Tag: Laurens Gräper

Netcongestie, de invloed op de energietransitie en de rol van TenneT

Geschreven door Fleur Varin op 8 februari 2024. Gepost in Energietransitie, Vastgoedadvies.

Het energienet raakt vol. Dit komt doordat het aantal huishoudens en bedrijven groeit maar ook door de energietransitie. Steeds meer warmtepompen in huizen, meer elektrische auto’s maar ook de aanleg van zonneparken en windmolens spelen hierin een belangrijke rol.

De groei van de vraag en het aanbod van elektriciteit leidt er, mede doordat deze vaak niet op de juiste momenten op elkaar afgestemd worden, toe dat het stroomnet vol is. Dit noemen de netbeheerders netcongestie. Inmiddels is hier in bijna iedere provincie in bepaalde mate sprake van (https://capaciteitskaart.netbeheernederland.nl/). Alleen in Zuid-Holland zijn er nog gebieden waar nog geen sprake is van netcongestie.

Gevolgen netcongestie

Bovenstaande leidt ertoe dat bedrijven geen nieuwe aansluiting meer krijgen en mogelijk leidt het er op termijn ook toe dat woningen niet kunnen worden gebouwd omdat ze geen aansluiting op het net krijgen.

Een ander probleem is dat de energietransitie vertraging oploopt. Nederland is koploper op het gebied van zonnepanelen en ook op het gebied van windmolens doen we goed mee. Het laaghangend fruit in de vorm van het maximaal inzetten van het bestaande netwerk en het toepassen van congestiemanagement is inmiddels geplukt en voor verdere ontwikkeling moet de transportcapaciteit op het elektriciteitsnet uitgebreid worden. Uiteraard naast andere ontwikkelingen als de productie van waterstof en grootschalige batterijopslag.

Gelukkig heeft Nederland TenneT. De komende jaren steekt de netbeheerder miljarden in de vergroting van de capaciteit van het hoogspanningsnet (Netbeheerders zoals Enexis doen hetzelfde voor middenspanning). Dat klinkt goed maar in de praktijk blijkt dat TenneT steeds vaker moeilijkheden tegenkomt bij het verwerven van de benodigde grond of het sluiten van een zakelijk recht overeenkomst.

TenneT luistert niet naar grondeigenaren

Naar mijn mening is niet de onwil van de grondeigenaren de oorzaak van het niet tot stand komen van overeenstemming, maar heel vaak het gebrek aan begrip vanuit TenneT richting de grondeigenaar. TenneT maakt gebruik van standaardovereenkomsten. Dat is op zich logisch want vanuit die werkwijze behandel je iedere grondeigenaar hetzelfde. Het probleem ontstaat echter op het moment dat de situatie niet standaard is. Op dat moment lukt het de netbeheerder vaak niet om mee te denken met de grondeigenaar.

Bijzondere omstandigheden zoals beperking van weidegang, zoetwaterbellen en bedrijfsstagnatie worden in de standaardovereenkomsten niet meegenomen en als de grondeigenaar niet snel tekent dan wordt al snel de gedoogplicht van stal gehaald. Dit leidt in de praktijk tot een averechts effect dan wat beoogd wordt. De grondeigenaar voelt zich niet serieus genomen en zal zich gaan verdedigen terwijl hij vaak in eerste instantie mee wil werken mits er naar zijn argumenten geluisterd wordt.

Verreweg de meeste grondeigenaren zijn daarbij niet op zoek naar een hogere schadevergoeding maar juist naar het beperken van de schade. Dit kan door aanpassingen in het tracé of door boren in plaats van een open ontgraving. De praktijk leert dat TenneT hier niet of maar heel beperkt voor openstaat.

Tips om het proces te versnellen

Voor TenneT maar ook voor andere netbeheerders heb ik een aantal tips om het proces te versnellen en ervoor te zorgen dat grondeigenaren zich serieus genomen voelen:

Luister naar de argumenten van de grondeigenaar en pas de overeenkomst aan op de situatie.
Kijk niet alleen naar de laagste kosten in de uitvoering van het werk maar beperk de schade voor de grondeigenaar zoveel mogelijk.
Leg direct een reëel voorstel voor het vergoeden van de schade voor. In de praktijk blijkt dat vooral TenneT in eerste instantie een laag aanbod doet om onderhandelingsruimte in te bouwen.
Vergoed de kosten voor deskundige bijstand op basis van werkelijke inzet. Voor veel grondeigenaren is er sprake van een ingrijpende eenmalige gebeurtenis. Dit vraagt om voldoende deskundige bijstand. Dit leidt in de regel ook tot een effectievere afwikkeling.
Leg alleen kabels waarvoor het zakelijk recht is overeengekomen en leg er niet ook nog een commerciële kabel bij. (Dit gebeurt in de praktijk wel).
Bied een overeenkomst voor bepaalde duur aan, in de praktijk worden voornamelijk overeenkomsten voor onbepaalde duur aangeboden.
Stap af van de eenmalige vergoeding, bied de grondeigenaar een jaarlijks te indexeren vergoeding aan.

Tips voor de grondeigenaren

Zorg dat je beslagen ten ijs komt in het eerste gesprek.
Zet je eigen uitgangspunten op voorhand op papier.
Let op dat er niet voor meerdere kabels tegelijk toestemming verleend wordt in één overeenkomst. Dat mag wel maar dan moet er ook twee keer betaald worden.
Laat je deskundig bijstaan.

Aanpak piekbelasting van start: kans of bedreiging?

Geschreven door Fleur Varin op 7 juli 2023. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Vanaf 3 juli 2023 zijn de eerste twee regelingen opengesteld die vallen onder de Aanpak Piekbelasting. Dit betreft de ‘woest aantrekkelijke’ landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties met piekbelasting (kortweg: Lbv-plus.) en de ‘gewone’ Lbv regeling.

Nog te verwachten zijn de volgende regelingen:

Maatregel Gerichte Aankoop en Beëindiging Veehouderijen nabij natuurgebieden (MGAB) (eind 2023)
Ondersteuning voor extensiveren (najaar 2023)
Verplaatsingsregeling (eind 2023)
Subsidiemodule brongerichte verduurzaming stal- en managementmaatregelen(Sbv) (eind 2023)

Naar mijn mening is het een gemiste kans van de overheid om niet alle regelingen tegelijkertijd open te stellen. Dit zal ongetwijfeld te maken hebben met de politieke druk vanuit Den Haag op het stikstofdossier.

Ondersteunend aan alle regelingen is de onlangs opgerichte Nationale Grondbank. Hier zit overigens nog geen grond in. De bank moet gevuld worden vanuit gronden die door stoppers of verplaatsers worden aangeboden. De grondbank zal in dat geval optreden als marktpartij waarbij het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) eigenaar en beheerder van de gronden wordt.

