Skip to main content

Auteur: Fleur Varin

De gemeente vestigt een voorkeursrecht op uw grond, wat nu?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

Nu de druk op ruimte toeneemt en de overheid wordt aangejaagd door de druk op de woningmarkt, klimaatdoelstellingen en doelstellingen met betrekking tot natuurontwikkeling en meer de regie in handen wil nemen op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, gebruiken gemeenten steeds vaker het grondbeleidsinstrument Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Alleen al in Zuid-Holland werd het instrument in 2021 tot nu toe meer dan zeventig keer toegepast door een gemeente.

Regelmatig krijgen we van grondeigenaren vragen over de inhoud van het op hun perceel gevestigde voorkeursrecht en staan we eigenaren bij in gesprekken met gemeenten en private partijen. Dit artikel poogt een overzicht te geven van het doel, de grondslagen, de rechten en plichten en de mogelijkheden op het moment dat één of meerdere percelen zijn aangewezen op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Dit artikel gaat in op de vestiging van een voorkeursrecht door de gemeente.

Activiteit gemeenten

De overheid staat voor een grote opgave om voldoende woningen te realiseren en invulling te geven aan de wellicht nog belangrijkere opgave op het gebied van klimaat, natuur, infrastructuur en energie. Al deze opgaven strijden binnen ons land om beperkte beschikbare ruimte. Om de regie te houden op deze ontwikkeling kan de overheid onder andere gebruik maken van de Wvg. Deze wet heeft als doel de overheid een betere uitgangspositie te verschaffen op de grondmarkt.

Rapport Deloitte/Brief Ollongren

Het op 29 juni 2021 verschenen rapport pleit voor een meer actieve rol van de gemeente op de grondmarkt en het beter inzetten van de bestaande grondbeleidsinstrumenten. Als randvoorwaarden gelden het versterken van de capaciteit binnen gemeenten en de financiële draagkracht. In haar kamerbrief van 9 juli 2021 ondersteunt demissionair minister Ollongren de bevindingen uit het rapport en geeft zij de opening tot het oprichten van een landelijke grondfaciliteit. De besluitvorming hieromtrent is verlegd tot na de formatie van een nieuw kabinet. Op basis van het rapport en de daaropvolgende kamerbrief is mijn verwachting dat overheden zich, nog meer dan nu het geval is, actief gaan begeven op de grondmarkt en overgaan tot het inzetten van de Wvg.

Grondslagen Wet voorkeursrecht gemeenten

Een gemeente kan tot aanwijzing van gronden in het kader van de Wvg overgaan indien zij een niet-agrarische bestemming voorziet voor de betreffende gronden en waarvan het huidige gebruik afwijkt van de voorgenomen bestemming. De gemeente kan dit doen op basis van artikel 3, artikel 4, artikel 5 en artikel 6 van de Wvg:

Toelichting-blog-Wvg_overwater-nieuwsbriefDownload

Wat betekent het voor de grondeigenaar?

Kort gezegd komt het erop neer dat u de gronden die zijn belast met Wvg niet mag verkopen zonder dat de gemeente eerst in de gelegenheid is gesteld om de gronden te verkrijgen. Hieronder wordt ook verstaan het vestigen van een zakelijk recht, zoals bijvoorbeeld een erfpachtrecht. De grondeigenaar is in het kader van de Wvg nooit verplicht om de gronden te verkopen, er geldt alleen een aanbiedingsplicht indien een grondeigenaar tot verkoop wil overgaan. Afhankelijk van de planologische grondslag waarop de Wvg is gevestigd, het artikel in de Wvg dat de basis is van de gronden waarop de aanwijzing heeft plaatsgevonden, bepaalt de duur van de beperking voortvloeiende uit de Wvg:

  • Artikel 3 vervalt van rechtswege na tien jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan of inpassingsplan.
  • Artikel 4 vervalt van rechtswege na drie jaar na dagtekening van het besluit tot aanwijzing, tenzij voor dat tijdstip een bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld,
  • Artikel 5 vervalt van rechtswege na drie jaar na dagtekening van het besluit tot aanwijzing, tenzij voor dat tijdstip een structuurvisie, bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld.

Theoretisch gezien is het op basis van bovenstaande termijnen dus mogelijk dat de beperking geldt voor een periode van zestien jaar en drie maanden.

Op basis van artikel 10 lid 2 van de Wvg zijn er een aantal omstandigheden waarbij de grond niet eerst aan de gemeente aangeboden hoeft te worden. Voor dit artikel laat ik deze buiten beschouwing. Op basis van artikel 10 lid 3 geldt de aanbiedingsplicht niet indien er, voordat er een besluit tot aanwijzing of voorlopige aanwijzing is, een koopovereenkomst is gesloten die is ingeschreven in de openbare registers. Voorwaarde is dat de juridische levering van de grond binnen zes maanden na inschrijving plaatsvindt. Voornoemde uitzondering komt in de praktijk regelmatig voor.

Wat kan de grondeigenaar doen?

