingen.

Wanneer de gronden klaar zijn voor de volgende fase, zoals herontwikkeling of bebouwing, beëindigen wij het tijdelijke gebruik zorgvuldig. Zo wordt het bezit gedurende de tussenliggende jaren optimaal benut, zowel financieel als wat betreft onderhoud, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige plannen.

24/7 digitaal inzicht in uw eigendommen

Overwater Rentmeesterskantoor combineert jarenlange ervaring met moderne technologie. Op deze wijze geven wij eigenaren 24 uur per dag, 7 dagen per week toegang tot hun digitale eigendomsdossiers. Via een beveiligd klantportaal kunnen alle relevante documenten en financiële gegevens op elk gewenst moment worden geraadpleegd. Dit geeft rust, overzicht en regie; precies wat u mag verwachten van een professionele beheerpartner.

Digitaal ondertekenen: veilig, snel en duurzaam

Ook het ondertekenen van documenten is bij ons volledig gedigitaliseerd. Via ValidSign-software worden overeenkomsten en verklaringen snel, eenvoudig en veilig ondertekend, waar u zich ook bevindt. Deze duurzame oplossing versnelt de processen en verhoogt het gebruiksgemak voor zowel de eigenaar als ons kantoor. Zo combineren we moderne efficiëntie met vertrouwde betrouwbaarheid.

Samen zorgen voor goed beheer

Met meer dan 220 jaar ervaring, een breed dienstenpakket en een toekomstgerichte werkwijze is Overwater Rentmeesterskantoor uw betrouwbare partner in agrarisch vastgoedbeheer. Of het nu gaat om regulier beheer, tijdelijke oplossingen voor ontwikkelaars of het benutten van digitale mogelijkheden; wij zorgen ervoor dat uw bezit goed wordt beheerd, nu én in de toekomst.

Wilt u meer weten over wat wij voor uw eigendom kunnen betekenen? Neem gerust contact met ons op. Onze rentmeesters staan voor u klaar.

Nieuw pachtrecht in 2026?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Evaluatie en voorstellen

In de loop van de jaren hebben we u geïnformeerd over de mogelijke herziening van het pachtrecht. De eerste aanzet tot herziening van het pachtrecht werd gegeven door prof. mr. D.W. Bruil met de evaluatie van de pachtregelgeving in 2014. Sindsdien zijn er vele voorstellen gevolgd voor nieuw pachtrecht. De laatste stand van zaken is te vinden in de brief van 20 december 2024 van de heer Jean Rummenie, staatssecretaris van Landouw, Visserij, Voedselzekerheid en Natuur.

Plannen van de staatssecretaris

Met zijn brief informeert de staatssecretaris de Tweede Kamer over zijn plannen voor de herziening van de pachtregelgeving. Deze brief werd voorafgegaan door de notitie ‘Transitie in de pacht – voorstellen voor wijziging in de pachtregelgeving’. Deze notitie is afkomstig van de Bond van pachters en eigen grondgebruikers (BLHB), LTO Nederland, het Nederlands Agrarisch Jongeren Kontakt (NAJK) en de Federatie Particulier Grondbezit (FPG).

Bouwstenen voor nieuw pachtbeleid

Met de notitie heeft de staatssecretaris bouwstenen ontvangen om een nieuw pachtbeleid op te bouwen. Het wordt benadrukt dat de vier partijen geen volledige overeenstemming hebben over een nieuw pachtbeleid en de verdere uitwerking aan de politiek overlaten. In de brief gaat de staatssecretaris uitgebreid in op de verschillende zaken die van belang zijn en wat er verder nog onderzocht moet worden. Hierna komen een aantal hoofdzaken aan de orde.