Lbv-plus

Volgens minister Van der Wal is de Lbv-plus regeling de beste regeling die er is en zal er ook geen betere komen. Toegegeven, hij is voor sommige agrariërs ook heel royaal en biedt dus zeker kansen voor deze groep.

Een belangrijk aspect dat weinig aandacht krijgt in de media maar wel veel invloed heeft op de keuzen die in de regeling zijn gemaakt, betreft het feit dat hier sprake is van een subsidieregeling. In de volksmond wordt de regeling de ‘opkoop- of uitkoopregeling’ genoemd. Dit is echter in deze regeling niet aan de orde. De overheid koopt niets maar verstrekt een subsidie voor het beëindigen.

Een agrariër kan in aanmerking komen voor de Lbv-plus regeling indien zijn bedrijf een ‘stikstofvracht’ heeft van 2500 mol/ha/jr op één of meerdere overbelaste Natura-2000 gebieden, gebaseerd op het gemiddeld aantal dieren in 2021 (of een ander jaar indien 2021 niet representatief is) en de afgelopen 5 jaar onafgebroken vee heeft gehouden en mocht houden.

Dit kan de agrariër zelf berekenen met behulp van de AERIUS Check. Hoogstwaarschijnlijk heeft hij hiervoor wel een adviseur nodig want het is erg belangrijk dat hier de juiste gegevens worden ingevoerd en die zullen voor de meeste agrariërs geen dagelijkse kost zijn.

Indien uit deze berekening blijkt dat het bedrijf voldoet aan de lat van 2500 mol/ha/jr dan kan een subsidieaanvraag ingediend worden.

De regeling staat overigens alleen open voor landbouwbedrijven met productierechten gebonden vee en kalverbedrijven. Alle andere typen bedrijven zullen moeten wachten op de MGAB regeling (want de gewone Lbv regeling is ‘slechts’ open voor alleen de productierechten gebonden sectoren). Hier valt de kalverhouderij dus buiten.

Vergoedingen

Deelnemers aan de Lbv-plus regeling ontvangen een vergoeding van 120% van de gecorrigeerde vervangingswaarde per m² stalverblijf van de dierenverblijven.

Per diercategorie is een aparte afschrijvingstabel gemaakt door de Universiteit van Wageningen. Deze dierenverblijven moeten worden gesloopt en hiervoor wordt een aanvullende vergoeding betaald van € 45,- per m² dierenverblijf.

Belangrijk om te vermelden is dat ook alle voeropslagen en mestopslagen dienen te worden gesloopt. De vergoeding hiervoor wordt geacht te zijn opgenomen in de vergoedingen per m² dierenverblijf.

Slopen van de dierenverblijven en opslagen is verplicht tenzij er een ontheffing gegeven wordt door RVO. In dit geval zal echter voor de m² die blijven staan geen vergoeding worden betaald. Dit voelt heel tegenstrijdig, het ging immers toch om de dieren? De achtergrond ligt in het feit dat er sprake is van een subsidieregeling die gestandaardiseerd is. Een onbevredigend antwoord maar een ander antwoord is er niet.

Naast de vergoeding voor de stal krijgt de agrariër ook een vergoeding voor 95% van zijn fosfaatrechten of 80% van zijn pluimvee- of varkensrechten. Deze rechten worden doorgehaald en zijn gebaseerd op het aantal benodigde rechten voor het gemiddeld aantal dieren in 2021.
Eventuele overgebleven rechten kunnen worden verkocht aan een collega veehouder of meegenomen worden naar een andere locatie die reeds in eigendom is.

De bij het bedrijf behorende grond kan alternatief worden aangewend, in (erf)pacht worden uitgegeven of worden verkocht.

Beroepsverbod

Het beroepsverbod is ook in de definitieve regeling onderdeel van deelname aan de regeling.

Een veehouder die meedoet mag op de locatie geen vee meer houden (uitgezonderd kleinschalige nieuwe activiteit).

Daarnaast mag hij in de gehele EU geen nieuw bedrijf in dezelfde diercategorie meer starten of overnemen. Dit geldt tevens voor alle maten of vennoten.

Een zwaar middel naar mijn mening en heel impactvol voor bedrijven die mogelijk een opvolger hebben. Mijn inschatting is dan ook dat deze groep niet zal kiezen voor deze regelingen en zal wachten op de verplaatsingsregeling.

Bestemmingswijziging

Voor de groep die wel gebruik wil maken van de regeling ligt er nog een ander traject voor de boeg.

Op de agrarische locatie mogen immers in beginsel geen landbouwhuisdieren meer worden gehouden. Een uitzondering hierop is de mogelijkheid tot het houden van dieren die in totaal minder dan 15% van de oorspronkelijke emissie veroorzaken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het starten van een zorgboerderij met enkele dieren.

De locaties zullen een aantekening krijgen in het omgevingsplan en er zal een nieuwe bestemming moeten worden vastgesteld die past binnen het planologisch kader. Gemeenten worden door het Rijk aangespoord om hieraan mee te werken, een eventuele waardestijging als gevolg van een bestemmingswijziging komt ten goede aan de eigenaar.

Het is dus zeer belangrijk om hier vooraf goed over na te denken.

Zaakbegeleiders

Indien een agrariër meedoet aan de regeling dan krijgt hij indien gewenst op kosten van de overheid een zaakbegeleider toebedeeld. Deze zal hem/haar helpen om de regelingen zo goed mogelijk te benutten en daar waar mogelijk te combineren.

Daarnaast zal hij ook bij de gemeente meehelpen duwen om de nieuwe activiteit vergund te krijgen. De overheid heeft in dit kader geleerd van de aanpak met betrekking tot de bevingsschade in Groningen. Daar werden de deelnemers aan hun lot over gelaten.

Verschillen tussen de regelingen

De verschillen tussen de regelingen zijn in beeld gebracht in deze afbeeldingen:

Conclusie

Een ondernemersplan is de belangrijkste basis voor de keuze om deel te nemen aan de Lbv-plus of Lbv regeling.

Wil je door als boer in dezelfde sector? Wacht dan op de verplaatsingsregeling.

Heb je geen opvolger of kun je je ondernemerschap ook in een andere sector kwijt? Dan is het zeer de moeite waard om uit te zoeken of het voor jouw bedrijf interessant is om mee te doen. De regeling is voor deze groep agrariërs naar mijn mening goed en biedt direct perspectief op iets nieuws.

Belangrijk is om je goed bij te laten staan bij de keuzes die gemaakt worden. De keuzen die aan de voorkant gemaakt worden bepalen voor een groot deel de uitkomst.

