Skip to main content

Waarom grondprijzen in uitleggebieden vrijwel nooit het probleem zijn

In het debat over de woningbouwopgave in Nederland gaat het vaak over geld. Over stijgende bouwkosten, over betaalbaarheid van woningen, en ook over de grondprijs. Maar wie dagelijks in de praktijk werkt aan de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties, met name in uitleggebieden, weet dat de prijs van de grond zelden de reden is waarom projecten stilvallen. Het echte knelpunt? De eindeloos durende procedures, als het al zover komt dat een gemeente van de provincie toestemming krijgt om in een agrarisch gebied woningen te realiseren.

De misvatting over ‘te dure grond’

Er leeft een hardnekkig idee dat woningbouw stokt omdat ontwikkelaars en gemeenten er niet uitkomen over de grondprijs. Dat grondeigenaren onredelijke bedragen vragen, dat marktpartijen speculatief kopen, of dat marktpartijen te veel willen verdienen aan de grondexploitatie. Maar in uitleggebieden, gebieden aan de randen van steden en dorpen, bedoeld voor stedelijke uitbreiding speelt dat vrijwel nooit de hoofdrol. Waarom niet?

Omdat grond in uitleggebieden vaak nog een agrarische functie heeft. De waarde van die grond vóór herontwikkeling is relatief veel lager dan in stedelijke gebieden of verouderde bedrijventerreinen. Zelfs met een forse meerwaarde door toekomstige woningbouwontwikkeling, blijft de verhouding tussen aankoopkosten en uiteindelijke woningopbrengst gunstig genoeg voor een gezonde exploitatie. Zeker als het gebied goed ontsloten is en voldoende schaalgrootte kent, zoals meestal het geval is. Een marktpartij zal een grondpositie immers pas kopen als hij weet dat hij die grondwaarde ook terug kan verdienen. Om die reden zal hij niet meer willen betalen dan dat de grond, rekening houdend met alle vervolginvesteringen en programma eisen, kan opbrengen. Natuurlijk ken ik ook voorbeelden van gebieden waar ‘te veel’ voor de grond is betaald om een gezonde gebiedsexploitatie te bewerkstelligen. Maar in verreweg de meeste gebieden is dit niet het geval. 

Waar het dan misgaat? In één woord: tijd.

De doorlooptijd van planvormingstrajecten is in Nederland dramatisch lang. Van de eerste verkenning tot de eerste paal gaan vaak 7 tot 10 jaar voorbij – en dat is als alles voorspoedig verloopt. Daarbij gaat het niet alleen om de bestemmingsplanprocedure, maar ook om goedkeuring van de provincie, stikstofberekeningen, participatietrajecten, bezwaarprocedures, juridische onzekerheden en overleg met tientallen stakeholders.

Vooral het gebrek aan regie en snelheid in bestuurlijke besluitvorming is de reden waarom er op dit moment te weinig woningen worden gerealiseerd. Gemeenten zijn vaak onderbemand, provincies stellen steeds hogere eisen, en het Rijk bemoeit zich te weinig of te laat. De wet- en regelgeving stapelt zich op, terwijl de urgentie van de woningnood juist vraagt om, uiteraard met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, versimpeling en versnelling.

De planbatenheffing helpt niet – sterker nog, ze vertraagt

In dit licht is het opvallend dat het debat zich recent weer richt op het invoeren van een vorm van planbatenheffing: een instrument waarmee de overheid een deel van de grondwaardestijging bij herbestemming wil afromen. Het idee is begrijpelijk, er is publieke waardecreatie, dus een deel van de baten moet terug naar de samenleving. Maar in de praktijk is het risico groot dat het tegenovergestelde effect wordt bereikt.

De invoering van zo’n regeling brengt juridisch complexe vraagstukken met zich mee en leidt vrijwel zeker tot onzekerheid en vertraging. Grondeigenaren zullen afwachten, procedures worden risicovoller en partijen zijn minder bereid om te investeren in het voortraject. En dat terwijl we juist nú snelheid nodig hebben.

