Skip to main content

Uit de praktijk: grond verkopen voor een opdrachtgever met een maatschappelijke functie

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Grondverwerving voor gebiedsontwikkeling, Vastgoedadvies.

Overwater bemiddelt en verpacht agrarisch en landelijk vastgoed namens verschillende opdrachtgevers. Dat zijn veelal bedrijven, beleggers en particuliere opdrachtgevers. Daarnaast adviseren wij in toenemende mate ook opdrachtgevers met een maatschappelijke functie, voorbeelden zijn gemeenten, woningcorporaties en drinkwaterbedrijven. Bij dit type opdrachtgever is de insteek van een verkoop van onroerend goed net even anders.


Maatschappelijke functie

Opdrachtgevers met een maatschappelijke functie hebben in ieder geval één overeenkomst, ze dienen het algemeen belang. In het verleden hebben zij strategisch gronden aangekocht die benodigd waren voor het hoofddoel van de organisatie. Echter, in sommige gevallen blijkt dat deze gronden niet langer benodigd zijn en zorgt een strategische heroriëntatie ervoor dat de gronden weer verkocht (moeten) worden.


Verkooptraject

Vanwege de maatschappelijke functie van de opdrachtgever is het van belang dat het verkooptraject maximaal transparant is en iedere potentiële koper een kans krijgt om de gronden te kopen. Het traject begint met het voornemen om de gronden te gaan verkopen. Het bestuur wil voorafgaand aan het besluit tot verkoop -beschikken over de volgende informatie:

  • Beschrijving van het verloop van het verkooptraject
  • Bepaling van de doelgroep
  • Plan van aanpak voor het verkooptraject
    • Beschrijving van de verkoopmethode
    • Inzicht in de wijze waarop potentiële kopers benaderd worden
    • Tijdspad tot aan de daadwerkelijke levering
  • Verkoopstrategie inclusief verwachte verkoopprijs in relatie tot de balanswaarde
  • Voorwaarden waaronder gunning plaatsvindt
  • Borging van de transparantie van het proces

 
Pas op het moment dat het bestuur zich voldoende comfortabel voelt bij de toelichting op bovenstaande zaken zal het besluiten tot verkoop. De wijze waarop het verkooptraject verloopt met een afgebakend tijdspad is vaak belangrijker dan het realiseren van de hoogste prijs, die uiteraard wel marktconform moet zijn. Om dit te toetsen wordt voorafgaand aan het verkooptraject een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur.


Verkoopmethode

Vanwege het belang van transparantie en het gelijke kansen geven aan alle potentiële kopers wordt vaak gekozen voor verkoop bij inschrijving. Dit levert niet altijd het beste verkoopresultaat op maar garandeert wel transparantie voor zowel koper als verkoper. Om de inschrijving zo goed mogelijk te laten slagen is het van belang dat alle informatie betreffende het te verkopen object voorafgaand aan de bekendmaking beschikbaar is. Ook de concept koopovereenkomst met de voorwaarden en de leveringsakte worden, na afstemming met de opdrachtgever, vooraf ter beschikking gesteld aan potentiële kopers. Het is evident dat er voldoende tijd genomen wordt tussen de bekendmaking van de inschrijving, de deadline van de inschrijving en de voorgenomen leveringsdatum. Zodra deze zaken duidelijk zijn, zal het voornemen tot verkoop kenbaar gemaakt worden aan potentiële kopers, met als uitgangspunt dat iedere dezelfde kans moet krijgen. Het voornemen tot verkoop wordt gepubliceerd via het voor het object meest gangbare verkoopkanaal. Ook worden op basis van de gekozen doelgroep voor het object potentiële kopers gericht benaderd.
 
Voor het beschikbaar stellen van de verkoopinformatie maken we gebruik maken van een Overwater Dataroom. Potentiële kopers krijgen toegang tot deze dataroom na het kenbaar maken van hun interesse. Gedurende de periode tussen het kenbaar maken van het voornemen tot verkoop en de deadline voor de inschrijving kunnen gegadigden daarnaast nadere informatie inwinnen bij de rentmeester.

Gunning en levering

Op het moment dat alle inschrijvingen binnen zijn, wordt normaliter gegund aan de hoogste bieder, echter wel onder voorbehoud van een due diligence onderzoek. De bieder dient akkoord te gaan met de door verkoper gestelde voorwaarden. Deze zijn opgenomen in de concept koopovereenkomst die is bijgesloten bij de verkoopinformatie.
Tot en met de feitelijke en juridische levering van het object begeleidt Overwater de uiteindelijke verkoop. De levering vindt plaats op de vooraf afgesproken dag waarbij indien gewenst de koper het gekochte vooraf nog mag inspecteren.


