Skip to main content

Auteur: guard

Perceel landbouwgrond in De Heen

Informeer bij

Arno Huysmans

Julian Bartels

Een perceel landbouwgrond ter grootte van 03.54.65 ha, gelegen aan de Stoofdijk in De Heen.

Meer informatie

Over dit object

  • Gelegen in het buitengebied van De Heen en Steenbergen in de Aanwas- of Sint Omcommerspolder
  • Zelfstandige ontsluiting naar de Stoofdijk
  • De grond is van een landbouwkundig goede kwaliteit
  • Geschikt voor diverse akkerbouwmatige teelten
  • Vraagprijs € 11,00 per m² kosten koper

Delen via

Een perceel landbouwgrond ter grootte van 03.54.65 ha, gelegen aan de Stoofdijk in De Heen.

Over dit object

  • Gelegen in het buitengebied van De Heen en Steenbergen in de Aanwas- of Sint Omcommerspolder
  • Zelfstandige ontsluiting naar de Stoofdijk
  • De grond is van een landbouwkundig goede kwaliteit
  • Geschikt voor diverse akkerbouwmatige teelten
  • Vraagprijs € 11,00 per m² kosten koper

Meer informatie

Informeer bij

Arno Huysmans

Julian Bartels

Delen via

Lees verder

Woonboerderij, Papeweg 2 in Kerkwerve

Informeer bij

Landbouwbedrijf met woonhuis, bedrijfshal, werktuigenloods, sleufsilo’s, erf, ondergrond, camping en landerijen ter grootte van circa 2.25.00 ha, gelegen aan de Papeweg 2 in 4321 TK Kerkwerve.

Meer informatie

Over dit object

  • Gelegen in een open landschap op circa 1,5 km van Kerkwerve
  • Onder nader overeen te komen voorwaarden is het mogelijk om extra grond bij de locatie aan te kopen
  • Vraagprijs op aanvraag

Delen via

Landbouwbedrijf met woonhuis, bedrijfshal, werktuigenloods, sleufsilo’s, erf, ondergrond, camping en landerijen ter grootte van circa 2.25.00 ha, gelegen aan de Papeweg 2 in 4321 TK Kerkwerve.

Over dit object

  • Gelegen in een open landschap op circa 1,5 km van Kerkwerve
  • Onder nader overeen te komen voorwaarden is het mogelijk om extra grond bij de locatie aan te kopen
  • Vraagprijs op aanvraag

Meer informatie

Informeer bij

Delen via

Lees verder

Vrijstaande woonboerderij, Groeneveld 3 in Schipluiden

Informeer bij

Vrijstaande woonboerderij bestaande uit de woning met garage/opslagruimte, veestal, kapschuur, mestsilo en percelen grasland aan het Groeneveld 3 in Schipluiden, totaal groot 24.18.63 ha.

Meer informatie

Over dit object

  • Het object is gelegen in het buitengebied van Schipluiden, in de Groeneveldse Polder
  • De woning beschikt over energielabel C
  • Vraagprijs op aanvraag

Delen via

Vrijstaande woonboerderij bestaande uit de woning met garage/opslagruimte, veestal, kapschuur, mestsilo en percelen grasland aan het Groeneveld 3 in Schipluiden, totaal groot 24.18.63 ha.

Over dit object

  • Het object is gelegen in het buitengebied van Schipluiden, in de Groeneveldse Polder
  • De woning beschikt over energielabel C
  • Vraagprijs € 3.050.000,00 kosten koper

Meer informatie

Informeer bij

Delen via

Lees verder

Oplossingsperspectief veehouders

De aangekondigde beëindigingsregelingen doen veel stof opwaaien en moeten soelaas bieden om het ‘stikstofprobleem’ de kop in te drukken. Voor veehouders die overwegen te stoppen, of geen opvolgers hebben, vormen de opkoopregelingen misschien wel een kans. Maar hoe zit het met onze veehouders van de toekomst in Nederland?

