Het belang van een goede onroerend goed taxatie

maandag 6 september 2021 Geschreven door Peter de Bruin

 
Waarom ook al weer taxeren?
Iedere eigenaar van een onroerend goed is tenminste één keer in aanraking gekomen met een taxatie. Bij elke eigendomsverkrijging zal er normaal gesproken een tegenprestatie (euro's) verlangd worden van degene die het onroerend goed koopt (de verkrijger). Om de hoogte van deze tegenprestatie vast te kunnen stellen is er vaak een taxatierapport nodig dat opgesteld is door een gecertificeerd taxateur.

Globaal gezien is een taxatierapport dat voldoet aan de normen van het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs (NRVT) toereikend voor de meest voorkomende situaties waarvoor een taxatierapport nodig is. Taxatierapporten kunnen bijvoorbeeld nodig zijn voor financieringsaanvragen, inbrengwaardes bij jaarrekeningen of fiscale aangelegenheden.

Soorten vastgoedtaxaties
Het taxeren van vastgoed valt globaal onder te verdelen in drie types:
  1. Woningen met het bijbehorend Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) rapport
  2. Bedrijfsmatig Vastgoed (BV)
  3. Landelijk en Agrarisch Vastgoed (LAV)

In deze blog geef ik weer wat het belang kan zijn van een juiste taxatie. Gelet op onze praktijk richt ik me met name op de taxatie van het landelijk en agrarisch vastgoed.

Welke taxatie nodig is, hangt in beginsel samen met de bestemming van het getaxeerde. Bijvoorbeeld boerderijen waarvan de bestemming niet is gewijzigd naar 'Wonen' (in het geval van een woonboerderij) dienen getaxeerd te worden conform de richtlijnen van het LAV. Waardering in het kader van de landbouwvrijstelling kan een aanleiding voor een taxatie zijn.

Gevolgen afschaffing van de landbouwvrijstelling beperkt (?!)
De landbouwvrijstelling stelt (een deel van) de verkoopwinst op landbouwgronden vrij, mits deze gronden zijn gebruikt voor de exploitatie van de eigen onderneming. Deze regeling stamt uit 1918 en lijkt misschien achterhaald.

De landbouwvrijstelling staat al geruime tijd ter discussie. De Algemene Rekenkamer heeft recentelijk nog berekend dat het Rijk in 2020 circa € 682 miljoen misliep door de huidige fiscale regeling. Zij doet hierbij dan ook (wederom) de aanbeveling om een besluit te nemen om de landbouwvrijstelling aan te passen of af te schaffen. Gelukkig is er tot op heden nog geen kabinet geweest die heeft durven besluiten om deze regeling af te schaffen of aan te passen.

Voor een ondernemer is het van belang om zich bewust te zijn van de eventuele gevolgen van een afschaffing van de landbouwvrijstelling.

Hierna geef ik kort weer wat de gevolgen kunnen zijn. Ter verduidelijking ga ik uit van een fictieve ondernemer die 40 ha eigendom heeft in eigen exploitatie. De ondernemer besluit in 2021 zijn grond te verkopen. De tabel is een sterk vereenvoudigde weergave, echter het voorbeeld is bedoeld om de grote lijn weer te geven.


Uit de laatste kolom van de tabel valt op te maken dat het afschaffen van de landbouwvrijstelling, en in geval de boekwaarde van de grond € 40.000,00 per ha is, tot gevolg heeft dat er een belastbare verkoopwinst van maar liefst € 800.000,00 ontstaat. Uitgaande van een belastingtarief van 50% betekent dit dat er € 400.000,00 aan belasting betaald zou moeten worden.

Stel dat deze ondernemer in 2021 een herwaardering uit had laten voeren, dan was de boekwaarde van zijn grond weer gelijk aan de marktwaarde gesteld (€ 60.000,00 per ha), waardoor er geen sprake zou zijn van een belastbare verkoopwinst.

'Logisch toch, had je maar moeten laten herwaarderen', denkt u nu waarschijnlijk. Dat is ook zo, maar ik durf te beweren dat er, los van het bovenstaande voorbeeld, maar weinig ondernemingen zijn waarbij de boekwaarde van de gronden overeenkomt met de werkelijke waarde (WEVAB).

Aanleiding voor herwaarderen
In het bovenstaande voorbeeld dient men wel aan te tekenen dat er een aanleiding moet zijn om te kunnen herwaarderen. Redenen kunnen bijvoorbeeld zijn de vorming van een maatschap, vennootschap onder firma, of de inbreng van onroerende goederen in een BV. Maar ook de verschuiving van de winstverdeling tussen de maten of vennoten van een onderneming kan aanleiding vormen tot herwaarderen.

Wilt u weten of het verstandig is om uw onderneming te laten herwaarderen? Neem dan contact op.