Bovendien geldt: als de invoering van een planbatenheffing daadwerkelijk doorgaat, leidt dat vrijwel zeker tot nog méér vertraging en hogere uitvoeringskosten. Alleen al het bepalen van de hoogte van de heffing per perceel vergt een ingewikkelde, juridische en taxatie-technische exercitie. Er gaan discussies ontstaan over uitgangspunten, referentiewaarden en verdelingsvraagstukken. De ervaring leert: dat leidt tot procedures, onzekerheid en extra ambtelijke belasting. Precies wat we er op dit moment níet bij kunnen hebben.

Geen realisme in het opbrengstdenken

In dit verband werd door het FD in de eerste week van juni verwezen naar het artikel “Een planbatenheffing kan gemeenten veel opleveren” geschreven door twee economen van DNB. Het artikel schetst hoge potentiële opbrengsten voor gemeenten bij invoering van zo’n heffing. Wat daarbij echter ontbreekt, is een realistische inschatting van de keerzijden: het artikel gaat uitsluitend in op de theoretische maximale opbrengsten, en laat mogelijke tegenvallers, uitvoeringsproblemen en gedragseffecten volledig buiten beschouwing. Dit erkennen de schrijvers in hun artikel overigens zelf ook, alleen het FD neemt alleen de genoemde 8 miljard aan opbrengsten mee in haar artikel.

Daarnaast wordt in het artikel bijvoorbeeld geen rekening gehouden met het feit dat zo’n heffing in de praktijk vaak beperkt zal moeten blijven vanwege proportionaliteit, rechtszekerheid en politieke haalbaarheid. Het onderzoek en het artikel houden bovendien geen rekening met het gegeven dat veel uitleggebieden in de randstad betrekking hebben op (voormalige) glastuinbouwgebieden, die weliswaar een agrarische bestemming hebben, maar op grond van die bestemming een veel hogere waarde vertegenwoordigen dan de gebruikte referentie in het onderzoek.

Ook wordt voorbijgegaan aan het risico dat agrarische grondeigenaren, geconfronteerd met een nieuwe heffing en extra onzekerheid, eenvoudigweg besluiten om hun gronden níet (meer) te verkopen. Daarmee stokt de grondmobilisatie, met direct effect op de woningbouwambitie.

De gevolgen van traagheid

Wat betekent dit voor partijen die wel willen bouwen? Zij moeten nu al jarenlang wachten op duidelijkheid, nemen enorme planologische en financiële risico’s en investeren miljoenen in voortrajecten zonder zekerheid over realisatie. Als we blijven denken dat de grondprijs het probleem is en dat er daardoor een planbatenheffing moet worden ingevoerd dan zullen partijen voorzichtiger zijn met het doen van voornoemde investeringen. Dit heeft nog meer vertragingen tot gevolg, want de overheden hebben niet de capaciteit en de financiële middelen om de voorinvesteringen te doen.

Bovendien werkt het tijdsprobleem als een zichzelf versterkend mechanisme: hoe langer het duurt, hoe groter de kans dat marktomstandigheden veranderen, regelgeving wijzigt of stakeholders van koers veranderen. Gevolg: nóg meer vertraging, nóg hogere kosten, en uiteindelijk: uitstel of afstel

Wat moet er anders?

De oplossing ligt dus niet in het verlagen van de grondprijs – die is zelden het struikelblok. Wat nodig is:

  1. Snellere procedures: kortere doorlooptijden, heldere beslismomenten en minder ruimte voor juridisering met behoud van evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
  2. Meer regie vanuit het Rijk: bijvoorbeeld via een versnellingsteam of landelijke vereenvoudiging van wetgeving.
  3. Heldere ruimtelijke keuzes: niet blijven praten over ‘waar we willen bouwen’, maar duidelijke knopen doorhakken.
  4. Duidelijke ontwikkelkaders per gebied. Dan zijn marktpartijen ook niet geneigd om te veel voor de grond te betalen.
  5. Betere ambtelijke capaciteit bij gemeenten en provincies: zodat plannen sneller beoordeeld en opgepakt kunnen worden.