Veehouders van de toekomst kunnen gebruikmaken van regelingen die, jammer genoeg, pas op een later moment dan de beëindigingsregelingen worden opengesteld (vanaf eind 2023).

De overheid beschouwt de instrumenten als mogelijk oplossingsperspectief
voor de Nederlandse veehouderij. Het gaat om innovatie, extensiveren, omschakelen en verplaatsen. Dit vergt nogal wat aanpassingen in en van de veehouderijsector.

Veehouders gaan de uitdaging om overeind te blijven in het stikstofmoeras niet uit de weg. Aan motivatie, aanpassings- en doorzettingsvermogen lijkt geen gebrek. Deze groep ondernemers weet maar al te goed dat ‘verandering’ tijd én geld kost. De verandering moet wél bedrijfseconomisch verantwoord zijn. Een hulpinstrument bij het stimuleren van meer (financieel) verantwoorde verandering is subsidieverstrekking.

1. Innovatie

Er komt een subsidieregeling voor verduurzamingsinvesteringen in stalmaatregelen. Om welk ’type maatregels’ het gaat, is nog onbekend. Logischerwijs zal het (niet uitputtend) gaan om investeringen in technieken die bijdragen aan emissiereductie. Vooralsnog lijkt de innovatieregeling slechts bestemd voor een beperkte doelgroep, namelijk de veehouders die ook aan de Lbv-plus kunnen deelnemen. De vergoeding bedraagt een subsidie tot maximaal 80% van het investeringsbedrag maar bieden geen garantie dat de overheid in een later stadium niet alsnog aan de deur klopt voor een beëindiging.

Omwille van de beoogde en maatschappelijk breed gedragen wens om de (benodigde?) verduurzamingsslag te intensiveren, vind ik het opmerkelijk dat voorlopers uit (sub-) sectoren op voorhand niet in aanmerking komen voor de subsidie die stimuleert tot actie. Zeker als je bedenkt dat niet alle veehouders in de praktijk kunnen extensiveren en/of omschakelen. Een hulpinstrument in de vorm van subsidie zou daarom meer dan welkom zijn voor de vooruitstrevende groep ondernemers die milieu, natuur en omgeving hoog in het vaandel heeft staan.

Openstelling van de innovatieregeling is voorzien in het najaar van 2023, maar hangt samen met de mate van voortvarendheid waarmee de (juridische en staatssteun-) procedures worden doorlopen. De tijd zal leren of het bij de gemiste kans blijft om alleen de Lbv-plussers in de gelegenheid te stellen tot deelname aan de innovatieregeling of dat de doelgroep toch nog verruimd wordt.

2. Extensiveren

Extensiveren betekent kortweg ‘meer grond per dier’. Extensiveren is op een paar manieren te bewerkstelligen, namelijk door de veestapel te verkleinen en/of het areaal landbouwgrond te vergroten. Hoe je het ook wendt of keert, extensiveren brengt extra kosten met zich mee. De extra kosten ontstaan door de afnemende productiviteit en/of efficiëntie (in de verhouding) op bedrijfsniveau tussen de factoren ‘dier’ en ‘grond’.

Ten eerste is er een Nationale Grondbank opgericht. Deze bank is gevuld met gronden die het Rijk op vrijwillige basis heeft aangekocht. Het gaat om een dynamische bank die bijdraagt aan enerzijds de extensivering van de veehouderij, terwijl anderzijds ook verplaatsing (onder 4) kan worden gefaciliteerd. Dit houdt in dat er nog aan te kopen gronden worden toegevoegd, maar ook weer worden uitgegeven aan agrariërs.

Ten tweede heeft de overheid een hectaresteun ter financiële compensatie voor melkveehouders bedacht. Het gaat alleen om bedrijven in of nabij veenweide- en Natura 2000-gebieden die te maken krijgen met extra kosten en/of lagere opbrengsten door te extensiveren. De subsidieaanvrager moet voldoen aan de volgende eisen:

  • Extensiveren tot 1,5 of 1,0 grootvee-eenheden (GVE) per ha;
  • Veel weidegang; dit komt neer op > 1.500 of 3.000 uur/jaar.

