Tag: Peter de Bruin

Wat is de waarde van natuur(grond)?

Geschreven door Fleur Varin op 7 september 2023. Gepost in Taxatie, Taxatie landelijk vastgoed.

In onze praktijk krijgen wij vaak vragen over de waarde van natuurgrond. Voor dit artikel zal ik mij beperken tot de fysieke waarde, dus de prijs per vierkante meter. De uitstap naar de waarde van hetgeen dat boven de grond uitsteekt, ‘de opstand’, laat ik graag over aan deskundigen op dit gebied.

Verder wil ik natuurgrond breed belichten. Dus ook de Natura 2000-gebieden of waterpartijen zou je onder natuur zoals in dit artikel wordt bedoeld, kunnen scharen.

Waarde en prijs

De waarde van een vastgoedobject – waar ook natuur onder valt – wordt evenals veel ander vastgoed sterk bepaald door emotie. Een Engelse term die dit mooi beschrijft is ‘worth and value’. In het Nederlands zou je dit kunnen vertalen als: ‘waarde en prijs’. Wat ik hiermee aan wil geven is dat de waarde van vastgoed sterk bepaald wordt door bijvoorbeeld een omstandigheid als ‘waar is het object gelegen?’

Als we dit vertalen naar de ligging van landbouwgrond (binnen Nederland) dan zullen de meeste mensen wel kunnen aangeven dat de waarde tussen € 3,- per m² en € 20,- (!) per m² ligt. Als de vraag wordt gesteld ‘wat doet natuurgrond?’ dan wordt het toch wel wat ingewikkelder.

Natuurgrond landbouwkundig niet exploitabel maar toch interessant?

Een invalshoek die het nieuwe gemeenschappelijk landbouwbeleid (GLB) vanaf 2023 met zich meebrengt, is de volgende. Natuurgronden met de nodige gebruiksbeperkingen verschaften voorheen slechts een beperkt direct rendement (inkomen). Met het invoeren van de zogenaamde conditionaliteiten en de ecoregelingen vanuit het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB, ik zal hier nu verder niet op in gaan) kan dit wel eens betekenen dat deze mogelijk voor de landbouw minder aantrekkelijke gronden zich uitstekend lenen om te kunnen worden ingezet in het kader van het nieuwe GLB.

Hierdoor kunnen deze gronden een hogere waarde gaan vertegenwoordigen. Vanzelfsprekend dienen deze gronden wel te voldoen aan de voorwaarden van subsidiabel areaal.

Wat is dan de waarde van een vierkante meter natuurgrond?

Vanuit landbouwkundige invalshoek is de waarde van natuurgrond vaak zeer beperkt, er valt immers weinig op te verdienen. Bij de transacties van landbouwgronden waarbij een significante oppervlakte aan natuur is betrokken, redeneert een gerede koper al snel als volgt:

(aantal m² x waarde landbouwgrond) + (aantal m² natuur x € 1,- per m²) (of zelfs de massa) = waarde perceel.

Een compleet andere waarde ontstaat wanneer de natuurgrond is gelegen in een gebied waar maar beperkt of geen landbouwactiviteiten plaatsvinden en waarbij aan deze natuur zo mogelijk een meerwaarde wordt betaald door recreatieve invloeden. Denk hierbij aan natuur bij openbare recreatieve gebieden.

In dichtbevolkte gebieden komt het voor dat particulieren voor volkstuinen of zelfs een stukje water behoorlijke bedragen betalen. Denk hierbij aan bedragen van € 100,- per m² of zelfs meer. En voor alle duidelijkheid: dit zijn dan geen aangrenzende percelen, maar percelen op afstand met een oppervlakte van bijvoorbeeld 500 m² waar je hoogstens met een fiets kunt komen. In sommige gevallen zijn er zelfs percelen die alleen met een bootje te bereiken zijn.

Het is bijzonder om te realiseren dat dergelijke percelen waarschijnlijk onverkoopbaar zouden zijn, of hoogstens verkocht zouden worden voor een fractie van deze prijs, als deze gelegen zouden zijn in een gebied waar met name landbouwactiviteiten plaatsvinden.

Kavelknippers

Aan de andere kant, als je de waarde van deze percelen natuurgrond vergelijkt met transacties door ‘kavelknippers’, dan valt deze prijs ook wel weer mee.

Met de kavelknippers worden bedoeld de partijen die landbouwgrond opkopen en deze percelen in een veelvoud aan kleinere kaveltjes opknippen om deze vervolgens afzonderlijk aan particuliere beleggers te verkopen met de hoop op een transitie van landbouw naar bijvoorbeeld woningbouw.