Dienstverlening

Met onze ervaring op het gebied van waarderen van agrarisch vastgoed en het adviseren over de juiste verkoopstrategie zijn we in staat maatschappelijke organisaties te faciliteren bij heroriëntatie van hun vastgoed en de eventuele verkoop daarvan.

Stikstofproblematiek: niet alles kan

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Op 29 mei 2019 deed de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een niet geheel onverwachte uitspraak over het toepassen van het Programma Aanpak Stikstof (PAS) in relatie tot de stikstofdepositie op Natura-2000 gebieden, bij de uitvoering van projecten. De Afdeling heeft het PAS op een tweetal punten onverbindend verklaard en daarmee het gebruik van het PAS onmogelijk gemaakt voor het bepalen van stikstofdepositie op de N-gevoelige Natura-2000 gebieden.
 
Voor het beschermen en verbeteren van de Natura-2000 gebieden bepaalt artikel 6 van de Europese Habitatrichtlijn hoe moet worden omgegaan met het verlenen van vergunningen bij plannen of projecten. De aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt getoetst aan de Wet Natuurbescherming (Wnb), waarin de Habitatrichtlijn is opgenomen. Artikel 6 lid 3 van de Habitatrichtlijn bepaalt dat vooraf getoetst moet worden of de plannen en projecten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, significante gevolgen kunnen hebben voor Natura-2000 gebieden.  
 
In het PAS-systeem werd uitgegaan van een passende beoordeling die mogelijk op termijn de stikstofdepositie zou beperken. Op aangeven van de antwoorden op de prejudiciële vragen aan het Europese Hof van justitie, verklaarde de Afdeling de PAS-systematiek op 29 mei 2019 onverbindend. Reden hiervoor is dat de beperking van de stikstofdepositie een aanname betreft en niet vaststaat ten tijde van de beoordeling.
 
Vergunningen die op basis van het PAS reeds verleend zijn en nog niet verstrekte vergunningen die het PAS als onderbouwing hebben toegevoegd kunnen waarschijnlijk niet worden gehandhaafd c.q. verleend. Veel partijen zijn verbaasd omdat 18.000 projecten nu niet (direct) kunnen worden uitgevoerd. Gezien de eerdere uitspraak van het Europese Hof is de verbazing niet geheel terecht.
 
Vanaf 16 september 2019 is de Aerius-calculator uit het PAS in aangepaste versie weer beschikbaar voor de beoordeling van de gevolgen van een voorgenomen project voor de stikstofdepositie op een Natura 2000 gebied.
 
Voor de plannen en projecten die een significante stikstofdepositie veroorzaken is er op dit moment één mogelijkheid om deze doorgang te laten vinden, namelijk intern salderen.
In de kamerbrief van 13 september 2019 schrijft minister Schouten van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, dat voor extern salderen en de ADC-toets (Alternatieven, Dwingend en Compenseren) geldt dat het bevoegd gezag heeft afgesproken dat er tijdelijk geen toestemming wordt verleend voor nieuwe plannen en projecten op grond van de Wnb. Of dit juridisch stand houdt, is twijfelachtig. In elk geval wordt met deze afspraak tijd ‘gekocht’.
 
De titel, ‘Niet alles kan’, van het rapport van 25 september 2019 van het adviescollege Stikstofproblematiek onder leiding van de heer Remkes dekt de lading van het rapport.
Alles kan inderdaad niet. Alle economische sectoren die stikstofuitstoot kennen, dienen een bijdrage te leveren, in een evenwichtige verhouding, waarbij kosteneffectiviteit in ogenschouw wordt genomen. Het rapport bevat kansen voor de sectoren die bij kunnen dragen aan het vlottrekken van de vastgelopen stikstofproblematiek. Voor de veehouderijsector doet het  adviescollege een aanbeveling aan het kabinet voor een (door het Rijk gefinancierde)  selectieve, gebiedsspecifieke en doelgerichte reductie van de ammoniakemissies. Door gerichte verwerving of sanering van agrarische bedrijven met relatief hoge emissies of verouderde stalsystemen in en nabij Natura 2000-gebieden. Door het doelgericht reduceren van de emissie kan er op andere plaatsen weer ontwikkelingsruimte ontstaan. Het kabinet zal na en in overleg met andere overheden een standpunt innemen, dat in het najaar van 2019 wordt verwacht.
 

Voor de praktijk

In onze optiek is de vergunningverlening in het kader van de Natuurbescherming weer op het niveau van voor 1 juli 2015. Ook voor die tijd werd er gebouwd en werden infrastructurele werken uitgevoerd. Het PAS was een eenvoudiger (en goedkoper) systeem, dat geen bestaansrecht bleek te hebben. Het voorbereiden van plannen en het uitvoeren van projecten zal weer meer maatwerk worden met een individuele passende beoordeling als basis.
 