Boeren, denk om uw latente ruimte!

Geschreven door Fleur Varin op 23 maart 2023. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

De Nederlandse overheid zoekt op alle mogelijke manieren naar een oplossing om uit de huidige stikstofimpasse te komen. Dat moet om nieuwe plannen en projecten weer ruimte te geven, PAS-melders te kunnen legaliseren, woningen te bouwen, de energietransitie te kunnen voortzetten en ook om wegen te kunnen aanleggen of verleggen.

Latente ruimte

Eén van de mogelijkheden om ruimte te maken is het intrekken van latente ruimte in vergunningen. De definitie hiervan leek heel lang duidelijk. Latente ruimte was het deel van de natuurtoestemming dat niet gebruikt werd door het bedrijf omdat de stalruimte nooit gebouwd is of de geplande uitbreiding van de fabriek nooit gerealiseerd is.

Een voorbeeld hiervan is een melkveebedrijf met een Nb-vergunning voor 120 melkkoeien waarbij er stalruimte is voor 100 melkkoeien. De ruimte in de vergunning om 20 koeien meer te houden, is de latente ruimte.

Bovengenoemde ruimte wil de overheid al langere tijd inperken. In mijn ogen is dat ook een passende methode om de PAS-melders te helpen. De natuur schiet er echter niets mee op. De ruimte werd immers niet gebruikt. Om die reden ben ik ook van mening dat je met deze ruimte alleen PAS-melders kunt helpen. Die gebruiken de toegekende ruimte wel en hebben altijd naar eer en geweten gehandeld.

Bedrijfsmatige ruimte

Als je op dit moment wilt salderen met een vergunning waarin latente ruimte zit, kun je op basis van de beleidsregels van alle provincies, alleen salderen met de planologisch toegestane en feitelijk aanwezige stalcapaciteit. De latente ruimte moet je in dit geval dus al direct intrekken. Ook dat lijkt me terecht en wordt in de praktijk ook zo toegepast.

De overheid wil nu echter een stap verder gaan in het inperken van de ruimte en zal naar mijn verwachting de definitie van latente ruimte gaan aanpassen. Deze aanpassing krijgt tot nu toe weinig aandacht, maar kan op bedrijfsniveau een forse impact krijgen.

De aanpassing werd tussen de regels door al aangekondigd in de brief van de minister van 25 november 2022. Hierin kondigt de minister aan dat intern salderen vergunningsplichtig wordt en ook dat ze natuurvergunningen gaat actualiseren.

In de brief neemt de minister een voorschot op het begrip ‘bedrijfsmatige ruimte’. Deze ruimte betreft de daadwerkelijke emissie die een bedrijf heeft op basis van bijvoorbeeld de stallijsten. Waar hebben we deze methode eerder gezien? Bij de invoering van het fosfaatrechtenstelsel! Nu weet ik echt wel dat dit om heel andere regelgeving ging en deze maatregel gericht was op één sector, maar er zijn wel genoeg parallellen te trekken.

In de internetconsultatie van het ‘Wetsvoorstel tot wijziging omgevingswaarde stikstofdepositie 2030 en vergunningplicht o.a. intern salderen’ komt het begrip ‘bedrijfsmatige ruimte’ terug in de memorie van toelichting op pagina 17.

De hier opgeworpen definitie luidt als volgt:
‘Wanneer een project minder stikstofuitstoot en -depositie veroorzaakt dan op basis van de natuurvergunning is toegestaan, dan is sprake van ongebruikte ruimte. In bepaalde gevallen is dit inherent aan de bedrijfsvoering, bijvoorbeeld wanneer een bedrijf een onregelmatige bedrijfscyclus heeft, inspeelt op seizoenseffecten of in opbouw is. Deze ademruimte in de vergunning is voor veel bedrijven noodzakelijk en kan worden gedefinieerd als bedrijfsmatige ruimte. De ongebruikte ruimte in een natuurvergunning die niet inherent is aan de bedrijfsvoering, is latente ruimte. Latente ruimte kan op verschillende manieren ontstaan, bijvoorbeeld door strengere milieueisen, de toepassing van schonere technieken of wanneer bedrijfsplannen in de loop van de tijd veranderen.’

Gevolgen voor toekomstperspectief

Hierin schuilt een gevaar voor met name de melkveehouder die als gevolg van de invoering van het fosfaatrechtenstelsel de stalcapaciteit nog niet volledig benut.

In veel gevallen wil de bank de aankoop van fosfaatrechten om haar moverende reden niet financieren of is het bedrijfseconomisch gezien onverstandig om fosfaatrechten te kopen. Hierdoor kan het zo zijn dat de stal sinds de invoering van het fosfaatrechtenstelsel niet volledig benut is en er dus sprake is van ‘latente’ ruimte. De latente ruimte is dan het verschil tussen de vergunde ruimte en de bedrijfsmatige ruimte.

Concreet betekent het, dat de situatie kan ontstaan waarbij een melkveehouder een stal heeft gebouwd voor 120 melkkoeien (feitelijk aanwezige stalcapaciteit), er door de beperking in het aantal fosfaatrechten, 100 melkkoeien (bedrijfsmatige ruimte) gehouden heeft en hierdoor zijn vergunningsruimte verliest voor het optimaal benutten van de stal. Dit kan voor het toekomstperspectief van dit bedrijf grote gevolgen hebben.

Advies

Gelukkig is er een escape voor deze bedrijven. De overheid gaat de vergunning pas actualiseren op het moment dat een initiatiefnemer aanpassingen aan zijn bedrijf wil doen. Voor de veehouders in onder andere Noord-Brabant komt dit moment al snel.

Dus daarom mijn advies: Boeren, denk om uw latente ruimte en zorg dat uw stal volledig benut is voordat u een vergunningsaanvraag doet voor het aanpassen van uw stallen.

Wat wel kan – volgens Remkes

Geschreven door Fleur Varin op 6 oktober 2022. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening.

Het op 5 oktober 2022 verschenen adviesrapport van Johan Remkes draagt de uitnodigende titel: “Wat wel kan, uit de impasse en een aanzet voor perspectief”.

Dat klinkt al heel anders dan de eerder verschenen rapporten en de teksten die regelmatig door onze gekozen politici worden gebruikt. Het rapport is een langverwachte visie op de stikstofimpasse en onder andere een resultaat van het overleg tussen Remkes, overheden, agrariërs, natuurorganisaties, juristen, economen en het bedrijfsleven.

