Auteur: Fleur Varin

Stikstof en gebiedsontwikkeling: hoe kan het wel?

Geschreven door Fleur Varin op 5 juli 2022. Gepost in Grondverwerving voor gebiedsontwikkeling, Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap, Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies. Geen reacties op Stikstof en gebiedsontwikkeling: hoe kan het wel?

Dagelijks staan de kranten vol met artikelen over de stikstofcrisis. De aanleg van wegen loopt vertraging op, de industrie kan niet verder, er is sprake van vergaande maatregelen in de agrarische sector en er kunnen geen woningen worden gebouwd. Dit resulteert in een woningcrisis en agrariërs die, in mijn ogen zeer terecht, boos zijn.

In deze artikelen mis ik vaak de nuance. Er zijn namelijk ook zaken die, door goede samenwerking, wél kunnen.

Zo is er op 30 juni 2022, of eigenlijk op 1 juli 2022, in de gemeente Katwijk iets bijzonders gebeurd. Na 20 jaar plannen en de nodige onenigheid is het dan eindelijk gelukt: de gemeente Katwijk heeft het bestemmingsplan voor de gebiedsontwikkeling Valkenhorst vastgesteld. Een gebiedsontwikkeling die plaats biedt aan 5600 woningen, gelegen pal tegen de duinen.

Ik hoor u denken, is dat geen Natura 2000-gebied dan? Jazeker wel en ook nog één die stikstofgevoelig is. De gemeente verdient in mijn ogen een groot compliment, want ondanks de moeilijke discussies tussen de besturen van twee overheidsorganen (gemeente en RVB) hebben de uitvoerende organisaties steeds weer de verbinding gezocht en elkaar gevonden. In het bijzonder op het complexe onderwerp stikstof. Hier kwamen alle disciplines bij elkaar. Milieudeskundigen, juristen, advocaten, gebiedsontwikkelaars, een rentmeester, agrariërs en natuurlijk het RVB en de gemeente Katwijk.

Er is uitgegaan van de vraag: wat kan er wel? En nog belangrijker, hoe kan iedereen hier winnen: de natuur, de agrariërs maar ook de maatschappij. Die is immers gebaat bij het ontwikkelen van veel betaalbare huizen. In het eerste deelplan dat wordt ontwikkeld door BPD Ontwikkeling komen deze huizen er dan ook.

Stikstofberekening

Om de complexe stikstofberekening te kunnen maken is allereerst van belang wat de referentiesituatie is. In dit geval bestaat deze vooral uit de aanwezige emissies van agrarische bedrijven die binnen het plangebied liggen.

Daarnaast zijn emissies meegenomen uit de huidige activiteit in het hangaar gebied. Dit is van belang omdat hierdoor intern gesaldeerd kan worden. Doordat deze bedrijven en activiteiten met zekerheid beëindigd worden door het ontwikkelen van woningen, kan deze emissie worden ingezet voor saldering met de uitstoot in de bouwfase en de gebruiksfase van de woningen.

Om de natuur extra te compenseren wordt er straks bovendien gebruik gemaakt van emissiearm bouwmaterieel. Hierdoor wordt er in deze aanvraag geen gebruik gemaakt van de momenteel beschikbare vrijstelling in de wet Stikstofreductie en Natuurverbetering.

Het resultaat is dat er na realisering van het nu vastgestelde plan 5600 nieuwe woningen komen, de natuur er op grote delen fors op vooruit gaat en, in het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan uiterst belangrijk, nergens op achteruit gaat.

Samenwerken

Naar mijn mening is dit project een voorbeeld van hoe het ook in de rest van het land zou kunnen werken op het gebied van stikstof. Door onderling overleg, luisteren naar elkaars belangen en wensen en het bieden van perspectief voor alle betrokkenen, hebben alle partijen samengewerkt en ontstaat er een win-winsituatie.

Vervolg

Met het vaststellen van het bestemmingsplan wordt een belangrijke stap gezet naar de realisatie van het plan.

Het besluit staat nu open voor beroep. Verschillende milieuorganisaties hebben al aangekondigd, zonder het rapport te kennen, in beroep te zullen gaan. Het is belangrijk dat deze organisaties er zijn en het is goed dat er een mogelijkheid is om in beroep te gaan. Ik roep de organisaties wel op om goed naar het rapport te kijken en ook te beoordelen hoe de natuur er door dit plan op vooruit gaat. Indien het plan er namelijk niet komt, zullen de overige emissies voorlopig nog blijven bestaan en wordt er geen milieuwinst behaald. In dat geval zijn er alleen maar verliezers.

Agrarische bedrijfsovername anno nu

Geschreven door Fleur Varin op 5 juli 2022. Gepost in Erfpacht, Rentmeesterschap.

De wereld om ons heen verandert en de agrarische wereld verandert mee. Zo worden bedrijven groter of worden ze op een andere manier ingericht. Er zijn agrariërs die besluiten het bedrijf langzaamaan af te bouwen en er zijn jonge boeren die het als positieve uitdaging zien om het agrarische bedrijf voort te zetten.

In de afgelopen jaren zijn agrarische bedrijven over het algemeen flink in waarde gestegen. Zowel de grondprijzen als de waarde van gebouwen en woningen namen toe.

De opbrengstprijzen van agrarische producten zijn over het algemeen in verhouding niet meegestegen met de waardestijgingen van het onroerend goed, waardoor bedrijfsovername en bedrijfsuitbreiding soms een hele opgave is.

Daarnaast zien we nu dat de rente aan het stijgen is, wat het financieren bij overname of uitbreiding van een bedrijf ook niet makkelijker maakt.

Ondernemerschap en eigendom los van elkaar

In mijn omgeving merk ik dat agrarisch ondernemerschap vaak onbewust wordt gelinkt aan (de hoeveelheid of het aandeel in) volledig eigendom. Maar in de veranderende wereld met stijgende waarden en opbrengsten die onder druk staan, is het voor veel jonge ondernemers lastig om het eigendom van het ouderlijk bedrijf over te nemen.

Wanneer we kijken naar andere sectoren, bijvoorbeeld de detailhandel, zien we vaak dat ondernemerschap veel regelmatiger los staat van volledig eigendom. Het is bijvoorbeeld heel normaal dat je als winkelier een pand huurt om hierin goederen te verkopen of diensten aan te bieden. Op deze manier is een overname “behapbaar” voor een geïnteresseerde opvolger.

Dit in het achterhoofd hebbende, lijkt het erop dat we in de agrarische sector niet zullen ontkomen aan deze manier van ondernemerschap. Hiermee bedoel ik te zeggen dat er voor (opvolgende) agrariërs kansen kunnen ontstaan wanneer zij agrarisch ondernemerschap en volledig eigendom (deels) los gaan zien van elkaar.

Het mes snijdt aan twee kanten

Voor beleggende partijen is het in veel gevallen aantrekkelijk om in gronden te investeren waar een jonge boer aan het roer van het bedrijf staat. Voor beide partijen is dan het uitgangspunt om een duurzame relatie op te bouwen. Uiteraard moet deze mogelijkheid/kans zich op het juiste moment voordoen.

Onze rentmeesters staan dagelijks in contact met beleggende partijen, maar ook met agrariërs die van plan zijn om hun bedrijf af te bouwen wegens gebrek aan opvolging of anderszins.