De subsidie zal maximaal (circa) € 1.000,-/ha/jaar bedragen. Voormeld subsidiebedrag kan worden aangevuld met een financiele tegemoetkoming in de samenwerkingskosten (pachtcontract, grondkamerkosten, extra administratiekosten?).

Het streven is om de regeling in het najaar van 2023 open te stellen. De overheid voorziet echter een (praktisch) knelpunt: de krappe uitvoeringscapaciteit bij RVO.

3. Omschakelen

Het derde instrument is ‘omschakelen’. Omschakelen betekent i.c. het zodanig aanpassen van de bedrijfsvoering dat stikstofemissies dalen.

Als veehouders op het punt zijn gekomen dat zij de bedrijfsvoering wel willen veranderen, blijkt het meer dan eens onverantwoord en/of onhaalbaar om daadwerkelijk de stap naar een andere bedrijfsvoering te maken. De crux zit hem dan ook vaak in de financiële component, want ondernemers hebben in de omschakelperiode van de ‘oude’ naar de ‘nieuwe’ bedrijfsvoering te maken met hoge(re) kosten, terwijl de opbrengsten veelal gelijk zullen zijn in deze periode vergeleken met de periode voorafgaand aan de omschakeling.

Dit lijkt me een plausibele reden voor ondernemers om hun voorgenomen omschakeling kritisch tegen het licht te houden. De overheid is van plan om financieel gunstige leningen (Investeringsfonds Duurzame Landbouw; IDL) en borgstellingen (Werkkapitaal-regeling Omschakelprogramma) beschikbaar te stellen aan en ten behoeve van veehouders van alle diersoorten.

Later dit jaar wordt een besluit verwacht omtrent de openstelling van de definitieve IDL voor 2024 en verder.

4. Verplaatsen

De verplaatsingsregeling biedt kansen voor veehouderijen die zijn aan te merken als ‘piekbelaster’.

Het gaat om een subsidieregeling waarmee een vrijwillige bedrijfsverplaatsing van de huidige locatie naar een vrijkomende c.q. nieuwe locatie kan worden bewerkstelligd, zonder dat hierbij nieuwe milieuproblemen optreden.

De verwachting is dat maximaal 100% van de kosten van de verplaatsing worden vergoed, welk bedrag wordt vermeerderd met een subsidie van hoogstens 80% voor eventuele modernisering op de nieuwe locatie. De overheid streeft naar openstelling van de verplaatsingsregeling per eind 2023.

Informeer vrijblijvend naar de mogelijkheden voor uw bedrijf. Wij gaan graag met u in gesprek.

Loon na wachten op MGA-2?

De langverwachte tweede tranche van de Maatregel Gerichte Aankoop (hierna: ‘MGA-2’) komt eraan. Wie kunnen deelnemen? Wat zijn de voorwaarden? En welke vergoeding staat er tegenover de deelname? Meer weten? Lees dan verder…

MGA-2 – Regeling provinciale aankoop en beëindiging veehouderijen nabij natuurgebieden tranche 2

Voor wie? 

Het deelnamebeleid is erop ingericht dat alle veehouders kunnen deelnemen. Dit betekent dat ook bedrijven zonder productierechten kunnen deelnemen. Dit in tegenstelling tot de LBV-regeling (en LBV-plusregeling, waarbij ook vleeskalverhouders worden betrokken).

De overheid beschouwt de MGA-2 als vangnetfaciliteit voor veehouders die niet in aanmerking komen voor deelname aan de LBV- of LBV-plus regelingen (zie mijn blog Deelnemen aan de woest aantrekkelijke opkoopregeling of toch niet?).

Deze beschouwing komt overeen met de inhoud van de conceptregeling d.d. 9 mei 2022. De aanpak is gericht op deelname van zoveel mogelijk veehouders/veehouderijbedrijven, zoals blijkt uit de conceptpublicatie met bijbehorende Toelichting.