Dergelijke kavels hebben over het algemeen ‘slechts’ de landbouwkundige waarde, maar worden aan particulieren verkocht voor soms 4 of 5 keer deze waarde. Ook kan een particuliere eigenaar, in tegenstelling tot de natuurgronden, het genot van de zaak niet uitoefenen omdat hij of zij slechts een klein onderdeel uitmaakt van een groot landbouwperceel waarbij vaak het gebruik bij een derde partij (een landbouwer) ligt.

Kortom, ook een juiste waardebepaling van natuurgrond is en blijft maatwerk.

Balanswaardering – voor u van belang?

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Balanstaxatie, Taxatie.

In onze praktijk krijgen wij regelmatig het verzoek van vastgoedeigenaren om de marktwaarde van vastgoed te taxeren voor het vaststellen van de jaarrekening.

De opdrachtgevers die hierom vragen zijn bijvoorbeeld pensioenfondsen, verzekeringsfondsen, beleggingsfondsen, of andere rechtsvormen die eigenaar zijn van vastgoed. Over het algemeen gaat het om vastgoed dat dient als solide basis om aan mogelijke (uitkerings-)verplichtingen in de toekomst te kunnen voldoen.

Het begrip ‘balanswaardering’ waar ik in dit artikel bij stil wil staan, betreft de waardering van een vastgoedportefeuille aan het einde van het boekjaar. Deze waardering vormt feitelijk vaak een onderdeel van de jaarrekening.

In de balanswaardering wordt de actuele waarde van het (agrarisch) vastgoed weergegeven op een bepaalde waardepeildatum. Deze datum is over het algemeen de laatste datum van het boekjaar en is bijna altijd 31 december van het betreffende boekjaar.

Wijze van waarderen

De waardering van een agrarische vastgoedportefeuille is in beginsel bedoeld om een actuele waarde van het vastgoed af te geven. Deze actuele waarde is gebaseerd op marktprijzen en/of omstandigheden die op de waardepeildatum relevant zijn voor de waarde van het vastgoed.

In de praktijk wordt het uitgangspunt gehanteerd dat dit de waarde is waartegen het gehele vastgoed kan worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde marktpartijen. Bij deze fictie zal het aantal marktpartijen dat in één keer een grote portefeuille kan overnemen, beperkt zijn.

Van belang is om te realiseren dat deze waarde niet betreft de ‘uitgeponde’ variant van dit vastgoed. De uitgeponde waarde betreft de vaak hogere waarde van vastgoed dat gerealiseerd wordt wanneer er bijvoorbeeld een gelegenheidsdeal tot stand komt.

Bij een voorgenomen verkoop van iedere kavel apart zal een hoger verkoopresultaat (uitgeponde waarde) behaald worden dan bij de verkoop van de gehele portefeuille. In dit geval wordt elke potentiele koper in de gelegenheid gesteld om de desbetreffende kavel te kopen. Dit kost meer tijd. Om deze reden is het niet gebruikelijk om dit uitgangspunt te hanteren bij een balanswaardering.

In een balanswaardering wordt dit aspect – 1 koper die in staat is de gehele portefeuille in een keer over te nemen – als een voorzichtigheidsbeginsel in meer of mindere mate toegepast.

Tegenstrijdige belangen

Het ‘voorzichtig’ waarderen van een portefeuille zoals hiervoor beschreven, lijdt ongetwijfeld weer tot reacties van belanghebbenden op deze waardering.

Immers, een directie heeft ten opzichte van een bestuur of commissarissen vaak de opdracht om zo goed mogelijke cijfers aan het einde van het boekjaar te kunnen presenteren.

Aan de andere kant heeft een directie ook de taak om een reële voorstelling van de cijfers naar hun achterban te geven. Hierdoor kan er een spanningsveld ontstaan tussen de opdrachtgever en de taxateur.

Het is dan ook de schone taak van de taxateur om zo goed mogelijk te benoemen wat de aanleiding is van de taxatie en dit op een correcte manier te vertalen naar de marktwaarde.

In het hiervoor geschetste beeld zal de hoogte van de waardering bij een balanstaxatie dan ook anders uit kunnen vallen dan de waardering in geval bij een voorgenomen verkoop van (een onderdeel van) het vastgoed.