Tegen een besluit tot aanwijzing van gronden in het kader van de Wvg staat in beginsel bezwaar en beroep open. Wij adviseren grondeigenaren bezwaar te maken indien hiervoor gegronde redenen zijn. De praktijk laat zien dat er vaak bezwaar wordt gemaakt, maar dat veruit de meeste bezwaren ongegrond zijn.

Ons advies is om met de gemeente in gesprek te gaan over de reden en het doel dat de gemeente heeft met het vestigen van het voorkeursrecht. Soms is het zo dat de gemeente daadwerkelijk de intentie heeft om de gronden zelf te verwerven (actief grondbeleid), maar geregeld komt het voor dat de gemeente vooral regie wenst te houden over de ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente (faciliterend/sturend grondbeleid).

Voor de gemeente is het immers vooral van belang dat de toebedachte bestemming wordt gerealiseerd op basis van de ruimtelijke kaders van de gemeente en dat zij haar kosten kan verhalen op de ontwikkelende partij/grondeigenaar.

Afhankelijk van de uitkomst van het gesprek en het doel van de gemeente kan de grondeigenaar besluiten de gronden aan te bieden aan de gemeente. Dit is de grondeigenaar echter nooit verplicht.

Indien de grondeigenaar de gronden aanbiedt aan de gemeente dan besluit de gemeente binnen zes weken of zij in beginsel bereid is de gronden te verwerven. Indien dit het geval is dan begint het proces met betrekking tot het bepalen van de prijs. De grondeigenaar kan dit proces indien gewenst versnellen op basis van artikel 13 Wvg.

Op basis van dit artikel kan de grondeigenaar de gemeente verzoeken om binnen vier weken de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. De rechtbank zal de prijs toetsen op basis van artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Dit houdt in dat er wordt getoetst op basis van een ‘werkelijke waarde’.

Regelmatig komt het ook voor dat de gemeente vrijstelling wil geven van de aanbiedingsplicht. De grondeigenaar kan de grond dan vervreemden aan een private partij waar de gemeente mee samenwerkt, die de beoogde ontwikkeling zal gaan realiseren. De gemeente zal dit altijd doen op basis van de voorwaarde dat zij haar kosten kan verhalen op basis van een anterieure overeenkomst of een samenwerkingsovereenkomst. Hierbij kunnen ook afspraken worden gemaakt over de gewenste ontwikkeling en gewenste kwaliteiten van de ontwikkeling en wie welke kosten voor haar rekening neemt.

Conclusie en advies

Op het moment dat de gemeente uw gronden aanwijst in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeente dan bent u nimmer verplicht om te verkopen, u kunt de gronden ook behouden. Onteigenen kan de overheid pas in een onteigeningsprocedure.

Indien u wenst te verkopen en de Wvg is van toepassing op uw bezit, dan gelden er wel beperkingen, waarbij het voor u belangrijk is om te weten wat uw positie is en wat de waarde van uw bezit is. Ons advies is om met de gemeente in gesprek te gaan en daarbij een deskundig adviseur in de arm te nemen die u kan begeleiden tijdens dit proces. Er is vaak meer mogelijk dan op basis van de vestiging van het voorkeursrecht lijkt. Wij kunnen voor u de verschillende mogelijke routes uitstippelen en helpen bij het maken van een keuze.

Benieuwd naar wat wij voor u kunnen betekenen? Kijk dan bij onze dienst ‘Overheidsingrijpen‘ of neem contact met ons op.

Een kijkje in het leven van onze medewerkers buiten Overwater – Annemiek van de Zande

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Rentmeesterschap.

Ik zal mezelf kort voorstellen: ik ben Annemiek van de Zande, 26 jaar en woonachtig in het West-Brabantse Dinteloord.

Naast mijn werkzaamheden als junior rentmeester bij Overwater Rentmeesterskantoor, ben ik zo nu en dan ook te vinden op het fruitteeltbedrijf van mijn ouders in Nieuw-Beijerland.

In deze vlog krijgen jullie een indruk van het bedrijf en de werkzaamheden tijdens de oogst.

Muziek: www.bensound.com/royalty-free-music

Bedrijfskunde en Agribusiness

Ik heb mijn studie Bedrijfskunde en Agribusiness in 2018 afgerond aan de HAS Hogeschool in Den Bosch. Tijdens deze opleiding heb ik vooral financieel en marketing gerichte opdrachten/stages gedaan in de groente- en fruitsector.

Inmiddels ben ik al weer bijna twee jaar met veel plezier werkzaam bij Overwater Rentmeesterkantoor. Ik vind het een mooie uitdaging om in mijn werkzaamheden de belangen van grondeigenaren en agrarische gebruikers dichter bij elkaar te brengen.

Mijn agrarische achtergrond helpt me om als rentmeester deze partijen met elkaar te verbinden en kansen te benutten. De afwisseling tussen het werken op kantoor in Strijen, het contact met opdrachtgevers en het ‘met de voeten in de klei staan’ vind ik de ideale combinatie.

Rentmeester en Vastgoeddeskundige

Afgelopen jaar heb ik de Rentmeestersopleiding afgerond en kortgeleden ben ik de begonnen met de opleiding Basistheorie Vastgoeddeskundige aan de Academie voor Vastgoed. Met de kennis die ik opdoe uit theorie en praktijk, zal ik de komende jaren mijn activiteiten als rentmeester bij Overwater Rentmeesters kantoor voortzetten én verbreden.

