Rentmeesterschap Archieven - Pagina 3 van 4 - Overwater Rentmeesterskantoor

Agrarische bedrijfsovername anno nu

Geschreven door Fleur Varin op 5 juli 2022. Gepost in Erfpacht, Rentmeesterschap.

De wereld om ons heen verandert en de agrarische wereld verandert mee. Zo worden bedrijven groter of worden ze op een andere manier ingericht. Er zijn agrariërs die besluiten het bedrijf langzaamaan af te bouwen en er zijn jonge boeren die het als positieve uitdaging zien om het agrarische bedrijf voort te zetten.

In de afgelopen jaren zijn agrarische bedrijven over het algemeen flink in waarde gestegen. Zowel de grondprijzen als de waarde van gebouwen en woningen namen toe.

De opbrengstprijzen van agrarische producten zijn over het algemeen in verhouding niet meegestegen met de waardestijgingen van het onroerend goed, waardoor bedrijfsovername en bedrijfsuitbreiding soms een hele opgave is.

Daarnaast zien we nu dat de rente aan het stijgen is, wat het financieren bij overname of uitbreiding van een bedrijf ook niet makkelijker maakt.

Ondernemerschap en eigendom los van elkaar

In mijn omgeving merk ik dat agrarisch ondernemerschap vaak onbewust wordt gelinkt aan (de hoeveelheid of het aandeel in) volledig eigendom. Maar in de veranderende wereld met stijgende waarden en opbrengsten die onder druk staan, is het voor veel jonge ondernemers lastig om het eigendom van het ouderlijk bedrijf over te nemen.

Wanneer we kijken naar andere sectoren, bijvoorbeeld de detailhandel, zien we vaak dat ondernemerschap veel regelmatiger los staat van volledig eigendom. Het is bijvoorbeeld heel normaal dat je als winkelier een pand huurt om hierin goederen te verkopen of diensten aan te bieden. Op deze manier is een overname “behapbaar” voor een geïnteresseerde opvolger.

Dit in het achterhoofd hebbende, lijkt het erop dat we in de agrarische sector niet zullen ontkomen aan deze manier van ondernemerschap. Hiermee bedoel ik te zeggen dat er voor (opvolgende) agrariërs kansen kunnen ontstaan wanneer zij agrarisch ondernemerschap en volledig eigendom (deels) los gaan zien van elkaar.

Het mes snijdt aan twee kanten

Voor beleggende partijen is het in veel gevallen aantrekkelijk om in gronden te investeren waar een jonge boer aan het roer van het bedrijf staat. Voor beide partijen is dan het uitgangspunt om een duurzame relatie op te bouwen. Uiteraard moet deze mogelijkheid/kans zich op het juiste moment voordoen.

Onze rentmeesters staan dagelijks in contact met beleggende partijen, maar ook met agrariërs die van plan zijn om hun bedrijf af te bouwen wegens gebrek aan opvolging of anderszins.

Als de match tussen boer en belegger gemaakt kan worden, geeft dit de jonge boerengeneratie perspectief om op de langere termijn door te kunnen boeren. Maar hoe werkt dit dan financieel?

Financiering op basis van agrarische erfpacht

Een instrument dat bij bedrijfsovername een passende oplossing kan bieden is financiering op basis van agrarische erfpacht.

Erfpachtfinanciering komt in de landbouw regelmatig voor bij bedrijfsovername of bedrijfsuitbreiding. Met deze vorm van financiering koopt een belegger de grond en de agrariër wordt erfpachter. Hierdoor zijn de jaarlasten en de overnamesom voor de opvolgende agrariër acceptabel en behapbaar.

Voor een uitgebreidere uitleg over agrarische erfpacht, verwijs ik u graag naar de blogs en de video op onze dienstenpagina Erfpacht. De blog “wat is agrarische erfpacht?” van mijn collega Pieter Kerkstra geeft een heldere uitleg.

Ook nu kansen voor jonge boeren

Ik ben van mening dat er ondanks de huidige politieke agenda, kansen en perspectief moeten blijven bestaan voor de jonge, gemotiveerde boerengeneratie. Hier dragen wij als Rentmeesterskantoor dan ook graag ons steentje aan bij.

Voor meer informatie over erfpacht en de mogelijkheden, kunt u uiteraard contact opnemen met één van onze rentmeesters.

Claims van derden op uw grond

Geschreven door Sven Belder op 12 mei 2022. Gepost in Kabels, leidingen en masten, Rentmeesterschap. Geen reacties op Claims van derden op uw grond

Waar moet u op letten als een bedrijf kabels of leidingen door uw grond wil aanleggen? Hier zal ik, vanuit mijn praktijkervaring, een toelichting op geven. Ik beperk me nu tot de energiebedrijven, warmteleidingen en glasvezelkabels, die ik generaliserend ‘nutsbedrijven’ noem.

Het is bekend dat het elektriciteitsnet in Nederland verzadigd is. Het elektriciteitsverbruik is vanaf 1950 tot ongeveer 2015 ruim 12x zoveel geworden. En dat grotendeels op het toentertijd gerealiseerde net. Onze voorouders hebben een knap staaltje vakwerk geleverd door een robuust netwerk aan te leggen!

Met name de laatste jaren worden we, ondanks de diverse aanpassingen aan het net, geconfronteerd met de beperkingen. Dit komt niet in de laatste plaats door de diverse nieuwe producenten van energie. Denk hierbij aan opwekking van energie door zonnepanelen en windparken. Ook het gebruik van elektrische auto’s vraagt netcapaciteit. Om nieuwe producenten ook toegang te verlenen tot het elektriciteitsnet is en gaat het net in Nederland op de schop. Tot zover niets nieuws.

Wel of niet meewerken met het nutsbedrijf?

Om het elektriciteitsnetwerk uit te breiden, moet er in het landelijk gebied gegraven en geboord gaat worden. Hierbij rijst direct de vraag: bij wie moeten deze kabels en leidingen door de achtertuin? Het begrip ‘not in my backyard’ sluit bij de beleving hiervan goed aan.

Als het dan toch zover gekomen is dat u te maken krijgt met een nieuwe leiding, kunt u twee dingen doen: uw hakken in het zand zetten en de deur dichthouden of de deur op een kier laten staan.

In het eerste geval is het over het algemeen zo dat u de onderhandelingen kunt rekken, maar niet kunt voorkomen dat de bewuste partijen allerlei activiteiten op of in uw grond gaan ontplooien. Over het algemeen wordt de sfeer tussen partijen dan minder vriendelijk en zal de opstelling van een nutsbedrijf ook minder meegaand in uw richting worden.

In het tweede scenario – bereidwilligheid tot meewerken door een grondeigenaar – is onze ervaring dat er voor beide partijen een beter eindresultaat te bereiken valt. Let wel, hiermee wil ik niet aangeven dat de grondeigenaar bij het eerste voorstel direct moet tekenen.