Hoofdpunten van de herziening

De hoofdpunten van de eventuele herziening van het pachtrecht zijn:

  • De bestaande reguliere pachtcontracten blijven ongewijzigd, met als aanvulling de toets op agrarische bedrijfsmatigheid als de pachter de AOW-leeftijd bereikt. Als de pachter niet slaagt voor deze toets, kan de pacht worden beëindigd, zodat de grond weer beschikbaar komt voor andere agrariërs.
  • Voor nieuwe reguliere pacht is de pachtprijs vrij overeen te komen, waarbij de pachtprijs wordt gekoppeld aan een indexering. En er is de toets op agrarische bedrijfsmatigheid als de pachter de AOW-leeftijd bereikt. Met de vrije pachtprijs wordt beoogd deze pachtvorm aantrekkelijker te maken dan de huidige reguliere pacht met de gereguleerde pachtprijs, die er voor verpachters toe leidt dat het rendement wordt beperkt en vaak niet voldoende oplevert om de vermogensrendementsheffing te betalen.
  • Er komt een nieuwe duurzame langlopende pacht met een looptijd van minimaal 18 jaar, zonder continuatierecht en met een vrijere pachtprijs (nader uit te werken). Deze pachtvorm geeft pachters de zekerheid van een langjarig gebruik en verpachters de zekerheid dat de grond niet generaties lang verpacht blijft.
  • De geliberaliseerde pacht kan ook worden gebruikt voor hoeves en gebouwen en duurt maximaal zes jaar, zonder verlenging nadien. Voor losland gaat de regionorm gelden en de pachtprijs voor hoeves en gebouwen is vrij te bepalen. Door de pachtprijs voor los land onder de regionorm te brengen waardoor de pachtprijzen lager worden dan nu de agrariërs bereid zijn om te betalen voor geliberaliseerde pacht, wordt beoogd een langdurige pacht te bevorderen. Met het geliberaliseerd verpachten van hoeves en woningen gaat een grote wens van zowel verpachters als pachters in vervulling. Op deze wijze kunnen bijvoorbeeld stallen en loodsen voor korte tijd agrarisch in gebruik worden gegeven, zonder dat er een hoevepacht ontstaat.
  • Teeltpacht gaat alleen gelden voor hoogrenderende gewassen met een korte teeltcyclus en kent een vrije pachtprijs.
  • Voor gronden met bestemming en inrichting natuur komt er de natuurpacht voor minimaal zes jaar, waarbij de pachtprijs wordt gekoppeld aan de regionorm. Nader onderzoek is nodig hoe omgegaan moet worden met de vergoedingen die verstrekt worden voor het behoud van natuur en landschap.
  • De huidige pachtprijzensystematiek wordt gewijzigd. Over de gewenste wijzigingen wordt nader overlegd.

Vervolg en contact

Tot zover de hoofdpunten, de staatssecretaris verwacht eind 2025 het herzieningsvoorstel naar de Tweede Kamer te sturen, dus: wordt vervolgd!

Heeft u vragen over pacht, erfpacht of andere grondzaken? Neem contact op met onze rentmeesters!

Financieren van landbouwgrond

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Beleggen en investeren in landbouwgrond, Erfpacht, Rentmeesterschap.

Financiering van landbouwgrond komt aan de orde bij uitbreiding van het landbouwbouwbedrijf, bij herfinanciering en bij bedrijfsoverdracht. Bancaire financiering is traditioneel, maar steeds vaker neemt de agrariër grond in gebruik op basis van erfpacht.

Met erfpacht gaan de agrariër en de belegger langjarig een overeenkomst met elkaar aan, zodat de agrariër de grond langjarig kan gebruiken voor de onderneming en de belegger langdurig zeker is van een stabiele inkomstenstroom.

In deze blog komen de kenmerken van erfpacht en redenen om erfpacht te gebruiken door agrariër en belegger aan de orde, om een indruk te geven van agrarische erfpacht.

Wat is erfpacht voor de agrariër?

  • Erfpacht is een zakelijk recht, dat notarieel wordt gevestigd.
  • Het erfpachtrecht geeft het recht op gebruik van de landbouwgrond gedurende een periode langer dan 25 jaar.
  • Voor het gebruik van de grond betaalt de erfpachter jaarlijks de erfpachtcanon.
  • In de erfpachtovereenkomst worden de afspraken tussen de grondeigenaar en de erfpachter vastgelegd. Door de grote contractsvrijheid kunnen de afspraken specifiek gemaakt worden voor de betreffende erfpachtsituatie.
  • Het erfpachtrecht kan door de agrariër worden verkocht aan een andere agrariër.
  • Het erfpachtrecht heeft een waarde en kan als onderpand dienen bij een hypotheekrecht.