Uit de praktijk: overlijden en dan…

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Agrarische makelaardij, Taxatie.

De casus

Het komt in onze praktijk voor dat agrarische ondernemers overlijden. Zo werd ik onlangs gevraagd voor advies na het overlijden van een agrariër. De agrariër was al enige tijd ziek en had kenbaar gemaakt aan zijn echtgenote dat zij na zijn overlijden met mij contact op moest nemen. Hij had er alle vertrouwen in dat ik de afwikkeling van het agrarische deel van de nalatenschap goed zou afhandelen. Dat gaf zijn echtgenote en kinderen rust.


Inventarisatiegesprek

Allereerst is er een inventarisatie gemaakt van het onroerend goed, de betalingsrechten en overige rechten.


Het bedrijf

Het ging hier om een akkerbouwbedrijf met een totale oppervlakte van circa 33 ha. Verdeeld over:

  • Erf en huiskavel: 10.25 ha
  • Perceel grond in eigendom, veldkavel: 3.75 ha
  • Perceel reguliere pachtgrond: 19 ha

Het bouwplan bestond uit: bieten, tarwe en aardappelen.
Betalingsrechten en Leden Leveringsbewijzen Cosun waren aanwezig.
Een deel van de werkzaamheden werden uitgevoerd door derden.
Daarnaast hadden de ondernemer en zijn echtgenote een baan buitenshuis.

De toekomst

In ieder geval wenste één van de kinderen het bedrijf voor een jaar voort te zetten, waarbij een van de andere kinderen de administratieve zaken bij onder andere de RVO regelde. De kinderen verleenden zo af en toe hand- en spandiensten en waren hierdoor goed op de hoogte van het wel en wee van de onderneming. In de loop van het jaar werd voorgesorteerd op een verkleining van het bedrijf.


Verkleining van het bedrijf

Al snel kwam een collega-rentmeester uit de streek, die de regulier gepachte gronden beheerde, naar de echtgenote toe met de vraag: wat te doen met de regulier gepachte grond? In goed overleg werd, tegen vergoeding, afstand gedaan van het pachtrecht van de 19 ha pachtgrond. Grenzend aan deze pachtgrond lag de veldkavel in eigendom, groot 3.75 ha. Deze 3.75 ha werd, in overleg met de rentmeester, verkocht aan de eigenaar van de 19 ha pachtgrond.

Win-winsituatie

Doordat de eigenaar van de vrijgekomen pachtgrond de mogelijkheid kreeg om de 3.75 ha grond aan te kopen en deze toe te voegen aan zijn eigendom en mijn cliënt een passende koper had gevonden, ontstond een win-winsituatie.


Taxatie

Om de waarde van de agrarische bezittingen vast te stellen voor de successieaangifte voor de fiscus heeft een Register-Taxateur van Overwater Rentmeesterskantoor een taxatierapport opgesteld om zo de waarde te bepalen voor de aangifte.


Begeleiding verkoop perceel en overblijvende onroerende zaken

De koopovereenkomst van de 3.75 ha eigendom werd door ons kantoor opgemaakt, evenals de stukken voor de eigendomswijziging van erf, gebouwen en huiskavel van overledene naar zijn echtgenote.

Opstellen pachtovereenkomst

De vrijgekomen pachtgrond en de verkochte veldkavel werden in geliberaliseerde pacht uitgegeven door de collega-rentmeester. Diezelfde pachter ging een pachtrelatie aan met onze opdrachtgever voor het pachten van de huiskavel. Hiervoor hebben wij een geliberaliseerde pachtovereenkomst opgesteld.


De accountant

Naast het feit dat Overwater is ingeschakeld, is er gedurende het proces nauw overleg met de accountant geweest, zodat onverwachte belastingclaims uit zijn gebleven.


Door samenwerking goede oplossingen bieden

Door een goede samenwerking tussen alle partijen zijn de nabestaanden ontzorgd. Zij hebben aangegeven dat dit veel rust gaf en enige verlichting bij het grote gemis van de overledene.

Benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen? Neem contact op om uw mogelijkheden te bespreken.

Een kijkje in het leven van onze medewerkers buiten Overwater – deel 5

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Actueel.

Ik zal mezelf kort voorstellen: Peter de Bruin, getrouwd, twee kinderen en woonachtig in Numansdorp.

Naast de diverse werkzaamheden als rentmeester, makelaar en taxateur voor Overwater Rentmeesterskantoor, ben ik actief als akkerbouwer in Numansdorp. Het familiebedrijf heb ik in 1996 al vroegtijdig samen met mijn moeder voortgezet, nadat mijn vader na een kort ziekbed kwam te overlijden. Ik zat destijds in het 3e jaar van de Hogere Agrarische School (HAS).

Het bedrijf was een traditioneel gemengd bedrijf met 25 ha grond en circa 20 stuks melkvee, gehouden op een grupstal. Mijn opa is ooit samen met zijn broer op de huidige locatie begonnen. Hierdoor ben ik nu de 3e generatie ‘De Bruin’.