Wat komt erbij kijken?

Naast de hoofdvoorwaarden, zijnde de schadeloosstelling voor de te lijden schade, zijn de volgende zaken ook van belang:

de bijkomende voorwaarden en vergoedingen;
hoe het werk wordt uitgevoerd;
is er sprake van een eenmalige vergoeding of is deze periodiek?
hoe zit het contract verder in elkaar?

Van belang is dat wanneer u met een dergelijke situatie te maken krijgt, u hier niet minder van wordt (en als het kan beter).

Zelf onderhandelen met het nutsbedrijf of deskundige hulp inschakelen?

Als uw grond nodig is voor een dergelijk project dan kunt u uiteraard zelf met het nutsbedrijf onderhandelen. Echter gelet op de brede ervaring van deskundigen in het landelijk gebied kan het wellicht ook anders.

Een variant is dat u zich laat bijstaan door een deskundige die bekend is in het landelijk gebied en ervaring heeft met dergelijke casussen. De kosten voor deze bijstand worden over het algemeen door de nutsbedrijven vergoed. Dit is ook volstrekt logisch. Deze partijen komen immers bij u ‘inbreken’ en hebben al ruim van tevoren over hun strategie nagedacht. In beginsel vormt u in een dergelijk proces de partij die minder thuis is in de materie.

Binnen ons kantoor zijn er diverse collega’s die meerdere vergelijkbare casussen samen met de eigenaren tot een bevredigende afronding hebben gebracht. Hierbij valt naast een hogere schadeloosstelling, te denken aan betere randvoorwaarden voor de eigenaren.

De deskundigen van Overwater Rentmeesterskantoor staan voor u klaar!

Wat is agrarische erfpacht?

Geschreven door Fleur Varin op 10 mei 2022. Gepost in Erfpacht, Rentmeesterschap.

‘Pacht’ is een bekend begrip in de vastgoedsector. Pacht is in de landbouw bekend als gebruiksvorm van grond en gebouwen. Regelmatig wordt het woord pacht gebruikt als er erfpacht wordt bedoeld. Erfpacht lijkt in naam op pacht, maar erfpacht heeft een aantal wezenlijke verschillen met pacht.

In dit artikel komen de verschillen van erfpacht en pacht aan de orde. Ik richt me vooral op agrarische erfpacht.

Erfpacht: stedelijk en groen

Bij erfpacht wordt wel onderscheid gemaakt tussen stedelijke erfpacht en groene erfpacht. Stedelijke erfpacht wordt gebruikt door bijvoorbeeld gemeenten bij woningbouw (Amsterdam), bedrijventerreinen (Schiedam) of havengebieden (Rotterdam). Groene of landelijke erfpacht is onder andere van toepassing bij landbouwgrond, recreatie, bos en natuur, en op landgoederen.

In Nederland is bijna 49.000 ha (2,7%) landbouwgrond in gebruik op basis van erfpacht op een totale oppervlakte cultuurgrond van ongeveer 1.800.000 ha. Ongeveer 1.039.000 ha (57,7%) is in gebruik op basis van eigendom en bijna 454.000 ha (25,2%) op basis van pacht. De resterende grond is in gebruik op basis van andere exploitatievormen. Duidelijk is dat erfpacht een bescheiden aandeel heeft in het grondgebruik van agrarisch Nederland. Het aandeel erfpacht neemt toe, ten koste van pacht. Het valt buiten de reikwijdte van dit artikel om verder in te gaan op de redenen daarvoor.

Verschillen pacht en erfpacht

De hoofdkenmerken van erfpacht ten opzichte van pacht zijn:

1. Erfpacht is een zakelijk recht, verbonden aan de onroerende zaak en wordt gevestigd met een notariële akte en geregistreerd in de openbare registers.

Pacht is een persoonlijk recht en wordt onderhands, meestal schriftelijk, vastgelegd en niet geregistreerd in de openbare registers.

2. Erfpacht kent een grote mate van contractvrijheid. In Boek 5 van het Burgerlijke Wetboek zijn er 16 artikelen gewijd aan erfpacht.

Pacht is geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en kent 94 artikelen. De bekende reguliere pacht komt tot stand op basis van dwingend rechterlijke bepalingen en kent minder contractuele vrijheid dan erfpacht. Overigens zijn er ook pachtvormen met meer contractvrijheid dan de reguliere pacht.

3. Agrarische erfpacht kent veelal een beperkte contractduur. Als minimum wordt 26 jaar gebruikt, omdat bij een kortere erfpachtperiode ook de bepalingen uit het pachtrecht van toepassing zijn. En dat is juist iets dat de grondeigenaar niet wil.

Bij reguliere pacht is de pachtduur zes jaar voor los land of 12 jaar bij een hoeve. Van rechtswege wordt de pacht telkens met zes jaar verlengd. Hierdoor kan een pachtovereenkomst tientallen jaren en vaak generaties lang, voortduren.

4. Omdat erfpacht een zakelijk recht is, kan het belast worden met een hypotheek. Op deze wijze kan de erfpachter het erfpachtrecht gebruiken als zekerheid bij financieringen.

Op een pachtrecht kan geen hypotheek gevestigd worden.

Een zakelijk recht is overdraagbaar en vertegenwoordigt een waarde in de markt. De erfpachter kan het erfpachtrecht verkopen en daarmee het erfpachtrecht te gelde maken. Een pachtrecht is niet verkoopbaar.

5. De erfpachter betaalt jaarlijks de canon aan de grondeigenaar voor het gebruik van de grond. De hoogte van de canon hebben erfpachter en grondeigenaar in overleg bepaald. Ook de wijze waarop de canon wijzigt gedurende de looptijd van de erfpacht, indexatie en herziening, hebben partijen onderling afgesproken.

Bij reguliere pacht is de pachtprijs gereguleerd van overheidswege en is de pachtprijs gebonden aan de bijbehorende regelgeving.

Waarom kan agrarische erfpacht interessant zijn?

Om een indruk te geven waarom erfpacht interessant is, geef ik hierna twee voorbeelden.

Ondernemen
Een agrariër kan met behulp van erfpacht de waarde van de grond gebruiken om te ondernemen. Een belegger koopt dan de grond en de agrariër wordt erfpachter. Op deze wijze blijft de omvang van het areaal van de onderneming in stand en kan de financiële opbrengst van de grond worden gebruikt voor andere zaken in de onderneming.

Voor de belegger is erfpacht interessant vanwege het rendement en de zekerheid. Door goede afspraken met de erfpachter is er een stabiel rendement, veelal inflatievast en komt de waardestijging van de grond gedurende de erfpachtperiode toe aan de belegger. Over wat er moet gebeuren met de grond na afloop van de erfpacht, kunnen grondeigenaar en erfpachter vooraf afspraken maken.

