Tag: Ruud Kavelaars

Werkelijk rendement in box 3 en regulier verpachte landbouwgrond

Geschreven door Fleur Varin op 4 maart 2026. Gepost in Beleggen en investeren in landbouwgrond, Rentmeesterschap.

Wat verandert er in box 3 vanaf 2028?

Sinds 2001 wordt vermogen belast in box 3 tegen een forfaitair rendement. Het voornemen van de regering is om met ingang van 1 januari 2028 het vermogen in box 3 te gaan belasten tegen het werkelijke rendement. Dit kan grote gevolgen hebben voor beleggers in landbouwgrond, waarbij deze belegging in box 3 wordt gehouden.

Werkelijk rendement: wat betekent dit voor landbouwgrond?

Volgens de nieuwe systematiek wordt er belasting geheven over de waardeontwikkeling van onroerend goed, de zogenaamde vermogenswinstbelasting. Bij realisatie van winst op onroerend goed, het werkelijke rendement, is deze winst na 1 januari 2028 belast.

Dit staat in contrast met de huidige situatie waarbij belasting wordt geheven op basis van een fictief rendement, dus onafhankelijk van het werkelijke rendement.

Waardestijging van landbouwgrond: hoe groot is het effect?

Afgelopen jaren is de waarde van landbouwgrond gestegen. Sinds 2016 tot en met 2025 steeg de waarde van landbouwgrond met gemiddeld 5,5% per jaar. Ook de verpachte landbouwgrond is in waarde gestegen, met daarbij een direct rendement in de vorm van pacht.

Het overgrote deel van de box-3-beleggers in (regulier) verpachte landbouwgrond heeft in de afgelopen 10 jaar méér werkelijk rendement behaald dan het fictieve rendement van circa 6% gebaseerd op de verpachte waarde van de grond.

Impact op regulier verpachte landbouwgrond

Het grote verschil ontstaat in situaties waarbij landbouwgrond een grote waardesprong maakt. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij verkoop van landbouwgrond voor een lucratieve ontwikkeling, maar ook wanneer regulier verpachte landbouwgrond pachtvrij komt. De waardestijging wordt dan gezien als werkelijk rendement en is vanaf 2028 belast.

Het is momenteel nog niet definitief wanneer die belastingaanslag wordt opgelegd: op het moment dat de waardestijging ontstaat, of op het moment dat de waardestijging daadwerkelijk door de eigenaar wordt geïncasseerd, bijvoorbeeld bij verkoop.

Voorbeeldberekening: zo pakt de nieuwe belasting uit in de praktijk

Een perceel landbouwgrond is op 1 januari 2028 regulier verpacht en kent een waarde van € 60.000,- per hectare, terwijl de vrije marktwaarde van de grond € 100.000,- per hectare bedraagt.

Op 1 april 2028 eindigt de pachtovereenkomst, is het perceel vrij van pacht en is de waarde gelijk aan de vrije marktwaarde.

De eigenaar verkoopt de grond in 2028. Op 1 januari 2029 wordt de eigenaar geconfronteerd met een belaste waardestijging van 40% van de vrije marktwaarde (€ 40.000,- per hectare), tegen een tarief van 36%. De eigenaar betaalt dus € 40.000,- x 36% = € 14.400,- per hectare.

Ter vergelijking: in het huidige systeem zou niet de waardesprong belast worden, maar slechts een fictief rendement over de vrije waarde (bijv. ± 6% van € 100.000,- = € 6.000,-), waar vervolgens belasting over wordt geheven. De belastingdruk zou dus aanzienlijk lager zijn.

Wat betekent dit voor uw strategie als belegger?

Op basis van wat nu bekend is over het toekomstige box‑3‑stelsel, kan het raadzaam zijn om waardestijgingen die al te realiseren zijn, nog vóór 2028 daadwerkelijk te verzilveren. Hiermee voorkomt een belegger dat een waardesprong onder de toekomstige, vaak zwaardere, werkelijke‑rendementheffing valt.

De overstap naar een belastingstelsel op basis van werkelijk rendement vraagt om heroverweging van strategieën rondom verpachte grond, pachtvrije situaties en verkoopplanning. Voor beleggers is het een overweging om advies in te winnen over het optimale verkoopmoment als zij overwegen de grond te verkopen. Onze adviseurs denken graag met u mee, neem gerust contact met ons op.