Als de match tussen boer en belegger gemaakt kan worden, geeft dit de jonge boerengeneratie perspectief om op de langere termijn door te kunnen boeren. Maar hoe werkt dit dan financieel?

Financiering op basis van agrarische erfpacht

Een instrument dat bij bedrijfsovername een passende oplossing kan bieden is financiering op basis van agrarische erfpacht.

Erfpachtfinanciering komt in de landbouw regelmatig voor bij bedrijfsovername of bedrijfsuitbreiding. Met deze vorm van financiering koopt een belegger de grond en de agrariër wordt erfpachter. Hierdoor zijn de jaarlasten en de overnamesom voor de opvolgende agrariër acceptabel en behapbaar.

Voor een uitgebreidere uitleg over agrarische erfpacht, verwijs ik u graag naar de blogs en de video op onze dienstenpagina Erfpacht. De blog “wat is agrarische erfpacht?” van mijn collega Pieter Kerkstra geeft een heldere uitleg.

Ook nu kansen voor jonge boeren

Ik ben van mening dat er ondanks de huidige politieke agenda, kansen en perspectief moeten blijven bestaan voor de jonge, gemotiveerde boerengeneratie. Hier dragen wij als Rentmeesterskantoor dan ook graag ons steentje aan bij.

Voor meer informatie over erfpacht en de mogelijkheden, kunt u uiteraard contact opnemen met één van onze rentmeesters.

Wat is agrarische erfpacht?

Geschreven door Fleur Varin op 10 mei 2022. Gepost in Erfpacht, Rentmeesterschap.

‘Pacht’ is een bekend begrip in de vastgoedsector. Pacht is in de landbouw bekend als gebruiksvorm van grond en gebouwen. Regelmatig wordt het woord pacht gebruikt als er erfpacht wordt bedoeld. Erfpacht lijkt in naam op pacht, maar erfpacht heeft een aantal wezenlijke verschillen met pacht.

In dit artikel komen de verschillen van erfpacht en pacht aan de orde. Ik richt me vooral op agrarische erfpacht.

Erfpacht: stedelijk en groen

Bij erfpacht wordt wel onderscheid gemaakt tussen stedelijke erfpacht en groene erfpacht. Stedelijke erfpacht wordt gebruikt door bijvoorbeeld gemeenten bij woningbouw (Amsterdam), bedrijventerreinen (Schiedam) of havengebieden (Rotterdam). Groene of landelijke erfpacht is onder andere van toepassing bij landbouwgrond, recreatie, bos en natuur, en op landgoederen.

In Nederland is bijna 49.000 ha (2,7%) landbouwgrond in gebruik op basis van erfpacht op een totale oppervlakte cultuurgrond van ongeveer 1.800.000 ha. Ongeveer 1.039.000 ha (57,7%) is in gebruik op basis van eigendom en bijna 454.000 ha (25,2%) op basis van pacht. De resterende grond is in gebruik op basis van andere exploitatievormen. Duidelijk is dat erfpacht een bescheiden aandeel heeft in het grondgebruik van agrarisch Nederland. Het aandeel erfpacht neemt toe, ten koste van pacht. Het valt buiten de reikwijdte van dit artikel om verder in te gaan op de redenen daarvoor.

Verschillen pacht en erfpacht

De hoofdkenmerken van erfpacht ten opzichte van pacht zijn:

1. Erfpacht is een zakelijk recht, verbonden aan de onroerende zaak en wordt gevestigd met een notariële akte en geregistreerd in de openbare registers.

Pacht is een persoonlijk recht en wordt onderhands, meestal schriftelijk, vastgelegd en niet geregistreerd in de openbare registers.

2. Erfpacht kent een grote mate van contractvrijheid. In Boek 5 van het Burgerlijke Wetboek zijn er 16 artikelen gewijd aan erfpacht.

Pacht is geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en kent 94 artikelen. De bekende reguliere pacht komt tot stand op basis van dwingend rechterlijke bepalingen en kent minder contractuele vrijheid dan erfpacht. Overigens zijn er ook pachtvormen met meer contractvrijheid dan de reguliere pacht.

3. Agrarische erfpacht kent veelal een beperkte contractduur. Als minimum wordt 26 jaar gebruikt, omdat bij een kortere erfpachtperiode ook de bepalingen uit het pachtrecht van toepassing zijn. En dat is juist iets dat de grondeigenaar niet wil.

Bij reguliere pacht is de pachtduur zes jaar voor los land of 12 jaar bij een hoeve. Van rechtswege wordt de pacht telkens met zes jaar verlengd. Hierdoor kan een pachtovereenkomst tientallen jaren en vaak generaties lang, voortduren.

4. Omdat erfpacht een zakelijk recht is, kan het belast worden met een hypotheek. Op deze wijze kan de erfpachter het erfpachtrecht gebruiken als zekerheid bij financieringen.

Op een pachtrecht kan geen hypotheek gevestigd worden.

Een zakelijk recht is overdraagbaar en vertegenwoordigt een waarde in de markt. De erfpachter kan het erfpachtrecht verkopen en daarmee het erfpachtrecht te gelde maken. Een pachtrecht is niet verkoopbaar.

5. De erfpachter betaalt jaarlijks de canon aan de grondeigenaar voor het gebruik van de grond. De hoogte van de canon hebben erfpachter en grondeigenaar in overleg bepaald. Ook de wijze waarop de canon wijzigt gedurende de looptijd van de erfpacht, indexatie en herziening, hebben partijen onderling afgesproken.

Bij reguliere pacht is de pachtprijs gereguleerd van overheidswege en is de pachtprijs gebonden aan de bijbehorende regelgeving.

Waarom kan agrarische erfpacht interessant zijn?

Om een indruk te geven waarom erfpacht interessant is, geef ik hierna twee voorbeelden.

Ondernemen
Een agrariër kan met behulp van erfpacht de waarde van de grond gebruiken om te ondernemen. Een belegger koopt dan de grond en de agrariër wordt erfpachter. Op deze wijze blijft de omvang van het areaal van de onderneming in stand en kan de financiële opbrengst van de grond worden gebruikt voor andere zaken in de onderneming.

Voor de belegger is erfpacht interessant vanwege het rendement en de zekerheid. Door goede afspraken met de erfpachter is er een stabiel rendement, veelal inflatievast en komt de waardestijging van de grond gedurende de erfpachtperiode toe aan de belegger. Over wat er moet gebeuren met de grond na afloop van de erfpacht, kunnen grondeigenaar en erfpachter vooraf afspraken maken.

Bedrijfsvergroting
Erfpacht kan dienen als financieringsinstrument bij uitbreiding van de onderneming.

Als de agrariër grond koopt en doorverkoopt aan de belegger en het erfpachtrecht voorbehoudt, wordt de agrariër gebruiker van de grond op basis van erfpacht. Op deze wijze blijft de financiering beperkt tot de koopsom van het erfpachtrecht (verschil tussen koopsom van de grond en de koopsom die de belegger betaalt). Het bedrag dat de belegger betaalt, hoeft niet te worden gefinancierd en ook niet te worden afgelost. Naast de koopsom van het erfpachtrecht is er de jaarlijkse canon die moet worden opgebracht. En de omvang van het bedrijf neemt toe!