Conclusie

De woningbouwopgave van Nederland zit niet vast op grondprijzen. Die zijn in uitleggebieden zelden het probleem. De echte bottleneck is het systeem: traag, complex en overgereguleerd.

Willen we echt opschalen, dan moet de focus liggen op het versnellen van planvorming en besluitvorming. Het introduceren van een planbatenheffing is misschien politiek aantrekkelijk, maar draagt op korte termijn niet bij aan versnelling – integendeel: het zal zorgen voor vertraging, hogere uitvoeringskosten en minder initiatief. Tijd is nu onze grootste vijand – en daar moeten we de strijd mee aangaan.

Stikstof en gebiedsontwikkeling: hoe kan het wel?

Dagelijks staan de kranten vol met artikelen over de stikstofcrisis. De aanleg van wegen loopt vertraging op, de industrie kan niet verder, er is sprake van vergaande maatregelen in de agrarische sector en er kunnen geen woningen worden gebouwd. Dit resulteert in een woningcrisis en agrariërs die, in mijn ogen zeer terecht, boos zijn.

In deze artikelen mis ik vaak de nuance. Er zijn namelijk ook zaken die, door goede samenwerking, wél kunnen.

Zo is er op 30 juni 2022, of eigenlijk op 1 juli 2022, in de gemeente Katwijk iets bijzonders gebeurd. Na 20 jaar plannen en de nodige onenigheid is het dan eindelijk gelukt: de gemeente Katwijk heeft het bestemmingsplan voor de gebiedsontwikkeling Valkenhorst vastgesteld. Een gebiedsontwikkeling die plaats biedt aan 5600 woningen, gelegen pal tegen de duinen.

Ik hoor u denken, is dat geen Natura 2000-gebied dan? Jazeker wel en ook nog één die stikstofgevoelig is. De gemeente verdient in mijn ogen een groot compliment, want ondanks de moeilijke discussies tussen de besturen van twee overheidsorganen (gemeente en RVB) hebben de uitvoerende organisaties steeds weer de verbinding gezocht en elkaar gevonden. In het bijzonder op het complexe onderwerp stikstof. Hier kwamen alle disciplines bij elkaar. Milieudeskundigen, juristen, advocaten, gebiedsontwikkelaars, een rentmeester, agrariërs en natuurlijk het RVB en de gemeente Katwijk.

Er is uitgegaan van de vraag: wat kan er wel? En nog belangrijker, hoe kan iedereen hier winnen: de natuur, de agrariërs maar ook de maatschappij. Die is immers gebaat bij het ontwikkelen van veel betaalbare huizen. In het eerste deelplan dat wordt ontwikkeld door BPD Ontwikkeling komen deze huizen er dan ook.

Stikstofberekening

Om de complexe stikstofberekening te kunnen maken is allereerst van belang wat de referentiesituatie is. In dit geval bestaat deze vooral uit de aanwezige emissies van agrarische bedrijven die binnen het plangebied liggen.

Daarnaast zijn emissies meegenomen uit de huidige activiteit in het hangaar gebied. Dit is van belang omdat hierdoor intern gesaldeerd kan worden. Doordat deze bedrijven en activiteiten met zekerheid beëindigd worden door het ontwikkelen van woningen, kan deze emissie worden ingezet voor saldering met de uitstoot in de bouwfase en de gebruiksfase van de woningen.

Om de natuur extra te compenseren wordt er straks bovendien gebruik gemaakt van emissiearm bouwmaterieel. Hierdoor wordt er in deze aanvraag geen gebruik gemaakt van de momenteel beschikbare vrijstelling in de wet Stikstofreductie en Natuurverbetering.

Het resultaat is dat er na realisering van het nu vastgestelde plan 5600 nieuwe woningen komen, de natuur er op grote delen fors op vooruit gaat en, in het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan uiterst belangrijk, nergens op achteruit gaat.

