Label: Annemiek van de Zande

Huur en pacht van onbebouwde grond worden vaak door elkaar gehaald of men denkt dat het op hetzelfde neerkomt. “Ik huur een perceeltje grond van de buurman” wordt al snel gezegd. Toch is het heel belangrijk om de verschillen tussen huur en pacht van onbebouwde grond scherp te hebben, om vervelende situaties te voorkomen. In deze blog leg ik uit wat het verschil is en waarom het zo van belang is om de verschillen tussen huur en pacht te weten.

Vereisten pacht

In boek 7 artikel 311 van het Burgerlijk Wetboek staan de vereisten beschreven waaraan men moet voldoen om te kunnen spreken van een pachtovereenkomst. Dit komt neer op de volgende vier vereisten:

1. Het gaat om een onroerende zaak of een gedeelte daarvan.
2. De onroerende zaak of een gedeelte daarvan wordt door de verpachter aan de pachter in gebruik verstrekt.
3. Het verpachte wordt gebruikt voor de uitoefening van landbouw (bedrijfsmatig).
4. De pachter verbindt zich tot een tegenpresentatie.

Vereisten huur

In boek 7 artikel 201 van het Burgerlijk Wetboek staan de vereisten beschreven waaraan men moet voldoen om te kunnen spreken van een huurovereenkomst. Dit komt neer op de volgende drie vereisten:

1. Het gaat om een onroerende zaak of een gedeelte daarvan.
2. De zaak of een gedeelte daarvan wordt door de verhuurder aan de huurder in gebruik verstrekt.
3. De huurder verbindt zich tot een tegenprestatie.

Wat zijn dan de verschillen tussen pacht en huur?

Het grootste verschil is dat bij pacht een aanvullende vereiste geldt: het gebruik ter uitoefening van de landbouw (bedrijfsmatig). Het in gebruik geven van grond voor iets anders dan de landbouw levert dus kortgezegd een huurovereenkomst op.

Daarnaast werkt beëindiging van de overeenkomst anders. Bij huur van onbebouwde grond eindigt de huurovereenkomst van rechtswege als deze is aangegaan voor bepaalde tijd. Als de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, geldt er een opzegtermijn van minstens één maand. Zowel de huurder als de verhuurder mag de huurovereenkomst zonder reden opzeggen.

In tegenstelling tot de huurder van onbebouwde grond, wordt de pachter vergaand beschermd. Bij (reguliere) pacht kan een pachtovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen pachttermijn worden opgezegd, met een opzegtermijn van minstens één jaar. Zonder opzegging wordt de pachttermijn van rechtswege met 6 (!) jaar verlengd.

Voor de verpachter is het niet mogelijk om een pachtovereenkomst zonder reden op te zeggen. De pachter mag de overeenkomst wel zonder reden opzeggen.

Wanneer spreek je van bedrijfsmatig landbouwkundig gebruik?

In boek 7 artikel 312 van het Burgerlijk Wetboek staat beschreven dat er onder landbouw wordt verstaan, steeds voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw.

Dit lijkt een duidelijke definitie, maar toch is het niet altijd even duidelijk of er sprake is van landbouwkundig gebruik. Zo valt het houden van paarden met het doel om deze te verhandelen onder de vlag van veehouderij en dus ook onder de vlag van landbouwkundig gebruik. Echter geldt dat weer niet voor het verlenen van diensten met betrekking tot dieren, denk bijvoorbeeld aan het weiden van paarden op een manege of pension, dan is er sprake van huur.

Wat onder bedrijfsmatige uitoefening van landbouw moet worden begrepen regelt de wet niet. Inmiddels zijn er in de rechtspraktijk richtlijnen ontwikkeld met betrekking tot wat onder bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw moet worden verstaan. Volgens De Pachtkamer van het Gerechtshof te Arnhem zijn hierbij de volgende aspecten van belang:

1. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
2. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
3. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
4. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie heeft buiten de landbouw;

Waarom is kwalificatie van huur of pacht zo van belang?

