Skip to main content

Stikstof en gebiedsontwikkeling: hoe kan het wel?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Grondverwerving voor gebiedsontwikkeling, Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap, Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies. Geen reacties op Stikstof en gebiedsontwikkeling: hoe kan het wel?

Dagelijks staan de kranten vol met artikelen over de stikstofcrisis. De aanleg van wegen loopt vertraging op, de industrie kan niet verder, er is sprake van vergaande maatregelen in de agrarische sector en er kunnen geen woningen worden gebouwd. Dit resulteert in een woningcrisis en agrariërs die, in mijn ogen zeer terecht, boos zijn.

In deze artikelen mis ik vaak de nuance. Er zijn namelijk ook zaken die, door goede samenwerking, wél kunnen.

Zo is er op 30 juni 2022, of eigenlijk op 1 juli 2022, in de gemeente Katwijk iets bijzonders gebeurd. Na 20 jaar plannen en de nodige onenigheid is het dan eindelijk gelukt: de gemeente Katwijk heeft het bestemmingsplan voor de gebiedsontwikkeling Valkenhorst vastgesteld. Een gebiedsontwikkeling die plaats biedt aan 5600 woningen, gelegen pal tegen de duinen.

Ik hoor u denken, is dat geen Natura 2000-gebied dan? Jazeker wel en ook nog één die stikstofgevoelig is. De gemeente verdient in mijn ogen een groot compliment, want ondanks de moeilijke discussies tussen de besturen van twee overheidsorganen (gemeente en RVB) hebben de uitvoerende organisaties steeds weer de verbinding gezocht en elkaar gevonden. In het bijzonder op het complexe onderwerp stikstof. Hier kwamen alle disciplines bij elkaar. Milieudeskundigen, juristen, advocaten, gebiedsontwikkelaars, een rentmeester, agrariërs en natuurlijk het RVB en de gemeente Katwijk.

Er is uitgegaan van de vraag: wat kan er wel? En nog belangrijker, hoe kan iedereen hier winnen: de natuur, de agrariërs maar ook de maatschappij. Die is immers gebaat bij het ontwikkelen van veel betaalbare huizen. In het eerste deelplan dat wordt ontwikkeld door BPD Ontwikkeling komen deze huizen er dan ook.

Stikstofberekening

Om de complexe stikstofberekening te kunnen maken is allereerst van belang wat de referentiesituatie is. In dit geval bestaat deze vooral uit de aanwezige emissies van agrarische bedrijven die binnen het plangebied liggen.

Daarnaast zijn emissies meegenomen uit de huidige activiteit in het hangaar gebied. Dit is van belang omdat hierdoor intern gesaldeerd kan worden. Doordat deze bedrijven en activiteiten met zekerheid beëindigd worden door het ontwikkelen van woningen, kan deze emissie worden ingezet voor saldering met de uitstoot in de bouwfase en de gebruiksfase van de woningen.

Om de natuur extra te compenseren wordt er straks bovendien gebruik gemaakt van emissiearm bouwmaterieel. Hierdoor wordt er in deze aanvraag geen gebruik gemaakt van de momenteel beschikbare vrijstelling in de wet Stikstofreductie en Natuurverbetering.

Het resultaat is dat er na realisering van het nu vastgestelde plan 5600 nieuwe woningen komen, de natuur er op grote delen fors op vooruit gaat en, in het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan uiterst belangrijk, nergens op achteruit gaat.

Samenwerken

Naar mijn mening is dit project een voorbeeld van hoe het ook in de rest van het land zou kunnen werken op het gebied van stikstof. Door onderling overleg, luisteren naar elkaars belangen en wensen en het bieden van perspectief voor alle betrokkenen, hebben alle partijen samengewerkt en ontstaat er een win-winsituatie.

Vervolg

Met het vaststellen van het bestemmingsplan wordt een belangrijke stap gezet naar de realisatie van het plan.

Het besluit staat nu open voor beroep. Verschillende milieuorganisaties hebben al aangekondigd, zonder het rapport te kennen, in beroep te zullen gaan. Het is belangrijk dat deze organisaties er zijn en het is goed dat er een mogelijkheid is om in beroep te gaan. Ik roep de organisaties wel op om goed naar het rapport te kijken en ook te beoordelen hoe de natuur er door dit plan op vooruit gaat. Indien het plan er namelijk niet komt, zullen de overige emissies voorlopig nog blijven bestaan en wordt er geen milieuwinst behaald. In dat geval zijn er alleen maar verliezers.

Het nieuwe GLB

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Met ingang van 1 januari 2023 komt er een forse verandering in het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB). In deze blog gaan wij in op de aangekondigde veranderingen. Eerst: waarom ook alweer GLB?

Waarom ook alweer GLB?

Het GLB is een gemeenschappelijk beleid voor alle EU-lidstaten en wordt op Europees niveau beheerd en gefinancierd uit de gemeenschappelijke EU-begroting. Het partnerschap tussen landbouw en samenleving enerzijds en Europa en de Europese landbouwers anderzijds is in 1962 opgetuigd met als doelstellingen:

  • Ondersteuning van landbouwers, verbetering van landbouwproductiviteit en zorgdragen voor een stabiele voorziening van betaalbare levensmiddelen.
  • Het garanderen van een redelijk inkomen voor landbouwers van de EU.
  • Bescherming van het klimaat en het duurzaam beheer van natuurlijke hulpbronnen bevorderen.
  • Instandhouding van plattelandsgebieden en landschappen in de EU.
  • Levensvatbaar houden van de plattelandseconomie.

Kort gezegd moet het GLB ervoor zorgen dat er voldoende voedsel op een duurzame manier wordt verbouwd, dat de consument de landbouwproducten voor een redelijke prijs kan kopen én dat de boeren eerlijk beloond worden voor werk en inzet.  