Waarom kiest de agrariër voor erfpacht?

Landbouwbedrijven worden groter en kapitaalintensiever. Om voldoende kapitaal aan te trekken voor de onderneming zien we dat er combinaties ontstaan bij de financiering van landbouwgrond, bestaande uit eigendom met bancaire financiering, pacht en erfpacht. In onze praktijk zien we dat er meerdere redenen zijn waarom ondernemers kiezen voor erfpacht.

Ondernemers die willen uitbreiden of herfinancieren kiezen voor erfpacht ten opzichte van geliberaliseerde pacht vanwege de lange gebruikszekerheid. Immers, bij erfpacht is de duur van de gebruiksperiode minimaal 26 jaar en ook 30 jaar en langer komen voor. En vaak is er de mogelijkheid om na afloop van de erfpachtduur een nieuwe erfpachtovereenkomst te sluiten of de grond te kopen.

De financieringslast is relatief laag omdat de lasten van erfpacht veelal lager zijn dan bij bancaire financiering. Bij erfpacht is de canon vaak lager dan de hypotheekrente en over de investering die de belegger doet, hoeft de erfpachter geen aflossing te betalen. Fiscale voordelen zijn mogelijk door afschrijving en reservering.

Erfpacht is ook interessant voor ondernemers die geld uit de eigen grond willen vrijmaken en het bedrijfsareaal niet willen verkleinen. Deze ondernemers kiezen voor erfpacht om dan ongeveer 70% van de huidige vrije waarde van de grond te incasseren, een erfpachtrecht te verkrijgen en op basis van deze erfpacht de gronden binnen de onderneming te exploiteren. Het vrijgekomen kapitaal is dan beschikbaar om te ondernemen. Op een later moment kan eventueel het besluit genomen worden om het erfpachtrecht te verkopen, waarmee dan opnieuw liquiditeit beschikbaar komt en het bedrijfsareaal kleiner wordt.

Waarom kiest de belegger voor erfpacht?

De grondeigenaar kiest voor erfpacht om landbouwgrond langdurig in gebruik te geven aan de agrarisch ondernemer tegen een stabiel en redelijk rendement. In vergelijking met pacht zien we dat reguliere pacht financieel niet aantrekkelijk is voor de grondeigenaar vanwege relatief lage pachtprijzen ten opzichte van de investering die de belegger moet doen.

Daarnaast is het fiscale systeem een knelpunt voor grondeigenaren die landbouwgrond regulier verpachten. Bij geliberaliseerde pacht kan bij een pachtduur tot zes jaar de pachtprijs door partijen worden afgesproken. Echter kent deze pachtvorm een looptijd van zes jaar wat voor de belegger en de agrarisch ondernemer een te korte periode is omdat beiden gericht zijn op langdurige zekerheid over het gebruik van de landbouwgrond.

Schakel tussen ondernemer en belegger

Het voorgaande geeft op hoofdlijnen inzage in agrarische erfpacht. Zowel voor de agrarisch ondernemer als de belegger kan erfpacht het instrument zijn om landbouwgrond langjarig agrarisch in gebruik te geven. Voor ondernemers die grond willen financieren op basis van erfpacht zijn beleggers beschikbaar die langjarig willen investeren in kwalitatief goede landbouwgrond.

Voor maatwerk komen we graag bij u om de mogelijkheden voor u te bespreken.

Landjepik: eigendom, bezit en de juridische strijd om grond

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Wie speelde er vroeger niet landjepik, buiten op straat? De regels waren simpel: om de beurt mocht je een land veroveren, rende drie rondjes om het land van je vriendje heen en als je hem daarna aan kon tikken, was het land van jou. Met overzichtelijke regels en met veel speelplezier wisselde land dan van eigenaar. Hoe veel complexer is de realiteit.