Voor de kwalificatie van de soort overeenkomst is de inhoud van de door partijen afgesloten overeenkomst beslissend. De benaming die partijen aan hun overeenkomst hebben gegeven is dat dus niet. Als de rechten en verplichtingen uit de overeenkomst voldoen aan de wettelijke omschrijving van pacht, dan is er sprake van een pachtovereenkomst.

Als er discussie bestaat over de kwalificatie van de overeenkomst, dan is het aan de rechter om op basis van de inhoud van de overeenkomst te beoordelen welk wettelijk regime daarop van toepassing is. Partijen spelen dan geen rol meer.

Stel:
U bent agrariër, uw buurman ook, en u “verhuurt” grond aan uw buurman, bijvoorbeeld voor de teelt van maïs. Dan kan het zomaar zijn dat de overeengekomen rechten en verplichtingen kwalificeren als pacht in plaats van huur. Als uw buurman dit dan ook nog succesvol claimt bij de rechter, kunt u als eigenaar zomaar “vast zitten” aan een reguliere pachtovereenkomst met uw buurman, met alle gevolgen van dien.
Wat zijn die gevolgen? Bijvoorbeeld dat de pachtprijs dan niet meer vrij te bepalen is, tussentijdse opzegging niet meer vanzelfsprekend is en er ook een voorkeursrecht tot koop is voor de pachter.

Les voor de praktijk

Beide partijen doen er dus verstandig aan om bij het aangaan van een overeenkomst goed voor ogen te houden welk gebruik van de grond zij beogen en dit op de juiste manier schriftelijk vast leggen in een pacht- óf huurovereenkomst voor onbebouwde grond. Bij het vastleggen van schriftelijke afspraken moeten zij dan ook rekening houden met de betreffende wettelijke bepalingen, zodat de overeenkomst ook kwalificeert als een pacht- óf huurovereenkomst.

Bent u eigenaar van agrarische grond en wilt u uw grond tijdelijk verpachten voor landbouwkundig gebruik? Dan is een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor 6 jaar of korter aan te raden. De pachter en verpachter bepalen dan zelf de duur van de overeenkomst en de overeenkomst stopt vanzelf; er is geen automatische verlenging. Daarnaast is de pachtprijs voor overeenkomsten met een maximale duur van 6 jaar vrij overeen te komen.

Twijfelt u of u te maken heeft met pacht of huur? Of wilt u afspraken goed laten vastleggen in een pacht- óf huurovereenkomst? Neem contact met ons op en wij helpen u graag verder.

Sinds de evaluatie van het pachtrecht door prof. mr. Willem Bruil in 2013 is duidelijk dat het pachtrecht aan herziening toe is. Al jaren wordt erover gesproken en geschreven, maar tot een daadwerkelijk nieuw pachtrecht is het nog niet gekomen.

Het meest recente bericht is de brief aan de Tweede Kamer met een overzicht van de stand van het pachtbeleid van de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, de heer P. Adema.

Hierna geef ik de hoofdpunten weer van de brief. Als u nieuws verwacht, ga ik u teleurstellen: de brief is een opsomming of misschien wel een samenvatting van wat er in de afgelopen jaren door alle partijen is gezegd over gewenste veranderingen in het pachtrecht.

De minister verwijst naar een basisdocument dat door veldpartijen is opgesteld. Wie die veldpartijen zijn, wordt niet toegelicht. Ook later verwijst de minister naar die veldpartijen van wie hij hoopt dat ze met een voorstel komen tot hervorming van het pachtstelsel.

Langdurige pacht bevorderen

De minister geeft aan dat de hoofdlijn moet zijn dat langdurige pacht aantrekkelijker wordt dan de kortlopende pacht en dat verpachter en pachter makkelijker afspraken moeten kunnen maken over duurzaamheid in het grondgebruik.

Door de huidige pachtsystematiek worden er veel kortdurende (geliberaliseerde) pachtovereenkomsten gesloten. Deze overeenkomsten bieden weinig zekerheid voor de pachter, aldus de minister. Feit is dat deze pachtvorm populair is en blijkbaar voorziet in een behoefte.