Gebruikersovereenkomsten vastgoed van invloed

In geval de situatie zich voordoet dat er sprake is van verhuurd, verpacht, of in erfpacht uitgegeven vastgoed zal de taxateur zich moeten verdiepen in deze overeenkomsten.

Hierbij zal in ieder van drie genoemde varianten sprake moeten zijn van een gekozen uitgangspunt. Hiervoor kan een rekenkundige taxatiebenadering worden gekozen (in geval reguliere pacht, bijvoorbeeld de 60% van de vrije marktwaarde die de fiscus hanteert bij de waardering van verpachte gronden in box 3).

De waardering van erfpacht kan ook rekenkundig worden benaderd. Echter, voor een juiste waardering dienen er ook andere relevante zaken te worden meegenomen in deze benadering. Hierbij kan men denken aan de leeftijd van de pachter/huurder, oude rechten, terugkooprechten en dergelijke.

Kortom, juist als er sprake is van gebruikersrechten van het vastgoed vergt het juist analyseren van deze overeenkomsten de nodige vakbekwaamheid van de taxateur.

De deskundigen van Overwater Rentmeesterskantoor staan u dan ook graag bij in de hiervoor genoemde zaken.

Claims van derden op uw grond

Geschreven door Sven Belder op 12 mei 2022. Gepost in Kabels, leidingen en masten, Rentmeesterschap. Geen reacties op Claims van derden op uw grond

Waar moet u op letten als een bedrijf kabels of leidingen door uw grond wil aanleggen? Hier zal ik, vanuit mijn praktijkervaring, een toelichting op geven. Ik beperk me nu tot de energiebedrijven, warmteleidingen en glasvezelkabels, die ik generaliserend ‘nutsbedrijven’ noem.

Het is bekend dat het elektriciteitsnet in Nederland verzadigd is. Het elektriciteitsverbruik is vanaf 1950 tot ongeveer 2015 ruim 12x zoveel geworden. En dat grotendeels op het toentertijd gerealiseerde net. Onze voorouders hebben een knap staaltje vakwerk geleverd door een robuust netwerk aan te leggen!

Met name de laatste jaren worden we, ondanks de diverse aanpassingen aan het net, geconfronteerd met de beperkingen. Dit komt niet in de laatste plaats door de diverse nieuwe producenten van energie. Denk hierbij aan opwekking van energie door zonnepanelen en windparken. Ook het gebruik van elektrische auto’s vraagt netcapaciteit. Om nieuwe producenten ook toegang te verlenen tot het elektriciteitsnet is en gaat het net in Nederland op de schop. Tot zover niets nieuws.

Wel of niet meewerken met het nutsbedrijf?

Om het elektriciteitsnetwerk uit te breiden, moet er in het landelijk gebied gegraven en geboord gaat worden. Hierbij rijst direct de vraag: bij wie moeten deze kabels en leidingen door de achtertuin? Het begrip ‘not in my backyard’ sluit bij de beleving hiervan goed aan.

Als het dan toch zover gekomen is dat u te maken krijgt met een nieuwe leiding, kunt u twee dingen doen: uw hakken in het zand zetten en de deur dichthouden of de deur op een kier laten staan.

In het eerste geval is het over het algemeen zo dat u de onderhandelingen kunt rekken, maar niet kunt voorkomen dat de bewuste partijen allerlei activiteiten op of in uw grond gaan ontplooien. Over het algemeen wordt de sfeer tussen partijen dan minder vriendelijk en zal de opstelling van een nutsbedrijf ook minder meegaand in uw richting worden.

In het tweede scenario – bereidwilligheid tot meewerken door een grondeigenaar – is onze ervaring dat er voor beide partijen een beter eindresultaat te bereiken valt. Let wel, hiermee wil ik niet aangeven dat de grondeigenaar bij het eerste voorstel direct moet tekenen.

Wat komt erbij kijken?

Naast de hoofdvoorwaarden, zijnde de schadeloosstelling voor de te lijden schade, zijn de volgende zaken ook van belang:

de bijkomende voorwaarden en vergoedingen;
hoe het werk wordt uitgevoerd;
is er sprake van een eenmalige vergoeding of is deze periodiek?
hoe zit het contract verder in elkaar?

Van belang is dat wanneer u met een dergelijke situatie te maken krijgt, u hier niet minder van wordt (en als het kan beter).

Zelf onderhandelen met het nutsbedrijf of deskundige hulp inschakelen?

Als uw grond nodig is voor een dergelijk project dan kunt u uiteraard zelf met het nutsbedrijf onderhandelen. Echter gelet op de brede ervaring van deskundigen in het landelijk gebied kan het wellicht ook anders.