Eigendom versus bezit: de juridische spelregels van landjepik

Tussen de eigenaren van naastgelegen percelen kan discussie ontstaan over waar het eigendom van de één ophoudt en het eigendom van de ander begint, meestal ingegeven door wie de grond gebruikt. Deze discussies gaan eigenlijk over de juridische begrippen eigendom en bezit.

Eigendom is het meest verstrekkende recht dat men op een perceel grond kan hebben. Het is het recht om over de grond te beschikken zoals je dat zelf wilt; natuurlijk wel binnen de grenzen van de (Omgevings)wet. Het eigendomsrecht is geregeld in artikel 5:1 van het BW.

Met bezit wordt bedoeld dat iemand een goed voor zichzelf houdt. Het bezitsrecht is geregeld in artikel 3:107 BW. Iemand neemt een goed in bezit door daarover de feitelijke macht uit te gaan oefenen.

Maar wanneer ontstaat nu de situatie dat eigendom en bezit bij verschillende partijen zit? Stel, de ene partij is eigenaar van een stuk grond, de andere partij plaatst een hek dwars over dit stuk grond en betrekt de grond tot aan het hek bij de grond die hij in eigendom heeft. Hij neemt dan grond in bezit waar hij niet de eigenaar van is. En dan wordt het spelletje landjepik een serieuze situatie.

Grondstrijd: de spanningen tussen projectontwikkelaars, pachtgrond en omwonenden

De druk op grondgebruik in Nederland neemt steeds verder toe, dat is geen nieuws. Voor de bouw van woningen, de aanleg van een bedrijventerrein, het faciliteren van de infrastructuur en voor het mogelijk maken van de energietransitie nemen projectontwikkelaars regelmatig grondposities in. Het tijdspad van de aankoop van (in de meeste gevallen) landbouwgronden tot aan de start van de ontwikkeling is vaak lang; tien jaar of meer is helemaal geen uitzondering. Bijna altijd blijven de gronden in deze overgangsperiode in gebruik als landbouwgronden.

Sommige woningeigenaren kijken al jaren uit op een polder, grenzend aan hun achtertuin. En soms is dit nu net de polder die aangekocht is door een marktpartij om te gaan ontwikkelen. Projectontwikkelaars kunnen dan te maken krijgen met omwonenden die hun tuin hebben uitgebreid ten koste van de eigendomsgrond van de ontwikkelaar. De uitbreiding kan pasgeleden gebeurd zijn of al wat langer terug in de tijd.

Landjepik 2.0: de projectontwikkelaar wil zijn duur aangekochte grond terug, de pachter wil het areaal pachtgrond kunnen gebruiken zoals in het pachtcontract staat en de naastgelegen woningeigenaar claimt het eigendom van de in bezitgenomen meters grond. Wat biedt dan een oplossing?

Bevrijdende verjaring: hoe grondbezit na twintig jaar kan veranderen

De wet bepaalt dat iemand na twintig jaar eigenaar kan worden van de grond; deze partij moet dan wel de grond tijdens deze twintig jaar gebruikt hebben, op zo’n manier dat het voor de daadwerkelijke eigenaar van de grond al die tijd duidelijk is geweest dat je de grond in bezit hebt genomen èn doet alsof je de eigenaar bent. Als de daadwerkelijke eigenaar dan in deze twintig jaar geen actie onderneemt, gaat het eigendom van de grond op de bezitter over. Dit heet bevrijdende verjaring en dat is geregeld in artikel 3:105 en artikel 3:306 van het BW.

Als daadwerkelijk eigenaar kun je de bevrijdende verjaring stoppen door een schriftelijke aanmaning of mededeling te versturen, gevolgd door het starten van een gerechtelijke procedure binnen zes maanden. Het is echter vaak beter om als grondeigenaar tot een onderlinge overeenkomst te komen met de bezitter van jouw grond. Verkoop van het betreffende stuk grond tegen marktwaarde kan een prima oplossing zijn; mits je bereid bent het eigendom van dat stuk grond op te geven.

