Skip to main content

Tag: Cor van Zadelhoff

Toekomstschade bij kabels en leidingen

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Kabels, leidingen en masten, Rentmeesterschap.

Een elektriciteitskabel door uw grond: hoe zit het met toekomstschade?

Het elektriciteitsnet wordt in hoog tempo uitgebreid en op steeds meer locaties worden er kabels onder of boven de grond aangelegd om het elektriciteitsnet te vernieuwen en te vergroten om de omslag naar meer elektriciteit als energiebron te waarborgen.

De grondeigenaar wordt dan geconfronteerd met een partij die een zakelijk recht overeenkomst (zro) wil afsluiten om afspraken te maken over de aanleg en het hebben van de leiding en voor het uitvoeren van onderhoud in de toekomst.

Bij het afsluiten van een dergelijke overeenkomst komen veel onderwerpen aan de orde. In deze blog beperk ik mij tot de schadecomponent ‘toekomstschade’.

Volledige schadeloosstelling volgens de Omgevingswet

In de Omgevingswet is in artikel 15.14 het volgende opgenomen:
‘Schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van een gedoogplicht als bedoeld in afdeling 10.3 of artikel 10.3, derde lid, wordt aan de rechthebbende die de schade lijdt volledig vergoed.’

Het uitgangspunt is dus dat de grondeigenaar alle schade die het gevolg is van het werk (de leiding/kabel die door de grond komt of erboven) vergoed dient te krijgen.

Welke soorten schade kan een grondeigenaar lijden?

Vanuit een volledige schadeloosstelling gaat het om drie componenten van schade waar de grondeigenaar mee te maken kan krijgen:

  1. Vermogensschade
    Wat betekent het werk voor de waarde van het eigendom?
  2. Inkomensschade
    Wat is het gemiste inkomen door het werk? Dat is schade in de aanlegfase en op het moment dat er onderhoud nodig is. De vergoeding is voor gemiste teelten of lagere opbrengsten, maar ook hogere kosten. Deze schade komt vaak toe aan de gebruiker van de grond.
  3. Bijkomende schade
    De schade die de grondeigenaar heeft voor bijvoorbeeld advieskosten of kosten die gemaakt worden en die niet vallen onder inkomensschade, zoals bijvoorbeeld aanpassing van drainage.

Hoe netbeheerders schade in de praktijk onderscheiden

We zien vaak dat netbeheerders in de overeenkomsten het volgende onderscheid maken:

  1. Werkschade
    Dit is schade die ontstaat door werkzaamheden in verband met de aanleg van de leiding of onderhoud aan de leiding. Deze schade is bijvoorbeeld schade aan het perceel en/of de gewassen die er staan. Deze schade wordt vergoed op het moment dat deze geleden wordt. Dit kan zijn bij de aanleg of later bij onderhoud of calamiteiten. Bij de aanleg wordt de schade ingeschat en aan de (eigenaar)gebruiker vergoed.
  2. Voorzienbare en bepaalbare schade
    Dit is schade die ontstaat door waardedaling van de belaste strook en ook daadwerkelijk wordt geleden op het moment van vestigen van het zakelijk recht. Bijvoorbeeld een jaarlijkse vergoeding voor beperkingen in de exploitatie als er een hoogspanningsmast staat waardoor er beperkingen zijn in het kunnen betelen van de grond. Dit zijn jaarlijks terugkomende kosten die ook jaarlijks vergoed dienen te worden. Partijen kunnen een eenmalige afkoop overeenkomen.

Voor deze twee schades geldt, dat als de schade goed te onderbouwen is, deze schade ook opgenomen wordt bij het vestigen van het zakelijk recht en vergoed wordt.

Toekomstschade: schade die pas later zichtbaar wordt

Een derde schadecomponent is toekomstschade. Toekomstschade is schade die een grondeigenaar heeft omdat er een leiding in het bezit ligt, waardoor er beperkingen kleven aan de onroerende zaak. Deze beperkingen kunnen op termijn leiden tot een lagere waarde van het bezit.

In de praktijk ontstaat de meeste discussie om deze schade goed geregeld te krijgen in de zakelijk recht overeenkomsten. We zien in de praktijk dat de verschillende leidingbeheerders hier ook heel verschillend mee omgaan. Omdat het om zakelijke rechten gaan die voor onbepaalde tijd gevestigd worden dus voor de eeuwigheid, is het van groot belang voor de grondeigenaar dat de vergoeding van toekomstschade ook goed in de overeenkomst wordt opgenomen.

Uitgangspunt is en blijft dat de grondeigenaar recht heeft op een volledige schadeloosstelling dus dat alle schades, ook die schades die in de toekomst ontstaan, vergoed worden.

Verschillende benaderingen van toekomstschade in overeenkomsten

In de praktijk zien we verschillende situaties ontstaan bij recht op vergoeding van toekomstschade:

  • Partijen die alleen een vergoeding willen betalen aan de grondeigenaar die ook grondeigenaar was ten tijde van het vestigen van het recht. Hiermee wordt de duur waarbinnen een grondeigenaar schade kan verhalen, aanzienlijk in de tijd beperkt.
  • Partijen die een schade alleen willen vergoeden aan een opvolgend grondeigenaar als het een overdracht is geweest onder algemene titel (vererving), omdat elke andere eigenaar bij het kopen van het perceel weet dat er een leiding ligt en er bij de prijs dan ook rekening mee moet houden.
  • Partijen die toekomstschade ook vergoeden aan de opvolgde grondeigenaar als dat kinderen zijn die het bezit hebben overgenomen, dus gekocht (koop wat een bijzondere titel is). Dit wordt gedaan omdat de leidingbeheerders het vaak niet redelijk vinden dat de kinderen bij een vererving wel in aanmerking komen voor schadevergoeding, maar bij een koop niet.
  • Partijen die toekomstschade vergoeden aan zowel de grondeigenaar ten tijde van het vestigen van het recht maar ook aan opvolgend grondeigenaar onder zowel algemene titel als bijzondere titel op het moment dat de schade er is. Dit zijn vaak de netbeheerders bij laag- en middenspanningsnetwerken.

