Uit de Praktijk: meer dan grondverwerving in Valkenhorst

Uit de Praktijk: Meer dan grondverwerving in Valkenhorst

Gebiedsontwikkeling is een vak van de lange adem. Dat blijkt wel uit de gebiedsontwikkeling Valkenhorst in de gemeente Katwijk. De plannen voor de herontwikkeling van het voormalige Marinevliegkamp Valkenburg bestaan al bijna twintig jaar. Overwater raakte in 2017 betrokken bij het project en groeide vervolgens uit tot een vaste partner bij verwerving, stikstofvraagstukken, planvorming en beheer.

Nu de ontwikkeling van circa 5.600 woningen daadwerkelijk van start kan gaan, kijken wij terug op een traject waarin wij als rentmeester veel meer deden dan alleen grondverwerving. Valkenhorst wordt één van de grootste woningbouwlocaties van Nederland, gerealiseerd op het terrein van het voormalige Marinevliegkamp Valkenburg.

Een monumentale boerderij als startpunt

Onze betrokkenheid begon met de aankoop van de monumentale melkveehouderij aan de Oude Broekweg 35. Een karakteristieke boerderij die onderdeel uitmaakt van het toekomstige plangebied. Op dat moment leek het een gebruikelijke verwerving. In werkelijkheid bleek dit de eerste stap in een traject waarin wij regelmatig buiten de gebaande paden moesten denken. Na de aankoop werd steeds duidelijker dat de ontwikkeling niet alleen draaide om het verwerven van gronden, maar ook om het zorgvuldig beheren van de bestaande situatie en het behouden van de uitgangspunten waarop het bestemmingsplan was gebaseerd.

Toen de rentmeester veehouder werd

Eén van de meest bijzondere momenten ontstond tijdens de planvorming en na het buiten werking stellen van het Programma Aanpak Stikstof (PAS). Om de uitgangspunten van het bestemmingsplan en de bijbehorende stikstofonderbouwing overeind te houden, was het essentieel dat de agrarische bedrijfsvoering op de locatie werd voortgezet.

Samen met een agrariër uit de omgeving, van wie wij eveneens gronden en gebouwen hadden aangekocht voor onze opdrachtgever, hebben wij daarom de exploitatie van het bedrijf voortgezet.

Dat betekende dat wij ons niet alleen bezighielden met grondverwerving, beheer van het onroerend goed, vergunningen en planvorming, maar ook met de aankoop van koeien, de organisatie van voer, het beheer van het bedrijf en uiteindelijk de verkoop van het vee.

Dat zijn werkzaamheden die je normaal gesproken niet direct associeert met het vak van rentmeester. Toch laat dit voorbeeld zien hoe belangrijk het is om de praktijk van het landelijk gebied te begrijpen. Soms vraagt een project om oplossingen die je vooraf niet had kunnen bedenken.

Stikstof als cruciale schakel

In de jaren die volgden kreeg de stikstofproblematiek, als gevolg van de uitspraak inzake het PAS op 29 mei 2019, steeds meer invloed op ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland. Ook voor Valkenhorst vormde stikstof één van de belangrijkste uitdagingen binnen de bestemmingsplanprocedure.

De ontwikkeling ligt nabij stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden, waardoor de effecten op natuurwaarden zorgvuldig moesten worden onderzocht en onderbouwd. De stikstofproblematiek groeide uit tot één van de meest bepalende onderdelen van het traject.

Juist doordat de agrarische bedrijfsvoering op de locaties werd voortgezet, bleef een belangrijke uitgangssituatie voor de stikstofonderbouwing behouden. Daarmee bleek de dagelijkse praktijk op de boerderij rechtstreeks van invloed op een juridisch vraagstuk binnen één van de grootste woningbouwprojecten van Nederland.

Vanuit onze kennis van agrarische bedrijfsvoering, grondzaken en natuurwetgeving konden wij een essentiële bijdrage leveren aan het vinden van praktische oplossingen en het inzichtelijk maken van de effecten van verschillende keuzes binnen het gebied, maar ook met betrekking tot de bouw van de benodigde HOV-verbinding tussen Leiden en Katwijk.

