Hoe wordt uw belang geborgd bij overheidsingrijpen?

Het lijkt alsof er de afgelopen periode een ratrace is ontstaan om grip te krijgen op grond. Via krantenartikelen, nieuwsberichten, social media kanalen en andere media maken steeds meer partijen hun plannen kenbaar voor de (her)inrichting van Nederland. Denk hierbij aan partijen zoals de Rijksoverheid, provincies, gemeenten, waterschappen, planbureaus, natuurorganisaties, netbeheerders, projectontwikkelaars en energie-ontwikkelaars.

Van proefballon tot onteigenen

Veel plannen worden als proefballonnetjes opgelaten en gaan (veelal) weer uit als een nachtkaars. Maar elk plan, idee of houtkoolschets op een grondpositie werpt toch zijn schaduw vooruit.

De meeste ideeën voor een plan starten op een vrijblijvende manier en een aantal verkleurt door de tijd van vrijwillig naar uiteindelijk een gedwongen (hard) project met het ultimum remedium ‘Als het niet gaat zoals het moet, dan moet het zoals het gaat’. Immers, de belangen van een grondeigenaar of gebruiker worden meestal ondergeschikt geacht aan het algemene belang (en nut) van het plan.

Waar voorheen het gereedschap onteigenen (of gedoogprocedure) voor bijvoorbeeld natuur, stikstof of kabels en leidingen in de koffer bleef, wordt er nu met enige regelmaat naar die mogelijkheid verwezen en ook daadwerkelijk ingezet. Is dat dan wel zo vervelend als het je overkomt?

Lucratief plan

Voor een plan met een lucratieve bestemming (stedelijke ontwikkeling en/of glastuinbouw) wordt normaliter de grondeigenaar/gebruiker ruimschoots gecompenseerd. Met de compensatie heeft hij/zij de keuze om te herinvesteren of op een andere manier van het vrijkomend kapitaal te genieten. Een gedwongen verkoop is meestal niet aan de orde.

Niet lucratief maar wel noodzakelijk

Als een project minder lucratief (of verliesgevend) is, zal er stevig onderhandeld worden. De eigenaar/gebruiker zal financieel gecompenseerd moeten worden om in een vergelijkbare vermogenspositie te blijven verkeren met een vergelijkbaar inkomen.

Het betalen van een extra vergoeding boven de marktwaarde aan de eigenaar wordt vaak niet gehonoreerd, omdat er dan sprake kan zijn van staatssteun. Conform de wet is dat niet toegestaan. Vanuit de kopende partij een begrijpelijke situatie, voor de grondeigenaar/gebruiker juist niet. De grondeigenaar heeft niet om de plannen gevraagd, maar wordt er wel mee geconfronteerd.

Doordat de grondeigenaar op zijn qui-vive moet zijn om de herinvestering te kunnen bekostigen en de toekomst veilig probeert te stellen, duurt een dergelijk proces vaak langer dan gewenst. Met oplopende kosten, en zeker nu, worden de onderhandelingen juist ingewikkelder, omdat de grondeigenaar een steeds groter (ondernemers)risico moet nemen om zijn toekomst te waarborgen.

Volledige schadeloosstelling

Hoe kunnen de belangen van de eigenaar/gebruiker goed worden geborgd?

De term ‘vrijwillig’ is misleidend. Want om een plan te realiseren kan met een onteigening/gedoogprocedure het doel toch bereikt worden. Wat is dan nog vrijwillig? En als vrijwillig bedoeld is om ‘voordeliger’ in te kopen terwijl het ook een algemeen belang dient, is dat meten met twee maten.

‘Vrijwillig’ wekt de indruk dat een eigenaar/gebruiker het plan kan tegenhouden en dat is bij een algemeen belang uiteindelijk niet aan de orde. Kortom: ‘vrijwillig’ bestaat niet in een dynamische omgeving.

Een correcte manier is om de minder lucratieve plannen die een algemeen belang dienen, zoals natuurontwikkeling en afname stikstofdepositie, ook tegen een volledige schadeloosstelling te vergoeden.

Met een deskundige rentmeester die kennis heeft van een volledige schadeloosstelling, kan de eigenaar/gebruiker normaliter de herinvestering bekostigen en de toekomst veiligstellen.

En ja, helaas zijn er plannen of projecten die (blijvende) hinder veroorzaken waar een sobere (financiële) compensatie tegenover staat. Het is in zulke casussen juist zaak om te blijven denken in oplossingen.

Een vergoeding in geld is slechts eenmalig, terwijl het plan/project soms levenslang hinder veroorzaakt. Wat is dan de waarde van een eenmalige financiële vergoeding?

Borgen van belangen

Omdat het (gedwongen) plan voor een eigenaar/gebruiker meestal eenmalig voorkomt, is het een onbekend terrein. Door het intensieve contact dat we met grondeigenaren/gebruikers hebben ontstaat er een vertrouwensband. Deze sterke vertrouwensband draagt bij aan het leveren van een totaaloplossing, waarbij we gedurende het proces overzicht houden.

Met inzet van onze kennis en ervaring wordt gewerkt aan één en hetzelfde doel: een opdrachtgever die weet wat hij/zij wil, de besproken strategie volgt en met een tevreden gevoel terugkijkt op de uitvoering van het plan.

De vastgoedadviseurs, taxateurs en rentmeesters van Overwater Rentmeesterskantoor zijn u graag van dienst.