De werkwijze van TenneT bij toekomstschade

TenneT, verantwoordelijk voor de hoogspanningsnetwerken, stelt zich met haar werkwijze op het standpunt dat toekomstschade alleen aan de oorspronkelijke eigenaar vergoed wordt en aan:

  • de rechtsopvolger onder algemene titel;
  • een kind;
  • degene die de grond koopt en de grond agrarisch blijft gebruiken (ervan uitgaande dat het gebruik ten tijde van de vestiging ook agrarisch was).

Na verkoop van de grond aan een derde (niet zijnde de kinderen) is er geen recht op toekomstschade als die ontstaat door ander dan agrarisch gebruik. De reden hiervoor is dat deze koper de grond koopt met de wetenschap dat er een zakelijk recht gevestigd is en er beperkingen kleven aan de grond. Bij het bepalen van de koopprijs zal de koper hier rekening mee houden.

Praktijkvisie: waarom deze benadering onredelijk is

Met de voorgaande stelling ben ik het als Rentmeester en Taxateur niet eens om de navolgende redenen:

  1. Het zakelijk recht wordt gevestigd voor onbepaalde tijd. Bij het afsluiten van het zakelijk recht is het vaak niet mogelijk om aan te tonen dat er ooit iets anders gaat komen dan agrarisch gebruik en dat dat andere gebruik ook een meerwaarde voor de grond zal betekenen.
    Dus bij het vestigen van het recht ontvangt de grondeigenaar geen schadevergoeding voor het niet kunnen incasseren van de waardestijging van de belaste strook als de grond een lucratievere functie had gekregen zonder het zakelijk recht.
  2. Op het moment dat de grondeigenaar tot verkoop overgaat aan een derde, ook al is het voor agrarische doeleinden, zal de koper er mogelijk wel of geen rekening mee houden dat er een leiding ligt. Maar de oorspronkelijke grondeigenaar kan niet, of zo goed als zeker niet, aantonen dat de koper minder betaalt voor de grond en krijgt geen vergoeding voor een (eventuele) lagere koopsom; het is en blijft toch agrarisch gebruik. De koper komt niet meer in aanmerking voor vergoeding want de koper wist dat de grond een beperking heeft.

    Op het moment dat er toch een lucratieve bestemming gaat volgen, zal er in een gebied dus verschillend gehandeld worden door TenneT. De oorspronkelijke eigenaar of erfgenamen of kinderen krijgen wel de misgelopen waardestijging vergoed en een grondeigenaar die gekocht heeft met de beperking, niet. Hierdoor heeft TenneT een voordeel als de grond verkocht is aan derde partij en dat kan naar mijn mening niet de bedoeling zijn.
  3. Voor de koper van grond, ook al is het voor agrarische doeleinden, is de grond, naast gebruik voor agrarische exploitatie, ook een belegging. De grond kan in waarde stijgen door inflatie maar ook door het verkrijgen van een lucratieve bestemming. Deze waardestijging is bij gronden waar een zakelijk recht op rust mogelijk beperkt.
  4. Op het moment dat in de overeenkomst voor het vestigen van het zakelijk recht wordt opgenomen dat rechtsopvolgers ook recht hebben op toekomstschade, gelijk aan de eerste eigenaar, is er geen aftrek op de koopsom nodig als de grond verkocht wordt omdat de toekomstschade komt te vervallen.

    Op dat moment is er ook geen discussie hoe hoog die schade op dat moment is, wat zoals eerder aangegeven, heel moeilijk aantoonbaar is. Of niet voor vergoeding in aanmerking komt omdat de bestemming niet veranderd is.
  5. Als er geen overeenstemming bereikt wordt over het vestigen van het zakelijk recht kan de gedoogplicht opgelegd worden. In dat geval behoudt de grondeigenaar het recht op vergoeding van de toekomstschade omdat in de Omgevingswet is opgenomen dat de grondeigenaar recht heeft op een volledige schadeloosstelling. Dat is vaak voor het regelen van de toekomstschade een betere optie dan akkoord gaan met een beperking van de schadevergoeding.

Gedoogplicht als alternatief: voordelen en nadelen

Aan het opleggen van de gedoogplicht zitten echter niet alleen voordelen maar ook nadelen. Bij de gedoogplicht krijgt de grondeigenaar een volledige schadeloosstelling, niet meer en niet minder. Daar is recht op.

In het traject voorafgaande aan een gedoogplichtprocedure worden naast de toekomstschade en de gewasschade vaak ook andere vergoedingen aangeboden zoals een meewerkvergoeding en een efficiëntievergoeding. Deze vergoedingen klinken vaak heel redelijk en aantrekkelijk om een dergelijke overeenkomst af te sluiten.

Deze vergoedingen krijgt de grondeigenaar niet op het moment dat de gedoogplicht wordt opgelegd. Hierdoor kan de grondeigenaar het aanbod dat gedaan wordt overeenkomstig de standaardwerkwijze van TenneT ook zien als: ‘de grondeigenaar ontvangt nu (mogelijk) wat meer dan waar de grondeigenaar recht op heeft en ‘verspeelt’ daarmee de vergoeding van toekomstschade die mogelijk nooit of in de verre toekomst aan de orde komt’.

Met deze werkwijze wordt druk uitgeoefend om grondeigenaren toch tot het laten tekenen van een overeenkomst over te gaan en een gedoogplichtprocedure te voorkomen.

Conclusie: regel toekomstschade zorgvuldig

De komende jaren zal er nog heel veel moeten gebeuren aan de elektriciteitsnetten om de distributie van elektriciteit op orde te krijgen. Het zal de netbeheerders dan naar mijn mening ook sieren als zij een overeenkomst aanbieden waarin de toekomstschade ook netjes geregeld is en niet op voorhand proberen deze toekomstige kosten voor hen op voorhand uit te sluiten.

De teksten die nu in de overeenkomsten worden aangeboden met betrekking tot toekomstschade kunnen naar mijn mening aanzienlijk beperkt worden door op te nemen:

Toekomstschade:
Het uitgangspunt is een volledige schadeloosstelling zoals bedoeld is in de Omgevingswet. Toekomstschade wordt vergelijkbaar aan de gedoogplicht conform artikel 15.14 van de Omgevingswet vergoed.

Beleggen in landbouwgrond op basis van erfpacht

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Beleggen en investeren in landbouwgrond, Rentmeesterschap.

