Overslaan en naar de inhoud gaan

Gaat de minister de herziening van het pachtstelsel uit het slop trekken?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Al een aantal jaar wordt er een uitgebreide
discussie gevoerd over het vernieuwen van het pachtrecht.
De discussie is vastgelopen en de verwachting is dat de Minister
in het 1e kwartaal van 2019 met een voorstel zal komen. Dat vooruitzicht leek mij een mooie gelegenheid om in dit blog in te gaan op het ontstaan van het huidige pachtrecht en de recentere (vastgelopen) onderhandelingen. Ik sluit af met het benoemen van een aantal problemen c.q. gebreken in de wet, waar wij in onze praktijk tegen aan lopen. 

Pachtwet 1937 en tussentijdse aanpassingen

Pacht is nooit een makkelijk onderwerp geweest om het over eens te worden. Dat blijkt wel uit de diverse commissies die, sinds 1886, door diverse regeringen, werden ingesteld om te adviseren over het moderniseren van het instrument, dat wij vandaag de dag pacht noemen. Pas ruim 50 jaar nadat voor het eerst zo’n commissie was ingesteld, leidde dit tot nieuwe wetgeving: de Pachtwet 1937. De wet had tot doel om de pachter, als economisch zwakkere partij, bescherming te bieden.

Pachtwet 1958 en tussentijdse aanpassingen 

De Pachtwet 1937 ging grotendeels op in de Pachtwet 1958, waarin een aantal aanvullende beschermingsmaatregelen ten gunste van de pachter werd opgenomen. In 1984 werd de bescherming van de 65-jarige pachter zonder opvolger ingeperkt in de wet. In 1995 werd de nieuwe pachtvorm eenmalige pacht (los land, 1 tot 12 jaar, geen prijstoetsing) aan de wet toegevoegd. 

Pachtrecht 2007 BW 7 titel 5

In 2007 verdween de  Pachtwet en werd het pachtrecht in het Burgerlijk Wetboek opgenomen. Belangrijke inhoudelijke wijzigingen die aan het pachtrecht zijn toegevoegd, zijn de voorwaarde om bedrijfsmatig landbouw te beoefenen, de mogelijkheid om het voorkeursrecht te passeren bij verkoop van pachtgrond aan een veilige verpachter, geliberaliseerde pacht als nieuwe contractvorm en het komen te vervallen van de 65-jarige leeftijd als opzeggingsgrond. Onderdeel van de totstandkoming van het nieuwe pachtrecht, was ook de toezegging van een evaluatie in 2011. 

Spelderholt

De evaluatie die in 2011 voorzien was, werd uitgevoerd in 2014 door prof. mr. D.W Bruil, die constateerde dat een tweeslachtig systeem was ontstaan. Enerzijds is er reguliere pacht, met sterke dwingendrechtelijke bescherming voor de pachter. Anderzijds is er geliberaliseerde pacht, met grote contractvrijheid en nauwelijks bescherming voor de pachter. Het ontbreekt aan de mogelijkheid om contracten af te sluiten die tussen die twee uitersten inzitten. 
Bruil’s belangrijkste aanbeveling is een nieuwe pachtregeling, met als uitgangspunt dat pachters en verpachters zoveel mogelijk in staat moeten worden gesteld hun zaken onderling duurzaam te regelen. Dat betekent liberalisering met restricties: 
1.    Waar nodig bescherming voor de pachter.
2.    Waar mogelijk stimuleren van duurzaam grondgebruik.
3.    Ruime overgangsregeling bestaande pachtovereenkomst.  