Samenwerken

Naar mijn mening is dit project een voorbeeld van hoe het ook in de rest van het land zou kunnen werken op het gebied van stikstof. Door onderling overleg, luisteren naar elkaars belangen en wensen en het bieden van perspectief voor alle betrokkenen, hebben alle partijen samengewerkt en ontstaat er een win-winsituatie.

Vervolg

Met het vaststellen van het bestemmingsplan wordt een belangrijke stap gezet naar de realisatie van het plan.

Het besluit staat nu open voor beroep. Verschillende milieuorganisaties hebben al aangekondigd, zonder het rapport te kennen, in beroep te zullen gaan. Het is belangrijk dat deze organisaties er zijn en het is goed dat er een mogelijkheid is om in beroep te gaan. Ik roep de organisaties wel op om goed naar het rapport te kijken en ook te beoordelen hoe de natuur er door dit plan op vooruit gaat. Indien het plan er namelijk niet komt, zullen de overige emissies voorlopig nog blijven bestaan en wordt er geen milieuwinst behaald. In dat geval zijn er alleen maar verliezers.

Ministerie verwacht voorstel voor vernieuwd pachtrecht in Q1 2019. Lees over het ontstaan, onderhandelingen en knelpunten.

De woningmarkt staat onder druk. Minister Ollongren
heeft uitgesproken dat er tot 2030 op basis van de bevolkingsgroei minimaal 600.000 nieuwe huizen moeten worden gebouwd. Verschillende onderzoeksbureaus geven zelfs aan dat dit oploopt naar 1.000.000 woningen.

De minister geeft voorrang aan binnenstedelijke transformatie van onder andere bedrijventerreinen en oude havens. Op basis van het in 2017 verschenen onderzoek van Brink Management (De reële transformatiepotentie in bestaand bebouwd gebied) is duidelijk dat alleen binnenstedelijke ontwikkeling onvoldoende is om te voorzien in de vraag naar woningen.

De randen van het stedelijk gebied komen om deze reden steeds meer in beeld als toekomstige locaties voor woningbouw. De stad gaat in deze gebieden over in het landelijk/agrarisch gebied. Doordat er vaak al sprake is van (agrarische) bebouwing kijken gebiedsontwikkelaars en gemeenten als eerste naar deze gebieden om te transformeren naar woongebied. In het afgelopen jaar is Overwater meermaals betrokken geweest bij grondverwerving door een gebiedsontwikkelaar.

Hoe werkt zo’n grondverwervingstraject nu eigenlijk?

Allereerst is het belangrijk om te beseffen dat de verwervende partij en de verkopende partij totaal verschillende belangen hebben. De gebiedsontwikkelaar ziet de gronden, of het te verwerven bedrijf, als middel om te komen tot een gebiedsontwikkeling, terwijl de agrariër in veel gevallen een deel van zijn levenswerk gaat verkopen. Afhankelijk van de levensfase van de ondernemer weegt de mogelijkheid om het bedrijf voort te zetten soms zwaarder dan de laatste euro. Waarbij meer euro’s een bedrijfsverplaatsing uiteraard wel beter mogelijk maakt.

Om inzicht te krijgen in de verschillende belangen wordt in een grondverwervingstraject eerst gestart met een gebiedsonderzoek. Dit deel betreft voornamelijk deskresearch. Als eerste wordt het gebied gedefinieerd op basis van de wens van de opdrachtgever. Vervolgens wordt in kaart gebracht wie de eigenaren zijn, welke andere belanghebbenden er in het gebied zijn, of er kabels en leidingen door het gebied lopen en welke percelen of bedrijven het meest kansrijk zijn voor verwerving. Op basis van deze deskresearch wordt een strategie voorgesteld aan de opdrachtgever.  

In overleg met de opdrachtgever wordt contact gezocht met de eigenaren van de te verwerven gronden. Het hoofdonderwerp in het eerste gesprek is het belang van de grondeigenaar. Wil hij of zij zijn gronden wel verkopen? Zijn er mogelijkheden voor verplaatsing? Indien er sprake is van een bedrijf: zijn er opvolgers? Wat is de bedrijfsstrategie? Hoe kunnen we elkaar helpen?

