Per 1 juli 2016 zijn de nieuwe Pachtnormen van
kracht geworden. In mei jl. maakte Staatssecretaris van
Economische Zaken, Martijn van Dam, de nieuwe normen bekend. De Pachtnormen 2016 stijgen bijna over de gehele linie ten opzichte van de Pachtnormen 2015. Reden voor tevredenheid bij verpachters of is enige nuancering op zijn plaats?

Hoewel al geruime tijd gezocht wordt naar een alternatief systeem voor de vaststelling van de pachtprijzen, is het systeem voor berekening van de aanpassing (het veranderpercentage) van de Pachtnormen nog altijd gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote bedrijven in de akkerbouw en de melkveehouderij over een periode van vijf jaren. De veranderpercentages waarmee de pachtprijzen in 2016 mogen, en in het geval van een verlaging moeten, worden aangepast zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten over de jaren 2010-2014.

Goede en minder goede jaren en de gevolgen voor de Pachtnormen
In de melkveehouderij zijn de hogere Pachtnormen het resultaat van het wegvallen van een slecht jaar (2009) en het opnemen van een goed jaar (2014). Voor de akkerbouw waren de bedrijfsresultaten in 2014 iets minder goed dan 2009, vandaar dat de normen in de IJsselmeerpolders en het Zuidwestelijk akkerbouwgebied licht dalen.

Voor regulier verpachte grond en gebouwen betekenen de Pachtnormen dat:

• afhankelijk van de regio, de pachtprijs voor grond wordt aangepast met -6% tot +34%;
• de pachtprijs voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten van voor 1 september 2007 wordt verhoogd met 2,1%;
• de pachtprijs voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten van na 1 september 2007 wordt verhoogd met 0,6%, nadat het puntenstelsel per 1 oktober 2015 eenmalig is aangepast met -3,8%;
• de pachtprijs voor agrarische bedrijfsgebouwen wordt verhoogd met 1,06%.

Wat is de verwachting voor 2017?
Na de afschaffing van het melkquotum in 2015 zijn de melkprijzen gedaald tot een niveau onder de kostprijs. Ook in 2016 zijn de melkprijzen nog niet op een acceptabel niveau. De stijging van de pachtprijzen is voor de melkveehouderij een zure appel waar de melkveehouderij doorheen moet. Naar verwachting zullen de slechte resultaten van 2015 in de Pachtnormen van 2017 tot uiting komen. De voorspelling is dat de stijging van 2016 in 2017 in zijn geheel teniet wordt gedaan.

Stijging over bijna de gehele linie: dus tevreden?
In 2015 was het gemiddelde veranderpercentage bijna 18% en in 2016 17%. Een aanpassing waarmee verpachters tevreden kunnen zijn, of is deze veronderstelling te kort door de bocht? Het beleggen in agrarisch onroerend goed is aantrekkelijk, het direct rendement is ten opzichte van andersoortige beleggingen vele malen hoger. Voor eigenaren is het direct rendement van het agrarisch onroerend goed belangrijk omdat daaruit de kosten, lasten en belastingen moeten worden betaald. Het direct rendement is naast de hoogte van de kosten, afhankelijk van de hoogte van de pachtprijzen. Het is daarom de vraag of de verpachter gebaat is bij de sterke fluctuaties in de pachtprijzen. Het antwoord op de vraag is nee. In de praktijk blijkt dat zowel verpachters als pachters behoefte hebben aan stabiliteit en rust. De extreme schommelingen die het huidige pachtprijzensysteem met zich meebrengt, zorgen voor onrust en onstabiliteit. Mijns inziens één van de redenen waarom het reguliere pachtareaal al jarenlang afneemt.

Zowel verpachters als pachters zijn gebaat bij een systeem waarbij de pachtprijzen minder fluctuaties en meer stabiliteit laten zien.