Bedrijfsvergroting
Erfpacht kan dienen als financieringsinstrument bij uitbreiding van de onderneming.

Als de agrariër grond koopt en doorverkoopt aan de belegger en het erfpachtrecht voorbehoudt, wordt de agrariër gebruiker van de grond op basis van erfpacht. Op deze wijze blijft de financiering beperkt tot de koopsom van het erfpachtrecht (verschil tussen koopsom van de grond en de koopsom die de belegger betaalt). Het bedrag dat de belegger betaalt, hoeft niet te worden gefinancierd en ook niet te worden afgelost. Naast de koopsom van het erfpachtrecht is er de jaarlijkse canon die moet worden opgebracht. En de omvang van het bedrijf neemt toe!

Graag verwijs ik hier ook naar de eerdere blog van mijn kantoorgenoot Cor van Zadelhoff over erfpacht voor de ondernemer zonder opvolger.

Voor meer informatie over erfpacht en de mogelijkheden, vraag ik u contact op te nemen met onze rentmeesters.

Het nieuwe GLB

Geschreven door Fleur Varin op 5 mei 2022. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Met ingang van 1 januari 2023 komt er een forse verandering in het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB). In deze blog gaan wij in op de aangekondigde veranderingen. Eerst: waarom ook alweer GLB?

Waarom ook alweer GLB?

Het GLB is een gemeenschappelijk beleid voor alle EU-lidstaten en wordt op Europees niveau beheerd en gefinancierd uit de gemeenschappelijke EU-begroting. Het partnerschap tussen landbouw en samenleving enerzijds en Europa en de Europese landbouwers anderzijds is in 1962 opgetuigd met als doelstellingen:

Ondersteuning van landbouwers, verbetering van landbouwproductiviteit en zorgdragen voor een stabiele voorziening van betaalbare levensmiddelen.
Het garanderen van een redelijk inkomen voor landbouwers van de EU.
Bescherming van het klimaat en het duurzaam beheer van natuurlijke hulpbronnen bevorderen.
Instandhouding van plattelandsgebieden en landschappen in de EU.
Levensvatbaar houden van de plattelandseconomie.

Kort gezegd moet het GLB ervoor zorgen dat er voldoende voedsel op een duurzame manier wordt verbouwd, dat de consument de landbouwproducten voor een redelijke prijs kan kopen én dat de boeren eerlijk beloond worden voor werk en inzet.

Per 2023 aanpassing landbouwbeleid

Het GLB wordt voor periodes van zes jaar vastgesteld. Een nieuwe periode begint in 2023. Inmiddels hebben de Europese ministers van Landbouw een akkoord bereikt over de hervormingen van het bestaande GLB. De hervormingen moeten, in lijn met de Nederlandse inzet, leiden tot een GLB dat bijdraagt aan de verdere ontwikkeling van een toekomstbestendige en innovatieve landbouw in balans met natuur, milieu en klimaat.

De drie belangrijkste onderdelen van het nieuwe GLB zijn de basisbetaling, eco-regelingen en agrarisch natuurbeheer. Er blijft een basisbetaling per hectare, maar om daarvoor in aanmerking te komen moeten boeren verplicht aan de slag met vergroeningsmaatregelen. Hier bovenop kunnen agrariërs extra bonussen verdienen als ze meedoen met de eco-regelingen en/of agrarisch natuurbeheer. Deze nieuwe regelgeving zal in de praktijk best even wennen zijn.

Hoofddoelstelling van het nieuwe GLB

De hoofddoelstelling van het nieuwe GLB is het toekomstbestendig maken van de landbouw. Agrariërs die zich inspannen om de omslag te maken naar een landbouw gericht op productie van voldoende voedsel en daarnaast rekening houdend met uitdagingen op het gebied van natuur, milieu en klimaat worden via het GLB beloond.

Zo komt er meer nadruk op het belonen van duurzaamheid en ondersteunen van gebiedsgerichte aanpak. In het nieuwe GLB komen met het oog op verduurzaming zogenaamde Eco-regelingen.

Eco-regelingen

De eco-activiteiten zijn gericht op 5 doelen, te weten: het verbeteren van biodiversiteit, bodem en lucht, klimaat, landschap en water. Voor 2023 is het mogelijk een keuze te maken uit 21 eco-regelingen. Elke activiteit staat voor een aantal te behalen punten. Op alle 5 doelen moeten voldoende punten gescoord worden om mee te kunnen doen aan de eco-regeling.

Voorbeelden van eco-regelingen zijn het vroeg oogsten van een rooigewas, méér weidegang voor melkkoeien, een bufferstrook met kruiden langs het perceel.
Om een idee te krijgen van de eco-activiteiten waaraan deelgenomen kan worden start per 1 juli 2022 de simulatietool. Door deelname aan deze pilot kunnen agrariërs alvast proeven van hetgeen hun te wachten staat in de komende jaren.

Budget

Het Nederlands GLB-budget voor 2023-2027 is € 717.000.000,00 per jaar. Dit is minder dan de ruim € 800.000.000,00 per jaar in de vorige periode als gevolg van de Europese bezuinigingen.

Vanaf 31 december 2022 vervallen de betalingsrechten, hiervoor in de plaats komt een basispremie per hectare. Per 2023 zal de basispremie circa € 255,00 per ha bedragen, nu € 262,00 basispremie + € 117,00 vergroeningspremie per ha. Uiteindelijk zal in 2027 de basispremie uitkomen op circa € 194,00 per ha. Dit bedrag kan verhoogd worden met € 60,00, € 100,00 of € 200,00 per ha voor deelname aan eco-regelingen.

Tenslotte

Het verlagen van de basispremie in combinatie met hogere eisen aan verduurzaming zal wellicht effect hebben op de bereidheid van agrariërs om deel te nemen aan het nieuwe GLB.

Daarnaast zijn er twijfels over de beloningssystematiek van de eco-regeling.

Uiteindelijk zal bij de eerste evaluatie – die mogelijk in 2025 zal plaatsvinden – blijken of het nieuwe GLB de gewenste effecten heeft op een toekomstbestendige en innovatieve landbouw in balans met natuur, milieu en klimaat.

Overwater volgt de ontwikkelingen in het nieuwe GLB op de voet door actieve deelname aan webinars, seminars en studiebijeenkomsten. Deze kennis delen wij graag met u.

Erfpacht voor de ondernemer zonder opvolger

Geschreven door Fleur Varin op 21 maart 2022. Gepost in Erfpacht, Rentmeesterschap.

Erfpachtfinanciering komt in de landbouw regelmatig voor bij bedrijfsoverdracht of bedrijfsvergrotingen. De ondernemer maakt met erfpacht liquiditeit vrij om te investeren en met deze vorm van financiering blijven de jaarlasten acceptabel. Bij financieringen op basis van hypotheek zal er naast rente ook afgelost moeten worden en dat wil nogal eens een te grote aanslag geven op de cashflow.

