Skip to main content

Stikstof: minuut 14 tot 21 in uitzending Op1

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Onze minister van Economische Zaken en Klimaat, Micky Adriaansens, was op 8 juli 2022 te gast bij het avondprogramma Op1. Een onderwerp dat besproken werd, ging over een van de vele crises waar we momenteel mee te maken hebben, namelijk de energiecrisis.

Raakvlakken energiecrisis en stikstofcrisis

De energiecrisis heeft raakvlakken met de stikstofcrisis. Volgens minister Adriaansens ziet de kern op het minder afhankelijk (willen) zijn van het buitenland. Hier hangt het spanningsveld tussen duurzaamheid en investeringsbereidheid mee samen.

Opvallend is dat de aanpak van twee ministers – overigens beiden van dezelfde politieke partij (VVD) – zo verschillend kan zijn. Minister Adriaansens zet in op innovatie en technologische ontwikkelingen voor de industriesector. Minister Van der Wal zet in op reductie van de veestapel…

Uitzending Op1

In minuut 14 tot en met 21 van de uitzending licht minister Adriaansens haar visie toe. Ik raad minister Van der Wal van harte aan om de betreffende televisie-uitzending te bekijken en samen met collega-minister en partijgenoot Adriaansens te praten over haar aanpak en te luisteren naar haar wijze woorden.

Minister Adriaansens wil minder afhankelijk zijn van het buitenland. Deze doelstelling én wens tegelijk, betekent dat we meer zelfvoorzienend zullen moeten worden. Een van de presentatoren vraagt zich hardop af of we oude tijden gaan herbeleven. Hiermee doelt hij op de industriepolitiek in de jaren ’80 (Welke sectoren zijn voor ons van belang? Waar willen we als overheid op inzetten?)

Nederland is bereid om hierin te investeren, zodat we meer grip krijgen, aldus minister Adriaansens. Op de agenda staat ook verduurzaming als hot item genoteerd.

Minister Adriaansens geeft blijk inzicht te hebben in enerzijds het spanningsveld tussen ‘minder afhankelijk worden van’ in combinatie met ‘meer grip krijgen’ en anderzijds de ‘uitdaging van verduurzaming’. Zij heeft oog voor de balans.

We zouden volgens haar niet alleen moeten “beprijzen” – het bedrijven zo moeilijk maken dat ze vertrekken en vervolgens in een ander land niet schoon gaan produceren – maar juist inzetten op technologische mogelijkheden. Met elkaar – dus met de bedrijven zelf – tot een oplossing komen en niet alleen vanuit een torenkamer hierover beslissen! Met deze uitspraken getuigt zij van begrip voor het reilen en zeilen in de praktijk.

Draagvlak creëren

Het is van belang om draagvlak te creëren bij betrokken partijen. Minister Adriaansens geeft goed weer hoe dat te doen: samen met kennisinstellingen én bedrijven optrekken en een probleemanalyse maken.

Wat is er nu nodig om te investeren? Het beantwoorden van deze vraag door alleen de overheid is te kort door de bocht. Maar als we deze vraag samen beantwoorden komen we zoveel verder.

Ná de Op1-uitzending ben ik nieuwsgierig naar de uitleg van minister Van der Wal waarom wij in Nederland niet veel meer inzetten op technologische oplossingen voor de ‘stikstofcrisis’, in plaats van op reductie van de veestapel? Waar een wil is, is een weg. Toch? Het woord is nu aan minister Van der Wal.

Stikstof en gebiedsontwikkeling: hoe kan het wel?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Grondverwerving voor gebiedsontwikkeling, Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap, Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies. Geen reacties op Stikstof en gebiedsontwikkeling: hoe kan het wel?

Dagelijks staan de kranten vol met artikelen over de stikstofcrisis. De aanleg van wegen loopt vertraging op, de industrie kan niet verder, er is sprake van vergaande maatregelen in de agrarische sector en er kunnen geen woningen worden gebouwd. Dit resulteert in een woningcrisis en agrariërs die, in mijn ogen zeer terecht, boos zijn.

In deze artikelen mis ik vaak de nuance. Er zijn namelijk ook zaken die, door goede samenwerking, wél kunnen.

Zo is er op 30 juni 2022, of eigenlijk op 1 juli 2022, in de gemeente Katwijk iets bijzonders gebeurd. Na 20 jaar plannen en de nodige onenigheid is het dan eindelijk gelukt: de gemeente Katwijk heeft het bestemmingsplan voor de gebiedsontwikkeling Valkenhorst vastgesteld. Een gebiedsontwikkeling die plaats biedt aan 5600 woningen, gelegen pal tegen de duinen.

Ik hoor u denken, is dat geen Natura 2000-gebied dan? Jazeker wel en ook nog één die stikstofgevoelig is. De gemeente verdient in mijn ogen een groot compliment, want ondanks de moeilijke discussies tussen de besturen van twee overheidsorganen (gemeente en RVB) hebben de uitvoerende organisaties steeds weer de verbinding gezocht en elkaar gevonden. In het bijzonder op het complexe onderwerp stikstof. Hier kwamen alle disciplines bij elkaar. Milieudeskundigen, juristen, advocaten, gebiedsontwikkelaars, een rentmeester, agrariërs en natuurlijk het RVB en de gemeente Katwijk.

Er is uitgegaan van de vraag: wat kan er wel? En nog belangrijker, hoe kan iedereen hier winnen: de natuur, de agrariërs maar ook de maatschappij. Die is immers gebaat bij het ontwikkelen van veel betaalbare huizen. In het eerste deelplan dat wordt ontwikkeld door BPD Ontwikkeling komen deze huizen er dan ook.

Stikstofberekening

Om de complexe stikstofberekening te kunnen maken is allereerst van belang wat de referentiesituatie is. In dit geval bestaat deze vooral uit de aanwezige emissies van agrarische bedrijven die binnen het plangebied liggen.

Daarnaast zijn emissies meegenomen uit de huidige activiteit in het hangaar gebied. Dit is van belang omdat hierdoor intern gesaldeerd kan worden. Doordat deze bedrijven en activiteiten met zekerheid beëindigd worden door het ontwikkelen van woningen, kan deze emissie worden ingezet voor saldering met de uitstoot in de bouwfase en de gebruiksfase van de woningen.

Om de natuur extra te compenseren wordt er straks bovendien gebruik gemaakt van emissiearm bouwmaterieel. Hierdoor wordt er in deze aanvraag geen gebruik gemaakt van de momenteel beschikbare vrijstelling in de wet Stikstofreductie en Natuurverbetering.

Het resultaat is dat er na realisering van het nu vastgestelde plan 5600 nieuwe woningen komen, de natuur er op grote delen fors op vooruit gaat en, in het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan uiterst belangrijk, nergens op achteruit gaat.

