Skip to main content

De toenemende druk op de grond in Nederland

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Als je het mij vraagt staat Nederland al jarenlang bekend als dat kleine kikkerlandje waar geen vierkante meter onbenut blijft. Waar we ooit land wonnen op de zee, lijkt de ruimte ons nu langzaam door de vingers te glippen. Van woningbouw tot natuurherstel, van infrastructuur tot energietransitie – de strijd om de vierkante meter is hevig. Ruimtegebrek en grondhonger zijn termen die vandaag de dag heel actueel zijn.

De druk op de Nederlandse grond is de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen – en daarmee ook de prijs. Deze ontwikkeling heeft grote gevolgen voor diverse sectoren, waaronder voor de agrarische sector. Wij als rentmeesterskantoor zijn nauw betrokken in dit spanningsveld.

Grondprijzen blijven stijgen

De waarde van landbouwgrond in Nederland is al jarenlang aan een gestage opmars bezig.
De gemiddelde agrarische grondprijs in Nederland ligt inmiddels al hoger dan € 90.000 per hectare.
Vijf jaar geleden, in 2020, was dat gemiddelde nog geen € 65.000 per hectare. Deze stijging wordt gevoed door een combinatie van verschillende factoren:

1. Veranderende regelgeving

  • Veehouders kopen extra grond om hun bedrijfsvoering te verduurzamen en emissies te beperken.
  • De behoefte aan mestafzetruimte: de druk om grond te hebben voor mestplaatsing blijft groot.

2. Verstedelijking en woningbouw

  • Ruimtelijke druk op landbouwpercelen aan de rand van steden/dorpen door woningbouw en bedrijventerreinen.
  • Niet-agrarische kopers zoals gemeenten en projectontwikkelaars kopen grond met het oog op toekomstige bouw en drijven daarmee de prijzen op.

3. Opbrengsten in de landbouw

  • Hogere opbrengsten stimuleren investeren in eigen grond.

4. Schaarste aan landbouwgrond

  • Totaal areaal landbouwgrond krimpt nog altijd.
  • Beperkt aanbod van nabijgelegen percelen.
  • De schaarste van beschikbare grond vergroot de concurrentie.

5. Natuurherstel en stikstofbeleid

  • Overheden kopen grond voor natuurontwikkeling (bijv. Natuur Netwerk Nederland).
  • Boeren die stoppen verkopen steeds vaker aan niet-agrarische partijen.

6. Speculatie / belegging

  • Beleggers en particuliere investeerders stappen in, omdat grond steeds aantrekkelijker wordt als (waardevaste) investering.

Hoe is de grond in Nederland verdeeld?

Nederland heeft een totale oppervlakte van ongeveer 41.543 km², wat overeenkomt met 4.154.300 hectare. Deze oppervlakte omvat zowel land als water.

Volgens het CBS bestaat ongeveer 54% van het Nederlandse landoppervlak uit landbouwgrond, waarvan het grootste deel wordt gebruikt voor akkerbouw, grasland en tuinbouw.

Verder bestaat ongeveer 13% van Nederland uit bebouwing en infrastructuur.

Het overige deel (zo’n 34%) bestaat uit natuur, water en recreatie. De verwachting is dat het aandeel natuur in de toekomst verder zal gaan oplopen. Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) moet Nederland de komende 25 jaar 20-30% meer natuur aanleggen om Europese doelen voor biodiversiteit, waterkwaliteit en klimaat te halen. Als je kijkt naar de huidige verdeling van Nederland zoals hierboven omschreven, kan het bijna niet anders dan dat dit ten koste zal gaan van het aandeel landbouwgrond.

De rol van de rentmeester: bruggenbouwer tussen beleid en praktijk

De rentmeester is van oudsher de beheerder van landgoederen en agrarische gronden, maar zijn of haar rol is in de afgelopen decennia sterk verbreed. Tegenwoordig is de rentmeester een strategisch adviseur op het snijvlak van economie, landbouw, ecologie en ruimtelijke ordening.

Een rentmeester helpt grondeigenaren om keuzes te maken die zowel economisch als maatschappelijk verantwoord zijn. Wij vinden het als rentmeesterskantoor dan ook van groot belang om kennis te blijven vergaren over de actualiteiten en ontwikkelingen met betrekking tot wet- en regelgeving, marktontwikkelingen en gebiedsprocessen. Met deze kennis maken we de vertaalslag tussen beleid en de praktijk.
We zorgen er in ons vak voor dat belangen van verschillende partijen op elkaar worden afgestemd, met als doel een toekomstbestendig gebruik van de schaarse ruimte.

Conclusie

De onzekerheid in het toekomstige (landbouw)beleid is één van de bepalende factoren voor hoe de grondmarkt en de verdeling van de ruimte in Nederland zich verder gaat ontwikkelen. Nieuwe regelgeving kan de landbouwfunctie van bepaalde gronden fors gaan beperken, wat vermoedelijk zijn invloed gaat hebben op de agrarische grondprijs in specifieke regio’s. 
 
Toch is de verwachting dat de gemiddelde agrarische grondprijs voorlopig blijft stijgen. Die stijging geldt vooral voor kwalitatief goede landbouwgrond met beschikbaarheid van water. Met een sterke vraag en een beperkte beschikbaarheid, blijft dat soort grond een waardevaste en interessante investering.

Los van de prijs zal de druk op de grond in Nederland de komende jaren in ieder geval niet zomaar gaan afnemen.
 