Doordat we veelvuldig in het buitengebied actief zijn en een groot agrarisch netwerk hebben, zijn we in staat om juist die oplossing te bedenken die in eerste instantie niet voor de hand ligt maar wel voor beide partijen het beste is.

Indien er na het eerste gesprek voldoende aanknopingspunten zijn om met elkaar verder te praten, wordt een vervolggesprek gepland waarbij er ook een opname plaatsvindt voor de waardering van de gronden en/of gebouwen. Hierbij wordt gewaardeerd op basis van de huidige bestemming en rekening gehouden met een verwachtingswaarde. De opdrachtgever krijgt op deze manier inzicht in het risico dat hij neemt op het moment dat er daadwerkelijk gekocht wordt.

Vervolgens start het onderhandelingstraject. In veel gevallen schakelt de grondeigenaar hiervoor ook een adviseur in. Onderwerpen die in dit traject onder andere aan bod komen zijn: koopprijs, eventuele nabetaling, vervangende locatie, voortgezet gebruik, wijze van oplevering, moment van oplevering, bodemonderzoeken, aanvullende onderzoeken, te stellen zekerheden en wijze van betalen. Indien partijen op hoofdvoorwaarden een akkoord bereiken wordt de koopovereenkomst uitgewerkt waarin alle voorwaarden en specifieke zaken met betrekking tot het verkochte worden vastgelegd. Deze overeenkomst wordt tevens ingeschreven in het Kadaster.

Afhankelijk van de afspraken in de koopovereenkomst wordt het verkochte binnen een korte termijn geleverd via een notaris. In de leveringsakte wordt uitvoering gegeven aan hetgeen is vastgelegd in de koopovereenkomst. De opdrachtgever verkrijgt de grond voor zijn toekomstige ontwikkeling en de verkoper krijgt, afhankelijk van het onderhandelingsresultaat, een vervangende locatie, vervangende grond of geld en eventueel een beperkt voortgezet gebruik van de locatie.

Rol Overwater rentmeesterskantoor

Vanuit Overwater begeleiden we het hele traject rondom grondverwerving. Van de eerste intentie tot aan de levering bij de notaris. Een persoonlijke benadering, begrip voor beide partijen en het zoeken naar een passende oplossing voor beide partijen zijn vaak de sleutel tot een succesvolle verwerving.

De dienstverlening van Overwater stopt niet op het moment dat de levering heeft plaatsgevonden. Tot aan de voorgenomen ontwikkeling kan de grond nog agrarisch gebruikt worden. Via onze dienst beheren grondposities ontwikkelaars wordt de betreffende locatie goed onderhouden en bij recht op voortgezet gebruik, contact gehouden met de verkoper.

Wilt u meer weten over de diensten van Overwater op het gebied van grondverwerving voor toekomstige gebiedsontwikkeling? Neem dan gerust contact met mij op.

Uit de praktijk: grond verkopen voor een opdrachtgever met een maatschappelijke functie

Overwater bemiddelt en verpacht agrarisch en landelijk vastgoed namens verschillende opdrachtgevers. Dat zijn veelal bedrijven, beleggers en particuliere opdrachtgevers. Daarnaast adviseren wij in toenemende mate ook opdrachtgevers met een maatschappelijke functie, voorbeelden zijn gemeenten, woningcorporaties en drinkwaterbedrijven. Bij dit type opdrachtgever is de insteek van een verkoop van onroerend goed net even anders.


Maatschappelijke functie

Opdrachtgevers met een maatschappelijke functie hebben in ieder geval één overeenkomst, ze dienen het algemeen belang. In het verleden hebben zij strategisch gronden aangekocht die benodigd waren voor het hoofddoel van de organisatie. Echter, in sommige gevallen blijkt dat deze gronden niet langer benodigd zijn en zorgt een strategische heroriëntatie ervoor dat de gronden weer verkocht (moeten) worden.