Samenwerken

Naar mijn mening is dit project een voorbeeld van hoe het ook in de rest van het land zou kunnen werken op het gebied van stikstof. Door onderling overleg, luisteren naar elkaars belangen en wensen en het bieden van perspectief voor alle betrokkenen, hebben alle partijen samengewerkt en ontstaat er een win-winsituatie.

Vervolg

Met het vaststellen van het bestemmingsplan wordt een belangrijke stap gezet naar de realisatie van het plan.

Het besluit staat nu open voor beroep. Verschillende milieuorganisaties hebben al aangekondigd, zonder het rapport te kennen, in beroep te zullen gaan. Het is belangrijk dat deze organisaties er zijn en het is goed dat er een mogelijkheid is om in beroep te gaan. Ik roep de organisaties wel op om goed naar het rapport te kijken en ook te beoordelen hoe de natuur er door dit plan op vooruit gaat. Indien het plan er namelijk niet komt, zullen de overige emissies voorlopig nog blijven bestaan en wordt er geen milieuwinst behaald. In dat geval zijn er alleen maar verliezers.

AERIUS, stikstof & vergunningen

Geschreven door Sven Belder op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies. Geen reacties op AERIUS, stikstof & vergunningen

Het boerenprotest in Stroe zit erop. Zonde dat het nodig is, maar voor onze agrarische sector draagt het hopelijk bij aan een oplossing voor de stikstofproblematiek. Of anders gezegd: stikstofpuinhoop.

Met de inmiddels beroemde en beruchte PAS-uitspraak kwam een einde aan het tijdperk van een vergunningverleningssysteem. Hierbij konden plannen of projecten voor het verkrijgen van de benodigde toestemming aanspraak maken op gecreëerde depositieruimte. Deze depositieruimte ontstond als gevolg van depositiedaling door bronmaatregelen en autonome ontwikkelingen.

Met de PAS-uitspraak is het meenemen van toekomstige voordelen van maatregelen voor een plan of project bij de beoordeling van de vergunningsaanvraag, een doodzonde gebleken. De gevolgen van het stikstofprobleem lijken, in elk geval op papier, elke dag groter te worden. En dat terwijl men in Den Haag zoekt naar een uitweg.

Of die uitweg al is gevonden? Daarvan lijkt allerminst sprake te zijn. Zeker als je bedenkt dat berekening met de AERIUS-calculator de basis is voor vergunningverlening. Hierna zet ik uiteen waarom dat dit zo lijkt te zijn.

AERIUS-berekening

De AERIUS-berekening laat onder andere zien of er stikstofdepositie optreedt als gevolg van het beoogde plan of project. En als dat het geval is, dan is ook de hoeveelheid stikstofdepositie in mol/ha/jaar zichtbaar, alsmede waar de stikstofdepositie plaatsvindt (dus op welk(e) stikstofgevoelig(e) Natura 2000-gebied(en)).

Rav-lijst

Stel: een agrarisch ondernemer wil zijn varkenshouderij uitbreiden. De ondernemer zal hiervoor de best beschikbare technieken (BBT) inzetten. Dan ontkomt hij er niet aan om voor deze uitbreiding een vergunningsaanvraag in te dienen, waarbij als onderdeel van de aanvraag het toe te passen (innovatieve) stalsysteem wordt opgenomen. Die systemen staan vermeld op de Rav-lijst (bijlage 1: Regeling ammoniak en veehouderij).

Een systeem wordt pas op de Rav-lijst gezet, nadat het systeem is getest en deugdelijk bevonden. In dit perspectief bezien, zoom ik in op een uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant op 24 mei 2022. De rechtbank trekt de werking van de biologische combiluchtwasser in de varkensstal in twijfel. Meer specifiek, de Rechtbank twijfelt of het systeem uit de lijst in elke stal op gelijke wijze presteert en zal blijven presteren. Het gaat hier om de ammoniakemissie.

Er is inmiddels al meermaals een vergunning in twijfel getrokken of niet verleend aan veehouderijbedrijven die hebben geïnvesteerd of voornemens zijn om dit te doen in een duurzaam, innovatief stalsysteem. Het komt ook voor dat vergunningen niet worden verleend. In beide gevallen, omdat de werking van het nieuwe stalsysteem (zoals de bio-luchtwasser) in de praktijk afwijkt van de ammoniakemissie behorende bij het systeem zoals opgenomen op de Rav-lijst. Het gevolg is dat negatieve effecten voor de natuur niet kunnen worden uitgesloten. Begrijpelijk. Maar dan het volgende.

Verschil tussen uitgangssituatie en feitelijke situatie

Om een gebiedsontwikkeling, bijvoorbeeld een stadsuitbreiding met de daarbij behorende voorzieningen zoals wegen en overige infrastructuur, te realiseren, is onderzoek nodig. Bij deze ontwikkeling dient, evenals bij de uitbreiding van de varkensstal, de vraag te worden gesteld: kunnen er significant negatieve effecten voor de natuur optreden?

Wie de vraag stelt, moet hem ook beantwoorden. Het antwoord volgt uit de AERIUS-berekening. Om de vergunning verleend te krijgen mag er dus geen toename zijn van stikstofdepositie op een of meerdere stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Tot zover ook nog begrijpelijk. Maar dan het volgende.

Hoe denkt men die juridische zekerheid te kunnen borgen, rekeninghoudend met de uitspraak, waarin de (uit)werking van een systeem in twijfel wordt getrokken? 

Hoe gaat men de ‘(uit)werking van de ontwikkeling’ kunnen borgen, als de feitelijke situatie anders blijkt te zijn (en dit lijkt op voorhand niet onlogisch) dan de situatie waarvan men is uitgegaan bij de vergunningsaanvraag/uitgangssituatie? Er ligt weliswaar een AERIUS-berekening aan de vergunningverlening ten grondslag, maar die is gemaakt vóórdat de vergunning verleend is.

In mijn beleving zijn er bij een gebiedsontwikkeling zoveel meer factoren die invloed (kunnen) hebben op de stikstofdepositie, die toe te rekenen is aan die specifieke ontwikkeling. Ik ben benieuwd welk systeem van monitoring en bijsturing er in dit kader plaatsvindt c.q. mogelijk is. Er zullen ongetwijfeld de nodige juridische trucendozen uit de kast gehaald worden. Wat een stikstofpuinhoop; en het einde is nog niet in zicht.

Licht aan de horizon?

Op het gebied van de werking van stalsystemen in relatie tot stikstofdepositie lijkt er in elk geval een oplossing te zijn gevonden om een vergunning, ondanks de gebleken feitelijke mindere werking van een systeem, (alsnog) verleend te krijgen.

De oplossing ziet op het aanpassen van de omgevingsvergunning door het opnemen van extra voorschriften. De Rechtbank Oost-Brabant doet dit namelijk in haar uitspraak van 24 mei 2022.

Echter, deze oplossing zal niet zonder meer in elke situatie als oplossing gebruikt kunnen worden. Men zal, ook in soortgelijke gevallen, iedere situatie opnieuw moeten beoordelen en bezien of dit wel of niet de juiste (passende) oplossing betreft.