De wolf en de zeven geitjes – en zijn terugkeer naar Nederland

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Wie kent het sprookje niet? De wolf die listig de deur van het geitenhuis opent en chaos veroorzaakt. Generaties lang heeft dit verhaal ons beeld van de wolf gevormd: sluw, gevaarlijk, een roofdier dat niet te vertrouwen is. Maar sprookjes zijn geen werkelijkheid. Toch roept de herintreding van de wolf in Nederland vergelijkbare emoties op – van fascinatie tot bezorgdheid.

In deze blog besteed ik aandacht aan de herintreding van de wolf in Nederland, met cijfers, voor- en nadelen en een verwachting voor de toekomst.

Van sprookje naar realiteit – de wolf in cijfers

Na meer dan een eeuw afwezigheid is de wolf terug in ons land. Rond 1900 verdween hij uit Nederland, vooral door jacht en verlies van leefgebied. In 2015 werd de eerste wolf weer gespot, in 2018 vestigde de eerste wolf op de Noord-Veluwe en begin 2019 voegde zich hier een tweede wolf bij. Dit paartje kreeg sinds 2019 ieder jaar jongen en sindsdien groeit het aantal gestaag. In ons land zijn op dit moment 15 of 16 wolvenleefgebieden, bestaande uit 13 of 14 roedels en enkele solitaire wolven (bron: BIJ12).

De terugkeer van de wolf is geen toeval. In Europa is de soort beschermd onder de Habitatrichtlijn, waardoor jacht verboden is. Daarnaast zijn natuurgebieden beter verbonden, en er is voldoende prooi zoals reeën en wilde zwijnen. Nederland vormt een schakel in deze Europese ecologische netwerken.

Op basis van wolvenwaarnemingen komen wolven (zowel gevestigde roedels als solitaire wolven) voor in de provincies: Groningen, Friesland, Drenthe, Gelderland, Utrecht, Overijssel, Noord-Brabant en Limburg. Het ontbreken van gemelde wolvenwaarnemingen in de andere provincies is geen garantie dat de wolf daar inmiddels ook niet aanwezig is, sterker nog: het is onwaarschijnlijk dat de wolf zich niet over alle provincies zal verspreiden of inmiddels verspreid heeft.

De impact op mens en dier

De komst van de wolf brengt vragen met zich mee. Boeren maken zich zorgen over hun vee, natuurorganisaties zien kansen voor biodiversiteit. Er zijn subsidies voor het plaatsen van wolfwerende rasters, en er wordt gewerkt aan voorlichting om conflicten te voorkomen.

Sinds de terugkeer van de wolf in Nederland is de schade aan landbouwdieren aanzienlijk toegenomen. Volgens BIJ12 zijn er in 2024 maar liefst 795 aanvallen op landbouwdieren geregistreerd, waarbij 2445 dieren zijn gedood. Het gaat vooral om schapen, maar ook geiten, pony’s, alpaca’s en incidenteel veulens en runderen. In 2023 waren dat nog 426 aanvallen en 1417 gedode dieren, wat een stijging van ruim 86% betekent.

De provincies waar de meeste schade optreedt zijn Gelderland, Friesland en Drenthe, met enkele grote incidenten waarbij tientallen dieren in één nacht werden gedood.

Bram – de grote boze probleemwolf

Het incident waarbij wolf ‘Bram’ een kind verwondde, en wereldnieuws in Nederland werd, zorgde voor een schokgolf in Nederland. Tot dat moment werd de discussie over wolven vooral gevoerd in termen van ecologie en landbouwschade. ‘Bram’ kreeg weliswaar de meeste media aandacht, maar dit incident staat niet op zich. Zo zijn er in 2025 meldingen van bijtincidenten op de Hoge Veluwe en de Utrechtse Heuvelrug en werd een boer uit Drenthe in 2023 bij een poging een wolf te verjagen in zijn arm gebeten.

Bram is inmiddels betiteld als ‘probleemwolf’, op 23 juli 2025 (2 maanden na het bijtincident) gaf de voorzieningenrechter groen licht om de vergunning tot het doden van Bram uit te voeren. Ondanks deze toestemming is Bram (voor zover bekend) nog niet gedood.  

Wat betekent de herintroductie van de wolf voor Nederland?

De herintreding van de wolf vraagt om balans. Hoe beschermen we landbouwbelangen én natuurwaarden? Hoe zorgen we dat angst niet overheerst, en verliezen we de feiten niet uit het oog? Beleidsmakers, ecologen en burgers zoeken samen naar antwoorden.

De verwachting is dat de wolvenpopulatie de komende jaren verder zal groeien, hopelijk binnen duidelijke ecologische en juridische grenzen, en brengt zowel kansen als uitdagingen. Voorstanders zien de wolf als een symbool van biodiversiteit en natuurlijke processen, terwijl tegenstanders zich zorgen maken over veeschade, veiligheid en kosten.

Het debat is nog lang niet voorbij, maar één ding lijkt zeker: de wolf is terug, en hij blijft voorlopig.

