De woningmarkt staat onder druk. Minister Ollongren
heeft uitgesproken dat er tot 2030 op basis van de bevolkingsgroei minimaal 600.000 nieuwe huizen moeten worden gebouwd. Verschillende onderzoeksbureaus geven zelfs aan dat dit oploopt naar 1.000.000 woningen.

De minister geeft voorrang aan binnenstedelijke transformatie van onder andere bedrijventerreinen en oude havens. Op basis van het in 2017 verschenen onderzoek van Brink Management (De reële transformatiepotentie in bestaand bebouwd gebied) is duidelijk dat alleen binnenstedelijke ontwikkeling onvoldoende is om te voorzien in de vraag naar woningen.

De randen van het stedelijk gebied komen om deze reden steeds meer in beeld als toekomstige locaties voor woningbouw. De stad gaat in deze gebieden over in het landelijk/agrarisch gebied. Doordat er vaak al sprake is van (agrarische) bebouwing kijken gebiedsontwikkelaars en gemeenten als eerste naar deze gebieden om te transformeren naar woongebied. In het afgelopen jaar is Overwater meermaals betrokken geweest bij grondverwerving door een gebiedsontwikkelaar.

Hoe werkt zo’n grondverwervingstraject nu eigenlijk?

Allereerst is het belangrijk om te beseffen dat de verwervende partij en de verkopende partij totaal verschillende belangen hebben. De gebiedsontwikkelaar ziet de gronden, of het te verwerven bedrijf, als middel om te komen tot een gebiedsontwikkeling, terwijl de agrariër in veel gevallen een deel van zijn levenswerk gaat verkopen. Afhankelijk van de levensfase van de ondernemer weegt de mogelijkheid om het bedrijf voort te zetten soms zwaarder dan de laatste euro. Waarbij meer euro’s een bedrijfsverplaatsing uiteraard wel beter mogelijk maakt.

Om inzicht te krijgen in de verschillende belangen wordt in een grondverwervingstraject eerst gestart met een gebiedsonderzoek. Dit deel betreft voornamelijk deskresearch. Als eerste wordt het gebied gedefinieerd op basis van de wens van de opdrachtgever. Vervolgens wordt in kaart gebracht wie de eigenaren zijn, welke andere belanghebbenden er in het gebied zijn, of er kabels en leidingen door het gebied lopen en welke percelen of bedrijven het meest kansrijk zijn voor verwerving. Op basis van deze deskresearch wordt een strategie voorgesteld aan de opdrachtgever.  

In overleg met de opdrachtgever wordt contact gezocht met de eigenaren van de te verwerven gronden. Het hoofdonderwerp in het eerste gesprek is het belang van de grondeigenaar. Wil hij of zij zijn gronden wel verkopen? Zijn er mogelijkheden voor verplaatsing? Indien er sprake is van een bedrijf: zijn er opvolgers? Wat is de bedrijfsstrategie? Hoe kunnen we elkaar helpen?

Doordat we veelvuldig in het buitengebied actief zijn en een groot agrarisch netwerk hebben, zijn we in staat om juist die oplossing te bedenken die in eerste instantie niet voor de hand ligt maar wel voor beide partijen het beste is.

Indien er na het eerste gesprek voldoende aanknopingspunten zijn om met elkaar verder te praten, wordt een vervolggesprek gepland waarbij er ook een opname plaatsvindt voor de waardering van de gronden en/of gebouwen. Hierbij wordt gewaardeerd op basis van de huidige bestemming en rekening gehouden met een verwachtingswaarde. De opdrachtgever krijgt op deze manier inzicht in het risico dat hij neemt op het moment dat er daadwerkelijk gekocht wordt.

Vervolgens start het onderhandelingstraject. In veel gevallen schakelt de grondeigenaar hiervoor ook een adviseur in. Onderwerpen die in dit traject onder andere aan bod komen zijn: koopprijs, eventuele nabetaling, vervangende locatie, voortgezet gebruik, wijze van oplevering, moment van oplevering, bodemonderzoeken, aanvullende onderzoeken, te stellen zekerheden en wijze van betalen. Indien partijen op hoofdvoorwaarden een akkoord bereiken wordt de koopovereenkomst uitgewerkt waarin alle voorwaarden en specifieke zaken met betrekking tot het verkochte worden vastgelegd. Deze overeenkomst wordt tevens ingeschreven in het Kadaster.

Afhankelijk van de afspraken in de koopovereenkomst wordt het verkochte binnen een korte termijn geleverd via een notaris. In de leveringsakte wordt uitvoering gegeven aan hetgeen is vastgelegd in de koopovereenkomst. De opdrachtgever verkrijgt de grond voor zijn toekomstige ontwikkeling en de verkoper krijgt, afhankelijk van het onderhandelingsresultaat, een vervangende locatie, vervangende grond of geld en eventueel een beperkt voortgezet gebruik van de locatie.

Rol Overwater rentmeesterskantoor

Vanuit Overwater begeleiden we het hele traject rondom grondverwerving. Van de eerste intentie tot aan de levering bij de notaris. Een persoonlijke benadering, begrip voor beide partijen en het zoeken naar een passende oplossing voor beide partijen zijn vaak de sleutel tot een succesvolle verwerving.