Per 2023 aanpassing landbouwbeleid

Het GLB wordt voor periodes van zes jaar vastgesteld. Een nieuwe periode begint in 2023. Inmiddels hebben de Europese ministers van Landbouw een akkoord bereikt over de hervormingen van het bestaande GLB. De hervormingen moeten, in lijn met de Nederlandse inzet, leiden tot een GLB dat bijdraagt aan de verdere ontwikkeling van een toekomstbestendige en innovatieve landbouw in balans met natuur, milieu en klimaat.

De drie belangrijkste onderdelen van het nieuwe GLB zijn de basisbetaling, eco-regelingen en agrarisch natuurbeheer. Er blijft een basisbetaling per hectare, maar om daarvoor in aanmerking te komen moeten boeren verplicht aan de slag met vergroeningsmaatregelen. Hier bovenop kunnen agrariërs extra bonussen verdienen als ze meedoen met de eco-regelingen en/of agrarisch natuurbeheer. Deze nieuwe regelgeving zal in de praktijk best even wennen zijn.

Hoofddoelstelling van het nieuwe GLB

De hoofddoelstelling van het nieuwe GLB is het toekomstbestendig maken van de landbouw. Agrariërs die zich inspannen om de omslag te maken naar een landbouw gericht op productie van voldoende voedsel en daarnaast rekening houdend met uitdagingen op het gebied van natuur, milieu en klimaat worden via het GLB beloond.

Zo komt er meer nadruk op het belonen van duurzaamheid en ondersteunen van gebiedsgerichte aanpak. In het nieuwe GLB komen met het oog op verduurzaming zogenaamde Eco-regelingen.

Eco-regelingen

De eco-activiteiten zijn gericht op 5 doelen, te weten: het verbeteren van biodiversiteit, bodem en lucht, klimaat, landschap en water. Voor 2023 is het mogelijk een keuze te maken uit 21 eco-regelingen. Elke activiteit staat voor een aantal te behalen punten. Op alle 5 doelen moeten voldoende punten gescoord worden om mee te kunnen doen aan de eco-regeling.

Voorbeelden van eco-regelingen zijn het vroeg oogsten van een rooigewas, méér weidegang voor melkkoeien, een bufferstrook met kruiden langs het perceel.
Om een idee te krijgen van de eco-activiteiten waaraan deelgenomen kan worden start per 1 juli 2022 de simulatietool. Door deelname aan deze pilot kunnen agrariërs alvast proeven van hetgeen hun te wachten staat in de komende jaren.

Budget

Het Nederlands GLB-budget voor 2023-2027 is € 717.000.000,00 per jaar. Dit is minder dan de ruim € 800.000.000,00 per jaar in de vorige periode als gevolg van de Europese bezuinigingen.

Vanaf 31 december 2022 vervallen de betalingsrechten, hiervoor in de plaats komt een basispremie per hectare. Per 2023 zal de basispremie circa € 255,00 per ha bedragen, nu € 262,00 basispremie + € 117,00 vergroeningspremie per ha. Uiteindelijk zal in 2027 de basispremie uitkomen op circa € 194,00 per ha. Dit bedrag kan verhoogd worden met € 60,00, € 100,00 of € 200,00 per ha voor deelname aan eco-regelingen.

Tenslotte

Het verlagen van de basispremie in combinatie met hogere eisen aan verduurzaming zal wellicht effect hebben op de bereidheid van agrariërs om deel te nemen aan het nieuwe GLB.

Daarnaast zijn er twijfels over de beloningssystematiek van de eco-regeling.

Uiteindelijk zal bij de eerste evaluatie – die mogelijk in 2025 zal plaatsvinden – blijken of het nieuwe GLB de gewenste effecten heeft op een toekomstbestendige en innovatieve landbouw in balans met natuur, milieu en klimaat.

Overwater volgt de ontwikkelingen in het nieuwe GLB op de voet door actieve deelname aan webinars, seminars en studiebijeenkomsten. Deze kennis delen wij graag met u.

Hoe worden de pachtnormen berekend?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Jaarlijks berekent Wageningen Economic Research de pachtnormen in opdracht van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. De pachtnormen gelden dan per 1 juli van dat jaar. De systematiek voor het berekenen van de pachtnormen is vastgelegd in het Pachtprijzenbesluit 2007.

Deze pachtnormen zijn de basis voor het bepalen van de hoogst toelaatbare pachtprijzen. Pachtnormen worden berekend voor:

  • los land
  • los tuinland
  • agrarische bedrijfsgebouwen en
  • agrarische woningen.


Regelmatig wordt er gevraagd hoe deze pachtnormen worden bepaald? In dit artikel geef ik de hoofdlijn weer op welke wijze de pachtnormen worden berekend voor los land. Voor meer achtergrondinformatie verwijs ik u naar het rapport ‘Pachtnormen 2021’ opgesteld door Wageningen Economic Research, rapport 2021-045. 

Inleiding

De pachtnormen worden jaarlijks berekend op basis van de financiële resultaten in de landbouw, waaruit de grondbeloning wordt berekend, en het vereiste directe rendement voor de verpachters. Voor het berekenen van de pachtnorm wordt gewerkt met de gemiddelde grondbeloning over vijf jaren.

Voor de pachtnormen 2021 is 2019 het meest recente jaar waarmee wordt gerekend. Door deze werkwijze wordt dus gerekend met de financiële resultaten van de landbouwbedrijven over een periode van vijf jaar, wat een middeling van de resultaten geeft. Voor de pachtnorm betekent dit, op hoofdlijn, dat wanneer een jaar met een matig resultaat uit de berekening gaat en wordt vervangen door een jaar met een goed resultaat, de pachtnorm stijgt. En andersom.

Voor de pachtnormen is Nederland verdeeld in 14 pachtprijsgebieden. Per pachtprijsgebied wordt de pachtnorm berekend. In dit artikel neem ik het Zuidwestelijk akkerbouwgebied als voorbeeld. Gemiddeld worden er jaarlijks de gegevens van 44 bedrijven uit het Zuidwestelijk akkerbouwgebied gebruikt voor het berekenen van de pachtnorm.