Hoe dan ook, er gloort licht aan het einde van de tunnel vol stikstofpuinhoop.

Weet (Van) de(r) Wal het stikstofschip te keren?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

De recente berichtgeving in de media over het stikstofdossier kan u, jammer genoeg, niet zijn ontgaan. Waarom? Omdat de brieven, lijstjes, publicaties of woorden van onze stikstofminister, Christianne van der Wal-Zeggelink, onjuist of vooral onvolledig blijken te zijn.

Hoe dan ook, het stikstofdossier is enerverend en dat zal voorlopig wel zo blijven.

Stikstofregistratiesysteem (ssrs)

In het ssrs wordt stikstofdepositie afkomstig van

  • snelheidsverlaging voor de rijkswegen;
  • warme saneringsregeling varkenshouderij en
  • de beoogde bronmaatregel ‘andere samenstelling van het veevoer’ die nooit is ingevoerd,

gereserveerd voor ’toedeling’ van stikstofruimte aan een project.

Toen het ssrs in werking trad, kon slechts depositieruimte worden opgenomen afkomstig van de bronmaatregel ‘snelheidsverlaging’. Effecten van de overige maatregelen zouden zich later voordoen en konden zodoende bij de inwerkingtreding van het ssrs niet worden beoordeeld. Laat staan dat er negatieve effecten voor natuur konden worden uitgesloten.

Uitspraak Rechtbank

Op 22 april 2022 deed de Rechtbank Noord-Holland een interessante uitspraak over de inzet van stikstofdepositieruimte uit het ssrs van de bronmaatregel ‘snelheidsverlaging op snelwegen naar 100 km/u’ voor een woningbouwproject.

In de uitspraak wordt gerefereerd naar rapporten1 die ten grondslag liggen aan de beslissing om de hiervoor bedoelde snelheidsverlaging als bronmaatregel op te nemen in art. 2.4, eerste lid en onder a van de Regeling natuurbescherming (Rnb).

Hieruit blijkt dat:

  • beoordeeld is wat de gevolgen zijn van de ‘snelheidsverlaging’ qua stikstofdepositie;
  • aantasting van natuurlijke kenmerken van Natura 2000-gebieden niet is uitgesloten als gevolg van de ‘snelheidsverlaging’.

Er is geen ontkomen aan het treffen van extra bronmaatregelen om de toename van stikstofdepositie teniet te doen. En ook wordt verwezen naar de ‘warme saneringsregeling varkenshouderij’, wat bij mij direct een nieuwe vraag oproept (hierover later meer).

Met de ‘snelheidsverlaging’ wordt ‘depositiebeperking’ gecreëerd in grote delen van het land. Maar niet overal.
Toch is de stikstofwinst op basis van de Rnb, in zijn totaliteit, wel ingezet voor woningbouw- en tracéprojecten in heel Nederland. Op dit punt lijkt het ‘mis’ te gaan. Er blijkt geen (onlosmakelijke) samenhang tussen de locatie waar de stikstof wordt ‘vrijgemaakt’ en de locatie waar de stikstof wordt ‘ingezet’. Er moet zekerheid bestaan dat een plan of project geen negatieve effecten heeft of kan hebben op de natuurlijke kenmerken van Natura 2000-gebieden.

In geval van woningbouw of tracébesluiten geldt dat er een passende beoordeling gemaakt zal moeten worden. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de instandhoudingsdoelstellingen van het gebied, omdat dit soort projecten niet benodigd is voor, noch verband houdt met het beheer van het gebied.

Rechtbank Noord-Holland is van mening dat de ‘snelheidsverlaging’ niet voldoet aan de Europese Habitatrichtlijn (HR). De ‘snelheidsverlaging’ (en ook andere, generieke bronmaatregelen!) moet op zichzelf voldoen aan artikel 6 derde lid van de HR. Het is niet toegestaan om bronmaatregelen die zelf niet voldoen aan de HR in te zetten voor het ssrs.

Uit de rapporten1 blijkt dat de benodigde zekerheid ontbreekt ten aanzien van het uitsluiten van negatieve effecten op de natuurlijke kenmerken van Natura 2000-gebieden. Dit leidt ertoe dat de door de ‘snelheidsverlaging’ gecreëerde stikstofdepositieruimte ten onrechte is opgenomen in het ssrs.

Artikel 2.4 eerste lid onder a is in strijd met artikel 6 HR en dient derhalve onverbindend te worden verklaard, aldus de Rechtbank Noord-Holland. Hierover lijkt mij het laatste woord nog niet gezegd.

Warme saneringsregeling varkenshouderij (Srv)

Hoewel de inzet van de vrijgemaakte stikstofruimte als gevolg van de bronmaatregel ‘Warme saneringsregeling varkenshouderij’ nog niet heeft plaatsgevonden, is het niet ondenkbaar dat zich een vergelijkbare situatie gaat voordoen als bij de ‘snelheidsverlaging’. Hierbij doel ik op het ‘generieke’ aspect van de vrijgemaakte stikstof in het zuiden en oosten van ons land die, zo het ernaar uitziet, voor projecten in andere landsdelen zal worden ingezet.

Aan de Srv konden alleen bedrijven uit de concentratiegebieden Zuid en Oost meedoen. Gezien de huidige vaste afstandsgrens van 25 kilometer voor alle emissiebronnen, lijkt het, afgezien van enkele uitzonderingen, onmogelijk om de stikstof vanuit de bronmaatregel ‘Warme saneringsregeling varkenshouderij’ in te zetten voor projecten in het overige deel van Nederland.

Het zal me benieuwen hoe men hiermee omgaat in de praktijk… Biedt een ADC-toets uitkomst? Of zullen we een ‘etiketteringssysteem van stikstof’ toch in overweging moeten nemen om de stikstofproblematiek het hoofd te kunnen bieden? Of zullen de beoogde bouw- en andere economische ontwikkelingen plaats moeten vinden binnen de 25 kilometer van de emissiebronnen? Moeten/willen we dan woningen bouwen op de Veluwe?

Etiketteren de oplossing?

Vorig jaar schreef ik in mijn blog ‘Prijsvorming stikstof‘ dat de overheid de hoeveelheid stikstofdepositie van landbouwbedrijven nauwkeurig in beeld heeft waar, hoe en wanneer de depositie wordt veroorzaakt. Hierin deed ik de suggestie om stikstof te etiketteren. 

Een paar weken geleden moest ik wederom denken aan de etikettering van stikstof. Dit naar aanleiding van de woorden van mevrouw C. van der Plas in het Hoofdlijnendebat LNV op 6 april 2022. Zij vroeg namelijk het volgende: “En waar wordt de stikstofruimte van de stoppers geregistreerd? Deze stikstofruimte lijkt uit beeld”…

Kennelijk bestaat er in de politiek behoefte (en naar verloop van tijd wellicht ook de urgentie) aan een systeem van etikettering van stikstof.