Verlies van grond door bevrijdende verjaring: oplossingen voor de oorspronkelijke eigenaar

Het kan natuurlijk ook zo zijn dat een omwonende de grond al meer dan twintig jaar in bezit heeft en dat bezit ook nog eens kan aantonen. Dan kan het gebeuren dat je als daadwerkelijk eigenaar toch het eigendom van de grond door bevrijdende verjaring verliest.

De Hoge Raad vindt dat degene die het eigendom heeft verloren door de bevrijdende verjaring, niet zomaar met lege handen mag staan. De oorspronkelijke eigenaar kan een schadevergoeding uit een onrechtmatige daad vorderen. De schadevergoeding kan bestaan uit het terug leveren van de grond (als dit nog mogelijk is) of uit een financiële compensatie. En daarmee is het plaatje weer rond.

Landjepik vroeger en nu

John Locke stelde in de 17e eeuw dat de grond van jou wordt als je “de grond vermengd hebt met je arbeid”. Dus bijvoorbeeld als je een stuk fruit van de boom plukt of een gat in de grond graaft, verkrijg je daarmee het eigendom.

Zo ver gaat het gelukkig in 2024 niet (meer), maar het verkrijgen van het eigendom bij een succesvolle claim op bevrijdende verjaring vertoont wel overeenkomsten. Er is tenslotte sprake van bevrijdende verjaring als een bezitter eigenaar wordt, alleen maar door het gebruik. Maar dan moet het gebruik dus wel minstens twintig jaar duren.

Grondeigenaren die te maken hebben met erfgrensoverschrijdingen door omwonenden of met verjaringskwesties kunnen bij ons terecht voor deskundig advies.

Kavelruil: de bakens zijn verzet

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Ruilverkaveling is reeds lange tijd een belangrijk instrument om structuurverbeteringen aan te brengen op het platteland. Het gaat dan om zogenaamde vrijwillige kavelruil. In het jaar 2024 zijn er een drietal ontwikkelingen geweest in de kavelruil. We zetten deze ontwikkelingen voor u op een rij.

Nieuw beleid voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting

Aan dit onderwerp hebben wij eerder dit jaar aandacht besteed in de blog ‘Nieuw beleid voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij een kavelruil‘. Er is een nieuw aanpast toetsingskader ingevoerd en de taak van de Belastingdienst is bij de beoordeling uitgebreid.

Uitspraak Hoge Raad: inschrijving is formeel vereiste   

De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:1424, Hoge Raad, 23/02311) heeft besloten dat de kavelruilvrijstelling voor de overdrachtsbelasting niet van toepassing is als de kavelruilovereenkomst niet is ingeschreven in de openbare registers.

Uit de wettekst volgt de verplichting dat de kavelruilovereenkomst moet zijn ingeschreven in de openbare registers, om de vrijstelling te kunnen verkrijgen. Voor de praktijk heeft dit tot gevolg dat de kavelruilovereenkomsten ingeschreven moeten worden in het Kadaster.

Doordat de Hoge Raad de formele voorwaarde op het punt van de inschrijving heeft toegevoegd, is het nog mogelijk dat de Belastingdienst nog naar reeds gepasseerde trajecten gaat kijken.

Belastingplan 2025

Ook op Prinsjesdag zijn er wijzigingen per 1 januari 2025 aangekondigd voor de kavelruilvrijstelling. De kavelruilvrijstelling wordt ingeperkt voor woningen en bedrijfsgebouwen. Er is een aantal uitzonderingen, namelijk voor agrarische bedrijfswoningen en voor agrarische bedrijfsgebouwen.

Agrarisch bedrijfswoningen die functioneel verbonden zijn aan een agrarisch object kunnen nog wel in aanmerking genomen worden voor een kavelruil.

Ook bedrijfsgebouwen in het algemeen zijn uitgesloten, behalve gebouwen die voor minimaal 90% agrarisch geëxploiteerd worden. Gebouwen die aan die voorwaarde voldoen, kunnen wel delen in de vrijstelling voor kavelruil. Daarbij geldt dan nog een extra eis dat die exploitatie minimaal 10 jaar moet worden voortgezet.