Infographic berekening pachtnormen

Van de berekening van de pachtnormen hebben wij een overzichtelijke infographic gemaakt:



Grondbeloning

Als eerste wordt de grondbeloning bepaald. De grondbeloning is de vergoeding voor de grond die overblijft als alle kosten, met uitzondering van de grondkosten, in mindering worden gebracht op de bedrijfsopbrengst. Deze grondbeloning is voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied € 626,- per ha in 2019.

Van de grondbeloning wordt 20% gereserveerd voor noodzakelijke vermogensgroei voor het landbouwbedrijf. Waarbij deze reservering alleen wordt toegepast als de grondbeloning van het bedrijf positief is. Na reservering is de grondbeloning voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied € 473,- per ha in 2019.

Vervolgens wordt de gemiddelde grondbeloning over vijf jaren berekend. Voor de jaren 2015-2019 is deze grondbeloning € 523,- per ha in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied.


Direct rendement

Het vereiste directe rendement voor de verpachter is gedefinieerd in het Pachtprijzenbesluit 2007. Dit rendement wordt berekend uit de reële lange kapitaalmarktrente, verminderd met de inflatie en vermeerderd met 1,25% voor grondlasten, beheerkosten, belastingen en risico.

Voor 2019 is het vereiste directe rendement voor de verpachter berekend op 0,878% van de verpachte waarde van de grond of 0,439% van de vrije waarde van de grond. Met behulp van de grondprijzen wordt het vereiste directe rendement berekend. Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is dit voor 2019
€ 325,- per ha.

De vervolgstap is dat de verhouding tussen het vereiste directe rendement en de grondbeloning wordt berekend. Afhankelijk van de uitkomst van die berekening kan de grondbeloning worden aangepast. De grondbeloning na correctie voor de rendementseis is dan de nieuwe regionorm.

De regionorm wordt niet gewijzigd, als het vereiste rendement minder dan 10% afwijkt van de grondbeloning. Wijkt de grondbeloning tussen 10% en 20% af, dan wordt er gecorrigeerd met 5% en bij een afwijking van meer dan 20%, is de correctie 10%. De correcties kunnen zowel positief als negatief zijn.

Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is deze verhouding 0,62, waardoor de regionorm van € 523,- per ha met 10% wordt verlaagd naar € 471,- per ha.


Regionorm en veranderpercentage

De regionorm is bekend, die bedraagt voor 2021 dan € 471,- per ha. Het veranderpercentage wordt berekend door het verschil tussen de regionorm 2020 en 2021 te delen door de regionorm 2020.

Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is dit verschil + € 94,- per ha, zodat het veranderpercentage voor 2021 +25% wordt (€ 94,-/€ 377,-).

Met dit percentage wijzigen van rechtswege de geldende pachtprijzen voor reguliere pachtcontracten die zijn afgesloten vóór 1 september 2007. Reguliere pachtcontracten van 1 september 2007 en later, volgen de regionorm.

Meer lezen?

De hoofdlijn voor het berekenen van de pachtnormen is hiervoor beschreven.

Voor meer achtergrondinformatie verwijs ik u naar het genoemde rapport van Wageningen Economic Research.

Meer weten over pacht? Lees dan op onze website bij de pagina Pacht en Grondgebruik meer hierover. Of neem contact met ons op.

Met uw bezit inspelen op duurzaamheidsthema’s

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

De manier waarop wij omgaan met de aarde is een veelbesproken onderwerp. Niet alleen staan milieu en duurzaamheid hoog op de politieke agenda, bij steeds meer grondeigenaren en grondgebruikers groeit het besef dat wij met elkaar verantwoordelijk zijn voor het gebruik, en daaraan gekoppeld, de kwaliteit van grond.

Vitale bodem gezamenlijk doel grondgebruiker en grondeigenaar

In de afgelopen decennia is het grondgebruik vooral gericht geweest op verhoging van het opbrengend vermogen: de grondgebruiker vraagt van de grond het maximale aan opbrengst en de grondeigenaar vraagt hiervoor in ruil de maximale pachtopbrengst. Dit intensieve grondgebruik heeft er in een aantal situaties toe geleid dat het tegenovergestelde resultaat behaald werd: de opbrengsten van de grond en, daaraan gekoppeld de pachtprijzen, zijn minder geworden.

De grondgebruiker en de grondeigenaar dragen samen de verantwoording voor een vitale bodem. Immers een vitale bodem is vruchtbaar, geeft ruimte aan biodiversiteit, is minder ziektegevoelig, bergt water en houdt voedingsstoffen en CO2 vast. Een vitale bodem is daarnaast nodig om klimaatverandering het hoofd te kunnen bieden, de kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater te verbeteren en wateroverlast en verdroging tegen te gaan.

Groeiende belangstelling voor duurzaam grondgebruik

De agrarische sector komt de laatste tijd veel negatief in het nieuws en staat als gevolg van actuele thema’s als stikstof en verlies van biodiversiteit onder druk. Naast alle negatieve aandacht is het positief dat er een groeiende belangstelling vanuit de sector te zien is om zich in te zetten voor een meer duurzame manier van grondgebruik.

Zowel de grondeigenaar als de grondgebruiker blijken in de praktijk vaak bereid te zijn om onder voorwaarden mee te werken aan duurzaam grondgebruik. In overleg kunnen grondeigenaar en grondgebruiker afspraken maken over de manier waarop de grond gebruikt wordt. Slechts in een beperkt aantal gevallen zijn duurzaamheidseisen afdwingbaar. Een voorbeeld van een afdwingbare duurzaamheidseis is een verbod op het gebruik van glyfosfaat in geliberaliseerde pachtovereenkomsten met een duur van 1 jaar.

Voorbeelden van in overleg overeen te komen maatregelen en voorwaarden die zullen leiden tot duurzaam grondgebruik zijn:

  • het niet scheuren van grasland;
  • het inrichten van akkerranden/keverbanken;
  • maaien binnen een afgesproken periode, bijvoorbeeld na het broedvogelseizoen;
  • het inzetten op het weerbaarder maken van planten tegen ziekten en ongedierte door ‘strokenteelt’ toe te passen.

