Tot voor kort was het niet mogelijk om in een geliberaliseerde
pachtovereenkomst een tussentijds beëindigingsbeding op te nemen.
Op 22 november 2017 heeft de Centrale Grondkamer een uitspraak gedaan, waardoor het opnemen van dergelijke bepalingen wel mogelijk is geworden. In deze blog benoem ik de partijen waarvoor deze beschikking interessant kan zijn, ga ik in op de wijze waarop de (Centrale) Grondkamer tot nu toe met tussentijdse beëindigingsbedingen omging en bespreek ik vervolgens de aanleiding, inhoud en mogelijke gevolgen van de beschikking.

Relevante partijen

Overwater Rentmeesterkantoor BV beheert door heel Nederland agrarische gronden voor diverse opdrachtgevers. Daarbij maken wij in hoofdlijnen onderscheid tussen twee categorieën verpachters:

• Verpachters die grond als langjarige belegging in eigendom hebben (o.a. institutionele beleggers, goede doelen stichtingen en particulieren);
• Verpachters die grond voor toekomstige ontwikkelingen in eigendom hebben (o.a. projectontwikkelaars, overheden en nutsbedrijven).

Wij verwachten bij het sluiten van nieuwe pachtovereenkomsten met name de laatste categorie verpachters (en ook de pachters die grond van deze verpachters pachten) nog beter van dienst te kunnen zijn met dit nieuwe mogelijk op te nemen beding, doordat langere pachtovereenkomsten kunnen worden aangegaan, die kunnen worden beëindigd als de grond nodig is voor een niet-agrarische ontwikkeling.

Tussentijds beëindigingsbeding

Over het algemeen wordt het door zowel de verpachter als de pachter als wenselijk ervaren dat een gebruiksovereenkomst voor een langere periode wordt aangegaan, mits de omstandigheden en wetgeving dat toelaten. Een langere gebruiksovereenkomst biedt verpachter en pachter over en weer duidelijkheid over opbrengsten en kosten. De pachter kan zijn bedrijfsvoering beter op de betreffende percelen afstemmen en dat werkt weer duurzaam bodemgebruik in de hand.

De praktijk wijst uit dat, als er sprake is van een perceel met verwachtingswaarde, eigenaren niet langer dan noodzakelijk aan een pachtovereenkomst willen vastzitten. Om de regie dan zoveel mogelijk in eigen hand te houden, worden éénjarige geliberaliseerde pachtovereenkomsten afgesloten. Vaak jaren achter elkaar.

Beschikking van 22 november 2017, GP 11.778

Door verschillende partijen zijn in het verleden geliberaliseerde pachtovereenkomsten aangegaan, waarin een tussentijds beëindigingsbeding was opgenomen. Zo'n tussentijds beëindigingsbeding werd door de Grondkamer consequent uit de pachtovereenkomst geschrapt. In twee gevallen is over het schrappen van een tussentijds beëindigingsbeding geprocedeerd bij de Centrale Grondkamer, die steeds oordeelde dat het niet de bedoeling is dat het een verpachten vrij staat om een tussentijds beëindigingsbeding op te nemen, omdat dit de belangen van de pachter zou schaden.

In de beschikking van 22 november 2017 heeft de Centrale Grondkamer een nieuw standpunt ingenomen ten aanzien van een tussentijds beëindigingsbeding. Door het onder bepaalde omstandigheden toestaan van een tussentijds beëindigingsbeding zouden de belangen van zowel de pachter als de verpachter juist beter gediend zijn, omdat dit zou leiden tot het aangaan van meerjarige geliberaliseerde pachtovereenkomsten.

Mogelijke objectieve beëindigingsgronden

Van belang is dat de Centrale Grondkamer in deze beschikking aangeeft dat bedingen tot tussentijdse beëindiging slechts toelaatbaar zijn indien de beëindigingsgrond voor partijen objectief bepaalbaar is. Voorbeelden van beëindigingsgronden die de Centrale Grondkamer noemt zijn:

• bestemmingswijziging;
• verdeling nalatenschap waarvan de percelen onderdeel zijn;
• toekenning surseance van betaling aan de pachter.

Toepassen in de praktijk

Wij kijken in het vervolg bij het sluiten van nieuwe geliberaliseerde pachtovereenkomsten naar mogelijkheden om een tussentijds beëindigingsbeding op te nemen, zodat de duur van de overeenkomst in beginsel langer kan zijn, terwijl de verpachter toch tijdig over de grond kan beschikken. Dat scheelt beide partijen rompslomp en kosten, het biedt zekerheid en stimuleert duurzaam bodemgebruik. De toekomst zal moeten uitwijzen wat de Grondkamer wel en niet erkent als objectieve beëindigingsgrond.

De volledige beschikking van de Centrale Grondkamer is via onderstaande link te lezen:

www.grondkamers.nl/files/gp-11778.pdf