In december 2022 heb ik een blog geschreven over speculatieve grondbeleggingen en erfbelasting. Hierin beschreef ik de gevolgen van het opknippen van grond in kleine perceeltjes die als ‘belegging’ verkocht worden aan particulieren.

Na deze blog heb ik veel vragen gekregen over wat nu wél te doen als je wilt beleggen in landbouwgrond.

Hierna ga ik in op de mogelijkheden om te beleggen in landbouwgrond op basis van erfpacht. Er zijn ook andere varianten denkbaar zoals reguliere of geliberaliseerde pacht en eigen exploitatie. Ik richt me nu specifiek op erfpacht.

Het beleggen in landbouwgrond gebeurt al heel lang. Er zijn goede doelen stichtingen, Kerken, beleggingsmaatschappijen, pensioenfondsen en vermogende families die al eeuwen (een deel) van hun vermogen beleggen in landbouwgrond.

Voor de particuliere belegger zien we op dit moment, mede door de belastingheffing in Box 3, dat het beleggen in landbouwgrond, in privé, minder aantrekkelijk is geworden.

De keuze voor erfpacht wordt vaak gemaakt door de contractsvrijheid die er bij erfpacht is ten opzichte van pacht. Enkele aspecten die bij erfpacht van belang zijn:

1) 
De duur van de overeenkomst moet langer zijn dan 25 jaar om niet onder de dwingende regels van het pachtrecht te vallen. In de praktijk zien we daarom vaak een erfpachtduur van 26 jaar, maar ook langere erfpachtperioden.
Dit om een overeenkomst passend te krijgen voor de erfpachter die graag een overeenkomst wil met een looptijd die past bij zijn ambitie voor de voortzetting van het bedrijf. Zijn loopbaan of die van de opvolger. 

2) 
De hoogte van de canon, zowel bij aanvang maar ook de wijze van indexeren of herzien.
Het verleden heeft uitgewezen dat hier 2 componenten van groot belang zijn om te zorgen dat een canon niet uit de pas gaat lopen: de waarde van de grond en het rendementspercentage.
Contracten waarbij een canon uit de pas gaat lopen zijn vaak indexeringen die gekoppeld zijn aan de grondprijsontwikkeling en geen rekening houden met het canonpercentage. Een tussentijdse herziening zal daar een oplossing voor zijn. 

3) 
Wat gebeurt er na afloop van de erfpachtovereenkomst? Is er een verlengingsmogelijkheid en zo ja, op welke voorwaarden? Of is er een voorkeursrecht van koop zodat de grond bij het bedrijf van de erfpachter zal kunnen blijven?

4)
Is het de erfpachter toegestaan om voor specifieke gewassen de landerijen geliberaliseerd te verpachten en zo ja, hoe vaak mag dat dan?

5)
Wat te doen als er bijvoorbeeld een windmolen op de grond kan komen?

6)
Erfpacht is een zakelijk recht en daarom is een erfpachtrecht ook overdraagbaar/verkoopbaar. Ook de belegging, het blooteigendom, is verhandelbaar zodat elke partij gedurende de looptijd van de overeenkomst kan besluiten te verkopen.

7)
Afspraken over de jacht. Is deze voorbehouden aan de eigenaar of de erfpachter?

8)
Mag je het erfpachtrecht bezwaren met een hypotheekrecht of alleen met toestemming van de eigenaar? En waar is deze toestemming dan van afhankelijk?

9)
Aan wie komen bij het einde van de overeenkomst productierechten toe zoals deze mogelijkerwijs worden verkregen gedurende de looptijd van de overeenkomst?

10)
Specifieke afspraken over het gebruik van de grond zoals bijvoorbeeld een bouwplanrotatie met niet rooigewassen/rustgewassen of de wijze van beboeren (gangbaar/biologisch). Ook zijn er beleggers die een korting op de canon geven als de grond biologisch geëxploiteerd wordt.

Zo zijn er nog veel meer punten die partijen met elkaar kunnen overeenkomen en van belang zijn om een evenwichtige overeenkomst te sluiten. Onder een evenwichtige overeenkomst versta ik een overeenkomst waarbij de eigenaar rendement maakt op de investering in de gronden en de erfpachter zijn inzet beloond krijgt.

Gewilde grond 

Daarnaast is het voor een belegger van belang om te investeren in grond waarvan het de verwachting is dat het ook na afloop van de looptijd van de erfpachtovereenkomst gewilde grond is. Dat er dan ook kopers of erfpachters zijn die graag deze gronden bij hun bedrijf willen behouden of voegen.

Hoogte rendement van de belegger 

Het beleggen in landbouwgrond is voor partijen die op zoek zijn naar gedegen langdurige beleggingen vaak een passende investering, ook al is het directe rendement vaak laag.

Om een richting te geven voor het rendement van de belegger schets ik u een praktijkvoorbeeld. Ook hier geldt ‘rendementen uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst’.

Stel: in een gebied met kwalitatief goede grond is een vrije grondprijs van
€ 100.000,00 per ha van toepassing. Door de belegger wordt er dan vaak tot 70% van de vrije waarde betaald. Ik ga nu uit van 70%, maar het is ook wel eens lager, zeker als de looptijd van de overeenkomst langer is. De belegger betaalt dan € 70.000,00 per ha.

De canon zal tussen de 2% en 2,5% liggen. Daardoor zal de aanvangscanon op
€ 1.400,00 tot € 1.750,00 per ha uitkomen.

Stel, deze overeenkomst heeft een looptijd van 30 jaar. Dan zal bij gelijkblijvende grondwaarde gedurende de looptijd van de overeenkomst elk jaar er een indirect rendement zijn van 1%. Immers, de belegger betaalt 70% en ontvangt na 30 jaar 100% van de grondwaarde. Het directe en indirecte rendement komen dan uit op 3% per jaar.

Door de grondprijsontwikkeling van de afgelopen 30 jaar is een rendement van direct en indirect tezamen 6% tot 9%.

Daarnaast heeft het verleden uitgewezen dat de waardeontwikkeling van de grond harder gaat dan de inflatie. Bij inflatiecijfers zoals die van het afgelopen jaar is het de vraag of de grond dat bij blijft houden.