Aan de slag met duurzame gronduitgifte

Voor de agrarisch ondernemers is het gebruik van grond van essentieel belang. Onderdeel van de bedrijfsvoering is dat zij zelf bepalen hoe de grond gebruikt wordt.

Wanneer er met het oog op verduurzaming het voornemen is om nieuwe voorwaarden te verbinden aan het grondgebruik, is het raadzaam om dat van tevoren goed door te spreken met de huidige gebruiker of potentiële nieuwe gebruiker. Persoonlijk contact met de gebruikers, inventarisatie van wensen ten aanzien van het gebruik en de bereidheid om op vrijwillige basis mee te werken aan verduurzaming, vormen het begin van het verduurzamingsproces.

Wat heeft de grondeigenaar te bieden in ruil voor duurzaam grondgebruik?

Bij het afsluiten van geliberaliseerde overeenkomsten of erfpachtovereenkomsten is de prijs voor het gebruik van de grond, punt van onderhandeling. Om een stap naar een meer duurzame manier van grondgebruik te zetten, is initieel een investering nodig van zowel de grondgebruiker als de grondeigenaar.

In dit kader kan het zinvol zijn om een vaste prijs per hectare in combinatie met een korting op de pachtprijs voor optionele maatregelen, overeen te komen. De gebruiker krijgt de grond in gebruik tegen een vaste prijs, bepaalt zelf welke maatregelen passen bij zijn bedrijfsvoering en kiest zelf welke korting van toepassing is.

Overwater en de praktijk

Een duurzame bedrijfsvoering wordt inmiddels steeds vaker gestimuleerd door een korting op de pachtprijs te geven. Daarnaast zien wij in de praktijk onder voorwaarden de bereidheid om een korting op de canon te geven vanaf het moment dat grond voor het verkrijgen van de Skal certificering de omvorming ingaat.

Bent u geïnteresseerd in de mogelijkheden van uw bezit en duurzaam grondgebruik? Door toepassing van zowel praktische als theoretische kennis kan Overwater zorgdragen voor het opstellen van contracten met de juiste balans, zodat grondgebruiker en grondeigenaar samen verantwoording dragen voor een vitale bodem. Neem gerust contact op.

Jacht in Nederland

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Op het moment dat ik deze blog schrijf is het eind november 2021 en zonder meer herfstachtig buiten: regen, wind en zo nu en dan een verdwaalde natte sneeuwvlok zijn het weerbeeld van vandaag. Hoewel de herfst niet mijn favoriete seizoen is, ben ik ook in dit seizoen graag buiten om te sporten en om te jagen.

Ik realiseer mij dat jacht een complex onderwerp is dat regelmatig tot felle discussies leidt tussen voor- en tegenstanders. Voor veel mensen is de jacht een onbekend onderwerp en omdat onbekend vaak onbemind maakt, schrijf ik deze blog, die niet bedoeld is om de discussie te voeden, maar om in te gaan op de wet- en regelgeving over jagen in Nederland.

Waar in de wet zijn de rechten en plichten over het jachtrecht geregeld?

De rechten en plichten met betrekking tot de jacht, het beheer en de schadebestrijding zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb) in de artikelen 3.12 en verder. De Wnb is op 1 januari 2017 in werking getreden. Deze wetgeving ziet niet alleen op de jacht, maar ook op het duurzaam beheren van in het wild levende dieren en de regelgeving omtrent de schadebestrijding.

Van wie is het jachtrecht?

Het recht om te jagen komt toe aan de eigenaar van de grond. De eigenaar van de grond kan het jachtrecht verhuren, maar is hiertoe alleen gerechtigd als de grondgebruiker (pachter) toestemming geeft of als in de (erf)pachtovereenkomst de verhuur van het jachtrecht aan de eigenaar is voorbehouden.

Op welke soorten is jacht toegestaan?

In de wet wordt onderscheid gemaakt tussen jacht enerzijds, en beheer van soorten en schadebestrijding anderzijds. Een jager mag alleen jagen op de vijf wildsoorten die genoemd worden in de Wnb, in het daarvoor vastgestelde jachtseizoen:

  • fazant van 15-10 t/m 31-12 (hen) of 31-01 (haan)
  • konijn van 15-08 t/m 31-01
  • houtduif van 15-10 t/m 31-01
  • haas van 15-10 t/m 31-12
  • wilde eend van 15-08 t/m 31-01

Een jager mag oogsten uit de natuur, maar alleen als de populatie van de betreffende wildsoort het toelaat. Beschermde dieren mogen alleen worden gedood als er een in de wet genoemd belang dreigt te worden geschaad, denk daarbij aan de volksgezondheid of openbare veiligheid.

Beheer van soorten en schadebestrijding

Zoals hiervoor opgemerkt zijn jacht, en beheer en schadebestrijding niet hetzelfde. Het opsporen en doden van dieren om (verdere) schade aan gewassen, natuur en om veiligheidsrisico’s te voorkomen wordt gezien als beheer en schadebestrijding. Voor het in het seizoen mogen jagen op de vastgestelde wildsoorten is de dreiging van schade en of een veiligheidsrisico niet noodzakelijk.

Het recht om te jagen vastleggen in een jachthuurovereenkomst

De overeenkomst voor de huur van het jachtrecht wordt schriftelijk aangegaan voor een minimale periode van zes jaar en een maximale periode van twaalf jaar. In de overeenkomst is een tegenprestatie voor het verkrijgen van het jachtrecht opgenomen. Een tegenprestatie is een vereiste voor een geldige overeenkomst. Zagen we vroeger de postbode rond de Kerstdagen nog voorbij fietsen met een haas aan zijn stuur op weg naar het adres waar de tegenprestatie moest worden afgeleverd, draait het tegenwoordig toch vooral uit op een tegenprestatie in geld.

Wanneer heb ik een jachtveld?