Waar voor de één een stikstofberekening vooral een juridisch vraagstuk is, begrijpen wij naast de juridische context ook wat daar in de dagelijkse praktijk van een agrarisch bedrijf achter schuilgaat. Juist de combinatie van die twee werelden maakte het mogelijk om kansen te signaleren en verschillende belangen met elkaar te verbinden.

Toen de Raad van State zich over het bestemmingsplan boog, bleek de stikstofonderbouwing, die tot stand was gekomen door een intensieve samenwerking van specialisten van alle betrokken partijen, stand te houden. Daarmee werd een belangrijke horde genomen voor de verdere ontwikkeling van Valkenhorst.

Verbinder tussen partijen

Onze werkzaamheden beperkten zich niet tot de aankoop van de boerderijen en het beheer van de agrarische exploitatie. Gedurende het traject waren wij ook betrokken bij gesprekken tussen initiatiefnemers, overheden, adviseurs, advocaten en grondeigenaren. Grote projecten slagen immers alleen wanneer verschillende belangen met elkaar worden verbonden.

Bij Valkenhorst kwamen woningbouw, natuur, recreatie, infrastructuur en bestaande functies samen. Dat vraagt om begrip voor elkaars belangen en om professionals die de taal van alle betrokken partijen spreken.

Beheer tijdens de tussenfase

Terwijl de planvorming doorging, bleef het gebied bestaan uit gronden, gebouwen en gebruikers die dagelijks aandacht nodig hadden.

Ook daarin speelde Overwater een rol. Tot op de dag van vandaag zijn wij betrokken bij het beheer van gronden en gebouwen binnen het plangebied. Daarmee zorgen we ervoor dat eigendommen worden onderhouden, tijdelijke gebruikers worden begeleid en het gebied beheersbaar blijft totdat de definitieve inrichting wordt gerealiseerd.

Waar veel partijen vooral betrokken zijn tijdens de voorbereiding of de uitvoering, zijn wij gedurende vrijwel het gehele traject actief gebleven. Daardoor hebben wij van dichtbij gezien hoe een voormalig agrarisch gebied stap voor stap verandert in een nieuwe woonomgeving.

Dat werk haalt zelden de voorpagina, maar vormt wel een onmisbare schakel tussen planvorming en uitvoering.

Van visie naar werkelijkheid

Na jaren van verwerving, overleg, onderzoeken, procedures en beheer, komt Valkenhorst nu daadwerkelijk in de fase van realisatie. Begin 2026 werd het bestemmingsplan definitief, waarmee de juridische weg voor de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk werd vrijgemaakt. Inmiddels is het gebied door de voorbereidende werkzaamheden vrijwel onherkenbaar. Straks komt het moment dat de eerste paal voor de woonhuizen de grond in gaat.

Voor iedereen die al jarenlang bij het project betrokken is, is dat een bijzonder moment. Wat ooit begon met gesprekken aan de keukentafel van agrarische ondernemers en de aankoop van een monumentale boerderij, groeit nu uit tot een nieuwe woonwijk waar duizenden mensen straks kunnen wonen.

De kracht van rentmeesterschap

Valkenhorst laat zien dat rentmeesterschap veel verder gaat dan het kopen en verkopen van grond. Het vraagt om kennis van agrarische bedrijven, ruimtelijke ordening, natuurwetgeving, vastgoedbeheer en belangenbehartiging. Maar bovenal vraagt het om de bereidheid om verantwoordelijkheid te nemen wanneer een project daarom vraagt.

Juist in langdurige projecten als Valkenhorst blijkt dat succesvolle ontwikkeling niet alleen draait om plannen maken, maar vooral om vasthoudendheid, samenwerking en het vermogen om onderweg praktische oplossingen te vinden.

Van koeienstal naar woonwijk: Valkenhorst bewijst dat succesvolle gebiedsontwikkeling begint met visie, maar uiteindelijk gerealiseerd wordt door mensen die bereid zijn hun handen uit de mouwen te steken.