Vergoeding? 

De deelnamebereidheid hangt sterk samen met de (uitwerking van de) financiële aspecten in de praktijk. De hoogte van de vergoeding, maar vooral het uiteindelijke nettoresultaat (na belasting) zijn actuele vraagstukken met hoge praktijkrelevantie.

De taxateur (die in opdracht van de provincie werkt) heeft de taak om de marktwaarde in beeld te brengen. De onderstaande waardecomponenten komen voor vergoeding in aanmerking:

  1. Productierecht (indien van toepassing);
  2. Waardevermindering bedrijfsgebouwen (en eventueel landbouwgrond);
  3. Aankoop bedrijfsgebouwen (en eventueel landbouwgrond);
  4. Gehele of gedeeltelijke sloop van bedrijfsgebouwen.

De deelnemende bedrijven ontvangen 100% van de (getaxeerde) marktwaarde. De MGA-2 wijkt op dit aspect af van de (waarderings)methode die bij de LBV(-plus) regeling van toepassing is. Deelnemers aan de LBV(-plus)regelingen hebben namelijk het recht op respectievelijk 100% tot 120% van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Voorwaarden

Deelnemers moeten voldoen aan bepaalde voorwaarden om voor de specifieke uitkering in aanmerking te komen. De provincie is contractpartij en dient derhalve te waarborgen dat de bedrijfsbeëindiging leidt tot een blijvende vermindering van de stikstofemissie vanaf de (voormalige) veehouderijlocatie.

De deelnemende veehouderij is verplicht om binnen één jaar na het sluiten van de overeenkomst met de provincie te bewerkstelligen dat:

  • de veehouderijactiviteiten zijn beëindigd;
  • de meststoffen vanaf de locatie zijn verwijderd;
  • de productierechten zijn komen te vervallen;
  • de vigerende milieutoestemming(en) en/of natuurvergunning inzake de ’te beëindigen veehouderijactiviteit(en)’ moet(en) zijn ingetrokken OF aangepast. Op de veehouderijlocatie mag maximaal 15% van de stikstofemissie die voor deelname was toegestaan, ‘achterblijven’;
  • het bevoegde bestuursorgaan van de gemeente, waar de veehouderijlocatie is gelegen, een verzoek heeft ontvangen inzake ‘bestemmingswijziging’ ter plaatse;

Daarnaast voorziet de overeenkomst erin dat binnen 28 maanden na het sluiten van de overeenkomst, de bedrijfsgebouwen zijn gesloopt of (ten minste) de productiefaciliteiten die onlosmakelijk met de veehouderijactiviteiten zijn verbonden, zijn verwijderd.

Verder geldt dat de provincie zorgdraagt voor het vastleggen van gebruiksvoorwaarden van de landbouwgrond, voor zover dat er ook landbouwgrond bij de overeenkomst is betrokken.

Een aanvullende (verplichte) voorwaarde is dat in de overeenkomst een bepaling is opgenomen omtrent het verbod op het houden van een niet-productierechtgebonden veehouderij elders in Nederland. De vorige zin ziet zowel op zelfstandige uitoefening, als op deelneming in een personenvennootschap of samenwerkingsverband.

De overheid verwacht de definitieve MGA-2 regeling eind 2023 te publiceren, met het doel de regeling begin 2024 open te stellen.

Mijn advies aan de veehouders luidt: laat u goed adviseren over de (on)mogelijkheden van MGA-2 en andere opkoop- en beëindigingsregelingen.

Wilt u meer weten? Neem gerust contact op met een van onze deskundigen. Zij vertellen u graag meer.

Uit de praktijk: “rendement, hoezo rendement?”

Recent sprak ik een verpachter over de verpachting van zijn gronden en het rendement wat er volgens box 3 gehaald moet worden. Tijdens het gesprek verzuchtte de verpachter bijna wanhopig: “rendement, hoezo rendement”!