Akkerbouw voortgezet, melkvee verkocht

Aangezien de koeien mij niet konden boeien, zijn deze in 1996 verkocht. Op dit moment resteert een aantal ‘4-voetige grasmaaiers’ dat een perceeltje grasland rond de boerderij bijhoudt.

Het akkerbouwgedeelte heb ik voortgezet, waarbij de exploitatie geleidelijk gegroeid is naar een areaal van ongeveer 70 ha. Van dit areaal wordt ongeveer de helft biologisch beteeld. De andere helft wordt nog op een gangbare manier beteeld. De planning is om ook het gangbare areaal geleidelijk om te schakelen naar een biologische teeltwijze.

De volgende gewassen worden geteeld:

  • Luzerne
  • Gras-klaver
  • Erwten
  • Aardappelen
  • Lijnzaad (vlas) als vermeerderingszaad
  • Uien
  • Wintertarwe

Vierde generatie in aantocht?

Op dit moment exploiteer ik het bedrijf in maatschap met mijn vrouw. Zoals het er nu uitziet, staat de vierde generatie ‘De Bruin’ klaar om het bedrijf op termijn over te gaan nemen. De vierde generatie is nog maar 14 jaar, waardoor bedrijfsovername voorlopig nog niet aan de orde is.

De komende jaren zal ik mijn activiteiten voor Overwater Rentmeesterskantoor en voor mijn eigen akkerbouwbedrijf met veel plezier blijven combineren.

Prijsvorming stikstof

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Deze blog gaat in op de (aanloop naar de) prijsvorming van stikstof in relatie tot het mede mogelijk maken van ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland.


Prijsvorming

Het stikstofdossier is nog altijd in ontwikkeling. De vraag of stikstof een (meer)waarde toekomt is wat ons betreft nog altijd niet eenduidig te beantwoorden. In deze blog wordt een vergelijking gemaakt tussen twee schaarse middelen: stikstof en grond.

Om de stikstofproblematiek op te lossen, heeft de overheid opkoop- en beëindigingsmaatregelen van agrarische bedrijven aangekondigd en (deels al) ten uitvoer gebracht. In het kader van deze regelingen koopt de overheid bedrijven aan op basis van ‘vrijwilligheid’. Het vastgoed wordt gekocht tegen ‘marktwaarde’. Aan de stikstof wordt geen separate vergoeding toegekend. Waarom niet? Dat leest u hieronder.


Separate vergoeding stikstof

De stikstof is onlosmakelijk verbonden met de bedrijfsgebouwen. Het waardeverschil tussen een ‘veestal met vergunning’ en een ‘veestal zonder vergunning’ kan worden beschouwd als vergoeding voor stikstof. De ‘veestal zonder vergunning’ is qua functie immers niet meer dan een (opslag)loods. Deze vertegenwoordigt normaliter een lagere waarde dan een ‘veestal met vergunning’.

Nadat de aankoop in het kader van een regeling – als zijnde bronmaatregel – heeft plaatsgevonden, wordt de stikstof onttrokken aan de voormalige veehouderijlocatie. Hierdoor komt de stikstof van de gestopte veehouderij dus beschikbaar in de Stikstofbank voor een ander project of doel. Zou het schaars verworven ‘productierecht’ (dat aan de landbouw onttrokken wordt) niet geëtiketteerd dienen te worden?

Stikstof etiketteren?

Het staat vast dat de overheid nauwkeurig in beeld heeft hoeveel stikstof ieder primair agrarisch bedrijf veroorzaakt en tot welke (depositie)effecten dit leidt. Dan lijkt het nog maar een kleine stap om de verdere route en/of bestemming van de eerder door hen verworven stikstof inzichtelijk te maken door middel van etikettering van de stikstof.

Als de betreffende overheidsinstantie als gevolg van die geëtiketteerde stikstof een project of doel met economische meerwaarde kan realiseren, is het dan niet reëel dat de meerwaarde aan de oorspronkelijk eigenaar toekomt? Het etiketteren van de stikstof kan hieraan bijdragen.

Ter vergelijking: een redelijk handelend ondernemer zal een perceel grond met een verwachtingswaarde ook niet tegen een agrarische waarde willen verkopen, maar wil (een deel van) het profijt van de verwachtingswaarde (= meerwaarde) ontvangen.


Veranderingen positief stimuleren

In diverse media zijn inmiddels al veelvuldig berichten gepubliceerd over de hoeveelheid (op papier aanwezige en geproduceerde) stikstof in de Nederlandse veehouderij. Nu hanteert men het principe ‘de vervuiler betaalt’, aangezien een partij die stikstof nodig heeft deze elders kan kopen.

Het negatief principe ‘de vervuiler betaalt’ zouden we moeten ombuigen naar een beloningssysteem voor het staken, wijzigen of vergroenen van de ‘vervuilende’ activiteit.

Bij het bieden van voldoende (toekomst)perspectief, zullen meer ‘vervuilers’ worden gestimuleerd om veranderingen door te voeren. Volgens mij is dan vlotter natuurwinst te boeken en daar draait het ten slotte toch allemaal om?