Wijzigingen in rapport Remkes

Dan naar de inhoud. Het rapport borduurt voort op de eerder uitgezette lijnen met betrekking tot stikstofreductie maar bevat een aantal belangrijke wijzigingen:

Remkes houdt vast aan een reductie van 50% per 2030 maar niet overal is dit meer een harde deadline. Er moet ruimte komen voor maatwerk.
Het voorstel is om 500 tot 600 “piekbelasters” binnen een jaar te laten stoppen of in ieder geval de emissies te laten beëindigen.
De overheid moet alternatieven ondersteunen die op deze locaties tot gegarandeerde reducties leiden binnen een jaar.
Gedwongen uitkoop moet volgens Remkes in uiterste gevallen een optie worden om het resultaat te kunnen bereiken.
Niet alleen agrarische bedrijven vallen onder de piekbelasters. Ook andere sectoren moeten bijdragen.
Focus ligt op perspectief. Piekbelasters moeten de mogelijkheid krijgen om elders verder te gaan of een ander bedrijfsmodel te realiseren op dezelfde plaats.
Niet langer is de Kritische Depositie Waarde (KDW) heilig. Het moet gaan om de daadwerkelijke staat van de natuur.
De inmiddels beruchte kaart met stikstofreducties gaat van tafel.
Er komt ruimte voor tussentijdse evaluaties in 2025 en 2028.

Uitgangspunt is nu perspectief in plaats van kille cijfers

Persoonlijk vind ik de nieuwe/aangepaste visie van Remkes een hele goede stap om de impasse te doorbreken. Er moet iets gebeuren en het kan niet anders dan dat er bedrijven moeten worden verplaatst vanuit de gevoelige gebieden.

Positief is dat het uitgangspunt is gewijzigd naar perspectief en de daadwerkelijke staat van de natuur en niet alleen over kille rekenmethodes gaat. Voor de duidelijkheid: deze rekenmethoden via het programma AERIUS blijven. Dat is ook nodig omdat er anders geen effecten berekend kunnen worden en dus ook geen nieuwe vergunningen kunnen worden verleend.

Gedwongen uitkoop/opkoop sleutel tot oplossen impasse

De reacties op het rapport zijn vanuit alle richtingen overwegend positief en dat is een compliment voor Remkes.

Een groot bezwaar vanuit de agrarische sector is de door Remkes genoemde mogelijkheid tot gedwongen uitkoop voor “piekbelasters”. Met respect voor de emoties van de ondernemers die het betreft, denk ik dat hier juist de sleutel ligt tot het oplossen van de impasse. Dit standpunt wil ik graag toelichten.

Meer mogelijkheden tot compensatie

Gedwongen uitkoop/opkoop. Dit klinkt onprettig en het is eigenlijk iets dat niemand wil. Zeker niet in Nederland. Puur kijkend naar rationele argumenten, dan geeft het de overheid én de ondernemer wel veel meer mogelijkheden tot compensatie van de financiële nadelen.

De huidige vrijwillige regelingen bieden door de Europese staatssteunregels alleen maar een compensatie voor het verlies van de marktwaarde van het onroerend goed en eventuele productierechten. Dat wordt anders op het moment dat er in het kader van algemeen maatschappelijk belang gedwongen kan worden uitgekocht of gestaakt. De overheid heeft op dat moment de mogelijkheid om de desbetreffende ondernemer volledig schadeloos te stellen. Dan kunnen dus óók de inkomensschade, kosten voor bedrijfsverplaatsing en andere bijkomende schade worden vergoed. In financieel opzicht levert dit een veel ruimhartiger vergoeding op.

Gedwongen uitkoop/opkoop is geen onteigening

Gedwongen uitkoop/opkoop is daarbij niet hetzelfde als onteigening. Onteigening is een ultimum remedium en kan alleen worden ingezet indien de overheid er niet in slaagt om de benodigde onroerende zaken minnelijk te verwerven. Deze stok achter de deur is wel nodig voor de overheid om in het minnelijk overleg te kunnen vergoeden op basis van volledige schadeloosstelling. De overheid moet kunnen aantonen dat er een noodzaak is om de grond of het gebouw te verwerven voor het algemeen belang.

Dit brengt mij weer terug bij het advies van Remkes aan het kabinet om zo snel mogelijk in Brussel te gaan praten om het maatschappelijk belang te beargumenteren voor een vergoeding op basis van een volledige schadeloosstelling.

De gelijkenis in de kranten met een grote zak geld is naar mijn mening onjuist. Het zal inderdaad gaan om veel geld maar het is nodig om de financiële schade voor de ondernemers te vergoeden. De opdracht aan het kabinet is ook om deze beeldvorming nadrukkelijk bij te stellen.

Begrip voor emoties

Bovenstaande uiteenzetting gaat voorbij aan de emotionele aspecten van het staken of verplaatsen van bedrijven.

Mocht de overheid de mogelijkheid krijgen tot een gedwongen staking of uitkoop, dan moet niet alleen de overheid maar ook de maatschappij begrip hebben voor de emotionele gevolgen van deze keuze en perspectief bieden voor een vervolg van het ondernemerschap. Dat is uiteindelijk veel belangrijker dan geld.

Stikstof en gebiedsontwikkeling: hoe kan het wel?

Geschreven door Fleur Varin op 5 juli 2022. Gepost in Grondverwerving voor gebiedsontwikkeling, Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap, Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies. Geen reacties op Stikstof en gebiedsontwikkeling: hoe kan het wel?

Dagelijks staan de kranten vol met artikelen over de stikstofcrisis. De aanleg van wegen loopt vertraging op, de industrie kan niet verder, er is sprake van vergaande maatregelen in de agrarische sector en er kunnen geen woningen worden gebouwd. Dit resulteert in een woningcrisis en agrariërs die, in mijn ogen zeer terecht, boos zijn.

In deze artikelen mis ik vaak de nuance. Er zijn namelijk ook zaken die, door goede samenwerking, wél kunnen.

Zo is er op 30 juni 2022, of eigenlijk op 1 juli 2022, in de gemeente Katwijk iets bijzonders gebeurd. Na 20 jaar plannen en de nodige onenigheid is het dan eindelijk gelukt: de gemeente Katwijk heeft het bestemmingsplan voor de gebiedsontwikkeling Valkenhorst vastgesteld. Een gebiedsontwikkeling die plaats biedt aan 5600 woningen, gelegen pal tegen de duinen.

Ik hoor u denken, is dat geen Natura 2000-gebied dan? Jazeker wel en ook nog één die stikstofgevoelig is. De gemeente verdient in mijn ogen een groot compliment, want ondanks de moeilijke discussies tussen de besturen van twee overheidsorganen (gemeente en RVB) hebben de uitvoerende organisaties steeds weer de verbinding gezocht en elkaar gevonden. In het bijzonder op het complexe onderwerp stikstof. Hier kwamen alle disciplines bij elkaar. Milieudeskundigen, juristen, advocaten, gebiedsontwikkelaars, een rentmeester, agrariërs en natuurlijk het RVB en de gemeente Katwijk.