Erfpacht bij de bedrijfsbeëindiger/stopper op termijn, zien we de laatste jaren ook toenemen. In deze blog leg ik uit hoe dat in zijn werk gaat.

Wanneer stoppen?

De ondernemer die weet dat er geen bedrijfsopvolger is en dat het bedrijf binnen een jaar of tien beëindigd wordt, zal zich ook de navolgende vragen gaan stellen:

Wat gaat de grondprijs de komende jaren doen?
Zolang ik gezond ben en de activiteiten ook beloond worden, is boeren mooi, maar dat kan ook zomaar veranderen. Hoe speel ik daar nu op in?
De rente is nog steeds historisch laag maar voor hoe lang? Nu er sprake is van een behoorlijke inflatie kan dat ook tot gevolg hebben dat de rente gaat stijgen. Wat doet dat met de grondprijzen?

Het vorenstaande geeft samengevat de vraag: Wanneer het verstandig is om te verkopen? Hoe lang wil ik nog doorgaan met mijn bedrijf?

De grondprijs voorspellen voor een periode van 3 tot 5 jaar blijft lastig. Over een lange periode van 15 tot 30 jaar zal de grondprijs zeer waarschijnlijk op een hoger niveau liggen dan nu en inflatievast zijn, maar wat doet de grondprijs tussen nu en het moment van stoppen? Een periode van 3, 5 of 10 jaar. Niemand die het exact weet, natuurlijk kun je daar wel je gedachten over laten gaan.

Praktijkvoorbeeld erfpacht

De afgelopen periode heb ik met meerdere ondernemers een erfpachtovereenkomst afgesloten waarbij het duidelijk is dat er op termijn geen opvolger is en het bedrijf beëindigd gaat worden. De achterliggende gedachtes zijn dan:

Stel dat de rente gaat stijgen.
De grondprijzen zijn de laatste jaren hard gestegen en deze kunnen heel goed minder hard stijgen, stabiliseren en mogelijk ook (tijdelijk) iets dalen.

Hoe kan ik dan nu zekerheid inbouwen om van de huidige grondprijs te profiteren en ook van de huidige (lage) rente?
Daar kan erfpacht een mogelijkheid in bieden!

Rekenvoorbeeld
Hierna geef ik in een rekenvoorbeeld aan waarom dat zo zal kunnen zijn. Echter het is een voorspelling die heel goed ook anders kan uitpakken.

Stel je hebt 40 ha eigendom met een waarde van nu € 10,00 per m² en een hypotheek van € 1.200.000,00 tegen een rente van 2%. Naast rente wordt er ook elk jaar 3% afgelost wat tot gevolg heeft dat er jaarlijks € 60.000,00 naar de bank gaat aan rente en aflossing. De aflossing geeft beslag op de liquiditeit maar is geen kostenpost, het vermogen zit dan in de grond.

Als de helft van deze 40 ha aan een belegger wordt verkocht onder voorbehoud van een erfpachtcontract voor bijvoorbeeld 30 jaar en de belegger betaalt daar 70% van de vrije waarde voor, dan is dat een opbrengst van € 1.400.000,00.

Hiermee kan de bank afgelost worden en is er ruimte voor de exploitatie. Als de canon ook 2% wordt, dan is dat een aanvangscanon van € 28.000,00 per jaar, die wel geïndexeerd wordt. De jaarlijkse lasten dalen waardoor er meer te besteden is. Dat komt door niet-aflossen dus het “vermogen” neemt nog niet zomaar toe. De lasten zijn hooguit eenvoudiger op te brengen en een makkelijkere manier om rond te komen.

Situatie na vijf jaar
Als de rente gaat stijgen, stel naar 3%, en de vrije grondprijs zal gelijk blijven over een periode van vijf jaar dan is de vraag of het verstandig is nu erfpachter te worden?

Van belang is dat een erfpachtrecht een zakelijk recht is en dus ook verkoopbaar. Als in vijf jaar de canon door indexering (ruim 3% per jaar) stijgt van € 28.000,00 naar € 33.000,00, is de vraag wat een erfpachtrecht opbrengt na vijf jaar met deze canon en nog een looptijd van 25 jaar?

Als de koper van een erfpachtrecht over vijf jaar vrije grond koopt en doorverkoopt aan een belegger voor 70% met een canon van 3% dan zal de canon € 42.000,00 per jaar zijn, echter de looptijd is wel vijf jaar langer.

Vergelijking
De canon van het eerste contract is € 9.000,00 per jaar lager. Uitgangpunt is dat elk jaar 1% van de waardeaangroei voor de belegger is, dat is de aangroei van de waarde van 70% naar 100%.

De 30% van de vrije waarde die in het begin betaald is door de erfpachter, of niet ontvangen is door de erfpachter, dient over de looptijd van de overeenkomst ook afgeschreven te worden bij de erfpachter. Dat zal inhouden dat na 5 jaar niet met 30% van de vrije waarde gerekend moet worden maar met 25%.

Voorts is door de rentestijging het eerste erfpachtrecht beter betaalbaar met een canon van € 33.000 per jaar in plaats van € 42.000,00 per jaar. De lagere canon van € 9.000,00 heeft bij 3% een voordeel van (9.000,00/3%) is € 300.000,00.

Voor de 5 jaar die verstreken is bij het eerste erfpachtcontract, gaat het om 5% van de grondwaarde, in dit voorbeeld is dat € 100.000,00 (5% van € 2.000.000,00). Hierdoor zal het eerste erfpachtrecht bij gelijkblijvende grondprijzen, inflatie van ruim 3% per jaar en een stijgende rente van 2% naar 3%, een waardestijging betekenen van € 200.000,00. (300.000,00 voor rentestijging – € 100.000,00 voor kortere looptijd).

Natuurlijk zijn dit soort berekeningen sterk afhankelijk van de uitgangspunten, de ontwikkelingen van de rente, de inflatie/indexatie van de canon en de grondprijsontwikkeling.

Ontwikkelingen rente, inflatie en grondprijs van belang

Met het vorenstaande kan alleen aangetoond worden dat het door deze factoren aantrekkelijk kan zijn een erfpachtovereenkomst af te sluiten.

Op het moment dat de rente nog sneller stijgt of de grondprijs gaat dalen, wordt dit nog aantrekkelijker.

Op het moment dat de grondprijs sneller stijgt dan de inflatie en de rente gelijk blijft of daalt, is het juist niet aantrekkelijk. Daarom is het van belang om de risico’s en de verwachtingen zo goed mogelijk in te schatten en daar als ondernemer ook een goed gevoel bij te hebben.

De verhandelbaarheid van erfpachtrechten is streekgebonden. Deze blog is geschreven voor die gebieden waar erfpachtrechten marktconform verhandelbaar zijn, zoals bijvoorbeeld in Flevoland.