Nieuw pachtrecht neemt concrete vormen aan

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

In de afgelopen jaren is veel gediscussieerd over een nieuw te vormen pachtrecht. Het huidige pachtbeleid sluit niet (meer) aan op de agrarische praktijk. Vernieuwde pachtwetgeving zou duurzaamheid, langdurige zekerheid voor de pachter en rendement voor de verpachter beter moeten waarborgen. Demissionair staatssecretaris van Landbouw, Visserij, Voedselzekerheid en Natuur, Jean Rummenie, heeft op 3 juli 2025 in een brief aan de Kamer concrete wijzigingen voorgesteld.

langlopende pachtovereenkomsten

Zowel bij pachters als verpachters bestaat de wens om landbouwgrond langdurig in gebruik te geven. In het huidige pachtstelsel kan dat uitsluitend op basis van een pachtprijs gelijk aan de regionorm. In de praktijk leidt dit tot beperkt rendement voor verpachters waardoor langdurige pachtovereenkomsten niet of nauwelijks worden afgesloten. Bestaande reguliere pachtovereenkomsten blijven ook in het nieuwe stelstel ongewijzigd.

Voor nieuw overeen te komen reguliere pachtcontracten is de pachtprijs vrij te bepalen waarbij de prijs is gekoppeld aan een agrarische prijsindexatie. De overige bepalingen van reguliere pachtovereenkomsten, zoals indeplaatsstelling- en continuatierecht blijven ongewijzigd.

Rummenie stelt in zijn brief ook een nieuwe langlopende pachtvorm voor: duurzame langlopende pacht. Deze pachtvorm, af te sluiten voor los land en gebouwen, heeft een minimale duur van 24 jaar en is eindig. Het continuatierecht geldt hier dus niet. De pachtprijs is vrij overeen te komen en is eveneens gekoppeld aan een agrarische prijsindexatie.

De huidige pachtwetgeving ziet toe op alle agrarische ingebruikgeving tot 25 jaar. Doordat de minimale looptijd van duurzame langlopende pacht op 24 jaar wordt gesteld, maar dus ook langer mogelijk is, komt deze termijn van 25 jaar in het geding. Rummenie stelt voor om de termijn voor pachtwetgeving op te rekken naar 35 jaar. Dit zou als gevolg hebben dat agrarische erfpacht, wat buiten de pachtwetgeving staat, voor minimaal 36 jaar moeten worden afgesloten.

kortlopende pachtovereenkomsten

In bepaalde situaties is het wenselijk om landbouwgrond of agrarische gebouwen slechts voor een korte periode in gebruik te geven. In het huidige stelstel wordt voor los land geliberaliseerde pacht veelvuldig gebruikt, waarbij er tot maximaal 6 jaar een vrije pachtprijs kan worden overeengekomen. Volgens veel partijen in het debat leidt dit tot onwenselijke situaties waarbij er te weinig oog is voor lange termijn effecten en duurzaamheid.

Rummenie beoogt dit een halt toe te roepen door de pachtprijs bij kortdurende pacht te maximaliseren op de regionorm. Deze kortlopende pachtvorm is voor maximaal 12 jaar af te sluiten. Wanneer er korter dan 12 jaar wordt overeengekomen is de maximale pachtprijs lager dan de regionorm. Hoe langer de termijn, hoe hoger de maximale pachtprijs. De term ‘geliberaliseerd’ wordt, logischerwijs, niet meer genoemd.

Teeltpacht blijft grotendeels ongewijzigd. Deze pachtvorm met een vrije pachtprijs is voor maximaal 2 jaar af te sluiten voor gewassen die teeltrotatie behoeven. Er zal een lijst worden opgesteld met gewassen die volgens de wetgever geen teeltrotatie behoeven en daardoor niet in aanmerking komen voor deze pachtvorm.

Bedrijfsmatigheidstoets

Voor alle pachtvormen, behoudens teeltpacht, wordt een bedrijfsmatigheidstoets ingevoerd. Deze toets wordt van belang bij indeplaatsstelling en op het moment dat de pachter de AOW-leeftijd bereikt. Op verzoek van de verpachter, moet de pachter aantonen dat de pachtgrond door de pachter bedrijfsmatig, agrarisch wordt gebruikt.

Duurzaamheidsafspraken

Op vrijwillige basis moeten verpachters en pachters meer mogelijkheden krijgen om afspraken te maken over duurzaam gebruik van de pachtgronden. De staatssecretaris stelt voor om een lijst op te stellen met toegestane duurzaamheidsvoorwaarden. Met behulp van deze lijst, worden dan de duurzaamheidsbepalingen in pachtovereenkomsten getoetst door de grondkamer.

Vervolg

Het is goed om te zien dat er concrete voorstellen liggen voor een vernieuwd pachtrecht. De politieke discussie rondom het onderwerp lijkt grotendeels geklaard en momenteel wordt een wetsvoorstel voorbereid.

De langlopende pachtvormen lijken op dit momenteel kansrijk voor zowel pachter als verpachter. Echter, voor de kortlopende pacht lijkt zich een knelpunt te ontwikkelen doordat er een maximale (vaak lage) pachtprijs gehanteerd dient te worden.

Dit rijmt niet met de praktijk waarbij de pachtprijs een belangrijk selectiecriterium is bij zowel publieke als private verpachters. Het is immers van groot belang om met het pachtstelsel vraag en aanbod bij elkaar te kunnen brengen om de toestroom naar risicovolle grijze pacht een halt toe te roepen.

Natuurinclusief boeren door de ogen van een junior rentmeester

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Als junior-rentmeester hoor ik de term natuurinclusief boeren vaak voorbij komen in mijn dagelijkse werk. Het is een vorm van landbouw waarbij, naast productie, ook nadrukkelijk wordt gekeken naar gezonde bodems, biodiversiteit en klimaat.

Agrariërs zorgen natuurlijk altijd zorgvuldig voor hun land: zonder een goede bodem is er geen opbrengst. Dit roept bij mij de vraag op: waarom is natuurinclusief boeren nodig, als een agrariër al zorgvuldig met zijn land omgaat?

