Skip to main content

Tag: Frank Veeke

Landbouwvrijstelling nog niet afgeschaft

De landbouwvrijstelling brengt de schrijfpen weer in beweging en blijft voor de praktijk nog steeds actueel. Recent heeft de Staatssecretaris van Financiën een brief verstuurd naar de Tweede Kamer waarin de reactie over de landbouwvrijstelling wordt weergegeven.

SEO-onderzoek: maart 2024

In maart 2024 hebben wij in de blog ‘Evaluatie SEO: afschaffing van de landbouwvrijstelling? aandacht besteed aan het zogenaamde SEO-onderzoek. Door het SEO wordt de conclusie getrokken dat de landbouwvrijstelling niet langer doeltreffend en niet langer doelmatig zou zijn. Het SEO geeft aan dat afschaffing van de landbouwvrijstelling een logische optie zou zijn.  

Staatssecretaris financiën: oktober 2024

De staatssecretaris geeft in zijn brief de conclusie van de onderzoekers van het SEO weer dat de landbouwvrijstelling via overgangsrecht afgeschaft zou moeten worden. Deze conclusie van het SEO wordt echter niet (of niet direct) overgenomen door de staatssecretaris. Er wordt in de tekst een belangrijke nuancering weergegeven. Het ministerie heeft blijkbaar nog geen standpunt ingenomen.

Uit de brief: in het voorjaar ga ik in gesprek met de minister van LVVN over de uitkomsten en mogelijke vervolgstappen. Daarbij moeten de evaluatie-uitkomsten bezien worden in relatie tot de positie van de agrarische sector en het brede scala aan beleidsmaatregelen waar deze sector mee te maken heeft.”

Belang voor de praktijk: herwaarderen

De afschaffing van de landbouwvrijstelling is en blijft een belangrijk onderwerp in adviesgesprekken. Politiek gezien is er nog geen besluit genomen en dat besluit komt naar verwachting pas in 2025.

In de praktijk zien we dat agrarisch onroerend goed structureel en sterk in prijs stijgt. In deze ontwikkeling zit een automatische prikkel om agrarisch onroerend goed te herwaarderen.

Advies

Het loont zeker om gebruik te maken van de mogelijkheden om te herwaarderen. Wij kunnen hierbij assisteren. In specifieke gevallen raden wij u aan om contact op te nemen met uw fiscaal adviseur.

Wilt u onze blogs over de Landbouwvrijstelling teruglezen? Dat kan op deze pagina.

Kavelruil: de bakens zijn verzet

Ruilverkaveling is reeds lange tijd een belangrijk instrument om structuurverbeteringen aan te brengen op het platteland. Het gaat dan om zogenaamde vrijwillige kavelruil. In het jaar 2024 zijn er een drietal ontwikkelingen geweest in de kavelruil. We zetten deze ontwikkelingen voor u op een rij.

Nieuw beleid voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting

Aan dit onderwerp hebben wij eerder dit jaar aandacht besteed in de blog ‘Nieuw beleid voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij een kavelruil‘. Er is een nieuw aanpast toetsingskader ingevoerd en de taak van de Belastingdienst is bij de beoordeling uitgebreid.

Uitspraak Hoge Raad: inschrijving is formeel vereiste   

De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:1424, Hoge Raad, 23/02311) heeft besloten dat de kavelruilvrijstelling voor de overdrachtsbelasting niet van toepassing is als de kavelruilovereenkomst niet is ingeschreven in de openbare registers.

Uit de wettekst volgt de verplichting dat de kavelruilovereenkomst moet zijn ingeschreven in de openbare registers, om de vrijstelling te kunnen verkrijgen. Voor de praktijk heeft dit tot gevolg dat de kavelruilovereenkomsten ingeschreven moeten worden in het Kadaster.

Doordat de Hoge Raad de formele voorwaarde op het punt van de inschrijving heeft toegevoegd, is het nog mogelijk dat de Belastingdienst nog naar reeds gepasseerde trajecten gaat kijken.

Belastingplan 2025

Ook op Prinsjesdag zijn er wijzigingen per 1 januari 2025 aangekondigd voor de kavelruilvrijstelling. De kavelruilvrijstelling wordt ingeperkt voor woningen en bedrijfsgebouwen. Er is een aantal uitzonderingen, namelijk voor agrarische bedrijfswoningen en voor agrarische bedrijfsgebouwen.