Nieuw pachtrecht neemt concrete vormen aan

Geschreven door Fleur Varin op 11 september 2025. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

In de afgelopen jaren is veel gediscussieerd over een nieuw te vormen pachtrecht. Het huidige pachtbeleid sluit niet (meer) aan op de agrarische praktijk. Vernieuwde pachtwetgeving zou duurzaamheid, langdurige zekerheid voor de pachter en rendement voor de verpachter beter moeten waarborgen. Demissionair staatssecretaris van Landbouw, Visserij, Voedselzekerheid en Natuur, Jean Rummenie, heeft op 3 juli 2025 in een brief aan de Kamer concrete wijzigingen voorgesteld.

langlopende pachtovereenkomsten

Zowel bij pachters als verpachters bestaat de wens om landbouwgrond langdurig in gebruik te geven. In het huidige pachtstelsel kan dat uitsluitend op basis van een pachtprijs gelijk aan de regionorm. In de praktijk leidt dit tot beperkt rendement voor verpachters waardoor langdurige pachtovereenkomsten niet of nauwelijks worden afgesloten. Bestaande reguliere pachtovereenkomsten blijven ook in het nieuwe stelstel ongewijzigd.

Voor nieuw overeen te komen reguliere pachtcontracten is de pachtprijs vrij te bepalen waarbij de prijs is gekoppeld aan een agrarische prijsindexatie. De overige bepalingen van reguliere pachtovereenkomsten, zoals indeplaatsstelling- en continuatierecht blijven ongewijzigd.

Rummenie stelt in zijn brief ook een nieuwe langlopende pachtvorm voor: duurzame langlopende pacht. Deze pachtvorm, af te sluiten voor los land en gebouwen, heeft een minimale duur van 24 jaar en is eindig. Het continuatierecht geldt hier dus niet. De pachtprijs is vrij overeen te komen en is eveneens gekoppeld aan een agrarische prijsindexatie.

De huidige pachtwetgeving ziet toe op alle agrarische ingebruikgeving tot 25 jaar. Doordat de minimale looptijd van duurzame langlopende pacht op 24 jaar wordt gesteld, maar dus ook langer mogelijk is, komt deze termijn van 25 jaar in het geding. Rummenie stelt voor om de termijn voor pachtwetgeving op te rekken naar 35 jaar. Dit zou als gevolg hebben dat agrarische erfpacht, wat buiten de pachtwetgeving staat, voor minimaal 36 jaar moeten worden afgesloten.

kortlopende pachtovereenkomsten

In bepaalde situaties is het wenselijk om landbouwgrond of agrarische gebouwen slechts voor een korte periode in gebruik te geven. In het huidige stelstel wordt voor los land geliberaliseerde pacht veelvuldig gebruikt, waarbij er tot maximaal 6 jaar een vrije pachtprijs kan worden overeengekomen. Volgens veel partijen in het debat leidt dit tot onwenselijke situaties waarbij er te weinig oog is voor lange termijn effecten en duurzaamheid.

Rummenie beoogt dit een halt toe te roepen door de pachtprijs bij kortdurende pacht te maximaliseren op de regionorm. Deze kortlopende pachtvorm is voor maximaal 12 jaar af te sluiten. Wanneer er korter dan 12 jaar wordt overeengekomen is de maximale pachtprijs lager dan de regionorm. Hoe langer de termijn, hoe hoger de maximale pachtprijs. De term ‘geliberaliseerd’ wordt, logischerwijs, niet meer genoemd.

Teeltpacht blijft grotendeels ongewijzigd. Deze pachtvorm met een vrije pachtprijs is voor maximaal 2 jaar af te sluiten voor gewassen die teeltrotatie behoeven. Er zal een lijst worden opgesteld met gewassen die volgens de wetgever geen teeltrotatie behoeven en daardoor niet in aanmerking komen voor deze pachtvorm.

Bedrijfsmatigheidstoets

Voor alle pachtvormen, behoudens teeltpacht, wordt een bedrijfsmatigheidstoets ingevoerd. Deze toets wordt van belang bij indeplaatsstelling en op het moment dat de pachter de AOW-leeftijd bereikt. Op verzoek van de verpachter, moet de pachter aantonen dat de pachtgrond door de pachter bedrijfsmatig, agrarisch wordt gebruikt.

Duurzaamheidsafspraken

Op vrijwillige basis moeten verpachters en pachters meer mogelijkheden krijgen om afspraken te maken over duurzaam gebruik van de pachtgronden. De staatssecretaris stelt voor om een lijst op te stellen met toegestane duurzaamheidsvoorwaarden. Met behulp van deze lijst, worden dan de duurzaamheidsbepalingen in pachtovereenkomsten getoetst door de grondkamer.

Vervolg

Het is goed om te zien dat er concrete voorstellen liggen voor een vernieuwd pachtrecht. De politieke discussie rondom het onderwerp lijkt grotendeels geklaard en momenteel wordt een wetsvoorstel voorbereid.