Samengevat en praktijk

In 2024 is er een aantal belangrijke wijzigingen doorgevoerd die de praktijk op het gebied van de kavelruilvrijstelling voor de overdrachtsbelasting gaan bepalen.

Voor de praktijk zijn er nog steeds mogelijkheden om de kavelruilvrijstelling in te zetten voor situaties die bijdragen aan een structuurverbetering. Van belang is dat een kavelruilovereenkomst ingeschreven moet worden om aan de formaliteiten te voldoen.

Verder is het zinvol om kritisch naar een voorliggende kavelruil te kijken en eventueel overleg te voeren met de Belastingdienst op basis van het gewijzigde toetsingsbeleid.

Doordat er fundamentele aanpassingen zijn doorgevoerd, zal de agrarische praktijk weer haar weg moeten vinden. Een agrarische kavelruil in de toekomst waarbij structuurverbetering wordt gediend, is nog steeds mogelijk.

Even voorstellen: Thijs Moerman

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Rentmeesterschap.

Mijn naam is Thijs Moerman. Ik ben 22 jaar oud en woon in Hellevoetsluis op Voorne-Putten.

Minor Landelijk Vastgoed

Momenteel zit ik in mijn afstudeerjaar aan de Aeres Hogeschool in Dronten, waar ik de opleiding Tuin- en Akkerbouw met Ondernemerschap volg met de minor Landelijk Agrarisch Vastgoed.

Mijn interesse in de minor Landelijk Agrarisch Vastgoed ontstond tijdens de minordag. Via de minormarkt op school ben ik in contact gekomen met Overwater Rentmeesterskantoor BV.

kwekerij zomerbloemen

Samen met mijn ouders heb ik thuis een bedrijf dat gespecialiseerd is in de teelt van zomerbloemen, zoals zonnebloemen en artisjokken.

twee minoropdrachten

Vanaf begin september 2024 tot begin januari 2025 mag ik mijn minor bij Overwater volgen. Tijdens deze periode ben ik twee dagen per week aanwezig en ga ik regelmatig mee met de rentmeester naar verschillende bedrijfsbezoeken.

Naast het meelopen bij Overwater, heb ik twee minoropdrachten: het analyseren van het omgevingsplan en het opstellen van een taxatierapport.

Tijdens mijn stage bij Overwater hoop ik een goed inzicht te krijgen in het werk van een rentmeester en veel te leren over dit vakgebied. Ik kijk er naar uit!

Nieuw beleid voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij een kavelruil

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Op 12 augustus 2024 1 heeft het ministerie van Financiën aanpassingen gepubliceerd in het beleid rondom kavelruil en de vrijstelling van overdrachtsbelasting (hierna: OVB).  Deze aanpassingen trekken de aandacht en zorgen voor een aangepast toetsingskader dat van toepassing is op een kavelruil2.

Impact van de Omgevingswet

Met de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) ingetrokken. Onder de Omgevingswet moet een kavelruil bijdragen aan verbetering van een gebied, in overeenstemming met de functies die aan de betrokken locaties zijn toebedeeld.  Die eis van verbetering heeft ook gevolgen voor de fiscale vrijstelling van de OVB.

De rol van Kavelruil

Kavelruil is een instrument dat al lange tijd in de agrarische sector wordt gebruikt. Om een kavelruil te faciliteren, werd in het verleden de vrijstelling van OVB ingevoerd. De beoordeling van een kavelruil werd toen uitgevoerd door de Dienst Landelijk Gebied (DLG) op basis van een niet fiscaal toetsingskader. Die toetsing gold als basis voor de vrijstelling voor de OVB.

Nieuwe beoordeling door de Belastingdienst

In het nieuwe besluit is de beoordeling van de vrijstellingsvoorwaarden nu gelegd bij de Belastingdienst. Deze zal echter terughoudend zijn bij het bepalen of een kavelruil inderdaad leidt tot gebiedsverbetering, conform de toegekende functies van de locaties. De vraag die rijst is hoe de Belastingdienst het niet-fiscale toetsingskader in haar beoordeling zal betrekken?