Graag verwijs ik hier ook naar de eerdere blog van mijn kantoorgenoot Cor van Zadelhoff over erfpacht voor de ondernemer zonder opvolger.

Voor meer informatie over erfpacht en de mogelijkheden, vraag ik u contact op te nemen met onze rentmeesters.

Het nieuwe GLB

Geschreven door Fleur Varin op 5 mei 2022. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Met ingang van 1 januari 2023 komt er een forse verandering in het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB). In deze blog gaan wij in op de aangekondigde veranderingen. Eerst: waarom ook alweer GLB?

Waarom ook alweer GLB?

Het GLB is een gemeenschappelijk beleid voor alle EU-lidstaten en wordt op Europees niveau beheerd en gefinancierd uit de gemeenschappelijke EU-begroting. Het partnerschap tussen landbouw en samenleving enerzijds en Europa en de Europese landbouwers anderzijds is in 1962 opgetuigd met als doelstellingen:

Ondersteuning van landbouwers, verbetering van landbouwproductiviteit en zorgdragen voor een stabiele voorziening van betaalbare levensmiddelen.
Het garanderen van een redelijk inkomen voor landbouwers van de EU.
Bescherming van het klimaat en het duurzaam beheer van natuurlijke hulpbronnen bevorderen.
Instandhouding van plattelandsgebieden en landschappen in de EU.
Levensvatbaar houden van de plattelandseconomie.

Kort gezegd moet het GLB ervoor zorgen dat er voldoende voedsel op een duurzame manier wordt verbouwd, dat de consument de landbouwproducten voor een redelijke prijs kan kopen én dat de boeren eerlijk beloond worden voor werk en inzet.

Per 2023 aanpassing landbouwbeleid

Het GLB wordt voor periodes van zes jaar vastgesteld. Een nieuwe periode begint in 2023. Inmiddels hebben de Europese ministers van Landbouw een akkoord bereikt over de hervormingen van het bestaande GLB. De hervormingen moeten, in lijn met de Nederlandse inzet, leiden tot een GLB dat bijdraagt aan de verdere ontwikkeling van een toekomstbestendige en innovatieve landbouw in balans met natuur, milieu en klimaat.

De drie belangrijkste onderdelen van het nieuwe GLB zijn de basisbetaling, eco-regelingen en agrarisch natuurbeheer. Er blijft een basisbetaling per hectare, maar om daarvoor in aanmerking te komen moeten boeren verplicht aan de slag met vergroeningsmaatregelen. Hier bovenop kunnen agrariërs extra bonussen verdienen als ze meedoen met de eco-regelingen en/of agrarisch natuurbeheer. Deze nieuwe regelgeving zal in de praktijk best even wennen zijn.

Hoofddoelstelling van het nieuwe GLB

De hoofddoelstelling van het nieuwe GLB is het toekomstbestendig maken van de landbouw. Agrariërs die zich inspannen om de omslag te maken naar een landbouw gericht op productie van voldoende voedsel en daarnaast rekening houdend met uitdagingen op het gebied van natuur, milieu en klimaat worden via het GLB beloond.

Zo komt er meer nadruk op het belonen van duurzaamheid en ondersteunen van gebiedsgerichte aanpak. In het nieuwe GLB komen met het oog op verduurzaming zogenaamde Eco-regelingen.

Eco-regelingen

De eco-activiteiten zijn gericht op 5 doelen, te weten: het verbeteren van biodiversiteit, bodem en lucht, klimaat, landschap en water. Voor 2023 is het mogelijk een keuze te maken uit 21 eco-regelingen. Elke activiteit staat voor een aantal te behalen punten. Op alle 5 doelen moeten voldoende punten gescoord worden om mee te kunnen doen aan de eco-regeling.

Voorbeelden van eco-regelingen zijn het vroeg oogsten van een rooigewas, méér weidegang voor melkkoeien, een bufferstrook met kruiden langs het perceel.
Om een idee te krijgen van de eco-activiteiten waaraan deelgenomen kan worden start per 1 juli 2022 de simulatietool. Door deelname aan deze pilot kunnen agrariërs alvast proeven van hetgeen hun te wachten staat in de komende jaren.

Budget

Het Nederlands GLB-budget voor 2023-2027 is € 717.000.000,00 per jaar. Dit is minder dan de ruim € 800.000.000,00 per jaar in de vorige periode als gevolg van de Europese bezuinigingen.

Vanaf 31 december 2022 vervallen de betalingsrechten, hiervoor in de plaats komt een basispremie per hectare. Per 2023 zal de basispremie circa € 255,00 per ha bedragen, nu € 262,00 basispremie + € 117,00 vergroeningspremie per ha. Uiteindelijk zal in 2027 de basispremie uitkomen op circa € 194,00 per ha. Dit bedrag kan verhoogd worden met € 60,00, € 100,00 of € 200,00 per ha voor deelname aan eco-regelingen.

Tenslotte

Het verlagen van de basispremie in combinatie met hogere eisen aan verduurzaming zal wellicht effect hebben op de bereidheid van agrariërs om deel te nemen aan het nieuwe GLB.

Daarnaast zijn er twijfels over de beloningssystematiek van de eco-regeling.

Uiteindelijk zal bij de eerste evaluatie – die mogelijk in 2025 zal plaatsvinden – blijken of het nieuwe GLB de gewenste effecten heeft op een toekomstbestendige en innovatieve landbouw in balans met natuur, milieu en klimaat.

Overwater volgt de ontwikkelingen in het nieuwe GLB op de voet door actieve deelname aan webinars, seminars en studiebijeenkomsten. Deze kennis delen wij graag met u.

Weet (Van) de(r) Wal het stikstofschip te keren?

Geschreven door Fleur Varin op 26 april 2022. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

De recente berichtgeving in de media over het stikstofdossier kan u, jammer genoeg, niet zijn ontgaan. Waarom? Omdat de brieven, lijstjes, publicaties of woorden van onze stikstofminister, Christianne van der Wal-Zeggelink, onjuist of vooral onvolledig blijken te zijn.

Hoe dan ook, het stikstofdossier is enerverend en dat zal voorlopig wel zo blijven.

Stikstofregistratiesysteem (ssrs)

In het ssrs wordt stikstofdepositie afkomstig van

snelheidsverlaging voor de rijkswegen;
warme saneringsregeling varkenshouderij en
de beoogde bronmaatregel ‘andere samenstelling van het veevoer’ die nooit is ingevoerd,

gereserveerd voor ’toedeling’ van stikstofruimte aan een project.

Toen het ssrs in werking trad, kon slechts depositieruimte worden opgenomen afkomstig van de bronmaatregel ‘snelheidsverlaging’. Effecten van de overige maatregelen zouden zich later voordoen en konden zodoende bij de inwerkingtreding van het ssrs niet worden beoordeeld. Laat staan dat er negatieve effecten voor natuur konden worden uitgesloten.

Uitspraak Rechtbank

Op 22 april 2022 deed de Rechtbank Noord-Holland een interessante uitspraak over de inzet van stikstofdepositieruimte uit het ssrs van de bronmaatregel ‘snelheidsverlaging op snelwegen naar 100 km/u’ voor een woningbouwproject.

In de uitspraak wordt gerefereerd naar rapporten¹ die ten grondslag liggen aan de beslissing om de hiervoor bedoelde snelheidsverlaging als bronmaatregel op te nemen in art. 2.4, eerste lid en onder a van de Regeling natuurbescherming (Rnb).