Er is uitgegaan van de vraag: wat kan er wel? En nog belangrijker, hoe kan iedereen hier winnen: de natuur, de agrariërs maar ook de maatschappij. Die is immers gebaat bij het ontwikkelen van veel betaalbare huizen. In het eerste deelplan dat wordt ontwikkeld door BPD Ontwikkeling komen deze huizen er dan ook.

Stikstofberekening

Om de complexe stikstofberekening te kunnen maken is allereerst van belang wat de referentiesituatie is. In dit geval bestaat deze vooral uit de aanwezige emissies van agrarische bedrijven die binnen het plangebied liggen.

Daarnaast zijn emissies meegenomen uit de huidige activiteit in het hangaar gebied. Dit is van belang omdat hierdoor intern gesaldeerd kan worden. Doordat deze bedrijven en activiteiten met zekerheid beëindigd worden door het ontwikkelen van woningen, kan deze emissie worden ingezet voor saldering met de uitstoot in de bouwfase en de gebruiksfase van de woningen.

Om de natuur extra te compenseren wordt er straks bovendien gebruik gemaakt van emissiearm bouwmaterieel. Hierdoor wordt er in deze aanvraag geen gebruik gemaakt van de momenteel beschikbare vrijstelling in de wet Stikstofreductie en Natuurverbetering.

Het resultaat is dat er na realisering van het nu vastgestelde plan 5600 nieuwe woningen komen, de natuur er op grote delen fors op vooruit gaat en, in het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan uiterst belangrijk, nergens op achteruit gaat.

Samenwerken

Naar mijn mening is dit project een voorbeeld van hoe het ook in de rest van het land zou kunnen werken op het gebied van stikstof. Door onderling overleg, luisteren naar elkaars belangen en wensen en het bieden van perspectief voor alle betrokkenen, hebben alle partijen samengewerkt en ontstaat er een win-winsituatie.

Vervolg

Met het vaststellen van het bestemmingsplan wordt een belangrijke stap gezet naar de realisatie van het plan.

Het besluit staat nu open voor beroep. Verschillende milieuorganisaties hebben al aangekondigd, zonder het rapport te kennen, in beroep te zullen gaan. Het is belangrijk dat deze organisaties er zijn en het is goed dat er een mogelijkheid is om in beroep te gaan. Ik roep de organisaties wel op om goed naar het rapport te kijken en ook te beoordelen hoe de natuur er door dit plan op vooruit gaat. Indien het plan er namelijk niet komt, zullen de overige emissies voorlopig nog blijven bestaan en wordt er geen milieuwinst behaald. In dat geval zijn er alleen maar verliezers.

RES: kansen voor hernieuwbare energie

Geschreven door Fleur Varin op 22 maart 2022. Gepost in Energietransitie, Vastgoedadvies.

Kansen voor hernieuwbare energie op basis van de RES

Nederland heeft in het klimaatakkoord de ambitie vastgelegd om in 2050 volledig CO2-neutraal te zijn. Dit betekent dat de aankomende jaren de stap moet worden gemaakt naar alternatieve energiebronnen zoals wind, zon en water.

De urgentie om alternatieve energiebronnen te ontwikkelen neemt toe. Niet alleen door gestelde klimaatdoelen, maar ook door afhankelijkheden en economische overwegingen. Denk hierbij aan de onzekerheden over de gaslevering en aan de prijsstijgingen van andere fossiele brandstoffen.

Verschillende politieke partijen zetten het thema energietransitie hoog op de agenda waardoor wij verwachten dat er een versnelling zal komen in de energietransitie. Een belangrijke randvoorwaarde hiervoor is, dat er voldoende tempo gemaakt kan worden met de verzwaring van het elektriciteitsnet. Dit lijkt op dit moment de meest beperkende factor.

Nationaal Programma RES

Om in 2030 50% minder CO2 uit te stoten ten opzichte van 1990, heeft de overheid het Nationaal Programma RES gestart. Hierbij is Nederland verdeeld in 30 regio’s. Iedere regio heeft een eigen plan gemaakt om haar bijdrage te leveren aan het totaal.

In deze Regionale Energie Strategieën zijn zoekgebieden aangegeven waarbinnen initiatieven mogelijk gemaakt kunnen worden mits er voldoende draagvlak is voor de initiatieven.

Een zonnepark of windpark op uw grond?

Wellicht ligt uw eigendom in één van de zoekgebieden en zijn er kansen om bij te dragen aan de energietransitie. De keuze om uw bezit wel of niet in te zetten ten behoeve van alternatieve energie is afhankelijk van uw persoonlijke situatie.

U wordt als grondeigenaar wellicht ook regelmatig benaderd door verschillende ontwikkelaars van zonneparken of windparken. Soms worden grondeigenaren zelfs door meerdere partijen tegelijk benaderd. Vaak wordt hierbij gewerkt met optiecontracten.

Bij de keuze om hier wel of niet mee in zee te gaan komen onder andere de volgende onderwerpen naar voren:

Welke partij is betrouwbaar?
Wat is een realistische vergoeding?
Welke voorwaarden worden gesteld?
Hoe stel ik mijn belangen veilig?
Hoe ga ik om met een pachter indien mijn grond verpacht is?
Wat gebeurt er met de kwaliteit van mijn gronden?
Welke bestemming krijgt de grond?
Wat is de waarde van mijn grond op het moment dat er een zonnepark op staat?
Welke fiscale consequenties heeft een overeenkomst voor mij?

Overwater Rentmeesterskantoor kan u helpen bij het maken van de juiste keuzes en het sluiten van het contract waarbij uw belangen voorop staan.

Hierbij kunt u denken aan:

het doen van onderzoek naar de kansen voor uw bezit;
het beoordelen of opstellen van opstalovereenkomsten;
het beoordelen van optieovereenkomsten;
het selecteren van de juiste partner;
advies over de hoogte van de vergoeding;
het taxeren van de grond voor en na realisatie;
advies over zakelijk recht overeenkomsten;
advies over schadeloosstelling.

Mocht u vragen hebben over uw persoonlijke situatie binnen de RES, neemt u dan contact met ons op. Goed advies betaalt zich uit.

Ministerie verwacht voorstel voor vernieuwd pachtrecht in Q1 2019. Lees over het ontstaan, onderhandelingen en knelpunten.

Geschreven door Fleur Varin op 7 december 2021. Gepost in Grondverwerving voor gebiedsontwikkeling, Vastgoedadvies.