Agrarisch bedrijfswoningen die functioneel verbonden zijn aan een agrarisch object kunnen nog wel in aanmerking genomen worden voor een kavelruil.

Ook bedrijfsgebouwen in het algemeen zijn uitgesloten, behalve gebouwen die voor minimaal 90% agrarisch geëxploiteerd worden. Gebouwen die aan die voorwaarde voldoen, kunnen wel delen in de vrijstelling voor kavelruil. Daarbij geldt dan nog een extra eis dat die exploitatie minimaal 10 jaar moet worden voortgezet.

Samengevat en praktijk

In 2024 is er een aantal belangrijke wijzigingen doorgevoerd die de praktijk op het gebied van de kavelruilvrijstelling voor de overdrachtsbelasting gaan bepalen.

Voor de praktijk zijn er nog steeds mogelijkheden om de kavelruilvrijstelling in te zetten voor situaties die bijdragen aan een structuurverbetering. Van belang is dat een kavelruilovereenkomst ingeschreven moet worden om aan de formaliteiten te voldoen.

Verder is het zinvol om kritisch naar een voorliggende kavelruil te kijken en eventueel overleg te voeren met de Belastingdienst op basis van het gewijzigde toetsingsbeleid.

Doordat er fundamentele aanpassingen zijn doorgevoerd, zal de agrarische praktijk weer haar weg moeten vinden. Een agrarische kavelruil in de toekomst waarbij structuurverbetering wordt gediend, is nog steeds mogelijk.

Nieuw beleid voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij een kavelruil

Op 12 augustus 2024 1 heeft het ministerie van Financiën aanpassingen gepubliceerd in het beleid rondom kavelruil en de vrijstelling van overdrachtsbelasting (hierna: OVB).  Deze aanpassingen trekken de aandacht en zorgen voor een aangepast toetsingskader dat van toepassing is op een kavelruil2.

Impact van de Omgevingswet

Met de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) ingetrokken. Onder de Omgevingswet moet een kavelruil bijdragen aan verbetering van een gebied, in overeenstemming met de functies die aan de betrokken locaties zijn toebedeeld.  Die eis van verbetering heeft ook gevolgen voor de fiscale vrijstelling van de OVB.

De rol van Kavelruil

Kavelruil is een instrument dat al lange tijd in de agrarische sector wordt gebruikt. Om een kavelruil te faciliteren, werd in het verleden de vrijstelling van OVB ingevoerd. De beoordeling van een kavelruil werd toen uitgevoerd door de Dienst Landelijk Gebied (DLG) op basis van een niet fiscaal toetsingskader. Die toetsing gold als basis voor de vrijstelling voor de OVB.

Nieuwe beoordeling door de Belastingdienst

In het nieuwe besluit is de beoordeling van de vrijstellingsvoorwaarden nu gelegd bij de Belastingdienst. Deze zal echter terughoudend zijn bij het bepalen of een kavelruil inderdaad leidt tot gebiedsverbetering, conform de toegekende functies van de locaties. De vraag die rijst is hoe de Belastingdienst het niet-fiscale toetsingskader in haar beoordeling zal betrekken?

Onbedoeld gebruik

Niet elke kavelruilakte wordt automatisch getoetst op verbetering van het gebied. Vooral als er sprake is van onbedoeld gebruik zal de Belastingdienst een beoordeling uitvoeren. De beoordeling op basis van oneigenlijk gebruik is een nieuw element binnen het besluit. Het besluit benoemt enkele (niet-uitputtende) situaties die als onbedoeld of oneigenlijk gebruik worden beschouwd. Kortheidshalve verwijs ik naar het besluit voor deze voorbeelden.

Gevolgen voor de praktijk

De uitleg over wat precies onder de verbeteringstoets valt, zal ongetwijfeld vragen oproepen in de praktijk3.  Voor partijen die met kavelruil te maken hebben, is het van belang om rekening te houden met de voorwaarden uit het nieuwe besluit. Overigens kan bij twijfel of een voorgenomen kavelruil voldoet aan de fiscale voorwaarden, vooroverleg plaatsvinden met de inspecteur.