Conclusie

Hoe dan ook, momenteel zijn de provincies bezig de Stikstofbank (en Doelenbanken) te vullen en later zal ook het Rijk hieraan bijdragen. De tijd zal leren of het initiatief van de Stikstofbank en geen vergoeding toekennen aan het schaarse middel stikstof dé (mede-) oplossing is voor de stikstofproblematiek, of dat het bij een interessante poging zal blijven om uit de stikstofimpasse te raken.

Wij volgen de enerverende ontwikkelingen omtrent stikstof op de voet. Inmiddels hebben wij ruime ervaring opgedaan in diverse stikstof gerelateerde casussen, in zowel de agrarische sector als in de wereld van project- en gebiedsontwikkeling.

Heeft u vragen of advies nodig? Neem contact met ons op.

Hoe wordt uw belang geborgd bij overheidsingrijpen?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

Het lijkt alsof er de afgelopen periode een ratrace is ontstaan om grip te krijgen op grond. Via krantenartikelen, nieuwsberichten, social media kanalen en andere media maken steeds meer partijen hun plannen kenbaar voor de (her)inrichting van Nederland. Denk hierbij aan partijen zoals de Rijksoverheid, provincies, gemeenten, waterschappen, planbureaus, natuurorganisaties, netbeheerders, projectontwikkelaars en energie-ontwikkelaars.


Van proefballon tot onteigenen

Veel plannen worden als proefballonnetjes opgelaten en gaan (veelal) weer uit als een nachtkaars. Maar elk plan, idee of houtkoolschets op een grondpositie werpt toch zijn schaduw vooruit.

De meeste ideeën voor een plan starten op een vrijblijvende manier en een aantal verkleurt door de tijd van vrijwillig naar uiteindelijk een gedwongen (hard) project met het ultimum remedium ‘Als het niet gaat zoals het moet, dan moet het zoals het gaat’. Immers, de belangen van een grondeigenaar of gebruiker worden meestal ondergeschikt geacht aan het algemene belang (en nut) van het plan.

Waar voorheen het gereedschap onteigenen (of gedoogprocedure) voor bijvoorbeeld natuur, stikstof of kabels en leidingen in de koffer bleef, wordt er nu met enige regelmaat naar die mogelijkheid verwezen en ook daadwerkelijk ingezet. Is dat dan wel zo vervelend als het je overkomt?


Lucratief plan

Voor een plan met een lucratieve bestemming (stedelijke ontwikkeling en/of glastuinbouw) wordt normaliter de grondeigenaar/gebruiker ruimschoots gecompenseerd. Met de compensatie heeft hij/zij de keuze om te herinvesteren of op een andere manier van het vrijkomend kapitaal te genieten. Een gedwongen verkoop is meestal niet aan de orde.


Niet lucratief maar wel noodzakelijk

Als een project minder lucratief (of verliesgevend) is, zal er stevig onderhandeld worden. De eigenaar/gebruiker zal financieel gecompenseerd moeten worden om in een vergelijkbare vermogenspositie te blijven verkeren met een vergelijkbaar inkomen.

Het betalen van een extra vergoeding boven de marktwaarde aan de eigenaar wordt vaak niet gehonoreerd, omdat er dan sprake kan zijn van staatssteun. Conform de wet is dat niet toegestaan. Vanuit de kopende partij een begrijpelijke situatie, voor de grondeigenaar/gebruiker juist niet. De grondeigenaar heeft niet om de plannen gevraagd, maar wordt er wel mee geconfronteerd.

Doordat de grondeigenaar op zijn qui-vive moet zijn om de herinvestering te kunnen bekostigen en de toekomst veilig probeert te stellen, duurt een dergelijk proces vaak langer dan gewenst. Met oplopende kosten, en zeker nu, worden de onderhandelingen juist ingewikkelder, omdat de grondeigenaar een steeds groter (ondernemers)risico moet nemen om zijn toekomst te waarborgen.

Volledige schadeloosstelling

Hoe kunnen de belangen van de eigenaar/gebruiker goed worden geborgd?

De term ‘vrijwillig’ is misleidend. Want om een plan te realiseren kan met een onteigening/gedoogprocedure het doel toch bereikt worden. Wat is dan nog vrijwillig? En als vrijwillig bedoeld is om ‘voordeliger’ in te kopen terwijl het ook een algemeen belang dient, is dat meten met twee maten.

‘Vrijwillig’ wekt de indruk dat een eigenaar/gebruiker het plan kan tegenhouden en dat is bij een algemeen belang uiteindelijk niet aan de orde. Kortom: ‘vrijwillig’ bestaat niet in een dynamische omgeving.

Een correcte manier is om de minder lucratieve plannen die een algemeen belang dienen, zoals natuurontwikkeling en afname stikstofdepositie, ook tegen een volledige schadeloosstelling te vergoeden.

Met een deskundige rentmeester die kennis heeft van een volledige schadeloosstelling, kan de eigenaar/gebruiker normaliter de herinvestering bekostigen en de toekomst veiligstellen.

En ja, helaas zijn er plannen of projecten die (blijvende) hinder veroorzaken waar een sobere (financiële) compensatie tegenover staat. Het is in zulke casussen juist zaak om te blijven denken in oplossingen.