De Wnb stelt eisen aan de afmetingen waaraan een jachtveld dient te voldoen. Het jachtveld moet een aaneengesloten oppervlakte hebben van tenminste 40 hectare per jachthouder. In dat veld moet een cirkel kunnen worden getrokken met een straal van ten minste 150 meter. Ook het water waarvan het jachtrecht gehuurd wordt mag meegerekend worden bij de oppervlakteberekening. Water breder dan 10 meter vormt alleen een scheiding, indien het jachtrecht niet verhuurd is aan de jachtrechthouder. Een autosnelweg vormt altijd een scheiding in een jachtveld, een spoorlijn daarentegen weer niet.

Een jachtveld ligt per definitie buiten de bebouwde kom, wat niet wegneemt dat er situaties denkbaar zijn waarbij beheer en schadebestrijding binnen de bebouwde kom worden toegestaan, denk hierbij aan schade door konijnen op begraafplaatsen of sportcomplexen. In dit geval mag de schade bestreden worden met fretten en buidels.  

Wanneer mag ik jagen?

Is het dan zo dat iedereen die eigenaar is van een buiten de bebouwde kom gelegen aaneengesloten oppervlakte van ten minste 40 hectare met een geweer mag jagen? Nee, om te mogen jagen moet aan een aantal voorwaarden voldaan worden. De aanvrager van een jachtakte moet ten minste 18 jaar oud zijn, in het bezit zijn van een jachtdiploma en in de gelegenheid zijn om te jagen, hetzij door het huren van een eigen jachtveld, hetzij met toestemming van een bevriende jager, én een jachtaansprakelijkheidsverzekering hebben. Daarnaast moet de aanvrager van onbesproken gedrag zijn.

Jacht als onderdeel van het rentmeesterschap

Over jacht als onderdeel van grondbezit en grondgebruik adviseert ons kantoor graag. Kennis van wet- en regelgeving wordt gecombineerd met praktische jachtkennis en jachtervaring en leidt in de praktijk tot een gedegen en weloverwogen advies, waarbij de belangen van alle partijen worden meegewogen.

Uit de praktijk: ‘verhuren’ van grond aan een bekende agrariër

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Het in gebruik geven van grond aan de buurman, een agrarische collega, een vriend of een goede bekende brengt risico’s met zich mee.


 Kortdurende overeenkomst, verhuur, mondelinge pacht, deelbouw

In de praktijk komt het regelmatig voor dat agrarische grond onderling in gebruik wordt gegeven, ‘verhuurd’ aan andere agrariërs. Hierbij worden in een aantal gevallen mondelinge- of via een zelf gemaakte overeenkomst schriftelijke afspraken gemaakt. Dit omdat het ‘makkelijker’ en ‘goedkoper’ is dan dit door een ter zake deskundige goed op papier te laten zetten. Het gaat dan om percelen waarop aardappelen, mais, bloembollen of uien kunnen worden geteeld en gebeurt veelal voor een periode van één jaar. Deze teelten worden door de eigenaar van de gronden niet (meer) in eigen beheer uitgevoerd. Na dit jaar ontstaat een nieuwe situatie.
 
Een veel gebruikte term in dit kader is ‘deelbouw’; met deze vorm denkt men dat er een samenwerkingsvorm is en geen pacht. De bedoeling is dat de betalingsrechten in dat jaar verzilverd worden door de eigenaar om zodoende de indruk te wekken dat deze de grond zelf exploiteert. Een deskundige op het gebied van pachtzaken kan hier al snel doorheen prikken en komt dan tot de conclusie dat er sprake is van (mondelinge) pacht.
 
Overwater adviseert om een kortdurende pachtovereenkomst af te sluiten, waarbij de betalingsrechten voor diezelfde periode worden overgeschreven naar de pachter van de grond. Na beëindiging van de overeenkomst worden de betalingsrechten weer naar de eigenaar teruggeboekt. 

Langdurige overeenkomst

In een aantal gevallen spreken agrariërs of andere grondeigenaren onderling af dat gronden langdurig aan de ander in gebruik worden gegeven. Ook hierbij is het van belang een deugdelijke, door een deskundige opgestelde en door de Grondkamer goedgekeurde geliberaliseerde pachtovereenkomst of een erfpachtovereenkomst op te stellen. De geliberaliseerde pachtovereenkomst heeft een looptijd van maximaal 6 jaar, ervan uitgaande dat er geen prijstoetsing gewenst is. De erfpachtovereenkomst minimaal 26 jaar, waardoor deze niet onder de pachtregeling valt.
 

Samenwerkingsverband

Agrariërs die van plan zijn in de nabije toekomst te gaan stoppen kunnen een samenwerkingsverband aan gaan met een collega-agrariër of loonwerker. Hierbij wordt een saldo afgesproken tussen partijen die vergelijkbaar is met de pacht van grond. Het gevaar hierbij is dat de partij die de werkzaamheden uitvoert op de grond van de eigenaar, claimt dat hij regulier pachter is, met alle gevolgen van dien.
 

Onze praktijk

In onze praktijk komen we in (te) veel gevallen tegen dat partijen een ‘Huurovereenkomst’ hebben gesloten voor agrarische grond. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. Er is mondeling afgesproken dat de pachter bij verkoop van de percelen door de eigenaar, zonder reguliere pacht te claimen, de percelen weer teruggeeft aan de eigenaar.
In een huurovereenkomst heeft men dit als volgt opgenomen: de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd ’tenzij zich wijzigingen voordoen in de situatie van de verhuurder’. Het op die manier schriftelijk vastleggen is ‘uit den boze’ omdat partijen hierbij een verschillende invulling kunnen geven aan het woord situatie, hetgeen tot conflicten kan leiden.
Hierbij werd de suggestie gewekt dat er geen sprake kan zijn van pacht, met alle voor de eigenaar negatieve gevolgen van dien. Het gevaar van bovengenoemde vormen van ingebruik geven van agrarische gronden is dat er een serieuze kans aanwezig is dat er een pachtclaim volgt, die wordt toegewezen. De overeenkomsten moeten dan worden omgezet in reguliere pacht.   

Goed advies; ga naar uw rentmeester……..