De woningmarkt staat onder druk. Minister Ollongren
heeft uitgesproken dat er tot 2030 op basis van de bevolkingsgroei minimaal 600.000 nieuwe huizen moeten worden gebouwd. Verschillende onderzoeksbureaus geven zelfs aan dat dit oploopt naar 1.000.000 woningen.

De minister geeft voorrang aan binnenstedelijke transformatie van onder andere bedrijventerreinen en oude havens. Op basis van het in 2017 verschenen onderzoek van Brink Management (De reële transformatiepotentie in bestaand bebouwd gebied) is duidelijk dat alleen binnenstedelijke ontwikkeling onvoldoende is om te voorzien in de vraag naar woningen.

De randen van het stedelijk gebied komen om deze reden steeds meer in beeld als toekomstige locaties voor woningbouw. De stad gaat in deze gebieden over in het landelijk/agrarisch gebied. Doordat er vaak al sprake is van (agrarische) bebouwing kijken gebiedsontwikkelaars en gemeenten als eerste naar deze gebieden om te transformeren naar woongebied. In het afgelopen jaar is Overwater meermaals betrokken geweest bij grondverwerving door een gebiedsontwikkelaar.

Hoe werkt zo’n grondverwervingstraject nu eigenlijk?

Allereerst is het belangrijk om te beseffen dat de verwervende partij en de verkopende partij totaal verschillende belangen hebben. De gebiedsontwikkelaar ziet de gronden, of het te verwerven bedrijf, als middel om te komen tot een gebiedsontwikkeling, terwijl de agrariër in veel gevallen een deel van zijn levenswerk gaat verkopen. Afhankelijk van de levensfase van de ondernemer weegt de mogelijkheid om het bedrijf voort te zetten soms zwaarder dan de laatste euro. Waarbij meer euro’s een bedrijfsverplaatsing uiteraard wel beter mogelijk maakt.

Om inzicht te krijgen in de verschillende belangen wordt in een grondverwervingstraject eerst gestart met een gebiedsonderzoek. Dit deel betreft voornamelijk deskresearch. Als eerste wordt het gebied gedefinieerd op basis van de wens van de opdrachtgever. Vervolgens wordt in kaart gebracht wie de eigenaren zijn, welke andere belanghebbenden er in het gebied zijn, of er kabels en leidingen door het gebied lopen en welke percelen of bedrijven het meest kansrijk zijn voor verwerving. Op basis van deze deskresearch wordt een strategie voorgesteld aan de opdrachtgever.

In overleg met de opdrachtgever wordt contact gezocht met de eigenaren van de te verwerven gronden. Het hoofdonderwerp in het eerste gesprek is het belang van de grondeigenaar. Wil hij of zij zijn gronden wel verkopen? Zijn er mogelijkheden voor verplaatsing? Indien er sprake is van een bedrijf: zijn er opvolgers? Wat is de bedrijfsstrategie? Hoe kunnen we elkaar helpen?

Doordat we veelvuldig in het buitengebied actief zijn en een groot agrarisch netwerk hebben, zijn we in staat om juist die oplossing te bedenken die in eerste instantie niet voor de hand ligt maar wel voor beide partijen het beste is.

Indien er na het eerste gesprek voldoende aanknopingspunten zijn om met elkaar verder te praten, wordt een vervolggesprek gepland waarbij er ook een opname plaatsvindt voor de waardering van de gronden en/of gebouwen. Hierbij wordt gewaardeerd op basis van de huidige bestemming en rekening gehouden met een verwachtingswaarde. De opdrachtgever krijgt op deze manier inzicht in het risico dat hij neemt op het moment dat er daadwerkelijk gekocht wordt.

Vervolgens start het onderhandelingstraject. In veel gevallen schakelt de grondeigenaar hiervoor ook een adviseur in. Onderwerpen die in dit traject onder andere aan bod komen zijn: koopprijs, eventuele nabetaling, vervangende locatie, voortgezet gebruik, wijze van oplevering, moment van oplevering, bodemonderzoeken, aanvullende onderzoeken, te stellen zekerheden en wijze van betalen. Indien partijen op hoofdvoorwaarden een akkoord bereiken wordt de koopovereenkomst uitgewerkt waarin alle voorwaarden en specifieke zaken met betrekking tot het verkochte worden vastgelegd. Deze overeenkomst wordt tevens ingeschreven in het Kadaster.

Afhankelijk van de afspraken in de koopovereenkomst wordt het verkochte binnen een korte termijn geleverd via een notaris. In de leveringsakte wordt uitvoering gegeven aan hetgeen is vastgelegd in de koopovereenkomst. De opdrachtgever verkrijgt de grond voor zijn toekomstige ontwikkeling en de verkoper krijgt, afhankelijk van het onderhandelingsresultaat, een vervangende locatie, vervangende grond of geld en eventueel een beperkt voortgezet gebruik van de locatie.

Rol Overwater rentmeesterskantoor

Vanuit Overwater begeleiden we het hele traject rondom grondverwerving. Van de eerste intentie tot aan de levering bij de notaris. Een persoonlijke benadering, begrip voor beide partijen en het zoeken naar een passende oplossing voor beide partijen zijn vaak de sleutel tot een succesvolle verwerving.

De dienstverlening van Overwater stopt niet op het moment dat de levering heeft plaatsgevonden. Tot aan de voorgenomen ontwikkeling kan de grond nog agrarisch gebruikt worden. Via onze dienst beheren grondposities ontwikkelaars wordt de betreffende locatie goed onderhouden en bij recht op voortgezet gebruik, contact gehouden met de verkoper.

Wilt u meer weten over de diensten van Overwater op het gebied van grondverwerving voor toekomstige gebiedsontwikkeling? Neem dan gerust contact met mij op.

Stikstof: Samenwerken!

Geschreven door Fleur Varin op 7 december 2021. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Het onderwerp stikstof houdt zowel de agrarische sector als de sectoren gebiedsontwikkeling, bouw en infrastructuur in zijn greep. De overheid introduceert steeds weer nieuwe plannen om de impasse op te lossen. Tot nu toe met wisselend resultaat. Wat ons daarbij opvalt, is dat er weinig met elkaar gepraat wordt. De overheid lijkt alles op eigen houtje te bedenken en zorgt daarmee voornamelijk voor ergernis in de agrarische sector door steeds nieuwe ‘opkoopregelingen’ te introduceren. Ook de term ‘onteigening’ is al gevallen. De marktpartijen vanuit de gebiedsontwikkeling kijken in veel gevallen naar de gemeente. Die moet immers het bestemmingsplan vaststellen, maar dat gaat niet zonder een vergunning volgens de Wet natuurbescherming (Wnb) of een vrijstelling in het kader van de Wnb. Wij zien samenwerken als kans voor oplossing van deze uitdaging!