De langlopende pachtvormen lijken op dit momenteel kansrijk voor zowel pachter als verpachter. Echter, voor de kortlopende pacht lijkt zich een knelpunt te ontwikkelen doordat er een maximale (vaak lage) pachtprijs gehanteerd dient te worden.

Dit rijmt niet met de praktijk waarbij de pachtprijs een belangrijk selectiecriterium is bij zowel publieke als private verpachters. Het is immers van groot belang om met het pachtstelsel vraag en aanbod bij elkaar te kunnen brengen om de toestroom naar risicovolle grijze pacht een halt toe te roepen.

Beïnvloeden stikstofreductie maatregelen de grondprijs in Zuidwest-Nederland?

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Dit artikel is gebaseerd op het onderzoek dat stagiair Ruud Kavelaars heeft uitgevoerd bij Overwater Rentmeesterskantoor.

De depositie van stikstof is op dit moment een belangrijk thema in Nederland en meer specifiek in de agrarische sector. Overwater wil opdrachtgevers proactief adviseren en kijkt vooruit naar wat ontwikkelingen kunnen zijn. Daarom hebben we Ruud gevraagd onderzoek te doen naar stikstofreductiemaatregelen in relatie tot de grondprijs in Zuidwest-Nederland.

Wat zijn de effecten van de stikstofreductiemaatregelen vanuit de overheid op de ontwikkeling van de agrarische bedrijvigheid en de agrarische grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied tot en met 2030?

In het onderzoek is geprobeerd een antwoord te vinden op deze vraag. Er zijn drie scenario’s geformuleerd, die hierna worden weergegeven.

Scenario I: krimp veestapel, effect op grondprijs minimaal

In scenario één krimpt de veestapel door deelname aan beëindigingsregelingen door agrariërs. Het effect op de grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is naar verwachting minimaal omdat:

A. Het starten van een nieuw veehouderijbedrijf in het zuidwesten met de financiële middelen van een regeling lastig is:

De productierechten zijn ingenomen door de overheid en zijn niet meer beschikbaar.
De leeftijd, bedrijfsomvang en het toekomstperspectief van deelnemers aan beëindigingsregelingen vaak aanleiding is voor het staken van de onderneming waardoor opnieuw ondernemen niet aannemelijk is.
Omgevingseisen stellen beperkingen aan het houden van vee.

B. Een veehouderij die deelneemt aan een regeling heeft geen of alleen tijdelijk een hogere biedcapaciteit, omdat de maximale vergoeding vanuit een regeling niet groter is dan de waarde van het oorspronkelijke bedrijf. Hierdoor zal het lastig zijn om een vervangend bedrijf van voldoende omvang aan te kopen.

Scenario II: veehouderij wordt grondgebonden, stijgend effect op grondprijs

In scenario twee is het uitgangspunt dat de veehouderij volledig grondgebonden wordt.

Per diersoort wordt een maximale veebezetting per hectare vastgesteld. Hierbij wordt de veebezetting gestuurd op het ecologisch draagvlak van de desbetreffende regio.

Dit scenario kan een stijgend effect hebben op de agrarische grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied, omdat:

de vee-intensiteit in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied stijgt, doordat er in het zuidwesten méér vee gehouden gaat worden, onder andere door verplaatsers.
de opbrengst van landbouwgrond stijgt, omdat er een efficiënter landbouwsysteem ontstaat met een mix van akkerbouw en veehouderij.
de overheid steunt verplaatsers, waardoor veehouderijen zich ‘in kunnen kopen’.

De agrarische bedrijvigheid zal veranderen van een akkerbouwregio naar een gemengde regio met veeteelt en akkerbouw.

Scenario III: stikstofreducerende technieken, geen effect op grondprijs

In scenario drie wordt de gewenste stikstofreductie voor een groot gedeelte gerealiseerd door stikstofreducerende technieken op veehouderijbedrijven.

In dit scenario hebben de stikstofmaatregelen geen effect op de agrarische bedrijvigheid en de agrarische grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied, omdat:

er geen gedwongen bedrijfsverplaatsingen plaatsvinden.
de veestapel niet af- of toeneemt in het gebied.

Conclusie: wijze van stikstofreductie bepaalt effect op grondprijs

Op basis van de genoemde scenario’s is de conclusie dat het effect van de stikstof reducerende maatregelen op de grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied afhankelijk is van de gekozen route om te komen tot stikstofreductie. Waarbij de invloed op de grondprijs beperkt is.

Wilt u graag verder spreken over dit onderwerp of een keer van gedachten wisselen? Wij maken graag een afspraak met u!