De evaluatie van de heer Bruil is via onderstaande link te lezen:
https://www.grondbezit.nl/files/fpg_pdfs/Evaluatie%20Pachtregelgeving.pdf 

Naar aanleiding van deze evaluatie, zijn belanghebbende partijen om tafel gegaan in het overleg van Spelderholt. Doel van het overleg was om tot een breed gedragen akkoord op hoofdlijnen te komen, dat de basis voor nieuwe pachtwetgeving zou vormen. Aangezien het akkoord niet door alle deelnemers werd gesteund, is  het niet door de minister overgenomen. In dit blog ga ik niet verder in op de inhoud van het akkoord van Spelderholt, dat via de navolgende link kan worden nagelezen. https://www.grondbezit.nl/files/fpg_dossiers/pacht/140801%20hoofdlijnen.pdf

En nu verder…

Minister Schouten heeft toegezegd op korte termijn de Kamer te zullen informeren over de herziening van het pachtbeleid. Ik verwacht dat haar beleid in hoofdlijnen op drie manieren kan uitpakken:

  • de afspraken uit het akkoord van Spelderholt worden met wat aanpassingen doorgevoerd, 
  • er wordt een aantal kleine wijzigingen doorgevoerd in het bestaande pachtrecht, 
  • het bestaande pachtrecht wordt in zijn huidige vorm voortgezet.


Als rentmeesters sluiten wij jaarlijks een groot aantal pacht- en erfpachtovereenkomsten af, waarbij wij te maken krijgen met de (on) mogelijkheden van het pachtrecht. Hierna worden  drie problemen c.q. gebreken in het pachtrecht benoemd waar wij in de praktijk tegenaan lopen. In het akkoord van Spelderholt zijn deze punten meegenomen. Als de minister er niet voor kiest om Spelderholt als leidraad aan te houden zou het, wat Overwater Rentmeesterskantoor betreft, prioriteit hebben om tenminste de volgende zaken aan te pakken. 

1.    Maak het mogelijk om landbouwgrond langer dan 6 jaar geliberaliseerd te verpachten zonder dat daarbij sprake is van prijstoetsing. 
2.    Maak het mogelijk om landbouwgrond korter dan 26 jaar in erfpacht uit te geven, zonder dat de bepalingen uit het pachtrecht van toepassing zijn. 
3.    Maak het mogelijk om gebouwen geliberaliseerd te verpachten. 
4.    Maak het bereiken van de AOW gerechtigde leeftijd weer tot een opzeggingsgrond voor reguliere pachtovereenkomsten. 

In de kamerbrief d.d. 22 januari 2019 heeft de minister voor het laatst het thema pacht kort benoemd. Zij laat daarbij nog niet blijken hoe groot de herziening is die zij voor ogen heeft. Wel benoemt zij dat de herziening van het pachtbeleid ‘inzet op duurzaam bodembeheer en op langduriger relaties tussen pachters en verpachters’. De brief is via onderstaande link te downloaden:
https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2019/01/22/kamerbrief-realisatie-lnv-visie-waardevol-en-verbonden

Uit de praktijk: van pachtboerderij naar eigendom

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Al eerder spraken de pachter en ik elkaar over het in eigendom
verkrijgen van de boerderijgebouwen die de familie al decennia
van mijn opdrachtgever pachten. Destijds waren partijen er nog niet ‘klaar’ voor, maar zoals dat gaat: het zaad was geplant en is uiteindelijk in 2017 tot wasdom gekomen.

Win-win

Bij mijn jaarlijkse bezoeken aan de pachter en zijn familie kwam met enige regelmaat de historie tussen verpachter en pachter aan de orde. Een historie die terug gaat naar het einde van de 19e eeuw, en hoewel de relatie altijd goed en betrokken is geweest (en nog altijd is), is  het goed voor de continuïteit van het bedrijf van de pachter om eigenaar van de gebouwen te zijn. Het voordeel voor de verpachter heb ik vooral gezocht aan de kant van het rendement: door de dwingend rechtelijke bepalingen uit het Pachtrecht en de huidige pachtprijzensystematiek is het in bezit houden van gebouwen niet of nauwelijks rendabel. (Ver)kopen van gebouwen is dus in de meeste gevallen een win-win situatie.

Waardering erf en gebouwen

Toen partijen het eens waren over de wens om te ver- en aankopen begon het proces van vragen en bieden. Voor de berekening van de waarde volstaat allang niet meer de achterkant van een sigarendoos.  

Bij de waardering is onder andere rekening gehouden met de verpachte staat, de staat van onderhoud van de gebouwen, de huidige bestemming, de courantheid van het object en in het geval van erfpacht onder de gebouwen heb ik rekening gehouden met de huidige canon, de resterende looptijd van de erfpachtovereenkomst en met de vrije waarde van de opstallen. Mijns inziens leverde dit een voor beide partijen acceptabele waardering op.