Een vergoeding in geld is slechts eenmalig, terwijl het plan/project soms levenslang hinder veroorzaakt. Wat is dan de waarde van een eenmalige financiële vergoeding?

Borgen van belangen

Omdat het (gedwongen) plan voor een eigenaar/gebruiker meestal eenmalig voorkomt, is het een onbekend terrein. Door het intensieve contact dat we met grondeigenaren/gebruikers hebben ontstaat er een vertrouwensband. Deze sterke vertrouwensband draagt bij aan het leveren van een totaaloplossing, waarbij we gedurende het proces overzicht houden.

Met inzet van onze kennis en ervaring wordt gewerkt aan één en hetzelfde doel: een opdrachtgever die weet wat hij/zij wil, de besproken strategie volgt en met een tevreden gevoel terugkijkt op de uitvoering van het plan.

De vastgoedadviseurs, taxateurs en rentmeesters van Overwater Rentmeesterskantoor zijn u graag van dienst.

Stikstofbank en praktijkvoorbeeld ‘stalmaatregelen’

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

In deze blog wordt ingegaan op de aangekondigde Stikstofbank, waarmee men beoogt stikstofruimte te bewaren voor gebruik op een later moment. Ook komt een praktijkvoorbeeld over de bronmaatregel ‘stalmaatregelen’ aan bod.


Ontwikkeling van de Stikstofbank

Zoals verwacht is het stikstofdossier in steeds meer sectoren een issue geworden. Een recente ontwikkeling betreft de Stikstofbank. Afgelopen maand is deze bank ter kennisgeving geïntroduceerd. De Stikstofbank zal in het meest gunstige scenario eind 2021 gebruiksklaar zijn.

Met de Stikstofbank is beoogd om projecten met een geringe stikstofuitstoot op veel stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden, toch een vergunning te kunnen verlenen.

De Stikstofbank bestaat uit twee typen banken: de Microdepositiebank en de Doelenbank(en).



Microdepositiebank en Doelenbank(en)

Niet ieder willekeurig project kan gebruikmaken van stikstof uit de Microdepositiebank. Enkel projecten waarbij geringe stikstofdeposities zullen optreden, kunnen een beroep doen op deze bank. Deze deposities mogen maximaal 0,05 mol/ha/jaar zijn.

De ‘Doelenbanken’ zijn, zoals uit de naam is op te maken, bedoeld voor een specifiek doel. Dit doel moet een groot maatschappelijk belang dienen.

Voordat uitgifte van stikstof kan plaatsvinden, dient de Stikstofbank te worden voorzien van stikstof. Het ‘vullen van de Stikstofbank’ gebeurt op basis van het toevoegen van twee te onderscheiden stikstofruimten: de vrijgevallen ruimte en de vrijgemaakte ruimte.

Het verschil ziet op de oorsprong van de stikstof. Met andere woorden: waar is de stikstof die als vulling voor de Stikstofbank dient van afkomstig?


Vrijgevallen ruimte

Als er bij een willekeurig project stikstof nodig blijkt, bestaat in veel gevallen een mogelijkheid tot externe saldering met een bestaande, vergunde activiteit op een andere locatie.

Als partijen gebruik maken van de provinciale beleidsregel ‘extern salderen’, betekent het dat er tussen de locaties onderling – van saldogever naar saldo-ontvanger – stikstof wordt overgedragen. Omdat de betrokken locaties zich niet op (exact) dezelfde plaats bevinden, bestaat de mogelijkheid dat er op andere plaatsen (hexagonen) ‘stikstofruimte’ beschikbaar komt, die niet benodigd is voor de partijen die gebruik maken van externe saldering.

Kort gezegd, het stikstofresidu dat na externe saldering voor het verkrijgen van een natuurvergunning door een willekeurige initiatiefnemer resteert op een of meerdere locatie(s), wordt toegevoegd als vrijgevallen ruimte in de stikstofbank(en). Daarmee komt deze vrijgevallen ruimte beschikbaar voor een of meerdere andere projecten.



Vrijgemaakte ruimte

Er zijn en er worden (in de toekomst) allerlei bronmaatregelen getroffen om de stikstofdepositie terug te dringen. Dit met het doel een positieve bijdrage te leveren aan het herstel en verbetering van de natuur. Een overzicht van (toekomstige) bronmaatregelen is overzichtelijk weergegeven in de Kamerbrief van Minister Schouten (24 april 2020). 

Met bronmaatregelen, zoals de aangekondigde Landelijke beëindigingsmaatregel, wordt als het ware stikstofruimte ‘vrijgemaakt’, die daarna als vulling van de Stikstofbank kan dienen.

De vrijgemaakte ruimte dient slechts voor een Doelenbank (dus niet voor de Microdepositiebank).

Bron afbeelding: BIJ12


Verschil bronmaatregelen het Rijk en provincie?

Volgens het Rijk ontstaat er als gevolg van bronmaatregelen vrijgemaakte ruimte die beschikbaar kan komen voor de Doelenbank. Echter, mijns inziens is niet elke bronmaatregel bruikbaar voor de Doelenbank. Het is hierbij van belang te weten dat bronmaatregelen geïnitieerd worden door zowel het Rijk als de (zelfstandige) provincies.