U doet er verstandig aan om u te laten bijstaan door een deskundige, die u op basis van kennis en ervaring kan adviseren over pacht- en/of grondzaken. Overwater Rentmeesterskantoor heeft ruime ervaring met dit soort kwesties en kan u hierin adviseren.

Uit de praktijk: te goeder trouw

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

De casus

Een voormalig landbouwer (hierna te noemen: ‘eigenaar’)
komt na een geruime tijd als weduwnaar zelfstandig op de boerderij gewoond te hebben te overlijden. Er zijn geen kinderen. De onderneming was al geruime tijd gestaakt, de landerijen waren al verkocht. Hetgeen dat nog resteerde was de woning en een ruime landbouwloods die na het staken van de onderneming leeg was komen te staan. De eigenaar heeft jarenlang gedeelten van zijn loods ter beschikking gesteld aan diverse ‘huurders’, voor de stalling van caravans, campers en oude auto’s. Met deze huurders zijn geen overeenkomsten gemaakt; de ‘huur’ werd op vaste momenten in het jaar contant betaald. Mogelijk was de eigenaar bang dat hij moest afdragen aan de fiscus, terwijl dit bij niet-bedrijfsmatige verhuur niet aan de orde is. De betaalde huur werd goed bijgehouden. Er was activiteit op en om de boerderij, de eigenaar had regelmatig een praatje en maakte er tijdens de jaarlijkse huuronderhandelingen een sport van om hier weer een paar gulden meer van te maken. Tot zover niets aan de hand.


Overlijden eigenaar

Op enig moment komt de eigenaar plotseling te overlijden. Er was wel een testament maar andere zaken waren niet geregeld. De huurders zitten ineens met hun hobby’s in een loods waarvan de eigenaar is overleden. In zijn laatste wil heeft de eigenaar een executeur benoemd, die tevens legataris is. Hij is een ver familielid die niet op de hoogte is van de zakelijke afspraken met de huurders. 


Verkoop boerderij

De executeur heeft besloten om de boerderij te gaan verkopen. Het was hem direct duidelijk dat de verkoop van een boerderij inclusief huurders niet gewenst was. Na het overlijden van de eigenaar hebben enkele huurders hun caravans al uit eigen beweging meegenomen. De laatste twee huurders waren niet van plan om te vertrekken.
 
De executeur zag aankomen dat het beëindigen van de huur van deze twee huurders tot problemen zou kunnen leiden en besloot deze kwestie uit handen te geven aan de vermogensplanner/adviseur van zijn bank. Deze vermogensplanner is met de huurders in contact getreden en heeft zijn uiterste best gedaan om tot een oplossing (lees: beëindiging van de huur) te komen.
 
Korte tijd na de huuropzegging aan de twee huurders is ons kantoor ingeschakeld om de verkoop van de boerderij ter hand te nemen. Na verloop van tijd werd duidelijk dat de huurders niet bereid waren om de huur te beëindigen. Dit bleek onder andere uit de aard van de inrichting van het gehuurde, waarin een complete garagebrug geïnstalleerd was waar gesleuteld werd aan diverse voertuigen.
 
Wij hebben geadviseerd om de gehele kwestie met de huurders uit handen te geven aan een advocaat. Toen dit is gebeurd, heeft één van de huurders besloten om de loods te verlaten.
De andere huurder voelde nattigheid en heeft zijn rechtsbijstandverzekering ingeschakeld omdat hij niet wilde vertrekken. Hierbij heeft de advocaat van de huurder aangegeven dat er sprake zou zijn van een huurovereenkomst tussen wijlen eigenaar en zijn cliënt. De advocaat heeft hierbij gesteld dat er sprake zou zijn van huur van overige bedrijfsruimte omdat de huurder met het onderhoud van auto’s bezig is, getuige de garagebrug. Bij deze categorie van huur geniet de huurder een huurbescherming voortkomende uit het huurrecht. Hierbij kunnen partijen aanvullende afspraken maken zoals bijvoorbeeld de datum van beëindiging van de overeenkomst of na opzegging. Ook geniet de huurder een zogenaamde ‘ontruimingsbescherming’ waarbij hij bij de rechter een verzoek kan doen om de ontruiming op te schorten met een jaar. Hij kan dit verzoek 3 maal doen. De huurder besloot dit traject niet in te willen gaan.


 Beëindiging huur

Met tussenkomst van de advocaten is men uiteindelijk tot een vaststellingsovereenkomst gekomen om de huur te kunnen beëindigen. Partijen zijn overeengekomen dat de huurder 6 maanden de tijd zou krijgen om op zoek te gaan naar een vervangende ruimte voor zijn (hobbymatige) activiteiten. Na deze 6 maanden zou hij op straffe van een boete van € 100,- per dag de loods moeten hebben verlaten.
 

Opleveringsdatum

Kort voor het moment van opleveren hebben wij contact gezocht met de huurder om de oplevering namens de executeur af te ronden. Tijdens dit contact probeerde de huurder nogmaals de datum die een half jaar eerder was overeengekomen op te schorten, aangezien deze voor hem niet haalbaar was. Hier is niet op in gegaan, de huurder is aan de vaststellingsovereenkomst gehouden. Uiteindelijk is de loods ongeveer twee weken later opgeleverd dan een half jaar eerder overeengekomen was, mét de betaling van de boete.
 

Eind goed, al goed

Het te goeder trouw handelen van de eigenaar heeft in dit geval behoorlijke consequenties gehad. Denk hierbij aan stagnatie van de verkoop met tenminste een jaar, met de bijbehorende doorlopende kosten en de kosten voor inzet van een advocaat. Het is daarom van belang ook bij niet-bedrijfsmatige huur afspraken vast te leggen in een huurcontract, zodat men bij beëindiging van de huur niet voor vervelende verrassingen komt te staan. We denken graag met u mee, neem gerust eens contact op!