De dienstverlening van Overwater stopt niet op het moment dat de levering heeft plaatsgevonden. Tot aan de voorgenomen ontwikkeling kan de grond nog agrarisch gebruikt worden. Via onze dienst beheren grondposities ontwikkelaars wordt de betreffende locatie goed onderhouden en bij recht op voortgezet gebruik, contact gehouden met de verkoper.

Wilt u meer weten over de diensten van Overwater op het gebied van grondverwerving voor toekomstige gebiedsontwikkeling? Neem dan gerust contact met mij op.

Overwater bemiddelt en verpacht agrarisch en landelijk vastgoed namens verschillende opdrachtgevers. Dat zijn veelal bedrijven, beleggers en particuliere opdrachtgevers. Daarnaast adviseren wij in toenemende mate ook opdrachtgevers met een maatschappelijke functie, voorbeelden zijn gemeenten, woningcorporaties en drinkwaterbedrijven. Bij dit type opdrachtgever is de insteek van een verkoop van onroerend goed net even anders.

Maatschappelijke functie

Opdrachtgevers met een maatschappelijke functie hebben in ieder geval één overeenkomst, ze dienen het algemeen belang. In het verleden hebben zij strategisch gronden aangekocht die benodigd waren voor het hoofddoel van de organisatie. Echter, in sommige gevallen blijkt dat deze gronden niet langer benodigd zijn en zorgt een strategische heroriëntatie ervoor dat de gronden weer verkocht (moeten) worden.

Verkooptraject

Vanwege de maatschappelijke functie van de opdrachtgever is het van belang dat het verkooptraject maximaal transparant is en iedere potentiële koper een kans krijgt om de gronden te kopen. Het traject begint met het voornemen om de gronden te gaan verkopen. Het bestuur wil voorafgaand aan het besluit tot verkoop -beschikken over de volgende informatie:

• Beschrijving van het verloop van het verkooptraject
• Bepaling van de doelgroep
• Plan van aanpak voor het verkooptraject
  • Beschrijving van de verkoopmethode
  • Inzicht in de wijze waarop potentiële kopers benaderd worden
  • Tijdspad tot aan de daadwerkelijke levering
• Verkoopstrategie inclusief verwachte verkoopprijs in relatie tot de balanswaarde
• Voorwaarden waaronder gunning plaatsvindt
• Borging van de transparantie van het proces

 
Pas op het moment dat het bestuur zich voldoende comfortabel voelt bij de toelichting op bovenstaande zaken zal het besluiten tot verkoop. De wijze waarop het verkooptraject verloopt met een afgebakend tijdspad is vaak belangrijker dan het realiseren van de hoogste prijs, die uiteraard wel marktconform moet zijn. Om dit te toetsen wordt voorafgaand aan het verkooptraject een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur.

Verkoopmethode

Vanwege het belang van transparantie en het gelijke kansen geven aan alle potentiële kopers wordt vaak gekozen voor verkoop bij inschrijving. Dit levert niet altijd het beste verkoopresultaat op maar garandeert wel transparantie voor zowel koper als verkoper. Om de inschrijving zo goed mogelijk te laten slagen is het van belang dat alle informatie betreffende het te verkopen object voorafgaand aan de bekendmaking beschikbaar is. Ook de concept koopovereenkomst met de voorwaarden en de leveringsakte worden, na afstemming met de opdrachtgever, vooraf ter beschikking gesteld aan potentiële kopers. Het is evident dat er voldoende tijd genomen wordt tussen de bekendmaking van de inschrijving, de deadline van de inschrijving en de voorgenomen leveringsdatum. Zodra deze zaken duidelijk zijn, zal het voornemen tot verkoop kenbaar gemaakt worden aan potentiële kopers, met als uitgangspunt dat iedere dezelfde kans moet krijgen. Het voornemen tot verkoop wordt gepubliceerd via het voor het object meest gangbare verkoopkanaal. Ook worden op basis van de gekozen doelgroep voor het object potentiële kopers gericht benaderd.
 
Voor het beschikbaar stellen van de verkoopinformatie maken we gebruik maken van een Overwater Dataroom. Potentiële kopers krijgen toegang tot deze dataroom na het kenbaar maken van hun interesse. Gedurende de periode tussen het kenbaar maken van het voornemen tot verkoop en de deadline voor de inschrijving kunnen gegadigden daarnaast nadere informatie inwinnen bij de rentmeester.

Gunning en levering

Op het moment dat alle inschrijvingen binnen zijn, wordt normaliter gegund aan de hoogste bieder, echter wel onder voorbehoud van een due diligence onderzoek. De bieder dient akkoord te gaan met de door verkoper gestelde voorwaarden. Deze zijn opgenomen in de concept koopovereenkomst die is bijgesloten bij de verkoopinformatie.
Tot en met de feitelijke en juridische levering van het object begeleidt Overwater de uiteindelijke verkoop. De levering vindt plaats op de vooraf afgesproken dag waarbij indien gewenst de koper het gekochte vooraf nog mag inspecteren.

Dienstverlening

Met onze ervaring op het gebied van waarderen van agrarisch vastgoed en het adviseren over de juiste verkoopstrategie zijn we in staat maatschappelijke organisaties te faciliteren bij heroriëntatie van hun vastgoed en de eventuele verkoop daarvan.