Dit wil ik nader toelichten met het voorbeeld van de bronmaatregel ‘stalmaatregelen’. Deze bronmaatregel staat op de lijst van het Rijk én op de lijst van de provincie (in dit geval de provincie Noord-Brabant).

Het Rijk: economie
Bij het bestuderen van Rijksinformatie ontstaat bij mij het beeld dat met het treffen van bronmaatregelen vrijgemaakte ruimte wordt gecreëerd die voor een Doelenbank kan worden ingezet.

Met de behaalde stikstofwinst wordt impliciet toestemming verleend voor het kunnen laten plaatsvinden van een economische ontwikkeling. In zekere zin is dit te bestempelen als een (indirecte) vorm van ‘extern salderen’.

De provincie: natuur
De Noord-Brabantse bronmaatregel ‘stalmaatregelen’ leidt eveneens tot stikstofwinst, maar in Noord-Brabant moet deze stikstofwinst volledig ten goede komen aan de natuur. Deze stikstofwinst mag hier dus niet ingezet worden voor nieuwe economische ontwikkelingen, zoals bij het Rijk wel tot de mogelijkheden behoort.


Conclusie

Hoewel de bronmaatregel ‘stalmaatregelen’ bij het Rijk én bij de provincie gelijknamig is, zijn de te verwachten effecten niet gelijk aan elkaar.

In mijn volgende blog ga ik in op de (aanloop naar de) prijsvorming van stikstof in de land- en tuinbouwsector in relatie tot ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland. Houd hiervoor onze website en social media kanalen in de gaten.

Klik hier voor meer informatie over onze dienst ‘Stikstof, Opkoop en Onteigening’ of neem contact met ons op. Wij staan u graag te woord.

Een kijkje in het leven van onze medewerkers buiten Overwater – deel 4

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Actueel.

Naast mijn werk bij Overwater richt ik mij in de avonduren en in het weekend op het fokken, africhten en verkopen van springpaarden. Een passie die ik al heb vanaf mijn kinderjaren.

Professioneel ruiter

Na de beginselen van het paardrijden te hebben geleerd op een manege in Krimpen aan den IJssel, heb ik het voorrecht gehad te mogen werken op een aantal vooraanstaande sportstallen. Later heb ik mezelf ontwikkeld tot professioneel ruiter. Dit hield in dat ik na het afronden van de middelbare school fulltime paard ben gaan rijden en daarnaast Bedrijfskunde en Agribusiness ben gaan studeren.

In die periode heb ik uiteindelijk tot op Grand-Prix niveau de sport kunnen bedrijven tot aan het moment dat mijn studie was afgerond. Op dat moment stond ik voor de keuze om me volledig te richten op de sport òf een maatschappelijke carrière op te bouwen.

Opleiden van paarden voor topsport

Ik heb gekozen voor het laatste en ben bij Rabobank in dienst getreden als accountmanager Food & Agri. De paardensport heeft me daarbij nooit losgelaten en ik ben altijd blijven paardrijden.

Inmiddels staan er wat minder paarden in de stal, maar het doel is nog steeds hetzelfde. Het opleiden van paarden voor topsport vereist kennis, kunde en vooral veel geduld. De kans op succes is het grootste wanneer je als ruiter goed in staat bent om aan te voelen en te begrijpen welke training of welke begeleiding het paard nodig heeft om gezond te blijven en de volgende stap in de opleiding te zetten.

Ondanks dat het pad naar de topsport, het uiteindelijke doel, nooit vooraf kan worden uitgestippeld (want het paard bepaalt immers) heb ik toch altijd voor ieder paard een plan.

Parallellen met Overwater

Daar ligt ook de grootste parallel met mijn werk bij Overwater. Vanuit kennis van vastgoed en het planmatig werken, aanvoelen welke benadering uiteindelijk leidt tot het optimale resultaat. Veel van ons werk is immers uiteindelijk mensenwerk waarbij juridische kaders en kennis van vastgoed hulpmiddelen zijn.

Een andere parallel is dat ik door het opgebouwde netwerk in de paardensport ook regelmatig gevraagd wordt om te adviseren over functiewijzigingen en begeleiding bij aankoop of verkoop van paardenbedrijven. Op deze manier wordt voor mij het leukste van twee werelden bij elkaar gebracht.  

Opkoopregeling veehouderij, vrijwillig of eigenlijk verplicht?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

De overheid zet in op het reduceren van o.a. de door de veehouderij veroorzaakte stikstofdepositie, in het bijzonder bij stikstof gevoelige Natura 2000 gebieden. Eerder gebeurde dat alleen door beëindigingsregelingen, waarbij de op te geven mest- productierechten en de waardevermindering van de bedrijfsgebouwen werden vergoed. Ook in het voorliggende wetsvoorstel Stikstof reductie en natuurverbetering is een beëindigingsregeling opgenomen.