Uit de cijfers zoals deze over 2022 gepubliceerd zijn, zien we dat waardeontwikkeling van het kwalitatief betere bouwland op 14% uitkwam. Dus boven de inflatie van 10%. Weidegrond kwam uit op een grondprijsstijging van 7%.

Grond is schaars

Het mooie van het beleggen in grond is dat het een schaars goed is. Voor veel initiatieven is grond nodig en een schaars goed zal niet snel zijn waarde verliezen.

Er is een jaarlijks direct rendement (de canon met een indexatie) en een indirect rendement (de waarde aangroei naar vol eigendom) gedurende de looptijd en de autonome waardeontwikkeling.

Hierbij is het de uitdaging voor de rentmeester om de juiste partijen bij elkaar te brengen: een belegger die graag zijn bezit wil uitbreiden én de erfpachter die zijn bedrijf wil vergroten of de jaarlijkse lasten wil verlagen door een hypotheekschuld af te lossen.

Door het gesprek aan te gaan en te zien waar het accent moet liggen, komen we tot een evenwichtige overeenkomst op maat.

Als u als belegger of als potentiële erfpachter meer informatie wilt, gaan de rentmeesters van Overwater Rentmeesterskantoor graag met u in gesprek.

Uit de praktijk: speculatieve grondbeleggingen en erfbelasting

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Agrarische makelaardij, Taxatie.

Op een dag werd ik gebeld door een notaris met het verzoek of ik de waarde wil vaststellen van een grondportefeuille omdat de eigenaar is overleden, er erfbelasting betaald zal moeten worden over de waarde en ook de boedel verdeeld of verkocht zal moeten worden.

Wat is het geval. Oom Piet is overleden. Hij is altijd vrijgezel geweest en er zijn 13 neven en nichten die in zijn testament staan als erfgenaam.

Piet was altijd handelsman/ondernemer geweest, verdiende goed en gaf weinig uit. Zo had Piet een mooi bedrag bij elkaar gesprokkeld in zijn leven.

Beleggen in kaveltjes grond

Op een dag ontmoette Piet een handelaar in grond en die raadde hem aan om te beleggen in grond waar mogelijk ooit gebouwd zal kunnen worden. Piet had daar wel een goed gevoel bij en kocht door het hele land kaveltjes grond van 300 m2 tot 1.800 m² van deze handelaar.

Zo kocht Piet in 4 jaar tijd 26 kaveltjes variërend van € 10.000,00 tot € 90.000,00 per stuk en gaf zo ruim € 1.300.000,00 uit.

Waarde kavels na overlijden

Nu Piet is overleden, was de grote vraag: wat zijn deze kavels nu waard? Die waarde mocht ik gaan taxeren.

Om tot een juiste waarde te komen is per perceel gekeken waar het om ging. Zo werd de bestemming in beeld gebracht, is er gekeken naar gemeentelijke-, provinciale- en rijksplannen, beperkingen die er per perceel zijn zoals leidingen, erfdienstbaarheden, afspraken uit de verkrijgingsakte, het huidige gebruik en nog tal van zaken die van belang zijn om tot een juiste waarde te komen.

Uit dit onderzoek kwam naar voren dat van de 26 percelen er 4 gelegen zijn in een Natura 2000-gebied met de bestemming Agrarisch met waarden – Natuur- en landschapswaarden.

Van de overige 22 kavels hadden er 21 een agrarische bestemming Agrarisch of Agrarisch met waarden – Landschapswaarden.

De laatste kavel had een enkelvoudige bestemming recreatie en feitelijk in gebruik als weiland.

Was oom Piet opgelicht?

Na het bestuderen van alle informatie was mijn conclusie dat deze 26 kavels met een gezamenlijke oppervlakte van 2,2 ha gelegen van Zeeuws-Vlaanderen tot rondom Amsterdam, Friesland, Noord-Brabant en Gelderland totaal € 65.000,00 waard zijn, wat overeenkomt op afgerond € 3,00 per m².

Van deze waarde kun je natuurlijk van alles vinden en dat deden partijen, de erfgenamen maar ook de fiscus in deze. Mijn stelling was dat deze relatief kleine percelen nagenoeg niet interessant zijn voor een agrarisch ondernemer omdat de oppervlakte te klein is om te kunnen beboeren. Ook de bereikbaarheid en de overpaden die er gevestigd waren om het gebied te ontsluiten, drukken de waarde. Daardoor is de waarde – rekening houdend met deze factoren – ongeveer 50% van de waarde voor grotere gangbare agrarische percelen in die omgeving. Waarbij over die 50% ook nog wel een artikel geschreven kan worden.

De erven begonnen te twijfelen, is dit niet veel te laag? Oom Piet was niet gek en hij heeft er ruim 1,3 miljoen euro voor betaald. De fiscus had veel vergelijkingen van nabijgelegen percelen, ook verkocht door dezelfde handelaar waar oom Piet ook zaken mee deed, die aantoonden dat de waarde toch echt rond de € 1.300.000,00 lag.

U kunt begrijpen dat deze grote verschillen tot een gedegen en uitgebreide onderbouwing vragen. Zo heb ik onder andere in kaart gebracht wat de voorgaande eigenaar betaald heeft en, indien de gronden in de twee jaar voordat oom Piet kocht verhandeld waren, wat dan ook in de daarvoor gedane transactie(s) betaald was. Zo heb ik in beeld gebracht wat de verkoopsom van deze grond per m² was toen de laatste ‘agrarische eigenaar’ verkocht alvorens het bij de handelaar kwam die er allemaal kleine perceeltjes van gemaakt heeft.

Hieruit kwam naar voren dat er in die transacties de prijs, waarbij het iedere keer teruggerekend is naar m² prijzen omdat de voorliggende transacties grotere oppervlaktes waren, uitkwam op € 141.800,00 (ongeveer € 6,45 per m²). Dat is wel iets heel anders dan de bijna € 60,00 per m² die oom Piet betaald heeft.

Hieruit bleek dat de handelaar waar oom Piet zaken mee heeft gedaan meer dan € 1 miljoen verdiend heeft, eventueel samen met vennootschappen die ook tussen de waardesprong van € 6,45 naar € 60,00 m² zaten. 