  1. Zie Besluit van ministerie van Financiën van 21 juni 2024, 2024-0000014892, stcrt 2024, 27607
    https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2024-27607.html ↩︎
  2. Deze blog behandelt niet de situatie van herverkaveling. Hiervoor wordt verwezen naar de tekst in het besluit. ↩︎
  3. Zie hiervoor het commentaar van Jeroen Rheinfeld in FBN 2024/29 ↩︎

Evaluatie SEO: afschaffing van de landbouwvrijstelling?

In een reeks artikelen over de landbouwvrijstelling hebben wij aandacht besteed aan diverse aspecten van deze vrijstelling. Die reeks is afgesloten.

Inmiddels is er aanleiding om opnieuw aandacht aan dit onderwerp te besteden in een artikel. In opdracht van het ministerie van LNV heeft het onderzoeksbureau SEO een rapport uitgebracht over de evaluatie van de landbouwvrijstelling. Dat rapport is aangeboden aan de Tweede Kamer.

SEO-onderzoek: kern

Het SEO-onderzoek trekt de conclusie dat de landbouwvrijstelling niet langer doeltreffend en niet langer doelmatig is. Die conclusie ziet op het oorspronkelijke doel van de landbouwvrijstelling [1], maar daarnaast ook op zogenaamde neveneffecten. [2]

Het SEO geeft aan dat afschaffing van de vrijstelling een logische optie is. Het SEO geeft aan dat het doel en de effecten van de landbouwvrijstelling voor de praktijk ook op andere wijze behaald kunnen worden.

SEO-onderzoek: wijze van afschaffen

Het rapport noemt twee beleidsalternatieven, namelijk afschaffen of hervormen.

Hervormen van de landbouwvrijstelling wordt niet als reële optie gezien. Afschaffen wordt wel als logische beleidskeuze gezien en dit is ook de conclusie in het rapport van SEO.

Bij het afschaffen ziet het SEO twee varianten voor de praktijk, namelijk:

  • Een eenmalige herwaardering van de landbouwgronden op de balans.
  • Een herwaardering van de landbouwgronden op basis van normbedragen.

Politieke besluitvorming

De afgelopen jaren is de landbouwvrijstelling al diverse malen aangepast en ingeperkt. Het SEO stelt nu afschaffing van de landbouwvrijstelling voor en het rapport is in de politieke arena gebracht. De Tweede Kamer en het kabinet moeten zich daarover buigen. Het is afwachten of het rapport vertaald gaat worden naar een daadwerkelijke afschaffing.

Praktijk

Doordat de afschaffing van de landbouwvrijstelling wederom prominent op de politieke agenda staat, gaat dit onderwerp leven in de adviesgesprekken. Allerlei onderwerpen komen aan de orde die van invloed zijn op het individuele bedrijf. De eventueel afschaffing van de landbouwvrijstelling heeft ongetwijfeld effect op de dagelijkse agrarische praktijk.

Advies

Vroeg of laat komt een agrarisch bedrijf in aanraking met de landbouwvrijstelling. In specifieke gevallen raden wij u aan om contact op te nemen met uw fiscaal adviseur.

Wilt u onze blogs over de Landbouwvrijstelling teruglezen? Dat kan op deze pagina.


[1] Het opheffen van de fiscaal ongelijke behandeling tussen eigenaar-agrariërs en eigenaars-verpachters

[2] Bijvoorbeeld de werking van de grondmarkt of de invloed op de (betaalbaarheid) overname

Thema Landbouwvrijstelling: 10 – zon en wind?

De landbouwvrijstelling. Geliefd en gehaat. In onze rentmeesterspraktijk merken we dat hierover vragen leven. Zoveel uiteenlopende vragen, dat deze niet allemaal in één blog te behandelen zijn. Daarom hebben wij ervoor gekozen een reeks van artikelen over het thema Landbouwvrijstelling te maken. In elk artikel komt een ander deelonderwerp aan bod.

Dit is deel 10 en tevens het laatste deel: zon en wind?

De afgelopen jaren neemt energie uit zonneparken en windenergie [1] een steeds belangrijkere plaats in in het maatschappelijk leven.

Grondeigenaren en grondgebruikers worden door derden gevraagd om hun grond te gebruiken voor het opwekken van energie. De grond wordt dan niet meer gebruikt voor agrarische doeleinden.

Praktijkvoorbeeld

Om de problematiek te plaatsen volgt hieronder een praktijkvoorbeeld.