En dan is het heel voor de hand liggend om per stikstofgevoelig Natura 2000- gebied (gebiedsgerichte aanpak) de depositie te duiden om die vervolgens beschikbaar te stellen aan een project binnen een straal van 25 km rondom het Natura 2000-gebied. Maar soms wordt eenvoud (juridisch) onnodig ingewikkeld gemaakt en slaagt etiketteren niet.

Omdat Stikstofproblematiek zo enerverend is, zullen er nog meerdere blogs van mij volgen.

Voor meer informatie én meer blogs over stikstof kunt u ook verder lezen op onze website.

Voetnoot:

  1. rapport Ecologische beoordeling (maart 2020, TAUW BV) en rapport Nadere ecologische beoordeling (juli 2020, Tauw, Witteveen+Bos, Sweco en BügelHajema) ↩︎

PAS, ondernemen en het sp(r)ook(je) van een NB-vergunning

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Het Programma Aanpak Stikstof (PAS). U heeft er waarschijnlijk wel eens van gehoord of over gelezen. Het PAS zou zes jaren in werking zijn – te weten van 1 juli 2015 tot 1 juli 2021 – met de nadruk op ‘zou’. Want inmiddels is het PAS alweer bijna drie jaar geleden (op 29 mei 2019) buiten werking gesteld door de Raad van State.

Doelstellingen PAS

Maar wat was het PAS ook alweer? En waarom is het PAS buiten werking gesteld?

Om deze vragen te beantwoorden, pakken we ook de doelstelling van het voormalige PAS er even bij.

Het PAS had een tweeledige doelstelling.

  1. Het realiseren van de natuurdoelstellingen van de stikstofgevoelige Natura 2000- gebieden.
  2. Om toestemmingsverlening mogelijk te maken voor activiteiten die stikstofdepositie op de stikstofgevoelige Natura 2000- gebieden veroorzaakten met een verlichting van de lasten van initiatiefnemers in het kader van het vergunningsverleningstraject (hierover later meer).

In de PAS-periode zouden initiatiefnemers van activiteiten met een beperkte stikstofdepositie (> 0,05 mol/ha/jaar en < 1,0 mol/ha/jaar) op Natura 2000-gebieden (niet zonder voorwaarden), door middel van een melding aanspraak kunnen maken op de voormalige ‘voorraad’-pot gevuld met zogenaamde ontwikkelingsruimte. De stikstofdepositieruimte.

Anders gezegd, initiatiefnemers hoefden geen Wnb-vergunning (of voor 1 januari 2017 een NB-vergunning) te hebben en/of kregen nul op rekest bij aanvraag van een NB-vergunning. Want een (PAS-)melding onder de Wet natuurbescherming volstond, aldus het bevoegd gezag.

Zuur, omdat de PAS dus buiten werking is gesteld. Temeer nog voor de initiatiefnemers die wel graag een NB-vergunning wilden hebben, bereid waren daarvoor te betalen, maar waaraan het bevoegd gezag geen medewerking verleende. Want er bestond immers de mogelijkheid om een PAS-melding te doen. Echter, deze groep initiatiefnemers verkeert nog altijd in grote (rechts)onzekerheid. Alsof dat nog niet erg genoeg is, zit hun bedrijf als gevolg hiervan ook nog eens ‘op slot’.

PAS-melder wordt PAS-slachtoffer

Mijns inziens mogen we wel stellen dat het PAS niets anders is geweest dan een eenvoudige manier van onze overheid – op wie iedereen zou mogen vertrouwen – om economische ontwikkeling mogelijk te maken, zonder daarbij vooraf de (negatieve) effecten voor stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden met zekerheid te hebben uitgesloten.

Mag ik constateren dat de ervaring ons inmiddels leert dat de (beoogde) lastenverlichting voor initiatiefnemers zich heeft vertaald in een voor hen hachelijke situatie? Het wordt per slot van rekening steeds duidelijker dat de lasten c.q. misgelopen opbrengsten bij initiatiefnemers in schril contrast staan tot de eerdere ‘verlichting’ van lasten.
Dit alles door:

  • niet langer geldige (maar wel goedgekeurde) PAS-melding;
  • opgelopen vertraging in het vergunningsverleningstraject;
  • het (uiteindelijk) niet verleend krijgen van een natuurtoestemming.

Dan heb ik het nog niet eens over de emotionele schade die men hiervan ondervindt.

Wellicht kunt u zich voorstellen dat er veel onzekerheid is over de (familie)bedrijfscontinuïteit. Te denken valt aan initiatiefnemers die uitbreiding/ontwikkeling hebben gerealiseerd. Of nog een stapje daarvoor, men is hieraan voorafgaand (onomkeerbare) financiële verplichtingen aangegaan, maar beschikt sinds de PAS-uitspraak niet (langer) over een rechtsgeldige natuurtoestemming. En dus kan de beoogde wijziging van activiteiten, dikwijls een uitbreiding/ontwikkeling, niet zonder meer doorgang (blijven) vinden.

Het blijft verbazingwekkend dat de PAS-melders te goeder trouw hebben gehandeld, terwijl juist zij nu de negatieve gevolgen ondervinden.

Legalisatie van PAS-meldingen?

De PAS-meldingen worden toch gelegaliseerd?
Ja, onze voormalig minister van LNV, mevrouw C. Schouten, heeft in de wet laten opnemen dat de PAS-meldingen worden gelegaliseerd.

Hoe zat het dan met een PAS-melding? Dit was voorheen toch ook bij wet geregeld?
De PAS-melding is nu niets meer waard. In hoeverre kan en/of mag men nog vertrouwen op de toezegging, het laten opnemen in de wet en de uiteindelijke uitvoering van de legalisatie? De overheid heeft drie jaar uitgetrokken voor het oplossen van het probleem. De kans is groot dat dit niet slaagt.

Rechtbank Oost-Brabant lijkt dit in een recente uitspraak kracht bij te zetten1. Voordat legalisatie kan plaatsvinden, dient er stikstof beschikbaar te komen vanuit genomen en nog te treffen (bron)maatregelen. De beschikbaar gemaakte stikstof belandt in de stikstofbank(en). In mijn eerdere blog Stikstofbank en praktijkvoorbeeld ‘stalmaatregelen’ leest u meer hierover.

Pas dan kan de stikstofdepositieruimte worden uitgegeven aan, in dit geval, PAS-melders. Maar het lijkt niet ondenkbaar dat de benodigde depositieruimte niet of niet tijdig beschikbaar komt, dus niet in de depositiebank landt. Al met al voorzie ik hier een behoorlijke uitdaging. Zeker daar waar de behoefte aan stikstof groot(s) is, komt er, naar verwachting, weinig stikstof (uit veehouderij) beschikbaar.

In het kader van een PAS-melder en het legalisatieprogramma, heeft de Rechtbank Oost- Brabant uitspraak gedaan die interessant is voor de stikstofpraktijk.

PAS-melder nu illegaal in werking?