Grond vaak overgedragen

Bij de transacties waarbij grote waardesprongen in beeld kwamen, zien we dat de grond soms meerdere keren binnen een maand en soms op dezelfde dag zijn overgedragen en de koopsom verveelvoudigd is. Ik zeg hier bewust koopsom en geen waarde. In mijn optiek is hiermee aangetoond dat er een partij is die heel veel geld verdiend heeft door grond te kopen en onder andere aan oom Piet maar ook aan vele anderen te verkopen.

De fiscus was het er in eerste instantie niet mee eens omdat velen grond gekocht hadden rondom de grond van oom Piet en daar vergelijkbare bedragen voor betaalden en de waarde is immers: “Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang”.

Maar wie doet er nu gek? De eerste verkoper die genoegen neemt met € 6,45 of de uiteindelijke koper die vaak binnen 2 maanden € 60,00 betaalt? In ieder geval heeft de handelaar/speculant goed zijn zakken gevuld met ruim € 50,00 per m².

Brief naar handelaar met verzoek om terug te kopen

De notaris vroeg of ik nog een idee had hoe de grond te verkopen omdat er toch erfbelasting betaald moet worden. Geen van de neven en nichten had aangegeven de percelen te willen hebben en wilden liever geld zien. Hierop heb ik de erven en de notaris geadviseerd om een brief te schrijven naar de handelaar waar oom Piet de zaken mee deed en hem te melden dat oom Piet er niet meer is. De percelen moeten verkocht worden en of deze handelaar ze terug wil kopen. Om het snel af te willen handelen nemen de erven genoegen met 50% van de oorspronkelijke koopsom.

Hierop kwam een kort telefoontje van de handelaar dat hij nu geen belang heeft bij het kopen van grond omdat hij genoeg grond heeft waar hij nog kopers voor zoekt.

Dit was voor de fiscus gelukkig ook een reden om erin mee te gaan dat deze grond dan toch wel heel veel minder waard is dan waarvoor oom Piet gekocht heeft. Waarbij nu de discussie nog gaat of het dan de agrarische grondmarktwaarde voor grotere percelen in de desbetreffende regio’s zal moeten zijn van totaal circa € 141.800,00 of de door mij getaxeerde waarde van € 65.000,00. Ik ben van mening dat de waarde € 65.000,00 is omdat de grond zelfstandig niet te beboeren is en daardoor mogelijk nog veel minder waard is.

Heel mooi vroeg één van de erfgenamen aan mij: ‘wat had u tegen oom Piet gezegd als hij gemeld had
€ 1,3 miljoen te willen investeren in grond?’ 

En daar gaat mijn volgende blog over. Waarbij ik u wel kan verklappen dat de reactie van deze erfgenaam was: ‘wat jammer dat oom Piet niet u, maar de handelaar had ontmoet. Gelukkig is er nu geen erfbelasting betaald over een bedrag gelijk aan de aankoopsom door oom Piet. Dan was oom Piet niet alleen bij leven opgelicht door de handelaar maar was er ook teveel erfbelasting betaald.’

Erfpacht voor de ondernemer zonder opvolger

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Erfpacht, Rentmeesterschap.

Erfpachtfinanciering komt in de landbouw regelmatig voor bij bedrijfsoverdracht of bedrijfsvergrotingen. De ondernemer maakt met erfpacht liquiditeit vrij om te investeren en met deze vorm van financiering blijven de jaarlasten acceptabel. Bij financieringen op basis van hypotheek zal er naast rente ook afgelost moeten worden en dat wil nogal eens een te grote aanslag geven op de cashflow.

Erfpacht bij de bedrijfsbeëindiger/stopper op termijn, zien we de laatste jaren ook toenemen. In deze blog leg ik uit hoe dat in zijn werk gaat.

Wanneer stoppen?

De ondernemer die weet dat er geen bedrijfsopvolger is en dat het bedrijf binnen een jaar of tien beëindigd wordt, zal zich ook de navolgende vragen gaan stellen:

  • Wat gaat de grondprijs de komende jaren doen?
  • Zolang ik gezond ben en de activiteiten ook beloond worden, is boeren mooi, maar dat kan ook zomaar veranderen. Hoe speel ik daar nu op in?
  • De rente is nog steeds historisch laag maar voor hoe lang? Nu er sprake is van een behoorlijke inflatie kan dat ook tot gevolg hebben dat de rente gaat stijgen. Wat doet dat met de grondprijzen?

Het vorenstaande geeft samengevat de vraag: Wanneer het verstandig is om te verkopen? Hoe lang wil ik nog doorgaan met mijn bedrijf?

De grondprijs voorspellen voor een periode van 3 tot 5 jaar blijft lastig. Over een lange periode van 15 tot 30 jaar zal de grondprijs zeer waarschijnlijk op een hoger niveau liggen dan nu en inflatievast zijn, maar wat doet de grondprijs tussen nu en het moment van stoppen? Een periode van 3, 5 of 10 jaar. Niemand die het exact weet, natuurlijk kun je daar wel je gedachten over laten gaan.

Praktijkvoorbeeld erfpacht

De afgelopen periode heb ik met meerdere ondernemers een erfpachtovereenkomst afgesloten waarbij het duidelijk is dat er op termijn geen opvolger is en het bedrijf beëindigd gaat worden. De achterliggende gedachtes zijn dan:

  • Stel dat de rente gaat stijgen.
  • De grondprijzen zijn de laatste jaren hard gestegen en deze kunnen heel goed minder hard stijgen, stabiliseren en mogelijk ook (tijdelijk) iets dalen.

Hoe kan ik dan nu zekerheid inbouwen om van de huidige grondprijs te profiteren en ook van de huidige (lage) rente?
Daar kan erfpacht een mogelijkheid in bieden!

Rekenvoorbeeld
Hierna geef ik in een rekenvoorbeeld aan waarom dat zo zal kunnen zijn. Echter het is een voorspelling die heel goed ook anders kan uitpakken.

Stel je hebt 40 ha eigendom met een waarde van nu € 10,00 per m² en een hypotheek van € 1.200.000,00 tegen een rente van 2%. Naast rente wordt er ook elk jaar 3% afgelost wat tot gevolg heeft dat er jaarlijks € 60.000,00 naar de bank gaat aan rente en aflossing. De aflossing geeft beslag op de liquiditeit maar is geen kostenpost, het vermogen zit dan in de grond.