Niet voor niets aan het werk

Onlangs zei een erfpachter tegen mij: ‘door het aangaan van een erfpachtcontract ben ik ervan overtuigd dat ik de komende jaren niet voor niets aan het werk ben. De grond kan na een periode van harde stijging best bekoelen of iets dalen, maar de rente zie ik stijgen en daardoor blijft het erfpachtrecht zijn geld wel waard.’

Wilt u weten of erfpacht ook iets voor u kan zijn? Neem dan contact op om eens met elkaar van gedachten te wisselen.

Meer weten over erfpacht? Lees verder op onze website.

Hoe worden de pachtnormen berekend?

Geschreven door Fleur Varin op 21 maart 2022. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Jaarlijks berekent Wageningen Economic Research de pachtnormen in opdracht van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. De pachtnormen gelden dan per 1 juli van dat jaar. De systematiek voor het berekenen van de pachtnormen is vastgelegd in het Pachtprijzenbesluit 2007.

Deze pachtnormen zijn de basis voor het bepalen van de hoogst toelaatbare pachtprijzen. Pachtnormen worden berekend voor:

los land
los tuinland
agrarische bedrijfsgebouwen en
agrarische woningen.

Regelmatig wordt er gevraagd hoe deze pachtnormen worden bepaald? In dit artikel geef ik de hoofdlijn weer op welke wijze de pachtnormen worden berekend voor los land. Voor meer achtergrondinformatie verwijs ik u naar het rapport ‘Pachtnormen 2021’ opgesteld door Wageningen Economic Research, rapport 2021-045.

Inleiding

De pachtnormen worden jaarlijks berekend op basis van de financiële resultaten in de landbouw, waaruit de grondbeloning wordt berekend, en het vereiste directe rendement voor de verpachters. Voor het berekenen van de pachtnorm wordt gewerkt met de gemiddelde grondbeloning over vijf jaren.

Voor de pachtnormen 2021 is 2019 het meest recente jaar waarmee wordt gerekend. Door deze werkwijze wordt dus gerekend met de financiële resultaten van de landbouwbedrijven over een periode van vijf jaar, wat een middeling van de resultaten geeft. Voor de pachtnorm betekent dit, op hoofdlijn, dat wanneer een jaar met een matig resultaat uit de berekening gaat en wordt vervangen door een jaar met een goed resultaat, de pachtnorm stijgt. En andersom.

Voor de pachtnormen is Nederland verdeeld in 14 pachtprijsgebieden. Per pachtprijsgebied wordt de pachtnorm berekend. In dit artikel neem ik het Zuidwestelijk akkerbouwgebied als voorbeeld. Gemiddeld worden er jaarlijks de gegevens van 44 bedrijven uit het Zuidwestelijk akkerbouwgebied gebruikt voor het berekenen van de pachtnorm.

Infographic berekening pachtnormen

Van de berekening van de pachtnormen hebben wij een overzichtelijke infographic gemaakt:

Grondbeloning

Als eerste wordt de grondbeloning bepaald. De grondbeloning is de vergoeding voor de grond die overblijft als alle kosten, met uitzondering van de grondkosten, in mindering worden gebracht op de bedrijfsopbrengst. Deze grondbeloning is voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied € 626,- per ha in 2019.

Van de grondbeloning wordt 20% gereserveerd voor noodzakelijke vermogensgroei voor het landbouwbedrijf. Waarbij deze reservering alleen wordt toegepast als de grondbeloning van het bedrijf positief is. Na reservering is de grondbeloning voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied € 473,- per ha in 2019.

Vervolgens wordt de gemiddelde grondbeloning over vijf jaren berekend. Voor de jaren 2015-2019 is deze grondbeloning € 523,- per ha in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied.

Direct rendement

Het vereiste directe rendement voor de verpachter is gedefinieerd in het Pachtprijzenbesluit 2007. Dit rendement wordt berekend uit de reële lange kapitaalmarktrente, verminderd met de inflatie en vermeerderd met 1,25% voor grondlasten, beheerkosten, belastingen en risico.

Voor 2019 is het vereiste directe rendement voor de verpachter berekend op 0,878% van de verpachte waarde van de grond of 0,439% van de vrije waarde van de grond. Met behulp van de grondprijzen wordt het vereiste directe rendement berekend. Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is dit voor 2019
€ 325,- per ha.

De vervolgstap is dat de verhouding tussen het vereiste directe rendement en de grondbeloning wordt berekend. Afhankelijk van de uitkomst van die berekening kan de grondbeloning worden aangepast. De grondbeloning na correctie voor de rendementseis is dan de nieuwe regionorm.

De regionorm wordt niet gewijzigd, als het vereiste rendement minder dan 10% afwijkt van de grondbeloning. Wijkt de grondbeloning tussen 10% en 20% af, dan wordt er gecorrigeerd met 5% en bij een afwijking van meer dan 20%, is de correctie 10%. De correcties kunnen zowel positief als negatief zijn.

Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is deze verhouding 0,62, waardoor de regionorm van € 523,- per ha met 10% wordt verlaagd naar € 471,- per ha.

Regionorm en veranderpercentage

De regionorm is bekend, die bedraagt voor 2021 dan € 471,- per ha. Het veranderpercentage wordt berekend door het verschil tussen de regionorm 2020 en 2021 te delen door de regionorm 2020.

Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is dit verschil + € 94,- per ha, zodat het veranderpercentage voor 2021 +25% wordt (€ 94,-/€ 377,-).

Met dit percentage wijzigen van rechtswege de geldende pachtprijzen voor reguliere pachtcontracten die zijn afgesloten vóór 1 september 2007. Reguliere pachtcontracten van 1 september 2007 en later, volgen de regionorm.

Meer lezen?

De hoofdlijn voor het berekenen van de pachtnormen is hiervoor beschreven.

Voor meer achtergrondinformatie verwijs ik u naar het genoemde rapport van Wageningen Economic Research.

Meer weten over pacht? Lees dan op onze website bij de pagina Pacht en Grondgebruik meer hierover. Of neem contact met ons op.

Streep door box 3-heffing: taai, maar niet saai!

Geschreven door Fleur Varin op 7 februari 2022. Gepost in Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Beleggen en investeren in landbouwgrond, Rentmeesterschap.

De Hoge Raad, box 3 en de particuliere grondeigenaar: taai, maar niet saai!

Inleiding en effect voor verpachters

De Hoge Raad heeft recent een streep gezet door de box 3-heffing voor de jaren 2017 en 2018 voor ongeveer 60.000 belastingplichtigen. Het fictieve rendement sluit niet aan bij het daadwerkelijke rendement. Bij een grote groep verpachters is dit effect ook zichtbaar. Het zal een taai verhaal blijken, maar niet saai!

Hoe zat het ook al weer?