Op het eerste gezicht lijkt dit een terechte vraag. Het verschil zit in het doel van het beheer. Gangbare landbouw richt zich vooral op voldoende opbrengst en verzorgt de bodem voor dat doel. Natuurinclusief boeren gaat verder: het combineert productief beheer met maatregelen die bijdragen aan biodiversiteit, bodemkwaliteit en klimaatbestendigheid op de lange termijn.

Voordelen voor natuur en wild

Natuurinclusief boeren biedt niet alleen voordelen voor de bodem en de gewassen, maar ook voor insecten en wild in en rond landbouwgebieden.

Bijen zijn voor de land- en tuinbouw belangrijk. Reeën, hazen en allerlei vogelsoorten vinden in kruidenrijke graslanden, houtwallen en akkerranden voedsel en beschutting.

Waar grote monoculturen minder leefruimte bieden, zorgt afwisseling in het landschap voor een gevarieerd geheel van leefgebieden. Dit komt niet alleen de dieren ten goede, maar kan het landschap ook aantrekkelijker maken voor mensen en recreatie.

Wat is natuurinclusief boeren?

Het concept natuurinclusief boeren is rond 2014 door het ministerie van Landbouw geïntroduceerd, met als doel landbouw en natuur dichter bij elkaar te brengen. Kort gezegd betekent het dat agrariërs productief blijven, maar tegelijkertijd meer rekening houden met natuur, landschap en biodiversiteit.

Vergeleken met gangbare landbouw houdt dit vaak in: minder kunstmest en gewasbeschermingsmiddelen, meer variatie in gewassen of graslanden, en ruimte voor landschapselementen zoals heggen en houtwallen.

Het onderwerp is in 2025 nog steeds actueel door het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB), de aandacht voor biodiversiteit en de toenemende duurzaamheidseisen in pachtvoorwaarden.

Wat betekent dit voor de rol van de rentmeester?

Voor rentmeesters en grondeigenaren heeft natuurinclusief boeren steeds meer invloed op pacht en samenwerking:

1. Pachtvoorwaarden
Het komt voor dat pachtovereenkomsten duurzaamheidscriteria bevatten. Voorbeelden zijn het inzaaien van een bepaald percentage kruidenrijk grasland of afspraken over het gebruik van mest en bestrijdingsmiddelen.

Soms zijn er beloningen voor pachters die investeren in natuurvriendelijke maatregelen, zoals langere contracten, wat automatisch voordelen oplevert voor pachters die deze maatregelen nemen.

Daarnaast kan de score van een bedrijf binnen het GLB, bijvoorbeeld goud, een belangrijke rol spelen.

2. Relatie met de pachter
De samenwerking verandert. Waar vroeger vooral werd gekeken naar naleving van regels, is nu meer gesprek nodig over wat haalbaar is, hoe de wensen van de verpachter aansluiten bij de agrarische bedrijfsvoering en hoe de grondeigenaar daarin kan ondersteunen. Vertrouwen en wederzijds begrip zijn daarbij cruciaal.

3. Rol van de rentmeester
Als rentmeester sta je tussen beleid en praktijk. Overheden en natuurorganisaties formuleren ambities, terwijl pachters zich richten op hun dagelijkse werkzaamheden op het land. De uitdaging is die werelden te verbinden: beleid vertalen naar realistische afspraken en zorgen dat agrariërs zich gehoord voelen.

Wat valt mij op als junior?

Wat mij opvalt, is de grote variatie in natuurinclusief boeren. Er is geen vast concept; het is een verzameling principes dat elke agrariër op zijn eigen manier invult. Sommige pachters zijn enthousiast en experimenteren graag, terwijl anderen meer volgend zijn en op een ander moment natuurinclusieve maatregelen nemen.

Juist die verschillen maken duidelijk dat natuurinclusief boeren maatwerk is, waarbij iedere agrariër zijn eigen weg kiest.

Aanpassing pachtprijzen 2025

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Staatssecretaris van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit de heer J. Rummenie, heeft de pachtnormen bekend gemaakt die gelden vanaf 1 juli 2025. Jaarlijks worden per 1 juli de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor akkerbouw- en grasland, tuinland, agrarische gebouwen en agrarische woningen vastgesteld.

Stijging in alle pachtprijsgebieden

De pachtnormen voor los bouw- en grasland zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven in de periode 2019-2023. Op basis hiervan stijgen in 13 van de 14 pachtprijsgebieden de pachtnormen 2025 ten opzichte van de pachtnormen 2024. Dit varieert van een stijging van 2% in de Bouwhoek en Hogeland, het Noordelijk weidegebied en Zuidwest-Brabant, tot 10% in de Veenkoloniën en Oldambt, en het Oostelijk veehouderijgebied. In de pachtregio IJsselmeerpolders is de pachtnorm met 5% gedaald.

In de melkveehouderij is een gemiddeld inkomensjaar (2018) vervangen door een jaar (2023) met een hoog inkomen. In de akkerbouw lag het landelijk inkomen in 2018 al ruim boven het langjarig gemiddelde; in 2023 was het inkomen zelfs nog aanzienlijk hoger.

Voor tuinland, bestemd voor bollenteelt, vollegrondsgroenteteelt en boomkwekerijen, worden twee gebieden onderscheiden: Westelijk Holland en de rest van Nederland. In beide gebieden zijn de pachtnormen voor 2025 opnieuw gestegen. In Westelijk Holland is de stijging met 8% en voor de rest van Nederland 12%.