Als de helft van deze 40 ha aan een belegger wordt verkocht onder voorbehoud van een erfpachtcontract voor bijvoorbeeld 30 jaar en de belegger betaalt daar 70% van de vrije waarde voor, dan is dat een opbrengst van € 1.400.000,00.

Hiermee kan de bank afgelost worden en is er ruimte voor de exploitatie. Als de canon ook 2% wordt, dan is dat een aanvangscanon van € 28.000,00 per jaar, die wel geïndexeerd wordt. De jaarlijkse lasten dalen waardoor er meer te besteden is. Dat komt door niet-aflossen dus het “vermogen” neemt nog niet zomaar toe. De lasten zijn hooguit eenvoudiger op te brengen en een makkelijkere manier om rond te komen.

Situatie na vijf jaar
Als de rente gaat stijgen, stel naar 3%, en de vrije grondprijs zal gelijk blijven over een periode van vijf jaar dan is de vraag of het verstandig is nu erfpachter te worden?

Van belang is dat een erfpachtrecht een zakelijk recht is en dus ook verkoopbaar. Als in vijf jaar de canon door indexering (ruim 3% per jaar) stijgt van € 28.000,00 naar € 33.000,00, is de vraag wat een erfpachtrecht opbrengt na vijf jaar met deze canon en nog een looptijd van 25 jaar?

Als de koper van een erfpachtrecht over vijf jaar vrije grond koopt en doorverkoopt aan een belegger voor 70% met een canon van 3% dan zal de canon € 42.000,00 per jaar zijn, echter de looptijd is wel vijf jaar langer.

Vergelijking
De canon van het eerste contract is € 9.000,00 per jaar lager. Uitgangpunt is dat elk jaar 1% van de waardeaangroei voor de belegger is, dat is de aangroei van de waarde van 70% naar 100%.

De 30% van de vrije waarde die in het begin betaald is door de erfpachter, of niet ontvangen is door de erfpachter, dient over de looptijd van de overeenkomst ook afgeschreven te worden bij de erfpachter. Dat zal inhouden dat na 5 jaar niet met 30% van de vrije waarde gerekend moet worden maar met 25%.

Voorts is door de rentestijging het eerste erfpachtrecht beter betaalbaar met een canon van € 33.000 per jaar in plaats van € 42.000,00 per jaar. De lagere canon van € 9.000,00 heeft bij 3% een voordeel van (9.000,00/3%) is € 300.000,00.

Voor de 5 jaar die verstreken is bij het eerste erfpachtcontract, gaat het om 5% van de grondwaarde, in dit voorbeeld is dat € 100.000,00 (5% van € 2.000.000,00). Hierdoor zal het eerste erfpachtrecht bij gelijkblijvende grondprijzen, inflatie van ruim 3% per jaar en een stijgende rente van 2% naar 3%, een waardestijging betekenen van € 200.000,00. (300.000,00 voor rentestijging – € 100.000,00 voor kortere looptijd).

Natuurlijk zijn dit soort berekeningen sterk afhankelijk van de uitgangspunten, de ontwikkelingen van de rente, de inflatie/indexatie van de canon en de grondprijsontwikkeling.

Ontwikkelingen rente, inflatie en grondprijs van belang

Met het vorenstaande kan alleen aangetoond worden dat het door deze factoren aantrekkelijk kan zijn een erfpachtovereenkomst af te sluiten.

Op het moment dat de rente nog sneller stijgt of de grondprijs gaat dalen, wordt dit nog aantrekkelijker.

Op het moment dat de grondprijs sneller stijgt dan de inflatie en de rente gelijk blijft of daalt, is het juist niet aantrekkelijk. Daarom is het van belang om de risico’s en de verwachtingen zo goed mogelijk in te schatten en daar als ondernemer ook een goed gevoel bij te hebben.

De verhandelbaarheid van erfpachtrechten is streekgebonden. Deze blog is geschreven voor die gebieden waar erfpachtrechten marktconform verhandelbaar zijn, zoals bijvoorbeeld in Flevoland.

Niet voor niets aan het werk

Onlangs zei een erfpachter tegen mij: ‘door het aangaan van een erfpachtcontract ben ik ervan overtuigd dat ik de komende jaren niet voor niets aan het werk ben. De grond kan na een periode van harde stijging best bekoelen of iets dalen, maar de rente zie ik stijgen en daardoor blijft het erfpachtrecht zijn geld wel waard.’

Wilt u weten of erfpacht ook iets voor u kan zijn? Neem dan contact op om eens met elkaar van gedachten te wisselen. 

Meer weten over erfpacht? Lees verder op onze website. 

Een kijkje in het leven van onze medewerkers buiten Overwater – Cor van Zadelhoff

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Rentmeesterschap, Taxatie, Vastgoedadvies.

Ik zal mezelf kort voorstellen: ik ben Cor van Zadelhoff, getrouwd met Ella en we hebben twee kinderen, Aafke en Arend. We wonen op een boerderij in Strijen, net buiten de kern op de Keizersdijk.

Vleesveehouder

Naast mijn werkzaamheden als rentmeester bij Overwater Rentmeesterskantoor, ben ik ook vleesveehouder. Op de boerderij hebben we circa 100 stuks vleesvee. Het zijn voornamelijk verbeterd roodbonte (VRB) dieren, die afstammen van het Maas-, Rijn-, en IJsselvee, ook wel MRIJ genoemd. Het enige echte Nederlandse vleesveeras.

Sinds 1990 bij Overwater

Ik ben opgegroeid in Amstelveen op een boerderij waar ik met veel plezier mijn jeugd heb doorgebracht en ook graag meehielp op de boerderij. Na mijn studie bedrijfskunde aan de HAS in Dronten ben ik na een stage, in 1990, in dienst gekomen bij Overwater Rentmeesterskantoor waar ik sinds 1995 vennoot ben.

In 2001 hebben we een boerderijtje kunnen kopen net buiten de kern van Strijen en na de nieuwbouw zijn Ella en ik daar in 2005 gaan wonen. Het wonen op een boerderij en het houden van dieren is echt mijn ding. In het begin hadden we ruim 20 dieren van het VRB-ras. Door de fokkerij en af en toe wat bij te kopen is de veestapel uitgebreid naar nu circa 100 dieren en een 35 à 40 kalvingen per jaar. De werkzaamheden op de boerderij doen we als gezin, met ook steeds meer hulp van de kinderen. Zij voeren of letten ook op een kalfkoe, voor het geval ik weer eens laat thuis ben van kantoor.