Wij adviseren veehouders bij een (gedwongen) sanering over de schadecomponenten en waarden die van toepassing zijn. Het is nu nog onbekend hoe en op welke basis de sanering handen en voeten dient te krijgen. Een volledige schadeloosstelling zal tot de mogelijkheden moeten behoren. Ook bieden we met enige regelmaat veebedrijven te koop aan die mogelijk voor extern salderen gebruikt kunnen worden. Anderzijds zijn we strategisch adviseurs voor partijen die een project of plan willen uitvoeren waarvoor stikstofruimte benodigd is.

Door onze activiteiten in zowel het landelijk gebied alsook de betrokkenheid bij bestemmingswijziging naar wegen, woningbouw of industrie kunnen wij u adviseren bij het vinden van een passende oplossing voor de stikstofproblematiek, resulterend in het verkrijgen van de gewenste vergunning (toestemming).

Ontwerp-Regeling provinciale aankoop veehouderijen

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Bij kamerbrief van 24 november 2021 heeft de minister van LNV, mevrouw C.J. Schouten, de ontwerp-Regeling provinciale aankoop veehouderijen nabij natuurgebieden (Rpav), beter bekend als (de eerste tranche van de) ‘Maatregel gerichte opkoop’ aangeboden. Deze ontwerpregeling is bedoeld ter vervanging van de Rpav, zoals zij gold tot 1 november 2021. Het doel van deze regeling is de effectiviteit van de Rpav te vergroten door:

  1. verruiming van de subsidiabele kosten via aanpassing van de definitie van ‘landbouwgrond’, waarmee opkoop van grond onder en rond de bedrijfsgebouwen (zoals stallen) mogelijk wordt gemaakt;
  2. verhoging van de plafondwaarde voor veehouderijen zonder productierecht van € 125.000,00 per mol stikstofdepositie per hectare per jaar naar € 250.000,00 per mol stikstofdepositie per hectare per jaar;
  3. verlenging van de eindtermijn waarbinnen de koopovereenkomsten moeten zijn afgesloten met vier maanden, tot en met 4 september 2022.

Met deze wijzigingen worden naar verwachting meer opkopen gerealiseerd en kunnen de aan provincies beschikbaar gestelde budgetten meer worden benut dan zonder deze wijzigingen het geval zou zijn geweest. Daarmee komt door de vermindering van de stikstofdepositie meer stikstofruimte beschikbaar. Deze stikstofruimte kan onder bepaalde voorwaarden, via het zogenoemde stikstofregistratiesysteem, toegedeeld worden aan tracébesluiten of woningbouwprojecten. En ook aan de legalisatie van in het kader van het PAS gemelde activiteiten en meldingsvrije activiteiten.

De provincies hebben door het verhogen van het subsidieplafond nog 228 miljoen euro (een verhoging met 133 miljoen euro op het eerder beschikbaar gestelde budget van 95 miljoen euro) te verdelen voor de opkoop van piekbelasters. Het ‘beroepsverbod’, zoals dat in de eerste ronde van de regeling gold, blijft bestaan.

De regeling is bedoeld voor bedrijven die veel druk leggen op natuurgebieden en zelf een regeling willen treffen over wat het bedrijf waard is om te willen vertrekken. De aankoop van een bedrijf wordt gedaan vanuit de provincies. De eerste opkoopregeling was geldig van 4 november 2020 tot 1 november 2021. De nieuwe opkoopregeling gaat naar verwachting in januari 2022 open tot en met 4 september 2022.


Voorwaarden aan deelname opkoopregeling

Een voorwaarde om aan deze aankoop deel te nemen, is dat het bedrijf binnen 10 km van een Natura 2000-gebied moet liggen. Daarnaast moet het bedrijf een grote uitstoot, gemiddeld minimaal 2 mol stikstof per hectare per jaar, op het nabijgelegen Natura 2000-gebied hebben. Met name de eis van 2 mol geeft de grootste beperking op deelname.


Het doel van de regeling

Met de nieuwe vaststelling en wijziging van de regeling wordt de plafondwaarde voor bedrijven zónder productierecht verhoogd. Hiermee neemt in theorie de doelmatigheid van deze aankopen in vergelijking met de eerdere Rpav af, maar in de praktijk toe: zonder verhoging zouden er naar verwachting van provincies weinig of geen aankopen worden gerealiseerd. Ook met de verhoging van de plafondwaarde naar € 250.000,00 per mol stikstof per hectare per jaar, blijft de doelmatigheid van aankopen van veehouderijen zonder productierecht groter dan voor bedrijven mét productierecht waarvoor een hogere plafondwaarde geldt.

Wilt u meer weten? Neem dan contact met ons op.