De rechtbank gaat met de uitspraak1 in op een PAS-melder die nu (door afschaffing PAS) feitelijk illegaal in werking is. Hierop is een verzoek tot handhaving ingediend. Het bevoegd gezag weigert handhavend op te treden, want er is sprake van zicht op legalisatie. De rechtbank is van mening dat een verwijzing naar het legalisatieprogramma te algemeen is. Er is geen sprake van concreet zicht op legalisatie.

Ten aanzien van het begrip ‘concreet’, wordt een verwijzing gemaakt naar:

  • de hoeveelheid depositieruimte die beschikbaar komt;
  • de (afzienbare) termijn waarbinnen deze beschikbaar komt;
  • de vraag of deze PAS-melder ‘de meest gerede kandidaat’ is om met voorrang depositieruimte toebedeeld te krijgen.

Stel, een willekeurige PAS-melder wordt gelegaliseerd, zonder dat concreet zicht op legalisatie bestaat, dan zal de (PAS-)geschiedenis zich herhalen. Er zou dan weer stikstofruimte worden ’toebedeeld’ aan de PAS-melder, die een bepaalde activiteit met stikstofdepositie tot gevolg (niet zonder voorwaarden) kan en mag ontplooien, zonder dat op voorhand significant (negatieve) effecten voor de stikstofgevoelige natura 2000-gebieden uitgesloten zijn.

In de uitspraak gaat de rechtbank in op de kwestie of er voor de PAS-melder nog andere manieren zijn om een natuurvergunning te verkrijgen. Een gedachtegang van de rechtbank vertaalt zich in een suggestie om de PAS-melder extra beschermingsmaatregelen te laten treffen, bv. emissiereducerende maatregelen. Dit jaagt de PAS-melder (in dit geval een veehouderij) nogmaals op kosten, terwijl het hem geen (direct) financieel rendement oplevert.

Creëren van een win-winsituatie

Het blijft de kunst om in kansen en oplossingen te denken. Dit is (agrarisch) ondernemers op het lijf geschreven. De ‘winst’ ziet dan op het weer met een gerust hart kunnen continueren van diens bedrijf(svoering), mits de vergunning is verkregen.

Met de wetenschap dat er vele miljarden euro’s beschikbaar zijn/komen voor de aanpak van de stikstofproblematiek, zou er toch een adequate oplossing gevonden moeten kunnen worden waarbij een win-winsituatie ontstaat voor PAS-melder én natuur. Hoe kunnen we zo’n situatie creëren?

Er zou gekeken kunnen worden naar de suggestie van de rechtbank, die ziet op het door de PAS-melder treffen van extra beschermingsmaatregelen. De overheid zou (een deel van) het beschikbare miljardenbudget kunnen aanspreken, om dit vervolgens in te zetten voor investering in emissiereducerende maatregelen2. De natuur zal snel(ler dan de huidige doelen) in een betere staat van instandhouding verkeren, terwijl gelijktijdig een eind komt aan de penibele situatie van de PAS-melders.

De overheid heeft een fout begaan door het PAS ooit in werking te stellen. Het zou onze overheid sieren als zij haar eigen fout herstelt. Dit komt het vertrouwen van de PAS-melders in hun eigen overheid ook ten goede.

Koppeling stikstofbank en legalisatieprogramma
Zo het er nu naar uitziet is er geen ontkomen aan de koppeling tussen de (vulling van de) stikstofbank enerzijds en het legalisatieprogramma (uitgifte van stikstof aan de PAS-melders) anderzijds.

De vraag is hoe men te zijner tijd om zal gaan met de situatie waarin niet of niet tijdig stikstof beschikbaar komt voor de PAS-melder(s). Hier kom ik in een volgende blog op terug.

1 Uitspraak ECLI:NL:RBOBR:2022:670, Rechtbank Oost-Brabant, SHE 21/3180 (rechtspraak.nl)

2 Dit zou kunnen worden doorgetrokken naar een breder ‘publiek’, teneinde de stikstofproblematiek versneld op te lossen.

Een ander grondgebruik dan agrarisch

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

De druk op de ruimte van met name het landelijk gebied neemt steeds verder toe. De verhoogde druk wordt mede veroorzaakt omdat we met meer inwoners in Nederland leven en wonen. ‘Vijftien miljoen mensen op dat hele kleine stukje aarde’ is inmiddels achterhaald.

Het hele kleine stukje aarde is verder verkleind en het aantal inwoners fors toegenomen. En door de toename van het aantal mensen geeft dat meer vraag naar diversiteit van grondgebruik. En dat heeft tot nu mede geresulteerd in hogere agrarische grondprijzen.

Vicieuze cirkel

Door meer inwoners in Nederland belanden we in een vicieuze cirkel zoals hier afgebeeld (klik op de afbeelding voor een vergroting).

Landbouwgrond voor andere doeleinden: wat betekent dit voor u als grondeigenaar?

Door toenemende welvaart en daardoor ook een grotere behoefte aan welzijn, wordt landbouwgrond meer en meer noodzakelijk geacht voor de uitvoering van de (kabinets)plannen.

Doordat de overheid en niet-agrarische marktpartijen zich steeds meer op de grondmarkt begeven voor het verwerven van onroerend goed voor een ander gebruik dan agrarisch, blijkt in de praktijk dat voor de grondeigenaren en/of gebruikers de vraagstukken steeds complexer worden.

Onder andere de volgende vragen passeren de revue:

  • Waar heeft u als eigenaar/pachter of gebruiker recht op?
  • Kan er bezwaar ingediend worden tegen de plannen?
  • Ben ik als eigenaar genoodzaakt om tot verkoop over te gaan? En als ik dat niet doe of wil? Wat zijn dan de gevolgen?
  • Wat is een voorkeursrecht op mijn land?
  • Welke impact heeft een onteigening? 
  • En als er schade optreedt, wordt die volledig vergoed?
  • En welke tijdsduur vraagt een plan?

Kortom, veel onduidelijkheid en vaak ook onzekerheid dat ontstaat op het moment dat een (proef)plan wordt gelanceerd op uw eigendom en/of recht.

Inzicht in uw situatie

Als de overheid of een marktpartij dan persé aanspraak wil maken op uw bezit, is het voor u belangrijk inzicht te krijgen in de mogelijkheden, de vergoedingen en bijkomende voorwaarden. In bepaalde situaties kunnen de plannen ook nieuwe kansen voor u als eigenaar/gebruiker bieden. Deskundig advies, afgestemd op uw persoonlijke situatie, is vaak onontbeerlijk.

Wij kunnen u hierbij van dienst zijn en gaan graag met u om de tafel om de juiste gegevens te verzamelen, de strategie uit te stippelen en mogelijke (ontwikkelings)kansen te signaleren.

Door de vele jaren ervaring in het landelijk gebied en omdat we weten wat er speelt op het boerenerf, kunnen we gericht onze expertise toepassen in elke unieke situatie. U heeft aan ons een volwaardig gespreks- en kennispartner, gericht op het denken in oplossingen en mogelijke ontwikkelkansen.