Er wordt uitgegaan van een agrarische onderneming waarbij de gebruiker ook eigenaar van de landbouwgrond is. Denk aan een akkerbouwbedrijf. Op die grond wordt een zonneweide geplaatst die een bepaald percentage van de oppervlakte landbouwgrond in beslag neemt.  

De exploitatie van een dergelijke zonnepark ligt vaak in handen van een partij uit de energiesector. De meest voor de hand liggende vormen zijn:

  • De landbouwgrond wordt verkocht aan een derde;
  • De landbouwgrond wordt voor exploitatie van zonnepanelen in gebruik gegeven aan een derde. De eigendom wordt niet overgedragen in deze situatie.

Verkoop aan een derde

Bij verkoop van landbouwgrond aan een derde (niet agrariër) wordt er winst behaald. De landbouwvrijstelling is onder voorwaarden van toepassing op deze winst. De landbouwvrijstelling laat onbelast het deel tot aan de WEVAB. Voor het meerdere kan over het verschil tussen WEV en WEVAB een herinvesteringsreserve (hierna HIR) [2] [3] gevormd worden.

In de situatie van het voorbeeld kan dat ook tot gevolg hebben dat er sprake is van een gehele staking. Dat speelt bijvoorbeeld als een groot deel van de grond wordt verkocht. In dat geval moet er worden afgerekend over alle stille reserves in de onderneming.

Grond blijft in eigen bedrijf

Als de grond in eigendom blijft is de grond waarop zonnepanelen komen, niet zonder meer te kwalificeren als landbouwgrond. Die landbouwgrond was ondernemingsvermogen  maar door de wijziging in gebruik is de grond niet meer per definitie  ondernemingsvermogen [4] [5]. In een dergelijke situatie moet goed gekeken worden naar deze wijziging in samenspraak met uw accountant en/of de fiscalist.

Samenvattend

Als landbouwgrond wordt gebruikt voor een ander doel dan landbouwkundig gebruik (bijvoorbeeld een zonneweide) heeft dat effect op de fiscale positie van die grond binnen de onderneming van de agrariër.

Door de wijziging van het gebruik is de landbouwvrijstelling niet meer van toepassing en verlaat de grond het ondernemingsvermogen. Voor de agrariër heeft dat nadelige fiscale gevolgen.

Hier kunt u de hele serie blogs over de Landbouwvrijstelling teruglezen.


[1] Windmolens specifiek wordt niet behandeld

[2] Gebonden aan voorwaarden

[3] In geval van overheidsingrijpen gelden andere voorwaarden voor de HIR

[4] Zie besluit 23 november 2018/VN 2018/67.4

[5] Vaak door wijziging bestemmingsplan

Attenties grond en gebouwen

Kavelknippen

In de blog ‘Uit de praktijk: speculatieve grondbeleggingen en erfbelasting’ hebben wij aandacht besteed aan speculatieve grondbeleggingen.

Sinds het schrijven van dat artikel is er een aantal ontwikkelingen te melden. Nadat via RTL nieuws [1] en via het FD aandacht is besteed aan dit soort speculatieve grondbeleggingen, is er ook politieke aandacht gekomen.

Inmiddels heeft de overheid [2] via een brief aan de Tweede Kamer aangekondigd maatregelen te gaan nemen tegen deze speculatieve grondhandel.

Eenvoudig gezegd is het aanpakken van dit soort grondbeleggingen een veelkoppig monster. Een eenvoudige oplossing is nog niet voorhanden.

Voor toekomstige kopers van dit soort percelen moet deze ontwikkelingen een signaal zijn. Voor mensen die reeds gekocht hebben, is het van belang om te zoeken naar oplossingen om de “schade” te beperken.

Afschaffing jubelton per 2024

Schenken aan kinderen blijft altijd een onderwerp in de adviespraktijk. Schenken van gelden in combinatie met financieren is financieel en fiscaal interessant.

Schenken kan op diverse manieren, bijvoorbeeld een schenking in contanten of een schenking in de vorm van een aflossing van een schuld. In de praktijk speelt de jubelton als instrument een belangrijke rol.

De jubelton (schenken in combinatie tot de eigen woning) op een rijtje in de tijd gezien.

  • Tot 31 december 2022 was de jubelton een bedrag dat belastingvrij geschonken kon worden aan mensen tussen de 18 en 40 jaar. (in 2022: € 106.671,–)

  • Per 1 januari 2023 mochten ouders aan kinderen een bedrag van € 28.947,– schenken.