In een ver verleden werd het vermogen getroffen door de vermogensbelasting. Dat systeem gold tot 2001. Destijds waren in dat systeem de inkomsten uit vermogen (denk bijvoorbeeld aan dividend en pacht) belast, maar de vermogenswinsten (bijvoorbeeld van aandelen of grond) onbelast.
In 2001 kwam de boxen-systematiek en werd box 3 belangrijk voor het vermogen van mensen. Er werd een fictief rendement van 4% op het gehele vermogen geïntroduceerd. Daar ging dan weer een heffing overheen van 30%. Dat is per saldo 1,2% heffing in box 3 over het vermogen boven de vrijstelling.
In 2017 werd de grondslag voor box 3 aangepast. Een belangrijke aanleiding was de dalende rente op spaargelden. Het effect was dat er diverse rendementen werden verondersteld bij diverse soorten beleggingen. Per vermogensklasse werd er een veronderstelde verdeling ingevoerd tussen spaargeld en beleggingen. Daar hoorde dan een fictief rendement bij.

Bent u er nog?

Recente uitspraak van de Hoge Raad

Kort gezegd haalt de Hoge Raad een streep door de grondslag van box 3.

De fiscus gaat er ten onrechte vanuit dat een belastingplichtige via een vaste sleutel het vermogen verdeelt over sparen en beleggen. In de voorgelegde casus bleek dat onredelijk uit te pakken. De Hoge Raad constateert dat de fictieve heffing ver afstaat van het daadwerkelijk genoten rendement. Het fictieve stelsel van na 2017 perkt de vrijheid in om over eigendom te beschikken. In de voorgelegde casus beschermde de Hoge Raad de belastingplichtige via rechtsherstel. Dat rechtsherstel hield in dat er over de jaren 2017 en 2018 alleen over het werkelijke rendement geheven mag worden.

Hoe loopt dat nu verder?

Twee elementen worden belicht:

De uitspraak legt duidelijk bloot dat box 3 rammelt. Het is aan het licht gekomen via een zogenaamde ‘massaalbezwaarprocedure’. Dit zou gaan om ongeveer 60.000 belastingplichtigen. Voor deze groep zal er over die jaren een aanpassing moeten komen op hun aangifte. Stel dat je niet bij die 60.000 hoort, dan kom je niet (of niet direct) in aanmerking voor herstel. Er wordt gesteld dat als je geen bezwaar hebt gemaakt, dat je je recht op aanpassing hebt verspeeld. Hierover zal in de politiek nog een noot gekraakt moeten worden.
Dat box 3 aan revisie toe is, is na deze commotie wel duidelijk. De politiek is aan zet om te kijken hoe de rendementen belast moeten worden. Daar gaan we dus nog wel meer over horen.

Praktijkvoorbeeld van de particuliere verpachter in Box 3

Om te laten te zien waar de schoen wringt, een voorbeeld uit de praktijk.

De Belastingdienst geeft jaarlijks een handleiding uit met hierin de waardering van verpachte gronden in box 3. Wanneer u aangifte doet van inkomstenbelasting, dient u de waarde op te geven van bezittingen in box 3, zoals verpachte gronden.

De Belastingdienst werkt hierbij met vastgestelde normwaarden voor landbouwgebieden (totaal 65) gelegen in Nederland. De Hoeksche Waard is bijvoorbeeld een gebied met een dergelijke norm.

Toepassing normwaarden

waardering voor verpachte gronden in box 3;
voor gronden in gebruik als grasland of akkerland;
op de normwaarden zijn ook uitzonderingen van toepassing.

Niet-eindige pacht en eindige pacht
De pachtvormen kunnen we verdelen in:

Niet-eindige pacht (reguliere pacht met looptijd > 20 jaar);
Eindige pacht (geliberaliseerde pacht en erfpacht).

De praktijk in het kort
We nemen als voorbeeld een particulier verpachter in box 3 met grond in de Hoeksche waard voor het jaar 2020. De grond is uitgegeven in niet-eindige (reguliere) pacht met een oppervlakte van 40 ha.

Nederland is verdeeld in veertien pachtprijsgebieden. Het pachtprijsgebied in dit voorbeeld is het Zuidwestelijk akkerbouwgebied met een pachtprijs van € 377,00 per ha per jaar.

De werkelijke netto pachtopbrengst is € 13.380,00. Houd dit bedrag even goed in gedachten.

Belasting
De gronden vallen, volgens de normwaarden per 1 januari 2020, in Landbouwgebied ‘Voorne-Putten-Hoeksche Waard’.

Normwaarde per hectare: € 66.500,00.

Doordat de grond valt onder ‘niet-eindige pacht’ mag je voor box 3 uitgaan van 60% van de genoemde normwaarde = € 39.900,00 per ha.
Totaal: € 1.596.000,00 op basis van 40 ha.

Ongeacht de hoogte van de pachtinkomsten en de kosten betaal je in box 3 een vaste heffing afhankelijk van het vermogen. Om die heffing te bepalen moet je uitgaan van een forfaitair rendement. Over dat rendement betaal je een belastingpercentage van 31%. Dat levert dan per saldo een effectieve belastingdruk op variërend van 0,59% tot 1,76%.

In dit praktijkvoorbeeld is de gemiddelde belastingdruk 1.51%.

Om dit vast te stellen dient er een aantal berekeningen plaats te vinden waarbij de uitkomst is:

Belastbaar vermogen:	€ 1.546.000,00
Gemiddeld rendement volgens Belastingdienst:	€ 75.362,00
Belasting in box 3:	€ 23.385,00

Conclusie: opbrengsten lager dan belastingheffing
Uit dit voorbeeld blijkt dat de werkelijke netto pachtopbrengsten (€ 13.380,00) lager zijn dan het berekende rendement van dit vermogen (€ 75.362,00) in box 3. In dit voorbeeld wordt dan ook € 61.982,00 meer rendement in de heffing betrokken dan het werkelijke rendement!

De werkelijke behaalde opbrengsten op basis van de pacht zijn lager dan de berekende en betaalde belastingheffing in box 3.
Dat verschil is in dit geval € 23.385,00-/-€ 13.380,00= € 10.005,00!

Bij deze berekeningen is geen rekening gehouden met waardeaangroei, daar deze pas tot uitdrukking komt bij verkoop.

De overheid heeft nog niet gereageerd op welke wijze het arrest toegepast gaat worden in de praktijk. Die toepassingswijze moet nog volgen.

Bezwaar maken op de definitieve belastingaanslag lijkt steeds meer kans van slagen te krijgen. Ik zeg doen!

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neemt u dan gerust contact op.