We hechten veel waarde aan uw wensen, hebben oog voor de menselijke maat en focussen op uw optimaal resultaat met een hoge kwaliteit. Onze betrokkenheid, expertise en inspanning zetten we graag voor u in.

Peter de Bruin, Arno Huysmans of Julian Bartels staan voor u klaar. 

Meer informatie vindt u op onze website onder de dienst Overheidsingrijpen.

zonnepark windpark

RES: kansen voor hernieuwbare energie

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Energietransitie, Vastgoedadvies.

Kansen voor hernieuwbare energie op basis van de RES

Nederland heeft in het klimaatakkoord de ambitie vastgelegd om in 2050 volledig CO2-neutraal te zijn. Dit betekent dat de aankomende jaren de stap moet worden gemaakt naar alternatieve energiebronnen zoals wind, zon en water.

De urgentie om alternatieve energiebronnen te ontwikkelen neemt toe. Niet alleen door gestelde klimaatdoelen, maar ook door afhankelijkheden en economische overwegingen. Denk hierbij aan de onzekerheden over de gaslevering en aan de prijsstijgingen van andere fossiele brandstoffen.

Verschillende politieke partijen zetten het thema energietransitie hoog op de agenda waardoor wij verwachten dat er een versnelling zal komen in de energietransitie. Een belangrijke randvoorwaarde hiervoor is, dat er voldoende tempo gemaakt kan worden met de verzwaring van het elektriciteitsnet. Dit lijkt op dit moment de meest beperkende factor.

Nationaal Programma RES

Om in 2030 50% minder CO2 uit te stoten ten opzichte van 1990, heeft de overheid het Nationaal Programma RES gestart. Hierbij is Nederland verdeeld in 30 regio’s. Iedere regio heeft een eigen plan gemaakt om haar bijdrage te leveren aan het totaal.

In deze Regionale Energie Strategieën zijn zoekgebieden aangegeven waarbinnen initiatieven mogelijk gemaakt kunnen worden mits er voldoende draagvlak is voor de initiatieven.

Een zonnepark of windpark op uw grond?

Wellicht ligt uw eigendom in één van de zoekgebieden en zijn er kansen om bij te dragen aan de energietransitie. De keuze om uw bezit wel of niet in te zetten ten behoeve van alternatieve energie is afhankelijk van uw persoonlijke situatie.

U wordt als grondeigenaar wellicht ook regelmatig benaderd door verschillende ontwikkelaars van zonneparken of windparken. Soms worden grondeigenaren zelfs door meerdere partijen tegelijk benaderd. Vaak wordt hierbij gewerkt met optiecontracten.

Bij de keuze om hier wel of niet mee in zee te gaan komen onder andere de volgende onderwerpen naar voren:

  • Welke partij is betrouwbaar?
  • Wat is een realistische vergoeding?
  • Welke voorwaarden worden gesteld?
  • Hoe stel ik mijn belangen veilig?
  • Hoe ga ik om met een pachter indien mijn grond verpacht is?
  • Wat gebeurt er met de kwaliteit van mijn gronden?
  • Welke bestemming krijgt de grond?
  • Wat is de waarde van mijn grond op het moment dat er een zonnepark op staat?
  • Welke fiscale consequenties heeft een overeenkomst voor mij?

Overwater Rentmeesterskantoor kan u helpen bij het maken van de juiste keuzes en het sluiten van het contract waarbij uw belangen voorop staan.

Hierbij kunt u denken aan:

  • het doen van onderzoek naar de kansen voor uw bezit;
  • het beoordelen of opstellen van opstalovereenkomsten;
  • het beoordelen van optieovereenkomsten;
  • het selecteren van de juiste partner;
  • advies over de hoogte van de vergoeding;
  • het taxeren van de grond voor en na realisatie;
  • advies over zakelijk recht overeenkomsten;
  • advies over schadeloosstelling.

Mocht u vragen hebben over uw persoonlijke situatie binnen de RES, neemt u dan contact met ons op. Goed advies betaalt zich uit.

Een kijkje in het leven van onze medewerkers buiten Overwater – Jolanda Smits

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Rentmeesterschap, Taxatie, Vastgoedadvies.

Ik zal mezelf kort voorstellen: mijn naam is Jolanda Smits, ik woon in Strijen en werk sinds 1990 bij Overwater.

Ik neem al jaren met veel plezier de totale administratie voor mijn rekening. Ik zorg ervoor dat alle financiële gegevens tijdig, correct en overzichtelijk worden verwerkt. Dit doe ik fulltime.

Naast mijn werkzaamheden voor Overwater Rentmeesterskantoor ben ik actief in ons familiebedrijf Smits Transport & Logistiek, gevestigd aan de Keizersdijk in Strijen. Op donderdagavond, vrijdagavond en zaterdagochtend ben ik daar te vinden. Meestal duik ik ook daar in de cijfers, maar als het nodig is doen we alle voorkomende werkzaamheden.

In mijn vrije tijd ben ik lid van de drumband in ‘s-Gravendeel waar we regelmatig optredens verzorgen tijdens diverse festiviteiten. Verder breng ik ook graag tijd door met mijn ouders, drie zussen en familie. Ik houd van skiën, lezen en van tijd tot tijd lekker shoppen.

Van tuinderij naar transport en logistiek

Smits Transport & Logistiek is een echt familiebedrijf. Met de hele familie werken wij al vier generaties (sinds 1929) vol overgave aan ons bedrijf, dat ooit begonnen is als tuinderij met vervoer van eigen verse producten. Wij zijn inmiddels uitgegroeid naar een bloeiend transport- en logistiekbedrijf, gespecialiseerd in opslag, distributie en vervoer van levensmiddelen.

Sinds 1 januari 2009 staat de vierde generatie aan het roer: mijn zussen Carolien en Sandra en mijn neef Willem. Ook zus Krista is parttime actief in het bedrijf. De hele familie is enorm betrokken bij het bedrijf en bij alle medewerkers die vaak al jarenlang bij ons werken.

Sinds 2020 is ons geconditioneerd distributiecentrum flink uitgebreid van 1.500 m² naar 5.500 m². Hier is ruimte voor 4.500 pallets, verdeeld over verschillende temperatuurzones. Klaar voor een succesvolle toekomst in transport en logistiek voor onder andere de food-branche.

Paralellen Overwater en Smits

Mijn boekhoudkundige kennis en ervaring door de jaren heen kan ik zowel bij Overwater als bij Smits inzetten. Beide bedrijven zijn van origine familiebedrijven die kwaliteit en organisatieontwikkeling hoog op de prioriteitenlijst hebben staan. Kwaliteit is mensenwerk. Daarom investeren beide bedrijven in hoogwaardig personeel. Tevens is de betrokkenheid bij de opdrachtgevers groot.