Regionormen variëren

De regionormen variëren:

  • een verhoging van 2% tot 10% in het Noordelijk weidegebied, Bouwhoek en Hogeland, Hollands/Utrechts weidegebied, Rivierengebied en het Oostelijk veehouderijgebied;
  • een stijging van 2% tot 10% in Zuidwest-Brabant, Veenkoloniën en Oldambt, Zuid-Limburg, Zuidelijk veehouderijgebied, Centraal veehouderijgebied en Westelijk Holland
  • een daling van 5% in IJsselmeerpolders;
  • een toename van 6% tot 8% in het Waterland en Droogmakerijen en het Zuidwestelijk akkerbouwgebied.

pachtprijs gronden

  • in de gebieden met een gemengd karakter (akkerbouw en melkveehouderij) stijgt de regionorm met 2% tot 10%;
  • in de melkveehouderijgebieden neemt de regionorm toe met 2% tot 10%;
  • in de akkerbouwgebieden varieert de regionorm van -5% tot +9%.

pachtprijs gebouwen

  • De pachtprijs voor agrarische bedrijfsgebouwen wordt verhoogd met 4,58%.
  • De pachtprijs voor woningen bij pachtovereenkomsten van voor 1 september 2007 stijgt met 5,0%. Voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten die op of na 1 september 2007 zijn ingegaan, worden de maximale huurprijsgrenzen afgeleid van het puntenstelsel uit het huurprijsbeleid voor zelfstandige woonruimten. Met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 is de jaarlijkse indexatie van de maximale huurprijsgrenzen verschoven van 1 juli naar 1 januari.

De maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten zijn per 1 juli 2024 eenmalig geïndexeerd met 3,1%. Per 1 januari 2025 zijn de maximale huurprijsgrenzen geïndexeerd met 2,32%.  

Meer informatie treft u hier aan:

Platform open overheidsinformatie

De aanpassing werkt van rechtswege door in bestaande pachtovereenkomsten. De wijziging van de pachtprijs hoeft niet goedgekeurd te worden door de Grondkamer. De nieuwe pachtprijs gaat in bij aanvang van het nieuwe pachtjaar na 1 juli 2025.

Nieuw pachtrecht in 2026?

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Evaluatie en voorstellen

In de loop van de jaren hebben we u geïnformeerd over de mogelijke herziening van het pachtrecht. De eerste aanzet tot herziening van het pachtrecht werd gegeven door prof. mr. D.W. Bruil met de evaluatie van de pachtregelgeving in 2014. Sindsdien zijn er vele voorstellen gevolgd voor nieuw pachtrecht. De laatste stand van zaken is te vinden in de brief van 20 december 2024 van de heer Jean Rummenie, staatssecretaris van Landouw, Visserij, Voedselzekerheid en Natuur.

Plannen van de staatssecretaris

Met zijn brief informeert de staatssecretaris de Tweede Kamer over zijn plannen voor de herziening van de pachtregelgeving. Deze brief werd voorafgegaan door de notitie ‘Transitie in de pacht – voorstellen voor wijziging in de pachtregelgeving’. Deze notitie is afkomstig van de Bond van pachters en eigen grondgebruikers (BLHB), LTO Nederland, het Nederlands Agrarisch Jongeren Kontakt (NAJK) en de Federatie Particulier Grondbezit (FPG).

Bouwstenen voor nieuw pachtbeleid

Met de notitie heeft de staatssecretaris bouwstenen ontvangen om een nieuw pachtbeleid op te bouwen. Het wordt benadrukt dat de vier partijen geen volledige overeenstemming hebben over een nieuw pachtbeleid en de verdere uitwerking aan de politiek overlaten. In de brief gaat de staatssecretaris uitgebreid in op de verschillende zaken die van belang zijn en wat er verder nog onderzocht moet worden. Hierna komen een aantal hoofdzaken aan de orde.

Hoofdpunten van de herziening

De hoofdpunten van de eventuele herziening van het pachtrecht zijn:

  • De bestaande reguliere pachtcontracten blijven ongewijzigd, met als aanvulling de toets op agrarische bedrijfsmatigheid als de pachter de AOW-leeftijd bereikt. Als de pachter niet slaagt voor deze toets, kan de pacht worden beëindigd, zodat de grond weer beschikbaar komt voor andere agrariërs.
  • Voor nieuwe reguliere pacht is de pachtprijs vrij overeen te komen, waarbij de pachtprijs wordt gekoppeld aan een indexering. En er is de toets op agrarische bedrijfsmatigheid als de pachter de AOW-leeftijd bereikt. Met de vrije pachtprijs wordt beoogd deze pachtvorm aantrekkelijker te maken dan de huidige reguliere pacht met de gereguleerde pachtprijs, die er voor verpachters toe leidt dat het rendement wordt beperkt en vaak niet voldoende oplevert om de vermogensrendementsheffing te betalen.
  • Er komt een nieuwe duurzame langlopende pacht met een looptijd van minimaal 18 jaar, zonder continuatierecht en met een vrijere pachtprijs (nader uit te werken). Deze pachtvorm geeft pachters de zekerheid van een langjarig gebruik en verpachters de zekerheid dat de grond niet generaties lang verpacht blijft.
  • De geliberaliseerde pacht kan ook worden gebruikt voor hoeves en gebouwen en duurt maximaal zes jaar, zonder verlenging nadien. Voor losland gaat de regionorm gelden en de pachtprijs voor hoeves en gebouwen is vrij te bepalen. Door de pachtprijs voor los land onder de regionorm te brengen waardoor de pachtprijzen lager worden dan nu de agrariërs bereid zijn om te betalen voor geliberaliseerde pacht, wordt beoogd een langdurige pacht te bevorderen. Met het geliberaliseerd verpachten van hoeves en woningen gaat een grote wens van zowel verpachters als pachters in vervulling. Op deze wijze kunnen bijvoorbeeld stallen en loodsen voor korte tijd agrarisch in gebruik worden gegeven, zonder dat er een hoevepacht ontstaat.
  • Teeltpacht gaat alleen gelden voor hoogrenderende gewassen met een korte teeltcyclus en kent een vrije pachtprijs.
  • Voor gronden met bestemming en inrichting natuur komt er de natuurpacht voor minimaal zes jaar, waarbij de pachtprijs wordt gekoppeld aan de regionorm. Nader onderzoek is nodig hoe omgegaan moet worden met de vergoedingen die verstrekt worden voor het behoud van natuur en landschap.
  • De huidige pachtprijzensystematiek wordt gewijzigd. Over de gewenste wijzigingen wordt nader overlegd.