  • Per 1 januari 2024 is de jubelton of specifiek schenken volledig afgeschaft.  Voor schenkingen in verband met woningen zijn er geen specifieke vrijstellingen meer van toepassing.

Maak bezwaar tegen de box 3-heffing

Het zal u niet ontgaan zijn dat de box-3 heffing de gemoederen bezig blijft houden. In eerdere bijdragen is daar aandacht aan besteed.

Het begon allemaal met het zogenaamde Kerst-arrest uit 2021 ([3]). De Hoge Raad oordeelde dat het Box-3 stelsel in strijd is met Europees recht. De Nederlandse wetgever heeft als antwoord op die uitspraak een nieuw systeem geïntroduceerd. Dat systeem gaat ook uit van forfaitaire rendementen.

De advocaat-generaal van de Hoge Raad heeft hier een advies over geschreven voor de Hoge Raad. Eenvoudig gezegd komt dat advies erop neer dat heffen op (forfaitaire) rendementen strijdig is met rechtsbeginselen. De belastingdienst in Nederland moet deze wetgeving uitvoeren en heeft in de uitvoering grote problemen.

Voor u als belastingplichtige is het van belang  dat u jaarlijks tijdig bezwaar maakt omtrent Box 3. Dat speelt met name in de situatie dat het forfaitaire rendement van box 3 het werkelijk rendement overtreft.

Beoordeel de WOZ waarde van uw bedrijfspand

Veel ondernemers schrijven af op bedrijfsvastgoed in eigen gebruik. Met ingang van 2024 stopt deze afschrijving.

In het verleden kon je op basis van de economische levensduur [4] jaarlijks een bedrag als afschrijving ten laste van de winst brengen. Op enig moment is de fiscale bodemwaarde [5] ingevoerd, gebaseerd op de WOZ-waarde.

Eenvoudig betekent dit dat je een gebouw niet verder kunt afschrijven dan tot die bodemwaarde. Daardoor mis je een aftrekpost bij de winstbepaling en heb je eerder en meer belaste winst. Hier zie je eigenlijk al dat de WOZ-waarde van invloed is, immers die kun je jaarlijks vaststellen [6].

Met ingang van 2024 hebben alle bedrijfsgebouwen in de Inkomstenbelasting een bodemwaarde van 100% van de WOZ waarde. Eenvoudig gezegd een stop op afschrijven en dus eerder en  meer belaste winst [7].

Hoe moet je hier nu mee omgaan de komende tijd?

Maak bij de beoordeling van de waarde van een gebouw een onderscheid naar machines. Soms zijn machines namelijk geactiveerd als gebouw. Haal dat bedrag  uit de waarde van het gebouw en schrijf hierover apart af.

Uiteraard moet je ook extra goed op de WOZ-waardevaststelling van de gemeente letten. Maak bij een te hoge waarde vaststelling van het onroerend goed tijdig bezwaar.


[1] Rechter legt bom onder werkwijze dubieuze grondhandelaren: ‘Einde verdienmodel’ | RTL Nieuws

Kadaster: ‘Landbouwgrond niet meer opknippen zonder vergunning’ | RTL Nieuws

[2] Kamerbrief over speculatieve handel in landbouwgrond | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl

Kamerbrief Modernisering van het grondbeleid | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl

[3] 24 december 2021 Hoge Raad

[4] Minus de restwaarde

[5] Bijvoorbeeld voor 2023 op 50 % van de WOZ-waarde voor een pand in eigen gebruik. En voor 2023 100% voor ander gebruik op 100%

[6] tot 2024 is in de Inkomstenbelasting nog een onderscheid van belang van eigen gebruik of juist niet.

[7] Er zijn uitzonderingen bij recente investeringen/ overgangsrecht.

Thema Landbouwvrijstelling: update blog 8 Tijdelijk Bos

Blog 8 uit onze serie over de Landbouwvrijstelling gaat over Tijdelijk bos. Hierin is aandacht besteed aan een lopende procedure bij de Hoge Raad.

Een korte herhaling: een agrariër verkoopt percelen grond met tijdelijk bos en hij claimt in zijn aangifte de landbouwvrijstelling. De belastingdienst volgt dit niet. Voor de agrariër heeft dat tot gevolg dat de verkoop van percelen grond niet onder de landbouwvrijstelling vallen.