De afwisseling tussen de zakelijke dienstverlening en de transportbranche maken mijn werkzaamheden afwisselend en boeiend. Ik hoop dit dan ook nog jaren te blijven doen!

Opkoopregeling stikstof

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Eind augustus 2021 kondigde het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit twee regelingen uit het pakket maatregelen van de structurele aanpak stikstof aan:

  1. de Landelijke beëindigingsregeling veehouderijen;
  2. de tweede tranche van de Maatregel Gerichte Opkoop.

En zoals vaak bij overheidsdocumenten hebben beide regelingen ook weer een afkorting, respectievelijk Lbv en MGO gekregen.

De beide opkoopregelingen zijn gericht op het bijdragen aan de resultaatsverplichting uit de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn).

Landelijke beëindigingsregeling veehouderijen (Lbv)

De Lbv is een generieke landelijke subsidieregeling, waarbij bedrijven vrijwillig tegen een vaste vergoeding een of meerdere bedrijfslocaties kunnen sluiten. De regeling is gericht op gereguleerde veehouderijbedrijven met rechten zoals melkvee, pluimvee en varkens.


Maatregel Gerichte Opkoop (MGO)

De Maatregel Gerichte Opkoop is een regeling gericht op het opkopen van de bedrijven die de grootste stikstofbelasting geven (piekbelasters). Voor de MGO komen naast melkvee, varkens- en pluimveebedrijven ook kalveren- en geitenhouderijen in aanmerking.

De Lbv en MGO zijn beide primair gericht op het realiseren van een structurele, blijvende reductie van de stikstofbelasting op stikstofgevoelige en overbelaste Natura 2000-gebieden. Met de gerichte opkoop wordt ingezet op het bereiken van meerdere nevendoelen zoals klimaatbestendiger maken van verdrogingsgevoelige gebieden en het vergroten van de kwaliteit van de leefomgeving in de brede zin.

Uit de saneringsregeling varkenshouderij heeft het ministerie haar les getrokken dat de aanmelding van bedrijven niet 1:1 ook daadwerkelijk tot stoppende bedrijven leidt. Vaak is de keuze voor het stoppen (nog) niet gemaakt bij het aanmelden voor een dergelijke ‘stoppersregeling’. Dat is ook de reden dat er waarschijnlijk een langere beslisperiode zal gaan gelden (6 maanden) waarbinnen ondernemers hun keuze tot stoppen kunnen maken. Tegelijkertijd kan de ondernemer op onderzoek uitgaan voor eventuele herbestemming van de locatie.

De Landelijke beëindiging veehouderijlocaties zal naar verwachting in het voorjaar 2022 worden afgekondigd. Daarbij zullen, zoals de minister aankondigde, bedrijven met een zeker niveau van stikstofdepositie op een stikstofgevoelig of overbelaste Natura 2000-gebieden in aanmerking komen. Eén van de voorwaarden bij deelname houdt in dat de aanwezige productierechten ingeleverd moeten worden. Een verplichte verkoop van landbouwgrond, zoals eerder aangekondigd, lijkt vooralsnog geen plicht te worden. Ook een beroepsverbod, zoals eerder gesteld in de eerste tranche, zal naar alle waarschijnlijkheid gewijzigd worden opgenomen.

Vraagstukken

Wat is de impact van de regelingen voor de agrarische veehouderij in Nederland en in het bijzonder het landelijk gebied?

Vooropgesteld moet worden dat de overheid bereid is om met de beide regelingen en de aangekondigde vergoedingen in het regeerakkoord de portemonnee flink te trekken. Het vrijmaken van € 720 miljoen in voorjaar 2022 (en bij overtekening aan te vullen met € 250 miljoen) voor de opkoop/beëindiging en vervolgens nog eens € 250 miljoen voor de tweede tranche is aanzienlijk. ‘Het opkopen mag wat kosten’.

Dragen de vergoedingen uiteindelijk wel bij aan het doel? Want wat als de veehouderij sterk is afgebouwd en de stikstofdepositie niet/nauwelijks aantoonbaar is gedaald? Welk alternatief is er dan? De vraag is: wat gaat de overheid met deze aanzienlijke bedragen willen en kunnen kopen? Is de Nederlandse veehouderij wel genegen om vervroegd het bedrijf te staken in ruil voor geld? Waarom zal een veehouder nu plots wel een verkoopbesluit nemen? En vergist de overheid zich niet in een gedachte dat met geld alles goed te maken is? Kan de overheid niet beter inzetten op stimuleren van innovaties en aansturen op bedrijfsverplaatsingen naar gebieden met minder beperkingen?


Behoud sector

De Nederlandse veehouderijsector is in staat een hoogwaardig voedselpakket te produceren en ik vind dat we dat moeten koesteren. Om toekomst te blijven bieden aan de veehouderij is het urgenter om in te zetten op de blijvende en jonge ondernemers en hen met innovaties te ondersteunen. Een sterke sector is in staat zelfstandig te innoveren en toekomstbestendig te zijn. Van een afbrokkelende sector kan dat niet worden verwacht.

Diepe zakken en strategie

Door onze grote betrokkenheid in het landelijk gebied kunnen we ons goed voorstellen dat de diepe zakken van de overheid nauwelijks impact hebben als er geen toekomstperspectief is voor de ondernemer. Een veehouder is een zelfstandig ondernemer en maakt veelal zijn eigen bedrijfskeuzen op basis van wet- en regelgeving. En hij/zij zal zich niet snel laten verleiden door alleen (hoge) vergoedingen.

Een ondernemer zal zijn afwegingen maken over wat is de waarde/residu van de vergoeding, hoe ga ik na het beëindigen van het bedrijf een boterham blijven verdienen, wat zijn alternatieven voor de locatie en wil ik dat? Ben ik bereid mijn zelfstandig agrarisch ondernemerschap op te geven?

Wij zijn vaak in gesprek met ondernemers over hun strategie en dan komen de voornoemde vragen aan de orde. We weten als geen ander dat stoppen een ‘rijpingsproces’ is, waarbij het besluit niet overhaast genomen wordt. Ik denk dat dit wordt onderschat door de overheid.


Gewenste aanvullingen regelingen

Juist voor de agrarische bedrijven die willen blijven bestaan, maar mogelijk op een andere plaats of in een andere regio, zou in mijn optiek door de ministers Staghouwer en Van der Wal-Zeggelink veel meer ingezet moeten worden.

Ook de omschakeling naar een ander soort agrarisch bedrijf dient tot de (fiscale) mogelijkheden te behoren.

Tot slot zou de beëindigingsregeling ook voor bedrijven van toepassing moeten worden die niet bij een Natura 2000-gebied gevestigd zijn. Op die manier kunnen ze vervangende locaties zijn voor bedrijven die verder willen en voor Stikstofreductie elders moeten verplaatsen.