Verkooptraject

Vanwege de maatschappelijke functie van de opdrachtgever is het van belang dat het verkooptraject maximaal transparant is en iedere potentiële koper een kans krijgt om de gronden te kopen. Het traject begint met het voornemen om de gronden te gaan verkopen. Het bestuur wil voorafgaand aan het besluit tot verkoop -beschikken over de volgende informatie:

  • Beschrijving van het verloop van het verkooptraject
  • Bepaling van de doelgroep
  • Plan van aanpak voor het verkooptraject
    • Beschrijving van de verkoopmethode
    • Inzicht in de wijze waarop potentiële kopers benaderd worden
    • Tijdspad tot aan de daadwerkelijke levering
  • Verkoopstrategie inclusief verwachte verkoopprijs in relatie tot de balanswaarde
  • Voorwaarden waaronder gunning plaatsvindt
  • Borging van de transparantie van het proces

 
Pas op het moment dat het bestuur zich voldoende comfortabel voelt bij de toelichting op bovenstaande zaken zal het besluiten tot verkoop. De wijze waarop het verkooptraject verloopt met een afgebakend tijdspad is vaak belangrijker dan het realiseren van de hoogste prijs, die uiteraard wel marktconform moet zijn. Om dit te toetsen wordt voorafgaand aan het verkooptraject een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur.


Verkoopmethode

Vanwege het belang van transparantie en het gelijke kansen geven aan alle potentiële kopers wordt vaak gekozen voor verkoop bij inschrijving. Dit levert niet altijd het beste verkoopresultaat op maar garandeert wel transparantie voor zowel koper als verkoper. Om de inschrijving zo goed mogelijk te laten slagen is het van belang dat alle informatie betreffende het te verkopen object voorafgaand aan de bekendmaking beschikbaar is. Ook de concept koopovereenkomst met de voorwaarden en de leveringsakte worden, na afstemming met de opdrachtgever, vooraf ter beschikking gesteld aan potentiële kopers. Het is evident dat er voldoende tijd genomen wordt tussen de bekendmaking van de inschrijving, de deadline van de inschrijving en de voorgenomen leveringsdatum. Zodra deze zaken duidelijk zijn, zal het voornemen tot verkoop kenbaar gemaakt worden aan potentiële kopers, met als uitgangspunt dat iedere dezelfde kans moet krijgen. Het voornemen tot verkoop wordt gepubliceerd via het voor het object meest gangbare verkoopkanaal. Ook worden op basis van de gekozen doelgroep voor het object potentiële kopers gericht benaderd.
 
Voor het beschikbaar stellen van de verkoopinformatie maken we gebruik maken van een Overwater Dataroom. Potentiële kopers krijgen toegang tot deze dataroom na het kenbaar maken van hun interesse. Gedurende de periode tussen het kenbaar maken van het voornemen tot verkoop en de deadline voor de inschrijving kunnen gegadigden daarnaast nadere informatie inwinnen bij de rentmeester.

Gunning en levering

Op het moment dat alle inschrijvingen binnen zijn, wordt normaliter gegund aan de hoogste bieder, echter wel onder voorbehoud van een due diligence onderzoek. De bieder dient akkoord te gaan met de door verkoper gestelde voorwaarden. Deze zijn opgenomen in de concept koopovereenkomst die is bijgesloten bij de verkoopinformatie.
Tot en met de feitelijke en juridische levering van het object begeleidt Overwater de uiteindelijke verkoop. De levering vindt plaats op de vooraf afgesproken dag waarbij indien gewenst de koper het gekochte vooraf nog mag inspecteren.


Dienstverlening

Met onze ervaring op het gebied van waarderen van agrarisch vastgoed en het adviseren over de juiste verkoopstrategie zijn we in staat maatschappelijke organisaties te faciliteren bij heroriëntatie van hun vastgoed en de eventuele verkoop daarvan.

OVTR | Logo RVNR wit
Klijsen taxateurs
Kerkstraat 54
3291 AM Strijen

078-6749494
info@ovtr.nl

Wij zijn telefonisch bereikbaar van maandag t/m vrijdag van 08.30 uur tot 17.00 uur.

OVTR | Logo RVNR wit
Klijsen taxateurs