Hieruit blijkt dat:

beoordeeld is wat de gevolgen zijn van de ‘snelheidsverlaging’ qua stikstofdepositie;
aantasting van natuurlijke kenmerken van Natura 2000-gebieden niet is uitgesloten als gevolg van de ‘snelheidsverlaging’.

Er is geen ontkomen aan het treffen van extra bronmaatregelen om de toename van stikstofdepositie teniet te doen. En ook wordt verwezen naar de ‘warme saneringsregeling varkenshouderij’, wat bij mij direct een nieuwe vraag oproept (hierover later meer).

Met de ‘snelheidsverlaging’ wordt ‘depositiebeperking’ gecreëerd in grote delen van het land. Maar niet overal.
Toch is de stikstofwinst op basis van de Rnb, in zijn totaliteit, wel ingezet voor woningbouw- en tracéprojecten in heel Nederland. Op dit punt lijkt het ‘mis’ te gaan. Er blijkt geen (onlosmakelijke) samenhang tussen de locatie waar de stikstof wordt ‘vrijgemaakt’ en de locatie waar de stikstof wordt ‘ingezet’. Er moet zekerheid bestaan dat een plan of project geen negatieve effecten heeft of kan hebben op de natuurlijke kenmerken van Natura 2000-gebieden.

In geval van woningbouw of tracébesluiten geldt dat er een passende beoordeling gemaakt zal moeten worden. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de instandhoudingsdoelstellingen van het gebied, omdat dit soort projecten niet benodigd is voor, noch verband houdt met het beheer van het gebied.

Rechtbank Noord-Holland is van mening dat de ‘snelheidsverlaging’ niet voldoet aan de Europese Habitatrichtlijn (HR). De ‘snelheidsverlaging’ (en ook andere, generieke bronmaatregelen!) moet op zichzelf voldoen aan artikel 6 derde lid van de HR. Het is niet toegestaan om bronmaatregelen die zelf niet voldoen aan de HR in te zetten voor het ssrs.

Uit de rapporten¹ blijkt dat de benodigde zekerheid ontbreekt ten aanzien van het uitsluiten van negatieve effecten op de natuurlijke kenmerken van Natura 2000-gebieden. Dit leidt ertoe dat de door de ‘snelheidsverlaging’ gecreëerde stikstofdepositieruimte ten onrechte is opgenomen in het ssrs.

Artikel 2.4 eerste lid onder a is in strijd met artikel 6 HR en dient derhalve onverbindend te worden verklaard, aldus de Rechtbank Noord-Holland. Hierover lijkt mij het laatste woord nog niet gezegd.

Warme saneringsregeling varkenshouderij (Srv)

Hoewel de inzet van de vrijgemaakte stikstofruimte als gevolg van de bronmaatregel ‘Warme saneringsregeling varkenshouderij’ nog niet heeft plaatsgevonden, is het niet ondenkbaar dat zich een vergelijkbare situatie gaat voordoen als bij de ‘snelheidsverlaging’. Hierbij doel ik op het ‘generieke’ aspect van de vrijgemaakte stikstof in het zuiden en oosten van ons land die, zo het ernaar uitziet, voor projecten in andere landsdelen zal worden ingezet.

Aan de Srv konden alleen bedrijven uit de concentratiegebieden Zuid en Oost meedoen. Gezien de huidige vaste afstandsgrens van 25 kilometer voor alle emissiebronnen, lijkt het, afgezien van enkele uitzonderingen, onmogelijk om de stikstof vanuit de bronmaatregel ‘Warme saneringsregeling varkenshouderij’ in te zetten voor projecten in het overige deel van Nederland.

Het zal me benieuwen hoe men hiermee omgaat in de praktijk… Biedt een ADC-toets uitkomst? Of zullen we een ‘etiketteringssysteem van stikstof’ toch in overweging moeten nemen om de stikstofproblematiek het hoofd te kunnen bieden? Of zullen de beoogde bouw- en andere economische ontwikkelingen plaats moeten vinden binnen de 25 kilometer van de emissiebronnen? Moeten/willen we dan woningen bouwen op de Veluwe?

Etiketteren de oplossing?

Vorig jaar schreef ik in mijn blog ‘Prijsvorming stikstof‘ dat de overheid de hoeveelheid stikstofdepositie van landbouwbedrijven nauwkeurig in beeld heeft waar, hoe en wanneer de depositie wordt veroorzaakt. Hierin deed ik de suggestie om stikstof te etiketteren.

Een paar weken geleden moest ik wederom denken aan de etikettering van stikstof. Dit naar aanleiding van de woorden van mevrouw C. van der Plas in het Hoofdlijnendebat LNV op 6 april 2022. Zij vroeg namelijk het volgende: “En waar wordt de stikstofruimte van de stoppers geregistreerd? Deze stikstofruimte lijkt uit beeld”…

Kennelijk bestaat er in de politiek behoefte (en naar verloop van tijd wellicht ook de urgentie) aan een systeem van etikettering van stikstof.

En dan is het heel voor de hand liggend om per stikstofgevoelig Natura 2000- gebied (gebiedsgerichte aanpak) de depositie te duiden om die vervolgens beschikbaar te stellen aan een project binnen een straal van 25 km rondom het Natura 2000-gebied. Maar soms wordt eenvoud (juridisch) onnodig ingewikkeld gemaakt en slaagt etiketteren niet.

Omdat Stikstofproblematiek zo enerverend is, zullen er nog meerdere blogs van mij volgen.

Voor meer informatie én meer blogs over stikstof kunt u ook verder lezen op onze website.

Voetnoot:

rapport Ecologische beoordeling (maart 2020, TAUW BV) en rapport Nadere ecologische beoordeling (juli 2020, Tauw, Witteveen+Bos, Sweco en BügelHajema) ↩︎

PAS, ondernemen en het sp(r)ook(je) van een NB-vergunning

Geschreven door Fleur Varin op 29 maart 2022. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Het Programma Aanpak Stikstof (PAS). U heeft er waarschijnlijk wel eens van gehoord of over gelezen. Het PAS zou zes jaren in werking zijn – te weten van 1 juli 2015 tot 1 juli 2021 – met de nadruk op ‘zou’. Want inmiddels is het PAS alweer bijna drie jaar geleden (op 29 mei 2019) buiten werking gesteld door de Raad van State.

Doelstellingen PAS

Maar wat was het PAS ook alweer? En waarom is het PAS buiten werking gesteld?

Om deze vragen te beantwoorden, pakken we ook de doelstelling van het voormalige PAS er even bij.

Het PAS had een tweeledige doelstelling.

Het realiseren van de natuurdoelstellingen van de stikstofgevoelige Natura 2000- gebieden.
Om toestemmingsverlening mogelijk te maken voor activiteiten die stikstofdepositie op de stikstofgevoelige Natura 2000- gebieden veroorzaakten met een verlichting van de lasten van initiatiefnemers in het kader van het vergunningsverleningstraject (hierover later meer).

In de PAS-periode zouden initiatiefnemers van activiteiten met een beperkte stikstofdepositie (> 0,05 mol/ha/jaar en < 1,0 mol/ha/jaar) op Natura 2000-gebieden (niet zonder voorwaarden), door middel van een melding aanspraak kunnen maken op de voormalige ‘voorraad’-pot gevuld met zogenaamde ontwikkelingsruimte. De stikstofdepositieruimte.