Een variant is dat u zich laat bijstaan door een deskundige die bekend is in het landelijk gebied en ervaring heeft met dergelijke casussen. De kosten voor deze bijstand worden over het algemeen door de nutsbedrijven vergoed. Dit is ook volstrekt logisch. Deze partijen komen immers bij u ‘inbreken’ en hebben al ruim van tevoren over hun strategie nagedacht. In beginsel vormt u in een dergelijk proces de partij die minder thuis is in de materie.

Binnen ons kantoor zijn er diverse collega’s die meerdere vergelijkbare casussen samen met de eigenaren tot een bevredigende afronding hebben gebracht. Hierbij valt naast een hogere schadeloosstelling, te denken aan betere randvoorwaarden voor de eigenaren.

De deskundigen van Overwater Rentmeesterskantoor staan voor u klaar!

Een kijkje in het leven van onze medewerkers buiten Overwater – deel 5

Geschreven door Fleur Varin op 9 september 2021. Gepost in Actueel.

Ik zal mezelf kort voorstellen: Peter de Bruin, getrouwd, twee kinderen en woonachtig in Numansdorp.

Naast de diverse werkzaamheden als rentmeester, makelaar en taxateur voor Overwater Rentmeesterskantoor, ben ik actief als akkerbouwer in Numansdorp. Het familiebedrijf heb ik in 1996 al vroegtijdig samen met mijn moeder voortgezet, nadat mijn vader na een kort ziekbed kwam te overlijden. Ik zat destijds in het 3^e jaar van de Hogere Agrarische School (HAS).

Het bedrijf was een traditioneel gemengd bedrijf met 25 ha grond en circa 20 stuks melkvee, gehouden op een grupstal. Mijn opa is ooit samen met zijn broer op de huidige locatie begonnen. Hierdoor ben ik nu de 3^e generatie ‘De Bruin’.

Akkerbouw voortgezet, melkvee verkocht

Aangezien de koeien mij niet konden boeien, zijn deze in 1996 verkocht. Op dit moment resteert een aantal ‘4-voetige grasmaaiers’ dat een perceeltje grasland rond de boerderij bijhoudt.

Het akkerbouwgedeelte heb ik voortgezet, waarbij de exploitatie geleidelijk gegroeid is naar een areaal van ongeveer 70 ha. Van dit areaal wordt ongeveer de helft biologisch beteeld. De andere helft wordt nog op een gangbare manier beteeld. De planning is om ook het gangbare areaal geleidelijk om te schakelen naar een biologische teeltwijze.

De volgende gewassen worden geteeld:

Luzerne
Gras-klaver
Erwten
Aardappelen
Lijnzaad (vlas) als vermeerderingszaad
Uien
Wintertarwe

Vierde generatie in aantocht?

Op dit moment exploiteer ik het bedrijf in maatschap met mijn vrouw. Zoals het er nu uitziet, staat de vierde generatie ‘De Bruin’ klaar om het bedrijf op termijn over te gaan nemen. De vierde generatie is nog maar 14 jaar, waardoor bedrijfsovername voorlopig nog niet aan de orde is.

De komende jaren zal ik mijn activiteiten voor Overwater Rentmeesterskantoor en voor mijn eigen akkerbouwbedrijf met veel plezier blijven combineren.

Uit de praktijk: te goeder trouw

Geschreven door Fleur Varin op 3 april 2019. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

De casus

Een voormalig landbouwer (hierna te noemen: ‘eigenaar’)
komt na een geruime tijd als weduwnaar zelfstandig op de boerderij gewoond te hebben te overlijden. Er zijn geen kinderen. De onderneming was al geruime tijd gestaakt, de landerijen waren al verkocht. Hetgeen dat nog resteerde was de woning en een ruime landbouwloods die na het staken van de onderneming leeg was komen te staan. De eigenaar heeft jarenlang gedeelten van zijn loods ter beschikking gesteld aan diverse ‘huurders’, voor de stalling van caravans, campers en oude auto’s. Met deze huurders zijn geen overeenkomsten gemaakt; de ‘huur’ werd op vaste momenten in het jaar contant betaald. Mogelijk was de eigenaar bang dat hij moest afdragen aan de fiscus, terwijl dit bij niet-bedrijfsmatige verhuur niet aan de orde is. De betaalde huur werd goed bijgehouden. Er was activiteit op en om de boerderij, de eigenaar had regelmatig een praatje en maakte er tijdens de jaarlijkse huuronderhandelingen een sport van om hier weer een paar gulden meer van te maken. Tot zover niets aan de hand.