Gaat de minister de herziening van het pachtstelsel uit het slop trekken?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Al een aantal jaar wordt er een uitgebreide
discussie gevoerd over het vernieuwen van het pachtrecht.
De discussie is vastgelopen en de verwachting is dat de Minister
in het 1e kwartaal van 2019 met een voorstel zal komen. Dat vooruitzicht leek mij een mooie gelegenheid om in dit blog in te gaan op het ontstaan van het huidige pachtrecht en de recentere (vastgelopen) onderhandelingen. Ik sluit af met het benoemen van een aantal problemen c.q. gebreken in de wet, waar wij in onze praktijk tegen aan lopen. 

Pachtwet 1937 en tussentijdse aanpassingen

Pacht is nooit een makkelijk onderwerp geweest om het over eens te worden. Dat blijkt wel uit de diverse commissies die, sinds 1886, door diverse regeringen, werden ingesteld om te adviseren over het moderniseren van het instrument, dat wij vandaag de dag pacht noemen. Pas ruim 50 jaar nadat voor het eerst zo’n commissie was ingesteld, leidde dit tot nieuwe wetgeving: de Pachtwet 1937. De wet had tot doel om de pachter, als economisch zwakkere partij, bescherming te bieden.

Pachtwet 1958 en tussentijdse aanpassingen 

De Pachtwet 1937 ging grotendeels op in de Pachtwet 1958, waarin een aantal aanvullende beschermingsmaatregelen ten gunste van de pachter werd opgenomen. In 1984 werd de bescherming van de 65-jarige pachter zonder opvolger ingeperkt in de wet. In 1995 werd de nieuwe pachtvorm eenmalige pacht (los land, 1 tot 12 jaar, geen prijstoetsing) aan de wet toegevoegd. 

Pachtrecht 2007 BW 7 titel 5

In 2007 verdween de  Pachtwet en werd het pachtrecht in het Burgerlijk Wetboek opgenomen. Belangrijke inhoudelijke wijzigingen die aan het pachtrecht zijn toegevoegd, zijn de voorwaarde om bedrijfsmatig landbouw te beoefenen, de mogelijkheid om het voorkeursrecht te passeren bij verkoop van pachtgrond aan een veilige verpachter, geliberaliseerde pacht als nieuwe contractvorm en het komen te vervallen van de 65-jarige leeftijd als opzeggingsgrond. Onderdeel van de totstandkoming van het nieuwe pachtrecht, was ook de toezegging van een evaluatie in 2011. 

Spelderholt

De evaluatie die in 2011 voorzien was, werd uitgevoerd in 2014 door prof. mr. D.W Bruil, die constateerde dat een tweeslachtig systeem was ontstaan. Enerzijds is er reguliere pacht, met sterke dwingendrechtelijke bescherming voor de pachter. Anderzijds is er geliberaliseerde pacht, met grote contractvrijheid en nauwelijks bescherming voor de pachter. Het ontbreekt aan de mogelijkheid om contracten af te sluiten die tussen die twee uitersten inzitten. 
Bruil’s belangrijkste aanbeveling is een nieuwe pachtregeling, met als uitgangspunt dat pachters en verpachters zoveel mogelijk in staat moeten worden gesteld hun zaken onderling duurzaam te regelen. Dat betekent liberalisering met restricties: 
1.    Waar nodig bescherming voor de pachter.
2.    Waar mogelijk stimuleren van duurzaam grondgebruik.
3.    Ruime overgangsregeling bestaande pachtovereenkomst.  

De evaluatie van de heer Bruil is via onderstaande link te lezen:
https://www.grondbezit.nl/files/fpg_pdfs/Evaluatie%20Pachtregelgeving.pdf 

Naar aanleiding van deze evaluatie, zijn belanghebbende partijen om tafel gegaan in het overleg van Spelderholt. Doel van het overleg was om tot een breed gedragen akkoord op hoofdlijnen te komen, dat de basis voor nieuwe pachtwetgeving zou vormen. Aangezien het akkoord niet door alle deelnemers werd gesteund, is  het niet door de minister overgenomen. In dit blog ga ik niet verder in op de inhoud van het akkoord van Spelderholt, dat via de navolgende link kan worden nagelezen. https://www.grondbezit.nl/files/fpg_dossiers/pacht/140801%20hoofdlijnen.pdf

En nu verder…

Minister Schouten heeft toegezegd op korte termijn de Kamer te zullen informeren over de herziening van het pachtbeleid. Ik verwacht dat haar beleid in hoofdlijnen op drie manieren kan uitpakken:

  • de afspraken uit het akkoord van Spelderholt worden met wat aanpassingen doorgevoerd, 
  • er wordt een aantal kleine wijzigingen doorgevoerd in het bestaande pachtrecht, 
  • het bestaande pachtrecht wordt in zijn huidige vorm voortgezet.


Als rentmeesters sluiten wij jaarlijks een groot aantal pacht- en erfpachtovereenkomsten af, waarbij wij te maken krijgen met de (on) mogelijkheden van het pachtrecht. Hierna worden  drie problemen c.q. gebreken in het pachtrecht benoemd waar wij in de praktijk tegenaan lopen. In het akkoord van Spelderholt zijn deze punten meegenomen. Als de minister er niet voor kiest om Spelderholt als leidraad aan te houden zou het, wat Overwater Rentmeesterskantoor betreft, prioriteit hebben om tenminste de volgende zaken aan te pakken. 

1.    Maak het mogelijk om landbouwgrond langer dan 6 jaar geliberaliseerd te verpachten zonder dat daarbij sprake is van prijstoetsing. 
2.    Maak het mogelijk om landbouwgrond korter dan 26 jaar in erfpacht uit te geven, zonder dat de bepalingen uit het pachtrecht van toepassing zijn. 
3.    Maak het mogelijk om gebouwen geliberaliseerd te verpachten. 
4.    Maak het bereiken van de AOW gerechtigde leeftijd weer tot een opzeggingsgrond voor reguliere pachtovereenkomsten. 