Met uw bezit inspelen op duurzaamheidsthema’s

Geschreven door Fleur Varin op 7 februari 2022. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

De manier waarop wij omgaan met de aarde is een veelbesproken onderwerp. Niet alleen staan milieu en duurzaamheid hoog op de politieke agenda, bij steeds meer grondeigenaren en grondgebruikers groeit het besef dat wij met elkaar verantwoordelijk zijn voor het gebruik, en daaraan gekoppeld, de kwaliteit van grond.

Vitale bodem gezamenlijk doel grondgebruiker en grondeigenaar

In de afgelopen decennia is het grondgebruik vooral gericht geweest op verhoging van het opbrengend vermogen: de grondgebruiker vraagt van de grond het maximale aan opbrengst en de grondeigenaar vraagt hiervoor in ruil de maximale pachtopbrengst. Dit intensieve grondgebruik heeft er in een aantal situaties toe geleid dat het tegenovergestelde resultaat behaald werd: de opbrengsten van de grond en, daaraan gekoppeld de pachtprijzen, zijn minder geworden.

De grondgebruiker en de grondeigenaar dragen samen de verantwoording voor een vitale bodem. Immers een vitale bodem is vruchtbaar, geeft ruimte aan biodiversiteit, is minder ziektegevoelig, bergt water en houdt voedingsstoffen en CO₂ vast. Een vitale bodem is daarnaast nodig om klimaatverandering het hoofd te kunnen bieden, de kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater te verbeteren en wateroverlast en verdroging tegen te gaan.

Groeiende belangstelling voor duurzaam grondgebruik

De agrarische sector komt de laatste tijd veel negatief in het nieuws en staat als gevolg van actuele thema’s als stikstof en verlies van biodiversiteit onder druk. Naast alle negatieve aandacht is het positief dat er een groeiende belangstelling vanuit de sector te zien is om zich in te zetten voor een meer duurzame manier van grondgebruik.

Zowel de grondeigenaar als de grondgebruiker blijken in de praktijk vaak bereid te zijn om onder voorwaarden mee te werken aan duurzaam grondgebruik. In overleg kunnen grondeigenaar en grondgebruiker afspraken maken over de manier waarop de grond gebruikt wordt. Slechts in een beperkt aantal gevallen zijn duurzaamheidseisen afdwingbaar. Een voorbeeld van een afdwingbare duurzaamheidseis is een verbod op het gebruik van glyfosfaat in geliberaliseerde pachtovereenkomsten met een duur van 1 jaar.

Voorbeelden van in overleg overeen te komen maatregelen en voorwaarden die zullen leiden tot duurzaam grondgebruik zijn:

het niet scheuren van grasland;
het inrichten van akkerranden/keverbanken;
maaien binnen een afgesproken periode, bijvoorbeeld na het broedvogelseizoen;
het inzetten op het weerbaarder maken van planten tegen ziekten en ongedierte door ‘strokenteelt’ toe te passen.

Aan de slag met duurzame gronduitgifte

Voor de agrarisch ondernemers is het gebruik van grond van essentieel belang. Onderdeel van de bedrijfsvoering is dat zij zelf bepalen hoe de grond gebruikt wordt.

Wanneer er met het oog op verduurzaming het voornemen is om nieuwe voorwaarden te verbinden aan het grondgebruik, is het raadzaam om dat van tevoren goed door te spreken met de huidige gebruiker of potentiële nieuwe gebruiker. Persoonlijk contact met de gebruikers, inventarisatie van wensen ten aanzien van het gebruik en de bereidheid om op vrijwillige basis mee te werken aan verduurzaming, vormen het begin van het verduurzamingsproces.

Wat heeft de grondeigenaar te bieden in ruil voor duurzaam grondgebruik?

Bij het afsluiten van geliberaliseerde overeenkomsten of erfpachtovereenkomsten is de prijs voor het gebruik van de grond, punt van onderhandeling. Om een stap naar een meer duurzame manier van grondgebruik te zetten, is initieel een investering nodig van zowel de grondgebruiker als de grondeigenaar.

In dit kader kan het zinvol zijn om een vaste prijs per hectare in combinatie met een korting op de pachtprijs voor optionele maatregelen, overeen te komen. De gebruiker krijgt de grond in gebruik tegen een vaste prijs, bepaalt zelf welke maatregelen passen bij zijn bedrijfsvoering en kiest zelf welke korting van toepassing is.

Overwater en de praktijk

Een duurzame bedrijfsvoering wordt inmiddels steeds vaker gestimuleerd door een korting op de pachtprijs te geven. Daarnaast zien wij in de praktijk onder voorwaarden de bereidheid om een korting op de canon te geven vanaf het moment dat grond voor het verkrijgen van de Skal certificering de omvorming ingaat.

Bent u geïnteresseerd in de mogelijkheden van uw bezit en duurzaam grondgebruik? Door toepassing van zowel praktische als theoretische kennis kan Overwater zorgdragen voor het opstellen van contracten met de juiste balans, zodat grondgebruiker en grondeigenaar samen verantwoording dragen voor een vitale bodem. Neem gerust contact op.

Een kijkje in het leven van onze medewerkers buiten Overwater – Jolanda Smits

Geschreven door Fleur Varin op 7 februari 2022. Gepost in Rentmeesterschap, Taxatie, Vastgoedadvies.

Ik zal mezelf kort voorstellen: mijn naam is Jolanda Smits, ik woon in Strijen en werk sinds 1990 bij Overwater.

Ik neem al jaren met veel plezier de totale administratie voor mijn rekening. Ik zorg ervoor dat alle financiële gegevens tijdig, correct en overzichtelijk worden verwerkt. Dit doe ik fulltime.

Naast mijn werkzaamheden voor Overwater Rentmeesterskantoor ben ik actief in ons familiebedrijf Smits Transport & Logistiek, gevestigd aan de Keizersdijk in Strijen. Op donderdagavond, vrijdagavond en zaterdagochtend ben ik daar te vinden. Meestal duik ik ook daar in de cijfers, maar als het nodig is doen we alle voorkomende werkzaamheden.

In mijn vrije tijd ben ik lid van de drumband in ‘s-Gravendeel waar we regelmatig optredens verzorgen tijdens diverse festiviteiten. Verder breng ik ook graag tijd door met mijn ouders, drie zussen en familie. Ik houd van skiën, lezen en van tijd tot tijd lekker shoppen.

Van tuinderij naar transport en logistiek

Smits Transport & Logistiek is een echt familiebedrijf. Met de hele familie werken wij al vier generaties (sinds 1929) vol overgave aan ons bedrijf, dat ooit begonnen is als tuinderij met vervoer van eigen verse producten. Wij zijn inmiddels uitgegroeid naar een bloeiend transport- en logistiekbedrijf, gespecialiseerd in opslag, distributie en vervoer van levensmiddelen.

Sinds 1 januari 2009 staat de vierde generatie aan het roer: mijn zussen Carolien en Sandra en mijn neef Willem. Ook zus Krista is parttime actief in het bedrijf. De hele familie is enorm betrokken bij het bedrijf en bij alle medewerkers die vaak al jarenlang bij ons werken.