Overlijden eigenaar

Op enig moment komt de eigenaar plotseling te overlijden. Er was wel een testament maar andere zaken waren niet geregeld. De huurders zitten ineens met hun hobby’s in een loods waarvan de eigenaar is overleden. In zijn laatste wil heeft de eigenaar een executeur benoemd, die tevens legataris is. Hij is een ver familielid die niet op de hoogte is van de zakelijke afspraken met de huurders.

Verkoop boerderij

De executeur heeft besloten om de boerderij te gaan verkopen. Het was hem direct duidelijk dat de verkoop van een boerderij inclusief huurders niet gewenst was. Na het overlijden van de eigenaar hebben enkele huurders hun caravans al uit eigen beweging meegenomen. De laatste twee huurders waren niet van plan om te vertrekken.

De executeur zag aankomen dat het beëindigen van de huur van deze twee huurders tot problemen zou kunnen leiden en besloot deze kwestie uit handen te geven aan de vermogensplanner/adviseur van zijn bank. Deze vermogensplanner is met de huurders in contact getreden en heeft zijn uiterste best gedaan om tot een oplossing (lees: beëindiging van de huur) te komen.

Korte tijd na de huuropzegging aan de twee huurders is ons kantoor ingeschakeld om de verkoop van de boerderij ter hand te nemen. Na verloop van tijd werd duidelijk dat de huurders niet bereid waren om de huur te beëindigen. Dit bleek onder andere uit de aard van de inrichting van het gehuurde, waarin een complete garagebrug geïnstalleerd was waar gesleuteld werd aan diverse voertuigen.

Wij hebben geadviseerd om de gehele kwestie met de huurders uit handen te geven aan een advocaat. Toen dit is gebeurd, heeft één van de huurders besloten om de loods te verlaten.
De andere huurder voelde nattigheid en heeft zijn rechtsbijstandverzekering ingeschakeld omdat hij niet wilde vertrekken. Hierbij heeft de advocaat van de huurder aangegeven dat er sprake zou zijn van een huurovereenkomst tussen wijlen eigenaar en zijn cliënt. De advocaat heeft hierbij gesteld dat er sprake zou zijn van huur van overige bedrijfsruimte omdat de huurder met het onderhoud van auto’s bezig is, getuige de garagebrug. Bij deze categorie van huur geniet de huurder een huurbescherming voortkomende uit het huurrecht. Hierbij kunnen partijen aanvullende afspraken maken zoals bijvoorbeeld de datum van beëindiging van de overeenkomst of na opzegging. Ook geniet de huurder een zogenaamde ‘ontruimingsbescherming’ waarbij hij bij de rechter een verzoek kan doen om de ontruiming op te schorten met een jaar. Hij kan dit verzoek 3 maal doen. De huurder besloot dit traject niet in te willen gaan.

Beëindiging huur

Met tussenkomst van de advocaten is men uiteindelijk tot een vaststellingsovereenkomst gekomen om de huur te kunnen beëindigen. Partijen zijn overeengekomen dat de huurder 6 maanden de tijd zou krijgen om op zoek te gaan naar een vervangende ruimte voor zijn (hobbymatige) activiteiten. Na deze 6 maanden zou hij op straffe van een boete van € 100,- per dag de loods moeten hebben verlaten.

Opleveringsdatum

Kort voor het moment van opleveren hebben wij contact gezocht met de huurder om de oplevering namens de executeur af te ronden. Tijdens dit contact probeerde de huurder nogmaals de datum die een half jaar eerder was overeengekomen op te schorten, aangezien deze voor hem niet haalbaar was. Hier is niet op in gegaan, de huurder is aan de vaststellingsovereenkomst gehouden. Uiteindelijk is de loods ongeveer twee weken later opgeleverd dan een half jaar eerder overeengekomen was, mét de betaling van de boete.

Eind goed, al goed

Het te goeder trouw handelen van de eigenaar heeft in dit geval behoorlijke consequenties gehad. Denk hierbij aan stagnatie van de verkoop met tenminste een jaar, met de bijbehorende doorlopende kosten en de kosten voor inzet van een advocaat. Het is daarom van belang ook bij niet-bedrijfsmatige huur afspraken vast te leggen in een huurcontract, zodat men bij beëindiging van de huur niet voor vervelende verrassingen komt te staan. We denken graag met u mee, neem gerust eens contact op!

* Website URL

* Website URL