Zodra de Hoge Raad haar oordeel heeft gegeven, zouden wij u  op de hoogte houden.

Inmiddels heeft de Hoge Raad gesproken.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het beroep in cassatie zonder nadere motivering ongegrond is ([1]).

De Hoge Raad is van mening dat bij de beoordeling van de klachten (in cassatie) het niet nodig is om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of ontwikkeling van het recht. 

Dus?

In normaal Nederlands staat hier dat de Hoge Raad van mening is dat zij, op basis van de feiten in het voorgelegde dossier, niet toekomt aan beoordeling van fundamentele vragen over de toepassing en uitleg van de landbouwvrijstelling. 

Voor de casus die is voorgelegd, betekent dit dat de verkoopwinst op de grond belast is. De uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden blijft dus staan. [2]

Voor de agrariër in kwestie een hard gelag.


[1] art. 81 lid 1 Wet RO:

[2] Hof Arnhem ECLI: NL: GHARL 2022 8651

Thema Landbouwvrijstelling: 9-herwaarderen van ondergrond, gebouw en erf

De landbouwvrijstelling. Geliefd en gehaat. In onze rentmeesterspraktijk merken we dat hierover vragen leven. Zoveel uiteenlopende vragen, dat deze niet allemaal in één blog te behandelen zijn. Daarom hebben wij ervoor gekozen een reeks van artikelen over het thema Landbouwvrijstelling te maken. In elk artikel komt een ander deelonderwerp aan bod.

Dit is deel 9: herwaarderen van ondergrond, gebouw en erf.

In deze bijdrage staan de vragen centraal:

  • Is het mogelijk om de ondergrond van een gebouw en/of een erf te herwaarderen?
  • Wat is de verhouding tot de landbouwvrijstelling?

Bij de waardering van objecten is herwaarderen van ondergrond, gebouw en erf een thema dat steeds meer aan de orde komt. Er is in toenemende mate reële kans dat een hele boerderij in een transitiefase terecht gaat komen. Voor de ondernemer is het van groot belang om voorafgaand aan de transitie de financiële positie op orde te hebben. Daarbij maakt het niet uit welke tak van sport je binnen de agrarische wereld vervult.

Bij een herwaardering wordt de fiscale boekwaarde verhoogd1 naar de dan geldende WEVAB-waarde. Die WEVAB moet worden vastgesteld door een agrarisch taxateur.

Herwaardering bij bijzondere omstandigheid

Een herwaardering kan doorgevoerd worden als er sprake is van een bijzondere omstandigheid binnen die onderneming. Bij een bijzondere omstandigheid kunt u denken aan het toetreden van een kind tot de onderneming of het aanpassen van de gerechtigheid tot de stakingswinst.

Aan een herwaardering en aan de landbouwvrijstelling kleven veel aandachtspunten2.

De rechtspraak heeft antwoorden gegeven op specifieke vragen rondom de landbouwvrijstelling over dit onderwerp3.

In die jurisprudentie kwam de vraag aan de orde of het mogelijk is een gebouw in te brengen met een voorbehoud voor wat betreft de stille reserves en tegelijkertijd de ondergrond van dat gebouw in te brengen tegen de op dat moment geldende WEVAB-waarde4?

Het antwoord op deze vraag is dat de ondergrond van een gebouw apart (los van het gebouw) geherwaardeerd kan worden.

Voorbeeld

Via een voorbeeld wordt de herwaardering van de ondergrond toegelicht.

Akkerbouwer Jan5
In eerdere voorbeelden kwamen we akkerbouwer vader Jan tegen.
Jan heeft op zijn akkerbouwbedrijf een bouwblok met daarop een aardappelbewaarloods staan. Hij gaat een maatschap aan met zijn zoon Koos. Koos verwerft een economisch belang van 10% in het bouwblok en ook in deze loods. Na deze overdracht heeft Jan nog een belang van 90%.

In het voorbeeld worden het erf en de ondergrond van het gebouw geherwaardeerd. Voor de loods wordt door vader Jan een voorbehoud gemaakt voor wat betreft de stille reserves ten opzichte van Koos.