In de kamerbrief d.d. 22 januari 2019 heeft de minister voor het laatst het thema pacht kort benoemd. Zij laat daarbij nog niet blijken hoe groot de herziening is die zij voor ogen heeft. Wel benoemt zij dat de herziening van het pachtbeleid ‘inzet op duurzaam bodembeheer en op langduriger relaties tussen pachters en verpachters’. De brief is via onderstaande link te downloaden:
https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2019/01/22/kamerbrief-realisatie-lnv-visie-waardevol-en-verbonden

Uit de praktijk: van pachtboerderij naar eigendom

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Al eerder spraken de pachter en ik elkaar over het in eigendom
verkrijgen van de boerderijgebouwen die de familie al decennia
van mijn opdrachtgever pachten. Destijds waren partijen er nog niet ‘klaar’ voor, maar zoals dat gaat: het zaad was geplant en is uiteindelijk in 2017 tot wasdom gekomen.

Win-win

Bij mijn jaarlijkse bezoeken aan de pachter en zijn familie kwam met enige regelmaat de historie tussen verpachter en pachter aan de orde. Een historie die terug gaat naar het einde van de 19e eeuw, en hoewel de relatie altijd goed en betrokken is geweest (en nog altijd is), is  het goed voor de continuïteit van het bedrijf van de pachter om eigenaar van de gebouwen te zijn. Het voordeel voor de verpachter heb ik vooral gezocht aan de kant van het rendement: door de dwingend rechtelijke bepalingen uit het Pachtrecht en de huidige pachtprijzensystematiek is het in bezit houden van gebouwen niet of nauwelijks rendabel. (Ver)kopen van gebouwen is dus in de meeste gevallen een win-win situatie.

Waardering erf en gebouwen

Toen partijen het eens waren over de wens om te ver- en aankopen begon het proces van vragen en bieden. Voor de berekening van de waarde volstaat allang niet meer de achterkant van een sigarendoos.  

Bij de waardering is onder andere rekening gehouden met de verpachte staat, de staat van onderhoud van de gebouwen, de huidige bestemming, de courantheid van het object en in het geval van erfpacht onder de gebouwen heb ik rekening gehouden met de huidige canon, de resterende looptijd van de erfpachtovereenkomst en met de vrije waarde van de opstallen. Mijns inziens leverde dit een voor beide partijen acceptabele waardering op.

Na het uitbrengen van de officiële aanbiedingsbrief troffen de pachter en ik elkaar opnieuw aan de keukentafel, ditmaal in het bijzijn van de deskundige van de pachter.

Keukentafel gesprek

Ik druk mij voorzichtig uit als ik beweer dat onze onderhandelingsstijlen ‘nogal verschillend’ waren. Niet alleen de vraagprijs, maar ook de wijze waarop de vraagprijs tot stand gekomen was en de uitgangspunten stonden ter discussie.

Pas toen het gesprek op de ontsluiting van het bij de verpachter in eigendom blijvende weiland kwam werd het gesprek weer meer constructief. Voor de verkoop van het erf en de gebouwen had ik een ontsluiting van en naar de openbare weg als voorwaarde gesteld. Bijna was dit de ‘bottleneck’ geworden. Het voorstel van de pachter om een deel van zijn eigendom, onder het voorbehoud van pacht, te verkopen zodat de ontsluiting gewaarborgd zou zijn, paste prima in de win-win situatie waar we beiden naar op zoek waren.

Afronding en transport

Uiteraard hebben er na dit gesprek nog meer gesprekken plaatsgevonden. Er is gevraagd en geboden, er is telefonisch- en persoonlijk contact geweest en er zijn vele brieven geschreven. Belangrijk vind ik het om op te merken dat beide partijen steeds voor ogen hebben gehouden dat de ver- en aankoop een win-winsituatie moest zijn.

Uiteindelijk zijn begin december 2017 de koopakten bij de notaris ondertekend en kan de 5egeneratie pachters zich eigenaar noemen van gebouwen en erf.

Pachtstelsel: politiek aan zet!

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

In eerdere nieuwsbrieven hebben we u voortdurend geïnformeerd over de herziening van het pachtstelsel. In de nieuwsbrief van mei 2016 hebben we geschreven dat er een akkoord is bereikt over een pakket van verbeteringen van het huidige pachtstelsel.

Met dit pakket hebben BLHB (Bond van Landpachters en Eigen Grondgebruikers) en NAJK (Nederlands Agrarisch Jongeren Kontakt) niet ingestemd, vooral vanwege de vrije prijsvorming bij flexibele pacht en het overgangsrecht van bestaande reguliere pachtovereenkomsten. Vervolgens heeft de (inmiddels afgetreden) staatssecretaris van Economische Zaken, de heer ir. M.H.P. van Dam, een bemiddelaar benoemd.

Bemiddelaar

De bemiddelaar is geworden de heer S. Heldoorn, waarnemend burgemeester van Dantumadiel en ex-gedeputeerde in Friesland. De heer Heldoorn heeft onderzocht of er bij partijen in dit dossier voldoende draagvlak en vertrouwen in elkaar zijn om tot een gezamenlijk voorstel te komen voor herziening van het pachtstelsel. In 2016 en 2017 heeft de heer Heldoorn met alle stakeholders gesproken. Zijn advies heeft de heer Heldoorn eind juni 2017 uitgebracht aan de staatssecretaris.

De heer Heldoorn stelt vast dat er bij partijen onvoldoende draagvlak is om tot overeenstemming te komen. Zijn advies is dat de politiek dit dossier ter hand neemt. Aan de betrokken partijen heeft hij geadviseerd energie te steken in het goed formuleren en beargumenteren van de betreffende standpunten.

Vervolg

De staatssecretaris heeft op 7 juli 2017 de bevindingen en het advies van de heer Heldoorn naar de Tweede Kamer gestuurd.

De verwachting is dat de politiek zal wachten op de nieuwe regering, voordat het dossier ter hand wordt genomen. Inmiddels hebben FPG en LTO-Nederland het initiatief genomen tot een vervolgoverleg met alle betrokken partijen. In dit vervolgoverleg wordt geprobeerd om de openstaande punten uit te werken en wellicht overeenstemming te bereiken met alle partijen.

Wordt vervolgd!