Het gesprek met deze verpachter legt op een pijnlijke wijze bloot dat het niet lukt om voldoende pachtopbrengst te behalen om de vermogensrendementsheffing van box 3 over het onderliggende vermogen te kunnen betalen. Hoe zit dat in elkaar?

In feite gaat het om twee onderwerpen die elkaar raken. Het gaat om de heffing in box 3 over vermogen in de vorm van landbouwgrond én het gaat om de pachtopbrengst uit dat vermogen.

Box 3

Het zal u niet zijn ontgaan dat er rondom box 3 van alles speelt1. In deze blog zoomen we in op verpachte grond.

Verpachte grond wordt in de grondslag van de heffing betrokken voor box 3. Voor de jaren 2023 en 2024 wordt er geacht over beleggingen, waaronder verpachte landbouwgrond, 6,17% aan rendement te halen2.

Over dat rendement dient dan weer 32% belasting betaald te worden.


Rekenvoorbeeld

Laten we eens een voorbeeld nemen en de casus vereenvoudigen.

We hebben te maken met een belastingplichtige die 25 ha landbouwgrond regulier verpacht. Het gaat om grond gelegen in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied met een waarde vastgesteld op € 85.300,- per hectare3.

Bij reguliere verpachting wordt deze grond voor 60% meegenomen in box 3, ofwel € 51.180,- per hectare.

Er is sprake van 25 ha, ofwel € 1.279.500,- aan grondslag voor de waarde in box 3.

Daarbij wordt een rendement aangenomen van 6,17% ofwel € 78.945,-.
Dat rendement wordt belast met 32%4, ofwel € 25.262,- aan box 3 heffing in 20235!

Reguliere pachtopbrengst
In ons voorbeeld wordt er 25 ha regulier verpacht in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied6.

Over de manier van berekenen op basis van het pachtnormenstelsel hebben wij in andere blogs aandacht besteed: 

De regionorm voor dit gebied is (voor 2022) € 365,- per ha.
Er wordt 25 ha regulier verpacht, hetgeen aan pacht opbrengt € 9.125,-.


Negatief rendement

In het voorbeeld hebben we de bedragen genomen uit het jaar 2022. Als we deze bedragen toepassen voor 2023 dan is het rendement op deze verpachte grond in 2023 negatief!

Aan pachtopbrengst wordt € 9.125,- ontvangen en aan box 3 heffing over dit vermogen moet € 25.262,- betaald worden7.
Hiertussen zit een gat van € 16.137,-. Rendement, hoezo rendement?


Hoe nu verder?

De frustratie van onze cliënt is zeer goed te begrijpen. Helaas heb ik geen kant-en-klare oplossing. Het is aan te raden om de ontwikkelingen rondom box 3 in de gaten te houden. Verder is het ook aan te raden om u bij te laten staan door een fiscalist bij het maken van uw aangifte Inkomstenbelasting.

Voetnoten:
1. Het gaat te ver omdat uitgebreid te behandelen en het verandert nog geregeld.
2. Overbruggingswet box 3
3. Normwaarde € 85.300,- (2022/gebied 2801)
4. Volgens site belastingdienst
5. Geen schuld meegenomen/geen fiscaal partner/heffingsvrij vermogen is afgerond € 50.000,-
6. Aangehouden wordt regionorm 2021: € 471 per ha.
7. Los nog van overige kosten

Thema Landbouw­vrijstelling: 7-pachtersvoordelen

De landbouwvrijstelling. Geliefd en gehaat. In onze rentmeesterspraktijk merken we dat hierover vragen leven. Zoveel uiteenlopende vragen, dat deze niet allemaal in één blog te behandelen zijn. Daarom hebben wij ervoor gekozen een reeks van artikelen over het thema Landbouwvrijstelling te maken. In elk artikel komt een ander deelonderwerp aan bod.

Dit is deel 7: landbouwvrijstelling en pachtersvoordelen.

