Uit de praktijk: bedrijfsontwikkeling door erfpacht

De schaalvergroting in de Nederlandse landbouw zet de laatste decennia gestaag door. Agrarische bedrijven kunnen efficiënter produceren door gebruik te maken van moderne machines, technologieën en de groter beschikbare data. De ontwikkeling is noodzakelijk voor het op peil houden van de bedrijfsresultaten, die door de toenemende kosten en nagenoeg gelijkblijvende opbrengsten onder druk staan.

Bedrijfsgroei kan beperkt worden door het niet beschikbaar zijn van extra te betelen landbouwgrond in de regio van de ondernemer. Ook kan de bedrijfsontwikkeling worden gelimiteerd door het niet (tijdig) kunnen beschikken over (voldoende) financiële middelen.

Mede door de lage rentestand en de op lange termijn gewenste rendementen zijn diverse traditionele agrarische beleggers op zoek naar groei van hun portefeuille.

De wens om te groeien van zowel de agrariër als de belegger is door ons kantoor in onderstaande praktijkcasus gerealiseerd.

Casus

Een agrariër met circa 60 ha landbouwgrond kreeg de mogelijkheid om ruim 10 ha extra grond te verwerven, net op het moment dat er de laatste jaren fors geïnvesteerd was in gebouwen en machines. De ruim 10 ha grond werd voorheen door de agrariër geliberaliseerd gepacht. Ondanks dat er geen voorkeursrecht van kracht was, kreeg de agrariër de mogelijkheid als eerste het perceel aan te kopen. En als de agrariër de grond niet zou kopen, zou deze aan andere partijen te koop worden aangeboden. De agrariër zou dan elders vervangende grond in gebruik moeten proberen te krijgen. Een onzekere situatie, waarover hij zo spoedig mogelijk duidelijkheid wilde hebben. Door eerdere contacten met ons kantoor wilde de agrariër zich verdiepen in het alternatief om samen met een agrarische belegger de grond te kopen. Aan de ondernemer werden de verschillende mogelijkheden van het pacht en erfpacht toegelicht.

Voor een pachtovereenkomst geldt het (dwingend) pachtrecht hetgeen te veel beperkingen voor partijen opleverde. In een erfpachtovereenkomst hebben partijen een bepaalde mate van contractsvrijheid en ook de zekerheid van gebruik (minimaal 26 jaar), hetgeen beide partijen aansprak.

De voorkeur van een belegger gaat uit naar een (beperkte) investering in de grond, waarvoor de agrariër jaarlijks een canon of pacht betaalt. Ook de agrariër betaalt een deel van de koopsom, waardoor hij eigenaar wordt van een zakelijk recht, zijnde het recht van erfpacht. De verkoper ontvangt de volledige koopsom, deels betaald door de belegger en deels door de agrariër.

Geen (extra) liquide middelen nodig

De toekomstige erfpachter wenste naast de aankoop van het recht van erfpacht ook nog andere investeringen te doen in zijn bedrijf en wilde niet nog meer bancaire financieringslasten. Voor het betalen van het recht van erfpacht verkocht hij blooteigendom aan de belegger onder het beding van een recht van erfpacht. De belegger kocht daardoor een grotere oppervlakte aan, hetgeen passend was en de erfpachter had geen (extra) liquide middelen nodig om het recht van erfpacht te verkrijgen. De omvang van het volledig eigendom van de agrariër nam iets af, maar zijn totale exploitatie bleef op peil. Door het vestigen van een erfpachtrecht heeft de agrariër zekerheid over het gebruik tegen een (nagenoeg) vooraf bekende jaarlast. De circa10 ha te koop aangeboden grond vormen nu een vaste basis in het bedrijf waarop verder geïnvesteerd kan worden.

Kortom, een transactie die voor zowel de verkoper als de belegger en de agrariër tot een win-winsituatie heeft geleid.