Praktijkervaring combineren met rentmeesterschap

Na een drukke dag op kantoor is het zomers heerlijk om nog een ronde te doen langs het vee en lekker door de wei te lopen of in de winter door de stal. De natuur is elke dag anders en daar kan ik van genieten. Dit is vaak ook een bron van inspiratie en een moment om nog eens aan de werkzaamheden van de dag te denken.

De combinatie van het werk op kantoor, het adviseren over zaken en het in de praktijk ervaren, zie ik als een groot voordeel. De ervaringen die ik thuis opgedaan heb met het bouwen, kan ik ook zeker weer gebruiken bij mijn werk als rentmeester. Zoals bij een bedrijfsverplaatsing en wat daarbij komt kijken qua vergunningen, bouwen en de kosten die dat met zich meebrengt. Een ervaring die zeker meehelpt bij het berekenen van een onteigeningsschade, indien een boerderij verplaatst dient te worden.

Ook de praktische dingen die je thuis of op het werk tegenkomt zijn over en weer inpasbaar. Bijvoorbeeld wat er komt kijken bij de aanschaf van zonnepanelen of het invullen van de gecombineerde opgave. Regels met betrekking tot vergunningen, fosfaatrechten, et cetera. Het verdiepen in regelgeving en het kunnen toepassen in de praktijk maakt het vak van rentmeester en praktiserend vleesveehouder heel leuk.

Ik beleef veel plezier aan mijn werk, samenwerken met leuke collega’s, mijn best doen voor opdrachtgevers en de veehouderij als gezinsbedrijf. De combinatie is soms best wel eens druk, maar geeft ook veel energie en dan kan er ook een hoop.

Veranderingen voor de landbouw

Voor de landbouw zie ik grote veranderingen op ons afkomen. De stikstofproblematiek is zichtbaar geworden door het ongeldig verklaren van de PAS, maar is al veel eerder ontstaan door meer en strengere regelgeving die Nederland zichzelf heeft opgelegd. Met daarnaast het zevende actieprogramma Nitraatrichtlijn waar we nu mee te maken gaan krijgen, de concurrentie met het buitenland en een aanscherping van middelenbeleid.

Enerzijds de consument, die ook onze afnemer is en daarom ook invloed heeft en anderzijds de politiek, de regeldruk die steeds minder over doelen gaat, maar meer ingrijpt op bedrijfsniveau en het ondernemerschap. We zullen hierop moeten inspelen en ook dan weer zoeken naar de juiste kansen.

Koop lokaal

Deze kansen kunnen we naar mijn mening alleen benutten door vanuit de landbouw bij de burgers/consumenten voor het voetlicht te brengen waar we me bezig zijn en hoe goed de kwaliteit van het Hollands geproduceerde voedsel is. Hier ligt een uitdaging voor de landbouw en ook voor de ketens eromheen.

Prachtig zijn de initiatieven van koop lokaal. Ik zie hier ook een groeiende markt, waar het eerst om een nichemarkt ging, naar hopelijk een normaal in de toekomst. Zelf ervaar ik dat koop lokaal werkt, het vlees dat wij produceren wordt lokaal verkocht, waar steeds meer vraag naar is.

Bedrijfsoverdracht door middel van familiepacht

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Beleggen en investeren in landbouwgrond, Rentmeesterschap.

Door een wijziging van de inkomstenbelasting per 7 december 2018, zullen tweede pachtersvoordelen die na 30 juni 2019 gerealiseerd worden niet meer onder de landbouwvrijstelling vallen. Als u hiermee te maken heeft en de gronden zou willen overdragen, kan het raadzaam zijn dit te doen voor 1 juli 2019.

Pachtersvoordeel

Een pachtersvoordeel ontstaat doordat een pachter de door hem op zakelijke basis gepachte landbouwgrond in eigendom verkrijgt, voor een prijs beneden de waarde die daaraan in vrij opleverbare staat is toe te kennen. Dit voordeel, dat bestaat uit het verschil in waarde van de grond – op het moment van verkrijging – in vrije en verpachte staat, is belast omdat het niet voortkomt uit een onder de landbouwvrijstelling vallende waardeverandering van de grond. Het voordeel ontstaat op het moment van koop in verpachte staat en is belast op het moment dat het gerealiseerd wordt, dus bij verkoop. Op het moment van verkoop van de betreffende grond in vrije staat wordt het behaalde voordeel in de belastingheffing betrokken. Een pachtersvoordeel is onder te verdelen in een eerste en een tweede pachtersvoordeel.


 Eerste pachtersvoordeel

Een pachtersvoordeel wordt aangeduid als een eerste pachtersvoordeel indien de pachter die de grond in eigendom verkrijgt, niet behoort tot de familiekring van de verpachter.
Onder de familiekring wordt in dit verband verstaan:
a. de echtgenoot of echtgenote;
b. de eigen kinderen of stiefkinderen, pleegkinderen of kleinkinderen;
c. de echtgenoten van de onder b bedoelde kinderen;
d. de bloed- of aanverwanten tot en met de derde graad van de zijlinie.
 

Bedrijfsoverdracht en pacht/tweede pachtersvoordeel

Een dergelijk pachtersvoordeel kan ook aan de orde komen in familieverband, bijvoorbeeld bij de bedrijfsovername. Namelijk als een ondernemer eerst de onderneming met erf en bedrijfsgebouwen overneemt en de cultuurgronden voor een bepaalde duur van de overdrager gaat pachten. Als op een later moment deze cultuurgronden worden overgenomen tegen de waarde in verpachte staat, ontstaat ook hier een pachtersvoordeel. Dit wordt het tweede pachtersvoordeel genoemd.
 
Overnemers, die er bij de bedrijfsoverdracht voor hebben gekozen om op het moment van overname van de onderneming de cultuurgronden eerst te pachten en pas op een later tijdstip aan te kopen, werden tot nu toe ontzien. Op een tweede pachtersvoordeel mocht de overnemer namelijk de landbouwvrijstelling toepassen. Hierdoor bleef een dergelijk pachtersvoordeel buiten de belastingheffing en was de overnemer in fiscale zin niet slechter af dan iemand die de gehele onderneming inclusief cultuurgronden in een keer overnam.
 