Overbelasting Natura 2000-gebieden

Vooropgesteld: De overbelasting van Natura 2000-gebieden is een probleem van ons allemaal. Dit probleem lost niet vanzelf op en we zullen ervoor moeten zorgen dat we op zijn minst voldoen aan de Europese wetgeving. Goed rentmeesterschap is hier vereist. Uiteraard kunnen we discussie voeren over het nut en de noodzaak en over de berekeningswijze van de depositie. Deze discussie helpt echter niet om het probleem op te lossen.

Samenwerken voor een oplossing

Naar onze mening kan er beter samengewerkt worden tussen de verschillende sectoren, in plaats van langs elkaar heen oplossingen te bedenken, die niet aansluiten op de praktijk. Vanuit onze praktijk zien we dat er ruim voldoende aanbod van stikstof is vanuit de agrarische sector. De wil om te innoveren of te verplaatsen is er vanuit de agrarische sector echt wel, om op die wijze bij te dragen aan een oplossing. Dat kost geld en naar onze mening mag de desbetreffende agrariër er ook wel wat meer aan overhouden dan alleen een schadeloosstelling. Hij of zij is immers degene die de stal moet verbouwen, het risico draagt of het familiebedrijf moet verplaatsen of beëindigen.

We pleiten hiermee niet voor een ongecontroleerde handel in emissierechten, maar wel voor een betere verdeling van de middelen die nodig zijn voor het samen oplossen van het probleem. Gericht op innovatie, daadkracht en duidelijkheid voor de betrokken partijen. Onze ervaring is dat gebiedsontwikkelaars hier ook voor openstaan, mits ook toegestaan door de overheid. De overheid kan hier een regisserende rol innemen.

Kennis en ervaring

We leren ook steeds meer over de voorwaarden waaraan afspraken tussen partijen moeten voldoen. Zo zien we in de uitspraak van 1 september 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1960) aan welke voorwaarden de overeenkomsten moeten voldoen. Daarnaast wordt steeds meer duidelijk waar stikstofbronnen aan moeten voldoen om deze in te kunnen zetten ten behoeve van intern of extern salderen.

Inmiddels hebben we binnen ons kantoor veel ervaring opgedaan op het gebied van dit onderwerp en leveren we graag een bijdrage aan de samenwerking tussen de verschillende belanghebbenden. Voelt u zich daarom vrij om ons te benaderen met vragen over stikstof.

De gemeente vestigt een voorkeursrecht op uw grond, wat nu?

Geschreven door Fleur Varin op 26 oktober 2021. Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

Nu de druk op ruimte toeneemt en de overheid wordt aangejaagd door de druk op de woningmarkt, klimaatdoelstellingen en doelstellingen met betrekking tot natuurontwikkeling en meer de regie in handen wil nemen op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, gebruiken gemeenten steeds vaker het grondbeleidsinstrument Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Alleen al in Zuid-Holland werd het instrument in 2021 tot nu toe meer dan zeventig keer toegepast door een gemeente.

Regelmatig krijgen we van grondeigenaren vragen over de inhoud van het op hun perceel gevestigde voorkeursrecht en staan we eigenaren bij in gesprekken met gemeenten en private partijen. Dit artikel poogt een overzicht te geven van het doel, de grondslagen, de rechten en plichten en de mogelijkheden op het moment dat één of meerdere percelen zijn aangewezen op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Dit artikel gaat in op de vestiging van een voorkeursrecht door de gemeente.

Activiteit gemeenten

De overheid staat voor een grote opgave om voldoende woningen te realiseren en invulling te geven aan de wellicht nog belangrijkere opgave op het gebied van klimaat, natuur, infrastructuur en energie. Al deze opgaven strijden binnen ons land om beperkte beschikbare ruimte. Om de regie te houden op deze ontwikkeling kan de overheid onder andere gebruik maken van de Wvg. Deze wet heeft als doel de overheid een betere uitgangspositie te verschaffen op de grondmarkt.

Rapport Deloitte/Brief Ollongren

Het op 29 juni 2021 verschenen rapport pleit voor een meer actieve rol van de gemeente op de grondmarkt en het beter inzetten van de bestaande grondbeleidsinstrumenten. Als randvoorwaarden gelden het versterken van de capaciteit binnen gemeenten en de financiële draagkracht. In haar kamerbrief van 9 juli 2021 ondersteunt demissionair minister Ollongren de bevindingen uit het rapport en geeft zij de opening tot het oprichten van een landelijke grondfaciliteit. De besluitvorming hieromtrent is verlegd tot na de formatie van een nieuw kabinet. Op basis van het rapport en de daaropvolgende kamerbrief is mijn verwachting dat overheden zich, nog meer dan nu het geval is, actief gaan begeven op de grondmarkt en overgaan tot het inzetten van de Wvg.

Grondslagen Wet voorkeursrecht gemeenten

Een gemeente kan tot aanwijzing van gronden in het kader van de Wvg overgaan indien zij een niet-agrarische bestemming voorziet voor de betreffende gronden en waarvan het huidige gebruik afwijkt van de voorgenomen bestemming. De gemeente kan dit doen op basis van artikel 3, artikel 4, artikel 5 en artikel 6 van de Wvg:

Toelichting-blog-Wvg_overwater-nieuwsbrief Download

Wat betekent het voor de grondeigenaar?

Kort gezegd komt het erop neer dat u de gronden die zijn belast met Wvg niet mag verkopen zonder dat de gemeente eerst in de gelegenheid is gesteld om de gronden te verkrijgen. Hieronder wordt ook verstaan het vestigen van een zakelijk recht, zoals bijvoorbeeld een erfpachtrecht. De grondeigenaar is in het kader van de Wvg nooit verplicht om de gronden te verkopen, er geldt alleen een aanbiedingsplicht indien een grondeigenaar tot verkoop wil overgaan. Afhankelijk van de planologische grondslag waarop de Wvg is gevestigd, het artikel in de Wvg dat de basis is van de gronden waarop de aanwijzing heeft plaatsgevonden, bepaalt de duur van de beperking voortvloeiende uit de Wvg:

Artikel 3 vervalt van rechtswege na tien jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan of inpassingsplan.
Artikel 4 vervalt van rechtswege na drie jaar na dagtekening van het besluit tot aanwijzing, tenzij voor dat tijdstip een bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld,
Artikel 5 vervalt van rechtswege na drie jaar na dagtekening van het besluit tot aanwijzing, tenzij voor dat tijdstip een structuurvisie, bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld.

Theoretisch gezien is het op basis van bovenstaande termijnen dus mogelijk dat de beperking geldt voor een periode van zestien jaar en drie maanden.