Nieuw is dat het wetsvoorstel ook voorziet in een opkoopregeling van bedrijven. Vooruitlopend op het tot stand komen van deze wet is op 1 november 2020 de Regeling provinciale aankoop veehouderijen nabij natuurgebieden van kracht geworden. De regeling ziet op het op vrijwillige basis opkopen van bedrijven die meer dan 2 mol stikstof per ha per jaar veroorzaken, gelegen binnen een straal van 10 kilometer van een Natura 2000 gebied.

De vraag is of er i.c. nog wel van vrijwilligheid gesproken kan worden, dan wel dat er (feitelijk) sprake is van een gedwongen beëindiging. Wanneer daarvan uit gegaan moet worden, zou de opkoopregeling ook moeten voorzien in het vergoeden van een volledige schadeloosstelling en niet alleen in het vergoeden van de productierechten en de waarde van het vastgoed waar nu vanuit lijkt te worden gegaan.

Een volledige schadeloosstelling conform de systematiek van de onteigeningswet ziet niet alleen op het vergoeden van de vermogenswaarde (productierechten en vastgoed), maar ook op inkomensschade en bijkomende schade als de te vergoeden advieskosten, eventueel de kosten van hervestiging, belastingschade etc.

Tot op heden wordt door de overheid uitgegaan van vrijwilligheid en dus niet van een volledige schadeloosstelling.
Maar:

  • Tot op heden ging het alleen over beëindigingsregelingen (dan bleef ter plaatse de woning, resterende gebouwen en grond over), nu gaat het om en opkoopregeling die leidt tot een volledige bedrijfsbeëindiging en het overdragen van alle eigendom behalve de bedrijfswoning.
  • De maatschappelijke druk op stoppen, mee werken is groot en wordt ingegeven door het algemeen belang. Dan kan je de vraag stellen of er nog wel sprake is van vrijwilligheid.  
  • Ook kan je de vraag stellen of hier geen recht op een volledige schadeloosstelling moet worden toegekend, immers er wordt afstand gedaan van (bijna alle) vastgoed en het bedrijf wordt beëindigd in het algemeen belang. Precies zoals dat bij onteigening het geval is en dan ook leidt tot een recht op volledige schadeloosstelling.
  • Als er wordt uitgegaan van een volledige schadeloosstelling zal er ook onderscheid gemaakt kunnen worden tussen bedrijven die op het punt staan te stoppen en die nog volop levensvatbaar zijn. Door uit te gaan van bedrijfsbeëindiging dan wel van een bedrijfsverplaatsing.

Onze inschatting is dat als deze benadering wordt gekozen als zijnde rechtvaardig er wel snel resultaat behaald zal kunnen worden. 
Misschien een goed punt voor de belangenbehartigers van de veehouderij?

Een gedachte is ook om een bedrijf aan te bieden op basis van een volledige schadeloosstelling, de opkoopregeling lijkt het daarvan door een provincie betalen niet onmogelijk te maken (onder het motto waar een wil is, is een weg).

Onze rentmeesters komen graag met u in gesprek voor het nemen van de juiste beslissingen na de vele afwegingen die gemaakt moeten worden.

Een kijkje in het leven van onze medewerkers buiten Overwater – Julian Bartels

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Rentmeesterschap, Taxatie, Vastgoedadvies.

Kantoor Overwater heeft naast theoretische kennis, ook veel praktische kennis in huis. Daarom komen tijdens deze en de navolgende nieuwsbrieven collega’s aan het woord die ’thuis’ een (agrarisch) bedrijf bestieren.
De aftrap van deze blogreeks wordt verzorgd door Julian Bartels, 22 jaar, werkzaam als Junior rentmeester.

Naast mijn baan bij Overwater, ben ik actief als agrariër, in de melkveehouderij. Ons bedrijf is gevestigd in Zegge (West-Brabant). Wij hebben thuis zo’n 115 stuks melk- en kalfkoeien met bijbehorend jongvee. De koeien worden bij ons nog gemolken in een melkstal, al het landwerk (zoals maaien en zaai- en oogstwerkzaamheden) besteden wij uit aan derden.

Mijn opa was een fervent Holstein-veehouder, maar mijn vader is later overgestapt naar een ander ras: Jerseys. Medio 2012 groeide mijn interesse in de boerenwereld, zeker ook in de boerderij thuis. Rond die tijd kwam ik voor het eerst in aanraking met Fleckvieh koeien, waarna mijn passie voor de veehouderij steeds groter werd. Vanaf dat moment fokken wij enkel nog met het Fleckvieh-ras, zodat over enkele jaren onze hele stal hiermee volstaat.

De combinatie van het werk bij Overwater en het werk thuis bevalt mij heel goed. Het is voor mij een leerzame, interessante wisselwerking. Zaken die ik constateer op de boerderij kan ik meenemen voor in de praktijk bij Overwater, en andersom idem dito.

Hoe mijn toekomst er thuis uitziet? Dat is een vraagstuk waar ik zelf vandaag de dag nog geen pasklaar antwoord op heb. Wellicht komt de bedrijfsovername t.z.t. aan de orde, maar voor nu wil ik mezelf vooral breed oriënteren en ontwikkelen, waarvoor Overwater de werkgever bij uitstek is.