Anders gezegd, initiatiefnemers hoefden geen Wnb-vergunning (of voor 1 januari 2017 een NB-vergunning) te hebben en/of kregen nul op rekest bij aanvraag van een NB-vergunning. Want een (PAS-)melding onder de Wet natuurbescherming volstond, aldus het bevoegd gezag.

Zuur, omdat de PAS dus buiten werking is gesteld. Temeer nog voor de initiatiefnemers die wel graag een NB-vergunning wilden hebben, bereid waren daarvoor te betalen, maar waaraan het bevoegd gezag geen medewerking verleende. Want er bestond immers de mogelijkheid om een PAS-melding te doen. Echter, deze groep initiatiefnemers verkeert nog altijd in grote (rechts)onzekerheid. Alsof dat nog niet erg genoeg is, zit hun bedrijf als gevolg hiervan ook nog eens ‘op slot’.

PAS-melder wordt PAS-slachtoffer

Mijns inziens mogen we wel stellen dat het PAS niets anders is geweest dan een eenvoudige manier van onze overheid – op wie iedereen zou mogen vertrouwen – om economische ontwikkeling mogelijk te maken, zonder daarbij vooraf de (negatieve) effecten voor stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden met zekerheid te hebben uitgesloten.

Mag ik constateren dat de ervaring ons inmiddels leert dat de (beoogde) lastenverlichting voor initiatiefnemers zich heeft vertaald in een voor hen hachelijke situatie? Het wordt per slot van rekening steeds duidelijker dat de lasten c.q. misgelopen opbrengsten bij initiatiefnemers in schril contrast staan tot de eerdere ‘verlichting’ van lasten.
Dit alles door:

niet langer geldige (maar wel goedgekeurde) PAS-melding;
opgelopen vertraging in het vergunningsverleningstraject;
het (uiteindelijk) niet verleend krijgen van een natuurtoestemming.

Dan heb ik het nog niet eens over de emotionele schade die men hiervan ondervindt.

Wellicht kunt u zich voorstellen dat er veel onzekerheid is over de (familie)bedrijfscontinuïteit. Te denken valt aan initiatiefnemers die uitbreiding/ontwikkeling hebben gerealiseerd. Of nog een stapje daarvoor, men is hieraan voorafgaand (onomkeerbare) financiële verplichtingen aangegaan, maar beschikt sinds de PAS-uitspraak niet (langer) over een rechtsgeldige natuurtoestemming. En dus kan de beoogde wijziging van activiteiten, dikwijls een uitbreiding/ontwikkeling, niet zonder meer doorgang (blijven) vinden.

Het blijft verbazingwekkend dat de PAS-melders te goeder trouw hebben gehandeld, terwijl juist zij nu de negatieve gevolgen ondervinden.

Legalisatie van PAS-meldingen?

De PAS-meldingen worden toch gelegaliseerd?
Ja, onze voormalig minister van LNV, mevrouw C. Schouten, heeft in de wet laten opnemen dat de PAS-meldingen worden gelegaliseerd.

Hoe zat het dan met een PAS-melding? Dit was voorheen toch ook bij wet geregeld?
De PAS-melding is nu niets meer waard. In hoeverre kan en/of mag men nog vertrouwen op de toezegging, het laten opnemen in de wet en de uiteindelijke uitvoering van de legalisatie? De overheid heeft drie jaar uitgetrokken voor het oplossen van het probleem. De kans is groot dat dit niet slaagt.

Rechtbank Oost-Brabant lijkt dit in een recente uitspraak kracht bij te zetten¹. Voordat legalisatie kan plaatsvinden, dient er stikstof beschikbaar te komen vanuit genomen en nog te treffen (bron)maatregelen. De beschikbaar gemaakte stikstof belandt in de stikstofbank(en). In mijn eerdere blog Stikstofbank en praktijkvoorbeeld ‘stalmaatregelen’ leest u meer hierover.

Pas dan kan de stikstofdepositieruimte worden uitgegeven aan, in dit geval, PAS-melders. Maar het lijkt niet ondenkbaar dat de benodigde depositieruimte niet of niet tijdig beschikbaar komt, dus niet in de depositiebank landt. Al met al voorzie ik hier een behoorlijke uitdaging. Zeker daar waar de behoefte aan stikstof groot(s) is, komt er, naar verwachting, weinig stikstof (uit veehouderij) beschikbaar.

In het kader van een PAS-melder en het legalisatieprogramma, heeft de Rechtbank Oost- Brabant uitspraak gedaan die interessant is voor de stikstofpraktijk.

PAS-melder nu illegaal in werking?

De rechtbank gaat met de uitspraak¹ in op een PAS-melder die nu (door afschaffing PAS) feitelijk illegaal in werking is. Hierop is een verzoek tot handhaving ingediend. Het bevoegd gezag weigert handhavend op te treden, want er is sprake van zicht op legalisatie. De rechtbank is van mening dat een verwijzing naar het legalisatieprogramma te algemeen is. Er is geen sprake van concreet zicht op legalisatie.

Ten aanzien van het begrip ‘concreet’, wordt een verwijzing gemaakt naar:

de hoeveelheid depositieruimte die beschikbaar komt;
de (afzienbare) termijn waarbinnen deze beschikbaar komt;
de vraag of deze PAS-melder ‘de meest gerede kandidaat’ is om met voorrang depositieruimte toebedeeld te krijgen.

Stel, een willekeurige PAS-melder wordt gelegaliseerd, zonder dat concreet zicht op legalisatie bestaat, dan zal de (PAS-)geschiedenis zich herhalen. Er zou dan weer stikstofruimte worden ’toebedeeld’ aan de PAS-melder, die een bepaalde activiteit met stikstofdepositie tot gevolg (niet zonder voorwaarden) kan en mag ontplooien, zonder dat op voorhand significant (negatieve) effecten voor de stikstofgevoelige natura 2000-gebieden uitgesloten zijn.

In de uitspraak gaat de rechtbank in op de kwestie of er voor de PAS-melder nog andere manieren zijn om een natuurvergunning te verkrijgen. Een gedachtegang van de rechtbank vertaalt zich in een suggestie om de PAS-melder extra beschermingsmaatregelen te laten treffen, bv. emissiereducerende maatregelen. Dit jaagt de PAS-melder (in dit geval een veehouderij) nogmaals op kosten, terwijl het hem geen (direct) financieel rendement oplevert.

Creëren van een win-winsituatie

Het blijft de kunst om in kansen en oplossingen te denken. Dit is (agrarisch) ondernemers op het lijf geschreven. De ‘winst’ ziet dan op het weer met een gerust hart kunnen continueren van diens bedrijf(svoering), mits de vergunning is verkregen.

Met de wetenschap dat er vele miljarden euro’s beschikbaar zijn/komen voor de aanpak van de stikstofproblematiek, zou er toch een adequate oplossing gevonden moeten kunnen worden waarbij een win-winsituatie ontstaat voor PAS-melder én natuur. Hoe kunnen we zo’n situatie creëren?