Op basis van artikel 10 lid 2 van de Wvg zijn er een aantal omstandigheden waarbij de grond niet eerst aan de gemeente aangeboden hoeft te worden. Voor dit artikel laat ik deze buiten beschouwing. Op basis van artikel 10 lid 3 geldt de aanbiedingsplicht niet indien er, voordat er een besluit tot aanwijzing of voorlopige aanwijzing is, een koopovereenkomst is gesloten die is ingeschreven in de openbare registers. Voorwaarde is dat de juridische levering van de grond binnen zes maanden na inschrijving plaatsvindt. Voornoemde uitzondering komt in de praktijk regelmatig voor.

Wat kan de grondeigenaar doen?

Tegen een besluit tot aanwijzing van gronden in het kader van de Wvg staat in beginsel bezwaar en beroep open. Wij adviseren grondeigenaren bezwaar te maken indien hiervoor gegronde redenen zijn. De praktijk laat zien dat er vaak bezwaar wordt gemaakt, maar dat veruit de meeste bezwaren ongegrond zijn.

Ons advies is om met de gemeente in gesprek te gaan over de reden en het doel dat de gemeente heeft met het vestigen van het voorkeursrecht. Soms is het zo dat de gemeente daadwerkelijk de intentie heeft om de gronden zelf te verwerven (actief grondbeleid), maar geregeld komt het voor dat de gemeente vooral regie wenst te houden over de ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente (faciliterend/sturend grondbeleid).

Voor de gemeente is het immers vooral van belang dat de toebedachte bestemming wordt gerealiseerd op basis van de ruimtelijke kaders van de gemeente en dat zij haar kosten kan verhalen op de ontwikkelende partij/grondeigenaar.

Afhankelijk van de uitkomst van het gesprek en het doel van de gemeente kan de grondeigenaar besluiten de gronden aan te bieden aan de gemeente. Dit is de grondeigenaar echter nooit verplicht.

Indien de grondeigenaar de gronden aanbiedt aan de gemeente dan besluit de gemeente binnen zes weken of zij in beginsel bereid is de gronden te verwerven. Indien dit het geval is dan begint het proces met betrekking tot het bepalen van de prijs. De grondeigenaar kan dit proces indien gewenst versnellen op basis van artikel 13 Wvg.

Op basis van dit artikel kan de grondeigenaar de gemeente verzoeken om binnen vier weken de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. De rechtbank zal de prijs toetsen op basis van artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Dit houdt in dat er wordt getoetst op basis van een ‘werkelijke waarde’.

Regelmatig komt het ook voor dat de gemeente vrijstelling wil geven van de aanbiedingsplicht. De grondeigenaar kan de grond dan vervreemden aan een private partij waar de gemeente mee samenwerkt, die de beoogde ontwikkeling zal gaan realiseren. De gemeente zal dit altijd doen op basis van de voorwaarde dat zij haar kosten kan verhalen op basis van een anterieure overeenkomst of een samenwerkingsovereenkomst. Hierbij kunnen ook afspraken worden gemaakt over de gewenste ontwikkeling en gewenste kwaliteiten van de ontwikkeling en wie welke kosten voor haar rekening neemt.

Conclusie en advies

Op het moment dat de gemeente uw gronden aanwijst in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeente dan bent u nimmer verplicht om te verkopen, u kunt de gronden ook behouden. Onteigenen kan de overheid pas in een onteigeningsprocedure.

Indien u wenst te verkopen en de Wvg is van toepassing op uw bezit, dan gelden er wel beperkingen, waarbij het voor u belangrijk is om te weten wat uw positie is en wat de waarde van uw bezit is. Ons advies is om met de gemeente in gesprek te gaan en daarbij een deskundig adviseur in de arm te nemen die u kan begeleiden tijdens dit proces. Er is vaak meer mogelijk dan op basis van de vestiging van het voorkeursrecht lijkt. Wij kunnen voor u de verschillende mogelijke routes uitstippelen en helpen bij het maken van een keuze.

Benieuwd naar wat wij voor u kunnen betekenen? Kijk dan bij onze dienst ‘Overheidsingrijpen‘ of neem contact met ons op.

Een kijkje in het leven van onze medewerkers buiten Overwater – deel 4

Geschreven door Fleur Varin op 23 november 2020. Gepost in Actueel.

Naast mijn werk bij Overwater richt ik mij in de avonduren en in het weekend op het fokken, africhten en verkopen van springpaarden. Een passie die ik al heb vanaf mijn kinderjaren.

Professioneel ruiter

Na de beginselen van het paardrijden te hebben geleerd op een manege in Krimpen aan den IJssel, heb ik het voorrecht gehad te mogen werken op een aantal vooraanstaande sportstallen. Later heb ik mezelf ontwikkeld tot professioneel ruiter. Dit hield in dat ik na het afronden van de middelbare school fulltime paard ben gaan rijden en daarnaast Bedrijfskunde en Agribusiness ben gaan studeren.

In die periode heb ik uiteindelijk tot op Grand-Prix niveau de sport kunnen bedrijven tot aan het moment dat mijn studie was afgerond. Op dat moment stond ik voor de keuze om me volledig te richten op de sport òf een maatschappelijke carrière op te bouwen.

Opleiden van paarden voor topsport

Ik heb gekozen voor het laatste en ben bij Rabobank in dienst getreden als accountmanager Food & Agri. De paardensport heeft me daarbij nooit losgelaten en ik ben altijd blijven paardrijden.

Inmiddels staan er wat minder paarden in de stal, maar het doel is nog steeds hetzelfde. Het opleiden van paarden voor topsport vereist kennis, kunde en vooral veel geduld. De kans op succes is het grootste wanneer je als ruiter goed in staat bent om aan te voelen en te begrijpen welke training of welke begeleiding het paard nodig heeft om gezond te blijven en de volgende stap in de opleiding te zetten.

Ondanks dat het pad naar de topsport, het uiteindelijke doel, nooit vooraf kan worden uitgestippeld (want het paard bepaalt immers) heb ik toch altijd voor ieder paard een plan.

Parallellen met Overwater

Daar ligt ook de grootste parallel met mijn werk bij Overwater. Vanuit kennis van vastgoed en het planmatig werken, aanvoelen welke benadering uiteindelijk leidt tot het optimale resultaat. Veel van ons werk is immers uiteindelijk mensenwerk waarbij juridische kaders en kennis van vastgoed hulpmiddelen zijn.

Een andere parallel is dat ik door het opgebouwde netwerk in de paardensport ook regelmatig gevraagd wordt om te adviseren over functiewijzigingen en begeleiding bij aankoop of verkoop van paardenbedrijven. Op deze manier wordt voor mij het leukste van twee werelden bij elkaar gebracht.

* Website URL

* Website URL