Uitgangspositie

  • Het erf en de loodsen zijn in het verleden door Jan verkregen via een bedrijfsoverdracht.
    • Op het erf staat inmiddels een aardappelbewaarloods met een vloeroppervlakte van 25m x 40m, met een boekwaarde van € 100.000,- (niet gelijk aan de marktwaarde van het gebouw) en
    • Een boekwaarde voor het erf (9000 m2) en de ondergrond van de loods (1000m2) een waarde van € 8,- per m2 ofwel € 80.000,-
  • Het bouwblok heeft een oppervlakte van 10.000 m²
  • Op moment X wordt de herwaardering ingezet.
  • Er rusten geen fiscale claims op de grond.

Herwaardering 

  • De WEVAB is voor het erf en de ondergrond op moment X vastgesteld op € 20,- per m2 ofwel € 200.000,- voor 10.000 m2 (voor erf en ondergrond loods).
  • Koos neemt deel voor 10% (economisch) in het erf en de ondergrond door toetreding tot de maatschap.
  • Door deze toetreding ontstaat er overdrachts-en herwaarderingswinst voor het erf en de ondergrond van de loods.
  • Op deze winst is op moment X de landbouwvrijstelling van toepassing.
  • Koos heeft door deze herwaardering op moment X een toename van zijn eigen vermogen verkregen.
  • Jan verkrijgt door deze herwaardering op moment X een hoger eigen vermogen.
  • De opstal (de loods) blijft buiten de herwaardering6

In ons voorbeeld is er wel getaxeerd, maar echter met het doel om de stille reserves vast te stellen die Jan ten opzichte van Koos voorbehoudt.

Het herwaarderen van de ondergrond en erf met daarop een gebouw is een interessante mogelijkheid. Het vraagt echter wel extra aandacht op het gebied van advisering en ook voor wat betreft het taxeren. Wij zijn graag bereid u bij te staan in dit proces.  


Voetnoten:
1. Grof geformuleerd.
2. Om een herwaardering uit te voeren is begeleiding nodig vanuit uw accountant.
3. Hoge Raad 30-9-2016, ECLI:NL:HR:2016:2199
4. Dit vraagt om een zorgvuldig opgestelde samenwerkingsovereenkomst.
5. Voor het voorbeeld wordt er alleen ondergrond van een aardappelbewaarloods geherwaardeerd waarop geen fiscale claims rusten.
6. In verband met de landbouwvrijstelling en in verband met de overdrachtsbelasting.

Thema Landbouwvrijstelling: 8-tijdelijk bos, vrijstelling of gewoon belast?

Steeds meer wordt de landbouw in Nederland geconfronteerd met veranderingen. Neem recent het stikstofdossier maar in gedachte.

In deze blog gaan we in op de verandering van landbouw naar bosbouwactiviteiten. Het zal blijken dat een transitie onverwachte effecten op bedrijfsniveau met zich meebrengt.

Op bedrijfsniveau worden keuzes gemaakt op basis van regels volgend uit beleid. Bij die keuzes is de werking van allerlei fiscale vrijstellingen1 van belang.

Casus

Bij de Hoge Raad2 ligt een interessante kwestie voor die gaat over de weigering van de fiscus om de landbouwvrijstelling toe te passen. Het gaat om percelen landbouwgrond waarop tijdelijke boomteelt (snelgroeiend bos) is toegestaan en daardoor geen bosgrond zou worden3.

Destijds is bedoeld dat de tijdelijke boomteelt gezien moet worden als een vervangend akkerbouwgewas. Het effect van deze aanduiding zou moeten zijn dat er bij latere verkoop van deze percelen een beroep gedaan kan worden op de landbouwvrijstelling.

In de voorliggende casus verkoopt belanghebbende percelen grond met tijdelijk bos en hij claimt in zijn aangifte de landbouwvrijstelling. De belastingdienst volgt dit niet. Voor de belanghebbende heeft dat tot gevolg dat de verkoop van percelen grond niet onder de landbouwvrijstelling vallen4.

Het is afwachten hoe de Hoge Raad over deze casus zal oordelen. Wij houden u daarvan op de hoogte.

De les

Landbouwondernemers worden geconfronteerd met een overheid die beleidsmatig van alles wil.

De vertaling van het beleid naar regels moeten voor een ondernemer behapbaar en duidelijk zijn op het moment dat hij keuzes maakt. Voor de overheid ligt hier een duidelijke taak.

Voor de landbouwondernemer heeft een transitie forse financiële gevolgen. Het tijdig laten voorlichten over de effecten bij een transitie is van groot belang.