Er zou gekeken kunnen worden naar de suggestie van de rechtbank, die ziet op het door de PAS-melder treffen van extra beschermingsmaatregelen. De overheid zou (een deel van) het beschikbare miljardenbudget kunnen aanspreken, om dit vervolgens in te zetten voor investering in emissiereducerende maatregelen². De natuur zal snel(ler dan de huidige doelen) in een betere staat van instandhouding verkeren, terwijl gelijktijdig een eind komt aan de penibele situatie van de PAS-melders.

De overheid heeft een fout begaan door het PAS ooit in werking te stellen. Het zou onze overheid sieren als zij haar eigen fout herstelt. Dit komt het vertrouwen van de PAS-melders in hun eigen overheid ook ten goede.

Koppeling stikstofbank en legalisatieprogramma
Zo het er nu naar uitziet is er geen ontkomen aan de koppeling tussen de (vulling van de) stikstofbank enerzijds en het legalisatieprogramma (uitgifte van stikstof aan de PAS-melders) anderzijds.

De vraag is hoe men te zijner tijd om zal gaan met de situatie waarin niet of niet tijdig stikstof beschikbaar komt voor de PAS-melder(s). Hier kom ik in een volgende blog op terug.

^{1 Uitspraak}^{ECLI:NL:RBOBR:2022:670, Rechtbank Oost-Brabant, SHE 21/3180 (rechtspraak.nl)}

^{2 Dit zou kunnen worden doorgetrokken naar een breder ‘publiek’, teneinde de stikstofproblematiek versneld op te lossen.}

Een ander grondgebruik dan agrarisch

Geschreven door Fleur Varin op 22 maart 2022. Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

De druk op de ruimte van met name het landelijk gebied neemt steeds verder toe. De verhoogde druk wordt mede veroorzaakt omdat we met meer inwoners in Nederland leven en wonen. ‘Vijftien miljoen mensen op dat hele kleine stukje aarde’ is inmiddels achterhaald.

Het hele kleine stukje aarde is verder verkleind en het aantal inwoners fors toegenomen. En door de toename van het aantal mensen geeft dat meer vraag naar diversiteit van grondgebruik. En dat heeft tot nu mede geresulteerd in hogere agrarische grondprijzen.

Vicieuze cirkel

Door meer inwoners in Nederland belanden we in een vicieuze cirkel zoals hier afgebeeld (klik op de afbeelding voor een vergroting).

Landbouwgrond voor andere doeleinden: wat betekent dit voor u als grondeigenaar?

Door toenemende welvaart en daardoor ook een grotere behoefte aan welzijn, wordt landbouwgrond meer en meer noodzakelijk geacht voor de uitvoering van de (kabinets)plannen.

Doordat de overheid en niet-agrarische marktpartijen zich steeds meer op de grondmarkt begeven voor het verwerven van onroerend goed voor een ander gebruik dan agrarisch, blijkt in de praktijk dat voor de grondeigenaren en/of gebruikers de vraagstukken steeds complexer worden.

Onder andere de volgende vragen passeren de revue:

Waar heeft u als eigenaar/pachter of gebruiker recht op?
Kan er bezwaar ingediend worden tegen de plannen?
Ben ik als eigenaar genoodzaakt om tot verkoop over te gaan? En als ik dat niet doe of wil? Wat zijn dan de gevolgen?
Wat is een voorkeursrecht op mijn land?
Welke impact heeft een onteigening?
En als er schade optreedt, wordt die volledig vergoed?
En welke tijdsduur vraagt een plan?

Kortom, veel onduidelijkheid en vaak ook onzekerheid dat ontstaat op het moment dat een (proef)plan wordt gelanceerd op uw eigendom en/of recht.

Inzicht in uw situatie

Als de overheid of een marktpartij dan persé aanspraak wil maken op uw bezit, is het voor u belangrijk inzicht te krijgen in de mogelijkheden, de vergoedingen en bijkomende voorwaarden. In bepaalde situaties kunnen de plannen ook nieuwe kansen voor u als eigenaar/gebruiker bieden. Deskundig advies, afgestemd op uw persoonlijke situatie, is vaak onontbeerlijk.

Wij kunnen u hierbij van dienst zijn en gaan graag met u om de tafel om de juiste gegevens te verzamelen, de strategie uit te stippelen en mogelijke (ontwikkelings)kansen te signaleren.

Door de vele jaren ervaring in het landelijk gebied en omdat we weten wat er speelt op het boerenerf, kunnen we gericht onze expertise toepassen in elke unieke situatie. U heeft aan ons een volwaardig gespreks- en kennispartner, gericht op het denken in oplossingen en mogelijke ontwikkelkansen.

We hechten veel waarde aan uw wensen, hebben oog voor de menselijke maat en focussen op uw optimaal resultaat met een hoge kwaliteit. Onze betrokkenheid, expertise en inspanning zetten we graag voor u in.

Peter de Bruin, Arno Huysmans of Julian Bartels staan voor u klaar.

Meer informatie vindt u op onze website onder de dienst Overheidsingrijpen.

RES: kansen voor hernieuwbare energie

Geschreven door Fleur Varin op 22 maart 2022. Gepost in Energietransitie, Vastgoedadvies.

Kansen voor hernieuwbare energie op basis van de RES

Nederland heeft in het klimaatakkoord de ambitie vastgelegd om in 2050 volledig CO2-neutraal te zijn. Dit betekent dat de aankomende jaren de stap moet worden gemaakt naar alternatieve energiebronnen zoals wind, zon en water.

De urgentie om alternatieve energiebronnen te ontwikkelen neemt toe. Niet alleen door gestelde klimaatdoelen, maar ook door afhankelijkheden en economische overwegingen. Denk hierbij aan de onzekerheden over de gaslevering en aan de prijsstijgingen van andere fossiele brandstoffen.

Verschillende politieke partijen zetten het thema energietransitie hoog op de agenda waardoor wij verwachten dat er een versnelling zal komen in de energietransitie. Een belangrijke randvoorwaarde hiervoor is, dat er voldoende tempo gemaakt kan worden met de verzwaring van het elektriciteitsnet. Dit lijkt op dit moment de meest beperkende factor.

Nationaal Programma RES

Om in 2030 50% minder CO2 uit te stoten ten opzichte van 1990, heeft de overheid het Nationaal Programma RES gestart. Hierbij is Nederland verdeeld in 30 regio’s. Iedere regio heeft een eigen plan gemaakt om haar bijdrage te leveren aan het totaal.

In deze Regionale Energie Strategieën zijn zoekgebieden aangegeven waarbinnen initiatieven mogelijk gemaakt kunnen worden mits er voldoende draagvlak is voor de initiatieven.

Een zonnepark of windpark op uw grond?

Wellicht ligt uw eigendom in één van de zoekgebieden en zijn er kansen om bij te dragen aan de energietransitie. De keuze om uw bezit wel of niet in te zetten ten behoeve van alternatieve energie is afhankelijk van uw persoonlijke situatie.

U wordt als grondeigenaar wellicht ook regelmatig benaderd door verschillende ontwikkelaars van zonneparken of windparken. Soms worden grondeigenaren zelfs door meerdere partijen tegelijk benaderd. Vaak wordt hierbij gewerkt met optiecontracten.