Onbedoeld gebruik

Niet elke kavelruilakte wordt automatisch getoetst op verbetering van het gebied. Vooral als er sprake is van onbedoeld gebruik zal de Belastingdienst een beoordeling uitvoeren. De beoordeling op basis van oneigenlijk gebruik is een nieuw element binnen het besluit. Het besluit benoemt enkele (niet-uitputtende) situaties die als onbedoeld of oneigenlijk gebruik worden beschouwd. Kortheidshalve verwijs ik naar het besluit voor deze voorbeelden.

Gevolgen voor de praktijk

De uitleg over wat precies onder de verbeteringstoets valt, zal ongetwijfeld vragen oproepen in de praktijk3.  Voor partijen die met kavelruil te maken hebben, is het van belang om rekening te houden met de voorwaarden uit het nieuwe besluit. Overigens kan bij twijfel of een voorgenomen kavelruil voldoet aan de fiscale voorwaarden, vooroverleg plaatsvinden met de inspecteur.

  1. Zie Besluit van ministerie van Financiën van 21 juni 2024, 2024-0000014892, stcrt 2024, 27607
    https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2024-27607.html ↩︎
  2. Deze blog behandelt niet de situatie van herverkaveling. Hiervoor wordt verwezen naar de tekst in het besluit. ↩︎
  3. Zie hiervoor het commentaar van Jeroen Rheinfeld in FBN 2024/29 ↩︎

Aanpassing pachtprijzen 2024

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

De heer P. Adema, demissionair Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, heeft de pachtnormen bekend gemaakt die gelden vanaf 1 juli 2024.

Stijging in alle pachtprijsgebieden

De pachtnormen zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven in de periode 2018-2022. Op basis hiervan stijgen de pachtnormen 2024 in alle 14 pachtprijsgebieden ten opzichte van de pachtnormen 2023.

Voor de akkerbouw was 2017 over het geheel gezien een jaar met een inkomen onder het langjarig gemiddelde. Het berekende inkomen over 2017 is vervangen door het berekende inkomen over 2022: een jaar waarin het inkomen in de akkerbouw ruim boven het langjarig gemiddelde lag.

In de melkveehouderij is een goed inkomensjaar (2017) vervangen door een jaar met een inkomen dat ruim boven het langjarig gemiddelde lag (2022).

Regionormen variëren

De regionormen variëren:

  • een verhoging van 16% tot 26% in het Noordelijk weidegebied, Bouwhoek en Hogeland, Hollands/Utrechts weidegebied, Rivierengebied en het Oostelijk veehouderijgebied
  • een stijging van 28% tot 41% in Zuidwest-Brabant, Veenkoloniën en Oldambt, IJsselmeerpolders, Zuid-Limburg, Zuidelijk veehouderijgebied, Centraal veehouderijgebied en Westelijk Holland
  • een toename van 61% tot 65% in het Waterland en Droogmakerijen en het Zuidwestelijk akkerbouwgebied.

Pachtprijs gronden

  • In de gebieden met een gemengd karakter stijgt de regionorm met 21% tot 41%.
  • In de melkveehouderijgebieden neemt de regionorm toe met 16% tot 61%.
  • In de akkerbouwgebieden stijgt de regionorm met 31% tot 65%.

Pachtprijs gebouwen

  • De pachtprijs voor agrarische bedrijfsgebouwen wordt verhoogd met 4,25%.
  • De pachtprijs voor woningen bij pachtovereenkomsten van voor 1 september 2007 stijgt met 5,8%. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten op of na 1 september 2007 stijgt met 3,8%.

Meer informatie treft u hier aan: Platform open overheidsinformatie

Ingangsdatum 1 juli 2024

De aanpassing werkt van rechtswege door in bestaande pachtovereenkomsten. De wijziging van de pachtprijs hoeft niet goedgekeurd te worden door de Grondkamer. De nieuwe pachtprijs gaat in bij aanvang van het nieuwe pachtjaar na 1 juli 2024.