In deze bijdrage staan de volgende vragen centraal:

  • wat is een pachtersvoordeel?
  • wat is de verhouding tot de landbouwvrijstelling?

Uit gesprekken met opdrachtgevers voor wie een taxatie van een agrarisch object plaatsvindt, blijkt geregeld dat op dat object een fiscale claim rust. Die claim heeft nog niet direct effect op de waardering, maar die claim heeft wel effect op wat die verkopende agrariër “netto” overhoudt.

In een eerder artikel in deze reeks is al ingegaan op wat een fiscale claim is. Bij landbouwgrond die destijds uit “pacht” is gekocht, ontstaat geregeld een pachtersvoordeel. Een pachtersvoordeel is ook een vorm van een belaste claim.

Om de bewustwording te stimuleren ga ik wat meer de diepte in.

Pachtersvoordelen in combinatie met landbouw en landbouwgrond zijn vaak complex en ingegeven door de specifieke casus. Er zijn ook voordelen volgend uit overeenkomsten1 die erg lijken op het voordeel dat ontstaat uit een pachtsituatie. Verder zijn er recentelijk flinke veranderingen opgetreden in de mogelijkheden van het “doorschuiven” van pachtersvoordelen2 3.

Pachtersvoordeel  

Een pachtersvoordeel ontstaat doordat een pachter op basis van de regels van pacht4, de door hem gepachte grond kan aankopen tegen de verpachte waarde. In de praktijk ligt de waarde van deze verpachte waarde lager dan de vrije waarde. Dit verschil wordt vastgesteld en dat verschil gaat door het ‘fiscale’ leven onder de naam pachtersvoordeel.

Als op enig moment die grond wordt verkocht, valt het pachtersvoordeel niet onder de landbouwvrijstelling5. Dit voordeel is niet toe te rekenen aan de waardeverandering van de grond zelf.

Een voorbeeld

In dit voorbeeld wordt eerst grond uit pacht gekocht (stap 1) en vervolgens wordt een aantal jaren later de betreffende grond doorverkocht (stap 2). 

Stap 1

  • Er is in het verleden 1 hectare uit pacht gekocht;
  • De waarde van de grond vrij op dat moment was € 55.000,- (bijvoorbeeld 2012);
  • De waarde van de grond in verpachte staat is vastgesteld op € 35.000,- (bijvoorbeeld 2012);
  • Het pachtersvoordeel is vastgesteld op € 20.000,-.

Stap 2

  • De genoemde hectare wordt verkocht;
  • De ondernemer oefent een landbouwbedrijf uit;
  • De verkoopprijs (=WEVAB) van deze grond is € 100.000,- per ha;
  • De boekwaarde is € 35.000,-;
  • Het gaat in het voorbeeld alleen om Inkomstenbelasting.

Uitwerking in getallen

Verkoopprijs€ 100.000,- WEV = WEVAB
Boekwaarde (fiscaal)€ 35.000,-
————-
-/- 
Boekwinst€ 65.000,-  

Onder te verdelen in:

Werking landbouwvrijstelling€ 45.000,-onbelast
Pachtersvoordeel€ 20.000,-belast

In dit voorbeeld is goed te zien hoe het pachtersvoordeel in de belastingheffing terechtkomt.

Wilt u meer toelichting op dit onderwerp? Neem dan gerust contact met ons op.

Voetnoten:
1. Bijvoorbeeld een gebruikersvoordeel, een voordeel uit een erfpachtovereenkomst.
2. wetten.nl – Regeling – Inkomstenbelasting, winst; landbouwproblematiek – BWBR0041641 (overheid.nl)

3. Gebruikersvoordelen en het nieuwe beleid over doorschuiven van pachtersvoordelen worden niet behandeld.
4. Voorkeursrecht.
5. Dit kan ook spelen bij een onttrekking. 

Kerkstraat 54
3291 AM Strijen

078-6749494
info@ovtr.nl

Wij zijn telefonisch bereikbaar van maandag t/m vrijdag van 08.30 uur tot 17.00 uur.