Bij de keuze om hier wel of niet mee in zee te gaan komen onder andere de volgende onderwerpen naar voren:

Welke partij is betrouwbaar?
Wat is een realistische vergoeding?
Welke voorwaarden worden gesteld?
Hoe stel ik mijn belangen veilig?
Hoe ga ik om met een pachter indien mijn grond verpacht is?
Wat gebeurt er met de kwaliteit van mijn gronden?
Welke bestemming krijgt de grond?
Wat is de waarde van mijn grond op het moment dat er een zonnepark op staat?
Welke fiscale consequenties heeft een overeenkomst voor mij?

Overwater Rentmeesterskantoor kan u helpen bij het maken van de juiste keuzes en het sluiten van het contract waarbij uw belangen voorop staan.

Hierbij kunt u denken aan:

het doen van onderzoek naar de kansen voor uw bezit;
het beoordelen of opstellen van opstalovereenkomsten;
het beoordelen van optieovereenkomsten;
het selecteren van de juiste partner;
advies over de hoogte van de vergoeding;
het taxeren van de grond voor en na realisatie;
advies over zakelijk recht overeenkomsten;
advies over schadeloosstelling.

Mocht u vragen hebben over uw persoonlijke situatie binnen de RES, neemt u dan contact met ons op. Goed advies betaalt zich uit.

Erfpacht voor de ondernemer zonder opvolger

Geschreven door Fleur Varin op 21 maart 2022. Gepost in Erfpacht, Rentmeesterschap.

Erfpachtfinanciering komt in de landbouw regelmatig voor bij bedrijfsoverdracht of bedrijfsvergrotingen. De ondernemer maakt met erfpacht liquiditeit vrij om te investeren en met deze vorm van financiering blijven de jaarlasten acceptabel. Bij financieringen op basis van hypotheek zal er naast rente ook afgelost moeten worden en dat wil nogal eens een te grote aanslag geven op de cashflow.

Erfpacht bij de bedrijfsbeëindiger/stopper op termijn, zien we de laatste jaren ook toenemen. In deze blog leg ik uit hoe dat in zijn werk gaat.

Wanneer stoppen?

De ondernemer die weet dat er geen bedrijfsopvolger is en dat het bedrijf binnen een jaar of tien beëindigd wordt, zal zich ook de navolgende vragen gaan stellen:

Wat gaat de grondprijs de komende jaren doen?
Zolang ik gezond ben en de activiteiten ook beloond worden, is boeren mooi, maar dat kan ook zomaar veranderen. Hoe speel ik daar nu op in?
De rente is nog steeds historisch laag maar voor hoe lang? Nu er sprake is van een behoorlijke inflatie kan dat ook tot gevolg hebben dat de rente gaat stijgen. Wat doet dat met de grondprijzen?

Het vorenstaande geeft samengevat de vraag: Wanneer het verstandig is om te verkopen? Hoe lang wil ik nog doorgaan met mijn bedrijf?

De grondprijs voorspellen voor een periode van 3 tot 5 jaar blijft lastig. Over een lange periode van 15 tot 30 jaar zal de grondprijs zeer waarschijnlijk op een hoger niveau liggen dan nu en inflatievast zijn, maar wat doet de grondprijs tussen nu en het moment van stoppen? Een periode van 3, 5 of 10 jaar. Niemand die het exact weet, natuurlijk kun je daar wel je gedachten over laten gaan.

Praktijkvoorbeeld erfpacht

De afgelopen periode heb ik met meerdere ondernemers een erfpachtovereenkomst afgesloten waarbij het duidelijk is dat er op termijn geen opvolger is en het bedrijf beëindigd gaat worden. De achterliggende gedachtes zijn dan:

Stel dat de rente gaat stijgen.
De grondprijzen zijn de laatste jaren hard gestegen en deze kunnen heel goed minder hard stijgen, stabiliseren en mogelijk ook (tijdelijk) iets dalen.

Hoe kan ik dan nu zekerheid inbouwen om van de huidige grondprijs te profiteren en ook van de huidige (lage) rente?
Daar kan erfpacht een mogelijkheid in bieden!

Rekenvoorbeeld
Hierna geef ik in een rekenvoorbeeld aan waarom dat zo zal kunnen zijn. Echter het is een voorspelling die heel goed ook anders kan uitpakken.

Stel je hebt 40 ha eigendom met een waarde van nu € 10,00 per m² en een hypotheek van € 1.200.000,00 tegen een rente van 2%. Naast rente wordt er ook elk jaar 3% afgelost wat tot gevolg heeft dat er jaarlijks € 60.000,00 naar de bank gaat aan rente en aflossing. De aflossing geeft beslag op de liquiditeit maar is geen kostenpost, het vermogen zit dan in de grond.

Als de helft van deze 40 ha aan een belegger wordt verkocht onder voorbehoud van een erfpachtcontract voor bijvoorbeeld 30 jaar en de belegger betaalt daar 70% van de vrije waarde voor, dan is dat een opbrengst van € 1.400.000,00.

Hiermee kan de bank afgelost worden en is er ruimte voor de exploitatie. Als de canon ook 2% wordt, dan is dat een aanvangscanon van € 28.000,00 per jaar, die wel geïndexeerd wordt. De jaarlijkse lasten dalen waardoor er meer te besteden is. Dat komt door niet-aflossen dus het “vermogen” neemt nog niet zomaar toe. De lasten zijn hooguit eenvoudiger op te brengen en een makkelijkere manier om rond te komen.

Situatie na vijf jaar
Als de rente gaat stijgen, stel naar 3%, en de vrije grondprijs zal gelijk blijven over een periode van vijf jaar dan is de vraag of het verstandig is nu erfpachter te worden?

Van belang is dat een erfpachtrecht een zakelijk recht is en dus ook verkoopbaar. Als in vijf jaar de canon door indexering (ruim 3% per jaar) stijgt van € 28.000,00 naar € 33.000,00, is de vraag wat een erfpachtrecht opbrengt na vijf jaar met deze canon en nog een looptijd van 25 jaar?

Als de koper van een erfpachtrecht over vijf jaar vrije grond koopt en doorverkoopt aan een belegger voor 70% met een canon van 3% dan zal de canon € 42.000,00 per jaar zijn, echter de looptijd is wel vijf jaar langer.

Vergelijking
De canon van het eerste contract is € 9.000,00 per jaar lager. Uitgangpunt is dat elk jaar 1% van de waardeaangroei voor de belegger is, dat is de aangroei van de waarde van 70% naar 100%.

De 30% van de vrije waarde die in het begin betaald is door de erfpachter, of niet ontvangen is door de erfpachter, dient over de looptijd van de overeenkomst ook afgeschreven te worden bij de erfpachter. Dat zal inhouden dat na 5 jaar niet met 30% van de vrije waarde gerekend moet worden maar met 25%.

Voorts is door de rentestijging het eerste erfpachtrecht beter betaalbaar met een canon van € 33.000 per jaar in plaats van € 42.000,00 per jaar. De lagere canon van € 9.000,00 heeft bij 3% een voordeel van (9.000,00/3%) is € 300.000,00.

Voor de 5 jaar die verstreken is bij het eerste erfpachtcontract, gaat het om 5% van de grondwaarde, in dit voorbeeld is dat € 100.000,00 (5% van € 2.000.000,00). Hierdoor zal het eerste erfpachtrecht bij gelijkblijvende grondprijzen, inflatie van ruim 3% per jaar en een stijgende rente van 2% naar 3%, een waardestijging betekenen van € 200.000,00. (300.000,00 voor rentestijging – € 100.000,00 voor kortere looptijd).