Op 7 december 2018 heeft de staatssecretaris van Financiën een besluit gewijzigd, waardoor deze regeling met ingang van 30 juni 2019 komt te vervallen en een tweede pachtersvoordeel belast is. Hierdoor wordt een tweede pachtersvoordeel fiscaal gelijk behandeld met een eerste pachtersvoordeel dat al belast was bij realisering.

Overgangsrecht

Wat betekent dit voor de overnemer die op dit moment nog cultuurgrond in het kader van de overdracht pacht? Deze overnemer heeft nog tot uiterlijk 30 juni 2019 de tijd om de grond in eigendom te verwerven. De Staatssecretaris heeft namelijk in het overgangsrecht bepaald dat alle overnemers die uiterlijk op 30 juni 2019 de grond op naam hebben, nog van de oude goedkeuring gebruik mogen maken. Heeft u grond in pacht van familie? Laat u dan adviseren over uw mogelijkheden.


Doorschuiven van een pachtersvoordeel als zelfstandig onderdeel is niet meer mogelijk.

Naast het vervallen van de landbouwvrijstelling op tweede pachtersvoordelen heeft de staatssecretaris ook aangekondigd dat hij het geruisloos doorschuiven van eerste pachtersvoordelen niet langer toe wil staan. Ondernemers die hun bedrijf overdragen aan een opvolger moeten zich realiseren dat een eerste pachtersvoordeel niet langer afzonderlijk kan worden doorgeschoven.
Wil een overdrager in de toekomst belastingheffing over een eerste pachtersvoordeel bij de bedrijfsoverdracht uitstellen, dan zal hij voor een volledige bedrijfsoverdracht moeten kiezen. Daarbij kan een beroep worden gedaan op de geruisloze doorschuiving van alle voordelen en stille reserves.

Als één van voornoemde situaties bij u van toepassing is dan is het verstandig dit met uw fiscaal adviseur op te nemen. Op het moment dat het advies is dat de gronden voor 1 juli 2019 in verpachte staat overgedragen dienen te worden om onder het overgangsrecht te vallen dan willen de rentmeesters van Overwater Rentmeesterskantoor u graag bijstaan bij het bepalen van de (verpachte) waarde van de landerijen.

Ontwerp-Regeling provinciale aankoop veehouderijen

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Bij kamerbrief van 24 november 2021 heeft de minister van LNV, mevrouw C.J. Schouten, de ontwerp-Regeling provinciale aankoop veehouderijen nabij natuurgebieden (Rpav), beter bekend als (de eerste tranche van de) ‘Maatregel gerichte opkoop’ aangeboden. Deze ontwerpregeling is bedoeld ter vervanging van de Rpav, zoals zij gold tot 1 november 2021. Het doel van deze regeling is de effectiviteit van de Rpav te vergroten door:

  1. verruiming van de subsidiabele kosten via aanpassing van de definitie van ‘landbouwgrond’, waarmee opkoop van grond onder en rond de bedrijfsgebouwen (zoals stallen) mogelijk wordt gemaakt;
  2. verhoging van de plafondwaarde voor veehouderijen zonder productierecht van € 125.000,00 per mol stikstofdepositie per hectare per jaar naar € 250.000,00 per mol stikstofdepositie per hectare per jaar;
  3. verlenging van de eindtermijn waarbinnen de koopovereenkomsten moeten zijn afgesloten met vier maanden, tot en met 4 september 2022.

Met deze wijzigingen worden naar verwachting meer opkopen gerealiseerd en kunnen de aan provincies beschikbaar gestelde budgetten meer worden benut dan zonder deze wijzigingen het geval zou zijn geweest. Daarmee komt door de vermindering van de stikstofdepositie meer stikstofruimte beschikbaar. Deze stikstofruimte kan onder bepaalde voorwaarden, via het zogenoemde stikstofregistratiesysteem, toegedeeld worden aan tracébesluiten of woningbouwprojecten. En ook aan de legalisatie van in het kader van het PAS gemelde activiteiten en meldingsvrije activiteiten.

De provincies hebben door het verhogen van het subsidieplafond nog 228 miljoen euro (een verhoging met 133 miljoen euro op het eerder beschikbaar gestelde budget van 95 miljoen euro) te verdelen voor de opkoop van piekbelasters. Het ‘beroepsverbod’, zoals dat in de eerste ronde van de regeling gold, blijft bestaan.

De regeling is bedoeld voor bedrijven die veel druk leggen op natuurgebieden en zelf een regeling willen treffen over wat het bedrijf waard is om te willen vertrekken. De aankoop van een bedrijf wordt gedaan vanuit de provincies. De eerste opkoopregeling was geldig van 4 november 2020 tot 1 november 2021. De nieuwe opkoopregeling gaat naar verwachting in januari 2022 open tot en met 4 september 2022.


Voorwaarden aan deelname opkoopregeling

Een voorwaarde om aan deze aankoop deel te nemen, is dat het bedrijf binnen 10 km van een Natura 2000-gebied moet liggen. Daarnaast moet het bedrijf een grote uitstoot, gemiddeld minimaal 2 mol stikstof per hectare per jaar, op het nabijgelegen Natura 2000-gebied hebben. Met name de eis van 2 mol geeft de grootste beperking op deelname.


Het doel van de regeling

Met de nieuwe vaststelling en wijziging van de regeling wordt de plafondwaarde voor bedrijven zónder productierecht verhoogd. Hiermee neemt in theorie de doelmatigheid van deze aankopen in vergelijking met de eerdere Rpav af, maar in de praktijk toe: zonder verhoging zouden er naar verwachting van provincies weinig of geen aankopen worden gerealiseerd. Ook met de verhoging van de plafondwaarde naar € 250.000,00 per mol stikstof per hectare per jaar, blijft de doelmatigheid van aankopen van veehouderijen zonder productierecht groter dan voor bedrijven mét productierecht waarvoor een hogere plafondwaarde geldt.

Wilt u meer weten? Neem dan contact met ons op.