Vervolg en contact

Tot zover de hoofdpunten, de staatssecretaris verwacht eind 2025 het herzieningsvoorstel naar de Tweede Kamer te sturen, dus: wordt vervolgd!

Heeft u vragen over pacht, erfpacht of andere grondzaken? Neem contact op met onze rentmeesters!

Landjepik: eigendom, bezit en de juridische strijd om grond

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Wie speelde er vroeger niet landjepik, buiten op straat? De regels waren simpel: om de beurt mocht je een land veroveren, rende drie rondjes om het land van je vriendje heen en als je hem daarna aan kon tikken, was het land van jou. Met overzichtelijke regels en met veel speelplezier wisselde land dan van eigenaar. Hoe veel complexer is de realiteit.

Eigendom versus bezit: de juridische spelregels van landjepik

Tussen de eigenaren van naastgelegen percelen kan discussie ontstaan over waar het eigendom van de één ophoudt en het eigendom van de ander begint, meestal ingegeven door wie de grond gebruikt. Deze discussies gaan eigenlijk over de juridische begrippen eigendom en bezit.

Eigendom is het meest verstrekkende recht dat men op een perceel grond kan hebben. Het is het recht om over de grond te beschikken zoals je dat zelf wilt; natuurlijk wel binnen de grenzen van de (Omgevings)wet. Het eigendomsrecht is geregeld in artikel 5:1 van het BW.

Met bezit wordt bedoeld dat iemand een goed voor zichzelf houdt. Het bezitsrecht is geregeld in artikel 3:107 BW. Iemand neemt een goed in bezit door daarover de feitelijke macht uit te gaan oefenen.

Maar wanneer ontstaat nu de situatie dat eigendom en bezit bij verschillende partijen zit? Stel, de ene partij is eigenaar van een stuk grond, de andere partij plaatst een hek dwars over dit stuk grond en betrekt de grond tot aan het hek bij de grond die hij in eigendom heeft. Hij neemt dan grond in bezit waar hij niet de eigenaar van is. En dan wordt het spelletje landjepik een serieuze situatie.

Grondstrijd: de spanningen tussen projectontwikkelaars, pachtgrond en omwonenden

De druk op grondgebruik in Nederland neemt steeds verder toe, dat is geen nieuws. Voor de bouw van woningen, de aanleg van een bedrijventerrein, het faciliteren van de infrastructuur en voor het mogelijk maken van de energietransitie nemen projectontwikkelaars regelmatig grondposities in. Het tijdspad van de aankoop van (in de meeste gevallen) landbouwgronden tot aan de start van de ontwikkeling is vaak lang; tien jaar of meer is helemaal geen uitzondering. Bijna altijd blijven de gronden in deze overgangsperiode in gebruik als landbouwgronden.

Sommige woningeigenaren kijken al jaren uit op een polder, grenzend aan hun achtertuin. En soms is dit nu net de polder die aangekocht is door een marktpartij om te gaan ontwikkelen. Projectontwikkelaars kunnen dan te maken krijgen met omwonenden die hun tuin hebben uitgebreid ten koste van de eigendomsgrond van de ontwikkelaar. De uitbreiding kan pasgeleden gebeurd zijn of al wat langer terug in de tijd.

Landjepik 2.0: de projectontwikkelaar wil zijn duur aangekochte grond terug, de pachter wil het areaal pachtgrond kunnen gebruiken zoals in het pachtcontract staat en de naastgelegen woningeigenaar claimt het eigendom van de in bezitgenomen meters grond. Wat biedt dan een oplossing?

Bevrijdende verjaring: hoe grondbezit na twintig jaar kan veranderen

De wet bepaalt dat iemand na twintig jaar eigenaar kan worden van de grond; deze partij moet dan wel de grond tijdens deze twintig jaar gebruikt hebben, op zo’n manier dat het voor de daadwerkelijke eigenaar van de grond al die tijd duidelijk is geweest dat je de grond in bezit hebt genomen èn doet alsof je de eigenaar bent. Als de daadwerkelijke eigenaar dan in deze twintig jaar geen actie onderneemt, gaat het eigendom van de grond op de bezitter over. Dit heet bevrijdende verjaring en dat is geregeld in artikel 3:105 en artikel 3:306 van het BW.