Natuurlijk zijn dit soort berekeningen sterk afhankelijk van de uitgangspunten, de ontwikkelingen van de rente, de inflatie/indexatie van de canon en de grondprijsontwikkeling.

Ontwikkelingen rente, inflatie en grondprijs van belang

Met het vorenstaande kan alleen aangetoond worden dat het door deze factoren aantrekkelijk kan zijn een erfpachtovereenkomst af te sluiten.

Op het moment dat de rente nog sneller stijgt of de grondprijs gaat dalen, wordt dit nog aantrekkelijker.

Op het moment dat de grondprijs sneller stijgt dan de inflatie en de rente gelijk blijft of daalt, is het juist niet aantrekkelijk. Daarom is het van belang om de risico’s en de verwachtingen zo goed mogelijk in te schatten en daar als ondernemer ook een goed gevoel bij te hebben.

De verhandelbaarheid van erfpachtrechten is streekgebonden. Deze blog is geschreven voor die gebieden waar erfpachtrechten marktconform verhandelbaar zijn, zoals bijvoorbeeld in Flevoland.

Niet voor niets aan het werk

Onlangs zei een erfpachter tegen mij: ‘door het aangaan van een erfpachtcontract ben ik ervan overtuigd dat ik de komende jaren niet voor niets aan het werk ben. De grond kan na een periode van harde stijging best bekoelen of iets dalen, maar de rente zie ik stijgen en daardoor blijft het erfpachtrecht zijn geld wel waard.’

Wilt u weten of erfpacht ook iets voor u kan zijn? Neem dan contact op om eens met elkaar van gedachten te wisselen.

Meer weten over erfpacht? Lees verder op onze website.

Hoe worden de pachtnormen berekend?

Geschreven door Fleur Varin op 21 maart 2022. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Jaarlijks berekent Wageningen Economic Research de pachtnormen in opdracht van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. De pachtnormen gelden dan per 1 juli van dat jaar. De systematiek voor het berekenen van de pachtnormen is vastgelegd in het Pachtprijzenbesluit 2007.

Deze pachtnormen zijn de basis voor het bepalen van de hoogst toelaatbare pachtprijzen. Pachtnormen worden berekend voor:

los land
los tuinland
agrarische bedrijfsgebouwen en
agrarische woningen.

Regelmatig wordt er gevraagd hoe deze pachtnormen worden bepaald? In dit artikel geef ik de hoofdlijn weer op welke wijze de pachtnormen worden berekend voor los land. Voor meer achtergrondinformatie verwijs ik u naar het rapport ‘Pachtnormen 2021’ opgesteld door Wageningen Economic Research, rapport 2021-045.

Inleiding

De pachtnormen worden jaarlijks berekend op basis van de financiële resultaten in de landbouw, waaruit de grondbeloning wordt berekend, en het vereiste directe rendement voor de verpachters. Voor het berekenen van de pachtnorm wordt gewerkt met de gemiddelde grondbeloning over vijf jaren.

Voor de pachtnormen 2021 is 2019 het meest recente jaar waarmee wordt gerekend. Door deze werkwijze wordt dus gerekend met de financiële resultaten van de landbouwbedrijven over een periode van vijf jaar, wat een middeling van de resultaten geeft. Voor de pachtnorm betekent dit, op hoofdlijn, dat wanneer een jaar met een matig resultaat uit de berekening gaat en wordt vervangen door een jaar met een goed resultaat, de pachtnorm stijgt. En andersom.

Voor de pachtnormen is Nederland verdeeld in 14 pachtprijsgebieden. Per pachtprijsgebied wordt de pachtnorm berekend. In dit artikel neem ik het Zuidwestelijk akkerbouwgebied als voorbeeld. Gemiddeld worden er jaarlijks de gegevens van 44 bedrijven uit het Zuidwestelijk akkerbouwgebied gebruikt voor het berekenen van de pachtnorm.

Infographic berekening pachtnormen

Van de berekening van de pachtnormen hebben wij een overzichtelijke infographic gemaakt:

Grondbeloning

Als eerste wordt de grondbeloning bepaald. De grondbeloning is de vergoeding voor de grond die overblijft als alle kosten, met uitzondering van de grondkosten, in mindering worden gebracht op de bedrijfsopbrengst. Deze grondbeloning is voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied € 626,- per ha in 2019.

Van de grondbeloning wordt 20% gereserveerd voor noodzakelijke vermogensgroei voor het landbouwbedrijf. Waarbij deze reservering alleen wordt toegepast als de grondbeloning van het bedrijf positief is. Na reservering is de grondbeloning voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied € 473,- per ha in 2019.

Vervolgens wordt de gemiddelde grondbeloning over vijf jaren berekend. Voor de jaren 2015-2019 is deze grondbeloning € 523,- per ha in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied.

Direct rendement

Het vereiste directe rendement voor de verpachter is gedefinieerd in het Pachtprijzenbesluit 2007. Dit rendement wordt berekend uit de reële lange kapitaalmarktrente, verminderd met de inflatie en vermeerderd met 1,25% voor grondlasten, beheerkosten, belastingen en risico.

Voor 2019 is het vereiste directe rendement voor de verpachter berekend op 0,878% van de verpachte waarde van de grond of 0,439% van de vrije waarde van de grond. Met behulp van de grondprijzen wordt het vereiste directe rendement berekend. Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is dit voor 2019
€ 325,- per ha.

De vervolgstap is dat de verhouding tussen het vereiste directe rendement en de grondbeloning wordt berekend. Afhankelijk van de uitkomst van die berekening kan de grondbeloning worden aangepast. De grondbeloning na correctie voor de rendementseis is dan de nieuwe regionorm.

De regionorm wordt niet gewijzigd, als het vereiste rendement minder dan 10% afwijkt van de grondbeloning. Wijkt de grondbeloning tussen 10% en 20% af, dan wordt er gecorrigeerd met 5% en bij een afwijking van meer dan 20%, is de correctie 10%. De correcties kunnen zowel positief als negatief zijn.

Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is deze verhouding 0,62, waardoor de regionorm van € 523,- per ha met 10% wordt verlaagd naar € 471,- per ha.

Regionorm en veranderpercentage

De regionorm is bekend, die bedraagt voor 2021 dan € 471,- per ha. Het veranderpercentage wordt berekend door het verschil tussen de regionorm 2020 en 2021 te delen door de regionorm 2020.

Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is dit verschil + € 94,- per ha, zodat het veranderpercentage voor 2021 +25% wordt (€ 94,-/€ 377,-).

Met dit percentage wijzigen van rechtswege de geldende pachtprijzen voor reguliere pachtcontracten die zijn afgesloten vóór 1 september 2007. Reguliere pachtcontracten van 1 september 2007 en later, volgen de regionorm.

Meer lezen?

De hoofdlijn voor het berekenen van de pachtnormen is hiervoor beschreven.

Voor meer achtergrondinformatie verwijs ik u naar het genoemde rapport van Wageningen Economic Research.

Meer weten over pacht? Lees dan op onze website bij de pagina Pacht en Grondgebruik meer hierover. Of neem contact met ons op.

* Website URL

* Website URL