Voetnoten:
1. Landbouwvrijstelling / bosbouwvrijstelling
2. Hof Arnhem ECLI: NL: GHARL 2022 8651
3. Volgens  toelichtingen bij de zogenoemde set-aside regelingen uit de periode 1988-1992
4. Omwille van de leesbaarheid wordt het beroep op de bosbouwvrijstelling niet uitgediept

Uit de praktijk: “rendement, hoezo rendement?”

Recent sprak ik een verpachter over de verpachting van zijn gronden en het rendement wat er volgens box 3 gehaald moet worden. Tijdens het gesprek verzuchtte de verpachter bijna wanhopig: “rendement, hoezo rendement”!

Het gesprek met deze verpachter legt op een pijnlijke wijze bloot dat het niet lukt om voldoende pachtopbrengst te behalen om de vermogensrendementsheffing van box 3 over het onderliggende vermogen te kunnen betalen. Hoe zit dat in elkaar?

In feite gaat het om twee onderwerpen die elkaar raken. Het gaat om de heffing in box 3 over vermogen in de vorm van landbouwgrond én het gaat om de pachtopbrengst uit dat vermogen.

Box 3

Het zal u niet zijn ontgaan dat er rondom box 3 van alles speelt1. In deze blog zoomen we in op verpachte grond.

Verpachte grond wordt in de grondslag van de heffing betrokken voor box 3. Voor de jaren 2023 en 2024 wordt er geacht over beleggingen, waaronder verpachte landbouwgrond, 6,17% aan rendement te halen2.

Over dat rendement dient dan weer 32% belasting betaald te worden.


Rekenvoorbeeld

Laten we eens een voorbeeld nemen en de casus vereenvoudigen.

We hebben te maken met een belastingplichtige die 25 ha landbouwgrond regulier verpacht. Het gaat om grond gelegen in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied met een waarde vastgesteld op € 85.300,- per hectare3.

Bij reguliere verpachting wordt deze grond voor 60% meegenomen in box 3, ofwel € 51.180,- per hectare.

Er is sprake van 25 ha, ofwel € 1.279.500,- aan grondslag voor de waarde in box 3.

Daarbij wordt een rendement aangenomen van 6,17% ofwel € 78.945,-.
Dat rendement wordt belast met 32%4, ofwel € 25.262,- aan box 3 heffing in 20235!

Reguliere pachtopbrengst
In ons voorbeeld wordt er 25 ha regulier verpacht in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied6.

Over de manier van berekenen op basis van het pachtnormenstelsel hebben wij in andere blogs aandacht besteed: 

De regionorm voor dit gebied is (voor 2022) € 365,- per ha.
Er wordt 25 ha regulier verpacht, hetgeen aan pacht opbrengt € 9.125,-.


Negatief rendement

In het voorbeeld hebben we de bedragen genomen uit het jaar 2022. Als we deze bedragen toepassen voor 2023 dan is het rendement op deze verpachte grond in 2023 negatief!

Aan pachtopbrengst wordt € 9.125,- ontvangen en aan box 3 heffing over dit vermogen moet € 25.262,- betaald worden7.
Hiertussen zit een gat van € 16.137,-. Rendement, hoezo rendement?


Hoe nu verder?

De frustratie van onze cliënt is zeer goed te begrijpen. Helaas heb ik geen kant-en-klare oplossing. Het is aan te raden om de ontwikkelingen rondom box 3 in de gaten te houden. Verder is het ook aan te raden om u bij te laten staan door een fiscalist bij het maken van uw aangifte Inkomstenbelasting.

Voetnoten:
1. Het gaat te ver omdat uitgebreid te behandelen en het verandert nog geregeld.
2. Overbruggingswet box 3
3. Normwaarde € 85.300,- (2022/gebied 2801)
4. Volgens site belastingdienst
5. Geen schuld meegenomen/geen fiscaal partner/heffingsvrij vermogen is afgerond € 50.000,-
6. Aangehouden wordt regionorm 2021: € 471 per ha.
7. Los nog van overige kosten

Klijsen taxateurs
Kerkstraat 54
3291 AM Strijen

078-6749494
info@ovtr.nl

Wij zijn telefonisch bereikbaar van maandag t/m vrijdag van 08.30 uur tot 17.00 uur.

Klijsen taxateurs