Als daadwerkelijk eigenaar kun je de bevrijdende verjaring stoppen door een schriftelijke aanmaning of mededeling te versturen, gevolgd door het starten van een gerechtelijke procedure binnen zes maanden. Het is echter vaak beter om als grondeigenaar tot een onderlinge overeenkomst te komen met de bezitter van jouw grond. Verkoop van het betreffende stuk grond tegen marktwaarde kan een prima oplossing zijn; mits je bereid bent het eigendom van dat stuk grond op te geven.

Verlies van grond door bevrijdende verjaring: oplossingen voor de oorspronkelijke eigenaar

Het kan natuurlijk ook zo zijn dat een omwonende de grond al meer dan twintig jaar in bezit heeft en dat bezit ook nog eens kan aantonen. Dan kan het gebeuren dat je als daadwerkelijk eigenaar toch het eigendom van de grond door bevrijdende verjaring verliest.

De Hoge Raad vindt dat degene die het eigendom heeft verloren door de bevrijdende verjaring, niet zomaar met lege handen mag staan. De oorspronkelijke eigenaar kan een schadevergoeding uit een onrechtmatige daad vorderen. De schadevergoeding kan bestaan uit het terug leveren van de grond (als dit nog mogelijk is) of uit een financiële compensatie. En daarmee is het plaatje weer rond.

Landjepik vroeger en nu

John Locke stelde in de 17e eeuw dat de grond van jou wordt als je “de grond vermengd hebt met je arbeid”. Dus bijvoorbeeld als je een stuk fruit van de boom plukt of een gat in de grond graaft, verkrijg je daarmee het eigendom.

Zo ver gaat het gelukkig in 2024 niet (meer), maar het verkrijgen van het eigendom bij een succesvolle claim op bevrijdende verjaring vertoont wel overeenkomsten. Er is tenslotte sprake van bevrijdende verjaring als een bezitter eigenaar wordt, alleen maar door het gebruik. Maar dan moet het gebruik dus wel minstens twintig jaar duren.

Grondeigenaren die te maken hebben met erfgrensoverschrijdingen door omwonenden of met verjaringskwesties kunnen bij ons terecht voor deskundig advies.

Kavelruil: de bakens zijn verzet

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Ruilverkaveling is reeds lange tijd een belangrijk instrument om structuurverbeteringen aan te brengen op het platteland. Het gaat dan om zogenaamde vrijwillige kavelruil. In het jaar 2024 zijn er een drietal ontwikkelingen geweest in de kavelruil. We zetten deze ontwikkelingen voor u op een rij.

Nieuw beleid voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting

Aan dit onderwerp hebben wij eerder dit jaar aandacht besteed in de blog ‘Nieuw beleid voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij een kavelruil‘. Er is een nieuw aanpast toetsingskader ingevoerd en de taak van de Belastingdienst is bij de beoordeling uitgebreid.

Uitspraak Hoge Raad: inschrijving is formeel vereiste   

De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:1424, Hoge Raad, 23/02311) heeft besloten dat de kavelruilvrijstelling voor de overdrachtsbelasting niet van toepassing is als de kavelruilovereenkomst niet is ingeschreven in de openbare registers.

Uit de wettekst volgt de verplichting dat de kavelruilovereenkomst moet zijn ingeschreven in de openbare registers, om de vrijstelling te kunnen verkrijgen. Voor de praktijk heeft dit tot gevolg dat de kavelruilovereenkomsten ingeschreven moeten worden in het Kadaster.

Doordat de Hoge Raad de formele voorwaarde op het punt van de inschrijving heeft toegevoegd, is het nog mogelijk dat de Belastingdienst nog naar reeds gepasseerde trajecten gaat kijken.

Belastingplan 2025

Ook op Prinsjesdag zijn er wijzigingen per 1 januari 2025 aangekondigd voor de kavelruilvrijstelling. De kavelruilvrijstelling wordt ingeperkt voor woningen en bedrijfsgebouwen. Er is een aantal uitzonderingen, namelijk voor agrarische bedrijfswoningen en voor agrarische bedrijfsgebouwen.

Agrarisch bedrijfswoningen die functioneel verbonden zijn aan een agrarisch object kunnen nog wel in aanmerking genomen worden voor een kavelruil.

Ook bedrijfsgebouwen in het algemeen zijn uitgesloten, behalve gebouwen die voor minimaal 90% agrarisch geëxploiteerd worden. Gebouwen die aan die voorwaarde voldoen, kunnen wel delen in de vrijstelling voor kavelruil. Daarbij geldt dan nog een extra eis dat die exploitatie minimaal 10 jaar moet worden voortgezet.

Samengevat en praktijk

In 2024 is er een aantal belangrijke wijzigingen doorgevoerd die de praktijk op het gebied van de kavelruilvrijstelling voor de overdrachtsbelasting gaan bepalen.

Voor de praktijk zijn er nog steeds mogelijkheden om de kavelruilvrijstelling in te zetten voor situaties die bijdragen aan een structuurverbetering. Van belang is dat een kavelruilovereenkomst ingeschreven moet worden om aan de formaliteiten te voldoen.

Verder is het zinvol om kritisch naar een voorliggende kavelruil te kijken en eventueel overleg te voeren met de Belastingdienst op basis van het gewijzigde toetsingsbeleid.

Doordat er fundamentele aanpassingen zijn doorgevoerd, zal de agrarische praktijk weer haar weg moeten vinden. Een agrarische kavelruil in de toekomst waarbij structuurverbetering wordt gediend, is nog steeds mogelijk.