Volledige schadeloosstelling

Voor die verplaatsingen/reconstructies is het noodzakelijk dat de overheid de ondernemer op basis van een volledige schadeloosstelling vergoedt zonder daar een beroepsverbod voor op te nemen. Juist een bedrijfsverplaatsing naar een landbouwgebied verder weg van een Natura 2000-gebied draagt bij aan de afname van de berekende stikstofdeposities op Natura 2000-gebieden. Daardoor blijft de veehouderijsector een daadkrachtige sector met voldoende perspectief, volop arbeidsgelegenheid en invulling van het landelijk gebied in Nederland.

Overwater Rentmeesterskantoor kan door haar expertise van bedrijfsverplaatsingen, schadeloosstellingen en kennis van het landelijk gebied hier een meerwaarde bieden. Door het over en weer elkaar vertrouwen, te klankborden en te komen tot een gezamenlijke strategie met een tijdspad wordt uitvoering gegeven aan een bedrijfskeuze.

We zijn reeds betrokken bij diverse bedrijfsverplaatsingen en willen graag andere veehouders deskundig adviseren met de aankomende regelingen.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Arno Huysmans en Julian Bartels.

Ministerie verwacht voorstel voor vernieuwd pachtrecht in Q1 2019. Lees over het ontstaan, onderhandelingen en knelpunten.

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Grondverwerving voor gebiedsontwikkeling, Vastgoedadvies.

De woningmarkt staat onder druk. Minister Ollongren
heeft uitgesproken dat er tot 2030 op basis van de bevolkingsgroei minimaal 600.000 nieuwe huizen moeten worden gebouwd. Verschillende onderzoeksbureaus geven zelfs aan dat dit oploopt naar 1.000.000 woningen.

De minister geeft voorrang aan binnenstedelijke transformatie van onder andere bedrijventerreinen en oude havens. Op basis van het in 2017 verschenen onderzoek van Brink Management (De reële transformatiepotentie in bestaand bebouwd gebied) is duidelijk dat alleen binnenstedelijke ontwikkeling onvoldoende is om te voorzien in de vraag naar woningen.

De randen van het stedelijk gebied komen om deze reden steeds meer in beeld als toekomstige locaties voor woningbouw. De stad gaat in deze gebieden over in het landelijk/agrarisch gebied. Doordat er vaak al sprake is van (agrarische) bebouwing kijken gebiedsontwikkelaars en gemeenten als eerste naar deze gebieden om te transformeren naar woongebied. In het afgelopen jaar is Overwater meermaals betrokken geweest bij grondverwerving door een gebiedsontwikkelaar.

Hoe werkt zo’n grondverwervingstraject nu eigenlijk?

Allereerst is het belangrijk om te beseffen dat de verwervende partij en de verkopende partij totaal verschillende belangen hebben. De gebiedsontwikkelaar ziet de gronden, of het te verwerven bedrijf, als middel om te komen tot een gebiedsontwikkeling, terwijl de agrariër in veel gevallen een deel van zijn levenswerk gaat verkopen. Afhankelijk van de levensfase van de ondernemer weegt de mogelijkheid om het bedrijf voort te zetten soms zwaarder dan de laatste euro. Waarbij meer euro’s een bedrijfsverplaatsing uiteraard wel beter mogelijk maakt.

Om inzicht te krijgen in de verschillende belangen wordt in een grondverwervingstraject eerst gestart met een gebiedsonderzoek. Dit deel betreft voornamelijk deskresearch. Als eerste wordt het gebied gedefinieerd op basis van de wens van de opdrachtgever. Vervolgens wordt in kaart gebracht wie de eigenaren zijn, welke andere belanghebbenden er in het gebied zijn, of er kabels en leidingen door het gebied lopen en welke percelen of bedrijven het meest kansrijk zijn voor verwerving. Op basis van deze deskresearch wordt een strategie voorgesteld aan de opdrachtgever.  

In overleg met de opdrachtgever wordt contact gezocht met de eigenaren van de te verwerven gronden. Het hoofdonderwerp in het eerste gesprek is het belang van de grondeigenaar. Wil hij of zij zijn gronden wel verkopen? Zijn er mogelijkheden voor verplaatsing? Indien er sprake is van een bedrijf: zijn er opvolgers? Wat is de bedrijfsstrategie? Hoe kunnen we elkaar helpen?

Doordat we veelvuldig in het buitengebied actief zijn en een groot agrarisch netwerk hebben, zijn we in staat om juist die oplossing te bedenken die in eerste instantie niet voor de hand ligt maar wel voor beide partijen het beste is.

Indien er na het eerste gesprek voldoende aanknopingspunten zijn om met elkaar verder te praten, wordt een vervolggesprek gepland waarbij er ook een opname plaatsvindt voor de waardering van de gronden en/of gebouwen. Hierbij wordt gewaardeerd op basis van de huidige bestemming en rekening gehouden met een verwachtingswaarde. De opdrachtgever krijgt op deze manier inzicht in het risico dat hij neemt op het moment dat er daadwerkelijk gekocht wordt.

Vervolgens start het onderhandelingstraject. In veel gevallen schakelt de grondeigenaar hiervoor ook een adviseur in. Onderwerpen die in dit traject onder andere aan bod komen zijn: koopprijs, eventuele nabetaling, vervangende locatie, voortgezet gebruik, wijze van oplevering, moment van oplevering, bodemonderzoeken, aanvullende onderzoeken, te stellen zekerheden en wijze van betalen. Indien partijen op hoofdvoorwaarden een akkoord bereiken wordt de koopovereenkomst uitgewerkt waarin alle voorwaarden en specifieke zaken met betrekking tot het verkochte worden vastgelegd. Deze overeenkomst wordt tevens ingeschreven in het Kadaster.

Afhankelijk van de afspraken in de koopovereenkomst wordt het verkochte binnen een korte termijn geleverd via een notaris. In de leveringsakte wordt uitvoering gegeven aan hetgeen is vastgelegd in de koopovereenkomst. De opdrachtgever verkrijgt de grond voor zijn toekomstige ontwikkeling en de verkoper krijgt, afhankelijk van het onderhandelingsresultaat, een vervangende locatie, vervangende grond of geld en eventueel een beperkt voortgezet gebruik van de locatie.

Rol Overwater rentmeesterskantoor

Vanuit Overwater begeleiden we het hele traject rondom grondverwerving. Van de eerste intentie tot aan de levering bij de notaris. Een persoonlijke benadering, begrip voor beide partijen en het zoeken naar een passende oplossing voor beide partijen zijn vaak de sleutel tot een succesvolle verwerving.

De dienstverlening van Overwater stopt niet op het moment dat de levering heeft plaatsgevonden. Tot aan de voorgenomen ontwikkeling kan de grond nog agrarisch gebruikt worden. Via onze dienst beheren grondposities ontwikkelaars wordt de betreffende locatie goed onderhouden en bij recht op voortgezet gebruik, contact gehouden met de verkoper.

Wilt u meer weten over de diensten van Overwater op het gebied van grondverwerving voor toekomstige gebiedsontwikkeling? Neem dan gerust contact met mij op.