Na het uitbrengen van de officiële aanbiedingsbrief troffen de pachter en ik elkaar opnieuw aan de keukentafel, ditmaal in het bijzijn van de deskundige van de pachter.

Keukentafel gesprek

Ik druk mij voorzichtig uit als ik beweer dat onze onderhandelingsstijlen ‘nogal verschillend’ waren. Niet alleen de vraagprijs, maar ook de wijze waarop de vraagprijs tot stand gekomen was en de uitgangspunten stonden ter discussie.

Pas toen het gesprek op de ontsluiting van het bij de verpachter in eigendom blijvende weiland kwam werd het gesprek weer meer constructief. Voor de verkoop van het erf en de gebouwen had ik een ontsluiting van en naar de openbare weg als voorwaarde gesteld. Bijna was dit de ‘bottleneck’ geworden. Het voorstel van de pachter om een deel van zijn eigendom, onder het voorbehoud van pacht, te verkopen zodat de ontsluiting gewaarborgd zou zijn, paste prima in de win-win situatie waar we beiden naar op zoek waren.

Afronding en transport

Uiteraard hebben er na dit gesprek nog meer gesprekken plaatsgevonden. Er is gevraagd en geboden, er is telefonisch- en persoonlijk contact geweest en er zijn vele brieven geschreven. Belangrijk vind ik het om op te merken dat beide partijen steeds voor ogen hebben gehouden dat de ver- en aankoop een win-winsituatie moest zijn.

Uiteindelijk zijn begin december 2017 de koopakten bij de notaris ondertekend en kan de 5egeneratie pachters zich eigenaar noemen van gebouwen en erf.

Pachtstelsel: politiek aan zet!

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

In eerdere nieuwsbrieven hebben we u voortdurend geïnformeerd over de herziening van het pachtstelsel. In de nieuwsbrief van mei 2016 hebben we geschreven dat er een akkoord is bereikt over een pakket van verbeteringen van het huidige pachtstelsel.

Met dit pakket hebben BLHB (Bond van Landpachters en Eigen Grondgebruikers) en NAJK (Nederlands Agrarisch Jongeren Kontakt) niet ingestemd, vooral vanwege de vrije prijsvorming bij flexibele pacht en het overgangsrecht van bestaande reguliere pachtovereenkomsten. Vervolgens heeft de (inmiddels afgetreden) staatssecretaris van Economische Zaken, de heer ir. M.H.P. van Dam, een bemiddelaar benoemd.

Bemiddelaar

De bemiddelaar is geworden de heer S. Heldoorn, waarnemend burgemeester van Dantumadiel en ex-gedeputeerde in Friesland. De heer Heldoorn heeft onderzocht of er bij partijen in dit dossier voldoende draagvlak en vertrouwen in elkaar zijn om tot een gezamenlijk voorstel te komen voor herziening van het pachtstelsel. In 2016 en 2017 heeft de heer Heldoorn met alle stakeholders gesproken. Zijn advies heeft de heer Heldoorn eind juni 2017 uitgebracht aan de staatssecretaris.

De heer Heldoorn stelt vast dat er bij partijen onvoldoende draagvlak is om tot overeenstemming te komen. Zijn advies is dat de politiek dit dossier ter hand neemt. Aan de betrokken partijen heeft hij geadviseerd energie te steken in het goed formuleren en beargumenteren van de betreffende standpunten.

Vervolg

De staatssecretaris heeft op 7 juli 2017 de bevindingen en het advies van de heer Heldoorn naar de Tweede Kamer gestuurd.

De verwachting is dat de politiek zal wachten op de nieuwe regering, voordat het dossier ter hand wordt genomen. Inmiddels hebben FPG en LTO-Nederland het initiatief genomen tot een vervolgoverleg met alle betrokken partijen. In dit vervolgoverleg wordt geprobeerd om de openstaande punten uit te werken en wellicht overeenstemming te bereiken met alle partijen.

Wordt vervolgd!