Volgens de minister kan langdurige pacht onder andere bevorderd worden door de kortdurende pacht onder het pachtprijzensysteem te brengen. Dit betekent dat de pachtprijs van geliberaliseerde pacht gereguleerd gaat worden en niet meer vrij overeen te komen is, zoals nu het geval is.

De pachtprijs voor langdurige pacht wordt juist vrij gelaten. Dat geldt voor land, woningen en gebouwen. Deze langdurige pacht wordt dan de loopbaanpacht met een looptijd van minstens 25 jaar en de pacht eindigt op de AOW-leeftijd van de pachter. Er geldt geen continuatierecht en geen recht op indeplaatsstelling.

De lopende reguliere pachtcontracten wijzigen niet. En ter bevordering van het beschikbaar houden van grond voor de actieve agrariër, worden de criteria voor bedrijfsmatige landbouw verduidelijkt. Onder het huidige systeem is rechtspraak nodig om aan te geven wat verstaan moet worden onder bedrijfsmatige landbouw.

Teeltpacht

Met het ontmoedigen van kortdurende pacht, wordt de teeltpacht weer nieuw leven ingeblazen.

Teelpacht kent een vrije prijsvorming en wordt beperkt tot een aantal specifieke teelten waarvoor vruchtwisseling nodig is. En verder wordt vastgelegd hoe vaak teeltpacht gebruikt mag worden om belasting van de bodem met intensieve teelten te voorkomen.

Duurzaamheid

Een wens van grondeigenaren en pachters is om afspraken te maken over maatregelen die duurzaam gebruik van de bodem bevorderen. De mogelijkheden voor dergelijke afspraken zijn nu beperkt binnen reguliere pacht.

De minister geeft aan dat er generiek beleid is om duurzaamheid te bevorderen. Hiermee bedoelt de minister te zeggen dat de agrariërs al het nodige doen aan duurzaamheid, bijvoorbeeld als onderdeel van het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid.

In een nieuw pachtrechtsysteem wordt duurzaamheid gefaciliteerd binnen redelijke grenzen. Er kunnen afspraken gemaakt worden over bijvoorbeeld het gebruik van kunstmest, de veebezetting, gewasbeschermingsmiddelen, bodemmaatregelen, etc.

Pachtprijzen

Bekend is dat het huidige pachtprijzensysteem een aantal verbeteringen behoeft. De huidige indeling naar regio is niet altijd optimaal. De minister denkt erover om de regio’s te differentiëren naar grondsoort en dat er rekening gehouden moet worden met productiemogelijkheden, waarbij het opbrengend vermogen van de grond leidend moet zijn. Denk dan aan het veenweidegebied en landschapsgronden.

Wat betreft de jaarlijkse wijziging van de pachtprijzen is het een feit dat de pachtprijzen behoorlijk kunnen wisselen tussen de jaren. Gezocht wordt naar een systematiek die leidt tot demping van deze schommelingen. Genoemd wordt een meerjarig gemiddelde of een maximaal veranderpercentage. Uiteraard is het dan wel wenselijk dat deze pachtprijzen op een acceptabel niveau komen: de pachter moet het kunnen opbrengen en voor verpachter moet het interessant zijn om te verpachten.

Afsluiting

Tot slot noemt de minister een aantal verbeterpunten. Eén ervan wil ik noemen en dat is het digitaal indienen van pachtovereenkomsten bij RVO. Hiervoor is recent software ontwikkeld als onderdeel van ons contractadministratiesysteem P8. Overwater Rentmeesterskantoor draait nu een proef met RVO om de pachtovereenkomsten rechtstreeks uit P8 digitaal aan te leveren.

Tot slot: de inzet van de minister is om vóór einde kabinetsperiode een wetsvoorstel aan Tweede Kamer te sturen, dus uiterlijk begin 2026. We houden u op de hoogte!

Voor vragen over pacht of erfpacht, kunt u altijd contact opnemen met een van onze rentmeesters.