Sinds 2020 is ons geconditioneerd distributiecentrum flink uitgebreid van 1.500 m² naar 5.500 m². Hier is ruimte voor 4.500 pallets, verdeeld over verschillende temperatuurzones. Klaar voor een succesvolle toekomst in transport en logistiek voor onder andere de food-branche.

Paralellen Overwater en Smits

Mijn boekhoudkundige kennis en ervaring door de jaren heen kan ik zowel bij Overwater als bij Smits inzetten. Beide bedrijven zijn van origine familiebedrijven die kwaliteit en organisatieontwikkeling hoog op de prioriteitenlijst hebben staan. Kwaliteit is mensenwerk. Daarom investeren beide bedrijven in hoogwaardig personeel. Tevens is de betrokkenheid bij de opdrachtgevers groot.

De afwisseling tussen de zakelijke dienstverlening en de transportbranche maken mijn werkzaamheden afwisselend en boeiend. Ik hoop dit dan ook nog jaren te blijven doen!

Jacht in Nederland

Geschreven door Fleur Varin op 7 december 2021. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Op het moment dat ik deze blog schrijf is het eind november 2021 en zonder meer herfstachtig buiten: regen, wind en zo nu en dan een verdwaalde natte sneeuwvlok zijn het weerbeeld van vandaag. Hoewel de herfst niet mijn favoriete seizoen is, ben ik ook in dit seizoen graag buiten om te sporten en om te jagen.

Ik realiseer mij dat jacht een complex onderwerp is dat regelmatig tot felle discussies leidt tussen voor- en tegenstanders. Voor veel mensen is de jacht een onbekend onderwerp en omdat onbekend vaak onbemind maakt, schrijf ik deze blog, die niet bedoeld is om de discussie te voeden, maar om in te gaan op de wet- en regelgeving over jagen in Nederland.

Waar in de wet zijn de rechten en plichten over het jachtrecht geregeld?

De rechten en plichten met betrekking tot de jacht, het beheer en de schadebestrijding zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb) in de artikelen 3.12 en verder. De Wnb is op 1 januari 2017 in werking getreden. Deze wetgeving ziet niet alleen op de jacht, maar ook op het duurzaam beheren van in het wild levende dieren en de regelgeving omtrent de schadebestrijding.

Van wie is het jachtrecht?

Het recht om te jagen komt toe aan de eigenaar van de grond. De eigenaar van de grond kan het jachtrecht verhuren, maar is hiertoe alleen gerechtigd als de grondgebruiker (pachter) toestemming geeft of als in de (erf)pachtovereenkomst de verhuur van het jachtrecht aan de eigenaar is voorbehouden.

Op welke soorten is jacht toegestaan?

In de wet wordt onderscheid gemaakt tussen jacht enerzijds, en beheer van soorten en schadebestrijding anderzijds. Een jager mag alleen jagen op de vijf wildsoorten die genoemd worden in de Wnb, in het daarvoor vastgestelde jachtseizoen:

fazant van 15-10 t/m 31-12 (hen) of 31-01 (haan)
konijn van 15-08 t/m 31-01
houtduif van 15-10 t/m 31-01
haas van 15-10 t/m 31-12
wilde eend van 15-08 t/m 31-01

Een jager mag oogsten uit de natuur, maar alleen als de populatie van de betreffende wildsoort het toelaat. Beschermde dieren mogen alleen worden gedood als er een in de wet genoemd belang dreigt te worden geschaad, denk daarbij aan de volksgezondheid of openbare veiligheid.

Beheer van soorten en schadebestrijding

Zoals hiervoor opgemerkt zijn jacht, en beheer en schadebestrijding niet hetzelfde. Het opsporen en doden van dieren om (verdere) schade aan gewassen, natuur en om veiligheidsrisico’s te voorkomen wordt gezien als beheer en schadebestrijding. Voor het in het seizoen mogen jagen op de vastgestelde wildsoorten is de dreiging van schade en of een veiligheidsrisico niet noodzakelijk.

Het recht om te jagen vastleggen in een jachthuurovereenkomst

De overeenkomst voor de huur van het jachtrecht wordt schriftelijk aangegaan voor een minimale periode van zes jaar en een maximale periode van twaalf jaar. In de overeenkomst is een tegenprestatie voor het verkrijgen van het jachtrecht opgenomen. Een tegenprestatie is een vereiste voor een geldige overeenkomst. Zagen we vroeger de postbode rond de Kerstdagen nog voorbij fietsen met een haas aan zijn stuur op weg naar het adres waar de tegenprestatie moest worden afgeleverd, draait het tegenwoordig toch vooral uit op een tegenprestatie in geld.

Wanneer heb ik een jachtveld?

De Wnb stelt eisen aan de afmetingen waaraan een jachtveld dient te voldoen. Het jachtveld moet een aaneengesloten oppervlakte hebben van tenminste 40 hectare per jachthouder. In dat veld moet een cirkel kunnen worden getrokken met een straal van ten minste 150 meter. Ook het water waarvan het jachtrecht gehuurd wordt mag meegerekend worden bij de oppervlakteberekening. Water breder dan 10 meter vormt alleen een scheiding, indien het jachtrecht niet verhuurd is aan de jachtrechthouder. Een autosnelweg vormt altijd een scheiding in een jachtveld, een spoorlijn daarentegen weer niet.

Een jachtveld ligt per definitie buiten de bebouwde kom, wat niet wegneemt dat er situaties denkbaar zijn waarbij beheer en schadebestrijding binnen de bebouwde kom worden toegestaan, denk hierbij aan schade door konijnen op begraafplaatsen of sportcomplexen. In dit geval mag de schade bestreden worden met fretten en buidels.

Wanneer mag ik jagen?

Is het dan zo dat iedereen die eigenaar is van een buiten de bebouwde kom gelegen aaneengesloten oppervlakte van ten minste 40 hectare met een geweer mag jagen? Nee, om te mogen jagen moet aan een aantal voorwaarden voldaan worden. De aanvrager van een jachtakte moet ten minste 18 jaar oud zijn, in het bezit zijn van een jachtdiploma en in de gelegenheid zijn om te jagen, hetzij door het huren van een eigen jachtveld, hetzij met toestemming van een bevriende jager, én een jachtaansprakelijkheidsverzekering hebben. Daarnaast moet de aanvrager van onbesproken gedrag zijn.

Jacht als onderdeel van het rentmeesterschap

Over jacht als onderdeel van grondbezit en grondgebruik adviseert ons kantoor graag. Kennis van wet- en regelgeving wordt gecombineerd met praktische jachtkennis en jachtervaring en leidt in de praktijk tot een gedegen en weloverwogen advies, waarbij de belangen van alle partijen worden meegewogen.

* Website URL

* Website URL