Nieuw beleid voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij een kavelruil

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Op 12 augustus 2024 1 heeft het ministerie van Financiën aanpassingen gepubliceerd in het beleid rondom kavelruil en de vrijstelling van overdrachtsbelasting (hierna: OVB).  Deze aanpassingen trekken de aandacht en zorgen voor een aangepast toetsingskader dat van toepassing is op een kavelruil2.

Impact van de Omgevingswet

Met de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) ingetrokken. Onder de Omgevingswet moet een kavelruil bijdragen aan verbetering van een gebied, in overeenstemming met de functies die aan de betrokken locaties zijn toebedeeld.  Die eis van verbetering heeft ook gevolgen voor de fiscale vrijstelling van de OVB.

De rol van Kavelruil

Kavelruil is een instrument dat al lange tijd in de agrarische sector wordt gebruikt. Om een kavelruil te faciliteren, werd in het verleden de vrijstelling van OVB ingevoerd. De beoordeling van een kavelruil werd toen uitgevoerd door de Dienst Landelijk Gebied (DLG) op basis van een niet fiscaal toetsingskader. Die toetsing gold als basis voor de vrijstelling voor de OVB.

Nieuwe beoordeling door de Belastingdienst

In het nieuwe besluit is de beoordeling van de vrijstellingsvoorwaarden nu gelegd bij de Belastingdienst. Deze zal echter terughoudend zijn bij het bepalen of een kavelruil inderdaad leidt tot gebiedsverbetering, conform de toegekende functies van de locaties. De vraag die rijst is hoe de Belastingdienst het niet-fiscale toetsingskader in haar beoordeling zal betrekken?

Onbedoeld gebruik

Niet elke kavelruilakte wordt automatisch getoetst op verbetering van het gebied. Vooral als er sprake is van onbedoeld gebruik zal de Belastingdienst een beoordeling uitvoeren. De beoordeling op basis van oneigenlijk gebruik is een nieuw element binnen het besluit. Het besluit benoemt enkele (niet-uitputtende) situaties die als onbedoeld of oneigenlijk gebruik worden beschouwd. Kortheidshalve verwijs ik naar het besluit voor deze voorbeelden.

Gevolgen voor de praktijk

De uitleg over wat precies onder de verbeteringstoets valt, zal ongetwijfeld vragen oproepen in de praktijk3.  Voor partijen die met kavelruil te maken hebben, is het van belang om rekening te houden met de voorwaarden uit het nieuwe besluit. Overigens kan bij twijfel of een voorgenomen kavelruil voldoet aan de fiscale voorwaarden, vooroverleg plaatsvinden met de inspecteur.

  1. Zie Besluit van ministerie van Financiën van 21 juni 2024, 2024-0000014892, stcrt 2024, 27607
    https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2024-27607.html ↩︎
  2. Deze blog behandelt niet de situatie van herverkaveling. Hiervoor wordt verwezen naar de tekst in het besluit. ↩︎
  3. Zie hiervoor het commentaar van Jeroen Rheinfeld in FBN 2024/29 ↩︎

Aanpassing pachtprijzen 2024

Geschreven door Fleur Varin op . Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

De heer P. Adema, demissionair Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, heeft de pachtnormen bekend gemaakt die gelden vanaf 1 juli 2024.

Stijging in alle pachtprijsgebieden

De pachtnormen zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven in de periode 2018-2022. Op basis hiervan stijgen de pachtnormen 2024 in alle 14 pachtprijsgebieden ten opzichte van de pachtnormen 2023.

Voor de akkerbouw was 2017 over het geheel gezien een jaar met een inkomen onder het langjarig gemiddelde. Het berekende inkomen over 2017 is vervangen door het berekende inkomen over 2022: een jaar waarin het inkomen in de akkerbouw ruim boven het langjarig gemiddelde lag.

In de melkveehouderij is een goed inkomensjaar (2017) vervangen door een jaar met een inkomen dat ruim boven het langjarig gemiddelde lag (2022).

Regionormen variëren

De regionormen variëren:

  • een verhoging van 16% tot 26% in het Noordelijk weidegebied, Bouwhoek en Hogeland, Hollands/Utrechts weidegebied, Rivierengebied en het Oostelijk veehouderijgebied
  • een stijging van 28% tot 41% in Zuidwest-Brabant, Veenkoloniën en Oldambt, IJsselmeerpolders, Zuid-Limburg, Zuidelijk veehouderijgebied, Centraal veehouderijgebied en Westelijk Holland
  • een toename van 61% tot 65% in het Waterland en Droogmakerijen en het Zuidwestelijk akkerbouwgebied.

Pachtprijs gronden

  • In de gebieden met een gemengd karakter stijgt de regionorm met 21% tot 41%.
  • In de melkveehouderijgebieden neemt de regionorm toe met 16% tot 61%.
  • In de akkerbouwgebieden stijgt de regionorm met 31% tot 65%.

Pachtprijs gebouwen

  • De pachtprijs voor agrarische bedrijfsgebouwen wordt verhoogd met 4,25%.
  • De pachtprijs voor woningen bij pachtovereenkomsten van voor 1 september 2007 stijgt met 5,8%. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten op of na 1 september 2007 stijgt met 3,8%.

Meer informatie treft u hier aan: Platform open overheidsinformatie

Ingangsdatum 1 juli 2024

De aanpassing werkt van rechtswege door in bestaande pachtovereenkomsten. De wijziging van de pachtprijs hoeft niet goedgekeurd te worden door de Grondkamer. De nieuwe pachtprijs gaat in bij aanvang van het nieuwe pachtjaar na 1 juli 2024.